TJ 35238, 28 août 2026, RG 26/03023

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
Service des contentieux de la protection
[Adresse 1]
[Localité 2]
JUGEMENT DU 28 Août 2026

N° RG 26/03023 - N° Portalis DBYC-W-B7K-MFUN

Jugement du 28 Août 2026
N°: 26/814

[F] [P]
[C] [S] épouse [P]

C/

[Q] [H]
[X] [D]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à M et Mme [P]
COPIE CERTIFIEE CONFORME
à M [H] et Mme [D]
COPIE à la PREFECTURE
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 28 Août 2026 ;

Par Caroline ABIVEN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Emmanuelle BADUFLE, lors des débats et de Géraldine LE GARNEC,lors du délibéré, Greffiers ;

Audience des débats : 12 Juin 2026.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 28 Août 2026, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEURS :

M. [F] [P]
[Adresse 2]
comparant en personne

Mme [C] [S] épouse [P]
[Adresse 2]
non comparante, représentée par Mme [P] [M], sa fille, munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEURS :

M. [Q] [H]
[Adresse 3]
comparant en personne

Mme [X] [D]
[Adresse 3]
comparante en personne

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 10 septembre 2020, les époux [F] et [C] [P] ont consenti un bail d’habitation à M. [Q] [H] et Mme [X] [D] sur des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 470 euros.

Par actes de commissaire de justice du 19 décembre 2025, les bailleurs ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 4723 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [Q] [H] et Mme [X] [D] le 20 décembre 2025.

Par assignations du 26 mars 2026, les époux [F] et [C] [P] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
Constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire par application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, subsidiairement prononcer la résiliation du contrat de bail ci-dessus visé pour défaut de paiement réitéré par application des dispositions des articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989, Ordonner l’expulsion de M. [Q] [H] et Mme [X] [D] et de tout occupant de leur chef au besoin avec l’assistance de la force publique par application des articles L. 411-1 et L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, Condamner solidairement M. [Q] [H] et Mme [X] [D] à payer au demandeur la somme de 4.117 euros au titre de l’arriéré de loyers arrêté au 28 février 2026 avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation et au paiement des loyers jusqu’à la date de résiliation du bail, par application des articles 7a de la loi du 6 juillet 1989, Condamner solidairement M. [Q] [H] et Mme [X] [D] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui courra à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la remise des clés ou l’expulsion, par application de l’article 1240 du Code civil, Condamner solidairement M. [Q] [H] et Mme [X] [D] au paiement d’une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 27 mars 2026, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Prétentions et moyens des parties

À l'audience du 12 juin 2026, M [F] [P], présent en personne, et son épouse Mme [C] [S], représentée par sa fille, Mme [M] [P], sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d'instance. Ils actualisent le montant de l’arriéré locatif à la somme de 3862 euros et s’opposent à l’octroi de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire, expliquant avoir fait délivrer à leurs locataires un congé pour reprise en avril 2026 puisque, du fait de l’état de santé de Mme [P], ils souhaitent venir habiter dans le logement actuellement loué.

M. [Q] [H] et Mme [X] [D], présents en personne, font état de leur situation financière et indiquent avoir repris le paiement de leur loyer courant et remboursent l’arriéré locatif depuis le mois de décembre 2025. Ils sollicitent l’octroi de délais de paiement à hauteur de 85 euros par mois et demandent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. Ils contestent le montant de l’arriéré locatif qu’ils souhaitent voir fixé à la somme de 3376 euros.

Les bailleurs acceptent que l’arriéré locative soit fixé à la somme de 3376 euros sollicitée.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Les époux [F] et [C] [P] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 19 décembre 2025. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 4723 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 20 février 2026.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il est justifié d’une reprise du paiement des échéances courantes par les locataires depuis le mois de décembre 2025. La condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est donc réputée satisfaite.

Les locataires sont parvenus à mettre en place un plan d’apurement de leur dette locative depuis le mois de décembre 2025. Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les revenus de M. [Q] [H] et Mme [X] [D] leur permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 85 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler leur dette. En effet, leurs ressources mensuelles sont de 1760,98 euros et ils sont accompagnés par le CDAS.

Dans ces conditions, il convient de leur accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après.

Bien qu’un congé pour reprise prenant effet au 20 octobre 2026 ait été délivré aux locataires, pour leur permettre de poursuivre leurs recherches d’un autre logement (il résulte du diagnostic social et financier qu’ils ont déposé une demande de logement social début janvier 2026), il convient de faire droit à la demande de M. [Q] [H] et Mme [X] [D] de suspension des effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre, sous réserve des effets du congé pour reprise.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire. Dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, les bailleurs pourront faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, les époux [F] et [C] [P] versent aux débats un décompte démontrant qu’au jour de l’audience, M. [Q] [H] et Mme [X] [D] leur devaient la somme de 4117 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [Q] [H] et Mme [X] [D] contestent ce montant démontrant qu’ils ont réalisé un virement d’un montant de 500 euros le 11 juin 2026 qui n’était pas repris dans le décompte des bailleurs. Les demandeurs et défendeurs s’accordent finalement pour voir fixer la dette à la somme de 3376 euros.

Les locataires seront donc solidairement condamnés à payer cette somme aux bailleurs, avec intérêts au taux légal courant à compter de l'assignation.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [Q] [H] et Mme [X] [D] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Son montant sera fixé au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du contrat de bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 20 février 2026, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés aux demandeurs ou à leur mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [Q] [H] et Mme [X] [D], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 100 euros à la demande de les époux [F] et [C] [P] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'octroi de délais de paiement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,