TJ 95500, 1 sept. 2026, RG 23/06745

PREMIERE CHAMBRE

01 Septembre 2026

N° RG 23/06745 - N° Portalis DB3U-W-B7H-NN2B
72A

S.D.C. DU CENTRE COMMERCIAL DE LA VILLE NOUVELLE DE [Localité 1] [Adresse 1] [Localité 2]

C/

SCI CHOPIN TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort, assistée de Céline TERREAU, greffier, a rendu par mise à disposition au greffe le 01 septembre 2026, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe
Madame BELLAN, Vice-Présidente
Monsieur FORTON, Juge

Jugement rédigé par : Monsieur Didier FORTON, Juge

Date des débats : 02 Juin 2026, audience collégiale

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DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU CENTRE COMMERCIAL DE LA VILLE NOUVELLE DE [Localité 1] [Adresse 1] [Localité 2], représenté par son syndic la SOCIETE DES CENTRES COMMERCIAUX, SAS, dont le siège social est [Adresse 2] [Localité 3]

représenté par Me Sandrine BOSQUET, avocat postulant au barreau du VAL D’OISE et assisté par Me Patrick BAUDOUIN, avocat plaidant au barreau de PARIS

DÉFENDERESSE

SCI CHOPIN dont le siège social est sis [Adresse 3] - [Localité 4]

représentée par Me Véronique FAUQUANT, avocat postulant au barreau du VAL D’OISE et assistée de Me Claudine MIMRAN, avocat plaidant au barreau de PARIS
--==o0§0o==--

La SCI CHOPIN est propriétaire du lot n°2229 à usage commercial dans le CENTRE COMMERCIAL DES TROIS FONTAINES qui est soumis au statut de la copropriété et est administré par son synic, LA SOCIETE DES CENTRES COMMERCIAUX ;

Par acte d'huissier de justice délivré le 18 décembre 2023, le Syndicat des Copropriétaires du Centre Commercial de la Ville Nouvelle de [Localité 1] - [Adresse 1] - [Localité 2] a fait assigner devant le tribunal judiciaire de PONTOISE la SCI CHOPIN aux fins de voir, aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique :

-CONDAMNER la SCI CHOPIN à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU CENTRE COMMERCIAL DE LA VILLE NOUVELLE DE [Localité 1] – [Adresse 1] – [Localité 2] la somme de 55.833,04 € au titre des charges de copropriété du 1er trimestre 2023 au 2ème trimestre 2026 inclus, suivant décompte arrêté au 07
mai 2026 avec intérêts de droit,

-DEBOUTER la SCI CHOPIN de ses demandes reconventionnelles, notamment indemnitaires, de travaux sous astreinte, de délais de paiement, et de mainlevée de l’hypothèque légale du Syndicat, comme étant mal fondées ; subsidiairement porter le montant de la condamnation prononcée à un montant symbolique,

-CONDAMNER la SCI CHOPIN à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU CENTRE COMMERCIAL DE LA VILLE NOUVELLE DE [Localité 1] – [Adresse 1] – [Localité 2] la somme de 6.000 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice causé au syndicat des copropriétaires du fait de sa défaillance fautive,

-CONDAMNER la SCI CHOPIN à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU CENTRE COMMERCIAL DE LA VILLE NOUVELLE DE [Localité 1] – [Adresse 1] – [Localité 2] la somme de 10.200 € à titre d’indemnité par application de l’article 700 du Code de procédure civile,

-CONDAMNER la SCI CHOPIN aux entiers dépens,

-DEBOUTER la SCI CHOPIN de sa demande de dispense de participation à la dépense commune de l’article 10-1 de la loi de 1965,

-DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir concernant les prétentions du Syndicat des copropriétaires,

Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique la SCI CHOPIN sollicite de voir :

-DÉBOUTER LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU CENTRE COMMERCIAL DE LA VILLE NOUVELLE DE [Localité 1] – [Adresse 1] de l’ensemble de ses prétentions, fins et conclusions,

Sur la responsabilité du syndicat,

-JUGER que les désordres affectant le lot n°2229 de la SCI CHOPIN, notamment les infiltrations en plafond et au sol, trouvent leur origine dans les parties communes du centre commercial [Adresse 1] ;

-JUGER que les difficultés de relocation du lot n°2229 ainsi que la perte de commercialité du secteur sont en lien direct et certain avec les désordres provenant des parties communes et le défaut d’entretien du syndicat des copropriétaires ;

-JUGER que la responsabilité du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU CENTRE COMMERCIAL DE LA VILLE NOUVELLE DE [Localité 1] – [Adresse 1] est engagée sur le fondement de l’article 14 et 14 alinéas 5 de la loi du 10 juillet 1965 ;

-JUGER que les préjudices invoqués par la SCI CHOPIN présentent un lien suffisant avec les charges de copropriété, lesquelles incluent les charges d’entretien des parties communes ;

En conséquence,

-DECLARER, que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU CENTRE COMMERCIAL DE LA VILLE NOUVELLE DE [Localité 1] – [Adresse 1] est responsable de plein droit, en application de l’article 14 et suivant, l’article 14 alinéa 5 de la loi du 10 juillet 1965, des désordres affectant le lot de la SCI CHOPIN, notamment les infiltrations en plafond et sol du local de la SCI CHOPIN (cellule 2229), ayant leur origine dans les parties communes que le dommage soit ou non le fait du syndicat ;

Sur les condamnations indemnitaires,

-CONDAMNER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU CENTRE COMMERCIAL DE LA VILLE NOUVELLE DE [Localité 1] – [Adresse 1] à réparer l’intégralité des préjudices subis par la SCI CHOPIN du fait du défaut d’entretien des parties communes, des infiltrations persistantes et de la perte de commercialité consécutive affectant son lot ;

-CONDAMNER LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU CENTRE COMMERCIAL DE LA VILLE NOUVELLE DE [Localité 1] – [Adresse 1] à payer à la SCI CHOPIN :

- La somme de 898 676,92 € HT sauf à parfaire, à titre de dommages et intérêts en réparation de la perte locative subie pour la période du 13 novembre 2020 au 30 juin 2026 sauf à parfaire,
- Outre la somme de 20 000 € au titre du préjudice moral, subi du fait des troubles de jouissance persistants, le tout avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

-DIRE que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la date des présentes conclusions ;

Sur les travaux sous astreinte,

-CONDAMNER LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU CENTRE COMMERCIAL DE LA VILLE NOUVELLE DE [Localité 1] – [Adresse 1] à exécuter, sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, sous le contrôle d’une entreprise spécialisée et après diagnostic complet de l’origine des infiltrations, l’ensemble des travaux nécessaire :
- À la suppression totale et définitive des infiltrations ;
- À la remise en état complète et définitive des parties communes à l’origine des infiltrations et,
- A la remise en état intégrale du lot 2229 de la SCI CHOPIN afin de permettre la remise en location du local dépendant du centre commercial [Adresse 1], et ce conformément aux règles de l’art et les préconisations techniques, et ce, jusqu’à parfaite suppression des désordres, avec réception contradictoire des travaux et rétablissement effectif des conditions normales d’exploitation et de commercialisation du lot ;

Sur la suspension des charges,

-AUTORISER la SCI CHOPIN à suspendre le paiement des appels de charges courants afférentes au local litigieux dépendant du CENTRE COMMERCIAL [Adresse 1] à compter du dernier appel impayé jusqu’à la réalisation complète des travaux de remise en état, réception contradictoire ( cellule 2229) dans les règles de l’art, et le rétablissement effectif des conditions normales d’exploitation, et de commercialisation du lot ;

A titre subsidiaire, sur les créances réciproques,

-ORDONNER la compensation judiciaire conformément aux articles 1347, 1347-1 et suivants du code civil, entre la créance de la SCI CHOPIN au titre de ses préjudices économiques et financier (perte locative ) soit 898 676,92 € HT, au 30 juin 2026 sauf à parfaire et augmentée de la somme de 20 000 € au titre de son préjudice moral, et la créance éventuellement retenue au profit du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété provisoirement arrêtées à la somme de 55 833.04 euros au 2ème trimestre 2026 inclus, sauf actualisation avec intérêt de droit, conformément au droit commun de la compensation et sous réserves des sommes régulièrement justifiées, dans la limite des sommes réciproques ;

En conséquence,

-ORDONNER la mainlevée de l’hypothèque légale inscrite par le Syndicat des copropriétaires sur le lot n°2229 appartenant à la SCI CHOPIN, devenue sans cause ni objet du fait de l’extinction de la créance par compensation judiciaire ;

-ENJOINDRE au syndicat des copropriétaires de justifier des références complètes de publicité foncière de ladite inscription dans un délai de 15 jours à compter de la signifi cation du jugement et sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé ce délai ;

-DIRE qu’à défaut de production desdites références par le syndicat, le présent jugement vaudra mainlevée et sera publié au service de la publicité foncière sur simple présentation d’un certificat de non-appel ;

-ORDONNER l’exécution provisoire du présent jugement en ce qu’il ordonne la mainlevée de l’hypothèque légale, conformément à l’article 514 du code de procédure civile ;

-CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires aux frais exclusifs de cette mainlevée ;

En tout état de cause,

-DÉBOUTER LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU CENTRE COMMERCIAL DE LA VILLE NOUVELLE DE [Localité 1] – [Adresse 1] de l’ensemble de ses prétentions, fins et conclusions,

-CONDAMNER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU CENTRE COMMERCIAL DE LA VILLE NOUVELLE DE [Localité 1] – [Adresse 1] à payer à une somme de 10 000 € à titre de contribution à ses frais irrépétibles ;

-DISPENSER en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, la SCI CHOPIN de toute participation à la dépense commune des frais de procédure y compris des honoraires exposés par le syndicat des copropriétaires pour assurer sa défense, dont la charge sera reportée sur les autres copropriétaires si les prétentions de la SCI CHOPIN sont reconnues fondées ;

-CONDAMNER LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU CENTRE COMMERCIAL DE LA VILLE NOUVELLE DE [Localité 1] – [Adresse 1] aux entiers dépens et au paiement de la note d’honoraires au titre du rapport de Madame [S] [Y] du 30 septembre 2024 et du procès-verbal de constat de Maitre [E] du 22 avril 2026 ; en ce compris les frais d’inscription et de radiation de l’hypothèque légale ;

-RAPPELER que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit ;

Pour un plus ample exposé des motifs et des prétentions il est renvoyé à ces conclusions, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile ;

L'ordonnance de clôture a été rendue le 2 juin 2026 et l'affaire a été fixée à l’audience du 2 juin 2026 puis mise en délibéré au 1er septembre 2026 ;

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges :

Le Syndicat des Copropriétaires du Centre Commercial de la Ville Nouvelle de [Localité 1] - [Adresse 1] - [Localité 2] soutient que conformément aux dispositions des articles 10, 14-1, I et II, 14-2-1, 14-3 de la loi du 10 juillet 1965 et 35 du décret du 17 mars 1967 tout copropriétaire doit régler les provisions et charges afférentes aux lots dont il est propriétaire et que l'obligation faite aux copropriétaires de payer les charges de copropriété est une obligation impérative ;

Il expose qu’il est constant que la SCI CHOPIN a délibérément suspendu son obligation au paiement de ses charges au motif allégué d’un prétendu défaut d’entretien du centre commercial par le Syndicat des copropriétaires et que sa créance est dûment établie par les appels de fonds provisionnels et les relevés de charges ;

Et que les budgets prévisionnels, les dépenses pour travaux et les comptes de copropriété ont été régulièrement approuvés par les assemblées générales des 16 décembre 2021, 18 juillet 2022, 07 novembre 2022, 15 décembre 2022, 28 mars 2023, 28 septembre 2023, 17 novembre 2023, 15 décembre 2023, 19 juin 2024, 06 novembre 2024, 18 décembre 2024, 12 décembre 2025 ;

Il soutient que dans ses conclusions n°8, la SCI CHOPIN a feint de contester l'exigibilité des charges relatives aux années 2025 et 2026 au motif que le syndicat ne justifierait pas de la notification des assemblées Générales des 18 décembre 2024 et 12 décembre 2025 ayant voté ces budgets mais que ce moyen, purement dilatoire, doit être écarté ;

A ce titre il fait valoir qu’il verse aux débats les justificatifs de notification des procès-verbaux adressés au gérant de la SCI CHOPIN, Monsieur [J] [O], prouvant que les délais de contestation de l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 sont parfaitement purgés sans qu'aucun recours n'ait été initié par la débitrice;

La SCI CHOPIN soutient que, conformément à l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les provisions sur charges ne peuvent être appelées qu’en exécution d’un budget prévisionnel régulièrement voté par l’assemblée générale des copropriétaires mais qu’aucune pièce initialement produite ne justifiait explicitement du vote des budgets prévisionnels 2025 et 2026, pourtant indispensables pour rendre exigibles les appels de provisions litigieux car aucun élément ne permet de vérifier à ce stade que les procès-verbaux des 18 décembre 2024 et 12 décembre 2025 sont devenus définitifs et opposables , condition pourtant nécessaire pour fonder des appels de provisions litigieux non sérieusement contestables, de sorte que la créance alléguée devra, en conséquence, être strictement cantonnée aux seules sommes régulièrement justifiées et exigibles ;

Sur ce,

En vertu de l’article 14-1 la loi du 10 juillet 1965 :

“I.- Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. (...)” ;

En l’espèce le Syndicat des Copropriétaires du Centre Commercial de la Ville Nouvelle de [Localité 1] - [Adresse 1] - [Localité 2] verse aux débats les pièces suivantes à l’appui de sa demande justifiant les budgets prévisionnels, les dépenses pour travaux et les comptes de copropriété pour la période courant du 1er trimestre 2023 au 2ème trimestre 2016 :

Appel de fonds 1T 2023 du 1 er février 2023,
Appel de fonds 2T 2023 du 27 mars 2023,
Appel de fonds 3T 2023 du 15 juin 2023,
Appel de fonds 4T 2023 du 13 septembre 2023,
Procès-verbal d’assemblée générale du 16 décembre 2021,
Procès-verbal d’assemblée générale du 18 juillet 2022,
Procès-verbal d’assemblée générale du 07 novembre 2022,
Procès-verbal d’assemblée générale du 15 décembre 2022,
Procès-verbal d’assemblée générale du 28 mars 2023,
Justificatifs des notifications des procès-verbaux des assemblées générales concernées,
Appel de fonds 1er trimestre 2024 du 26 janvier 2024,
Appel de fonds 2ème trimestre 2024 du 26 mars 2024,
Appel de fonds 3ème trimestre 2024 du 18 juin 2024,
Procès-verbal d’assemblée générale du 17 novembre 2023,
Procès-verbal d’assemblée générale du 15 décembre 2023,
Procès-verbal d’assemblée générale du 19 juin 2024,
Procès-verbal d’assemblée générale du 06 novembre 2024,
Procès-verbal d’assemblée générale du 18 décembre 2024,
Procès-verbal d’assemblée générale du 12 décembre 2025,
Appel de fonds 1er trimestre 2025,
Appel de fonds 2ème trimestre 2025,
Appel de fonds 3ème trimestre 2025,
Appel de fonds 4ème trimestre 2025,
Appel de fonds 1er trimestre 2026,
Appel de fonds 2ème trimestre 2026,

En outre le demandeur verse aux débats une attestation de non recours des Assemblée Générales précitées et notamment des Assemblée Générale des 18 décembre 2024 et 12 décembre 2025 contestée par la SCI CHOPIN qui fait valoir que l’ensemble des décisions prises lors de cas Assemblée Générale sont définitives ;

Enfin, le Syndicat des Copropriétaires du Centre Commercial de la Ville Nouvelle de [Localité 1] - [Adresse 1] - [Localité 2] verse aux débats le décompte de la créance qui fait apparaître un impayé de 55 833,04 euros au 1er avril 2026 ;

Il y aura donc lieu de faire droit à la demande et de condamner la SCI CHOPIN à payer au Syndicat des Copropriétaires du Centre Commercial de la Ville Nouvelle de [Localité 1] - [Adresse 1] – [Localité 2] la somme de 55 833,04 € au titre des charges de copropriété du 1er trimestre 2023 au 2ème trimestre 2026 inclus avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

Sur la demande de dommages-intérêts :

A l’apppui de sa demande le Syndicat des Copropriétaires fait valoir que la défaillance de la SCI CHOPIN est fautive et créé un déséquilibre certain dans la trésorerie de la copropriété alors par ailleurs, qu’elle s’abstient de payer les charges de copropriété à leur échéance, n'effectuant que des règlements partiels et insuffisants ;

Il soutient que les manquements systématiques et répétés de la SCI CHOPIN à son obligation essentielle de régler les charges de copropriété sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires;

La SCI CHOPIN s’oppose à la demande en faisant valoir que d’une part, elle a procédé à des règlements substantiels postérieurement à l’assignation, pour un montant total de 30 130,54 €, réduisant significativement le solde réclamé, et que d’autre part, ses difficultés financières trouvent directement leur origine dans les désordres affectant son local, lesquels sont imputables aux parties communes dont le syndicat des copropriétaires assure la conservation et l’entretien ;

Sur ce,

En vertu des disposition de l’article 1231-6 du code civil :

“Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.(...)” ;

En l’espèce, le Syndicat des Copropriétaires ne justifie pas d’un préjudice distinct de celui causé par le retard dans l'exécution et il y aura lieu en conséquence de le débouter de sa demande à ce titre ;

Sur les demandes reconventionnelles de la SCI CHOPIN :

La SCI CHOPIN fonde sa demande sur les dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Elle fait valoir que son lot n°2229 fait l’objet de désordres dus à des infiltrations imputables au Syndicat des Copropriétaires ;

A ce titre elle soutient que le syndicat a été alerté dès 2020 de la survenance d’infiltrations en provenance de la toiture-terrasse de l’immeuble ; que la société LEA 2003, exploitant l’enseigne Accès / Swarovski, locataire de la SCI CHOPIN, a dénoncé des dégâts des eaux par courrier du 15 août 2020 ;

Qu’une déclaration de sinistre a ensuite été signée le 17 novembre 2020, tandis qu’un rapport d’expertise ELEX du 1er décembre 2020 confirmait l’existence d’infiltrations persistantes affectant le local et que ces désordres ont directement conduit au départ du locataire le 12 novembre 2020, le local étant devenu impropre à son exploitation ;

Elle soutient que depuis cette date, la cellule n°2229 est demeurée inexploitable malgré des perspectives sérieuses de relocation évaluées sur la base d’un loyer annuel estimé à 80 000 € HT lesquelles n’ont pu aboutir en raison de cet état de dégradation ;

Elle affirme que, loin d’être résolus, les désordres se sont poursuivis après le départ du locataire ;

Elle expose qu’en septembre 2021, elle a effectivement consenti à la pose d’une palissade en façade sous réserve de trouver un nouveau locataire, ce qu’omet de préciser délibérément le syndicat des copropriétaires ;

Elle fait valoir que la situation s’est aggravée en juin 2022, lorsqu’une rupture de canalisation est intervenue au cours des opérations engagées par le centre commercial, occasionnant de nouveaux dommages et rendant le local totalement inutilisable alors que le rapport ATTILA du 28 juin 2022 a pourtant identifié avec précision la provenance des infiltrations, imputables aux éléments d’étanchéité des parties communes et que, malgré cette identification claire de la cause du sinistre, plus de six mois se sont écoulés avant l’achèvement des travaux, lesquels n’ont débuté qu’en novembre 2022 ;

Que la société SODEXO a transmis le 8 septembre 2022 un devis de remise en état du faux plafond (10 701,60 € TTC) et que les travaux ont été pris en charge par le syndicat, le local n’était d’ailleurs toujours pas restitué en décembre 2022;

Elle soutient que les travaux entrepris en 2022 n’ont manifestement pas permis de traiter durablement l’origine des infiltrations ; qu’en effet, de nouveaux désordres ont été constatés en 2023, toujours en provenance de la toiture ; qu’une réunion est intervenue avec le responsable des travaux du centre commercial, à l’issue de laquelle une simple trappe technique a été installée afin de rechercher l’origine de la fuite mais qu’aucun traitement définitif n’a suivi cette intervention;

Elle expose que l’existence persistante des infiltrations est confirmée :

- Par un constat amiable de dégâts des eaux du 20 mars 2024, revêtu d’un tampon du 25 mars 2024 ;

- Par le témoignage de Monsieur [L] du 1er février 2024, indiquant qu’une fuite était réapparue au même endroit qu’en 2022 et que le plafond comme le sol du lot n°2229 demeuraient endommagés ;

-Enfin, par le procès-verbal de constat dressé le 22 avril 2026 par Maître [E] qui relève notamment :

- La présence de moisissures visibles à proximité de la trappe technique,
- Des cloques, auréoles et décollements au plafond,
- Des traces persistantes d’humidité affectant les sols,
- Ainsi qu’un état général incompatible avec toute exploitation normale du local commercial ;

Et qui confirme donc la persistance des désordres plusieurs années après les premiers signalements ;

Elle argue par ailleurs, d’une dégradation persistante du local et de son environnement commercial ;

A ce titre, elle expose qu’un procès-verbal de constat dressé le 20 octobre 2023 par Maître [R], commissaire de justice, confirme que le lot n°2229 demeurait inexploitable plusieurs années après les premiers sinistres ;

Que ce constat établit notamment :

- La fermeture persistante du magasin,
- Une cellule entièrement vide,
- Des vitrines coffrées, empêchant toute exploitation normale,

Ainsi qu’un environnement commercial fortement dégradé ;

Que Maître [R] relève notamment la fermeture ou la condamnation de plusieurs commerces situés à proximité immédiate du lot, parmi lesquels :

- SAN MARINA au niveau du patio le plus proche,
- FOOT KORNER,
- Plusieurs cellules coffrées ou rideaux métalliques baissés,

Que ces éléments démontrent non seulement l’impossibilité persistante d’exploiter le local litigieux mais également la dégradation de son attractivité commerciale, aggravant les difficultés de relocation qu’elle a rencontrées ;

Elle affirme que les dommages qu’elle subit présentent un lien de causalité direct avec ces désordres et que dès lors, conformément à l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires est pleinement engagée, sans qu’il soit nécessaire de démontrer une faute distincte ;

Subsidiairement elle fait valoir la responsabilité délictuelle du syndicat des copropriétaires ;

Elle soutient à ce titre qu’il existe :

- Un retard manifeste dans la prise en charge des désordres :

Qu’alors même que les infiltrations étaient connues depuis 2020, il a fallu attendre le rapport ATTILA du 28 juin 2022 pour qu’une identification technique sérieuse de leur origine soit réalisée ;

Qu’en outre, plus de six mois se sont écoulés entre cette identification et l’achèvement des travaux intervenu seulement en décembre 2022, laissant le lot durablement inexploitable ;

- Une gestion défaillante du sinistre :

Une absence initiale de déclaration de sinistre et d’expertise contradictoire,
Des interventions ponctuelles sans traitement durable de la cause des infiltrations,
Des demandes et consignes contradictoires concernant la sécurisation du local,
La nécessité pour elle de multiplier les relances pour obtenir une intervention effective,

Et que cette inertie fautive a contribué à prolonger les désordres affectant le lot ;

- L’absence de remédiation durable :

Que surtout, les travaux entrepris n’ont manifestement pas permis de mettre un terme définitif aux infiltrations ;

Que de nouveaux désordres sont apparus en 2023, ayant conduit à la pose d’une simple trappe technique destinée à rechercher l’origine de la fuite, sans qu’aucune réparation pérenne ne soit ensuite entreprise ;

Que les constats produits aux débats, notamment ceux des 20 octobre 2023 et 22 avril 2026, établissent la persistance des infiltrations, des moisissures et des dégradations affectant le local ;

Elle affirme que son préjudice est directement imputable à ces fautes et que ces carences ont directement entraîné :

- Le départ du locataire en place,
- L’impossibilité durable de relouer le local,
- Une perte de loyers et de charges,
Ainsi qu’une perte de commercialité aggravée par la dégradation de l’environnement immédiat du lot ;

Elle soutient qu’il existe ainsi un lien de causalité direct entre les fautes du syndicat et le préjudice subi par elle et que dans ces conditions, la responsabilité délictuelle du syndicat des copropriétaires est, à titre subsidiaire, pleinement caractérisée sur le fondement de l’article 1240 du Code civil ;

Elle argue, à l’appui de sa demande sur la nécessité d’ordonner une remise en état sous astreinte, de la persistance des désordres et de l’absence de justification d’une remise en état définitive des parties communes ;

Elle rappelle, à l’appui de sa demande de dommages-intérêts les dommages suivants :

- Une impossibilité objective de relouer le lot n°2229,
- Une aggravation du préjudice liée à la dégradation de la commercialité du centre,

Elle fait valoir que le Constat de Maître [E] du 22 avril 2026, confirme la disparition d’enseignes telles que C&A et VALEGE, encore présentes dans le constat adverse du 20 mai, et la présence de nombreuses cellules inexploitées dans le secteur immédiat du lot, ces constatations étant corroborées par le témoignage circonstancié de Monsieur [L] qui décrit:
le déplacement d’enseignes majeures (Adidas, Levis, Sephora, Fnac, Lacoste) et la perte de flux commercial dans l’allée desservant le lot de la SCI CHOPIN ;

Elle soutient que son préjudice locatif, constitué des loyers indexés et charges dues pour la période du 13 novembre 2020 au 30 juin 2026 , s’élève ainsi à la somme de 898 676,92€ HT ;

S’agissant de son préjudice moral et des troubles de jouissance qu’elle subi, elle expose que depuis 2020, elle demeure confrontée :

- à des infilltrations récurrentes,
- à l’impossibilité de valoriser son bien,
- à la vacance forcée du local,
- à des démarches répétées demeurées sans solution définitive,

Ainsi qu’à une insécurité patrimoniale durable :

Et que ce préjudice moral, distinct du préjudice économique, sera justement réparé par l’allocation de la somme de 20 000 euros ;

S’agissant du préjudice financier lié à l’impossibilité de relouer, elle fait valoir que Madame [S] [Y], expert en immobilier, conclut que :

« Les désordres en résultant ont eu, non seulement, pour conséquence le départ du locataire le 12 novembre 2020, mais également l’impossibilité pour la SCI CHOPIN de relouer son local jusqu’à une remise en état définitive, subissant de ce fait un préjudice financier constitué non seulement de la perte de loyers mais également du remboursement des charges par le preneur, chiffré au 15 décembre 2022 à 308 405,89 €. » ;

S’agissant de l’existence de désordres au moment du départ du locataire et de sa relocalisation invoquée par le syndicat, elle affirme qu’il ressort des pièces du dossier que le départ du locataire est intervenu dans un contexte de désordres structurels avérés affectant le lot n°2229, lesquels avaient été expressément dénoncés en amont par la société LEA, son ancien locataire qui a ainsi expressément indiqué dans son courrier du 15 août 2020 :

« Les dégâts sont les conséquences d’un défaut d’étanchéité de la dalle située au-dessus de la boutique… nous avons régulièrement des ruissellements d’eaux lors des fortes pluies… Depuis notre dernier sinistre, rien n’a bougé. Nous avons ainsi que le coiffeur adjacent, régulièrement des ruissellements d’eaux aux moments de fortes de pluies, pour lesquels nous n’osons même plus saisir l’assureur par crainte d’être résilié. … Nous allons à nouveau réaliser des travaux de réparation, alors que l’origine des dégâts n’est pas traitée et ces derniers vont refaire surface aux prochaines chutes d’eau» ;

Le Syndicat des Copropriétaires du Centre Commercial de la Ville Nouvelle de [Localité 1] - [Adresse 1] - [Localité 2] fait valoir que, s’agissant du volet technique, il n’est produit en l’espèce par la SCI CHOPIN aucune photographie, aucun rapport technique, ni aucun procès-verbal de constat du sinistre dégât des eaux dans son local qui permettrait d’apprécier l’ampleur des infiltrations alléguées ou leur répétition ;

Il affirme que les deux « attestations » d’un même témoin, Monsieur [Z] [L], qui exerce la profession d’agent d’entretien subordonné à la SCI CHOPIN et que les photographies monochromes et de mauvaise qualité produites par la SCI CHOPIN ne sont pas davantage pertinentes ni probantes ;

Que partant, la SCI CHOPIN qui ne justifie pas de l’ampleur des désordres exacts subis par son local ne démontre pas son impossibilité de louer son lot de copropriété ;

Il soutient que :

- la commercialité de la galerie n'était pas atteinte puisque le locataire a fait le choix de rester « un peu plus loin » dans le centre commercial, à quelques mètres de son ancien local ;

- le départ du locataire relève d'une opportunité commerciale et non d'une impossibilité absolue d'exploiter causée par le Syndicat, le locataire s'étant simplement relocalisé et que de plus, aucune lettre de résiliation de bail pour « perte de la chose louée » n'est produite ;

Il affirme que depuis le départ de son locataire LEA 2003, le lot 2229 a été laissé vacant et délaissé par la seule volonté de la SCI CHOPIN qui n’a entrepris aucune démarche en vue de le relouer ;

Que la SCI CHOPIN a fait établir deux procès-verbaux de constats des 20 et 23 octobre 2023 qui ont pour objet de constater que le magasin est fermé, qu’il est mentionné que le local a fait l’objet de réparations mais qu’il n’établit cependant aucun lien entre le sinistre et l’absence de possibilité d’exploitation ;

Il fait valoir que la commercialité de la galerie ne saurait être remise en cause par la SCI CHOPIN qui ne craint pas de suggérer « un défaut d’entretien des parties communes générales de l’ensemble» alors que le lot 2229 de la SCI CHOPIN est en effet situé entre deux enseignes nationales ouvertes et exploitées de façon continue depuis plus de 6 années : la boutique OKAÏDI à droite et la boutique SAINT ALGUE à gauche ;

Il affirme que l’échec de la SCI CHOPIN à louer son lot 2229, qui est encadré par les enseignes actives OKAÏDI et SAINT ALGUE, ne relève pas d'une perte de commercialité du centre, mais d'une exigence par sa propriétaire d’un loyer déconnectée du marché et de l'état d'abandon délibéré dans lequel elle laisse sa cellule ;

Il fait valoir que le constat de Maître [E] d’avril 2026 qui fait état de « moisissures », « d'auréoles » et de « dégradations du sol » ne révèlent en rien un local « inexploitable » du fait d'infiltrations actives imputables au Syndicat, mais prouvent au contraire que la SCI CHOPIN n'entretient plus volontairement son lot depuis des années, celui-ci étant depuis fin 2020, hermétiquement clos, non chauffé, non ventilé et laissé à l'abandon par son propriétaire qui ne justifie de la mise en place d'aucune mesure conservatoire élémentaire, telle que la pose d'un bac de récupération d'eau, le passage régulier d'un agent d'entretien, ou d’un dispositif pour assécher et aérer les lieux ;

Il affirme qu’en tout état de cause, le Syndicat des copropriétaires n'a pour mission que la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes et n'est en aucun cas le garant du succès commercial d'une enseigne ou du taux d'occupation d'une galerie ;

Sur ce,

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :

“La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.

Le syndicat peut revêtir la forme d'un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi.

Il établit, s'il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété.

Il a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes.

Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.” ;

Par ailleurs, aux termes de l'article 1240 du code civil : “tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer” ;

Le régime de responsabilité établi par l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 est un régime dérogatoire et exclusif de la responsabilité de droit commun établie par l’article 1240 du code de procédure civile; il s’applique par conséquent aux dommages allégués par un copropriétaire ayant leur origine dans les parties communes ;

En l’espèce, il est constant que le locataire de la SCI CHOPIN, la société LEA qui exploitait l’enseigne Accés / Swarovski, a quitté les lieux le 12 novembre 2020 et que depuis, le local n’a plus été loué et laissé inocuppé ;

Or, il résulte d’une attestation régulière de [F] [T] en date du 10 février 2026, représentant légal de la société LEA, que “la résiliation du bail et [son] départ des lieux ont été décidés exclusivement en raison d’une offre de location plus avantageuse et ne résultent en aucun cas d’un dégât des eaux survenu dans le local”, ce dernier faisant valoir par ailleurs, s’agissant des dégâts précités, que “la direction du syndic de coproprité a mis en oeuvre des mesures diligentes et appropriées [qu’il a ] considérées comme satisfaisantes pour remédier à la situation.” ;

En outre, la preuve est rapportée que la société LEA loue toujours un local dans le Centre Commercial ;

Dès lors, il n’apparaît pas que le départ du préneur, la société LEA, soit dû à un dégât des eaux au sein du local loué ;

S’agissant des désordres allégués dans le local commercial, la SCI CHOPIN verse aux débats un rapport de la société ATILLA en date du 28 juin 2022 de recherche de fuite qui conclut que l’origine des infiltrations est due à un défaut d’étanchéité du joint de dilatation au niveau de la dalle et au niveau d’un appui de fenêtre ;

Il y a lieu de constater que ce constat ne fait l’objet d’aucune contestation de la part des parties ;

Or, à la suite du rapport de fuite établi par la société ATTILA, il apparaît que la copropriété a entrepris les travaux de réfection nécessaires diligentés par la société SODEXO ENERGIE ET MAINTENANCE ; que ces travaux ont fait l’objet d’un procès-verbal de réception sans réserve le 23 décembre 2022 et que c’est dans ces conditions que [J] [O], gérant de la SCI CHOPIN, a écrit le 11 janvier 2023 à l’ancien Syndic, la société HAMMERSON, pour lui préciser que sa cellule était inexploitable jusqu’au 23 décembre 2022, date du procès-verbal de réception des travaux de la société SODEXO ;

Dès lors, il apparaît des dires même de la SCI CHOPIN, que le local était redevenu à tout le moins, exploitable à compter du 24 décembre 2022 ;

La SCI CHOPIN verse également aux débats un rapport de consultation de [X] [S]-[Y], expert en estimation immobilière, en date du 30 septembre 2024, qui conclut que les infiltrations en plafond de la cellule n°2229 ont pour origine un défaut d’entretien des parties communes générales de l’ensemble, et au cas particulier, un défaut d’étanchéité d’un joint de dilatation de la terrasse située au niveau supérieur, partie commune générale, d’un défaut d’étanchéité d’un appui de fenêtre et que les désordres en résultant ont eu, non seulement, pour conséquence le départ du locataire le 12 novembre 2020, mais également l’impossibilité pour la SCI CHOPIN de relouer son local jusqu’à une remise en état définitive de son local, subissant de ce fait un préjudice financier, constitué non seulement de la perte des loyers mais également du remboursement des charges par le preneur, chiffré au 15 décembre 2022 par le gestionnaire de la SCI CHOPIN à 308 465,89 euros HT ;

Cependant il apparaît que [X] [S]-[Y] a établi son rapport uniquement à partir de l’édude d’un dossier constitué des pièces suivantes :

-Le règlement de copropriété du 28-07-1972,
-Le bail conclu avec la société LEA 2003 le 19 février 2016 à effet au 15 février 2016,
-Le courrier de la Société LEA 2003-AXESS en date du 15 août 2020 adresse à la S.C.I CHOPIN, auquel est annexé un constat amiable de dégât des eaux,
-Le courrier adressé par la Société ELEX, expert d’assurances, à la SARL LEA 2003 le 1er décembre 2020,
-Le courrier adressé par la Société ELEX, expert d’assurances, à LEA 2003 le 27 janvier 2021,
-Le rapport de fuite établi par la Société ATTILA le 28 juin 2022 adressé à la société SODEXO ENERGIE ET MAINTENANCE, agissant pour le compte de la SAS HAMMERSON, syndic de la copropriété,
-Le devis de la société SODEXO ENERGIE ET MAINTENANCE transmis le 08/09/2022 à SAS HAMMERSON, syndic de la copropriété, relatif à la remise en état de la coque 2229 pour un montant T.T.C de 10 701,60 €,
-Un échange de courriers entre la S.C.I CHOPIN et la SAS HAMMERSON, syndic,

Et il s’en déduit que [X] [S]-[Y] n’a pas constaté personnellement les désordres allégués par la SCI CHOPIN ainsi que son impossibilité d’exploiter le local et a attribué sans en rapporter la preuve le départ de la SARL LEA aux désordres alors qu’il a été constaté précédemment que ce départ était dû à une toute autre cause ;

Dès lors, le rapport de [X] [S]-[Y] est dépourvu de pertinence concernant l’impossibilité d’exploiter le local et les préjudices éventuellement subis ;

La SCI CHOPIN verse aux débats un Constat amiable de dégât des eaux en date du 20 mars 2024 mais il apparaît cependant que ce procès-verbal de constat est unilatéral et n’a été ni rédigé pour sa partie ni signé par le Syndic HAMMERSON alors par ailleurs, qu’il est très succint et ne décrit ni les dégâts ni les désordres allégués ;

La SCI CHOPIN verse en outre, pour étayer ses demandes un procès-verbal de constat de Commissaire de Justice en date du 22 avril 2026 qui est ainsi rédigé :

“Le local de la société requérante se situe à proximité du local exploité par l'enseigne “MARC ORIAN”.
Je constate qu'une palissade est installée devant ce local.
On y accède parla porte installée sur cette pallissade.
À l'intérieur, je constate que les locaux sont vides de tout bien et de tout effet.
Ils ne sont pas exploités.
Dans I'espace de vente, au plafond, se trouve une trappe.
A proximité de cette trappe, des taches présentent des moisissures visibles.
Au niveau de l'encadrement de la trappe, il y a également des cloques auréolées et des déoollements visibles.
Je constate à l'aplomb la présence d'un carton présentant des auréoles oranges et étant complètement gondolé par l'humidité.
À proximité de ce carton, ll y a une importante auréole blanchâtre sur le carrelage au sol.
Cette auréole s'étale de part et d'autre sur une large partie de l’espace de vente principal.
Le local se situe précisément entre le local exploité par l'enseigne « SAINT ALGUE ›› et le local exploité par l'enseigne « OKAÎDI ››.
À gauche, en entrant, à proximité de la palissade, je constate, au faux plafond, qu'il y a des moisissures et des cloques visibles entre les deux derniers spots à gauche.
Sur la vitrine, derrière la palissade, je constate la présence d'une affiche scotchée.
Il est indiqué « Votre boutique a déménagé entre LEVl'S et SEPHORA ›› avec une fléche indiquant la direction vers la gauche.” ;

Or, ce procès-verbal ne permet pas de dater les dégâts des eaux constatés alors qu’il est constant que le local n’est plus entretenu depuis 2020, de sorte que la SCI CHOPIN ne rapporte pas la preuve que des infiltrations se sont produites postérieurement au rapport de la société ATILLA en date su 28 juin 2022 ;

Au demeurant, les dégâts constatés relevant de moisissures et de cloques ne rapportent pas la preuve que le local ne peut pas faire l’objet d’un réfection par son propriétaire et est inexploitable ;

Par ailleurs, les constats rédigés par Maître [R] les 20 et 23 octobre 2023 ne se prononcent pas sur les dégâts subis par le local de la défenderesse ;

La SCI CHOPIN verse enfin une attestation de Monsieur [L], agent d’entretien, qui écrit :

“Jusqu’à fin 2022 voir (sic) début 2023, je pense que Monsieur [O] a essayé de louer la dite boutique.” ;

Faisant par la suite valoir dans son attestation qu’une fuite était en cours durant cette pèriode ; qu’une trappe avait été installée à l’endroit de la fuite et que la cellule avait toujours les traces de dégât des eaux de 2023 ;

Cependant cette attestation ne rapporte pas la preuve de la volonté de Monsieur [O] de louer les locaux, Monsieur [L] se bornant à subodorer cette volonté et par ailleurs, elle ne rapporte pas la preuve que les locaux étaient inexploitables ;

Il y a donc lieu de constater que la SCI CHOPIN ne rapporte la preuve de l’impossibilité les locaux loués que pour une pèriode commençant le 28 juin 2022, date du rapport de la société ATILLA pour ce treminer le 23 décembre 2022, date de réception des travaux ;

Or, pour cette seule pèriode où il apparaît que le Syndicat des Copropriétaires est responsable sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 des dommages éventuellement subis par la SCI CHOPIN et alors que cette dernière ne justifie pas avoir voulu louer son local, vide depuis 2020, durant cette période, la preuve de l’existence d’un préjudice n’est pas rapportée par cette dernière ;

Enfin, s’agissant de l’absence de commercialité du local appartenant à la SCI CHOPIN, il résulte du procès-verbal précité du 22 avril 2026 versé par la défenderesse que le bien est situé entre deux enseignes « SAINT ALGUE ›› et « OKAÎDI ›› qui sont deux marques importantes dont la présence démontre à la fois qu’elles sont susceptibles d’attirer de la clientèle dans le périmètre du local occupé par la SCI CHOPIN et qu’elles estiment sufisamment attractif le lieu de leur implantation pour y demeurer, de sorte que celle-ci ne rapporte pas la preuve de ses allégations ;

Il y aura lieu dès lors, de débouter la SCI CHOPIN de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles ;

Sur les autres demandes :

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du Syndicat des Copropriétaires du Centre Commercial de la Ville Nouvelle de [Localité 1] - [Adresse 1] - [Localité 2] le montant des frais irrépétibles et il y aura lieu de condamner la SCI CHOPIN à lui payer 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Les dépens seront supportés par la partie succombant à l'action, soit la SCI CHOPIN ;

L’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

PAR CES MOTIFS