TJ 13055, 2 sept. 2026, RG 24/04095

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 02 Septembre 2026
Président : Madame CHAREF, JCP
Greffier : Madame GRANGER, Greffière
Débats en audience publique le : 19 Mai 2026

GROSSE :
Le 2 septembre 2026
à Me Gaïa BERTHOLET
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 2 septembre 2026
à Me Jennifer BONGIORNO
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 24/04095 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5FC2

PARTIES :

DEMANDERESSE

SOCIETE CLOMALE, société civile immobilière immatriculée au RCS de Marseille sous le numéro 901 989 194 dont le siège social est sis 12 traverse des Caillols - 13012 MARSEILLE prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Me Jennifer BONGIORNO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [E] [X], demeurant 5 rue Jeanne de Chantal- Rdc - 13004 MARSEILLE

représentée par Me Gaïa BERTHOLET, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par contrat sous signature privée en date du 30 juillet 1999, Mme [R] a donné à bail à Mme [X] un appartement à usage d’habitation situé 5 rue Jeanne de Chantal – 13004 Marseille.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 novembre 2022, la SCI Clomale, invoquant la qualité de propriétaire et de bailleresse du bien, a fait signifier à Mme [X] un congé pour motif légitime et sérieux, à effet au 31 juillet 2023.

Par acte en date du 25 juin 2024, la SCI Clomale a fait assigner la locataire devant le juge des contentieux de la protection aux fins de validation du congé et d’expulsion.

L’affaire a été appelée à l’audience du 15 octobre 2024 et fait l’objet de deux renvois pour être finalement retenue à l’audience du 19 mai 2026.

La SCI Clomale, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de ses conclusions déposées à l’audience aux termes desquelles elle demande de :
Juger que par l’effet du congé, la locataire est déchue de tout titre d’occupation depuis le 31 juillet 2024, En conséquence, ordonner son expulsion sous astreinte de 200 euros par jour de retard commençant à courir 15 jours à compter de la signification de la décision, La condamner à payer une indemnité d’occupation mensuelle de 683 euros jusqu’à parfaite libération des lieux, La débouter de toutes ses demandes, La condamner à payer la somme de 2.000 euros à titre de dommages-intérêts, La condamner à payer la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens, Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.
La défenderesse, également représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de ses conclusions déposées à l’audience aux termes desquelles elle demande de :
A titre principal, déclarer le congé frauduleux et rejeter toutes les demandes de la SCI Clomale, La condamner sous astreinte de 100 euros par jours de retard à réaliser les travaux de mise aux normes des installations électriques, peinture, plomberie, gaz et au remplacement des fenêtres, La condamner sous astreinte à réaliser un diagnostique de performance énergétique du logement, La condamner à lui payer la somme de 3.000 euros à titre de dommages-intérêts, A titre subsidiaire, ordonner une expertise relative à l’état du logement.
Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.
MOTIFS DE LA DÉCISION : 

Sur les demandes de la SCI Clomale
En vertu de l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, « Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.
[…]
Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local ».

Par ailleurs, en vertu de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, la SCI Clomale invoque un motif légitime et sérieux en raison du « non-respect du règlement de copropriété, troubles du voisinage et occupation illicite des caves ».

Pour autant, la SCI Clomale ne produit aucune pièce permettant d’établir la réalité des faits qu’elle allègue puisqu’elle se contente de verser des photographies non datées, une main courante de Mme [R] ainsi que des courriers émanant de Mme [R] elle-même ou de son conseil.

Dès lors, la preuve du motif légitime et sérieux n’est pas rapportée par la bailleresse.

Par conséquent, il y a lieu de prononcer la nullité du congé et de rejeter les demandes de la bailleresse.

Sur les demandes reconventionnelles de Mme [X]
Aux termes de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.
Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.
Le niveau de performance d'un logement décent est compris, au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation :
1° A compter du 1er janvier 2025, entre la classe A et la classe F ;
2° A compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe E ;
3° A compter du 1er janvier 2034, entre la classe A et la classe D.
En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte, le niveau de performance d'un logement décent est compris, au sens du même article L. 173-1-1 :
a) A compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe F ;
b) A compter du 1er janvier 2031, entre la classe A et la classe E.
Les logements qui ne répondent pas aux critères précités aux échéances fixées sont considérés comme non décents.
Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a) ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;
d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée ».

En l’espèce, la défenderesse sollicite la condamnation de la SCI Clomale à effectuer des travaux sous astreinte alors qu’elle ne produit aucune pièce relative à l’état du logement et aux manquements contractuels imputés à la bailleresse.

Elle ne produit pas davantage de pièces concernant le préjudice allégué lié aux travaux en cours dans la cour de l’immeuble, si ce n’est des photographies dont on ignore où, à quelle date et dans quelles circonstances elles ont été prises.

La demande de condamnation de la bailleresse à réaliser un diagnostic de performance énergétique n’est justifiée par aucun élément de droit ou de fait, étant souligné que le bail a été conclu en 1999, soit antérieurement au 1er janvier 2007 et à l’obligation pour le bailleur de faire réaliser un tel diagnostic.

Enfin, il sera rappelé que l’expertise n’a pas pour objet de palier la carence d’une partie dans l’administration de la preuve qui lui incombe.

Par conséquent, la défenderesse sera déboutée de l’ensemble de ses demandes.

Sur les demandes accessoires
La demanderesse sera condamnée aux dépens et les parties déboutées de leurs demandes au titre des frais irrépétibles.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,