TJ 75056, 1 sept. 2026, RG 26/02793

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Benoît GRUAU ; Maître Bruno ROCA GRAU

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond

N° RG 26/02793 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCMFI

N° MINUTE : 12-2026

JUGEMENT
rendu le mardi 01 septembre 2026

DEMANDEURS
Madame [A] [B] épouse [H], demeurant [Adresse 1]
représentée par Maître Benoît GRUAU de l’AARPI RICHELIEU AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #B0502

Monsieur [S] [H], demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître Arthur DE DIEULEVEULT de l’AARPI RICHELIEU AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0205

DÉFENDEURS
Madame [D] [I] [U] [P], demeurant [Adresse 2] ESPAGNE
représentée par Maître Bruno ROCA GRAU de l’AARPI JA CREMADES ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #R0168

Madame [D] [N] [U] [P], demeurant [Adresse 3] ESPAGNE
représentée par Maître Bruno ROCA GRAU de l’AARPI JA CREMADES ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #R0168

Monsieur [C] [D] [U] [P], demeurant [Adresse 4] ESPAGNE
représenté par Maître Bruno ROCA GRAU de l’AARPI JA CREMADES ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #R0168

Décision du 01 septembre 2026
PCP JCP fond - N° RG 26/02793 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCMFI

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Xavier REBOUL, Vice-président, juge des contentieux de la protection
assisté de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 23 juin 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 01 septembre 2026 par Xavier REBOUL, Vice-président assisté de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 01 septembre 2026
PCP JCP fond - N° RG 26/02793 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCMFI

Par assignation du 27 août 2025, Mme [A] [B], épouse [H], a fait convoquer Mme [D] [I] [U] [P], devant le tribunal judiciaire de Paris, pour dire et juger nul le congé pour vente, délivré le 25 février 2025, à effet du 31 août 2025, à minuit, la condamner à lui payer 10 000 € de dommages-intérêts, et 5000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [S] [H] intervient volontairement à l’audience.

Mme [D] [N] [U] [P] et M. [C] [D] [U] [P] interviennent volontairement à l’audience.

M. [S] [H] et Mme [M], épouse [H] (les époux [H]) soutiennent que le congé pour vente ne porte pas sur la consistance du bien donné à bail, spécialement la cave qu’ils occupent effectivement et que le prix proposé, à hauteur de 1 240 000 € ne correspond pas aux prix du marché, situation qui justifie la nullité de ce congé pour vente. Ils demandent au tribunal de dire que le bail d'habitation est reconduit pour une durée de 3 ans à compter du 31 août 2025.
Ils sollicitent 10 000 € de dommages intérêts et 5000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [D] [I] [U] [P], Mme [D] [N] [U] [P] et M. [C] [D] [U] [P] (l’indivision [U] [P]) demandent au tribunal de :
▸ constater la validité du congé pour vente, délivré le 25 février 2025, à effet du 31 août 2025, à minuit,
▸ les dire, depuis cette date, occupants sans droit ni titre des lieux situés : [Adresse 5] à [Localité 2], qui avaient été donnés à bail le 13 juillet 2022 à effet du 1er septembre 2022, prononcer leur expulsion et celle de tous occupants de ces lieux,
▸ les condamner solidairement à payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, majoré de 10% et des charges, 10 000 € de dommages-intérêts, et 8000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS

1/ Sur la validité du congé ;
L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit : « Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise... Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur…
Une notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice… »

Le bail a été conclu entre l’indivision [U] [P] et les époux [H] le 13 juillet 2022 à effet du 1er septembre 2022 ; il porte sur le lot n° 28, situé au 5ème étage, porte à gauche sur le palier depuis l'escalier, soit un appartement de 3/4 pièces principales d'une superficie de 102,19 m² et les 159/10 000 des parties communes générales, ainsi que la cave correspondant au lot n° 4, et les 5/ 10 000 des parties communes générales.

Les époux [H] soutiennent à cet égard qu’ils occupent la cave n°13 et non pas la cave n° 4 et donc, que l’offre comprise dans le congé ne correspond pas aux locaux loués.

Mais, outre le fait qu’ils ne prouvent pas occuper la cave n° 13 en vertu d'un titre quelconque, il n'en demeure pas moins que le bail conclu entre les parties porte, sur le lot n° 4 et non pas le lot n° 13, et qu’ainsi le congé pour vente comprend une offre correspondant exactement aux locaux loués.
Le congé pour vente, qui leur a été délivré le 25 février 2025, à effet du 31 août 2025, à minuit, porte exactement sur la même désignation des lieux, que le bail

S’agissant du prix, ils objectent que celui-ci est très excessif, à hauteur de 12 134,20 €/ m 2.

Pourtant, aussi bien les agences immobilières [Y] [Q], [Adresse 6] ont donné des avis de valeur, en 2021, compris entre 1 380 000 et 1 430 000 €, 1 226 000 et 1 377 000 €, et 1 430 000 €.
Dès lors une proposition, à hauteur de 1 240 000 €, en 2025, n’a rien d’excessif, compte tenu également du fait que les propriétaires avaient donné un mandat de vente, non exclusif, à [Adresse 7], au prix de 1 430 000 €, en 2021.

Un bien occupé, avec des locataires restés présents dans les lieux, supporte une décote importante à la vente. Le fait qu'aucune démarche n'ait été accomplie pour assurer la vente de ce bien, avant le départ des époux [H], n'établit absolument pas que le congé est irrégulier.

Enfin, le prix proposé par les époux [H], de 816 000 €, ne convenait pas aux propriétaires.

Ce congé pour vente, est parfaitement valable, comme ayant indiqué le motif du congé, et notamment respecté les délais légaux. La résiliation du bail, conclu le 13 juillet 2022 à effet du 1er septembre 2022, par l’effet de ce congé, est constatée à la date du 31 août 2025, à minuit.

L’indemnité d’occupation est fixée au montant du loyer majoré des charges et accessoires qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié (indexation annuelle incluse) et ce jusqu’au départ effectif des lieux de tout bien, de toute personne de leur chef, et la remise des clés, que les époux [H] doivent payer solidairement au bailleur à compter du 1er septembre 2025.

Du fait de la résiliation du bail, l'expulsion des époux [H], comme celle de tous occupants de leur chef, est ordonnée, des lieux situés : [Adresse 5] à [Localité 2].

2/ Sur les autres demandes ;
L’article 1217 du code civil indique : « La partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :
- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;
- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;
- obtenir une réduction du prix ;
- provoquer la résolution du contrat ;
- demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter. »
L’article 1231-1 du code civil prévoit : « Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. »
L’indivision [U] [P], qui ne peut mettre en vente son bien immobilier, au prix du marché, en raison de la résistance abusive des époux [H], justifie d’un préjudice causé par leur maintien dans les lieux, que le tribunal évalue à 6000 €, somme qu’ils sont condamnés solidairement à payer à l’indivision [U] [P].

Les époux [H], qui ne justifient d'aucun préjudice, étant condamnés au paiement de diverses sommes, sont déboutés de leur demande en paiement de 10 000 € de dommages intérêts.

Ne sont pas soumises à l’exigence d’une motivation, les décisions qui relèvent du pouvoir discrétionnaire du juge, notamment l’allocation d’une somme pour frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS, Statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,