TJ 37261, 1 sept. 2026, RG 26/01989

N° Minute :26/00361

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT
du
01 Septembre 2026

Numéro de rôle : N° RG 26/01989 - N° Portalis DBYF-W-B7K-KCHX

DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaires de la residence [Adresse 1]
représenté par son syndic en exercice la S.A.R.L. [R] VAL DE LOIRE, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocat plaidant

ET :

DEFENDEUR :

Monsieur [C] [P]
demeurant [Adresse 3]
non comparant, non représenté

DÉBATS :

Par devant Madame C. BELOUARD, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, assistée de Madame D. BOISTARD, Greffier.

A l'audience publique du 07 Juillet 2026, le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue par mise à disposition le 01 Septembre 2026.

DÉLIBÉRÉ :

Prononcé par mise à disposition au greffe par Madame C. BELOUARD, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, le 01 Septembre 2026, assistée de Madame D. BOISTARD, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

M. [C] [P] est propriétaire des lots n°896, n°891 et n°2283 dans l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 1] (37).

Le 19 mai 2026, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence "[Adresse 1]", représenté par son syndic, a donné assignation à M. [C] [P] devant leprésident du Tribunal judiciaire de TOURS, afin de voir, sur le fondement des articles 10, 10-1 et 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 :
Juger que M. [C] [P] a manqué à son obligation légale et contractuelle d'avoir à régler ses appels de fonds provisionnels et appels de fonds travaux;Condamner M. [C] [P] à régler au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5]" une première somme de 3.595,09 € en principal au titre des charges brutes arrêtées au 18 mars 2026;Condamner M. [C] [P] à régler au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5]" une seconde somme de 1.738,68 € correspondant aux échéances devenues immédiatement exigible pour l'exercice en cours;Condamner M. [C] [P] à régler au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5]" une troisième somme de 638,40 € T.T.C. correspondant frais de poursuites rendus nécessaires;Assortir ces condamnations de l'intérêt au taux légal à compter de la date de mise en demeure recommandée :Juger que le jugement sera exécutoire de plein droit à titre provisoire;Condamner M. [C] [P] à régler au syndicat des copropriétaires de la Résidence "[Adresse 6] somme de 1.500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile;Condamner M. [C] [P] aux entiers dépens d'instance instance;Juger que les frais d'exécution forcée resteront à la charge exclusive du copropriétaire défaillant, conformément aux dispositions de l'article L. 111-8 du code des procédures civiles d'exécution.
Il fait valoir que le défendeur ne paie pas ses charges de copropriété et qu’il reste devoir au 18 mars 2026 la somme de 3.595,09 € ; que malgré une mise en demeure le solde dû reste impayé. Il sollicite également les frais correspondant aux frais de mise en demeure et de relance et les diligences exceptionnelles réalisées par le syndic pour le recouvrement de cette créance. Il affirme que le copropriétaire qui ne s'acquitte pas de manière répétée de ses charges de copropriété met en péril la gestion financière de la copropriété.

A l’audience du 7 juillet 2026, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5]", représenté par son Conseil, maintient ses demandes.
Le défendeur, régulièrement cité par remise de l'acte à l'étude du commissaire de justice instrumentaire, ne comparait pas et n'est pas représenté.

Le demandeur a été autorisé à produire une note en délibéré pour justifier de la communication de la matrice cadastrale concernant le bien litigieux. Celle-ci a été reçue au greffe de la juridiction le 8 juillet 2026.

La décision a été mise en délibéré au 1er septembre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

- Sur les charges de copropriété et fonds de travaux échus sollicités

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965 les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de la chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5 » de la Loi.

A l’appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence "[D] [N]" verse aux débats :

- le relevé de propriété du bien litigieux;

- le contrat de syndic à effet du 26 mars 2025 au 25 mars 2028 ;

- le procès-verbal d'assemblée générale du 24 mars 2024 qui approuve notamment les comptes de l'exercice du 01er octobre 2023 au 30 septembre 2024 qui modifie le budget prévisionnel de l'exercice en cours, et qui approuve le budget prévisionnel de l'exercice suivant;

- les procès-verbaux antérieurs d'assemblée générale des copropriétaires qui approuvent notamment les comptes de l'exercice du n-1, qui modifient le budget prévisionnel de l'exercice en cours, et qui approuvent le budget prévisionnel de l'exercice n+1 ;

- les appels de fonds faisant apparaître les charges de la copropriété, les appels de fonds travaux, et la quote-part de la partie défenderesse pour la période considérée.

- l'extrait de compte de la partie défenderesse, arrêté au 18 mars 2026 faisant apparaître un solde débiteur au titre des charges et fonds de travaux échus et des frais de recouvrement (examinés ci-après) selon le détail suivant :

Charges sollicitées 3595,09
Frais sollicités 638,40
TOTAL 4233,49

Il ressort de l’ensemble de ces documents que M. [C] [P] n’a pas réglé les charges de copropriété et sommes dues au titres des fonds travaux arrêtées au 18 mars 2026 à hauteur de la somme de 3595,09€.

La lettre de mise en demeure présentée le 26 mars 2026 puis l'assignation n’ont pas permis une régularisation du solde.

M. [C] [P] sera en conséquence condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3595,09€ au titre des charges et fonds de travaux échus au 18 mars 2026 en vertu des dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 26 mars 2026, date de présentation de la mise en demeure.

- Sur les frais de recouvrement sollicités

L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d'huissier de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire défaillant.
Pour les frais non expressément visés par l'article 10-1, ils doivent donc être portés au débit du compte du copropriétaire défaillant si et seulement si ils étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Entrent dans la catégorie de ces frais de recouvrement recouvrables directement contre le copropriétaire en application de l'article 10 susvisé et de l'article 9 de l'annexe du décret n°2015-342 du 26 mars 2015:
- les frais de mise en demeure et de relance à condition qu'ils soient justifiés en procédure.
- les frais de contentieux du syndic mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles (constitution du dossier transmis à l'auxiliaire de Justice, suivi du dossier transmis à l'avocat).

- Sur les frais de recouvrement relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

En l'espèce, s'agissant des frais de mise en demeure et de relance, aucune n'est versée aux débats. En outre, les montants de frais de mise en demeure et de relance inscrits au débit du décompte en date du 18 mars 2026 ne sont pas ceux prévus par le contrat de syndic.
Ces frais à hauteur de 158,40€ ne seront donc pas accordés.

- Sur la facturation des diligences exceptionnelles du syndic

Au regard de l'article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et du décret n°2015-342 du 26 mars 2015, le syndic peut solliciter une rémunération supplémentaire pour des tâches ne relevant pas de son travail habituel en présence d’un contrat de syndic le stipulant. Ces diligences exceptionnelles, ne peuvent être rémunérées qu'à hauteur de ce que le contrat de syndic a validé.
Si le principe de cette rémunération est acquis en droit positif, ces diligences doivent toutefois correspondre à une réalité pour être rémunérées. Elles doivent également être proportionnées au montant de la créance à recouvrer. En effet, plus la créance du syndicat des copropriétaires est importante, plus le suivi, la saisine des auxiliaires (commissaire de justice ou avocat) nécessite des diligences exceptionnelles pour le syndic.

En l’état, au regard du contrat de syndic produit par le demandeur, il est stipulé que la constitution du dossier transmis à l'avocat, imputable au seul copropriétaire, sera facturée à la somme de 240 €TTC. Ainsi, seuls des frais de recouvrement à hauteur de cette somme seront accordés.
***
M. [C] [P] sera en conséquence condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 240,00€ au titre des frais de recouvrement augmentée des intérêts au taux légal à compter du 26 mars 2026, date de présentation de la mise en demeure.

- Sur les charges à échoir de l'année en cours sollicitées

Aux termes de l'article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa version issue de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1.

En droit positif, la mise en demeure visée à l'article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l'exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d'irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond sur le fondement de ce texte ( voir sur ce point avis de la Cour de cassation, 12 décembre 2024, n° 24-70.007).

Par courrier recommandé avec avis de réception en date du 23 mars 2026 présenté au domicile du défendeur le 26 mars 2026, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5]" a mis en demeure M. [C] [P] de régler les charges de copropriété impayées dans un délai maximum de trente jours.

Cette mise en demeure n’a pas permis une régularisation dans les trente jours. En application de l’article 19-2 précité, les autres provisions de l'année comptable non encore échues sont devenues immédiatement exigibles.

M. [C] [P] sera en conséquence condamné à payer au syndicat des copropriétaires la provision de 1738,68€ augmentée des intérêts au taux légal à compter du 26 mars 2026, date de présentation de la mise en demeure, à valoir sur les sommes dues au titre des appels de charges et fonds travaux à venir du 1er avril 2026 au 30 septembre 2026 au vu du décompte et en vertu de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, et ce, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 26 mars 2026.

- Sur les mesures de fin de jugement

Perdant le procès, M. [C] [P] sera tenu aux dépens .

Il sera également condamné à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 1000,00€ au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens et exposés par ce dernier lors de la présente instance en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS