TJ 94028, 1 sept. 2026, RG 26/00454

MINUTE N° :
ORDONNANCE DU : 01 Septembre 2026
DOSSIER N° : N° RG 26/00454 - N° Portalis DB3T-W-B7K-WXBG
CODE NAC : 30B - 0A
AFFAIRE : S.C.I. TREMOUARD C/ S.A.R.L. W ET J DISTRIB

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Catherine MATHIEU, Présidente

LE GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. TREMOUARD, immatriculée au RCS de CRETEIL sous le n° 440 460 863, dont le siège social est sis 15 rue Gabriel Péri - 94460 VALENTON

représentée par Me Claire GOGLU, avocat au barreau d’AUXERRE

DEFENDERESSE

S.A.R.L. W ET J DISTRIB, immatriculée au RCS de CRETEIL sous le n° 523 284 370, exploitant sous l’enseigne HALAL DISTRIB, dont le siège social est sis 15 rue Gabriel Péri - 94460 VALENTON

représentée par Me Athénaïs BLANCHET MORALÈS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : AV

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Débats tenus à l’audience du : 02 Juillet 2026
Date de délibéré indiquée par le Président : 1er Septembre 2026
Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 1er Septembre 2026

EXPOSE DU LITIGE

La société civile immobilière TREMOUARD est propriétaire de parcelles situées aux 15, 17, 19 et 21 rue Gabriel Péri à Valenton qu'elle a donné à bail à la société W et J DISTRIB suivant quatre baux distincts :
- le 25 avril 2013 le lot A (entrepôts, cour de déchargement et places de parking) pour un loyer annuel hors taxe et charges de 16 302 euros,
- le 25 avril 2013, les bureaux du premier étage du 15 rue Gabriel Péri pour un loyer annuel de 5538 euros,

- le 31 mai 2013, le lot B (local d'activité et entrepôts, cour de déchargement et places de parking) du 15, rue Gabriel Péri pour un loyer annuel hors taxe et charges de 15 288 euros,
- le 31 mars 2014, les bureaux du rez-de-chaussée du 15, rue Gabriel Péri pour un loyer annuel hors taxe et charges de 3360 euros.

Des loyers sont demeurés impayés.

La société civile immobilière TREMOUARD a fait délivrer quatre commandements de payer visant la clause résolutoire des quatre baux par actes d'huissier du 17 novembre 2025 à la société W et J DISTRIB pour une somme totale de 67 645,88 € au titre de l'arriéré locatif au 10 novembre 2025.

C'est dans ces conditions que par acte d'huissier du 5 mars 2026, la société civile immobilière TREMOUARD a fait assigner la société W et J DISTRIB devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,
- ordonner l'expulsion de la société W et J DISTRIB et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,
- ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu'il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,
- condamner la société W et J DISTRIB à payer à la société civile immobilière TREMOUARD la somme provisionnelle de 67 645,88 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 17 décembre 2025
- condamner la société W et J DISTRIB au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale à :
* 1755,90 euros pour le lot B,
* 379,20 euros pour les bureaux du rez-de-chaussée,
* 1872,33 euros pour le lot A,
* 593,45 euros pour les bureaux du premier étage.
- condamner la société W et J DISTRIB au paiement d'une somme de 5 000,00 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

A l'audience du 2 juillet 2026, la société civile immobilière TREMOUARD, par l'intermédiaire de son conseil, a maintenu les prétentions de son assignation et les moyens qui y sont contenus.

Par conclusions déposées à l'audience et soutenues oralement, la société W et J DISTRIB, représentée soulève l'incompétence du juge des référés en raison de l'existence de contestations sérieuses. Subsidiairement, il sollicite des délais de paiement sur 24 mois et en tout état de cause, demande la condamnation de la demanderesse au paiement de 3500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Elle soutient que les demandes de condamnation au paiement de loyers et de charges ne sont pas de la compétence du juge des référés, qui ne peut allouer que des provisions.
Elle prétend avoir interrompu le paiement les loyers en raison d'inexécutions contractuelles fautives de son bailleur à l'origine de troubles de jouissances qui constituent des contestations sérieuses aux demandes d'acquisition de clause résolutoire et de paiement de provision.

La procédure a été dénoncée aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce.

A l'issue des débats, il a été indiqué aux parties que l'affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 1er septembre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l'incompétence du juge des référés tiré d'une demande de condamnation au paiement de loyers et non au paiement d'une provision :

L'article 835 du code de procédure civile prévoit que dans les cas ou l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal saisi en référé peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

L'assignation délivrée par la SCI TREMOUARD est au visa de cet article mais sollicite une condamnation au paiement de loyers et de charges sans en préciser le caractère provisionnel.
Toutefois, la demanderesse a rectifié sa demande oralement et dans ses conclusions déposées à l'audience, sollicitant une condamnation au paiement d'une somme provisionnelle au titre des loyers et des charges.
La procédure étant orale, les demandes peuvent être modifiées à l'audience dès lors qu'elles sont soumises au contradictoire, ce qui a été le cas en l'espèce.
En conséquence, le juge des référés est saisi de demandes de condamnation au paiement de provisions, ce qui relève de sa compétence.

Sur la demande relative à l'acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

L'article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d'une clause contenue à l'acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement.

En l'espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Sur l'existence de contestations sérieuses résultant du défaut de jouissance paisible par la locataire

La société locataire soulève des contestations sérieuses résultant de l'exception d'inexécution qui explique, selon elle, le défaut de paiement du loyer.

Il pèse sur le demandeur la charge de la preuve de son obligation et sur la partie qui invoque des contestations sérieuses celle de prouver leur existence.

En l'espèce, la locataire reproche au bailleur des défauts de la toiture le contraignant à l'installation d'une climatisation et à des travaux d'isolation qu'il a dû faire à défaut d'action par le bailleur.
La société W et J DISTRIB ne verse au débat que des photographies pour justifier de défauts de la toiture, qui ne rapportent pas la preuve d'un défaut d'étanchéité. Si elle produit une facture de l'installation d'une climatisation, elle ne justifie pas du lien de causalité entre le défaut d'étanchéité qu'elle allègue et la climatisation. Elle prétend enfin avoir fait réaliser des travaux d'isolation dont elle ne justifie pas.
Cet argument sera donc écarté.

La société W et J DISTRIB invoque d'autres défauts tels que la pose d'un portillon en lieu et place d'un portail coulissant ou des barrières défectueuses dont il prétend justifier par de simples photographies, lesquelles sont inopérantes à prouver l'évolution des lieux, les impacts sur l'activité commerciale de la société et la responsabilité du bailleur.

Enfin, la locataire reproche au bailleur des travaux de voirie d'une durée d'une semaine, destinés à améliorer la voie d'accès au local, qu'elle est engagée contractuellement à supporter (article 8.9 des baux).

En conséquence, la société W et J DISTRIB ne fait pas la preuve des contestations sérieuses qu'elle allègue.

Sur l'existence de contestations sérieuses sur le montant des charges réclamées

La société W et J DISTRIB conteste l'imputation des charges, ce qu'elle a fait valoir au bailleur dans son courrier du 10 décembre 2025.
Le décompte annexé au commandement de payer du 17 novembre 2025 ainsi que les décomptes actualisés produits à l'audience comprennent le détail des loyers mensuels, des taxes foncières et de l'ajustement de la provision pour charge baux par baux. En outre, dans son courrier du 16 juillet 2025, le bailleur fourni un décompte détaillé et les justificatifs correspondant de la taxe foncière.
Ces éléments sont suffisants pour permettre au locataire de connaître la consistance de sa dette au regard de ses obligations contractuelles.
Il ne fait donc pas la preuve d'une contestation sérieuse sur ce point.

Ainsi, il n'existe aucune contestation sérieuse sur la régularité des commandements en ce qu'ils correspondent exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur.

Les commandements précisent qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Les commandements contenaient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ces commandements, la société civile immobilière TREMOUARD n'a fait qu'exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 26248,48 euros pour le lot A, 26300,28 euros pour le lot B, 8811,65 euros pour les bureaux et 6285,51 euros pour les locaux du rez-de-chaussée, soit la somme totale de 67 645,88 euros.

Les causes de ces commandements n'ont pas été acquittées dans le mois de leur délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et les baux se trouvent résiliés de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 18 décembre 2025.

Sur la demande de délais de paiement :

Le juge tire de l'article 1343-5 du code civil la possibilité compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, de reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l'espèce, la société W et J DISTRIB ne fait pas la preuve de ses difficultés financières ni de sa volonté de respect de ses obligations dès lors que les décomptes actualisés au jour de l'audience font apparaître une dette d'un montant de 103 941,54 euros et que le locataire n'a pas repris le paiement des loyers courants.

En conséquence, la demande de délai de paiement sera rejetée.

Sur la demande d'expulsion

Aux termes de l'article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L'expulsion de la société W et J DISTRIB et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d'expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d'exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l'ordonnance.

L'article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

Il est rappelé qu'à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.

L'indemnité d'occupation due par la société W et J DISTRIB depuis l'acquisition de la clause résolutoire et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant des loyers contractuels, outre les charges, taxes et accessoires.

S'agissant du paiement, par provision, de l'arriéré locatif, il convient de rappeler qu'une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l'article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, au vu du décompte produit par la société civile immobilière TREMOUARD, et de sa demande dans ses dernières conclusions, qui n'a pas été actualisée, l'obligation de la société W et J DISTRIB au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d'occupation au 17 décembre 2025 n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 67 645,88 € au 10 novembre 2025, somme au paiement de laquelle il convient de condamner la société W et J DISTRIB, avec intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement.

Sur les demandes accessoires

L'article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L'article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

la société W et J DISTRIB, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

Aucun élément tiré de l'équité ou de la situation économique de la société W et J DISTRIB ne permet d'écarter la demande de la société civile immobilière TREMOUARD formée sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 500,00 € en l'absence d'éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS