TJ 37261, 1 sept. 2026, RG 26/01824

N° Minute : 26/00355

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT
du
01 Septembre 2026

Numéro de rôle : N° RG 26/01824 - N° Portalis DBYF-W-B7K-KCAR

DEMANDERESSE :

S.A.C. CHATEAU GAILLARD, société anonyme Coopérative à capital et personnel variables
agissant poursuites et diligences de son mandataire la SARL LA CENTRALE IMMOBILIERE, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Stanislas DE LA RUFFIE de la SELARL EGERIA-SAINT-CRICQ & ASSOCIES, avocats au barreau de TOURS, avocat plaidant

ET :

DEFENDEUR :

Monsieur [B] [F]
demeurant [Adresse 2]
non comparant, non représenté

DÉBATS :

Par devant Madame C. BELOUARD, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, assistée de Madame D. BOISTARD, Greffier.

A l'audience publique du 07 Juillet 2026, le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue par mise à disposition le 01 Septembre 2026.

DÉLIBÉRÉ :

Prononcé par mise à disposition au greffe par Madame C. BELOUARD, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, le 01 Septembre 2026, assistée de Madame D. BOISTARD, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

M. [B] [F] est porteur d’actions dans la société anonyme coopérative à capital et personnel variables CHATEAU GAILLARD qui lui donnent droit à la jouissance des lots n°179 et n°212 dans l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 1] (37).

Le 7 mai 2026, la société anonyme coopérative à capital et personnel variables CHATEAU GAILLARD a donné assignation à M. [B] [F] devant le président du Tribunal judiciaire de TOURS statuant selon la procédure accélérée au fond, afin de voir, sur le fondement des articles 10, 10-1, 18-1 A de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et du Décret du 26 mars 2015, de l'article 19-2 de la Loi du 10 juillet 1965,de l'article 1240 du Code civil, ce dernier condamné à lui payer :
- au titre des charges échues, la somme de 8.255,79 € arrêtée à la date du 31 mars 2026, incluant les frais exposés, dont ceux en vertu du mandat de gestion,
- la somme de 1.983,75 € à titre provisionnel pour les 3 prochains trimestres, en raison des appels de charges à échoir sur l'exercice en cours.
- Condamner M. [B] [F] à payer à la société anonyme coopérative à capital et personnel variables CHATEAU GAILLARD la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant de la situation d'impayé.
- Condamner M.[B] [F] à payer à la société anonyme coopérative à capital et personnel variables CHATEAU GAILLARD une indemnité de 1.000 € en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
- Condamner M.[B] [F] aux entiers dépens.
- Dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

Elle fait valoir que le défendeur a acquis des parts sociales lui donnant des droits réels sur l'immeuble litigieux. L'adhésion à la société anonyme coopérative à capital et personnel variables commande qu'il respecte les statuts de celle-ci lesquels prévoient la contribution aux charges communes. Or, il ne paie pas ses charges de copropriété et il reste devoir au 31 mars 2026 la somme de 8255,79€. Malgré une mise en demeure le solde dû reste impayé. Elle sollicite également les frais correspondant aux frais de mise en demeure et de relance et les diligences exceptionnelles réalisées par la mandataire de gestion pour le recouvrement de cette créance. Elle affirme que le défendeur qui ne s'acquitte pas de manière répétée de ses charges cause un préjudice financier à la société.

A l’audience du 7 juillet 2026, la société anonyme coopérative à capital et personnel variables CHATEAU GAILLARD , représentée par son Conseil, maintient ses demandes.

Le défendeur, régulièrement cité par remise de l'acte à l'étude du commissaire de justice instrumentaire, ne comparait pas et n'est pas représenté.

La décision a été mise en délibéré au 1er septembre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

- Sur les charges de copropriété et fonds de travaux échus sollicités

L’article L212-6 du Code de la construction et de l’habitation énonce que : “les associés sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs ainsi qu'à celles relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, s'il en existe, dans les conditions prévues à l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.
Le règlement prévu à l'article L. 212-2 fixe la quote-part qui incombe à chaque lot dans chacune des catégories de charges ; à défaut, il indiquera les bases selon lesquelles la répartition est faite pour une ou plusieurs catégories de charges.(...)”.

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965 les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5 » de la Loi.

