TJ 17300, 25 août 2026, RG 24/02891

Minute N° 26/00260
Jugement du 25 août 2026

Dossier : N° RG 24/02891 - N° Portalis DBXC-W-B7I-FHAW
Affaire : [B] [O] C/ S.A.S. [1], [C] [V]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE CONTENTIEUX GENERAL CIVIL

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

PRÉSIDENT : Sophie ROUBEIX
Statuant par application des articles 812 à 816 du code de procédure civile
GREFFIER : Sophie BERTHONNEAU

DEMANDEUR

[B] [O]
né le [Date naissance 1] 1984 à [Localité 1] (95)
de nationalité française
demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître Magalie ROUGIER, membre de la S.C.P. Magalie ROUGIER - Marion VIENNOIS, avocat au barreau de SAINTES, avocat plaidant

DÉFENDERESSES

- S.A.S. [1]
immatriculée au R.C.S. de [Localité 2] sous le numéro 831 676 556
prise en la personne de son Président en exercice
siège social : [Adresse 2]
représentée par Maître Frédéric MADY, membre de la S.E.L.A.R.L. MADY-GILLET-BRIAND-PETILLION, avocat au barreau de POITIERS, avocat plaidant

- [C] [V], Notaire salariée
demeurant en cette qualité sise [Adresse 3] - [Adresse 2]
représentée par Maître Frédéric MADY, membre de la S.E.L.A.R.L. MADY-GILLET-BRIAND-PETILLION, avocat au barreau de POITIERS, avocat plaidant

—ooOoo—

Clôture prononcée le 26 février 2026
Débats tenus à l'audience du 02 juin 2026
Date de délibéré indiquée par le Président le 25 août 2026
Jugement prononcé le 25 août 2026 par mise à disposition au greffe

EXPOSE DU LITIGE

Suivant compromis de vente sous seing privé en date du 13 janvier 2023, les époux [Y] et [K] [N] se sont engagés à acquérir auprès de Monsieur [B] [O] et moyennant le prix de 435 000€, un ensemble immobilier sis [Adresse 4] à [Localité 3] cadastré section AT n° [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 5].

Le compromis stipulait que la réitération par acte authentique devait intervenir au plus tard le 1er mai 2023, sous la condition suspensive que les acquéreurs parviennent à vendre leur bien immobilier et leur fonds de commerce sis [Adresse 5] à [Localité 4].
Maître [A] [S], notaire associé à [Localité 2] (17), au sein de la SAS [2] était désigné dans le compromis pour rédiger l'acte authentique.

Un avenant a par la suite été signé par les parties aux fins de proroger ce délai jusqu'au 20 mai 2023.

En parallèle, les époux [Y] et [K] [N] ont régularisé un acte de substitution partielle aux termes duquel la SCI [3] les substitue dans l'acquisition d'une partie de l'ensemble immobilier, objet du compromis de vente en date du 13 janvier 2023 à savoir les parcelles AT [Cadastre 1] et [Cadastre 3] correspondant à la partie gîtes.

Le 16 mai 2023, Monsieur [B] [O] a fait réaliser un audit énergétique de l'ensemble immobilier.

A réception des offres de crédit des acquéreurs, une nouvelle date de signature a été fixée par le notaire au 14 juin 2023.
Monsieur [B] [O] a ensuite appris par Maître [I] [L], son notaire, que cette date était annulée puisque Maître [C] [V], notaire des acquéreurs et salariée au sein de la SAS [2] avait ouvert un nouveau délai de rétractation.

Le 08 juin 2023, Madame et Monsieur [N] ont adressé une lettre recommandée avec accusé de réception à leur notaire en indiquant qu'ils faisaient usage de leur droit de rétractation et renonçaient à la vente.

Par exploit du 1er octobre 2024, Monsieur [B] [O] a fait assigner Maître [C] [J] et la SAS [4] devant le tribunal judiciaire de LA ROCHELLE pour se voir indemniser du préjudice découlant de la non-réalisation de la vente de son bien.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 13 novembre 2025, Monsieur [B] [O] demande au tribunal de :
Vu les dispositions des articles 1240 et suivants du code civil,
* Débouter la SAS [2] et Maître [C] [V] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,
* Condamner in solidum la SAS [2] et Maître [C] [V] à verser à Monsieur [B] [O] la somme de QUATRE VINGT DIX NEUF MILLE HUIT CENT QUARANTE CINQ EUROS (99 845€), en réparation de son préjudice,
* Condamner in solidum la SAS [2] et Maître [C] [V] à verser à Monsieur [B] [O] la somme de TROIS MILLE EUROS (3 000€), sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
* Condamner in solidum la SAS [2] et Maître [C] [V] aux entiers de l'instance, en vertu des dispositions des articles 696 et 699 du code de procédure civile, * Juger n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de droit, en vertu des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile.

Il expose que Maître [C] [V] aurait ouvert à tort un droit de rétractation au profit de la SCI [3] alors que le seul élément nouveau était l'audit énergétique réalisé à la demande de la notaire elle-même et ce alors qu'un tel document n'aurait pas été obligatoire.
Il indique que la SCI [3] aurait été un acquéreur professionnel, l'acquisition ayant un rapport direct avec son objet social et que l'audit n'aurait pas constitué une modification substantielle du contrat de vente alors que préalablement au compromis des diagnostics de performance énergétique auraient déjà été effectués.
Il estime en conséquence qu'en ouvrant un nouveau droit à rétractation à la SCI, Maître [C] [J] et la SAS [4] auraient commis une faute et invoque l'avis du [5] confirmant l'absence d'obligation de fournir un audit et l'absence de nouveau droit de rétractation au profit de l'acquéreur.
Il allègue un préjudice résultant de l'usage par les acquéreurs du nouveau droit de rétractation ouvert alors que la réitération par acte authentique aurait été un événement futur certain aurait entraîné une perte de chance.
Il chiffre ce préjudice à la somme de 8 255€ au titre des frais de déplacement découlant de l'impossibilité de se rapprocher de son lieu de travail et la somme de 10 250€ pour la perte du bénéfice d'un crédit à un taux avantageux.
Il souligne avoir dû vendre son bien à un prix inférieur de 54 630€ et parallèlement avoir dû verser une somme plus importante pour le bien qu'il souhaitait acquérir tandis qu'il aurait perdu le bénéfice des loyers des deux gîtes annexes soit une perte de 24 750€.

Aux termes de leurs dernières écritures notifiées par voie électronique le 17 juin 2025, Maître [C] [J] et la SAS [4] demandent au tribunal de :
* Dire et Juger que Maître [C] [J] et la SAS [4] n'ont commis aucune faute,
* Dire et Juger que Monsieur [B] [O] ne justifie d'aucune faute et d'aucun préjudice indemnisable en lien direct et certain avec l'intervention de Maître [C] [J] et la SAS [4],
* Dire et Juger que Maître [C] [J] et la SAS [4] n'ont pas engagé leur responsabilité,
* En conséquence Débouter Monsieur [B] [O] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions dirigées contre Maître [C] [J] et la SAS [4],
* Condamner Monsieur [B] [O] à verser à Maître [C] [J] et la SAS [4] la somme de 3 500€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
* Condamner Monsieur [B] [O] en tous les frais et dépens dont distraction au profit de la SELARL inter barreaux MADY-GILLET-BRIAND-PETILLON qui sera autorisée à les recouvrer dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile,
* En toute hypothèse, Ecarter l'exécution provisoire du jugement à intervenir.

Ils font valoir que la notification d'un nouveau droit de rétractation aurait été justifiée au regard du devoir de prudence du notaire et que cette notification aurait été parfaitement valide.
Ils invoquent ainsi l'obligation de l'officier public d'assurer la sécurité juridique de ses actes ainsi que son devoir de conseil et d'information.
Ils soutiennent que la notification d'un nouveau délai de rétractation aurait été justifiée alors que la réalisation d'un audit énergétique aurait été obligatoire, et que l'audit réalisé aurait révélé des modifications substantielles.
Ils ajoutent que l'entrée en vigueur du décret sur l'audit énergétique aurait été fixée au 1er avril 2023 et que le compromis aurait comporté une clause selon laquelle, le vendeur s'obligeait à faire réaliser les diagnostics rendus obligatoires entre la date du compromis et la date de l'acte définitif.
Ils précisent que l'audit réalisé aurait classé l'un des gîtes initialement classé F en G soit en logement indécent et inhabitable ce qui serait un critère de qualité objectif et que les travaux destinés à sa mise en conformité auraient été chiffrés à 24 900€.
Ils contestent le caractère professionnel de la SCI [3], SCI familiale et soulignent qu'en outre, en tant qu'acquéreur substitué, elle aurait bénéficié des mêmes droits et obligations que les époux [N] et donc du même droit de rétractation.
Ils énoncent que les biens objets du compromis auraient formé un tout indivisible et que le substituant demeurerait tenu des obligations à l'égard du contractant.

Ils estiment que Monsieur [B] [O] n'aurait subi aucun préjudice en lien avec une faute du notaire dans la mesure où la non-réitération de l'acte relèverait de la seule décision des acquéreurs lesquels auraient au fur et à mesure semblé de moins en moins motivés pour acquérir.
Ils exposent que les préjudices allégués ne seraient pas démontrés.

L'instruction de l'affaire a été clôturée par ordonnance du 26 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l'article 1240 du code civil "Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.".

L'article L271-1 du code de la construction et de l'habitation instaure un délai de réflexion de 10 jours au profit de l'acquéreur non professionnel à compter de la notification de la promesse de vente.
La jurisprudence a considéré qu'en cas de modification substantielle de l'objet de la vente, un nouveau délai de rétractation de 10 jours devait être ouvert à l'acquéreur (Civ 3ème. 30 septembre 2021 n°20-17.846).

Ainsi l'ouverture d'un nouveau délai de rétractation suppose d'une part que l'acquéreur n'est pas un professionnel et d'autre part qu'un élément substantiel ait été modifié après le premier compromis

1) Sur la faute du notaire

L'article L271-1 du code de la construction et de l'habitation instaure un délai de réflexion de 10 jours au profit de l'acquéreur non professionnel à compter de la notification de la promesse de vente.
La jurisprudence a considéré qu'en cas de modification substantielle de l'objet de la vente, un nouveau délai de rétractation de 10 jours devait être ouvert à l'acquéreur (Civ 3ème. 30 septembre 2021 n°20-17.846).

Ainsi l'ouverture d'un nouveau délai de rétractation suppose d'une part que l'acquéreur n'est pas un professionnel et d'autre part qu'un élément substantiel ait été modifié après le premier compromis

A. Sur le caractère professionnel des acquéreurs

Les acquéreurs initiaux de l'ensemble immobilier étaient les époux [Y] [P] et [K] [N], commerçants, dont rien n'établit le caractère professionnel en matière immobilière.

L'acquéreur substitué dans leurs droits pour une partie du bien est la SCI [3] immatriculée le 27 septembre 2005.
Cette SCI a pour objet social
" - la propriété, l'administration et l'exploitation par bail ou autrement de biens immobiliers qui lui seront apportés, pris à crédit-bail ou acquis par elle au cours de la vie sociale,
- la prise de participation dans toutes opérations immobilières à condition qu'elles soient conformes au caractère civil de la société, notamment par voie de création de sociétés nouvelles, d'apport de souscription ou d'achat de titres ou de droits sociaux,
- et généralement toutes opérations pouvant se rattacher directement ou indirectement à l'un des objets ou à tout autre objet similaire ou connexe, pourvu qu'ils ne modifient pas le caractère civil de la société.".
Cet objet social est classique en matière de société civile et ne permet pas en lui-même de caractériser le caractère professionnel ou non de cette société. Il est donc nécessaire de rechercher l'activité exacte de la société.
Or bien qu'elle ait été créée en 2005, il n'est pas justifié que la SCI [3] ait déjà acquis ou exploité un bien immobilier quelconque antérieurement à l'opération litigieuse.
Il n'est donc pas démontré que cette société était un professionnel de l'immobilier.

Dès lors, cette SCI pouvait, comme les époux [N], bénéficier d'un nouveau délai de rétractation en cas de changement d'un élément substantiel du compromis.

B. Sur la modification du contrat de vente

Le notaire est tenu d'un devoir de conseil et d'information à l'égard des parties à l'acte qu'il doit passer.
Ce devoir oblige l'officier public à une obligation de prudence qui est une obligation de moyens devant être appréciée en fonction des circonstances de la cause.
Lorsqu'une nouvelle réglementation intervient et si un doute légitime existe sur son entrée en vigueur, le notaire doit, par prudence, agir comme si cette réforme était entrée immédiatement en vigueur.
De même si un doute existe sur l'importance d'une modification intervenue postérieurement à la signature du compromis, le notaire doit, par prudence, agir comme si cette modification était substantielle.

En l'espèce, le compromis de vente faisait état d'un diagnostic de performance énergétique en date du 16 septembre 2022, établi conformément à la réglementation en vigueur et il était précisé que l'acquéreur reconnaissait alors ne pas pouvoir se prévaloir des recommandations accompagnant ce diagnostic et en faire son affaire personnelle.
Ce compromis faisait état de la réglementation en matière de performance énergétique et notamment rappelait qu'un audit énergétique devait être réalisé pour tout bien d'habitation proposé à la vente à compter du 1er avril 2023 pour les biens classés F ou classés G.

Or selon l'article 3 du décret n°22-780 du 04 mai 2022 dans sa version applicable à compter du 12 août 2022 et donc au jour de la signature du compromis de vente, les logements soumis à l'obligation de l'audit sont ceux qui font l'objet d'une promesse de vente ou, à défaut de l'existence d'ne telle promesse de vente, d'un acte de vente à compter du 1er avril 2023 pour les logements classés F ou G.
Cette disposition est parfaitement claire quant à sa date d'entrée en application.
Il en résulte que l'audit énergétique n'était exigé que pour les promesses postérieures au 1er avril 2023 et pour les actes de vente qui auraient été conclus à compter du 1er avril 2023 sans avoir été précédés d'une promesse.
Le compromis ayant été régularisé le 13 janvier 2023, cet audit n'était pas exigé par la loi.

En demandant au vendeur de le réaliser sans préciser le caractère non obligatoire de cet audit, Maître [J] a excédé sa mission et son obligation de prudence.

Surtout, dès lors que cet audit n'était pas obligatoire, la notaire ne pouvait pas considérer que ce document modifiait de façon substantielle le compromis régularisé par les parties. Tout au plus pouvait-elle transmettre cet audit pour information aux acquéreurs.

Par voie de conséquence, en ouvrant aux époux [N] et à la SCI [3] un nouveau délai de rétractation, Maître [J], notaire salariée, a commis une faute de nature à engager sa responsabilité et celle de son employeur, la SCP [4].

2) Sur les préjudices de Monsieur [B] [O]

A. Sur le coût de l'audit

Il est constant que sur demande de Maître [J], Monsieur [B] [O] a exposé le coût de l'audit qui n'était pas exigé par la loi.
Ces frais devraient lui être remboursés.
Néanmoins, la seule facture produite par le demandeur est datée du 06 février 2025 pour un diagnostic effectué le 31 janvier 2025 soit près de 18 mois après l'exercice par les époux [N] de leur droit de rétractation. Cette facture ne peut donc pas correspondre à l'audit de 2023.
La demande de Monsieur [B] [O] sera rejetée.

B. Sur les frais de trajet

Monsieur [B] [O] produit un compromis régularisé les 28 février et 1er mars 2023 avec des tiers pour l'acquisition d'une maison à [Localité 5] et soumis à la condition suspensive de la vente de son propre bien immobilier situé à [Localité 6].
Il en découle que cet achat n'a pas pu se concrétiser, suite à l'exercice du droit de rétractation ouvert à tort aux acquéreurs de ce dernier bien.

Monsieur [B] [O] justifie travailler à [Localité 7].
L'immeuble de [Localité 6] est situé à 62,4 kilomètres de ce lieu de travail tandis que l'immeuble dont l'acquisition aurait dû se faire se trouve à 30,4 kilomètres de ce lieu.
Il en résulte une distance supplémentaire de 32 kilomètres aller et autant pour le retour soit 64 kilomètres de plus par jour.

La réitération de la vente de la maison de [Localité 5] devait intervenir le 05 mai 2023. C'est donc à compter de cette date que Monsieur [B] [O] aurait pu résider à [Localité 5]. Les coûts supplémentaires de transport doivent donc être calculés à compter du 06 mai 2023.
Par contre il est établi par le nouveau compromis régularisé par Monsieur [B] [O] le 03 novembre 2025, que le demandeur résidait alors à SAINT JUST LUZAC sans qu'il ne fournisse au tribunal ni explication sur cette nouvelle adresse ni date de déménagement.

Dès lors, il ne sera indemnisé des frais supplémentaires de déplacement que sur la période du 06 mai 2023 au 31 mai 2024, date à laquelle son bulletin de salaire mentionne encore l'adresse de [Localité 8], soit pendant un an et 26 jours, dont à déduire les fins de semaine, les jours fériés et les congés annuels d'un minimum de cinq semaines soit un total de (250 + 18 - 25 =) 243 jours.
Enfin, Monsieur [B] [O] ne justifie pas de la puissance de son véhicule sur la période considérée, le véhicule dont la carte grise est fournie ayant été acquis seulement en mai 2024. Il sera donc indemnisé sur la base d'une voiture du minimum fiscal soit de 3cv soit 0,529€ du kilomètre.
Ainsi l'indemnisation de Monsieur [B] [O] sera arrêtée à la somme de (0,529 x 62 x 243 =) 7 969,91€.

C. Sur la baisse de prix du bien

Monsieur [B] [O] a finalement signé un compromis portant sur le bien de [Localité 8] pour un prix de 380 370€ alors que le compromis de 2023 avait été régularisé au prix de 415 670€ soit une baisse de 35 300€.
Néanmoins, dès le 02 avril 2024, Monsieur [B] [O] avait donné un mandat de vente au prix uniquement de 390 000€ sans produire quelque élément que ce soit expliquant cette baisse en dehors d'un projet de construction de logements sociaux sans aucun rapport avec le bien immobilier du demandeur et pour lequel le permis de construire n'a été délivré que postérieurement à la signature du mandat.

Dès lors Monsieur [B] [O] ne démontre pas que la baisse du prix consentie soit en lien avec l'achoppement de la vente initiale et il sera débouté de sa demande à ce titre.

D. Sur le préjudice financier

Monsieur [B] [O] invoque un surcoût de crédit immobilier.
Or il compare une offre de crédit laquelle a une valeur probante certaine avec une simple étude de financement par définition simplement indicative, et en outre valable uniquement 15 jours.
Il sera relevé par ailleurs qu'étonnamment cette étude ne correspond pas aux chiffres du compromis de 2025.
Dès lors rien ne permet d'établir de façon certaine le préjudice financier allégué.
Monsieur [B] [O] sera débouté de sa demande à ce titre.

E. Sur la perte de loyers

Il est constant que le compromis de vente ayant été régularisé le 13 janvier 2023, Monsieur [B] [O] ne pouvait plus louer les deux gîtes situés dans l'ensemble immobilier vendu.

Dans l'hypothèse où la vente aurait été réitérée, ces loyers auraient éta perçus au mieux par les acquéreurs mais plus par Monsieur [B] [O]. Dès lors cette perte de loyers des deux gîtes ne découle pas de la faute du notaire ayant empêché la réalisation de la vente.

En ce qui concerne le bien de [Localité 5] et malgré l'attestation de la directrice du CABINET CAILLOT, rien ne permet d'affirmer qu'un loyer aurait pu être perçu par Monsieur [B] [O] alors que Madame [G] ne mentionne qu'une pièce pouvant être louée en contravention avec les dispositions de la loi sur le bail d'habitation imposant la délivrance d'un logement décent avec donc une arrivée et une évacuation d'eau sur le bail d'habitation et alors que aucun des deux compromis successifs portant sur ce bien ne font état d'un logement à louer mais seulement d'une dépendance à rénover.

Monsieur [B] [O] sera débouté de sa demande au titre de cette perte de loyers.

Ainsi le préjudice de Monsieur [B] [O] est établi à hauteur de la somme de (1 960 + 7 969,91 =) 9 929,91€.
Maître [C] [J] et la SAS [4] seront condamnés in solidum à verser à Monsieur [B] [O] cette somme de 9 929,91€.

3) Sur les dépens, les frais irrépétibles et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile "La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.".

En l'espèce la faute commise par Maître [C] [J] a justifié la présente procédure.
Les défendeurs succombent donc ans l'essentiel de leurs prétentions et seront condamnés in solidum aux dépens et déboutés de leur demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [B] [O], contraint d'agir en justice, l'intégralité de ses frais irrépétibles. Maître [C] [J] et la SAS [4] seront condamnés in solidum à lui verser à ce titre la somme de 3 000€.

Rien ne justifie que soit écartée l'exécution provisoire de droit de la présente décision alors que celle-ci est compatible avec la nature de la décision prononcée et n'est pas de nature à entraîner des conséquences graves et irréversibles pour les défenderesses.

PAR CES MOTIFS,