TJ 75056, 1 sept. 2026, RG 25/01267

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Emmanuel LANCELOT

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Aude ABOUKHATER

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond

N° RG 25/01267 - N° Portalis 352J-W-B7J-C67DO

N° MINUTE : 1 JCP

JUGEMENT
rendu le mardi 01 septembre 2026

DEMANDERESSE
[O]
S.C.I. dont le siège social est situé [Adresse 1]
représentée par Me Aude ABOUKHATER, avocat au barreau de PARIS, toque : G31

DÉFENDERESSE
Madame [J] [E]
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Emmanuel LANCELOT, avocat au barreau de PARIS, toque : C2020
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-75056-2025-04315 du 18/02/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Patricia PIOLET, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Clémence MULLER, Greffière,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 22 mai 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 01 septembre 2026 par Patricia PIOLET, Vice-présidente assistée de Clémence MULLER, Greffière

Décision du 01 septembre 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/01267 - N° Portalis 352J-W-B7J-C67DO

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé du 30 septembre 2021, Madame [B] a donné à bail à Madame [E] un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 3].

Par courrier recommandé réceptionné par la locataire le 02 février 2023, Madame [B] a délivré un congé pour vente à Madame [E], à effet au 30 septembre 2023 à minuit.

Le logement a été vendu le 31 mai 2023 à la SCI [O] et Madame [E] s’est maintenue dans les lieux.

Par acte de commissaire de justice du 09 janvier 2025, la SCI [O] a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris Madame [E] aux fins notamment de validation du congé réceptionné le 02 février 2023, à effet au 30 septembre 2023 à minuit, constater la résiliation de la convention d’occupation à cette date, et à défaut, ordonner la résolution judiciaire du bail aux torts exclusifs de la locataire, dire que Madame [E] est occupante sans droit ni titre, ordonner son expulsion, fixer une indemnité d’occupation égale au dernier loyer courant, charges en sus, outre la condamner à lui régler 2 400 euros au titre des loyers échus au mois de décembre 2024, une indemnité d’occupation jusqu’à libération des lieux, 9 630 euros en réparation du préjudice de perte de chance d’avoir pu tirer des revenus locatifs supérieurs, 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et les entiers dépens comprenant notamment le coût du constat du 10 novembre 2023.

Appelée à l’audience du 19 mai 2025, l’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois.

A l’audience du 22 mai 2026, la SCI [O] était représentée par un conseil, lequel a sollicité le bénéfice de ses dernières écritures déposées à l'audience, précisant que la locataire a quitté les lieux le 07 avril 2026, que des réparations locatives doivent être mises à sa charge avec conservation du dépôt de garantie et actualisant par ailleurs ses demandes notamment financières.

En défense, Madame [E] a fait valoir par la voix de son conseil que le congé n’était pas valable, sollicitant notamment la nullité du congé et la requalification du bail, outre la condamnation de la SCI [O] à lui régler 3 000 euros pour le préjudice matériel et 3 000 euros pour le préjudice moral subis suite au refus de mainlevée de la saisie conservatoire opérée par le bailleur le 02 février 2025, outre 1 360 euros en remboursement du dépôt de garantie et 5 000 euros pour le préjudice moral suite au comportement fautif du bailleur, ainsi que 3 500 euros au profit de Me [Y] et les entiers dépens avec rejet des autres demandes.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer à leurs écritures déposées à l'audience et reprises oralement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 1er septembre 2026.

MOTIFS

- Sur la validation du congé

En application des dispositions de l'article 15-I et II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour vendre. En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

L’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué. (...) Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur (…). Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre. Lorsque le congé est fondé sur une décision de vendre le logement, il doit à peine de nullité indiquer le prix et les conditions de la vente projetée, et il vaut offre de vente au profit des locataires : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis et à l'expiration du délai de préavis de 6 mois, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local, étant précisé que le congé doit reproduire les dispositions des 5 premiers alinéas du paragraphe II de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, un bail a été conclu le 30 septembre 2021, à effet au 1er octobre 2021, entre Madame [B], aux droits de laquelle vient désormais la SCI [O] et Madame [E].

Madame [B] a délivré un congé pour vente par lettre recommandée adressée le 23 janvier 2023 à Mme [E], réceptionnée par cette dernière le 02 février 2023, à effet au 30 septembre 2023 à minuit.

Par acte notarié du 31 mai 2023, le logement litigieux a été vendu par Mme [B] à la SCI [O], l’acte précisant qu’un congé pour vente avait été délivré à la locataire, et que dès le transfert de propriété opéré, l’acquéreur serait subrogé au vendeur dans tous les droits et obligations du contrat.

La défenderesse invoque le défaut de qualité à agir de la SCI [O] qui n’a pas délivré le congé, et la nullité du congé pour absence de signature manuscrite apposée sur le congé par Mme [B], et également pour délivrance d’un congé concernant un logement meublé alors que le logement n’était pas meublé.

