TJ 75056, 2 sept. 2026, RG 25/57228

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

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N° RG 25/57228 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBE57

N° : 5-CH

Assignation du :
30 Juillet 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 02 septembre 2026

par Rémi FERREIRA, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Célia HADBOUN, Cadre-greffier.

DEMANDEUR

Monsieur [N] [I]
[Adresse 1]
[Localité 2]

représenté par Maître Reda KOHEN de la SELEURL KOHEN AVOCAT, avocats au barreau de PARIS - #E0043

DEFENDEUR

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, la société LAMENNAIS ADB, société par actions simplifiée
[Adresse 3]
[Localité 3]

représenté par Maître Laurent BACHELOT, avocat au barreau de PARIS - #P0196

DÉBATS

A l’audience du 08 Juillet 2026, tenue publiquement, présidée par Rémi FERREIRA, Juge, assisté de Célia HADBOUN, Cadre-greffier,

EXPOSE DU LITIGE

L'ensemble immobilier situé au [Adresse 4] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Son syndic en exercice est la société Lamennais ADB.

M. [N] [I] est propriétaire d'un appartement au 3ème étage de cet immeuble, dont il constitue le lot n°60.

Exposant que son appartement est infesté de blattes en raison d'un dégât des eaux non traité dans les parties communes de l'immeuble et reprochant ainsi au syndicat des copropriétaires de l'immeuble son inertie fautive, celui-ci ayant laissé la situation dégénérer au point de présenter un péril sanitaire grave et immédiat pour son fils âgé de huit mois, M. [I], autorisé le à assigner à heure indiquée le 29 juillet 2025, a par acte du 30 juillet 2025, fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins essentielles de condamnation à faire procéder à une désinsectisation complète sous astreinte des parties communes et de son appartement et à la mise en place d'un dispositif d'assèchement professionnel du mur mitoyen.

Par ordonnance du 27 août 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris s'est notamment déclaré incompétent au profit du juge des référés de ce même tribunal et ordonné la transmission du dossier de l'affaire pour attribution à la chambre compétente, à savoir le pôle des urgences civiles du tribunal judiciaire de Paris.

Les parties ont été convoquées à l'audience du 17 décembre 2025 devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, lors de laquelle l'affaire a été renvoyée sur sollicitation du demandeur et les parties ont été invitées à rencontrer un médiateur.

Par la suite, l'affaire a fait l'objet de plusieurs renvois.

Les parties n'étant pas parvenues à un règlement amiable de leur différend, l'affaire a été plaidée à l'audience du 8 juillet 2026.

A cette audience, par conclusions déposées et développées oralement à l'audience, M. [I] demande au juge des référés de:

- DIRE ET JUGER Monsieur [N] [I], recevable et bien fondé en l'ensemble de ses demandes formulées à titre provisionnel ;

- DIRE ET JUGER que le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic la Société LAMENNAIS ADB, a manqué à ses obligations légales de conservation de l'immeuble ;

- DIRE ET JUGER que cette carence fautive a directement causé les préjudices subis par Monsieur [I] et que l'obligation d'indemnisation en résultant n'est pas sérieusement contestable au sens de l'article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile ;

En conséquence,

- CONDAMNER, à titre provisionnel, le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5], à verser à Monsieur [N] [I] les sommes provisionnelles suivantes :
o 2 646,22 euros au titre du préjudice matériel direct ;

o 18 013,02 euros au titre des pertes de revenus locatifs ;

o 6 000 euros au titre du trouble de jouissance ;

o 5 0000 euros au titre du préjudice moral ;

- CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5], à verser à Monsieur [N] [I] la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

- DIRE ET JUGER qu'en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais de procédure et les condamnations éventuelles résultant de la présente procédure seront partagés entre tous les copropriétaires à l'exception de Monsieur [I],

- CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5], aux entiers dépens de l'instance ;

- ORDONNER l'exécution provisoire de la décision à intervenir, étant rappelé qu'elle est en tout état de cause de droit en application de l'article 514 du Code de procédure civile ;

- DÉBOUTER le Syndicat des Copropriétaires de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions.

En réplique, par conclusions déposées et développées oralement à l'audience, le syndicat des copropriétaires sollicite de :

1°/ - Dire M. [I] irrecevable et en tout état de cause mal fondé en ses demandes,
2°/ - Débouter en conséquence M. [I] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions à l'encontre du SDC [Adresse 2],
3°/ - Condamner M. [I] au paiement d'une somme de 6.000 € au profit du SDC [Adresse 1] sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
4°/ - Condamner M. [I] aux entiers dépens.
Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé du litige, il est renvoyé à l'assignation et aux écritures des parties déposées et soutenues à l'audience.

La décision a été mise en délibéré au 2 septembre 2026, date de la présente ordonnance.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l'irrecevabilité des demandes de M. [I]

Le syndicat des copropriétaires soulève l'irrecevabilité des demandes de M. [I], exposant que les demandes de dommages et intérêts qu'il a formulées ne l'ont pas été à titre provisionnel, de sorte que le juge des référés est " incompétent " pour statuer sur de telles demandes.

Aux termes de l'article 122 du code de procédure civile, " Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ".

Il est constant que le juge des référés ne peut accorder que des provisions à valoir sur des dommages et intérêts qui seront éventuellement définitivement fixés par le juge du fond, et non une somme d'argent définitive qui le conduirait à trancher le fond du litige et à excéder ses pouvoirs.

En revanche, l'absence de caractère provisionnel des demandes ne constitue pas une fin de non-recevoir, mais un moyen tenant à l'étendue du pouvoir du juge des référés.

En outre, s'il n'est pas contestable que les demandes n'ont pas initialement été formulées à titre provisionnel par M. [I], la procédure devant le juge des référés est une procédure orale et le demandeur a régularisé ses demandes dans ses dernières écritures et à l'audience de plaidoirie.

En conséquence, cette demande sera rejetée.

Sur les demandes de provision

M. [I] explique qu'un dégât des eaux est survenu dans l'appartement mitoyen deux ans et demi plus tôt, que le taux d'humidité relevé dans son appartement oscille entre 60% et 100% et qu'en raison de cette humidité, son appartement et les parties communes de l'immeuble se sont trouvés infestés de cafards. Le demandeur estime que le lien de causalité entre l'humidité relevée et l'infestation est établi, que malgré l'origine privative du dégât des eaux, le syndicat des copropriétaires aurait dû contraindre le copropriétaire en cause à faire des travaux réparatoires pour mettre fin aux désordres et qu'il ne peut donc s'exonérer de sa responsabilité. Il souligne que le syndicat des copropriétaires et le syndic se sont abstenus d'agir pendant plus de deux ans et demi et que cette abstention constitue une inertie fautive.

Le demandeur précise qu'il résidait dans l'appartement litigieux avec son enfant de huit mois lors de l'infestation de cafard et que son enfant a développé une toux en raison de la forte odeur d'humidité dans les lieux. Il indique par ailleurs qu'il s'est trouvé dans l'impossibilité de résider dans cet appartement et qu'il a été contraint de se reloger entre les mois de juillet et août 2025.

Il invoque avoir subi :
- Un préjudice matériel comprenant les frais de relogement de son locataire, les frais de désinsectisation, les annulations des réservations de son appartement sur la plateforme Airbnb, les frais de commissaire de justice et de ménage, pour une somme totale de 2.646,22 euros ;
- Un préjudice résultant de la perte de revenus locatifs, son appartement ne pouvant être proposé à la location depuis le 30 juin 2025, pour une somme totale de 18.013,02 ;
- Un trouble de jouissance résultant de l'infestation des cafards ayant rendu son appartement inhabitable entre le mois de juillet 2025 et le 25 février 2026, qu'il évalue à la somme de 6.000 euros ;
- Un préjudice moral en raison du stress engendré par le risque de pathologies respiratoires pesant sur son fils âgé de huit mois au moment des désordres, qu'il évalue à la somme de 5.000 euros.

Il sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer ces sommes par provision.

En réplique, le syndicat des copropriétaires soulève l'existence de contestations qu'il estime sérieuses.

Le défendeur explique tout d'abord qu'un dégât des eaux trouvant son origine unique dans les parties privatives de l'un des copropriétaires de l'immeuble est survenu et que ce sinistre a été traité par le copropriétaire concerné et son assurance. Il précise avoir mandaté le 29 avril 2025 une entreprise afin de vérifier que les travaux réalisés par ce copropriétaire avaient mis fin aux désordres et qu'aucun dégât des eaux n'est survenu dans les parties communes de l'immeuble. Il indique par ailleurs que M. [I] ne démontre pas l'existence d'un lien de causalité direct et certain entre les désordres survenus dans les parties privatives de l'un des copropriétaires et l'infestation de cafards et que les cafards proviennent en réalité de l'appartement de l'une des copropriétaires résidant dans l'appartement en face de celui de M. [I]. Il considère que le syndic de l'immeuble s'est montré diligent, expliquant que celui-ci a réagi très rapidement à plusieurs reprises en confiant à un professionnel la désinsectisation des appartements infestés, après les signalements effectués par les copropriétaires.

S'agissant des postes de préjudice, le syndicat des copropriétaires affirme que M. [I] et sa famille ne résident pas dans l'appartement litigieux, qu'ils louent sur la plateforme Airbnb, que le demandeur ne justifie par ailleurs d'aucune annulation de réservation en raison de l'infestation de cafards, ni avoir été contraint de supporter des frais supplémentaires pour cette même raison, la désinsectisation incombant à chaque propriétaire de l'immeuble lorsque son appartement est concerné. Il souligne que M. [I] se prévaut d'un préjudice de jouissance personnel en arguant de ce qu'il a dû reloger sa famille, tout en reprochant au syndicat des copropriétaires une perte de revenus locatifs en l'absence de location de son bien, ce qui est contradictoire. Il considère enfin que les préjudices de jouissance et moral ne sont étayés par aucune des pièces produites aux débats.

Aux termes de l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

L'octroi d'une provision suppose le constat préalable par le juge de l'existence d'une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l'obligation sur laquelle elle repose n'est pas sérieusement contestable et ne peut l'être qu'à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d'ailleurs correspondre à la totalité de l'obligation.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Si aucune contestation n'apparaît sérieusement opposable, la provision peut être octroyée, quelle que soit l'obligation en cause.
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Aux termes de l'article 14 de la loi °65-557 du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Cette responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires requiert la démonstration d'un défaut d'entretien des parties communes et d'un lien de causalité entre ce défaut d'entretien et le dommage subi. Pour s'exonérer de cette présomption de responsabilité, le syndicat des copropriétaires doit démontrer soit l'absence de lien de causalité entre les deux événements, soit la survenance d'un cas de force majeure, soit enfin une faute de la victime ou d'un tiers.

En l'espèce, il ressort des pièces produites aux débats qu'au cours de l'année 2023, des infiltrations sont apparues dans l'appartement voisin de celui de M. [I], entraînant des désordres affectant le mur mitoyen, lequel présentait un taux d'humidité très élevé de 99,9% relevé par la société Carré Bleu le 19 mai 2025.

Il résulte par ailleurs d'un compte-rendu de désinsectisation dressé par la société Sans-Nuisibles le 2 juillet 2025 et de plusieurs courriels adressés par M. [I] aux membres du conseil syndical entre le 23 juillet et le 29 juillet 2025, que son appartement était infesté de cafards sur cette période et que l'infestation s'est propagée dans les parties communes à partir du 26 juillet 2025.

Afin de remédier à cette infestation, le syndicat des copropriétaires a diligenté six interventions d'une entreprise spécialisée dans l'immeuble entre le 25 juillet 2025 et le 9 septembre 2025.

Outre ces interventions, les membres du conseil syndical et le syndic ont assuré un suivi régulier de l'évolution des infiltrations et des travaux allégués par le copropriétaire concerné et mandaté la société Carré Bleu les 19 mai 2025 et 31 juillet 2025 afin de vérifier l'état des installations sanitaires de l'appartement litigieux, puis mis en demeure le copropriétaire concerné par courrier du 5 août 2025 de faire exécuter les travaux requis en raison de fuites toujours actives.

Si M. [I] soutient que les fuites d'eau affectant l'appartement voisin sont la cause de l'infestation dans l'immeuble et produit le compte-rendu de la société Sans-Nuisibles du 2 juillet 2025 selon lequel " l'humidité crée un environnement propice à la réapparition de cafard ", cette circonstance ne suffit pas, à elle seule, à établir un lien de causalité entre les infiltrations et l'infestation de cafards. En outre, les autres pièces produites aux débats ne permettent pas d'avantage de caractériser, avec l'évidence requise en référé, que ces désordres constituent la cause des infestations.

Le doute entourant l'origine de l'infestation est renforcé par deux rapports d'intervention dressés les 4 août 2025 et 9 septembre 2025 par la société Sicre Lemaire, lesquels relèvent que la source de l'infestation de l'immeuble proviendrait des appareils électroménagers se trouvant dans l'appartement en face de celui de M. [I].

Il résulte de tous les éléments qui précèdent que le lien de causalité entre les désordres invoqués et l'infestation de l'immeuble n'est pas établi avec l'évidence requise en référé.

Au surplus, les pièces versées par les parties démontrent que le syndicat des copropriétaires, les membres du conseil syndical et le syndic ont assuré le suivi du sinistre et qu'ils ont fait procéder à plusieurs traitements de l'infestation et mis en demeure le copropriétaire concerné d'avoir à réaliser les travaux réparatoire et suivi leur exécution, de sorte qu'aucune carence fautive manifeste n'est établie avec l'évidence requise en référé.

Dans ces conditions, l'obligation à réparation invoquée à l'encontre du syndicat des copropriétaires se heurte à une contestation sérieuse, tant en ce qui concerne l'origine de l'infestation, que le lien de causalité entre les préjudices allégués par M. [I] et un éventuel manquement du syndicat des copropriétaires à ses obligations.

En conséquence de tout ce qui précède, il n'y a pas lieu à référé sur les demandes de provision à valoir sur les préjudices matériel, moral, de perte de jouissance et au titre de la perte de revenus locatifs formées par M. [I].

Sur la demande formée au titre de l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965

Aux termes de l'article 10-1, alinéa 2, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, " Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. ".

En l'espèce, les prétentions de M. [I] n'ayant pas été déclarées fondées dans la présente instance l'opposant au syndicat des copropriétaires, sa demande tendant à être dispensé de toute contribution en application de l'article 10-1 susvisé doit être rejetée.

Sur les demandes accessoires
L'article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. Il s'agit d'une obligation. L'article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Partie perdante, M. [I] conservera la charge des dépens, en vertu des dispositions susvisées.

L'article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.
L'équité ne commande pas de prononcer de condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS