TJ 13055, 2 sept. 2026, RG 24/00907

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 02 Septembre 2026
Président : Madame CHAREF, JCP
Greffier : Madame GRANGER, Greffière
Débats en audience publique le : 19 Mai 2026

GROSSE :
Le 2 septembre 2026
à Me Virgile REYNAUD
Le 2 septembre 2026
à Me Jean-Pierre BINON
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à Me ...............................................
EXPEDITION :
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à Me ......................................................
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à Me ......................................................

N° RG 24/00907 - N° Portalis DBW3-W-B7I-4QLQ

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. SOFMED, société civile immobilière immatriculée au RCS de Marseille sous le numéro 802 132 936 dont le siège social est sis 275B Chemin de la Pelouque - 13016 MARSEILLE prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Me Virgile REYNAUD, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [X] [A]
née le 02 Août 2000 à MARSEILLE, demeurant 435 boulevard A. Vabre - Résidence les collines bâtiment 3 - 13240 SEPTEMES LES VALLONS

représentée par Me Jean-Pierre BINON de la SELAS BINON-DAVIN AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par contrat sous signature privée en date du 26 janvier 2022, la SCI Sofmed a donné à bail à Mme [A] un appartement à usage d'habitation situé 35 boulevard Allemand - 13003 Marseille, pour un loyer mensuel de 490 euros, outre 65 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la bailleresse a fait signifier à la locataire par acte de commissaire de justice en date du 18 juillet 2023 un commandement de payer la somme de 1.102,28 euros, en principal, correspondant à l'arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 février 2024, la bailleresse a fait assigner Mme [A] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille aux fins notamment de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire et ordonner l'expulsion.

L'affaire a été appelée à l'audience du 16 avril 2024 puis a fait l'objet de trois renvois pour être finalement retenue à l'audience du 19 mai 2026.

La bailleresse, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de ses conclusions déposées à l'audience aux termes desquelles elle demande de :
- Juger irrecevables les demandes de M. [B],
- Juger sans objet les demandes de Mme [A],
- Rejeter les demandes de M. [B] et Mme [A],
- Constater l'acquisition de la clause résolutoire,
- En tout état de cause, prononcer la résiliation du bail,
- Ordonner l'expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef,
- La condamner à payer une indemnité mensuelle d'occupation de 537,14 euros par mois,
- La condamner à payer la somme de 2.525,44 euros au titre des loyers et charges impayées,
- La condamner à payer la somme de 2.694,44 euros au titre des frais de réparation,
- La condamner à payer la somme de 1.500 euros à titre de dommages-intérêts,
- La condamner à payer la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens,
- Ne pas écarter l'exécution provisoire.

La défenderesse, également représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de ses conclusions déposées à l'audience aux termes desquelles elle demande de :
- Lui accorder des délais de paiement de 36 mois ou, à défaut de 24 mois,
- Condamner la bailleresse à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts en raison de l'indécence des loyers loués,
- La condamner à payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de la voie de fait commise par la bailleresse,
- La condamner à payer la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

- Sur la recevabilité des demandes de M. [B]

Il sera relevé que cette demande est sans objet dès lors que M. [B], concubin de la défenderesse, n'est pas partie à la présente procédure et ne forme aucune demande.

- Sur les demandes liées à l'expulsion

Il sera relevé que tant la demanderesse que la défenderesse reconnaissent que cette dernière a quitté le logement en septembre 2024 de sorte que les demandes tendant à constater l'acquisition de la clause résolutoire, résilier le contrat, ordonner l'expulsion et condamner la locataire à payer une indemnité d'occupation sont devenus sans objet.

- Sur la demande en paiement

En vertu de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer les loyers et charges et de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.

En l'espèce, il n'est pas contesté par la défenderesse qu'au moment où elle a quitté les lieux en septembre 2024, la dette locative s'élevait à la somme de 2.525,44 euros.

Par conséquent, la défenderesse sera condamnée à payer la somme de 2.525,44 euros au titre de la dette locative.

La bailleresse sera néanmoins déboutée de sa demande tendant à condamner la défenderesse à payer la somme de 1.500 euros dès lors qu'elle ne rapporte pas la preuve d'une faute et d'un préjudice en lien avec celle-ci.

S'agissant de la demande formée au titre des réparations locatives, en premier lieu, il sera souligné que l'état des lieux d'entrée produit n'est pas celui qui concerne le bail consenti à la défenderesse et concerne manifestement le locataire précédent dont le nom est mentionné dans le document.

En second lieu, il n'est pas contesté par la demanderesse que le procès-verbal de constat du 9 septembre 2024 a été réalisé en l'absence de la défenderesse qui n'a même pas été convoquée. La demanderesse ne conteste pas davantage que ce procès-verbal a été dressé alors que la défenderesse n'avait pas encore quitté les lieux puisque le congé qu'elle adressé prenait effet le 2 octobre 2024.

Par conséquent, la demande formée au titre des réparations locatives sera rejetée.

- Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, " Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ".

En l'espèce, la défenderesse a, de fait, d'ores et déjà bénéficié de très larges délais de sorte que sa demande sera rejetée.

- Sur les demandes indemnitaires reconventionnelles

Le bailleur est tenu, en vertu de l'article de l'article 1719 du code civil, de délivrer au locataire un logement décent en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.
Le bailleur est également tenu, en vertu de l'article 1721 du code civil, d'une obligation de garantir le locataire contre les vices et défauts de la location, quand bien même le bailleur aurait ignoré l'existence du vice ou du défaut de location à la signature du bail.
S'agissant des locaux soumis aux dispositions la loi du 6 juillet 1989, l'article 6, applicable aux locations meublées, dispose que :
" Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.
Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques. […]
Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;
d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.
Les articles 2 et 3 du décret du 30 janvier 2022 définissent les caractéristiques auxquelles le logement doit répondre au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires ainsi que les éléments d'équipement et de confort nécessaires.
Par ailleurs, en vertu de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
En l'espèce, la défenderesse invoque un trouble de jouissance résultant du mauvais état du logement. Elle soutient également qu'elle a subi un préjudice lié à l'introduction de la bailleresse dans le logement alors que le congé ne prenait effet que le 2 octobre 2024.

Il sera souligné que le fait que la locataire ait quitté le logement ne l'empêche pas d'invoquer des préjudices pour la période pendant laquelle elle était effectivement dans les lieux.

Il résulte de la mise en demeure du service hygiène de la ville de Marseille datée du 31 mai 2023, du diagnostic technique des compagnons bâtisseurs du 25 octobre 2023, des photographies jointes, ainsi que du compte-rendu des compagnons bâtisseurs du 23 janvier 2024 que le logement présentait d'importants désordres liés à des problèmes d'humidité et de moisissures principalement dans la salle de bain.

Il apparait ainsi que le trouble de jouissance est caractérisé au moins pour la période allant du 31 mai 2023 au 23 janvier 2024.

La bailleresse n'apporte aucun élément de nature à établir qu'elle n'a pas manqué à son obligation de délivrer un logement décent et d'assurer à la locataire la jouissance paisible, étant souligné qu'elle ne prend d'ailleurs pas la peine de contester les pièces produites.

Elle ne conteste pas davantage qu'elle a mandaté un huissier pour pénétrer dans le logement alors que la locataire était encore titulaire du bail.

Au regard de l'ensemble de ces éléments, il convient de condamner la bailleresse à payer à la locataire la somme de 1.000 euros à titre de dommages-intérêts.

Conformément aux articles 1347 et suivants du code civil, les sommes dues réciproquement par les parties seront compensées à due concurrence.

- Sur les demandes accessoires

La demanderesse sera condamnée aux dépens, étant rappelé que la défenderesse est bénéficiaire de l'aide juridictionnelle.

L'équité commande de rejeter les demandes formées au titre des frais irrépétibles.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,