Or la qualité à agir de la SCI [O] est établie en sa qualité de nouveau propriétaire du bien, qui se substitue donc à la bailleresse initiale et peut poursuivre les effets du congé régulier, délivré par celle-ci. Par ailleurs, l’absence de signature manuscrite sur le congé initialement délivré n’est pas une condition requise par la loi du 06 juillet 1989 tandis que l'auteur de l'acte est parfaitement identifiable à la fois dans le courrier qui commence par mentionner ses prénom et nom et qui se termine par l’apposition d’une signature dactylographiée sous la forme du prénom et du nom de la bailleresse en bas de page. Au surplus, l’avis de réception du courrier adressé par la bailleresse à la locataire mentionne clairement l’identité de la propriétaire, et Madame [E] l’a bien réceptionné le 02 février 2023, la volonté de la bailleresse de vendre son bien étant également parfaitement exprimée dans le congé et le bien ayant d’ailleurs été vendu. Enfin le logement n’était manifestement pas loué vide, puisque la locataire mentionne elle-même l’existence d’un réfrigérateur et d’une machine à laver dans le logement dans un échange de courriers datant de juin 2023, tandis que Madame [B] évoque également le remplacement d’un canapé lit par un matelas choisi par la locataire et qu’en tout état de cause, le bail mentionne des plaques au gaz, un réfrigérateur, une machine à laver le linge, un lave-vaisselle, un four à micro-ondes, et des meubles de rangement. Le nouveau bail conclu le 22 novembre 2023, signé par les deux parties, mentionne également un bail meublé, même si aucune liste actualisée des éléments meublés n’est produite.

Ainsi le nouveau bailleur est bien recevable à agir et il convient de faire droit à sa demande de validation du congé pour vente, régulier, délivré par Madame [B].

Le bail s'est donc trouvé résilié par l'effet du congé à compter du 1er octobre 2023. Ainsi il convient de déclarer que Madame [E] est déchue de tout titre d’occupation sur le logement à compter de cette date.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux de Madame [E] postérieurement à la date d'effet du congé a causé un préjudice certain au bailleur.

Ce préjudice de jouissance doit être réparé par Madame [E] par le paiement d'une indemnité d'occupation correspondant au préjudice réellement subi et égale au montant du loyer principal tel qu'il résulterait du bail expiré s'il s'était poursuivi, augmenté des accessoires.

Madame [E] sera ainsi condamnée à régler ces indemnités à compter du 1er octobre 2023 et jusqu’à la libération des lieux établie par l’état des lieux de sortie dressé contradictoirement le 07 avril 2026.

LA SCI [O] sera déboutée de ses demandes plus amples ou contraires à ce titre.

- Sur la demande d’indemnisation de la SCI [O] pour perte de chance d’obtenir des loyers plus importants

La SCI [O] sollicite une somme de 16 936 euros en réparation du préjudice qu’elle indique avoir subi pour la perte de chance d’avoir pu tirer des revenus locatifs supérieurs pendant l’occupation sans droit ni titre des lieux par la locataire, le montant de la perte théorique pouvant être fixé à la somme de 730 euros par mois.

Elle soutient que la perte de chance est quasi certaine puisque le bien se situe dans un quartier largement attractif en proie à une pénurie notoire de logement, la perte de chance pouvant dès lors raisonnablement être estimée à 80 % du montant de la perte théorique.

Or force est de constater que la SCI [O] se contente de procéder par affirmations et ne justifie aucunement des chiffres dont elle fait état, ne produisant pas même une estimation d’agence immobilière précisant la valeur locative actuelle du bien au regard du prix du marché de l’immobilier.

Il convient en conséquence de débouter la SCI [O] de sa demande à ce titre.

- Sur la demande de conservation du dépôt de garantie et les réparations locatives

Aux termes de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est versé au bailleur au moment de la signature du bail directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers, et restitué dans le délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception des clefs au bailleur ou à son mandataire, déduction faite le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, au lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées, l'alinéa 7 précisant qu’à défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.

Il est constant qu'il incombe au bailleur de prouver l'existence des dégradations et les dégradations sont notamment établies par comparaison entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie lorsqu'ils sont établis contradictoirement. Le locataire ne peut être obligé de rendre les lieux loués absolument dans le même état que lors de l'entrée dans les lieux car il faut tenir compte de l'usage courant et normal des lieux et de la vétusté qui ne peuvent lui être imputés.

Ainsi, conformément aux dispositions de l’article 7 de loi du 6 juillet 1989, le locataire est notamment tenu « de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement, de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'État sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ».

L'article 1730 du code civil dispose : « s'il a été fait un état des lieux entre la bailleresse et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ».

En l’espèce, Madame [E] sollicite la restitution du dépôt de garantie à hauteur de 1 360 euros compte-tenu de la restitution des lieux le 07 avril 2026. La SCI [O] sollicite quant à elle une somme de 7 500 euros au titre des réparations locatives, soit, après conservation du dépôt de garantie, une somme résiduelle de 6 140 euros.

Aucun état des lieux d’entrée n’est versé aux débats par les parties, la locataire est donc présumée avoir pris le bien en bon état d’entretien. Le contrat de bail mentionne la présence de certains meubles électroménagers qui sont reportés absents lors de l’état des lieux de sortie : réfrigérateur, plaques de cuisson, machine à laver, four micro-ondes, tandis que d’autres sont mentionnés comme étant en mauvais état voire en très mauvais état : hotte, meubles de rangement, lave-vaisselle, meubles de salle de bain, toilettes.

La SCI [O] produit un devis peu probant concernant la remise en état du logement (parquets, serrures, meubles de cuisine) mais la locataire occupant manifestement les lieux depuis 2010, antérieurement au bail de 2021, il ne peut être mis à sa charge l’ensemble des frais relatifs à la dépose des parquets, au remplacement des serrures ou de tous les meubles de cuisine. La SCI [O] ne produit aucun autre devis ni aucune facture concernant les éléments électroménagers à remplacer, et se borne à mentionner dans ses écritures des fourchettes de prix, sans en justifier.

Au total, il y a lieu de fixer à 3 000 euros le montant des réparations locatives, et d’autoriser le bailleur à conserver le montant du dépôt de garantie. Ainsi, Madame [E] sera condamnée à régler le reliquat à la SCI [O], soit la somme de 1 640 euros.

- Sur la demande d’indemnisation de Madame [E] concernant la saisie conservatoire du 03 février 2025

Madame [E] explique que la SCI [O] a fait procéder à une saisie conservatoire abusive et vexatoire en bloquant sans fondement ses comptes et en saisissant des sommes indues (2 805,04 euros), la main levée de la saisie ordonnée par le juge de l’exécution le 21 août 2025 n’ayant été opérée qu’en décembre 2025, ce qui lui a occasionné des préjudices dont elle demande l’indemnisation à hauteur de 3 000 euros pour son préjudice moral et 3 000 euros pour son préjudice matériel.

Or une somme de 110 euros a d’ores et déjà été allouée par le juge des l’exécution à Madame [E] à titre d’indemnisation de son préjudice matériel, le préjudice moral allégué n’ayant pas été indemnisé faute d’être justifié. Par ailleurs, elle ne justifie ni du caractère excessif du délai d’exécution de la décision, ni des préjudices qu’elle invoque, les fiches de paye produites par Madame [E] à son nouveau bailleur mentionnant un revenu mensuel brut de 15 500 euros n’étant pas de nature à accréditer la thèse selon laquelle elle se serait trouvée privée, avec la saisie de la somme de 2 805,04 euros sur ses comptes, de sommes vitales pour elle et sa fille. Elle ne justifie pas plus de son préjudice moral.

Elle sera donc déboutée de l’ensemble de ses demandes à ce titre.

- Sur la demande d’indemnisation pour comportement fautif du bailleur

Madame [E] sollicite une somme de 5 000 euros à ce titre au motif que la SCI [O] a adopté un comportement fautif à son égard, en exerçant notamment une pression sur elle pour qu’elle parte suite à la délivrance du congé, faisant état de la main courante qu’elle a établie le 26 septembre 2023 qui ne fait que relater ses propres affirmations et n’est corroborée par aucun autre élément probant.

Concernant la résiliation de son contrat d’électricité qu’elle impute à la SCI [O], elle se contente de produire un courrier de son fournisseur d’énergie mentionnant que son lieu de consommation a été utilisé par erreur pour la mise en place d’un contrat avec un autre client, rien ne permettant donc d’en imputer la responsabilité à la SCI [O].

Madame [E] produit également une deuxième main courante établie le 12 mars 2024 relatant les mêmes faits que la première et dans laquelle elle réitère que les propriétaires la harcèlent pour qu’elle quitte les lieux, mais force est de constater qu’est versé aux débats le nouveau contrat de bail de Madame [E] portant sur des locaux qu’elle habite à titre de résidence principale sis [Adresse 4] depuis le 1er décembre 2023, pour un loyer de 2 065 euros, et qui est de nature à établir qu’en réalité, elle ne résidait plus dans le logement litigieux depuis plusieurs mois, la SCI [O] soutenant qu’elle le sous-louait d’ailleurs à son ex-conjoint.

Enfin concernant le règlement des échéances courantes, des reçus ont été émis par la SCI [O] suite au paiement des indemnités d’occupation, des quittances de loyers ne pouvant être remises à Madame [E] alors que le bail était résilié depuis le 1er octobre 2023.

Au total, Madame [E] n’établissant aucun comportement fautif de la part de la SCI [O], elle sera déboutée de sa demande d’indemnisation à ce titre.

- Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens. Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Madame [E] qui succombe, sera condamnée aux dépens de la présente instance comprenant le coût du constat mais pas le coût des sommations interpellatives.

Elle sera également condamnée à payer à la SCI [O] une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS