TJ 74010, 2 sept. 2026, RG 26/00309

Expéditions le : Minute n° 26/00202

Grosse :

ORDONNANCE DU : 02 Septembre 2026

DOSSIER N° : N° RG 26/00309 - N° Portalis DB2Q-W-B7K-GEXD

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DEMANDEUR

Monsieur [G] [C], demeurant [Adresse 1]

représenté par la SELARL C & D PELLOUX, avocats au barreau D’ANNECY

DÉFENDEUR

Monsieur [L] [F], demeurant [Adresse 2]

non comparant

LE JUGE DES RÉFÉRÉS : Madame RIVAS, Magistrat à titre temporaire, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Madame BOURGEOIS, Greffière

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 01 Juillet 2026 devant Madame RIVAS, Magistrat à titre temporaire, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire d’Annecy, assistée de Madame BOURGEOIS, Greffière ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 02 Septembre 2026.

Ordonnance rendue publiquement, par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail en date du 25 février 2022, M. [G] [C] a donné en location à M. [L] [F] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 1].

Par acte de commissaire de justice en date du 3 décembre 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 5.600,64 euros en principal, visant la clause résolutoire, motivé par l’existence d’impayés locatifs.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 mars 2026, M. [G] [C] a fait assigner M. [L] [F] devant le juge des contentieux de la protection d’[Localité 2], statuant en référé, pour demander de :
voir constater la résiliation de l'engagement de location dont il s’agit par le jeu de la clause résolutoire ;constater son occupation sans droit ni titre et lui ordonner de quitter les lieux ;voir ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;obtenir sa condamnation au paiement de la somme 7 585,38 euros, à titre provisionnel, pour les loyers, provisions sur charges non réglés, sous réserve de l’actualisation au jour de l’audience, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et à compter de l’assignation pour le surplus ;fixer l'indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, avec indexation, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'à la libération des lieux et la condamner à son paiement à titre provisionnel ;obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 1er juillet 2026.

A l’audience, M. [G] [C], représenté par son conseil, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 12.973,17 euros au 23 juin 2026, selon un dernier décompte du 23 juin 2026, transmis contradictoirement au locataire par courrier recommandé.
Il précise que le dernier règlement est survenu en novembre 2025 et qu’il n’était en outre que partiel.

Bien qu’assigné en l’étude du commissaire de justice, M. [L] [F] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Le diagnostic social et financier n’a pu être établi en prévention de l’expulsion, faute pour le locataire d’avoir répondu aux convocations de l’enquêteur social qui a adressé un PV de carence.

Le bailleur a été autorisé à transmettre par note en délibéré le bordereau actualisé de ses pièces.

La décision a été mise en délibéré au 2 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

L'article 472 du code de procédure civile prévoit que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la saisine du juge des référés

L’article 834 du même code prévoit que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

L’article 835 suivant ajoute que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l’espèce, bien que le bailleur n’ait pas expressément exposé dans son assignation les moyens en fait et en droit justifiant la procédure de référé, il ressort des débats et des éléments du dossier que les conditions de saisine du juge des référés sont réunies, notamment celles tenant à l’urgence, eu égard au montant conséquent de la dette, à l’existence d’un trouble manifestement illicite du fait de l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés et que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée et à l’absence de contestation sérieuse formulée à l’encontre des prétentions du bailleur

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives 8 décembre 2025.

Par ailleurs, conformément à l’article 24 III suivant, le bailleur justifie également d’avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département le 5 mars 2026 pour une audience fixée au 1er juillet 2026, dans le respect du délai de 6 semaines.

En conséquence, sa demande en constatation de la résiliation du bail est recevable.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion du locataire

Concernant l'acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats que le bail contient une clause résolutoire et que le bailleur a fait délivrer au locataire sur la base de cette clause, un commandement de payer par acte du 3 décembre 2025, visant le défaut de paiement de la somme en principal de 5.600,64 euros.

Le décompte arrêté au 23 juin 2026 et l'historique des paiements permettent de constater qu’entre le 3 décembre 2025 et le 3 février 2026, aucun règlement n’a été effectué, de sorte que la somme visée au commandement de payer n’a pas été régularisée dans le délai imparti.

Il en résulte que l'effet de la clause résolutoire a été acquis, que le bail s'est donc trouvé résilié de plein droit à compter du 3 février 2026 et que M. [L] [F] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Concernant l’expulsion du locataire

L’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. 

En l'espèce, le décompte produit par le bailleur permet de constater que M. [L] [F] n’a pas repris le paiement du loyer courant, que le dernier versement intégral du loyer a été effectué le 29 septembre 2025.

Absent à l’audience, il n’apporte de fait aucun élément concernant sa situation et ne peut faire état de demande de délai de paiement, a fortiori suspensif de la clause résolutoire. En outre, sa carence aux convocations de l’enquêteur social ne permet pas d’avoir d’informations sur sa situation et sa capacité à régler la dette locative. Ces constatations rendent impossible l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

En conséquence, il y a lieu d'ordonner à M. [L] [F] de libérer les lieux occupés de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, dans les 8 jours de la signification de la présente décision.

A défaut d'exécution volontaire de M. [L] [F], le bailleur sera autorisé à procéder à son expulsion, selon les modalités prévues au dispositif.

Il convient de rappeler que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution.

Concernant les indemnités d’occupation

Conformément aux dispositions de l'article 1240 du code civil, en réparation du préjudice causé au bailleur par l'occupation sans droit ni titre du logement postérieurement à la date de résiliation, M. [L] [F] sera condamné, à titre provisionnel, à lui payer une indemnité d'occupation, et ce, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'à libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion.

Il convient de fixer cette indemnité au montant du loyer charges comprises qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soit la somme mensuelle de 1211,64 euros, indemnité révisable comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues au contrat de bail, afin de permettre la réparation intégrale du préjudice.

Sur la dette locative

Attendu que selon les dispositions de l'article 835 du code de procédure civile, lorsque l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7, a), de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989.

L’article 24 V du même texte prévoit que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Aux termes de l’article 4 du même texte que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire, au titre de l’arriéré locatif, les frais divers de pénalité, de recouvrement amiable ou de contentieux.

En l'espèce, le bailleur produit un décompte actualisé, aux termes duquel M. [L] [F] est redevable de la somme de 12.973,17 euros, arrêtée au 23 juin 2026.

Il convient de déduire de cette somme les divers frais facturés en septembre 2025, janvier et avril 2026, qui ne sont ni des loyers ni des charges, pour un montant total de 834.10 euros (182.90+242,79+408,41).
N’ayant pas comparu, M. [L] [F] n’apporte par définition aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de la dette, que cette dette est en outre pas sérieusement contestable au vu du contrat de bail et du décompte produit.

En conséquence, M. [L] [F] sera condamné à payer à M. [G] [C], à titre provisionnel, la somme de 12 139,07 euros (12.973,17 euros – 834,10 euros) au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation, incluant l'échéance du mois de juin.

Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les frais du procès

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, M. [L] [F] succombant au principal sera condamné aux entiers dépens de l’instance, incluant notamment le coût du commandement de payer,

Il parait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais engagés dans le cadre de la présente instance, non compris dans les dépens. M. [L] [F] sera donc condamné à payer à M. [G] [C] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler les dispositions de l'article 514 du code de procédure civile qui prévoient l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS