TJ 75056, 1 sept. 2026, RG 25/04485

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Benjamin ROCHE, Me Stéphanie DELACHAUX, Me Lauriane RAYNAUD

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond

N° RG 25/04485 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7YMH

N° MINUTE : 2 JCP

JUGEMENT
rendu le mardi 01 septembre 2026

DEMANDERESSE
Madame [W] [Y]
demeurant [Adresse 1] - [Localité 1]
représentée par Me Benjamin ROCHE, avocat au barreau de PARIS, toque : C988

DÉFENDEURS
Madame [H] [N]
demeurant [Adresse 2] - [Localité 2]
représentée par Me Stéphanie DELACHAUX, avocat au barreau de PARIS, toque : E1811

RK IMMOBILIER WALCH 1976
S.A.R.L. dont le siège social est situé [Adresse 3] - [Localité 3]
représentée par Me Stéphanie DELACHAUX, avocat au barreau de PARIS, toque : E1811

WALCH, intervenante volontaire
S.A.S.U. dont le siège social est situé [Adresse 3] - [Localité 3]
représentée par Me Stéphanie DELACHAUX, avocat au barreau de PARIS, toque : E1811

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 4] A [Localité 1] représenté par son syndic la S.A.S.U. WALCH, intervenant forcé
dont le siège social est situé [Adresse 3] - [Localité 3]
représenté par Me Lauriane RAYNAUD, avocat au barreau de PARIS, toque : A657

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Patricia PIOLET, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Clémence MULLER, Greffière
Décision du 01 septembre 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/04485 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7YMH

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 22 mai 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 01 septembre 2026 par Patricia PIOLET, Vice-présidente assistée de Clémence MULLER, Greffière

EXPOSE DU LITIGE

Madame [Y] est locataire d’un logement sis [Adresse 1], [Localité 1] appartenant à Madame [N], en vertu d’un bail en date du 1er juin 2017, pour un loyer de 1 407,50 euros par mois.

Faisant état de désordres et de nuisances en lien avec des travaux réalisés dans l’immeuble, Madame [Y] a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris par acte de commissaire de justice du 18 avril 2025 Madame [N] et la société RK IMMOBILIER WALCH 1976, aux fins notamment de, et sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
les condamner solidairement à lui payer la somme de 18 353,20 euros au titre du préjudice de jouissance subi entre le mois d’avril 2022 et le mois de février 2025, avec intérêts au taux légal, ordonner la capitalisation des intérêts avec anatocisme,fixer le montant mensuel des loyers ultérieurs, soit à compter de mars 2025, à la somme de 1 079,70 euros au lieu de la somme de 1 619,50 euros,les condamner solidairement à lui payer la somme de 2 500 euros au titre du préjudice moral,les condamner solidairement à lui verser la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance comprenant notamment le coût du procès-verbal du 1er juillet 2024, de l’assignation ainsi que de la signification et de l’exécution du jugement à intervenir.
Appelée à l’audience du 15 mai 2025, l’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois.

Par acte de commissaire de justice du 09 décembre 2025, Madame [N] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 1] représenté par son syndic en exercice, le cabinet WALCH, aux fins de la recevoir en sa demande d’intervention forcée à l’encontre du syndicat des copropriétaires, ordonner la jonction des procédures, et réserver les dépens.

Une jonction a été ordonnée à l’audience du 04 février 2026.

A l’audience du 22 mai 2026, Madame [Y] était représentée par un conseil, lequel a sollicité le bénéfice de ses dernières écritures déposées à l'audience, sollicitant les condamnations in solidum de Madame [N], la société RK IMMOBILIER et la société WALCH au paiement de la somme de 18 353,20 euros due au titre du préjudice de jouissance, 260 euros au titre des factures Sanigaz et K [C], outre 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral subi et 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au titre de conclusions en intervention volontaire de la société WALCH et récapitulatives en défense, le cabinet WALCH, Madame [N] et la société RK IMMOBILIER WALCH ont sollicité la mise hors de cause du cabinet RK IMMOBILIER WALCH qui n’est ni le gestionnaire locatif ni le syndic de l’immeuble, et le rejet de l’ensemble des demandes de Madame [Y], à titre principal, expliquant que le cabinet WALCH est à la fois le gestionnaire du bien et le syndic de l’immeuble, que des travaux de réfection de la toiture de l’immeuble avec ravalement de façade et reprise des parties cintrées des lucarnes coté rue et ravalement coté cour et pans de bois, étaient nécessaires, et qu’aucune faute ne peut être établie à leur égard. Madame [N] sollicite à titre subsidiaire la condamnation du syndicat des copropriétaires à la relever et garantir de l’ensemble des condamnations pouvant être prononcées à son encontre, ayant pour origine la défaillance des parties communes de l’immeuble, et la condamnation de Madame [Y] à lui régler la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre 3 000 euros au Cabinet WALCH et 1 500 euros à la société RK IMMOBILIER WALCH sur le même fondement ainsi que les entiers dépens de l’instance.

Le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 1] représenté par son syndic en exercice, le cabinet WALCH a sollicité par la voix de son conseil le rejet de l’ensemble des demandes de Madame [N], outre sa condamnation à lui régler la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer à leurs écritures déposées à l'audience et reprises oralement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 1er septembre 2026.

MOTIFS

- Sur la recevabilité :

Il convient de déclarer recevables les demandes de Madame [N] et la mise hors de cause du cabinet RK IMMOBILIER WALCH.

- Sur le manquement à l'obligation de délivrance de la bailleresse et la responsabilité du cabinet WALCH :

Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

Le bailleur est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, étant précisé que la réfection complète des murs et plafond ainsi que la dépose et remplacement complet de la faïence ne font pas partie de la liste des réparations locatives à la charge du preneur listées dans le décret n°87-712 du 26 août 1987, seuls l'étant les menus raccords de peintures et la remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence.

Ces obligations forment plus généralement l'obligation de délivrance du bail. De telles obligations sont des obligations de résultat et ne nécessitent pas de rapporter la preuve d'une faute du bailleur ou d'un défaut de diligences.

En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l'action en exécution des travaux avec demande d'indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d'usage ou le préjudice d'agrément. Pour la réalisation des travaux, une astreinte peut être prononcée pour assurer l'exécution de la décision en application de l'article L.131-1 du code des procédures civiles d'exécution.

En l'espèce, il est constant que des travaux de réfection de la toiture de l’immeuble dans lequel Madame [Y] est locataire d’un logement au premier étage, ont été réalisés ainsi que des travaux complémentaires suite à la découverte de problèmes structurels, et des travaux sur la courette intérieure de l’immeuble. Madame [Y] soutient que ces travaux ont été la source de nombreuses et importantes nuisances au niveau des parties communes de l’immeuble et dans les appartements des résidents entre avril 2022 et février 2025, notamment des nuisances sonores, des désagréments liés à la poussière, outre des risques liés à la sécurité suite à la pose d’échafaudage pendant près de 2 ans au niveau de ses fenêtres avec suppression des barres de protection de fenêtres.

Ainsi elle affirme notamment que le chantier a été interrompu pendant plusieurs mois en 2023, et que les ouvriers ont laissé le chantier en l’état, sans procéder au nettoyage, au ramassage des gravats qui ont été stockés dans la cour, ou des outils ou encore sans enlever les protections mises en place notamment dans les escaliers lors des travaux, une remise en état des lieux n’étant pas plus opérée lors de la reprise des travaux, mettant ainsi en péril la santé, la sécurité et la tranquillité des résidents lesquels ont également attesté de la présence de trous dans les murs de la cage d’escalier et de présence de souris. Elle indique que son logement se trouvant au-dessus de la courette en travaux, elle a été particulièrement impactée: impossibilité d’ouvrir la fenêtre de cuisine et celle de ses toilettes, odeur de friture suite au retrait du conduit d’aération du restaurant situé au rez-de-chaussée pour pouvoir poser des échafaudages dont la présence continue a entraîné un risque d’intrusion dans son logement, obstruction permanente du système d’évacuation d’eau de la courette, odeurs nauséabondes dans les parties communes et dans les appartements du fait de l’entrepôt des bacs à ordures dans le hall d’entrée en raison des travaux dans la courette, présence constante d’un revêtement de protection dans les escaliers qui s’est dégradé avec le temps occasionnant ainsi plusieurs chutes, panne de chaudière pendant 1 mois causée par les ouvriers, omniprésence de poussière et de gravats en quantité excessive dans les parties communes. Elle conclut que ces désagréments altèrent depuis plus de 2 ans ses conditions de vie et rendent son appartement ainsi que les parties communes insalubres.

Madame [Y], qui ne conteste pas que les travaux étaient nécessaires et inévitables pour la conservation de l’immeuble, soutient que les conséquences ont été excessives la concernant, notamment par leur ampleur et leur durée, et que la bailleresse pourtant informée des désordres et nuisances suite aux courriels envoyés et demandes de remise de loyer, n’a pris aucune mesure effective, restant passive ce qui caractérise une inexécution fautive de ses obligations contractuelles de délivrer un logement décent et d’en garantir la jouissance paisible à sa locataire.

Au soutien de ses affirmations, Madame [Y] produit des photos peu probantes dont les dates, lieux et contexte de prise de vue sont inconnus.

Elle verse également un procès-verbal de constat établi par un commissaire de justice le 1er juillet 2024 mentionnant notamment des bruits de chantier pendant toutes les opérations de constat, des portes d’entrée qui s’ouvrent difficilement, la présence de fissures sur le plafond de l’appartement de la requérante et de poussière sur les meubles, outre une bâche devant la fenêtre de la cuisine, et concernant les parties communes, des trous dans le mur de l’escalier, deux évacuations d’air dans la courette dont la porte ne ferme pas, un encombrement sur le sol ne permettant pas l’accès aux caves et la présence de poubelles dans l’entrée.

En réponse, il est soutenu par les défendeurs que le cabinet WALCH en sa qualité de gestionnaire et en sa qualité de syndic n’a commis aucune faute, que les travaux étaient nécessaires, et que Madame [N] n’a pas plus commis de faute en sa qualité de bailleresse, ne pouvant dès lors être tenue pour responsable des nuisances temporaires liées à des travaux indispensables à la sécurité et à la conservation de l’immeuble, au demeurant réalisés sous l’autorité du syndicat des copropriétaires et dans l’intérêt collectif, soulignant en revanche l’attitude de Madame [Y] qui a entravé le bon déroulement des travaux, indiquant que le ravalement nécessité par le remplacement de pans de bois vermoulus qui fragilisaient la structure de l’immeuble a provoqué des dégâts à l’intérieur de plusieurs appartements et que pour réparer les dommages, des travaux de réfection ont été votés mais que Madame [Y] a ensuite refusé de donner accès à son appartement, ou fait état de ses indisponibilités multiples, posant des conditions parfois excessives, et ayant tardé à donner quitus des travaux dans son logement puisqu’elle a du être relancée à plusieurs reprises.

Madame [N] ajoute avoir effectué une remise concernant les loyers qui n’ont pas été révisés pour l’année 2023 compte-tenu des nuisances générées par les travaux, et avoir transmis les messages de la locataire et remplacé la chaudière défectueuse.
Décision du 01 septembre 2026
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En tout état de cause, il convient de rappeler que si la réalisation de travaux exigés par la conservation de l’immeuble et l’édification d’échafaudages nécessaires à cette réalisation, qui est le résultat d’un vote de l’assemblée générale des copropriétaires, peut causer des désagréments aux occupants, elle ne peut à elle seule permettre une indemnisation sauf à établir un trouble anormal, excessif, imputable à la personne dont la responsabilité est recherchée.

Il n’est pas contesté que les travaux étaient nécessaires puisque notamment ont été relevées des fragilités au niveau de la charpente et des murs extérieurs de l’immeuble, tandis qu’une dépose et repose de la verrière a été nécessaire ainsi que le remplacement du chevêtre, ces opérations conséquentes devant permettre de garantir la conservation et la sécurité de l’immeuble.

Mais les problèmes de porte, de fissures au plafond, de poussière, de poubelles dans l’entrée de l’immeuble ou de bruit de travaux sont parfaitement insuffisants à établir l’indécence du logement de Madame [Y] dont le caractère inhabitable n’est pas avéré. De même, ces désagréments ne paraissent pas excessifs au regard de l’ampleur des travaux requis par l’état délabré de l’immeuble.

