TJ 75056, 1 sept. 2026, RG 25/10773

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître SELLAM

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître SCHODER

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond

N° RG 25/10773 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBMZI

N° MINUTE : 3 JCP

JUGEMENT
rendu le mardi 01 septembre 2026

DEMANDEUR
Monsieur [S] [G],
demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître SELLAM, avocat au barreau de Paris, vestiaire #K0112

DÉFENDEURS
Monsieur [J] [A],
demeurant [Adresse 2]
représenté par Maître SCHODER, avocat au barreau de Paris, vestiaire #C2573
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2026-002195 du 27/01/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

Madame [E] [H],
demeurant [Adresse 2]
représentée par Maître SCHODER, avocat au barreau de Paris, vestiaire #C2573

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection
assisté de Laura JOBERT, Greffier, lors de l’audience

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 03 juin 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 01 septembre 2026 par Romain BRIEC, Juge assisté de Stéphanie THELLIEZ, Cadre Greffier, lors du délibéré

Décision du 01 septembre 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/10773 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBMZI

EXPOSE DES FAITS

Par acte sous seing privé en date du 27 octobre 2015 à effet le 1er novembre suivant, Monsieur [S] [G] a donné à bail à Monsieur [J] [A] et Madame [E] [H] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 2150 euros, outre 300 euros de provisions sur charges.

Par lettre du 25 avril 2024, Monsieur [S] [G] a donné congé à Monsieur [J] [A] et Madame [E] [H] des lieux loués avec effet au 31 octobre 2024, au motif d'une reprise de l'appartement pour y héberger ses parents.

Par acte de commissaire de justice du 18 novembre 2025, Monsieur [S] [G] a assigné Monsieur [J] [A] et Madame [E] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
-La validation du congé reprise,
L'expulsion sans délai de Monsieur [J] [A] et Madame [E] [H] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique si besoin est et avec séquestration des meubles, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision, ainsi que la désignation d’un commissaire de justice aux fins de réaliser un état des lieux de sortie,
-Leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 3950 euros d’arriéré d’indemnité d’occupation au jour de l’assignation, ainsi qu’à une indemnité mensuelle d’occupation de 2900 euros avec indexation,
-Leur condamnation solidaire à lui verser la somme de 4000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens, en ce compris le coût de la convocation à l’état des lieux du 8 novembre 2024, du procès-verbal du 13 novembre 2024 et de la sommation, soit la somme de 898,44 euros TTC à parfaire.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 3 juin 2026.

A l’audience, Monsieur [S] [G], représenté par son conseil, a fait viser des conclusions développées oralement, par lesquelles il a sollicité le rejet des prétentions adverses et maintenu les demandes de son acte introductif d’instance, sauf à porter sa demande au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 2600 euros outre les charges récupérables et leur régularisation et avec indexation, à actualiser sa créance au titre de l’arriéré d’indemnité d’occupation à 2600 euros hors charges, échéance de juin 2026 incluse, et réduire sa prétention au titre des frais irrépétibles à 3500 euros.

Monsieur [J] [A] et Madame [E] [H] ont été représentés par leur conseil à l’audience utile et ont fait viser des écritures auxquelles ils ont renvoyé, aux termes desquelles ils ont sollicité à titre principal le rejet des prétentions du bailleur, subsidiairement, l’octroi d’un délai d’un an pour quitter les lieux, et la condamnation de du demandeur à leur payer 1500 sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens. Ils se sont désistés oralement de leur demande de déclarer l’action irrecevable pour défaut de de fx de qualité à agir.

L'affaire a été mise en délibéré au 1er septembre 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la validation du congé

En application des dispositions de l'article 15-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour reprise, six mois au moins avant l'échéance du bail. A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

L'article 114 du code de procédure civile précise qu'aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public.

Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. La loi ALUR a opéré un renversement de la charge de la preuve puisqu'il appartient désormais au bailleur d'apporter des justifications au soutien de son congé pour reprise alors qu'auparavant il appartenait au locataire de rapporter la preuve d'une fraude manifeste. En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues audit article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le motif légitime d’un congé doit s’apprécier à la date où il est donné. Le contrôle du sérieux du motif ne saurait être un contrôle d'opportunité de la décision de reprise, le bailleur étant libre de reprendre son bien s'il compte réellement s'y installer sans que l'on puisse lui opposer l'existence d'un autre logement disponible.

En l'espèce, le bail consenti le 27 octobre 2015 à Monsieur [J] [A] et Madame [E] [H] pour une durée de trois ans, a été tacitement reconduit le 1er novembre 2018, et pour la dernière fois le 1er novembre 2021 jusqu'au 31 octobre 2024. Le congé du bailleur a été remis en main propre aux locataires le 25 avril 2024 et contre signé par eux, à effet au 31 octobre 2024, soit plus de 6 mois avant l'échéance du bail, si bien que les formes et délais légaux ont été respectés.

S'agissant enfin de la justification du sérieux de la reprise, il sera observé que Monsieur [S] [G] a motivé la reprise dans le congé « pour l’usage de ses deux parents âgés de 87 et 89 ans », sa mère ayant une « acuité visuelle réduite » et son père ayant une capacité de « mobilité limitée », ceci « afin de leur permettre de vivre dans un logement disposant de toutes les facilités et commerces de proximité adaptés à leur état de santé ». En ce sens, Monsieur [S] [G] produit des comptes-rendus d’hospitalisation et des attestations de proches, ayant valeur de simples renseignements, pour étayer du handicap de ses parents. Il verse également aux débats des photographies des parties communes de l’appartement qu’ils occupent actuellement, qui montrent que celles-ci sont constituées de plusieurs marches en extérieur, donc soumises aux intempéries. Au vu des photographies, l’entrée de l’immeuble de l’appartement objet du litige est au contraire de plein pied, et dispose d’un supermarché et d’une pharmacie en face. Ce logement est en outre à faible distance du lieu d’habitation de Monsieur [S] [G].

Monsieur [J] [A] et Madame [E] [H], sur qui reposent alors la charge de la preuve de démontrer le motif frauduleux du congé en dépit de l'existence d'éléments sérieux apportés par le bailleur, en application de l'article 9 du code de procédure civile, n’apportent aucun début de preuve à l’appui de leur demande de maintien dans les lieux.

Le congé est ainsi régulier au fond et le bail s'est donc trouvé résilié par l'effet du congé le 31 octobre 2024.

Monsieur [J] [A] et Madame [E] [H] se trouvent ainsi occupants sans droit ni titre du local litigieux depuis le 1er novembre 2024 et il convient d'ordonner leur expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de leur chef dans les conditions prévues par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

La condamnation sera assortie d'une astreinte conformément à l'article L.131-1 du code des procédures civiles d'exécution. Cette astreinte sera fixée à 30 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision et ce sur une durée de 9 mois, sans qu'il y ait lieu se réserver la compétence pour la liquidation.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Par ailleurs, selon l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989, un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location. Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

En l’espèce, Monsieur [S] [G] n’apporte aucun élément pour étayer que l’état des lieux de sortie ne pourrait se faire contradictoirement.

Sa demande d’autoriser un état des lieux par commissaire de justice sera en conséquence rejetée en l’état.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l'habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans.

En l'espèce, il sera relevé que Monsieur [J] [A] et Madame [E] [H] sont occupants sans droit ni titre depuis près de deux années si bien qu’ils ont déjà bénéficié, en pratique, de larges délais.

En ces conditions, il ne sera pas accordé de délai supplémentaire.

Sur la demande d'indemnité d'occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, les défendeurs seront condamnés in solidum au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er novembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi. Il sera rappelé que les paiements intervenus postérieurement au 31 octobre 2024 viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [J] [A] et Madame [E] [H], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût de la convocation à l’état des lieux du 8 novembre 2024, du procès-verbal du 13 novembre 2024 et de la sommation de quitter les lieux du 26 mars 2025.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1500 euros leur sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile, au paiement de laquelle les défendeurs seront condamnés in solidum.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS