TJ 13055, 2 sept. 2026, RG 25/06665

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 02 Septembre 2026
Président : Madame CHAREF, JCP
Greffier : Madame GRANGER, Greffière
Débats en audience publique le : 19 Mai 2026

GROSSE :
Le 02 Septembre 2026
à Me Catherine GAUTHIER
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 25/06665 - N° Portalis DBW3-W-B7J-7GGH

PARTIES :

DEMANDERESSE

SOCIETE ACTION LOGEMENT SERVICES, SAS immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 824 541 148 dont le siège social est sis 19-21 Quai d’Austerlitz - 75013 PARIS représentée par son représentant légal en exercice

représentée par Me Catherine GAUTHIER, de la SELARL LEVY ROCHE SARDA avocat au barreau de LYON

DEFENDERESSE

Madame [P] [T]
née le 04 Octobre 1975 à PARIS, demeurant 25 Rue Gabriel Marie, Etoile Capella - Appt 188 Etage 2 - 13010 MARSEILLE

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par contrat sous signature privée en date du 5 mai 2022, la SCI Foncière Di 01/2004 a donné à bail à Mme [T] un appartement à usage d'habitation et un garage situés 25 rue Gabriel Marie - 13010 Marseille, pour un loyer mensuel de 513,77 euros, outre 85 euros de provision sur charges.

Le même jour, la société Action Logement Services et la bailleresse ont conclu un contrat de cautionnement Visale portant sur le paiement des sommes dues par le locataire au titre du bail.

Des loyers étant demeurés impayés, la caution a fait signifier à la locataire par acte de commissaire de justice en date du 5 juin 2025 un commandement de payer la somme de 1.887,32 euros, en principal, correspondant à l'arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 septembre 2025, la caution a fait assigner la locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de voir :
- Constater l'acquisition de la clause résolutoire,
- A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail,
- En conséquence, ordonner l'expulsion de la locataire,
- La condamner à payer la somme de 3.799,46 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1.887,32 euros, et pour le surplus à compter de l'assignation,
- La condamner à payer une indemnité mensuelle d'occupation fixée au montant du loyer augmenté des charges,
- La condamner à payer la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens comprenant le coût du commandement de payer.

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé à l'assignation pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 19 mai 2026.

A cette audience, la demanderesse, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance et actualisé sa créance à la somme de 8.718,35 euros, selon décompte en date du 21 avril 2026, terme de février 2026 inclus.

La juge a soulevé d'office la question de la recevabilité de la demande tendant à la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges en raison de la notification de l'assignation à la préfecture et de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) ou à la Caisse d'allocations familiales (CAF).

Bien que régulièrement assignée par acte déposé à l'étude, la défenderesse n'a pas comparu et n'était pas représentée.

Par application de l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Selon l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

- Sur la recevabilité de la demande de constatation d'acquisition de la clause résolutoire

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches-du-Rhône le 4 septembre 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 19 mai 2026, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la situation d'impayés a été signalée à la CCAPEX le 5 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation le 4 septembre 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

- Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Enfin, l'article L.121-12 du code des assurances dispose que l'assureur qui a payé l'indemnité d'assurance est subrogé, jusqu'à concurrence de cette indemnité, dans les droits et actions de l'assuré contre les tiers qui, par leur fait, ont causé le dommage ayant donné lieu à la responsabilité de l'assureur.

En l'espèce, le bail contient une clause résolutoire (article III, 4) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 5 juin 2025, pour la somme en principal de 1.887,32 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 6 août 2025.

La défenderesse étant occupante sans droit ni titre depuis cette date, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

- Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

La défenderesse est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour la propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privée de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de la défenderesse par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 643,02 euros actuellement, et de condamner la défenderesse à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l'assignation, des quittances subrogatives et du décompte fourni que la défenderesse reste devoir la somme de 8.718, 35 euros, à la date du 13 mai 2026, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation, terme du mois de février 2026 inclus.

Pour la somme au principal, la défenderesse, non comparante, n'apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Elle sera donc condamnée au paiement de la somme de 8.718, 35 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1.887,32 euros à compter de la délivrance du commandement de payer du 5 juin 2025, à compter de l'assignation du 4 septembre 2025 sur la somme de 1.912,14 euros (différence entre la somme due au moment du commandement et celle due au moment de l'assignation) et à compter du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

- Sur les demandes accessoires

La défenderesse, partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et sera condamnée à payer la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,