En revanche la présence de l’échafaudage devant les fenêtres de la locataire, leur obstruction à l’aide d’une bâche empêchant toute luminosité, la détérioration du mur de ses toilettes, les problèmes de chaudière et les fissures dans les murs sont des désagréments qui ont occasionné un trouble anormal de jouissance à Madame [Y], comme le reconnaît d’ailleurs Madame [N] puisque cette dernière indique qu’ « afin d’indemniser les nuisances générées par les travaux» elle a « consenti à ne pas réviser le loyer pour l’année 2023 », de sorte qu'il est ainsi démontré que Madame [N] a manqué à ses obligations de bailleresse. Madame [N] soutient pourtant que sa responsabilité ne saurait être engagée du fait des diligences accomplies et elle justifie en effet de l'envoi de courriers mais cet élément est insuffisant et elle n’établit pas par exemple avoir accompli des démarches pour contraindre le syndic à intervenir dans le cadre de son obligation de contrôle de la bonne réalisation des travaux, tandis que les travaux n’ont été réalisés qu’en 2025.

Madame [Y] justifie ainsi d’un préjudice de jouissance trouvant son origine dans les travaux sur les parties communes de l’immeuble, mais il y a lieu de constater qu’elle sollicite la condamnation in solidum de Madame [N] et de « la société WELCH » sans solliciter expressément la condamnation du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 1] représenté par son syndic en exercice, le cabinet WALCH, tandis qu’en sa qualité de gestionnaire locatif, aucune faute ne peut être imputée au cabinet WALCH dans la mesure où les travaux ont été engagés par la copropriété et exécutés sous la surveillance du cabinet d’architecte LAINE en qualité de maître d’oeuvre, la production d’une lettre de mise en demeure en date du 24 juillet 2024 étant insuffisante à démontrer le contraire.

Concernant le préjudice moral allégué par la requérante, il est nullement établi puisque aucune pièce n’est produite pour en justifier, et Madame [Y] sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

Par ailleurs, le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. Madame [N] a été condamnée envers sa locataire et le dommage indemnisé trouve son origine dans des travaux portant sur les parties communes, réalisés pour remédier à des désordres affectant la toiture et d’autres révélés au cours du chantier. Madame [N] est donc fondée à exercer un recours en garantie contre le syndicat, responsable des dommages ayant leur origine dans les parties communes.

Au total, au regard des éléments du dossier, et compte tenu de la nature des désordres et de leur durée, il convient de condamner Madame [N] à payer à Madame [Y] la somme de 4 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance, sans qu’une réduction des loyers soit justifiée en sus de cette indemnisation. Il convient de condamner le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 1] représenté par son syndic en exercice, le cabinet WALCH, in solidum au paiement des dommages et intérêts dans la limite de 2 500 euros, afin de tenir compte de l’absence de démonstration de sa responsabilité pour les désordres relatifs à la chaudière et aux fissures.

Le surplus des demandes sera rejeté.

- Sur la demande au titre de la réparation de la chaudière :

Madame [Y] sollicite une somme de 260 euros au titre de la facture de gaz émise alors qu’elle indique avoir été privée d’eau chaude pendant tout le mois de septembre 2022. Or la panne a été signalée le 13 septembre 2022 et la chaudière a été remplacée le 29 septembre 2022 par la bailleresse.

Madame [N] sera en conséquence condamnée à régler à Madame [Y] la somme de 130 euros.

- Sur la capitalisation des intérêts :

La capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière sera ordonnée en application de l’article 1154 du code civil, à compter de l’assignation, date à laquelle cette réclamation a été formalisée pour la première fois.

- Sur les demandes accessoires :

En application de l'article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, Madame [N] et le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 1] représenté par son syndic en exercice, le cabinet WALCH seront condamnés in solidum aux dépens comprenant le coût du procès-verbal de commissaire de justice du 1er juillet 2024 mais pas les frais de signification et d’exécution du jugement à intervenir.

Sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Madame [N] sera condamnée à payer à Madame [Y] la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles.

Madame [Y] sera condamnée à régler sur le même fondement à la société RK IMMOBILIER WALCH, et au cabinet de gestion locative WALCH, la somme de 500 euros chacun.

Les autres demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

PAR CES MOTIFS