TJ 31555, 26 août 2026, RG 26/00410

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 26/00410 - N° Portalis DBX4-W-B7J-U232

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 26 Août 2026

[B] [V]
[E] [F] [V]

C/

S.A. PROMOLOGIS, prise en la personne de son représentant légal, domiciliée en cette qualité audit siège

Expédition revêtue de
la formule exécutoire
délivrée le

à Me PIGEON

Expédition délivrée
à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mercredi 26 Août 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 16 Juin 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Mme [B] [V], demeurant [Adresse 4]

M. [E] [F] [V], demeurant [Adresse 4]

représentés par Me Anna PIGEON, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

S.A. PROMOLOGIS, prise en la personne de son représentant légal, domiciliée en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Me Thierry LANGE, avocat au barreau de TOULOUSE

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 07 septembre 2022, la SA PROMOLOGIS a donné à bail à M. [E] [F] [V] et Mme [B] [V] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 6] avec parking couvert /garage n°16 pour un loyer mensuel de 551,88€ et une provision sur charges mensuelle de 79,76€ .

Par acte de commissaire de justice en date du 05 novembre 2025, M. [E] [F] [V] et Mme [B] [V] ont fait assigner la SA PROMOLOGIS devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 2] statuant en référé pour obtenir, notamment, la réalisation de travaux dans un délai d’un mois avec astreinte de 200 euros par jour de retard et sa condamnation en paiement provisionnel de la somme de 7746 euros au titre de leur préjudice de jouissance à parfaire à hauteur de 258,23 euros par mois jusqu’à la réalisation des travaux, la consignation des loyers le temps de la réalisation des travaux et, à titre subsidiaire, la réalisation d’une expertise judiciaire.

Le dossier a fait l’objet de deux renvois à la demande des parties.

A l’audience du 16 juin 2026, M. [E] [F] [V] et Mme [B] [V], représentés par leur conseil, se réfèrent à leurs conclusions écrites aux termes desquelles ils se désistent de leurs demandes de réalisation de travaux et de consignation des loyers ainsi que de leur demande subsidiaire de réalisation d’une expertise mais ils maintiennent leur demande de condamnation de la défenderesse à leur verser la somme de 9226 € au titre de leur préjudice de jouissance.
Ils sollicitent, par ailleurs, la condamnation de la SA PROMOLOGIS à leur payer la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ainsi qu’aux entiers dépens.

S’agissant de leur demande indemnitaire, sur le fondement de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 835 du code de procédure civile, ils font valoir que la bailleresse a manqué à son obligation de délivrer aux locataires un logement décent, en bon état d’usage et de réparation et qu’ils subissent depuis des années un préjudice de jouissance, étant contraints de vivre dans un logement humide avec des infiltrations d’eau récurrentes qu’ils ont dénoncées à compter du mois de mars 2023. Ils exposent que leur préjudice de jouissance n’est pas contestable, que plusieurs prestataires sont intervenus pour la réalisation de recherche de fuite dans le logement mais qu’aucune solution de reprise des désordres n’a été proposé par la bailleresse alors que les services d’hygiène de la ville de [Localité 3] ont rendu un rapport le 26 mai 2025 relevant des traces de moisissures et d’humidité dans le logement et que le 28 mai 2025 la SA PROMOLOGIS a fait réaliser un diagnostic réseau VMC qui a constaté notamment des problèmes importants de fuite d’eau quand il pleut en plafond, jonction murs porteurs/dalle plancher béton. Ils exposent que leur préjudice n’a pris fin que par leur relogement le 30 mars 2026. Ils affirment qu’ils doivent être indemnisés pour la période allant du mois de mars 2023 à mars 2026 à hauteur de 50 % du loyer soient la somme de 9226 €.

En réponse, la SA PROMOLOGIS, représentée par son conseil, sollicite en se rapportant à ses écritures déposées de débouter les demandeurs de l’ensemble de leurs demandes et de les condamner à lui payer la somme de 1000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens.

À l’appui de ses demandes, elle fait valoir qu’après avoir reçu le premier courrier des locataires en date du 28 mars 2023, dénonçant des fuites dans différentes pièces, elle a fait intervenir un de ses prestataires et qu’un rendez-vous a été fixé en juillet 2024 afin d’aborder et de résoudre les problématiques soulevées. Elle soutient que les locataires ont refusé l’intervention de ce technicien et n’ont jamais repris contact avec lui. Elle expose qu’elle a sollicité une autre société afin de procéder à une intervention de diagnostic du réseau VMC dans le logement et que le rapport en date du 28 mai 2025 relève des grilles d’entrée d’air bouchées, obstruées ou absentes et des bouches VMC très encrassées préconisant le dépoussiérage de trois piquages et de trois bouches VMC, ce qui établit qu’elle est bien intervenue dans le logement suite aux réclamations des locataires. Elle fait également valoir que le 24 avril 2024 elle avait déjà fait intervenir une autre société pour une recherche de fuite dans le logement. S’agissant des travaux en toiture-terrasse, elle indique que le rapport d’intervention du 28 mai 2025 préconise une vérification de l’étanchéité et qu’elle a d’ores et déjà envisagé la réfection totale de la toiture dans le cadre d’un programme de réhabilitation courant 2026. Elle soutient que les locataires ne se sont pas mobilisés afin de permettre l’exécution des travaux, voire même s’y sont opposés et qu’il n’est pas établi de manquement du bailleur à ses obligations de délivrance d’un logement décent.
L'affaire a été mise en délibéré au 26 août 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA DEMANDE DE RÉALISATION DE TRAVAUX SOUS ASTREINTE, DE CONSIGNATION DES LOYERS ET DE RÉALISATION D’UNE EXPERTISE JUDICIAIRE

Il y a lieu de constater le désistement de M. [E] [F] [V] et Mme [B] [V] et Madame [Q] [L] de leur demande en réalisation de travaux sous astreinte, de consignation de loyer et de réalisation d’une expertise judiciaire.

II. SUR LA DEMANDE AU TITRE DU PREJUDICE DE JOUISSANCE

En application de l'article 834 du code de procédure civile : "Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend."

En application de l’article 835 du code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. »

L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté.

Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Il sera rappelé que la bonne exécution de l'obligation pesant sur le bailleur de remettre au locataire un logement conforme ne peut être appréciée de manière incidente par le juge des référés dont la compétence se borne à ordonner des mesures provisoires, ou de remise en état qui ne visent pas à trancher le fond du litige. Par ailleurs, la provision accordée doit être incontestable tant dans son principe que dans son quantum et le juge des référés, juge de l'évidence, ne peut donc allouer que des sommes provisionnelles à condition que l'existence et l'ampleur du préjudice soit démontré.

En l’espèce, M. [E] [F] [V] et Mme [B] [V] évoquent un trouble de jouissance, dont ils sollicitent l’indemnisation, en raison d’infiltrations d’eau récurrentes. Il n'est ni invoqué ni démontré par les demandeurs, une situation d'urgence, les locataires ayant été relogés dans l’attente de la réalisation des travaux, le litige ne concernant plus qu'un préjudice de jouissance de mars 2023 à mars 2026.

Au surplus, la SA PROMOLOGIS conteste le principe de sa responsabilité en tant que bailleur et fournit un certain nombre de pièces pour attester des diligences qu'elle a accomplies à la suite des désordres dénoncés par les locataires et de l’absence de diligences des locataires. Compte tenu de ces contestations, s'il est manifeste que les demandeurs ont subi des infiltrations d'eau ainsi qu’un taux d’humidité de l’air intérieur anormalement élevé dans le logement, constatés objectivement par les services de la mairie le 26 mai 2025, un débat existe indéniablement sur l'existence des manquements du bailleur à ses obligations contractuelles et des éventuels préjudices en résultant, appréciation qui ne relève pas du pouvoir du juge des référés, juge de l'évidence, mais du juge du fond.

Par ailleurs, il n'est justifié en l'espèce d'aucun dommage imminent.

S'agissant de l'existence d'un trouble manifestement illicite, l'existence d'un désordre qui a cessé au jour de l'audience ne sauraient constituer un trouble manifestement illicite, s'agissant d'un simple manquement à une obligation contractuelle.

Aussi, la demande formée par M. [E] [F] [V] et Mme [B] [V] excède donc les pouvoirs du juge des référés et il n’y a pas lieu à référé de ce chef.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

M. [E] [F] [V] et Mme [B] [V], partie perdante, supporteront la charge des dépens.

L'article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.
Il serait inéquitable de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,