TJ 73011, 1 sept. 2026, RG 26/00018

COUR D’APPEL DE CHAMBÉRY TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBERTVILLE

JUGEMENT DU 01/09/2026

N° RG 26/00018 - N° Portalis DB2O-W-B7K-C5KE

DEMANDEUR(S) :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Etablissement 1], représenté par son syndic la SAS CIS IMMOBILIER
c/o SAS CIS IMMOBILIER
[Adresse 1]
[Localité 1]
représenté par Me Julien CAPDEVILLE de la SCP LOUCHET CAPDEVILLE, avocat au barreau d’ALBERTVILLE

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [M] [D] [W]
[Adresse 2]
[Localité 2]
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : [...]
assistée lors des débats et de la mise à disposition au greffe de [...], greffière

Débats : en audience publique le : 23 Juin 2026

Décision Contradictoire, rendue selon la procédure accélérée au fond, publiquement par mise à disposition au greffe, avant dire droit le 01 Septembre 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 9 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Etablissement 1]” sis à [Localité 2], représenté par son syndic la société par action simplifiée CIS Immobilier (le syndicat des copropriétaires), a fait assigner M. [M] [W] devant le tribunal judiciaire d’Albertville statuant en procédure accélérée au fond aux fins de voir :
- condamner M. [M] [W] à payer au syndicat des copropriétaires les sommes suivantes:
2.374,26 euros, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation,212,98 euros au titre de frais nécessaires exposés par la copropriété,250 euros à titre de dommages-intérêts,780 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,- condamner M. [M] [W] aux dépens.

Au visa de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires expose que le défendeur est propriétaire au sein de la copropriété, qu’il est débiteur de la somme de 2.374,26 euros au titre d’un arriéré de charges et de celle de 212,98 au titre des frais nécessaires exposés par la copropriété. Il ajoute que la résistance abusive du défendeur occasionne un préjudice à la copropriété distinct du simple retard de paiement.

Après plusieurs renvois ordonnés à la demande des parties aux fins de paiement des charges dues, l’affaire a été retenue à l’audience du 23 juin 2026.

Le syndicat des copropriétaires a indiqué que le principal avait été réglé, mais qu’une créance actualisée restait due à hauteur de 485 euros au titre de l’appel de fonds du mois d’avril 2026. Il a ajouté maintenir ses demandes au titre des frais nécessaires à hauteur de 244,79 euros, des dommages et intérêts, de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

M. [M] [W] a comparu. Il a fait valoir qu’il avait acheté le bien en 2023, qu’il avait régulièrement reçu les appels de fond par courrier jusqu’au mois de mai 2025, mais qu’il n’en avait plus été destinataire depuis cette date, sans explication du syndic. Il précise avoir réglé les sommes réclamées dès réception de l’assignation et ajoute l’appel de fond du mois d’avril, qui avait été modifié, allait également être réglé. Enfin, il a contesté les frais réclamés en relevant que les courriers ne lui avaient pas été envoyés à son adresse.

L’affaire a été mise en délibéré au 1er septembre 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1 - Sur la créance du syndicat des copropriétaires

1.1- Sur les sommes dues par M. [M] [W]

Premièrement selon l'article 125 du code de procédure civile, les fins de non-recevoir doivent être relevées d'office lorsqu'elles ont un caractère d'ordre public.

Le juge peut relever d’office l’irrecevabilité d’un demandeur en son action sans être tenu d’inviter les parties à formuler leurs observations dès lors qu’il se borne à vérifier les conditions d’application de la règle de droit invoquée.

Aux termes de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun ainsi que celles relatives à la conservation, d'entretien et d'administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
Le règlement de copropriété fixe par ailleurs la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Ainsi ces charges ne peuvent être réclamées que si la somme demandée est celle indiquée par la répartition des charges et qu'elle a été votée par l'assemblée générale.

L’article 14-1 de la loi précitée dispose que : “I.- Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. II.- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d'Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale”.

L'article 45-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 distingue :
- les provisions et avances, les premières versées en attente du solde définitif qui résulte de l'approbation des comptes, les secondes, remboursables, destinées, en vertu du règlement de copropriété ou une décision de l'assemblée générale, à constituer des réserves,
- les charges , qui sont les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires en exécution d'une décision d'approbation des comptes d'un exercice .

L’article 19-2 de la loi précitée dispose que : “A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.”

Ce même article précise que : “Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles”.

Il est jugé que le syndicat des copropriétaires n'est recevable à agir sur le fondement de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 qu'en paiement de provisions dues au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2, ayant fait l'objet d'une mise en demeure, qu'il ne peut demander le paiement des provisions des exercices postérieurs à celui au titre duquel la demande initiale a été formée que s'il justifie d'une nouvelle mise en demeure de payer une provision restée impayée, et qu'il ne peut demander le paiement de sommes restant dues au titre des exercices non visés par une mise en demeure, pour lesquels les comptes du syndicat n'ont pas encore été approuvés. (3e Civ., 15 janvier 2026, pourvoi n° 23-23.534)
En l’espèce, il ressort du relevé de propriété et des renseignements hypothécaires versés aux débats, ainsi que des appels de fonds, que M. [M] [W] est propriétaire des lots n°94 et n°121 au sein de la copropriété de l’immeuble “[Etablissement 1]”.

Le syndicat des copropriétaires communique les procès-verbaux d'assemblée générale des copropriétaires des 04 avril 2024, 12 juillet 2024 et 11 juin 2025 qui approuvent les comptes des exercices allant du 01/01/2023 au 31/12/2023, du 01/01/2024 au 31/12/2024 et qui adoptent les budgets prévisionnels des exercices du 01/01/2025 au 31/12/2025 et du 01/01/2026 au 31/12/2026, les appels de fonds relatifs aux exercices 2025 et 2026 comprenant les charges courantes et les appels de fonds travaux loi Alur.

Le syndicat des copropriétaires s’appuye sur la mise en demeure du 05 août 2025 adressée par pli recommandé à M. [M] [W] pour réclamer paiement des charges des exercices 2025.

Toutefois cette mise en demeure, qui ne vise aucunement l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, ne peut avoir eu pour effet de rendre exigible les appels de fond de l’exercice 2026 dont il est réclamé paiement.

Faute de justifier d'une nouvelle mise en demeure de payer une provision restée impayée, le syndicat des copropriétaires n’est en effet pas recevable à agir par la voie de la procédure accélérée au fond pour demander le paiement des provisions des exercices postérieurs à celui au titre duquel la demande initiale a été formée.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner la réouverture des débats afin d’inviter le syndicat des copropriétaires à présenter ses observations sur la recevabilité de sa demande.

Les prétentions de la partie demanderesse et les demandes accessoires sont réservées.

PAR CES MOTIFS