TJ 31555, 26 août 2026, RG 25/03973

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 25/03973 - N° Portalis DBX4-W-B7J-UW5I

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 26 Août 2026

E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L HABITAT DE HAUTE GARONNE

C/

[C] [H]

Expédition revêtue de
la formule exécutoire
délivrée le

à Me [Localité 2]

Expédition délivrée
à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mercredi 26 Août 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 16 Juin 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L HABITAT DE HAUTE GARONNE, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Véronique SALLES de la SCP D’AVOCATS CANTIER ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Mme [C] [H], demeurant [Adresse 5]

représentée par Me Sophie NOGARO-SUDERIE, avocat au barreau de TOULOUSE

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 6 avril 2018, l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE HAUTE-GARONNE , ci-après OPH 31, a donné à bail à Madame [C] [H] un pavillon à usage d’habitation situé au [Adresse 6], pour un loyer mensuel de 460,82 € et 62,01 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, l'OPH 31 a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 26 septembre 2024 pour un montant de 8561,97 € en principal.

L'OPH 31 a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 27 septembre 2024.

Par acte de commissaire de Justice en date du 5 novembre 2025, l'OPH 31 a ensuite fait assigner Madame [C] [H] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse afin :
- de constater la résiliation de plein droit du bail par l’acquisition des effets de la clause résolutoire pour loyers impayés;
-d'ordonner l'expulsion de Madame [C] [H] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique;
- et de la condamner à titre provisionnel au paiement :
*de l’arriéré locatif arrêté à la somme de 14.182,75 €, avec actualisation de la somme au jour de l'audience;
*d'une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant égal au loyer et charges actuels jusqu'à libération complète des lieux ;
*de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 6 novembre 2025.

Appelée à l'audience du 13 janvier 2026, l'affaire a fait l'objet de plusieurs renvois avant d'être retenue à l'audience du 16 juin 2026 à laquelle l'OPH 31, représenté par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 17.293,08 euros. Il précise que les parties sont en accord pour la suspension des effets de la clause résolutoire et un échelonnement du paiement de la dette locative par mensualités de 200 €, en plus du loyer et des charges courantes.

Madame [C] [H], représentée par son conseil, se rapporte à ses conclusions n°2 déposées aux termes desquelles elle sollicite de lui accorder les plus larges délais de paiement et de suspendre les effets de la clause résolutoire et, à titre subsidiaire, si l'expulsion devait être ordonnée, de lui accorder les plus larges délais pour quitter les lieux. Elle sollicite également de réduire à de plus justes proportions la demande formée parl'OPH31 au titre de l'article 700 du code de procédure civile et de statuer ce que de droit sur les dépens.

À l'appui de ses demandes, elle ne conteste pas le montant de la dette mais fait valoir sa situation personnelle ainsi que professionnelle. Elle expose avoir connu des problèmes de santé importants avec des arrêts de travail successifs qui ont entraîné une désorganisation importante de sa vie personnelle et administrative. Elle précise que sa fille étudiante vit à son domicile et souffre de maladie, et qu'un dossier auprès de la MDPH a été déposé. Elle fait valoir sa bonne foi compte tenu de la reprise des versements réalisés en février, mars et juin 2026.

L'affaire a été mise en délibéré au 26 août 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION:

- sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 6 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

Par ailleurs, l'OPH 31 justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 27 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 5 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat (Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002), prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu le 6 avril 2018 contient une clause résolutoire (article "Locataire en situation d'impayés-page 4 du contrat) reprenant les modalités de cet article et laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer, ajoutant que le montant de l'impayé doit être au moins équivalent à deux fois le montant mensuel net du loyer hors charges et déduction faite de l'APL.

Un commandement de payer visant cette clause, reproduisant les mentions obligatoires à peine de nullité de l'article 24 précité, et laissant un délai de deux mois pour régler a été signifié le 26 septembre 2024 pour la somme en principal de 8561,97 €, conformément à la clause résolutoire.

Madame [C] [H] n'a réglé dans le délai de deux mois qu'une partie de la somme, à hauteur de 1287,16 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 novembre 2024.

II. SUR LA DEMANDE DE PROVISION :

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

L'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi".

En l'espèce, l'OPH 31 produit un décompte démontrant que Madame [C] [H] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 17.293,08 € à la date du
12 juin 2026, incluant la mensualité de mai 2026.

Madame [C] [H] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Elle sera donc condamnée à payer à l'OPH 31 cette somme de 17 293,08 €, à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions de l'article 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que"V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (...) VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, il résulte des débats que les parties se sont accordées sur un plan d'apurement autorisant Madame [C] [H] à se libérer de la dette, outre le loyer et les charges courants, en versements mensuels de 200 €, soit 35 mensualités de 200 € et une 36ème mensualité qui soldera la dette.

Il y a donc lieu d'accorder à Madame [C] [H] le bénéfice des dispositions précitées et de dire qu'elle sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Par ailleurs, conformément à la demande de Madame [C] [H] et à l'accord de l'OPH 31, et la locataire ayant repris le paiement des loyers courants avant la date d'audience, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d'expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et des délais de paiement d’autre part, justifiera la reprise des effets de la clause résolutoire et, partant, l’expulsion de Madame [C] [H] ainsi que sa condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle visant à compenser et à indemniser l'occupation des lieux sans droit ni titre et dont le montant sera fixé à celui du loyer augmenté des charges et révisable selon les stipulations contractuelles.

A défaut de départ volontaire dans les deux mois suivant signification d'un commandement de quitter les lieux, Madame [C] [H] pourra alors être expulsée des lieux loués, ainsi que tous occupants de son chef, avec si besoin le concours de la [Localité 3] Publique, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [C] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu du fait que Madame [C] [H] supporte les dépens et des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l'OPH 31, Madame [C] [H] sera condamné à lui payer une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,