TJ 75056, 1 sept. 2026, RG 25/03862

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître David GOLDSTEIN ; Madame [W] [P]

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/03862 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAPT7

N° MINUTE : 1-2026

JUGEMENT
rendu le mardi 01 septembre 2026

DEMANDEUR
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1] À [Localité 2], représenté par son syndic la SARL JH IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représenté par Maître David GOLDSTEIN de la SELEURL MONCEAU LITIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #G0402

DÉFENDERESSE
Madame [W] [P], demeurant [Adresse 3]
représentée par Mme [U] [O] munie d’un pouvoir spécial

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Xavier REBOUL, Vice-président, statuant en juge unique
assisté de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 23 juin 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 01 septembre 2026 par Xavier REBOUL, Vice-président assisté de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 01 septembre 2026
PCP JTJ proxi fond - N° RG 25/03862 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAPT7

Par acte d'huissier du 30 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé, [Adresse 4] à [Localité 3], a fait assigner Mme [W] [P] en paiement de 6521,19 €, au titre des charges de copropriété dues le 1er juillet 2025, la capitalisation des intérêts, 1000 € de dommages-intérêts, ainsi que 1000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

Le syndicat des copropriétaires actualise sa créance à hauteur de 7604,93 €, au titre des charges de copropriété dues le 29 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 5 novembre 2024, et maintient ses autres demandes

Mme [W] [P] demande le retrait des frais procédures, des sommes correspondant à des travaux non réalisés, des charges liées au procès-verbal de 2024 qu'elle a contestées, des dommages et intérêts et des frais irrépétibles. Elle sollicite également la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer 2000 € de dommages-intérêts pour préjudice moral et procédure abusive et des délais de paiement à hauteur de 24 mois.

MOTIFS

Aux termes de l'article 10 de la loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, " Les co-propriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges ".

Le syndicat des copropriétaires produit notamment aux débats :
- la matrice cadastrale,
- le règlement de copropriété,
- la mise en demeure et accusé de réception,
- le décompte,
- les appels de fonds et justificatifs de frais,
- les procès-verbaux d'assemblées générales concernées,
- le contrat de syndic.

Le décompte des charges de copropriété impayées de Mme [P] fait apparaître un solde débiteur. Le fait qu'elle invoque des travaux non réalisés, ou des charges liées au procès-verbal de 2024, qu'elle conteste, ne modifie pas ses obligations.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l'arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

S'agissant de son montant, la créance certaine, liquide et exigible s'élève à la somme de 5476,25 € au titre des charges de copropriété, hors frais, arrêtées au 29 janvier 2026 (1er trimestre 2026 inclus). Mme [P] est condamnée au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du 30 juin 2025, date de l'assignation.

Aux termes de l'article 10-1 de la loi n 65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10 : " les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ".

Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi. Ces frais nécessaires doivent cependant s'entendre strictement de ceux rendus nécessaires pour la mise en oeuvre de la procédure de recouvrement de la créance du syndicat et qu'ils ne sauraient inclure que les frais de mise en demeure par lettre recommandée, de relance, d'inscription d'hypothèque légale ou d'opposition au paiement du prix de vente du lot du copropriétaire défaillant, mais ne sauraient comprendre les sommations de payer délivrées par huissier alors qu'une mise en demeure a déjà été adressée au débiteur, les honoraires particuliers du syndic pour procéder notamment à la remise du dossier à l'huissier et à l'avocat, s'agissant d'actes élémentaires d'administration de la copropriété, le syndic n'ayant pas déployé une activité inhabituelle ou exceptionnelle pour parvenir au recouvrement, ni les honoraires d'avocat, qui font double emploi avec la réclamation au titre des frais irrépétibles, ni les frais d'huissier exposés dans le cadre du procès qui seront compris dans les dépens.

Par ailleurs, les honoraires de syndic sont dus en exécution du contrat conclu avec la copropriété, lequel n'est pas opposable au défendeur qui est tiers à ce contrat ; les frais contentieux qui relèvent d'actes élémentaires d'administration de la copropriété ne seront pas pris en considération, et les frais d'avocat relèvent des frais irrépétibles pour lesquels une demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile est formulée.

L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 vise expressément les frais de mise en demeure et de relance de sorte qu'il convient de prendre en compte la mise en demeure dont l'envoi est justifié par le syndicat des copropriétaires, soit en l'espèce, 48 € de frais de mise en demeure, justifiés.

Selon les dispositions de l'article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l'espèce, il n'y a pas lieu au paiement de dommages-intérêts supplémentaires, le préjudice subi par le syndicat des copropriétaires étant d'ores et déjà réparé, notamment par le versement des intérêts au taux légal.

Mme [W] [P] qui ne paye pas régulièrement ses charges de copropriété n'a subi aucun préjudice moral, pas plus qu'une procédure abusive.

La situation de Mme [P] est telle, qu'il y a lieu de lui accorder des délais de paiement, selon les modalités fixées au dispositif.
En outre, ne sont pas soumises à l'exigence d'une motivation, les décisions qui relèvent du pouvoir discrétionnaire du juge, notamment l'allocation de sommes pour frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS, Statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,