TJ 75056, 31 août 2026, RG 25/03372

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Me Olivier BROCHARD

Copie exécutoire délivrée
le :
à :Me Karim BOUANANE

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/03372 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7QFF

N° MINUTE : 1/2026

JUGEMENT
rendu le 31 août 2026

DEMANDERESSE
S.A. 1001 VIES HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Karim BOUANANE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971

DÉFENDERESSE
Madame [O] [D], demeurant [Adresse 2]
comparante en personne assistée de Me Olivier BROCHARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0944

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Brice REVENEY, juge des contentieux de la protection assisté de Nahed FERDJANI, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 26 juin 2026

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 31 août 2026 par Brice REVENEY, juge des contentieux de la protection assisté de Nahed FERDJANI, Greffier

Décision du 31 août 2026
PCP JCP ACR fond - N° RG 25/03372 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7QFF

FAITS ET PROCEDURE

Par bail du 8 juin 1999, LA SA 1001 VIES HABITAT a donné à bail à M. [N] [H] et Mme [O] [D] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3] pour un loyer actuel de 1079 € ainsi que par bail du 02/08/2011, un emplacement de parking n°3 sis [Adresse 4] outre un bail verbal de stationnement sur un emplacement de parking sis, selon le bailleur, n°18 sis [Adresse 4].
Mme [O] [D] est demeurée seule dans les lieux par avenant du 10 janvier 2006.

Les échéances d'indemnité et de charges n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer en date du 29 octobre 2024 rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à Mme [O] [D] pour paiement d'un arriéré de 12878,13 euros en principal sous deux mois.

Par acte de commissaire de justice à étude en date du 18 mars 2025, LA SA 1001 VIES HABITAT a assigné Mme [O] [D] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris au visa notamment de la loi du 6 juillet 1989, aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- constater la résiliation de plein droit au 31/12/2024 du bail d'habitation situé [Adresse 3],
- prononcer la résiliation judiciaire du bail verbal de stationnement sur un emplacement de parking n°18 sis [Adresse 4],
- ordonner l'expulsion de Mme [O] [D] du local d'habitation susvisé ainsi que de tous occupants de son chef avec assistance au besoin de la force publique et d'un serrurier,
- condamner Mme [O] [D] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer contractuel avec charges courantes en sus, à compter de l'acquisition de la clause résolutoire et jusqu'à l'expulsion ou le départ volontaire,
- condamner Mme [O] [D] au paiement de la somme de 14090,69 € au titre des arriérés de loyers et charges,
- condamner Mme [O] [D] au paiement d'une somme de 390 € au titre des frais irrépétibles, ainsi qu'aux entiers dépens comprenant les frais de commandement de payer.

L'assignation a été dénoncée à M. [Q] [Localité 1] le 19 mars 2025.

Le 9 avril 2026, la commission de surendettement a déclaré recevable le dossier de Mme [O] [D].
La réouverture des débats a été ordonnée.

A l'audience du 26 juin 2026, le conseil de LA SA 1001 VIES HABITAT s'est référé à ses écritures en actualisant sa dette à la somme de 14708,61 € au 25 juin 2026, échéance de mai 2026 incluse. Il a constaté le paiement du loyer courant mais s'est opposé à l'octroi de délais, les ressources de la locataire étant inférieures au loyer.
Il a indiqué avoir l'intention de contester la décision de la de la commission de surendettement en date du 11/06/2026 dès qu'il en aura reçu notification.

Le conseil de Mme [O] [D] a fait état d'une décision de la commission de surendettement en date du 11/06/2026 prononçant l'effacement de la dette, décision contestée par le bailleur mais pour laquelle elle demande la suspension de l'acquisition de la clause résolutoire jusqu'à la décision du juge conformément à l'article 24-8 de la loi du 6 juillet 1989. Elle a demandé le débouté des demandes accessoires. Ell a précisé que Mme [O] [D] avait des problèmes de santé.

Le jugement a été mis en délibéré au 31 août 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur la recevabilité de la demande:

En application de l'article 24 I de la loi du 06/07/89 modifiée, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX ou de la CAF prévue à l'article 7-2 de la loi du 31/05/1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L821-1 du Code de la Construction et de l'Habitation. Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie de la saisine de la CAF le 29 octobre 2024 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en sa demande, l'assignation du 18 mars 2025 ayant de plus été communiquée à la préfecture plus de six semaines avant l'audience.

II. Sur la résiliation du bail :

Un commandement de payer en date du 29 octobre 2024 rappelant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les stipulations légales a été délivré à Mme [O] [D] pour paiement de la somme en principal de 12878,13 € sous un délai de deux mois. Cette somme incluait les échéances dues pour le logement sis [Adresse 3] et l'emplacement de parking n°3 sis [Adresse 4].

Il ressort des pièces fournies aux débats que cet acte était resté sans suite au 30 décembre 2025.

Le bail du 8 juin 1999 s'est donc trouvé résilié de plein droit par l'effet de la clause résolutoire à compter du 30 décembre 2025, sans qu'il soit besoin pour le juge d'ordonner la résiliation.
Le bail de stationnement du 02/08/2011 dénommé " convention à résident ", il faut le considérer comme indivisible du premier bail, si bien que la clause résolutoire du premier est applicable au second.

Mme [O] [D] est donc occupante sans droit ni titre depuis le 30 décembre 2025 des deux emprises locatives, ce qui constitue un trouble illicite passible de l'intervention du juge des référés.

Toutefois, aux termes de l'article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu'un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu'un jugement de clôture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d'effacement ou du jugement de clôture.

Par dérogation au premier alinéa du présent VIII, lorsqu'en application de l'article L. 741-4 du code de la consommation, une contestation a été formée par l'une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu'à la décision du juge statuant sur cette contestation.

Ce délai ne peut affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire s'est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, la commission de surendettement de [Localité 1] a prononcé le 11 juin 2026, à titre de mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, l'effacement total des dettes de Mme [O] [D] (hormis la dette issue d'une fraude à la CAF), ce dont le bailleur n'avait pas encore été notifié à la date de l'audience. Il n' y avait donc pas à la date de l'audience une contestation formée contre la décision de la commission de surendettement des particuliers par la SA 1001 VIE. Le 1er alinéa de l'article 24-VIII précité est donc applicable.

Il convient donc, en application de l'article 24-VIII de la loi du 06/07/89, de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant une durée de deux ans à compter du 11 juin 2026.

Il est rappelé que ce délai ne peut affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si Mme [O] [D] s'acquitte du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.
Dans le cas contraire, elle reprendra son plein effet et les développements suivants seront applicables.

En l'absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l'expulsion de Mme [O] [D] et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai prévu par le code des procédures civiles d'exécution à compter du commandement pour quitter les lieux.

En ce cas le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril de la locataire, à défaut de local désigné.
Le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d'Exécution .

S'agissant de l'emplacement de stationnement censément situé [Adresse 4] loué par bail verbal n°18, dont l'existence, à défaut de l'adresse, est rapportée puisqu'il est question de deux boxes dans le décompte locatif et que la locataire ne l'a pas contesté à l'audience, il convient d'en prononcer la résiliation pour défaut de paiement après mis en demeure sur la base de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Cependant, l'adresse de ce second box étant sujette à caution, il ne convient pas d'ordonner l'expulsion.

III. Sur l'indemnité d'occupation :

En cas de non-respect de ses obligations de paiement par Mme [O] [D], et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation due depuis la date de résiliation du bail jusqu'au départ effectif des lieux.
Cette indemnité sera fixée au montant du dernier loyer révisé et sera augmentée des charges qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi.
Il convient en ce cas de condamner Mme [O] [D] au paiement de celle-ci à la SA 1001 VIES HABITAT.

IV. Sur la demande en paiement de l'arriéré :

Il ressort des débats, décompte et pièces non contestés produits à l'audience et en délibéré, que Mme [O] [D] reste devoir à cette date au bailleur une somme de 14708, 61 € au titre de son arriéré de loyers et charges arrêté au 26 juin 2026, échéance de mai 2026 incluse.

Il sera sursis à statuer sur cette demande jusqu'à la décision du juge statuant sur la contestation à venir de la décision de la commission de surendettement en date du 11 juin 2026, non encore formulée à la date de l'audience.

V. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens :

Il y a lieu de condamner Mme [O] [D] , partie succombante, aux dépens comprenant les frais de commandement de payer.

Sur l'article 700 du Code de Procédure Civile :

En considération de l'équité, il sera dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS