TJ 73011, 1 sept. 2026, RG 25/00460

COUR D’APPEL DE CHAMBÉRY TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBERTVILLE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 01/09/2026

N° RG 25/00460 - N° Portalis DB2O-W-B7J-C4RZ

DEMANDEUR(S) :

SCI L’AVEROLE
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Me Valérie FALCOZ, avocat au barreau de CHAMBERY

DÉFENDEUR(S) :

S.A.S. BLANCHISSERIE DE LA MAURIENNE
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 1]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente, juge des référés : [...]
assistée lors des débats et de la mise à disposition au greffe de [...], greffier

Débats : en audience publique le : 23 Juin 2026

Ordonnance Réputée contradictoire, rendue publiquement par mise à disposition au greffe, en premier ressort le 01 Septembre 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seing privé en date du 15 février 2024, la société civile immobilière (Sci) L’Averole a consenti à la société par actions simplifiée (Sas) Blanchisserie de la Maurienne un bail commercial pour une durée de neuf années à compter du 01 décembre 2023 pour se terminer le 30 novembre 2032 portant sur les locaux situés [Adresse 1], [Adresse 1] sur la commune de [Localité 1], en vue de l’exploitation d’une blanchisserie, lavage, location de linge et tous autres biens meubles, toutes activités de nettoyage et entretien en tous domaines moyennant un loyer annuel de 30 000 euros hors taxes et charges payable mensuellement.

Par acte du 24 avril 2025, la société L’Averole a fait signifier à la société Blanchisserie de la Maurienne un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail à raison d’un arriéré de loyers et de charges d’un montant de 14 744 euros.

Par acte du 20 juin 2025, la société L’Averole a fait signifier à la société Blanchisserie de la Maurienne une sommation de laisser le bailleur exercer son droit de visite des lieux loués.

Par acte du 02 septembre 2025, la société L’Averole a fait signifier à la société Blanchisserie de la Mauriennne un commandement de payer et de faire pour défaut de paiement des loyers et pour défaut d’exécution des obligations résultant du bail visant la clause résolutoire du bail.

Par acte du 13 novembre 2025, la société L’Averole a fait assigner la société Blanchisserie de la Maurienne devant le juge des référés du tribunal judiciaire d’Albertville aux fins de :
- constater que l’assignation en référé-expulsion a été notifiée au créancier inscrit sur le fonds plus d’un mois avant la date de l’audience,
- constater que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise depuis le 03 octobre 2025 et la résiliation du bail commercial,
- ordonner l’expulsion de la société Blanchisserie de la Maurienne et de tous occupants de son chef des locaux dans le délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et passé ce délai, sous astreinte de 150 euros par jour de retard,
- commettre d’ores et déjà à cet effet tout commissaire de justice territorialement compétent avec faculté de s’adjoindre le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,
- ordonner en cas de besoin que les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la société Blanchisserie de la Maurienne dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la société Blanchisserie de la Maurienne d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge compétent,
- condamner la société Blanchisserie de la Maurienne à payer à la Sci L’Averole en deniers ou quittance :
une indemnité provisionnelle de 15 227,52 euros au titre des causes du commandement de payer et de faire en date du 02 septembre 2025,une indemnité provisionnelle de 3 193,55 euros au titre des loyers échus du 01 septembre 2025 au 02 octobre 2025,une indemnité provisionnelle de 218 euros au titre du remboursement de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle de 3 000 euros à compter du 03 octobre 2025 jusqu’au 31 décembre 2025,une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle de 3 018,16 euros (3 000 +18,16) à compter du 01 janvier 2026 jusqu’à justification de la libération totale des lieux et la remise des clés,- condamner la société Blanchisserie de la Maurienne à payer à la Sci L’Averole la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

A l’audience du 23 juin 2026, la Sci L’Averole a fait reprendre ses écritures. Elle explique notamment que la société preneuse a exécuté l’obligation de réparer les 5 poteaux bétonnés mais que les autres obligations mentionnées dans le commandement de faire n’ont pas été réalisées. Elle précise certaines sommes ont été réglées et elle actualise sa créance à la somme de 3 445,52 euros, outre le montant de la provision due au titre de l’indemnité d’occupation jusqu’à la remise des clés d’un montant de 3 018,16 euros, dont à déduire la somme de 1 000 euros réglée par la société preneuse le 13 avril 2026 sur l’échéance du mois de janvier 2026.

La société Blanchisserie de la Maurienne, citée par remise de l’acte à étude, n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été mise en délibéré au 01 septembre 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que l'article L. 143-2 alinéa 1er du code de commerce impose au propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l'immeuble dans lequel s'exploite un fonds de commerce grevé d'inscriptions de notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile déclaré par eux dans leurs inscriptions, le jugement ne pouvant intervenir qu'après un mois écoulé depuis la notification.

Le respect de ces formalités n'a pour but que de faire savoir aux créanciers inscrits qu'ils disposent d'un délai d'un mois pour se substituer au débiteur afin de sauver leur gage, sans leur conférer la qualité de partie à l'instance en résiliation du bail, et que l'absence de notification régulière n'a d'autre effet que de rendre la résiliation ainsi que la procédure suivie inopposables à ceux-ci.

En l’espèce, la société bailleresse produit un état certifié des inscriptions de la société Blanchisserie de la Maurienne délivré le 18 octobre 2025, précisant qu’il existe un privilège de la sécurité sociale et des régimes complémentaires. Par acte du 26 novembre 2025 remis à personne habilitée, la société bailleresse justifie avoir notifié à l’URSSAF Rhône Alpes l’existence de la présente procédure en résiliation du bail commercial, soit plus d’un mois avant la présente décision.

1- Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En vertu de l'article 835 code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En application de ce texte, il entre dans les pouvoirs du juge des référés, même en l’absence d’urgence, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement, en l’absence de toute contestation sérieuse de la validité de cette clause, et, par suite, d’ordonner l’expulsion de l’occupant, dont l’obligation de libérer les lieux n’est pas sérieusement contestable.

Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, le bail litigieux comporte une clause résolutoire selon laquelle, en cas de défaut notamment de paiement à son échéance exacte d’un seul terme de loyer ou de tout rappel de loyer consécutif à une augmentation de celui ci, comme à défaut de frais, taxes locatives, imposition, charges ou frais de poursuite et prestations qui en constituent l’accessoire, un mois après un commandement de payer restés sans effet, le bail est résilié de plein droit.

La Sci L’Averole a fait délivrer à la société Blanchisserie de la Maurienne le 02 septembre 2025 un commandement de payer la somme de 14 915,64 euros au titre des loyers et charges dus à l’échéance d’août 2025, outre des frais et pénalités de retard.

Ce commandement vise la clause résolutoire prévue au bail signé le 15 février 2024 et rappelle le délai d’un mois pour régler les sommes dues, de sorte qu’il a valablement fait courir le délai d’acquisition de la clause résolutoire d’un mois.

La société Blanchisserie de la Maurienne, qui n’a pas constitué avocat, ne justifie ni a fortiori n’allègue s’être acquittée des causes du commandement de payer dans le mois de sa signification.

Il ressort de la liste des virements reçus dressée par le bailleresse que des paiements ont été opérés seulement entre le 19 décembre 2025 et le 13 avril 2026.

Il convient, dans ces conditions, de constater la résiliation, à la date du 03 octobre 2025, du bail commercial liant la Sci L’Averole à la société Blanchisserie de la Maurienne, par l’acquisition de la clause résolutoire.

En conséquence, la société Blanchisserie de la Maurienne devra libérer les lieux, à savoir les locaux situés [Adresse 1] sur la commune de [Localité 1], dans le mois suivant la signification de la présente décision, faute de quoi il pourra être procédé à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, si besoin est. Aucun élément ne justifie d’assortir l’expulsion d’une astreinte.

Il sera également rappelé que le sort des meubles est régi par les dispositions légales prévues aux articles R.433-1 et suivants du code de procédure civile.

2 - Sur les demandes de provision

Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution d'une obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Au vu du commandement visant la clause résolutoire, des relevés de comptes bancaires et de la liste des paiements reçus jusqu’au 13 avril 2026, le principe de la créance de la Sci L’Averole au titre des loyers et charges impayés n’est pas sérieusement contestable.

Il ressort de ces éléments que l’arriéré arrêté au 03 octobre 2025 s’établit à la somme de 18 133,64 euros, soit 14 915,64 euros au titre de l’arriéré visé dans le commandement, augmenté de 3 000 euros au titre de l’échéance de septembre 2025 et de 218 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères 2025 dont justifie la demanderesse.

Il s’évince des pièces produites que la société Blanchisserie de la Maurienne a réglé l’intégralité de cette somme dès lors qu’elle a opéré cinq versements successifs de 5 000 euros entre décembre et avril 2026.

Dès lors, la Sci L’Averole est déboutée de sa demande de provision au titre de l’arriéré de loyers et charges dus au 3 octobre 2025, et de sa demande de provision au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères 2025.

S’agissant des pénalités de retard, le bail litigieux liant les parties prévoit qu’à défaut de paiement du loyers, accessoires et des sommes exigibiles à chaque terme, quinze jours après réception par le locataire d’une lettre recommandée avec avis de réception demeurée sans effet, les sommes dues sont automatiquement majorées de 10% à titre d’indemnité forfaitaire de frais contentieux. Il est également prévue que toute somme due en vertu du présent bail qui ne serait pas payée à son échéance exacte porterait intérêt au taux de base de l’intérêt légal majoré de 8 points.

Si les modalités de cette clause pénale ont été contractuellement prévues, il demeure que son application reste susceptible d'être modérée par le juge du fond. Au demeurant, cette clause définit une majoration en vue d’indemniser des frais de contentieux alors que la Sci L’Averole présente une demande distincte au titre des frais irrépétibles engagés pour les besoins de l’instance. Dans ces conditions, l’application de la clause pénale se heurte à une contestation sérieuse relevant de l’analyse du juge du fond. La demande au titre des pénalités est donc rejetée en référé.

Par ailleurs, compte tenu de la résiliation du bail, la Sci L’Averole est fondée à solliciter le paiement d’une indemnité d’occupation.

Le montant de cette indemnité d’occupation est fixé à la somme correspondant au montant du loyer soit 3 000 euros, outre 18,16 euros correspondant à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, soit un montant de 3 018,16 euros, à compter du 03 octobre 2025, date de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés.

Au vu des décomptes produits, il y a lieu de constater que la société Blanchisserie de la Maurienne a d’ores et déjà réglé un montant total de 6 866,36 euros au titre des indemnités d’occupation dues au 13 avril 2026 (25 000 euros versés - 18 133,64 euros déduits de l’arriéré locatifs), à déduire des indemnités d’occupations dues.

S’agissant enfin des sommes sollicitées au titre des coûts de la sommation du 20 juin 2025 et du commandement de payer du 02 septembre 2025, ces frais doivent être examinés avec les demandes formées au titre des frais irrépétibles et des dépens.

3 - Sur les obligations de faire

Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution d'une obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

L’article 9 du code de procédure civile prévoit qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, la Sci L’Averole a fait signifier le 02 septembre 2025 à la société Blanchisserie de la Maurienne une commandement d’avoir à :
- justifier de la remise en bon état de fonctionnement les réparations locatives suivantes :
des 5 poteaux bétonnés de la clôture séparant des locaux loués de ceux exploités par la société Chamorand Eric,de l’évacuation des purges de vapeurs de sorte que la bailleresse ne soit pas inquiétée de toutes réclamations qui pourraient survenir du fait de l’activité de sa locataire dans les lieux,de la porte principale de déchargement endommagée à plusieurs reprises, des plafonds, portes des bureaux,du nettoyage et entretien des extérieurs, notamment l’enlèvement des poubelles derrière le bâtiment et aux alentours,de la vanne de gaz de sécurité concernant la chaudière condanmée et modifiée,carrelage de l’entrée côté bureaux,du panneau de la structure du bâtiment endommagé à la suite des vapeurs d’un séchoir,de l’enlèvement du cadenas mis en place sur le coffret extérieur, propriété ENEDIS dédué à l’alimentation du bâtiment,-justifier du contrôle annuel des extincteurs depuis son entrée dans les lieux pour se conformer aux prescriptions législatives, réglementaires ou administratives,
- justifier à quel titre la société “Tout net Maurienne” a installé son siège dans les locaux loués,
- justifier de la valeur des meubles garnissant les locaux loués, étant rappelé que cette valeur doit être suffisante pour permettre de garantir le paiement des loyers et l’exécution des clauses et conditions du bail,
- communiquer deux dates et heures de disponibilité afin qu’elle puisse exercer son droit de visite des lieux,
- justifier de l’assurance et du paiement des primes d’assurance du contrat d’assurance qu’elle a souscrit pour les locaux exploités.

