TJ 75056, 1 sept. 2026, RG 26/02004

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Madame [P]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître EXPERIO

Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond

N° RG 26/02004 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCFYR

N° MINUTE : 9 JCP

JUGEMENT
rendu le mardi 01 septembre 2026

DEMANDEUR
Monsieur [C] [I] [J] [E], demeurant [Adresse 1] - ROYAUME-UNI

représenté par Maître EXPERIO, avocat au barreau de Paris, vestiaire #L281

DÉFENDERESSE
Madame [U] [P],
demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection
assisté de Laura JOBERT, Greffier, lors de l’audience

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 03 juin 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 01 septembre 2026 par Romain BRIEC, Juge assisté de Stéphanie THELLIEZ, Cadre Greffier, lors du délibéré

Décision du 01 septembre 2026
PCP JCP fond - N° RG 26/02004 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCFYR

EXPOSE DES MOTIFS

Par acte sous seing privé en date du 9 octobre 2013 à effet au 5 novembre suivant, Monsieur [C] [J] [E] a donné à bail à Madame [U] [P] un logement situé au [Adresse 2], pour une durée de 3 ans et un loyer mensuel de 1600 euros, provision sur charges incluses.

Par acte de commissaire de justice du 1er avril 2025, Madame [U] [P] a été rendue destinataire d’un congé pour vendre à effet au 4 novembre 2025.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [C] [J] [E] a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 6507,18 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme de juillet inclus, et visant la clause résolutoire contractuelle, le 4 juillet 2025.

Par acte de commissaire de justice du 10 octobre 2025, Monsieur [C] [J] [E] a assigné Madame [U] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
- le constat de l’acquisition de la clause résolutoire par l’effet du commandement du 4 juillet 2025,
- l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin, et avec séquestration des meubles,
- sa condamnation au paiement de la somme de 6183,58 euros, correspondant à l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêtés au 30 septembre 2025, ainsi qu’à une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er octobre 2025 et jusqu’à la libération des lieux, égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi,
- sa condamnation au paiement de 1600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 4 juillet 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 3 juin 2026.

Un diagnostic social et financier a été communiqué au greffe et porté à la connaissance des parties à l’audience. Il correspond aux propos formules par Madame [U] [P] au cours des débats.

Madame [U] [P], représenté par son conseil à l’audience, a fait viser des conclusions soutenues oralement par lesquelles il a renvoyé aux termes de son assignation, sauf à actualiser sa créance au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, à la somme de 8940,63 euros au 18 mai 2026, échéance de mai 2026 incluse.
Madame [U] [P] a comparu en personne à l’audience, où elle a admis oralement la validité du congé pour vente. Reprenant les termes du diagnostic social et financier, elle a sollicité une réduction du loyer à hauteur d’un tiers pour la période comprise entre novembre 2025 et février 2026 en raison de la défectuosité de la chaudière, demandé de pouvoir apurer sa dette locative par des versements échelonnés sur 24 mois, ainsi qu’un délai pour quitter les lieux jusqu’au 30 octobre 2026. Elle a exposé que sa dette locative a été générée à la suite d’une baisse de son chiffre d’affaires et d’un impayé important d’un client. Elle a ajouté avoir effectué un versement de 4824,66 euros le 3 juin 2026 non pris en compte au décompte antérieur du bailleur.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 1er septembre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la validité du congé pour vendre et ses conséquences

En application des dispositions de l'article 15-I et II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour vendre, six mois au moins avant l'échéance du bail. Le locataire dispose d'un droit de préemption qu'il doit exercer pendant un délai de deux mois. A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation.

En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

En l'espèce, le bail en vigueur a été consenti le 9 octobre 2013 à effet au 5 novembre 2013 à Madame [U] [P] pour une durée de trois ans, et a expiré en dernier lieu le 4 novembre 2025, conformément à l'article 10 de la loi du 6 juillet 1989.

Le congé du bailleur du 1er avril 2025 a ainsi été régulièrement délivré plus de six mois avant l'échéance précitée. Il sera relevé en outre que le congé rappelle le motif du congé, délivré pour vente du bien loué, et mentionne le prix (540000 euros). Il contient enfin une offre de vente, une description précise du bien loué, ainsi que la reproduction de l’article 15 I et des cinq premiers alinéas de l’article 15 II.

Ce congé respecte ainsi les formes et délais légaux requis.

S’agissant de la réalité et de la sincérité du motif du congé pour vendre, Madame [U] [P] n’a formulé aucune contestation sur sa validité mais a au contraire admis sa régularité.
Il convient en conséquence de déclarer le congé valable et le bail s'est donc trouvé résilié par l'effet du congé le 4 novembre 2025. Madame [U] [P] se trouve ainsi occupants sans droit ni titre du local litigieux depuis le 5 novembre 2025 et il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision.
Aucune circonstance de l’espèce ne s’oppose à ce que Madame [U] [P] bénéficie des dispositions de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si bien que sa demande de délai jusqu’au 30 octobre 2026 devient sans objet.
Il sera enfin rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement

Madame [U] [P] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
En l'espèce, Monsieur [C] [J] [E] produit un décompte démontrant que Madame [U] [P] reste lui devoir la somme de 8940,63 euros au 18 mai 2026, échéance de mai 20126 incluse. Cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation échues à cette date. Il n’y a pas de frais de poursuite au décompte.

Pour la somme au principal, Madame [U] [P] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Madame [U] [P] sera donc condamnée au paiement de la somme de 8940,63 euros, arrêtée au 18 mai 2026, échéance de mai 2026 incluse, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 6507,18 euros à compter de la délivrance du commandement de payer le 4juillet 2025, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

Les justificatifs des versements que Madame [U] [P] produit étant postérieurs au décompte, il sera rappelé que les paiements effectifs intervenus postérieurement au décompte viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées.

Madame [U] [P] sera en outre condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 19 mai 2026 et jusqu’à libération des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, en ce qu’aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué.

Sur la demande reconventionnelle en réduction du loyer
Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.
Le fait que le preneur ait accepté le logement en l'état ne décharge nullement pas le bailleur de son obligation de délivrance (Ccass civ 3ème 18 février 2014 n°12.13-271).
En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l'action en exécution des travaux avec demande d'indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d'usage ou le préjudice d'agrément.
En matière d'indécence en particulier, le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 prévoit que le logement décent est d'abord celui dont l'état satisfait à certaines conditions liées à la sécurité physique et à la santé des locataires.
En cas d’indécence d’un logement, l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit deux sanctions. La première consiste pour le locataire à demander au bailleur ou à exiger judiciairement de lui une mise en conformité des locaux lorsque le logement loué ne satisfait pas aux normes de décence fixées par les textes. La deuxième lui reconnaît le droit, à défaut de mise en conformité, d'obtenir du juge une réduction du loyer. En revanche, le locataire n'a pas d'autres droits, particulièrement celui de répondre à l'indécence par une suspension du paiement des loyers. L'exception d'inexécution n'est en effet pas plus admise sauf en cas d'impossibilité totale d'habiter les lieux.
Enfin, selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
Le décret du 30 janvier 2022 précise qu’un logement décent doit comporter une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement.
Il est admis qu’engage sa responsabilité le bailleur qui met à la disposition du preneur un appartement équipé d’une chaudière et d’un chauffe-eau défectueux (CA Rouen, 8 octobre 2002, n°2002-196532) ou un équipement à gaz qui présente un risque manifeste pour la santé du locataire (CA Nancy, 2è ch., 3 février 2005, n°02/03518).
Leur réparation et à fortiori leur remplacement doit être assumés par le bailleur (CA Montpellier, 18 octobre 1995, n°1995-034196), en application de l’article 606 du code civil. Toutefois, le coût du remplacement d’une chaudière est assumé en partie par le preneur dès lors qu’il est établi sa négligence dans l’entretien de l’appareil (CA Orléans, 12 mai 1993, n°1993-041869).
Le dysfonctionnement d’une chaudière et le fait que le bailleur ait tardé à le remplacer ne permettent pas au locataire de suspendre le paiement du loyer (CA Lyon, 8è ch., 22 février 2005, n°2005-250037).

En l’espèce, Madame [U] [P] verse aux débats un courrier électronique d’un plombier en date du 5 janvier 2026 qui fait mention que lors de son passage, il a « constaté qu’il fallait procéder au remplacement de certaines pièces » de la chaudière. Elle n’apporte aucun élément pour attester d’un dysfonctionnement éventuel de la chaudière. Or, ce courrier électronique renvoie à une période où le bail était déjà résilié par l’effet du congé depuis le 5 novembre 2025.

En conséquence la demande de Madame [U] [P] en réduction du prix sera rejetée.

Sur les délais de paiement
En vertu de l'article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.
En l’espèce, Madame [U] [P] produit un courrier électronique du 27 mai 2026 d’un agent immobilier faisant état que son offre d’achat d’un appartement au prix de 420000 euros a été acceptée. Dans ce contexte, l'antériorité de ses manquements dans le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation, et leur répétition, permettent de constater que Madame [U] [P] a déjà bénéficié de larges délais qu'elle n'a pas mis à profit pour apurer sa dette.

En conséquence, la demande de délais est rejetée.

Sur les demandes accessoires

Madame [U] [P] qui succombe supportera les dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer du 4 juillet 2025.

Elle sero condamnée à verser 1000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire de plein droit, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,