TJ 35238, 28 août 2026, RG 26/03018

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
Service des contentieux de la protection
[Adresse 1]
[Localité 2]
JUGEMENT DU 28 Août 2026

N° RG 26/03018 - N° Portalis DBYC-W-B7K-MFUI

Jugement du 28 Août 2026
N°: 26/812

OPH [Localité 3] CONSTRUCTION

C/

[I] [R]
[L] [H]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à OPH [Localité 3] CONSTRUCTION
COPIE à la PREFECTURE
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 28 Août 2026 ;

Par Caroline ABIVEN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Emmanuelle BADUFLE, lors des débats et de Géraldine LE GARNEC,lors du délibéré, Greffiers ;

Audience des débats : 12 Juin 2026.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 28 Août 2026, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

OPH [Localité 3] CONSTRUCTION
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Mme [Z], muni d’un pouvoir

ET :

DEFENDEURS :

Mme [I] [R]
[Adresse 4]
[Adresse 5]
[Localité 5]
non comparante, ni représentée

M. [L] [H]
[Adresse 4]
[Adresse 5]
[Localité 5]
non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 6 avril 2021, la société [Localité 3] CONSTRUCTION a consenti un bail d’habitation à Mme [I] [R] et M. [L] [H] sur des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 6] et un stationnement, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 398,74 euros et d’une provision pour charges de 72,29 euros.

Le 21 juillet 2025, la société bailleresse a proposé aux locataires un plan d’apurement qui n’a jamais été signé par eux.

Par actes de commissaire de justice du 23 janvier 2026, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 3658,11 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [I] [R] et M. [L] [H] le 26 janvier 2026.

Par assignations du 9 avril 2026, la société [Localité 3] CONSTRUCTION a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [I] [R] et M. [L] [H] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,4378,13 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er avril 2026, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,Aux entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 10 avril 2026, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Prétentions et moyens des parties

À l'audience du 12 juin 2026, la société [Localité 3] CONSTRUCTION maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 11 juin 2026, s'élève désormais à 4597,39 euros. La société [Localité 3] CONSTRUCTION considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle précise que Mme [I] [R] et M. [L] [H] ont déposé un dossier de surendettement que la commission de surendettement a déclaré recevable, que la commission a imposé des mesures qui ont été contestées, une audience étant fixée le 6 octobre 2026 devant le Juge des contentieux de la protection.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude, Mme [I] [R] et M. [L] [H] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter

La société [Localité 3] CONSTRUCTION ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société [Localité 3] CONSTRUCTION justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 23 janvier 2026. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 3658,11 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 24 mars 2026.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société [Localité 3] CONSTRUCTION à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d'un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société [Localité 3] CONSTRUCTION verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 11 juin 2026, Mme [I] [R] et M. [L] [H] lui devaient la somme de 4597,39 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [I] [R] et M. [L] [H] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 23 janvier 2026 sur la somme de 3658,11 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 720,02 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 668,47 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 24 mars 2026, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société [Localité 3] CONSTRUCTION ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Mme [I] [R] et M. [L] [H], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,