TJ 95500, 1 sept. 2026, RG 24/01565

PREMIERE CHAMBRE

01 Septembre 2026

N° RG 24/01565 - N° Portalis DB3U-W-B7I-NTKB
71F

[S] [E]

C/

S.D.C. [Adresse 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort, assistée de Céline TERREAU, greffier, a rendu par mise à disposition au greffe le 01 septembre 2026, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe
Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente
Monsieur [W] FORTON, Juge

Date des débats : 02 Juin 2026, audience collégiale

Jugement rédigé par : Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

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DEMANDERESSE

Madame [S] [E], demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Emilie VAN HEULE, avocat au barreau du VAL D’OISE

DÉFENDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Etablissement 1], immeuble sis [Adresse 3] [Localité 1], représenté par son syndic bénévole, Monsieur [W] [G], demeurant
[Adresse 4] - [Localité 2]

représenté par Me Thierry ALLAIN, avocat au barreau du VAL D’OISE

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FAITS ET PROCEDURE

Faits constants

Madame [S] [E] est propriétaire d'un appartement à usage d'habitation au sein de la Résidence [Etablissement 2] située [Adresse 4] [Localité 3], copropriété comportant six logements et sept copropriétaires.

Les fonctions de syndic de l'immeuble sont exercées par Monsieur [W] [G], en sa qualité de syndic bénévole.

Une assemblée générale s'est tenue le 8 décembre 2023. Le procès-verbal a été notifié par lettre recommandée reçue le 14 décembre 2023.

Procédure

Par exploit du 8 février 2024, Madame [S] [E] a saisi le tribunal judiciaire afin de solliciter la nullité de certaines résolutions d'assemblée générale du 8 décembre 2023. Elle a également sollicité le paiement de dommages et intérêts et le paiement d’une facture.

La partie demanderesse : Madame [S] [E]

Au sein de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 mai 2026, Madame [S] [E], représentée par Me [J], a sollicité, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :
–déclarer nulles les résolutions numéros 5.1 à 7.3, 8, 10, 11.1, 11.2 et 12.4 de l'assemblée générale des copropriétaires de la [Adresse 5] du 8 décembre 2023,
–en tout état de cause, condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts et 1691,40 euros en remboursement de la facture de géomètre,
–débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes,
–rappeler qu'en vertu de l'article 10–1 de la loi du 10 juillet 1965, elle sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires,
–condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 1500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens, dont distraction au profit de la SCP EVODROIT.

Au soutien de ses demandes, elle a fait valoir que certaines résolutions doivent être annulées en raison d’une violation des modalités de vote. Elle sollicite en outre des dommages et intérêts ainsi que le remboursement des frais de géomètre expert qu’elle a déboursés.

La partie défenderesse : le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5]

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 mai 2026, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], représenté par Maître [P], a sollicité le débouté de la partie adverse outre sa condamnation au paiement de la somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts et 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens, en ce compris le coût du constat dressé par commissaire de justice le 10 avril 2025.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires a fait valoir que les règles de vote ont été parfaitement respectées, que la demanderesse est d’une particulière mauvaise foi et qu’il convient de la condamner au paiement de dommages et intérêts.

L’ordonnance de clôture rendue le 21 mai 2026 a fixé la date des plaidoiries au 2 juin 2026. Le délibéré a été fixé au 1er septembre 2026.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, le Tribunal, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, renvoie aux conclusions signifiées et visées dans le dossier.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale.

Ce délai court, dans tous les cas, à compter du lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée notifiant le procès-verbal au domicile du destinataire.

Le PV d’AG ayant été notifié suivant lettre recommandée avec avis de réception reçue le 14 décembre 2023, l'assignation délivrée le 8 février 2024 est donc antérieure à l'expiration du délai. Les demandes sont recevables.

Sur les résolutions 5.1 à 5.5

Mme [E] sollicite l’annulation des résolutions 5.1 à 5.5 en soutenant qu’elles procèdent à une modification substantielle du règlement de copropriété et de la répartition des droits et charges des copropriétaires, en méconnaissance des dispositions de l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que des stipulations du règlement de copropriété du 8 avril 2005.

Elle fait valoir que le règlement de copropriété prévoit expressément que toute modification de la répartition des charges ne peut intervenir qu’à l’unanimité des copropriétaires, conformément aux exigences légales précitées.

Elle soutient que les résolutions litigieuses ne se limitent pas à une simple mise en conformité formelle du règlement de copropriété, mais organisent une restructuration globale de la copropriété, caractérisée par la suppression du bâtiment unique, la création de bâtiments distincts, ainsi que la création de droits d’édification de vérandas au profit de certains copropriétaires.

Mme [E] expose également que ces décisions s’accompagnent d’une transformation des lots existants, de la création de nouveaux lots et de l’attribution de droits à construire, lesquels seraient susceptibles d’affecter la répartition des charges et des droits des copropriétaires.

Elle soutient en outre que ces opérations s’analysent en réalité en la création de parties communes spéciales au sens des articles 6-2 à 6-4 de la loi du 10 juillet 1965, lesquelles ne sauraient être instituées sans respecter les règles de majorité requises pour les modifications de structure de la copropriété.

Elle produit à l'appui de ses prétentions un rapport établi par M. [C], géomètre-expert, lequel relève notamment que le règlement de copropriété ne prévoit pas l'existence de parties communes spéciales, mais uniquement des parties communes générales, et que la transformation de parties communes générales en parties communes spéciales nécessite l'unanimité des copropriétaires, précédée d'une évaluation financière de la partie commune concernée et, en cas de partage inégal entre copropriétaires, du versement d'une soulte. Il ajoute que le mécanisme de mise en conformité prévu par l'article 209 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi [Localité 4] ne permet pas la création de parties communes spéciales non prévues au règlement de copropriété. S'agissant des droits à bâtir attachés aux vérandas et à l'extension projetée, il relève que le projet du cabinet SIGMA ne procède à aucune évaluation de ces droits, accessoires aux parties communes et donc propriété indivise (sic) de tous les copropriétaires, et que leur cession à un prix symbolique, déconnecté de leur valeur vénale, rompt l'égalité entre les copropriétaires.

Mme [E] invoque également un courrier du cabinet SIGMA en date du 20 avril 2022, lequel indique que la modification des tantièmes généraux et la création de charges doivent être votées selon les règles de majorité appropriées, et précise que la transformation d'une terrasse en véranda entraîne une modification de l'affectation des coefficients et, par conséquent, de la répartition des charges.

Enfin, elle soutient que la création de droits à bâtir et la valorisation des vérandas déjà existantes depuis 2007 auraient pour effet de modifier artificiellement la structure des droits des copropriétaires et de porter atteinte à l'égalité entre eux. Elle produit à cet égard sa pièce n°13, document daté du 23 juillet 2007 signé par quatre copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires conclut au rejet des demandes d'annulation en soutenant que les résolutions litigieuses ne procèdent pas à une modification de la répartition des charges, mais à la régularisation d'une situation existante.

Il expose que les vérandas déjà construites n'ont jamais été intégrées au règlement de copropriété, de sorte que leur situation juridique demeurait irrégulière au regard des dispositions de l'article 6-4 de la loi du 10 juillet 1965. Il conteste toutefois que la pièce n°13 produite par Mme [S] [E] puisse être qualifiée de décision d'assemblée générale et lui dénie toute valeur probante.

Il soutient que les résolutions litigieuses ont précisément pour objet de mettre en conformité le règlement de copropriété avec la situation existante, en intégrant les vérandas dans l'état descriptif de division et en procédant aux adaptations nécessaires des lots concernés.

Il précise que la création de nouveaux lots et la division des lots existants ne s'accompagnent d'aucune modification de la répartition globale des charges, les quotes-parts étant seulement réorganisées à masse constante.

Il fait valoir que les résolutions 5.1 à 5.3, relatives à la suppression du statut de bâtiment unique et à la création d'un bâtiment en lieu et place du droit d'édification d'une véranda sur les lots n°1 et 2, dénommés Bâtiments B et C, ont été adoptées à la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, l'autorisation donnée aux deux copropriétaires concernés d'effectuer, à leurs frais, des travaux affectant les parties communes relevant de la majorité de l'article 25 b) de la même loi.

Il ajoute que les parties communes spéciales créées par le projet trouvent leur justification dans l'usage exclusif des vérandas concernées, lesquelles ne profitent qu'à leurs bénéficiaires.

SUR CE,

Sur le projet du cabinet SIGMA

Pour déterminer la règle de majorité applicable aux résolutions litigieuses (5.1 à 5.5), il convient de restituer à l'opération sa véritable qualification juridique.

En premier lieu, le cabinet SIGMA a procédé à une division. Il a pris les lots d'origine de M. [W] [G] (Lot n°1) et de Mme [S] [E] (Lot n°2).

Il a artificiellement "découpé" le lot n°1 de M. [W] [G] (qui représentait initialement 984 tantièmes) pour en extraire l'emprise au sol de la véranda sous la forme d'un nouveau lot n°25 de 29 tantièmes, réduisant le reste de son lot n°1 à un lot n°26 de 950 tantièmes. Il a fait la même chose pour le lot n°2 de Mme [S] [E], en extrayant l'emprise de sa véranda sous la forme d'un lot n°27 de 31 tantièmes, réduisant le reste de son lot n°2 à un lot n°28 de 1139 tantièmes.

En deuxième lieu, le cabinet SIGMA a procédé à la création de "droits à bâtir".

Constatant que la construction des vérandas avait créé une surface habitable supplémentaire qui n'était pas comptabilisée dans le règlement d'origine de 2005, le géomètre a créé de deux "lots transitoires" représentant un droit d'édification : le lot n°29 attribué à M. [W] [G] (évalué à 44 tantièmes) et le lot n°30 attribué à Mme [S] [E] (évalué à 36 tantièmes). Pour matérialiser ce droit, le géomètre a injecté un total de 80 tantièmes supplémentaires dans la copropriété, faisant passer la masse globale et le dénominateur de l'immeuble de 10 000 à 10 080 tantièmes.

En troisième lieu, le géomètre a opéré une fusion finale. Il a réuni l'emprise au sol du lot n°25 et le droit à bâtir du lot n°29 pour former le lot n°31 au profit de M. [W] [G], qualifié de "Bâtiment B" pour une valeur de 73/10 080 tantièmes. De la même manière, il a réuni l'emprise au sol du lot n°27 et le droit à bâtir du lot n°30 pour former le lot n°32 au profit de Mme [S] [E], qualifié de "Bâtiment C" pour une valeur de 67/10 080 tantièmes.

Le projet du cabinet SIGMA annexé à la convocation à l'AG stipule expressément que les quotes-parts attribuées à ces nouvelles vérandas seraient obtenues "par prélèvement sur tous les lots de la copropriété".

Selon cette dernière affirmation, il apparaît que le cabinet SIGMA a réduit les quotes-parts de parties communes de l'ensemble des copropriétaires de l'immeuble pour pouvoir attribuer une part aux vérandas de Mme [S] [E] et de M. [W] [G].

Sur les règles de vote applicables

L'article 11 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que, sous réserve des dispositions de l'article 12, la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires. Toutefois, lorsque des travaux ou des actes d'acquisition ou de disposition sont décidés par l'assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l'assemblée générale statuant à la même majorité.

L'article 25 de la même loi dispose que ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

Il résulte de l'article 26 que sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant : la modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes. L'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété. Elle ne peut, sauf à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble ou la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l'immeuble.

Sur l'absence d'autorisation régulière de l'assemblée générale en 2007

Le syndicat des copropriétaires fonde l'intégralité de son argumentation sur le fait que les résolutions litigieuses ne feraient que régulariser une situation antérieure.

Il appartient au tribunal de vérifier si la règle de majorité qui aurait, le cas échéant, permis d’autoriser les travaux a été respectée. En application de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à celui qui allègue un fait d'en rapporter la preuve. Aucune des parties ne produit des documents permettant de justifier de la régularité des travaux effectués pour édifier les vérandas.

La pièce n°13 produite par Mme [S] [E] elle-même, est un document signé par quatre copropriétaires sur les sept que compte la résidence, aux termes duquel les signataires confirment leur accord définitif pour l'exécution des vérandas de Mme [S] [E] et de M. [W] [G]. Le syndicat des copropriétaires conteste lui-même, dans ses écritures, que ce document puisse être qualifié de décision d'assemblée générale et lui dénie toute valeur probante.

Il s'ensuit que l'existence d'une décision régulière de l'assemblée générale ayant autorisé, en 2007, la construction des vérandas n'est établie par aucune des parties.

Le syndicat ne peut, dès lors, soutenir que les résolutions 5.1 à 5.5 se limiteraient à la régularisation formelle d'une situation antérieurement et valablement autorisée.

En tout état de cause, à supposer même qu'un accord soit intervenu en 2007 entre certains copropriétaires, un document signé par quatre d'entre eux seulement, en dehors de toute convocation, de tout calcul de majorité en tantièmes et de tout procès-verbal signé dans les formes prescrites par la loi du 10 juillet 1965 et son décret d'application, ne saurait tenir lieu de décision d'assemblée générale ni suppléer aux exigences de forme qui conditionnent la validité et l'opposabilité d'une décision collective au sein d'une copropriété.

Sur la qualification de l'opération et son incidence sur la majorité requise

Cependant, l'examen du rapport et de la configuration technique proposés par le cabinet de géomètre-expert SIGMA révèle que l'opération, quelle que soit la qualification retenue, ne pouvait en tout état de cause être adoptée à une majorité inférieure à l'unanimité. Elle met en œuvre les mécanismes combinés suivants :
-La résolution 5.1 supprime le statut de « bâtiment unique » pour ériger les structures en bâtiments distincts (Bâtiments A, B et C).

-Le cabinet SIGMA a créé des « lots transitoires » (lots 29 et 30) censés représenter des droits d'édification de vérandas qui, par définition, n'existaient pas dans le règlement d'origine de 2005.
-L'opération fait passer la base générale de répartition de 10 000 à 10 080 dix-millièmes.

Le document technique stipule expressément que les nouvelles quotes-parts de parties communes attribuées aux lots restructurés seront obtenues « par prélèvement sur tous les lots de la copropriété ».

Il s'ensuit que l'opération réalise une refonte globale et structurelle de la copropriété, emportant modification des quotes-parts de parties communes de l'ensemble des copropriétaires.

Le tribunal observe, à cet égard, que ni les résolutions litigieuses, ni le projet établi par le cabinet SIGMA, ni les écritures mêmes du syndicat des copropriétaires ne permettent de déterminer avec certitude la qualification exacte de l'opération ainsi réalisée. Les écritures des parties semblent évoquer la création de parties communes spéciales, tandis que le résultat technique final, constitué par les lots 31 et 32 (« Bâtiment B » et « Bâtiment C »), s'apparente davantage à la création de parties privatives nouvelles. Ainsi que rappelé précédemment ; il appartient seulement au tribunal de vérifier que, sous quelque qualification que ce soit, la majorité requise a bien été respectée.

Aucune des qualifications envisageables ne permet de retenir une majorité inférieure à l'unanimité ou à la majorité de l’article 26.

Si l'on retient la qualification de partie commune spéciale, sa création, dès lors qu'elle revient à faire sortir une fraction de la propriété collective de tous les copropriétaires pour la faire entrer dans une propriété plus restreinte, exige l'accord unanime de tous les copropriétaires.

Si l'on retient, d’après ce que semble révéler les indications de la configuration technique du projet Sigma, la qualification de partie privative nouvelle créée par appropriation de la masse commune, une telle opération, qui impliquerait une aliénation de parties communes soumise à publicité foncière, serait régie par la règle de majorité de l’article 26. Or, le procès-verbal d’assemblée général ne permet pas de vérifier que le vote a recueilli la majorité des copropriétaires représentant au moins deux tiers des voix.

En effet, le procès-verbal de l'assemblée générale du 8 décembre 2023 mentionne, s'agissant des résolutions 5.1 à 5.5, une adoption à la « double majorité des présents et représentés », sans viser aucune disposition de la loi du 10 juillet 1965. Cette formule, qui associe de façon incohérente la référence à la double majorité, caractéristique de la majorité de l'article 26, laquelle se calcule sur l'ensemble des copropriétaires du syndicat et non sur les seuls présents et représentés, à un mode de calcul réservé aux seuls présents et représentés, propre à la majorité simple de l'article 24, ne permet pas d'établir avec certitude la majorité réellement appliquée lors du vote. En tout état de cause, quelle que soit la majorité ainsi imprécisément visée, celle-ci demeure, pour les motifs qui précèdent, inférieure à l'unanimité requise.

Le syndicat ne peut pas utilement invoquer le mécanisme de mise en conformité prévu par l'article 209 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, lequel permet seulement à l'assemblée générale, statuant à la majorité de l'article 24, de faire mentionner dans le règlement de copropriété l'existence de parties communes spéciales ou de droits de jouissance privative déjà existants, sans pouvoir en créer de nouveaux qui n'existeraient pas antérieurement à ce vote.

L'article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, également invoqué par le syndicat, ne saurait davantage justifier la majorité employée. Ce texte n'autorise, à la majorité absolue, que l'exécution de travaux affectant les parties communes. Il ne couvre en rien la création d'un droit à bâtir sous forme de lot autonome doté de tantièmes prélevés sur l'ensemble de la copropriété, ni la modification de la répartition générale des charges qui en résulte, lesquelles demeurent soumises aux exigences de l'article 11.

En tout état de cause, et à titre surabondant, le syndicat ne pourrait pas non plus utilement se prévaloir des dispositions permettant de voter la modification du règlement à la même majorité que celle des travaux (article 11, alinéa 2). En effet, cette possibilité de majorité suppose une concomitance entre le vote des travaux et celui de la modification de charges qui en résulte, la modification devant être votée en même temps que l'autorisation des travaux et avant leur exécution. Elle suppose, en tout premier lieu, l'existence d'une décision régulière de l'assemblée générale ayant autorisé les travaux, qui fait précisément défaut en l'espèce.

Les frais de la société SIGMA constituaient l'accessoire obligatoire du projet de restructuration globale de la copropriété voté dans les résolutions précédentes. L'annulation des résolutions 5.1 à 5.4, qui prive de tout fondement juridique le travail réalisé par le géomètre-expert, entraîne par voie de conséquence nécessaire la nullité de la résolution 5.5 relative au paiement de ces prestations inutilisables.

Dès lors, l'unanimité de tous les copropriétaires de l'immeuble étant juridiquement requise pour adopter un tel modificatif et constatant que Mme [S] [E] a voté contre les résolutions 5.1 à 5.5, celles-ci doivent être déclarées nulles.

Les résolutions 5.1 à 5.5 seront donc annulées.

Sur les résolutions 6.1, 6.2, 11.1, 11.2 et 12.4

Mme [S] [E] sollicite également l'annulation des résolutions 6.1, 6.2, 11.1, 11.2 et 12.4 en soutenant qu'elles procèdent à une modification de la répartition des charges de copropriété en méconnaissance des dispositions de l'article 11 de la loi du 10 juillet 1965 et du règlement de copropriété.

S'agissant de la résolution 6.1, elle conteste la qualification de charge spéciale de la dépense relative à la VMC, soutenant que celle-ci ne serait pas exclusivement réservée à certains lots et que son imputation aux seuls copropriétaires concernés ne serait pas justifiée.

S'agissant de la résolution 6.2, elle soutient que la répartition forfaitaire des dépenses relatives à l'entretien et à l'acquisition du matériel destiné aux espaces verts méconnaît le principe de répartition en fonction de l'utilité et ne tient pas compte des différences de superficie des jardins concernés.

S'agissant de la résolution 12.4, elle fait valoir que les charges d'entretien des escaliers du bâtiment A sont indûment supportées par l'ensemble des copropriétaires alors que seuls certains lots en auraient l'utilité effective.

Elle critique enfin les résolutions 11.1 et 11.2, en ce qu'elles valident et rendent applicables rétroactivement de nouvelles clés de répartition des charges issues du projet SIGMA, lesquelles reposeraient selon elle sur des bases irrégulières.

Elle soutient que l'ensemble de ces résolutions procède en réalité d'une modification déguisée de la répartition des charges de copropriété, laquelle aurait dû être adoptée à l'unanimité des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires conclut au rejet des demandes d'annulation relatives aux résolutions 6.1, 6.2, 11.1, 11.2 et 12.4.

S'agissant de la résolution 6.1, il soutient que les dépenses relatives à la VMC concernent exclusivement les lots 1, 2 et 3, devenus les lots 3, 26 et 28, lesquels sont les seuls desservis par cet équipement, ainsi qu'il résulte notamment d'un constat de commissaire de justice dressé le 10 avril 2025.

Il en déduit que ces dépenses constituent des charges spéciales légalement imputables aux seuls copropriétaires concernés en application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

S'agissant de la résolution 6.2, il expose que les dépenses relatives aux espaces verts et au matériel d'entretien sont réparties entre les copropriétaires concernés selon une clé forfaitaire, conforme aux décisions prises en assemblée générale dans une petite copropriété, et correspondant à une gestion simplifiée des charges communes.

S'agissant de la résolution 12.4, il soutient que les escaliers du bâtiment A desservent non seulement les étages supérieurs mais également le sous-sol et les parkings, de sorte que leur entretien bénéficie à l'ensemble des copropriétaires.

S'agissant des résolutions 11.1 et 11.2, il fait valoir qu'elles se bornent à valider et à rendre applicables les nouvelles clés de répartition issues des résolutions précédentes, sans qu'aucune disposition légale ou contractuelle n'en interdise l'application immédiate.

Il en conclut que l'ensemble des résolutions contestées a été adopté conformément aux règles de majorité applicables et dans l'intérêt de la copropriété.

SUR CE,

S'agissant de la résolution 6.1 relative à la création d'une charge spéciale VMC

Aux termes de la résolution 6.1, l'assemblée générale a décidé de qualifier de "charges spéciales" les dépenses d'entretien et de fonctionnement de la Ventilation Mécanique Contrôlée (VMC) collective située au rez-de-chaussée de l'immeuble, et de les imputer exclusivement aux copropriétaires des lots n°1, 2 et 3 (devenus les lots 3, 26, et 28). Pour s'opposer à la demande d'annulation de Mme [S] [E], le syndicat des copropriétaires invoque le procès-verbal de constat dressé par un commissaire de justice le 10 avril 2025. Cet acte établit de manière indiscutable que la configuration de l'immeuble est asymétrique : les lots n°4, 5 et 6 disposent de systèmes de VMC strictement individuels raccordés à leurs propres compteurs électriques, tandis que les lots n°1, 2 et 3 sont raccordés à une VMC collective unique installée en sous-sol. Le syndicat en conclut qu'il faut dispenser les lots n°4, 5 et 6 de payer pour un équipement qui ne leur est pas utile.
Le syndicat des copropriétaires évoque le principe d'utilité objective des équipements communs (article 10 de la loi du 10 juillet 1965), tandis que la demanderesse évoque la règle de l'unanimité pour toute modification des charges (article 11 de la même loi).

L'article 10, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires participent aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services ou éléments présentent à l'égard de chaque lot. En l'espèce, le constat du commissaire de justice démontre que la VMC commune du sous-sol n'a aucune utilité, même potentielle, pour les lots du haut qui possèdent leur propre système autonome.

Selon l'article 11, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965, la répartition des charges ne peut être modifiée que par l'assemblée générale votant à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires. Cette exigence est d'ailleurs contractuellement rappelée à la page 33 du règlement de copropriété de l'immeuble daté du 8 avril 2005.

Le second alinéa de l'article 11 précité n'apporte de dérogation à ce principe d'ordre public que dans le cas précis où la modification de la répartition des charges découle de travaux ou d'actes de disposition valablement et concomitamment décidés par l'assemblée générale à la majorité exigée par la loi.

Or, il est constant en l'espèce que la résolution attaquée ne vise pas à accompagner un vote de travaux d'installation ou d'amélioration de la VMC à entreprendre, mais tend exclusivement à qualifier a posteriori de "charge spéciale" et à régulariser la répartition des coûts d'un équipement dont les travaux ont d'ores et déjà été réalisés par le passé.

Le mécanisme dérogatoire de la passerelle de majorité prévu à l'article 11, alinéa 2 ne saurait être détourné pour valider après coup, à la majorité, une modification substantielle des grilles de charges contractuelles issues du règlement de copropriété d'origine sous couvert de régularisation d'une situation de fait.

En outre, le fait qu'une répartition de charge soit inégale au regard du critère de l'utilité ne confère pas à l'assemblée générale de pouvoir de la corriger elle-même à la majorité.

À défaut d'un vote actuel sur des travaux dont la nouvelle répartition serait la conséquence directe, la création de cette catégorie de charges spéciales exigeait le consentement unanime de tous les copropriétaires.

L'assemblée générale a violé l'article 11 de la loi du 10 juillet 1965. Dès lors que Mme [S] [E] a voté contre cette résolution 6.1, le défaut d'unanimité est caractérisé, et la résolution doit être déclarée nulle.

Concernant la résolution 6.2 relative aux charges d'entretien des espaces verts

La résolution 6.2 répartit par parts égales, à hauteur d'un sixième (1/6ème) par lot, les dépenses d'entretien, de fonctionnement et d'acquisition du matériel mis à disposition pour l'entretien des espaces verts communs et privatifs. Elle prévoit en outre l'inscription de cette nouvelle grille de "charges spéciales" au modificatif du règlement de copropriété, avec une application rétroactive au 1er avril 2021.

Pour défendre la régularité de ce vote intervenu à la majorité de l'article 26, le syndicat des copropriétaires expose qu'il s'agit d'une petite copropriété soucieuse de limiter ses frais, au sein de laquelle les résidents entretiennent eux-mêmes les extérieurs à l'aide d'un matériel acheté collectivement et stocké dans le local technique.

SUR CE,

En premier lieu, les dépenses liées à l'acquisition et à l'entretien du matériel destiné aux espaces verts de la copropriété entrent dans la catégorie des charges de conservation et d'administration des parties communes au sens de l'article 10, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965. À ce titre, la loi impose impérativement qu'elles soient réparties de manière proportionnelle aux tantièmes de chaque lot, et non de façon forfaitaire ou égalitaire et ce, alors même que les surfaces des jardins privatifs ou des droits de jouissance attachés aux lots sont disproportionnées, variant de 104 tantièmes pour le plus petit à 315 tantièmes pour le plus grand.

En deuxième lieu, le syndicat des copropriétaires reconnaît expressément que le matériel acquis par la copropriété est mis à disposition pour l'entretien d'espaces qualifiés de "privatifs". Or, le syndicat des copropriétaires a pour objet exclusif la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Il ne dispose d'aucune prérogative pour lever des charges collectives ou acquérir des équipements destinés à l'entretien ou à l'usage des parties privatives des copropriétaires, dont les frais de maintenance doivent être supportés individuellement par chaque bénéficiaire.

En troisième lieu, la résolution viole le principe de non-rétroactivité en prétendant appliquer cette nouvelle clé de charges à une date antérieure (le 1er avril 2021) à celle de son vote, ce qui affecte de manière illicite les droits acquis des copropriétaires sur les exercices budgétaires passés.

Il s'ensuit que la résolution 6.2 doit être annulée.

S'agissant des résolutions 11.1, 11.2 et 12.4 relatives à la validation des nouvelles clés de répartition des charges et à leur application

Sur la résolution 12.4 (l'escalier du bâtiment A)

Aux termes de l'article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, à peine d'irrecevabilité.

Un copropriétaire présent ou représenté qui n'a pas émis un vote contraire à la décision adoptée n'est pas recevable à en poursuivre l'annulation.

En l'espèce, Mme [S] [E] sollicite l'annulation de la résolution n°12.4 relative à la création d'une grille de charges spéciales pour l'escalier du Bâtiment A.

Il ressort toutefois de l'examen du procès-verbal de l'assemblée générale que seuls six copropriétaires, totalisant 8 719 tantièmes, ont pris part aux votes de cette série de résolutions. Mme [S] [E], titulaire de 1 281 tantièmes, n'a émis aucun vote, n'étant pas intégrée au corps électoral du Bâtiment A concerné par ces charges spéciales de bâtiment.

Présente lors de l'assemblée générale mais non-votante sur ces questions spécifiques de spécialisation des charges qui ne grèvent pas son lot, Mme [S] [E] ne justifie ni de la qualité d'opposante, ni de celle de défaillante au sens de l'article 42 susvisé.

En outre, elle ne démontre aucun grief personnel direct dès lors que la grille litigieuse ne lui impute aucune quote-part de charges.

La demande d'annulation de la résolution 12.4 doit être déclarée irrecevable.

Sur la nullité des résolutions 11.1 et 11.2 relatives à la validation et à l'application rétroactive des nouvelles clés de répartition

La résolution 11.1 a pour objet la validation globale des 9 clés de répartition des charges courantes et spéciales présentées dans le projet du cabinet SIGMA, tandis que la résolution 11.2 décide de rendre l'application de ces nouvelles grilles effective de manière rétroactive à compter du 1er avril 2021. Mme [S] [E], ayant expressément voté contre ces deux décisions, est recevable à en contester la validité.

Sur le fond, et en premier lieu, le tribunal ayant précédemment prononcé la nullité des résolutions 5.1 à 5.4 (portant sur le modificatif structurel du cabinet SIGMA) ainsi que de la résolution 6.1 (portant sur la création de la charge spéciale VMC), les bases de calcul ayant servi à l'établissement du tableau général des 9 clés de répartition se trouvent rétroactivement anéanties. La résolution 11.1 est donc elle-même nulle par voie de conséquence.

En second lieu, une assemblée générale ne peut pas, sans méconnaître les droits acquis des copropriétaires, décider qu'une modification de la répartition des charges s'appliquera rétroactivement à des exercices comptables antérieurs à la date du vote.

Faute d'avoir recueilli le consentement unanime des copropriétaires exigé par l'article 11 de la loi du 10 juillet 1965 pour modifier l'économie générale des charges de l'immeuble, les résolutions 11.1 et 11.2 doivent être déclarées nulles.

Sur la nullité des résolutions 7.1, 7.2 et 7.3 relatives à la cession de terrain et au droit à bâtir

Par les résolutions 7.1, 7.2 et 7.3, l'assemblée générale a décidé de vendre à M. [W] [G], copropriétaire du lot n°1 et par ailleurs syndic bénévole de la copropriété, une bande de terrain commune d'environ 90 mètres carrés pour le prix de 5 000 euros, de créer deux nouveaux lots (les lots n°33 et 34) correspondant au droit à bâtir et au jardin privatif de cette extension, et d'entériner la construction d'un bâtiment comprenant sous-sol, rez-de-chaussée et combles, déjà édifié par ce dernier. Mme [S] [E] sollicite l'annulation de ces trois résolutions en faisant valoir qu'une telle opération exigeait l'unanimité des copropriétaires, tant en raison de la nature de la vente que de la modification consécutive des charges opérée par le cabinet SIGMA. Le syndicat défendeur réplique que la double majorité de l'article 26 était suffisante au motif que la parcelle cédée était enclavée, uniquement accessible et entretenue par M. [W] [G], et dépourvue de caractère essentiel pour la copropriété.

En premier lieu, s'il est exact que l'article 26 a) de la loi du 10 juillet 1965 permet à l'assemblée générale de décider d'aliéner des parties communes à la double majorité qualifiée, cette faculté est strictement subordonnée, aux termes du dernier alinéa de ce même article, à la condition que l'opération ne porte pas atteinte à la destination de l'immeuble ou aux modalités de jouissance des autres copropriétaires.

Or, en l'espèce, la cession ne porte pas sur une partie commune accessoire, mais sur une assiette foncière substantielle de 91,92 mètres carrés (le sol même de la copropriété) destinée à accueillir l'édification (qui aurait déjà eu lieu) d'un bâtiment autonome ou d'une extension en sous-sol, rez-de-chaussée et combles d'une surface au sol de 37,75 mètres carrés. La création d'une telle construction privative modifie la configuration architecturale de l'ensemble immobilier et sa densité. Une restructuration d'une telle ampleur dépasse le cadre d'une gestion majoritaire et requiert le consentement unanime de tous les copropriétaires.

En deuxième lieu, l'examen de la méthode technique employée par le cabinet SIGMA pour intégrer cette cession démontre l'exigence d'unanimité. Pour matérialiser les droits de M. [W] [G], le géomètre a créé 520 tantièmes nouveaux, modifiant le dénominateur de la copropriété en faisant passer la masse globale de 10 080 à 10 600 tantièmes. Le document technique stipule expressément que ces tantièmes seront obtenus « par prélèvement sur tous les lots de la copropriété ». En altérant ainsi la valeur relative de la quote-part de chaque lot existant, l'opération modifie la grille de répartition des charges de l'ensemble des copropriétaires. Une telle modification exige, sous peine de nullité, l'unanimité des voix de l'assemblée générale en application de l'article 11 de la loi du 10 juillet 1965.

En troisième lieu, la résolution 7.3 autorise M. [W] [G] à procéder à des travaux de construction dont elle constate dans le même temps qu'ils ont « d'ores et déjà été réalisés ». L'assemblée générale ne peut valablement recourir a posteriori aux mécanismes d'autorisation de travaux sur parties communes pour couvrir une appropriation de fait déjà effective.

Constatant que Mme [S] [E] a voté contre les résolutions 7.1, 7.2 et 7.3, et que l'unanimité requise faisait défaut, ces trois résolutions doivent être déclarées nulles.

Sur la résolution 10

La résolution 10 comporte deux volets alternatifs : la résolution 10.1 met à la charge exclusive de M. [W] [G] l'ensemble des frais d'actes notariés et de publication dans l'hypothèse où les résolutions 7.1 à 7.3 seraient adoptées. La résolution 10.2 prévoit, à l'inverse, que ces frais seraient répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes de leurs lots si ces résolutions n'étaient pas adoptées.

Il résulte du procès-verbal de l'assemblée générale du 8 décembre 2023 que seule la résolution 10.1 a été soumise au vote et adoptée, la condition de la résolution 10.2 ne s'étant pas réalisée. La demande d'annulation est dès lors sans objet en ce qu'elle porte sur la résolution 10.2, celle-ci n'ayant fait l'objet d'aucune adoption.

S'agissant de la résolution 10.1, celle-ci n'a d'autre objet que de régler l'imputation des frais afférents à la cession de la bande de terrain et à la constitution du droit à bâtir décidées par les résolutions 7.1 à 7.3, dont elle constitue l'accessoire. Les résolutions 7.1 à 7.3 encourant l'annulation, la résolution 10.1 doit être annulée par voie de conséquence, l'accessoire suivant le sort du principal.

Il y a lieu, en conséquence, de prononcer l'annulation de la résolution 10.1 et de dire n'y avoir lieu à statuer sur la demande d'annulation de la résolution 10.2, sans objet.

Sur la nullité de la résolution numéro 8 relative à la création d'un droit de passage pour l'accès au compteur d'eau

La résolution numéro 8 décide d'approuver la création d'une « servitude de passage pour accéder au compteur d'eau général de l'ensemble immobilier » en grevant les jardins privatifs des lots n°26, 28 et 34, conformément au projet modificatif du règlement de copropriété établi par la société SIGMA. Mme [S] [E], propriétaire du lot n°2 (divisé par le projet Sigma en lots 27 et 28), sollicite l'annulation de cette décision contre laquelle elle a expressément voté. Elle fait valoir que le règlement de copropriété d'origine de 2005 situait historiquement et contractuellement ce compteur sur le lot n°3, en imposant au seul propriétaire de ce lot l'obligation d'en laisser le libre accès. Elle dénonce une atteinte illicite à la jouissance de sa partie privative (son jardin).

Le syndicat des copropriétaires réplique que le compteur d'eau est enclavé, qu'il est disproportionné d'imposer au propriétaire du lot n°3 de percer sa clôture existante, et que ce passage intermittent n'engendre aucune gêne particulière, invoquant par ailleurs un risque de fuite (une fuite importante étant survenue en 2007).

En premier lieu, cette décision se heurte à une prohibition d'ordre public. L'article 26, dernier alinéa, de la loi du 10 juillet 1965 dispose que l'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification de la destination de ses parties privatives ou des modalités de leur jouissance. Ce principe est d'ailleurs rappelé à la page 33 du règlement de copropriété contractuel du 8 avril 2005.

En l'espèce, contraindre Mme [S] [E] à endurer le passage régulier (même rare) ou d'urgence de tiers (préposés des eaux, techniciens) au sein de son jardin privatif altère les modalités de jouissance de son lot telles qu'elles découlent du règlement d'origine. Seul le consentement unanime de l'ensemble des copropriétaires aurait pu valider une telle modification.

En deuxième lieu, l'argument du syndicat selon lequel le propriétaire actuel du lot n°3 a acheté son bien en 2025 avec une clôture et qu'il serait disproportionné de lui demander d'y créer une porte est inopérant. Il ressort des termes clairs et précis des pages 7 et 8 du règlement de copropriété d'origine de 2005 que le droit d'accès au compteur d'eau est contractuellement mis à la charge exclusive du lot n°3, dans le jardin duquel le regard est implanté. Le fait que les propriétaires successifs du lot n°3 aient méconnu les clauses de leur propre titre de propriété en érigeant une clôture opaque sans point d'accès ne saurait créer un droit au profit du syndicat pour s'approprier un droit de passage sur les jardins des lots voisins. Il appartient au syndic de faire respecter le règlement d'origine en exigeant du propriétaire du lot n°3 qu'il rende le compteur accessible depuis le chemin, et non en reportant cette servitude sur les lots de Mme [S] [E].

Enfin, et par voie de conséquence nécessaire, le tribunal ayant déjà prononcé la nullité des résolutions 7.1 à 7.3 portant sur l'extension du lot de M. [W] [G], la création du lot n°34 (jardin privatif de l'extension de M. [W] [G]) visé par le projet de passage est elle-même nulle.

Faute d'avoir recueilli l'unanimité des voix requise, la résolution numéro 8 doit être déclarée nulle.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par Mme [S] [E]

Mme [S] [E] sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts. Elle invoque l'acharnement procédural du syndicat qui a ralenti la régularisation de la copropriété.

Le droit d'agir ou de se défendre en justice ne dégénère en abus qu'en cas de malice, de mauvaise foi ou d'erreur grossière équivalente au dol. En l'espèce, si le présent jugement retient la légitimité des arguments juridiques de Mme [S] [E] quant à la nullité des résolutions, il convient de tempérer la responsabilité du syndicat au regard de l'attitude de la demanderesse elle-même.

Il ressort en effet des pièces n°3 et 4 produites par le syndicat des copropriétaires que Mme [S] [E] a manifesté une ambivalence certaine par le passé.

Dans ses courriers des 16 novembre 2020 et 30 avril 2021 adressés au syndic bénévole, elle reconnaissait expressément la nécessité de modifier le règlement de copropriété pour l'adapter à l'évolution des lieux. Plus encore, dans sa correspondance du 16 novembre 2020, elle soutenait elle-même que les résolutions relatives à l'extension de M. [W] [G] relevaient des règles de majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, adoptant alors une position opposée à celle qu'elle soutient avec succès dans le cadre de la présente instance.
Par ces écrits, Mme [S] [E] a manifestement entretenu une équivoque sur les modalités de régularisation qu'elle estimait acceptables.

Au vu de ces éléments, la demande formulée à titre de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur la demande de remboursement des frais de géomètre privé formée par Mme [S] [E]

Mme [S] [E] sollicite le remboursement de la somme de 1 691,40 euros correspondant à la facture du géomètre-expert privé auquel elle a fait appel pour critiquer le rapport de la société SIGMA.

Cette demande doit être rejetée. Il appartient à chaque partie d'assumer les frais des conseils techniques qu'elle choisit de mandater unilatéralement pour la préparation de son dossier, hors le cadre d'une expertise judiciaire contradictoire que Mme [S] [E] avait toute latitude de solliciter si elle l'estimait nécessaire.

En outre, le tribunal a procédé lui-même, au vu des règles de droit applicables, à la vérification de la légalité formelle et matérielle du projet SIGMA sans avoir à s'en remettre aux conclusions de ce rapport privé.

Ces honoraires techniques de conseil ne constituent pas un préjudice indemnisable et resteront à sa charge exclusive. Sa demande formulée à ce titre sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de Mme [S] [E] à lui verser la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts, arguant que son comportement procédurier et ses critiques incessantes déstabilisent le fonctionnement de cette petite copropriété et causent un préjudice direct au syndic bénévole.

Dès lors qu'il est fait droit à la quasi-intégralité des demandes d'annulation de résolutions formées par Mme [S] [E], son action en justice ne saurait être qualifiée d'abusive. Le fait pour un copropriétaire de faire constater en justice la nullité d'ordre public de décisions d'assemblée générale votées en violation de la loi constitue l'exercice légitime d'un droit. Le syndicat des copropriétaires, qui succombe à l'instance, sera intégralement débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], partie succombante, sera condamné aux dépens, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, dont distraction au profit de Me [J] en application de l'article 699 du même code, étant précisé que le procès-verbal de constat d'huissier du 14 janvier 2019 n'entre pas dans le cadre des dépens, mais plutôt dans celui des frais irrépétibles.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] sera débouté de sa demande formulée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et sera condamné, sur ce même fondement, à payer à Mme [S] [E] la somme de 1500 euros.

En application de l'article 514 du code de procédure civile, l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ; il n'existe en l'espèce aucune raison de l'écarter.

PAR CES MOTIFS