TJ 31555, 26 août 2026, RG 25/03921

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 25/03921 - N° Portalis DBX4-W-B7J-UWUR

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 26 Août 2026

S.A. [Adresse 4], représentée par son président directeur général

C/

[U] [P]

Expédition revêtue de
la formule exécutoire
délivrée le

à SA HLM [Localité 2]

Expédition délivrée
à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mercredi 26 Août 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 16 Juin 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. HLM DES CHALETS, représentée par son président directeur général, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M. [C] [A], chargé de recouvrement, muni d’un pouvoir

ET

DÉFENDEUR

M. [U] [P], demeurant [Adresse 6]

représenté par Me Véronique CHHUA, avocat au barreau de TOULOUSE

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 14 mars 2024, la SA [Adresse 4] a donné à bail à Monsieur [U] [P] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 7], pour un loyer mensuel de 468,99 € et 85,44 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA HLM [Localité 2] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 2 mai 2025 pour un montant de 5115,31 € en principal.

La SA [Adresse 4] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 5 mai 2025.

Par acte de commissaire de Justice en date du 2 septembre 2025, la SA HLM [Localité 2] a ensuite fait assigner Monsieur [U] [P] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse afin :
- de constater la résiliation de plein droit du bail par l’acquisition des effets de la clause résolutoire pour loyers impayés;
-d'ordonner l'expulsion de Monsieur [U] [P] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique et d'un serrurier ;
- et de le condamner à titre provisionnel au paiement :
*de l’arriéré locatif arrêté à la somme de 11.292,22 € avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et actualisation de la somme au jour de l'audience;
*d'une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant égal au loyer et charges actuels jusqu'à libération complète des lieux ;
*de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de sa dénonce à la Ccapex, du coût de l'assignation et de sa notification à la Préfecture.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 3 septembre 2025.

Appelée à l’audience du 13 janvier 2026, l'affaire a fait l'objet de plusieurs renvois à la demande des parties avant d'être retenue à l'audience du 16 juin 2026, à laquelle la SA [Adresse 4], valablement représentée, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 1298,21 euros. Elle précise que les parties sont en accord pour la suspension des effets de la clause résolutoire et un échelonnement du paiement de la dette locative par mensualités de 37 € en plus du loyer et des charges courantes et de la reprise du paiement des loyers, jusqu'à la décision de la commission de surendettement des particuliers de Haute-Garonne, compte tenu de la procédure de surendettement en cours concernant le locataire.

Monsieur [U] [P], représenté par son conseil, sollicite la suspension de la clause résolutoire et le paiement de la dette locative par mensualités de 37 € par mois jusqu'à la décision de la commission de surendettement des particuliers.

L'affaire a été mise en délibéré au 26 août 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION:

- sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 3 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

Par ailleurs, la SA HLM [Localité 2] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 5 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 2 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 d'application immédiate prévoit que "Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux".

La loi n°89-462 du 06 juillet 1989 poursuivant l'objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relevant à ce titre d'un ordre public de protection du locataire, il est possible d'y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales.

En l'espèce, le bail conclu le 14 mars 2024 contient une clause résolutoire (article 9-1) laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer. Ce délai de deux mois prévu par la clause résolutoire du bail, plus protectrice du locataire que la loi nouvelle, doit dès lors prévaloir sur la durée légale de six semaines.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme en principal de 5115,31 € a été signifié le 2 mai 2025, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Il ressort du décompte locatif que cette somme incluait l'application d'un SLS pour les mois de janvier, février et mars à hauteur de 1153,76 € par mois, soit la somme totale de 3461,28 euros. Il convient de ne pas prendre en considération ce montant au titre du commandement de payer dès lors que ce SLS a fait l'objet d'une régularisation le 16 septembre 2025.

Le montant du commandement de payer à prendre en considération doit donc être arrêté à la somme de 1654,03 euros.

Monsieur [U] [P] n'a réglé dans le délai de deux mois qu'une partie de la somme, à hauteur de 600 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 3 juillet 2025, soit avant la décision de recevabilité de la commission de surendettement des particuliers de la Haute Garonne en date du 26 mars 2026.

II. SUR LA DEMANDE DE PROVISION :

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

L'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi".

En l'espèce, la SA [Adresse 4] produit un décompte démontrant que Monsieur [U] [P] reste lui devoir la somme de 1298,21 € à la date du 16 juin 2026, incluant la mensualité de mai 2026.

Monsieur [U] [P] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Il sera donc condamné à payer à la SA HLM [Localité 2] cette somme de 1298,21 €, à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance conformément aux dispositions de l'article 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que " le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. "

L'article 24 VI précise que par dérogation à la première phrase du V, lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location accorde des délais de paiement jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

Enfin, l'article 24 VII prévoit que " lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. "

En l'espèce, le 27 mars 2026, la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité du dossier de Monsieur [U] [P] orientant son dossier vers un réaménagement des dettes, aucune décision définitive n'ayant néanmoins été justifiée à ce stade.

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l'audience et de la situation de surendettement de Monsieur [U] [P], il sera autorisé à se libérer du montant de la dette par le paiement de 35 mensualités de 37 euros chacune et d'une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, ou jusqu'à l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, ou la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, ou le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, ou le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

A la demande de la bailleresse et du locataire, les effets de la clause résolutoire, et notamment l'expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Monsieur [U] [P] pourra faire l'objet d'une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, il sera alors condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation, visant à compenser et à indemniser l'occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [U] [P], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu du fait que Monsieur [U] [P] supporte les dépens et des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA [Adresse 8] [Localité 2], Monsieur [U] [P] sera condamné à lui payer une somme de 100 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,