TJ 73011, 1 sept. 2026, RG 26/00259

COUR D’APPEL DE CHAMBÉRY TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBERTVILLE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 01/09/2026

N° RG 26/00259 - N° Portalis DB2O-W-B7K-C6QP

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. SAINT ANTOINE
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Me Laura GROS, avocat au barreau d’ALBERTVILLE, substituant Me Virginie HERISSON GARIN, avocat au barreau de CHAMBERY, membres de la SELARL ALTAMA AVOCATS

DÉFENDEUR(S) :

Madame [Y] [B] [X] [R] épouse [N]
[Adresse 2]
[Localité 2]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente, juge des référés : [...]
assistée lors des débats et de la mise à disposition au greffe de [...], greffier

Débats : en audience publique le : 23 Juin 2026

Ordonnance Réputée contradictoire, rendue publiquement par mise à disposition au greffe, en premier ressort le 01 Septembre 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seing privé en date du 02 novembre 2022, modifié par un avenant du 09 juillet 2024, la société civile immobilière (Sci) Saint-Antoine a consenti à Mme [Y] [N] née [R] un bail commercial pour une durée de dix années à compter du 03 novembre 2022 pour se terminer le 02 novembre 2032 portant sur le lot architecte n°8 dans l’immeuble [Adresse 3] sis [Adresse 4] et une place de parking n°17 situé à [Localité 2], en vue de l’exploitation d’un commerce de détail dans un pôle commercial moyennant un loyer annuel hors taxes de 4 973 euros.

Par acte du 23 mars 2026, la Sci Saint Antoine a fait délivrer à Mme [Y] [N] née [R] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail en raison d’un arriéré de loyers et charges d’un montant de 8 382,96 euros toutes taxes comprises et frais de procédure inclus.

Par acte du 18 mai 2026 la Sci Saint Antoine a fait assigner Mme [Y] [N] née [R] devant le juge des référés aux fins de voir :
- constater l’application de la clause résolutoire insérée dans le bail et constater la résiliation de plein droit du bail,
- ordonner l’expulsion Mme [Y] [N] née [R] et de tous occupants de son chef des lieux loués,
- dire que pour l’exécution de cette expulsion, le commissaire de justice pourra en tant que besoin de se faire assister de la force publique et d’un serrurier,
- condamner Mme [Y] [N] née [R] au paiement des sommes suivantes :
- 7 439,15 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 26 mai 2025,
- 743,91 euros au titre de la clause pénale,
- 170,90 euros au titre du coût du commandement de payer,
- 29 euros au titre des frais de procédure,
- condamner Mme [Y] [N] née [R] au paiement des loyers, charges ou autres indemnités d’occupation qui viendraient à échéance entre la date de l’arrêté de compte et la date de résiliation du bail,
- condamner Mme [Y] [N] née [R] au paiement des intérêts légaux des loyers dus à compter du jour de leur échéance conformément aux dispositions de l’article 17.3 du bail,
- condamner Mme [Y] [N] née [R] au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective des locaux, équivalent au double des loyers qui auraient été dus pendant la même période et ce par l’application de l’article 17.5 du bail,
- condamner Mme [Y] [N] née [R] au paiement des charges exigibles à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’à la date de libération effective des lieux,
- condamner Mme [Y] [N] née [R] à verser à la Sci Saint Antoine la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

A l’audience du 23 juin 2026, la Sci Saint Antoine a confirmé l’ensemble de ses demandes. Elle indique que le local n’est plus exploité depuis le mois de novembre 2024 et elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Mme [Y] [N] née [R], s’est présentée à l’audience pour expliquer que le local n’était effectivement plus exploité depuis le mois de novembre 2024, qu’elle ne contestait pas la dette locative mais qu’elle sollicitait le bénéfice de délais de paiement.

Informée de l’obligation d’être représentée par un avocat, l’intéressée a renoncé à se faire représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 01 septembre 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire et comme indiqué à l’audience à Mme [Y] [N] née [R], il convient de rappeler que la procédure de référé étant une procédure avec représentation obligatoire par avocat, la juridiction n’est pas saisie des explications apportées par Mme [Y] [N] née [R].

Par ailleurs, il convient de rappeler que l'article L. 143-2 alinéa 1er du code de commerce impose au propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l'immeuble dans lequel s'exploite un fonds de commerce grevé d'inscriptions de notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile déclaré par eux dans leurs inscriptions, le jugement ne pouvant intervenir qu'après un mois écoulé depuis la notification.

Le respect de ces formalités n'a pour but que de faire savoir aux créanciers inscrits qu'ils disposent d'un délai d'un mois pour se substituer au débiteur afin de sauver leur gage, sans leur conférer la qualité de partie à l'instance en résiliation du bail, et que l'absence de notification régulière n'a d'autre effet que de rendre la résiliation ainsi que la procédure suivie inopposables à ceux-ci.

En l’espèce, la société bailleresse produit un état certifié des inscriptions de Mme [Y] [N] née [R] délivré le 29 avril 2026, précisant qu’il n’existe ni inscription de nantissement sur le fonds, ni inscription de privilège.

1- Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

En vertu de l'article 835 code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En application de ce texte, il entre dans les pouvoirs du juge des référés, même en l’absence d’urgence, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement, en l’absence de toute contestation sérieuse de la validité de cette clause, et, par suite, d’ordonner l’expulsion de l’occupant, dont l’obligation de libérer les lieux n’est pas sérieusement contestable.

Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, le bail litigieux comporte une clause résolutoire selon laquelle, en cas de défaut notamment de paiement d’un seul terme de loyer, de charges et impôts récupérables par le bailleur, un mois après un commandement de payer resté en tout ou partie sans effet pendant ce délai, le bail sera résilié de plein droit.

La Sci Saint Antoine a fait délivrer à Mme [Y] [N] née [R] le 23 mars 2026 un commandement de payer la somme de 7 439,15 euros en principal au titre des loyers et charges impayés, la somme de 743,91 euros au titre de la clause pénale ainsi que la somme de 189,90 euros au titre des frais de procédure.

Ce commandement vise la clause résolutoire prévue au bail signé le 02 novembre 2022 modifié par un avenant du 09 juillet 2024 et rappelle le délai d’un mois pour régler les sommes dues, de sorte qu’il a valablement fait courir le délai d’acquisition de la clause résolutoire d’un mois.

Mme [Y] [N] née [R] ne justifie ni a fortiori n’allègue s’être acquittée des causes du commandement de payer dans le mois de sa signification.

Il convient, dans ces conditions, de constater la résiliation, à la date du 24 avril 2026, du bail commercial liant la Sci Saint-Antoine à Mme [Y] [N] née [R], par l’acquisition de la clause résolutoire.

En conséquence, Mme [Y] [N] née [R] devra libérer les lieux (lot n°8 et place de parking n°17) situés dans l’immeuble [Adresse 3] sis [Adresse 4] à [Localité 2] dans le mois suivant la signification de la présente décision, faute de quoi il pourra être procédé à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique, d'un serrurier et d’un déménageur, si besoin est.

2 - Sur les demandes de provisions

Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder en référé une provision au créancier ou ordonner l'exécution d'une obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Au vu de la clause résolutoire du bail litigieux, du tableau des factures impayées arrêté au 23 avril 2026 et des diverses factures des loyers impayés et charges, il apparaît que la créance de la Sci Saint-Antoine n’est pas sérieusement contestable. Il s’évince de ces éléments que la Sci Saint Antoine est fondée à obtenir paiement de la somme de 7 439,15 euros à titre de provision à valoir sur l’arriéré de loyers et charges restant dus, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

S’agissant de la clause pénale, le bail litigieux liant les parties prévoit que “les sommes dues seront automatiquement majorées de 10%, à titre d’indemnités forfaitaires” (Pièce n°1 page 14 demandeur). Si les modalités de la clause pénale ont été contractuellement prévues son application est susceptible d'être modérée par le juge du fond, de sorte que cette demande excède le pouvoir du juge des référés.

Par ailleurs, compte tenu de la résiliation du bail, la société Saint Antoine est fondée à solliciter le paiement d’une indemnité d’occupation. Le montant de cette indemnité d’occupation est fixé à la somme correspondant au montant du loyer soit 1 584,72 euros, outre les taxes et charges locatives et ce, à compter du 24 avril 2026, date de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés.

S’agissant des sommes sollicitées au titre du coût du commandement de payer et les frais de procédure, ces frais doivent être examinés avec les frais irrépétibles et les dépens.

3 - Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, “le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d'aliment.”

En l’espèce, il ressort des échanges de courriers électroniques au mois de mars 2025 entre le conseil de la société bailleresse et Mme [Y] [N] née [R] qu’un échéancier amiable avait été mis en place à hauteur de 307 euros pendant 24 mois, mais que la défenderesse ne l’a pas respecté.

Si aucun élément n’est apporté quant à la situation financière de Mme [Y] [N] née [R] et que ses propos indiqués oralement à l’audience ne peuvent être retenus, sa présence à l’audience démontre sa bonne volonté de solder la dette locative.

De plus, le montant de la dette représente une somme conséquente pour une personne physique et son paiement en une seule mensualité semble difficile.

Dans ces conditions il convient donc de fixer un échelonnement pendant 12 mois correspondant à la somme de 600 euros par mois pendant 11 mois et une dernière mensualité équivalente au solde de la dette.

Il convient de dire que, pendant ces délais, les mesures d’exécution intentées par la société bailleresse en recouvrement de la dette à l’encontre de Mme [Y] [N] née [R] sont suspendues.

A défaut de règlement d’une des échéances par Mme [Y] [N] née [R], la suspension prendra fin et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par la société bailleresse et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet.

4 - Sur les mesures de fin de jugement

Il convient en application de l'article 696 du code de procédure civile de condamner Mme [Y] [N] née [R], partie perdante, au paiement des entiers dépens, y compris le coût du commandement de payer.

Au vu des éléments de la cause, il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la Sci Saint Antoine les frais exposés dans la présente instance. Il convient donc de condamner Mme [Y] [N] née [R] à payer la somme de 1 000 euros à la société demanderesse au titre des frais irrépétibles engagés dans la présente instance.

PAR CES MOTIFS