TJ 35238, 28 août 2026, RG 26/03776

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
Service des contentieux de la protection
[Adresse 1]
[Localité 2]
JUGEMENT DU 28 Août 2026

N° RG 26/03776 - N° Portalis DBYC-W-B7K-MHBC

Jugement du 28 Août 2026
N°: 26/819

S.A. [Localité 3] HABITAT

C/

[F] [M]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à [Localité 3] HABITAT
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 28 Août 2026 ;

Par Caroline ABIVEN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Emmanuelle BADUFLE, lors des débats et de Géraldine LE GARNEC,lors du délibéré, Greffiers ;

Audience des débats : 12 Juin 2026.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 28 Août 2026, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A. [Localité 3] HABITAT
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Mme [G] [H], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

M. [F] [M]
[Adresse 4]
[Adresse 5]
[Localité 5]
non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 16 mars 2017, la société [Localité 3] HABITAT a consenti un bail d’habitation à M. [F] [M] sur des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 6] et le garage n°0019, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 306,20 euros.

Par acte de commissaire de justice du 16 décembre 2025, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 3707,76 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [F] [M] le 17 décembre 2025.

Par assignation du 18 avril 2026, la société [Localité 3] HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [F] [M] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,4607,36 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 16 février 2026, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,120 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 9 avril 2026, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

Prétentions et moyens des parties

À l'audience du 12 juin 2026, la société [Localité 3] HABITAT maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 11 juin 2026, s'élève désormais à 8205,76 euros, cette dette étant exclusivement constitué du surloyer de solidarité. La société [Localité 3] HABITAT considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, puisque le loyer courant, hors supplément de loyer, est honoré par M [M].

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [F] [M] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter

La société [Localité 3] HABITAT ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

L’article L. 441-9 du Code de la construction et de l’habitation prévoit que : « L'organisme d'habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu et des renseignements concernant l'ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l'importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d'un mois. L'organisme d'habitations à loyer modéré n'est tenu de présenter cette demande ni aux locataires bénéficiant de l'aide personnalisée au logement mentionnée à l'article L. 351-1, ni aux locataires bénéficiant de l'allocation de logement prévue à l'article L. 542-1 du code de la sécurité sociale ou de l'allocation de logement prévue à l'article L. 831-1 du même code.
A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l'organisme d'habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d'un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal au coefficient maximal adopté par l'organisme ou, à défaut, égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l'article L. 441-8. L'organisme d'habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d'Etat.
Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois.
La mise en demeure comporte la reproduction du présent article ».

En l’espèce, la société bailleresse sollicite la condamnation de M. [F] [M] à lui verser la somme de 8.205,76 euros au titre de la dette locative. Cette dette est exclusivement composée de supplément loyer de solidarité.

La société [Localité 3] HABITAT ne verse toutefois pas aux débats de mise en demeure restée infructueuse comme le prévoit l’article L.441-9 du code de la construction et de l‘habitation.

Par conséquent, il convient de débouter la société bailleresse de sa demande en paiement.

2. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

2.1. Sur la recevabilité de la demande

La société [Localité 3] HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

2.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 16 décembre 2025. Au regard du paiement régulier des loyers et étant donné que la société bailleresse a été déboutée de sa demande en paiement présentée au titre du supplément de loyer de solidarité, la bailleresse n’est pas fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire en l’absence d’arriéré locatif.

Par conséquent, il convient de débouter la société [Localité 3] HABITAT de sa demande de constat de la résiliation du bail et d’expulsion et toutes ses demandes subséquentes.

3. Sur l’indemnité d’occupation

Au regard du rejet de la demande de la société [Localité 3] HABITAT, cette demande est devenue sans objet.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [F] [M], ne succombant pas à la cause, la société [Localité 3] HABITAT sera déboutée de sa demande présentée au titre des frais irrépétibles et elle sera condamnée aux entiers dépens de l’instance.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,