A l’appui de ses prétentions, la société anonyme coopérative à capital et personnel variables CHATEAU GAILLARD verse aux débats :

- le relevé de propriété du bien litigieux;

- les statuts de la société anonyme coopérative à capital et personnel variables CHATEAU GAILLARD ;

- les mandats de gestion de la SARL LA CENTRALE IMMOBILIERE à effet du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2026 ;

- le procès-verbal d'assemblée générale du 11 décembre 2025 qui approuve notamment les comptes de l'exercice du 01er janvier 2024 au 31 décembre 2024 qui modifie le budget prévisionnel de l'exercice en cours, et qui approuve le budget prévisionnel de l'exercice suivant;

- les procès-verbaux antérieurs d'assemblée générale des copropriétaires qui approuvent notamment les comptes de l'exercice du n-1, qui modifient le budget prévisionnel de l'exercice en cours, et qui approuvent le budget prévisionnel de l'exercice n+1 ;

- les appels de fonds faisant apparaître les charges de la copropriété, les appels de fonds travaux, et la quote-part de la partie défenderesse pour la période considérée.

- l'extrait de compte de la partie défenderesse, arrêté au 9 février 2026 faisant apparaître un solde débiteur au titre des charges et fonds de travaux échus et des frais de recouvrement (examinés ci-après) selon le détail suivant :

Charges sollicitées 5 798,04
Frais/diligences sollicitées 2 451,22
Autre-Intérêts 6,53
TOTAL 8 255,79

Il ressort de l’ensemble de ces documents que M. [B] [F] n’a pas réglé les charges de copropriété et sommes dues au titres des fonds travaux arrêtées au 9 février 2026 à hauteur de la somme de 5 798,04€. Les intérêts de 6.53 € imputés ne sont pas fondés contractuellement, il y a lieu de retirer cette somme.

La lettre de mise en demeure présentée le 26 mars 2026 puis l'assignation n’ont pas permis une régularisation du solde.

M. [B] [F] sera en conséquence condamné à payer à la société anonyme coopérative à capital et personnel variables CHATEAU GAILLARD la somme de 5 798,04€ au titre des charges et fonds de travaux échus au 9 février 2026 en vertu des dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

- Sur les frais de recouvrement sollicités

L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d'huissier de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire défaillant.
Pour les frais non expressément visés par l'article 10-1, ils doivent donc être portés au débit du compte du copropriétaire défaillant si et seulement si ils étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Entrent dans la catégorie de ces frais de recouvrement recouvrables directement contre le copropriétaire en application de l'article 10 susvisé et de l'article 9 de l'annexe du décret n°2015-342 du 26 mars 2015:
- les frais de mise en demeure et de relance à condition qu'ils soient justifiés en procédure.
- les frais de contentieux du syndic mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles (constitution du dossier transmis à l'auxiliaire de Justice, suivi du dossier transmis à l'avocat).

Le Tribunal relève que :
- la société anonyme coopérative à capital et personnel variables CHATEAU GAILLARD n’explique pas le fondement de sa demande puisque si l’article L212-6 du Code de la construction et de l’habitation renvoie bien à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, cet article n’évoque nullement l’article 10-1.
- au surplus, aucun justificatif des frais sollicités n’est versé aux débats, ce qui ne permet pas de vérifier leur matérialité.

Au regard de ces éléments, les demandes au titre des frais de recouvrement seront rejetées.

- Sur les charges à échoir de l'année en cours sollicitées

Aux termes de l'article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa version issue de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1.

La société anonyme coopérative à capital et personnel variables CHATEAU GAILLARD n’explique pas le fondement de sa demande puisque si l’article L212-6 du Code de la construction et de l’habitation renvoie bien à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, cet article n’évoque nullement l’article 19-2.

Par conséquent, la demande concernant les charges à échoir de l’année en cours sera rejetée.

- Sur les autres demandes

M. [B] [F] est pour la première fois assigné en justice dans le cadre de charges de copropriété impayées. Le caractère répété de la défaillance de ce copropriétaire au paiement n'est pas démontré. Dans ces conditions, la demanderesse ne justifie pas d’un préjudice particulier, distinct de celui résultant du retard apporté au règlement de sa créance, lequel est indemnisé par les intérêts au taux légal sus visés conformément aux termes de l’article 1344-1 du code civil.
Il convient de rejeter cette demande.

- Sur les mesures de fin de jugement

Perdant le procès, M. [B] [F] sera tenu aux dépens en ce compris les frais d'hypothèque provisoire.

Il sera également condamné à payer à la société anonyme coopérative à capital et personnel variables CHATEAU GAILLARD la somme de 800,00€ au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens et exposés par ce dernier lors de la présente instance en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS