TJ 31555, 26 août 2026, RG 26/01030

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 26/01030 - N° Portalis DBX4-W-B7J-U6VX

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 26 Août 2026

S.A. [Adresse 4], représentée par son président directeur général

C/

[T] [B]

Expédition revêtue de
la formule exécutoire
délivrée le

à SA HLM DS CHALETS

Expédition délivrée
à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mercredi 26 Août 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 16 Juin 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. HLM DES CHALETS, représentée par son président directeur général, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M. [Q] [F], chargé de recouvrement, muni d’un pouvoir

ET

DÉFENDERESSE

Mme [T] [B], demeurant [Adresse 6]

comparante en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 23 novembre 2011, la SA [Adresse 7] [Localité 2] a donné à bail à Madame [T] [B] un appartement à usage d'habitation (n°G39) situé [Adresse 8] à [Localité 3] pour un loyer mensuel de 450,74 euros pour le logement et 18,38 euros pour le jardin/balcon/terrasse et une provision sur charges mensuelle de 60 euros.

Le 17 juillet 2025, la SA HLM [Localité 2] a fait signifier à Madame [T] [B] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. La SA [Adresse 4] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 22 juillet 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 03 novembre 2025, la SA HLM [Localité 2] a ensuite fait assigner Madame [T] [B] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique, et sa condamnation au paiement :
- de la somme de 3.288,31 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l'assignation, mensualité de septembre 2025, somme à parfaire au jour de l'audience, avec intérêts,
- d'une indemnité d’occupation mensuelle d'un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec révision annuelle conforme au bail, jusqu'à la libération effective du logement,
- d'une somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l'assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 04 novembre 2025.

Après renvoi contradictoire, à l’audience du 16 juin 2026, la SA [Adresse 4], régulièrement représentée, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 6.640,68 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu'à celle de mai 2026 comprise. Elle indique avoir trouvé un accord avec la locataire sur la mise en place de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire à hauteur de 185 euros par mois.

Madame [T] [B] comparaît en personne et fait également valoir l’accord trouvé avec le bailleur.

L'affaire a été mise en délibéré au 26 août 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RÉSILIATION

1. Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 04 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SA HLM [Localité 2] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 22 juillet 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 03 novembre 2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l'acquisition des effets la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu le 23 novembre 2011 contient une clause résolutoire (ARTICLE 9 CLAUSE RÉSOLUTOIRE - RÉSILIATION) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 2.831,67 euros a été signifié le 17 juillet 2025, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Madame [T] [B] n'a réglé dans le délai de deux mois qu'une partie de la somme, à hauteur de 747 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 18 septembre 2025.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi".

La SA [Adresse 4] produit un décompte du 16 juin 2026 démontrant que Madame [T] [B] reste devoir la somme de 6.640,68 euros, mensualité de mai 2026 comprise.

Madame [T] [B] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, d’ailleurs reconnue à l’audience.

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 6.640,68 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 17 juillet 2025 sur la somme de 2.831,67 euros, du 03 novembre 2025 sur la somme de 3.288,31 euros et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. [...] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. [...] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l'audience et ce, depuis le quittancement de mars 2026, démontrant la capacité de Madame [T] [B] à solder la dette locative et de l'accord trouvé avec le bailleur pour la mise en place d'un échéancier, elle sera autorisée à se libérer du montant de la dette par le paiement de 35 mensualités de 185 euros chacune et d'une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

A la demande de Madame [T] [B], les effets de la clause résolutoire, et notamment l'expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Madame [T] [B] pourra faire l'objet d'une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, elle sera alors condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation, visant à compenser et à indemniser l'occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [T] [B], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, du signalement à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

La SA [Adresse 4] sera déboutée de sa demande concernant les dépens au titre des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières, lesquels restent hypothétiques à ce jour.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA HLM [Localité 5] CHALETS, Madame [T] [B] sera condamnée à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,