TJ 35238, 28 août 2026, RG 26/03895

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
Service des contentieux de la protection
[Adresse 1]
[Localité 2]
JUGEMENT DU 28 Août 2026

N° RG 26/03895 - N° Portalis DBYC-W-B7K-MHKG

Jugement du 28 Août 2026
N°: 26/821

[M] [E]

C/

[Y] [K] épouse [R]
[X] [R]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à [Localité 3]
COPIE CERTIFIEE CONFORME
à M et Mme [R]
COPIE à la PREFECTURE
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 28 Août 2026 ;

Par Caroline ABIVEN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Emmanuelle BADUFLE, lors des débats et de Géraldine LE GARNEC,lors du délibéré, Greffiers ;

Audience des débats : 12 Juin 2026.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 28 Août 2026, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

[M] [E]
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par M. [T] [L], muni d’un pouvoir

ET :

DEFENDEURS :

Mme [Y] [K] épouse [R]
[Adresse 3]
[Localité 5]
comparante en personne

M. [X] [R]
[Adresse 3]
[Localité 5]
comparant en personne

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 7 septembre 2021, l'établissement [E] a consenti un bail d’habitation à Mme [Y] [K] épouse [R] et M. [X] [R] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 473,15 euros.

Par actes de commissaire de justice du 5 novembre 2025, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2947,43 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [Y] [K] Epouse [R] et M. [X] [R] le 6 novembre 2025.

Par assignations du 27 avril 2026, l'établissement [E] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [Y] [K] épouse [R] et M. [X] [R] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,6252,07 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 23 avril 2026, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,Les loyers échus du 23 avril 2026 à la date de la déclaration selon laquelle la clause résolutoire est acquise,50 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
A titre subsidiaire :
En cas d’octroi de délais de paiement, que soit prononcer l’exigibilité de la dette et la poursuite de la procédure d’expulsion à défaut du règlement d’une échéance,
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 28 avril 2026, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

Prétentions et moyens des parties

À l'audience du 12 juin 2026, l'établissement [E] maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 10 juin 2026, s'élève désormais à 7356,83 euros. Il considère qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 puisque seul un paiement partiel de l’échéance est intervenu le 6 juin 2026 et que le précédent paiement remonte au mois d’août 2025.

Les époux [R] reconnaissent la dette dans son principe et son montant. Ils expliquent rencontrer des difficultés financières. Les locataires sollicitent, à titre principal, l’octroi de délais de paiement avec une suspension de la clause résolutoire insérée au bail. A titre subsidiaire, ils demandent de pouvoir bénéficier d’un délai pour se reloger.
Les locataires indiquent avoir déposé un dossier de surendettement trois semaines avant le jour de l’audience.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L'établissement [E] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 5 novembre 2025. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 2947,43 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 6 janvier 2026.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le décompte produit par le bailleur permet de constater que les locataires n’ont pas repris le paiement de leurs échéances courantes puisque seul un paiement est intervenu le 6 juin 2026, pour un montant inférieur au loyer. La condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience n’est donc pas remplie, si bien que la suspension des effets de la clause résolutoire ne peut être ordonnée.

De plus, M [R] explique ne plus percevoir de salaire parce qu’il a quitté son emploi. La situation financière de la famille ne permet donc pas de prévoir de délais de paiement leur permettant d’apurer leur arriéré locatif.

Les locataires seront, en conséquence, déboutés de leur demande de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l'établissement [E] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, il ressort des débats que l'expulsion de Mme [Y] [K] Epouse [R] et M. [X] [R] entraînera des conséquences d'une exceptionnelle dureté au sens de l'article L. 412-2 du code des procédures civiles d'exécution, compte tenu de la précarité actuelle de leur situation, et de la présence d'enfants en bas âge au sein du foyer. Il convient donc de porter à trois mois le délai prévu par l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, l'établissement [E] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 10 juin 2026, Mme [Y] [K] Epouse [R] et M. [X] [R] lui devaient la somme de 7356,83 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [Y] [K] Epouse [R] et M. [X] [R] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 5 novembre 2025 sur la somme de 2947,43 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 3304,64 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 753,25 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 6 janvier 2026, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l'établissement [E] ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [Y] [K] Epouse [R] et M. [X] [R], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n'y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,