TJ 37261, 1 sept. 2026, RG 26/00061

N° Minute :26/00363

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT
du
01 Septembre 2026

Numéro de rôle : N° RG 26/00061 - N° Portalis DBYF-W-B7K-J5VA

DEMANDERESSE :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Localité 1]
représenté par son syndic en exercice la société CONNECTA, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Antoine PLESSIS de l’AARPI OMNIA LEGIS, avocats au barreau de TOURS, avocat plaidant

ET :

DEFENDERESSE :

Madame [A] [Q]
demeurant [Adresse 2]
non comparante, non représentée

DÉBATS :

Par devant Madame C. BELOUARD, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, assistée de Madame D. BOISTARD, Greffier.

A l'audience publique du 07 Juillet 2026, le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue par mise à disposition le 01 Septembre 2026.

DÉLIBÉRÉ :

Prononcé par mise à disposition au greffe par Madame C. BELOUARD, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, le 01 Septembre 2026, assistée de Madame D. BOISTARD, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Mme [A] [Q] née [H] [X] est propriétaire des lots n°1, n°10, n°18, n°19 et n°74 dans l’immeuble situé [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 2] (37).

Le 6 janvier 2026, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble "[Adresse 5] [D]", représenté par son syndic, a donné assignation à Mme [A] [Q] devant leprésident du Tribunal judiciaire de TOURS, afin de voir, sur le fondement des articles 10, 10-1, 18-1 A et 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, 1240 du code civil, du décret n° 2015-342 du 26 mars 2015:

condamner cette dernière à lui payer :la somme de 5526,95€ correspondant au montant des charges de copropriété impayés et fonds travaux et frais de recouvrement arrêtés au 25 avril 2024; la somme de 1816,98€ au titre des appels de charges et fonds travaux pour le 2ème et 3ème trimestre 2026 ;la somme de 1000,00€ à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive;condamner cette dernière à lui payer à lui payer la somme de 1500,00€ en application de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens ;
Il fait valoir que la défenderesse ne paie pas ses charges de copropriété et qu’elle reste devoir au 1er janvier 2026 la somme de 5526,95€ ; que malgré une mise en demeure le solde dû reste impayé. Il sollicite également les frais correspondant aux frais de mise en demeure et de relance et les diligences exceptionnelles réalisées par le syndic pour le recouvrement de cette créance. Il affirme que la copropriétaire qui ne s'acquitte pas de manière répétée de ses charges de copropriété met en péril la gestion financière de la copropriété.

Suivant jugement avant dire droit en date du 14 avril 2026, le président du Tribunal judiciaire de TOURS a réouvert les débats et invité le syndicat des copropriétaire de l'immeuble situé [Adresse 3] et [Adresse 4] à TOURS (37), :
- à faire connaître ses observations et explications sur la qualité de copropriétaire de Mme [A] [Q]
- préciser le détail des charges et frais dont il sollicite le remboursement effectif exempté de ceux ayant acquis autorité de la chose jugée.

Il était précisé au sein dudit jugement que si le demandeur sollicite le paiement des charges et fonds travaux échus au 1er janvier 2026 dans le corps de son assignation, le dispositif de l'assignation, auquel est tenu le juge, sollicite le paiement des charges et fonds de travaux échus au 25 avril 2024.

L'affaire a fait l'objet d'un renvoi à l'audience du 5 mai 2026 pour communication à la défenderesse des pièces nouvelles du Syndicat des copropriétaires.

A l’audience du 7 juillet 2026, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble "[Adresse 5] [D]", représenté par son Conseil, maintient ses demandes.
Mme [A] [Q], régulièrement citée par remise de l'acte à l'étude du commissaire de justice instrumentaire, ne comparait pas et n'est pas représentée.

La décision a été mise en délibéré au 1er septembre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

- Sur les charges de copropriété et fonds de travaux échus sollicités

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965 les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de la chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5 » de la Loi.

A l’appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble "[Adresse 6]" verse aux débats :

- le relevé de propriété du bien litigieux;

- le contrat de syndic à effet du 24 mars 2025 au 31 mars 2027 ;

- le procès-verbal d'assemblée générale du 24 mars 2025 qui approuve notamment les comptes de l'exercice du 01er octobre 2023 au 30 septembre 2024 qui modifie le budget prévisionnel de l'exercice en cours, et qui approuve le budget prévisionnel de l'exercice suivant ;

- les appels de fonds faisant apparaître les charges de la copropriété, les appels de fonds travaux, et la quote-part de la partie défenderesse pour la période considérée.

- l'extrait de compte de la partie défenderesse, arrêté au 23 décembre 2025 faisant apparaître un solde débiteur au titre des charges et fonds de travaux échus et des frais de recouvrement (examinés ci-après) selon le détail suivant :

Charges sollicitées 6 994,73
Frais/diligences sollicitées 79,20
Autre- dépens 270,00
TOTAL 7 343,93

Il ressort de l’ensemble de ces documents que Mme [A] [Q] n'a pas réglé les charges de copropriété et sommes dues au titres des fonds travaux arrêtées au 23 décembre 2025 à hauteur de la somme de 7343,93 €.

Néanmoins, il s'évince de la pièce numéro 9 de la partie demanderesse que par jugement du 2 juillet 2024 rendu par le président du Tribunal judiciaire de Tours, la défenderesse a notamment été condamnée à verser au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] [Adresse 7] et [Adresse 4] à TOURS (37) la somme suivante :

"1.017,87 € (MILLE DIX-SEPT EUROS QUATRE-VINGT-SEPT CENTIMES) au titre des appels de charges et de fonds de travaux échus au 25 avril 2024".
Or, il résulte du dispositif de l'assignation du 06 janvier 2026, auquel est tenu le juge en vertu de l'article 446-2-1 du code de procédure civile, que le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 5526,95€ au titre des appels de charges de fonds travaux arrêtés à la date du 25 avril 2024 alors que cette demande a déjà acquis autorité de la chose jugée.

Dans ces circonstances, la demande du syndicat formulée à ce titre sera déclarée irrecevable.

- Sur les frais de recouvrement sollicités

L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d'huissier de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire défaillant.
Pour les frais non expressément visés par l'article 10-1, ils doivent donc être portés au débit du compte du copropriétaire défaillant si et seulement si ils étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Entrent dans la catégorie de ces frais de recouvrement recouvrables directement contre le copropriétaire en application de l'article 10 susvisé et de l'article 9 de l'annexe du décret n°2015-342 du 26 mars 2015:
- les frais de mise en demeure et de relance à condition qu'ils soient justifiés en procédure.
- les frais de contentieux du syndic mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles (constitution du dossier transmis à l'auxiliaire de Justice, suivi du dossier transmis à l'avocat).

- Sur les frais de recouvrement relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Il s'évince de la pièce numéro 9 de la partie demanderesse que par jugement du 2 juillet 2024 rendu par le président du Tribunal judiciaire de Tours, la défenderesse a notamment été condamnée à verser au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] [Adresse 7] et [Adresse 4] à TOURS (37) au titre des frais de recouvrement survenus jusqu'au 25 avril 2024 la somme suivante :
"306,90 € (TROIS CENT SIX EUROS QUATRE-VINGT-DIX CENTIMES) au titre des frais de recouvrement et d'ouverture de dossier contentieux pour le syndic".
Or, il résulte du dispositif de l'assignation du 06 janvier 2026, auquel est tenu le juge en vertu de l'article 446-2-1 du code de procédure civile, que le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 79,20€ au titre des frais de recouvrement et d'ouverture de dossier pour le syndic arrêtée à la date du 25 avril 2024 alors que cette demande a déjà acquis autorité de la chose jugée.

Dans ces circonstances, la demande du syndicat à ce titre sera déclarée irrecevable.

Il y a également lieu de préciser que les frais d'assignation sont compris dans les dépens et seront examinés à ce titre.

- Sur les charges à échoir de l'année en cours sollicitées

Aux termes de l'article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa version issue de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1.

En droit positif, la mise en demeure visée à l'article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l'exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d'irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond sur le fondement de ce texte ( voir sur ce point avis de la Cour de cassation, 12 décembre 2024, n° 24-70.007).

Par courrier recommandé avec avis de réception en date du 22 octobre 2025 avisé et non réclamé, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble "[Adresse 6]" a mis en demeure Mme [A] [Q] de régler les charges de copropriété impayées dans un délai maximum de trente jours.

Cette mise en demeure n’a pas permis une régularisation dans les trente jours. En application de l’article 19-2 précité, les autres provisions de l'année comptable non encore échues sont devenues immédiatement exigibles.

Mme [A] [Q] sera en conséquence condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la provision de 1816,98€ à valoir sur les sommes dues au titre des appels de charges et fonds travaux à venir du 1er avril au 30 septembre 2026 au vu du décompte et en vertu de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

- Sur les autres demandes

En ne payant pas ses charges, et alors que sa défaillance avait déjà contraint le syndicat des copropriétaires à agir en justice notamment en vue de se voir octroyer provisionnellement les charges à échoir (décision du tribunal judiciaire du 2 juillet 2024), Mme [A] [Q] a mis en péril la gestion de l'immeuble et causé à la copropriété un préjudice qu'il convient d'indemniser à hauteur de la somme de 500,00€.

- Sur les mesures de fin de jugement

Perdant le procès, Mme [A] [Q] sera tenue aux dépens .

Elle sera également condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 1000,00€ au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens et exposés par ce dernier lors de la présente instance en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS