TJ 75056, 1 sept. 2026, RG 25/11295

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [Q]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître DURBEC

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond

N° RG 25/11295 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBQLE

N° MINUTE : 4 JCP

JUGEMENT
rendu le mardi 01 septembre 2026

DEMANDEUR
Monsieur [C] [Y],
demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître DURBEC, avocat au barreau de Grasse

DÉFENDEUR
Monsieur [I] [Q],
demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection
assisté de Laura JOBERT, Greffier, lors de l’audience

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 03 juin 2026

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 01 septembre 2026 par Romain BRIEC, Juge assisté de Stéphanie THELLIEZ, Cadre Greffier, lors du délibéré

Décision du 01 septembre 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/11295 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBQLE

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé du 1er avril 2018 à effet le même jour, Monsieur [C] [Y] a donné à bail à Monsieur [I] [Q] un appartement meublé à usage d’habitation situé [Adresse 3] du fond étage 2 2ème porte dans le couloir [Localité 2] [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 2250 euros outre 150 euros de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice délivré le 23 décembre 2024, Monsieur [C] [Y] a délivré à Monsieur [I] [Q] un congé pour vente à effet au 31 mars 2025.

Le locataire s’étant maintenu dans les lieux, Monsieur [C] [Y] a assigné Monsieur [I] [Q], par acte de commissaire de justice en date du 25 novembre 2025, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
-la validation du congé vente,
l'expulsion immédiate de Monsieur [I] [Q] devenue sans droit ni titre, avec concours de la force publique s'il y a lieu et enlèvement du mobilier aux frais et périls du preneur,
-la condamnation de Monsieur [I] [Q] à lui payer une indemnité mensuelle d'occupation, égale au montant du loyer et des charges tel qu’ils auraient été dus si le contrat s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective des lieux,
-sa condamnation à lui verser 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût de l’assignation et des frais de commissaire de justice à venir

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 3 juin 2026.

A l'audience, Monsieur [C] [Y], représenté par son conseil, a fait viser des conclusions, préalablement signifiées le 13 mars 2026, auxquelles il s’est rapporté, par lesquelles il a réitéré les prétentions de son acte introductif d'instance et ajouté, à titre subsidiaire, la demande de résiliation du contrat pour manquements graves du locataire.

Bien que régulièrement assigné à étude, Monsieur [I] [Q] n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter. En application de l’article 473 du code de procédure civile, il sera statuté par décision réputée contradictoire.

L'affaire a été mise en délibéré au 1er septembre 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la qualification du contrat, il sera rappelé qu'en application de l'article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Selon l'article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989, un logement meublé est un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.

L'article 25-5 de cette même loi ajoute qu'un inventaire et un état détaillé du mobilier sont établis dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés.

A défaut de tels documents, la preuve par tout moyen est admise (CA [Localité 1], 20 mars 2008 ; CA [Localité 3], 11 janvier 2013).

Le juge du fond a toutefois la faculté de requalifier le contrat si le logement concerné n’est pas meublé de manière suffisante pour permettre au locataire d'y vivre convenablement sans y apporter ses propres éléments de mobilier (Civ.3e, 18 juillet 2000, loyers et copropriété 2001).

En l’espèce, il sera relevé que le contrat de bail signé par Monsieur [C] [Y] et Monsieur [I] [Q] contient à l’article 1er un inventaire qui dresse la liste du mobilier mis à disposition dans l’appartement, lequel est conforme aux exigences légales. Le bail est donc effectivement régi par les dispositions relatives aux baux meublés.

Sur le congé délivré par le bailleur

En application des dispositions de l'article 25-8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui régissent les baux meublés, le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. L’alinéa 4 de l’article 25-8 de la loi n’instaure aucun droit de préemption au profit du locataire d’un logement meublé.

En l’espèce, le bail du 1er avril 2018 a pris effet le même jour jusqu’au 31 mars 2019. Il s’est renouvelé ensuite tacitement chaque année et en dernier le 1er avril 2024 jusqu’au 31 mars 2025. Le congé du bailleur du 23 décembre 2024, a été délivré par acte de commissaire de justice plus de trois mois avant l’échéance du bail. Le congé expose le motif, à savoir la vente du bien.

Dès lors, le congé a été délivré dans les formes et délais légaux requis.

S'agissant du caractère réel et sérieux du congé, il sera rappelé que depuis la loi ALUR lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Cette loi a ainsi opéré un renversement de la charge de la preuve puisqu'il appartient désormais au bailleur d'apporter des justifications au soutien de son congé pour reprise alors qu'auparavant il appartenait au locataire de rapporter la preuve d'une fraude manifeste. En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues audit article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifié par des éléments sérieux et légitimes.

En l’espèce, il n’est versé aux débats aucune pièce de nature à établir de l’intention de vendre le bien (mandat de vente, annonce de vente, courriers électroniques, SMS, attestation, etc).

En ces conditions, la non-reconduction du bail n’apparaît donc pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Il convient en conséquence de déclarer le congé nul. Le bail a donc été reconduit tacitement le 1er avril 2025 pour trois ans, soit jusqu’au 31 mars 2028 inclus.

Sur le prononcé de la résiliation judiciaire

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Enfin, il sera rappelé qu'en vertu de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 2 des conditions générales de location, le locataire est tenu d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. L'usage paisible des lieux loués est ainsi une obligation essentielle du contrat de location.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux, étant rappelé qu'aux termes de l'article 1382 du code civil, les présomptions qui ne sont pas établies par la loi, sont laissées à l'appréciation du juge, qui ne doit les admettre que si elles sont graves, précises et concordantes.

En l'espèce, Monsieur [C] [Y] produit des courriers électroniques de résidents de l’immeuble se plaignant de Monsieur [I] [Q].

Un SMS d’un autre résident du 15 mars 2024 renvoie à des nuisances nocturnes, à savoir jusqu’à très tard dans la nuit vers 3h du matin, ce qui semble être des travaux et des déplacements lourds ». Dans un tel courrier du 18 février 2026, un deuxième résident se plaint que « son comportement pose problème », et qu’il « accumule les déchets devant sa porte » et « dans la cour », avec des photographies annexées. Il est également fait état de « nuisances sonores nocturnes, déjà évoquées à de multiples reprises », si bien que « plusieurs locataires ont quitté les lieux en raison de ces troubles ». Dans un courrier du 20 février 2026, un troisième résident rapporte des « vibrations de l’appartement » occupé par Monsieur [I] [Q], et confirme la présence « d’éléments personnels stockés dans le couloir, qui sont une source calorifique en cas de sinistre incendie », voire « la présence d’ordures » devant la porte de l’appartement.

La preuve est donc suffisamment rapportée par les différentes pièces, relatant des éléments suffisamment graves, précis et concordants, que Monsieur [I] [Q] adopte un comportement en infraction avec les règles du bail prévoyant une occupation paisible et sans aucune nuisance, et ce depuis plusieurs années en ce compris à l'époque contemporaine.

Ce comportement en ce qu'il est par ailleurs répétitif, et sans considération pour l’impact qu’il peut avoir pour le voisinage, lequel a exprimé une véritable lassitude et une incompréhension face à la persistance de la situation malgré de nombreuses dénonciations, constitue un trouble de jouissance du logement et est constitutif d'un manquement grave et réitéré aux clauses et conditions du bail comme à l’article 7b) de la loi du 6 juillet 1989. La résiliation du bail sera en conséquence prononcée.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé et il conviendra d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique. Il n'est en effet justifié d'aucune urgence alors même que la procédure judiciaire a été engagée près de deux années après la précédente.

Il n'apparaît pas non plus nécessaire d'assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l'indemnité d'occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, Monsieur [I] [Q] sera condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er septembre 2026 jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, en ce qu’aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût de l’assignation et de la signification de la décision.

Il sera alloué à Monsieur [C] [Y] la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,