TJ 31555, 26 août 2026, RG 26/01581

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 26/01581 - N° Portalis DBX4-W-B7K-VBXS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 26 Août 2026

S.C.I. SCI MOD, agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège social

C/

[N] [R]

Expédition revêtue de
la formule exécutoire
délivrée le

à Me CAPDEVILLE

Expédition délivrée
à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mercredi 26 Août 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Camille COLLOMB, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Sophie FRUGIER Greffière, lors des débats et Fanny ACHIGAR, greffière chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 7 mai 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition le 10 juillet 2026, prorogé au 26 août 2026 conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.C.I. MOD, agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège social, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M. [C] [Q] et Mme [P] [U] épouse [Q], gérants de la SCI MOD

ET

DÉFENDEUR

M. [N] [R], demeurant [Adresse 5]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-31555-2026-6889 du 08/04/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 2])

représenté par Me Amandine CAPDEVILLE, avocat au barreau de TOULOUSE

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 22 octobre 2010, la SCI MOD a donné à bail à Monsieur [N] [R] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6], pour un loyer mensuel de 500 euros et une provision sur charges mensuelle de 46 euros.

La SCI MOD a fait signifier à Monsieur [R] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 4 avril 2025 pour des impayés de loyer d’un montant de 1519,75 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 janvier 2026, la SCI MOD a fait assigner Monsieur [N] [R] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse, statuant en référé, sollicitant de :
de constater la résiliation de plein droit du bail par l’acquisition des effets de la clause résolutoire, d’ordonner l’expulsion de Monsieur [R] ainsi que de tout occupant de son chef, avec si besoin le concours de la force publique, de le condamner au paiement : d’une provision égale au montant de l’arriéré de loyer soit la somme de 225,44 euros, somme à parfaire au jour de l’audience, d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui fixé dans le bail, suivant conditions de charges et de réindexation de ce dernier jusqu’à la libération effective des lieux, de la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.
A l’audience du 7 mai 2026, la SCI MOD, représentée par Monsieur [C] [Q] et Madame [P] [T] épouse [Q], a maintenu les demandes de son assignation, en actualisant le montant de sa demande en paiement à la somme de 2930,52 euros et sollicite le rejet des demandes de Monsieur [R].

Au soutien de ses demandes, la SCI MOD fait valoir que Monsieur [R] ne paie pas les augmentations de loyer depuis janvier 2023. Elle indique avoir procédé à d’importants travaux notamment d’isolation thermique et phonique, en lien avec le DPE. Elle indique avoir fourni les factures correspondantes à ces travaux, mais indique ne pas pouvoir faire réaliser de nouveau DPE en raison des absences répétées de Monsieur [R], qui n’est pas présent dans les lieux et part à l’étranger.

Monsieur [N] [R], représenté par son conseil, s’en réfère à ses conclusions écrites, aux termes desquelles il sollicite de :
constater que l’appartement qu’il loue est classé F en performance énergétique, constater que le montant du loyer est fixé depuis le 1er janvier 2023 au montant du loyer 2022 TTC, soit la somme de 594,51 euros TTC, en conséquence, débouter la SCI de l’ensemble de ses demandes à son encontre,- l’autoriser à consigner mensuellement sur un compte séquestre le montant du loyer hors charges, et ce à compter de la signification de la décision à intervenir et jusqu’à nouvelle décision judiciaire ou accord mutuel du bailleur et du locataire pour le déblocage des fonds,
condamner la SCI MOD à lui restituer la somme de 878,33 euros correspondant aux factures comptées comme des charges non justifiées et au surplus reçu par le bailleur sur les droits CAF de son locataire, et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à venir, condamner la SCI MOD au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, et aux entiers dépens de l’instance.
Au soutien de sa défense, Monsieur [R] fait valoir sur le fondement de l’article L-173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 qu’il conteste l’existence et le montant de la créance, en raison de l’impossibilité pour le bailleur de procéder à la révision du loyer depuis 2022, compte tenu de la classification énergétique en F du logement par le diagnostic de performance énergétique annexé au bail, daté du 3 février 2009. Il est indiqué que le logement a subi en outre deux dégâts des eaux qui n’ont été que partiellement réparés, et que les factures d’électricité sont très élevées, corroborant la mauvaise performance énergétique du logement. Monsieur [R] soutient avoir payé son loyer tous les mois et n’avoir jamais manqué un versement, et conteste tout arriéré locatif pouvant fonder une demande d’expulsion. Monsieur [R] indique avoir également alerté le bailleur par courrier en février 2024 quant à des erreurs de calcul commises dans la révision du loyer de 2024, de sorte que la créance n’est pas davantage certaine dans son montant. Il soutient ainsi que la créance se heurte à des contestations sérieuses et que les demandes de la SCI MOD doivent être en conséquence rejetées.

Au soutien de sa demande de consignation des loyers, Monsieur [R] expose que la consignation est nécessaire en raison de l’inertie du bailleur pour réaliser les travaux et un nouveau DPE, le bailleur ne répondant pas aux sollicitations du locataire.

Au soutien de sa demande de restitution de sommes indument perçues, Monsieur [R] invoque les dispositions de l’article 1302 et 1302-1 du code civil. Il fait valoir avoir payé trois factures au titre du décompte de charges, sans avoir la justification de ces factures. Il indique également que la SCI MOD a reçu des sommes excédentaires en raison du versement variable effectué par la caisse d’allocations familiales, alors que le versement résiduel à son initiative restait le même. Il soutient que l’impossibilité d’indexation du loyer, et le fait que le loyer doive rester bloqué au montant de 594,51 euros, conduit à identifier des sommes indument perçues par le bailleur à compter de mars 2024, produisant des calculs par périodes.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 juillet 2026, prorogé au 26 août 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes de la SCI MOD
En application de l’article 834 du code de procédure civile :
“Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.”

En application de l’article 835 du même code dans son premier alinéa,
“Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.”
Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat (Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002), prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Il résulte de ces dispositions que le commandement de payer n’est efficace en tant que moyen de faire jouer la clause résolutoire que si les sommes réclamées constituent réellement des
loyers ou des charges et qu’elles sont réellement et valablement dues.

Toutefois, le commandement de payer délivré pour avoir paiement d’une somme supérieure à celle due, il est n’est pas nul et demeure valable pour la partie non-contestable de la dette (Civ, 3ème, 7 décembre 2004).

En l’espèce, le bail signé le 22 octobre 2010 contient une clause résolutoire (article 18), qui a été reproduite dans le commandement de payer délivré le 4 avril 2025, qui laissait un délai de deux mois pour régler la somme de 1519,75 euros en principal, conformément à la clause résolutoire.

Pour autant, il résulte de l’examen du décompte locatif que Monsieur [R] a versé un loyer tous les mois, dont le montant diffère cependant du montant appelé par le bailleur. Cette différence s’explique par l’application par le bailleur de plusieurs indexations de loyer successives et annuelles, dont Monsieur [R] n’a pas tenu compte dans ses paiements, dès lors qu’il en conteste le bienfondé et le montant.

Monsieur [R] fait valoir des dispositions légales faisant obstacle à l’indexation des loyers dans certaines conditions, estimant que du fait de l’application de ces dispositions, les indexations effectuées depuis 2022 étaient irrégulières, et fait également valoir au surplus des erreurs de calcul par le bailleur. Il est constant qu’il est produit des éléments au soutien de cette défense, notamment le diagnostic énergétique du logement, classant ce dernier en catégorie F. Partant, la créance apparaît incertaine et la contestation opposée doit être considérée comme sérieuse, de sorte qu’il relève de l’appréciation du juge du fond de déterminer l’existence et le montant de la dette locative visée dans le commandement de payer, qui conditionne l’acquisition de la clause résolutoire mais aussi le montant de la dette locative finale.

Ainsi, l’examen des demandes en constat de l’acquisition de la clause résolutoire, en expulsion, en paiement d’une indemnité d’occupation et en paiement de l’arriéré locatif, qui correspondent à l’ensemble des demandes principales de la SCI MOD, excède le pouvoir du juge des référés.

Sur les demandes reconventionnelles de Monsieur [R]
A titre liminaire, il convient de rappeler que le juge ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions des parties. Par prétention, il faut entendre une demande en justice tendant à ce qu’il soit tranché un point litigieux.

Par voie de conséquence, les expressions telles que “constater”, “juger” qui ne constituent pas de véritables prétentions sont en réalité des moyens qui ont leur place dans le corps des écritures, plus précisément dans la discussion des prétentions et moyens, et non dans le dispositif même des conclusions.

En conséquence, il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de Monsieur [R] formulées dans ces termes qui ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

S’agissant de la demande visant à être autorisé à consigner les loyers, il convient de rappeler qu’en application de l’article 20-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le logement loué ne répond pas aux critères de décence de l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989, le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux.

Or en l’espèce, Monsieur [R] n’invoque aucune disposition pour obtenir la consignation des loyers et se fonde sur l’insuffisance des travaux réalisés par le propriétaire pour améliorer la performance énergétique du bien pour appuyer sa demande. Il ne formule aucune demande de réalisation de travaux. A défaut d’ordonner des travaux, le juge ne peut suspendre, avec ou sans consignation, le paiement des loyers.

En tout état de cause, la nécessité de réalisation de travaux se heurte à une contestation sérieuse, la SCI MOD soutenant, en produisant plusieurs justificatifs en ce sens, avoir réalisé plusieurs travaux, qu’elle estime suffisants.

Ainsi, il convient de dire n’y avoir lieu à référé concernant cette demande.

S’agissant de la demande visant à voir la SCI condamnée au paiement de sommes correspondant au paiement de charges injustifiées et au trop-perçu lié au versement de la CAF, il convient de relever que cette demande n’est pas formulée à titre provisionnel alors que le juge des référés ne peut accorder que des provisions. En outre, elle est fondée au moins partiellement sur la contestation de l’indexation des loyers, et donc la contestation de la créance au titre des loyers et charges, dont il a été retenu qu’elle ne pouvait être tranchée, dans le cadre de l’examen des demandes de la SCI MOD, par le juge des référés.
Partant, il convient de retenir que l’examen des demandes reconventionnelles excède le pouvoir du juge des référés.

Il convient donc de constater qu’il n’y a pas lieu à référé et de dire que les demandes de chacune des parties ne seront pas examinées dans le cadre du présent litige. En outre, aucune des parties n’a sollicité le bénéfice de l’article 837 du code de procédure civile.

Sur les demandes accessoires
En application de l’article 696 du code de procédure civile, la SCI MOD, partie perdante au principal, supportera la charge des dépens.

Il apparaît inéquitable de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, de sorte que les parties seront déboutées de leurs demandes au titre des frais irrépétibles.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,