Lors de l’audience, la société bailleresse a indiqué que seuls les travaux sur les 5 poteaux avaient été réalisés par la société preneuse de sorte qu’elle maintenait les autres demandes au titre des obligations de faire.

Force est de constater que concernant les demandes de reprise des réparations locatives et de justification de l’installation du siège social de la société Tout net Maurienne au sien des locaux loués, la société bailleresse ne rapporte aucun élément de preuve de nature à établir un manquement de manière incontestable au stade des référés, la seule production une attestation d’un voisin indiquant ramasser des plastiques qui viendraient du côté de la société preneuse est insuffisante. Dès lors, il convient de dire que ces obligations en réparations locatives et justification du siège social de la société Tout net en Maurienne ne sont pas incontestables au stade des référés et doivent être rejetées.

En outre, s’agissant de la justification du contrôle annuel des extincteurs, le contrat de bail liant les parties prévoit que le preneur déclare être informé sur les caractéristiques du local commercial, de ses installations et de ses dégagements doivent répondre aux obligations réglementaires et être en rapport avec l’effectif de la clientèle qu’il envisage de recevoir dans le cadre de son activité. Les règles de sécurité de base pour les établissements recevant du public sont notamment installer des équipements de sécurité comme un extincteur, sécurité incendie.

Le contrat de bail prévoit également que le preneur prend acte de la déclaration de la conformité de son établissement aux mesures de sécurité et reconnaît être informé de l’obligation qui lui incombe de se soumettre aux injonctions de la commission de sécurité et plus généralement de respecter toutes les prescriptions en matière de sécurité notamment dans le domaine de la conformité électrique et dans celui de la mise aux normes de matériels.

Ceci étant,il sera rappelé qu’il ne relève pas de la compétence juridictionnelle du juge des référés d’interpréter les clauses contractuelles. Dès lors, en l’absence d’obligation expresse d’entretien des extincteurs mise à la charge de la société preneuse, l’obligation de fournir l’entretien des extincteurs apparait sérieusement contestable au stade des référés.

Concernant la justification de la valeur des meubles pour le paiement des loyers et la communication d’une date pour la visite des lieux loués, il est relevé que le bail est résilié depuis le 03 octobre 2025, de sorte que ces demandes sont devenues sans objet.

Enfin, concernant la justification de l’assurance et du paiement des primes, le contrat de bail prévoit expressément que le preneur devra assurer et maintenir assurés les lieux loués, acquitter exactement les primes ou cotisations de cette assurance et justifier du tout au bailleur à chaque réquisition de celui-ci. Le commandement de produire l’attestation d’assurance a été délivré le 02 septembre 2025, la société preneuse ne comparait pas à l’instance et ne justifie pas avoir exécuté l’obligation contractuelle de produire l’attestation d’assurance au bailleur. Cette obligation de produire les attestations d’assurance est incontestable au stade des référés et il convient d’ordonner à la société preneuse de produire les justificatifs demandés pour la période d’occupation des lieux.

4 - Sur les demandes accessoires

En application des articles 491 et 696 du code de procédure civile, la société Banchisserie de la Maurienne est condamnée aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 02 septembre 2025 ainsi que le coût de l’état des inscriptions et la notification au créancier inscrit.

Au regard des circonstances, l’équité commande de condamner la société Blanchisserie de la Maurienne à payer la somme de 1 500 euros à la Sci L’Averole sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS