TJ 41018, 2 sept. 2026, RG 24/03468

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Tribunal Judiciaire de de BLOIS
N° RG 24/03468 - N° Portalis DBYN-W-B7I-EV2S Page sur
COUR D’APPEL D’ORLÉANS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS

JUGEMENT DU 02 SEPTEMBRE 2026

N° RG 24/03468 - N° Portalis DBYN-W-B7I-EV2S
Minute : 2026/533

DEMANDEURS :

Monsieur [N] [T]
[Adresse 1]
[Localité 1]
non comparant, ni représenté, ayant pour avocat Me François BATTLE, avocat au barreau de METZ

Madame [I] [T] épouse [L]
[Adresse 2]
[Localité 2]
non comparante, ni représentée, ayant pour avocat Me François BATTLE, avocat au barreau de METZ

DÉFENDEURS :

Monsieur [Y] [R]
[Adresse 3]
[Localité 3]
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-41018-2025-001913 du 13/06/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BLOIS)
représenté par Me Sandrine AUDEVAL, avocate au barreau de BLOIS, substituée par Me Julie CHOLLET, avocate au barreau de BLOIS

Madame [F] [C]
[Adresse 3]
[Localité 3]
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-41018-2025-001910 du 13/06/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BLOIS)
représentée par Me Sandrine AUDEVAL, avocate au barreau de BLOIS, substituée par Me Julie CHOLLET, avocate au barreau de BLOIS

DÉBATS : à l'audience publique du 03 Juin 2026,

JUGEMENT : contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats, en premier ressort.

Président : Hugues LEROY, Magistrat à titre temporaire,
en présence de [U] [P], Auditrice de justice et avec l’assistance de Nebia BEDJEDIET, Greffière,

GROSSE : Me Sandrine AUDEVAL
EXPÉDITION : Me François BATTLE
le :
Copie Dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat du 16 avril 2019, Monsieur [H] [T] a consenti à Monsieur [Y] [R] et Madame [F] [C], un bail portant sur une maison d'habitation située [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 480 euros.

Monsieur [H] [T] est décédé le 17 août 2019. Monsieur [N] [T] et Madame [I] [T] épouse [L] viennent aux droits de leur père.

Les bailleurs ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail le 19 septembre 2021 à leurs locataires portant sur une somme en principal de 4.273 euros, qui a été signalé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 21 septembre 2022.

Monsieur [N] [T] et Madame [I] [T] épouse [L] ont ensuite fait assigner leurs locataires devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Blois par acte de commissaire de justice en date du 28 décembre 2022, aux fins suivantes :
- Constater la résiliation du contrat de location par le jeu de la clause résolutoire,
- Ordonner, en conséquence, votre expulsion ainsi que celle de toutes personnes introduites par vous dans les lieux et ce conformément aux dispositions de l'article L411-1 du code des procédures civiles d'exécution,
- Ordonner que faute par vous de ce faire, il sera procédé à votre expulsion avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
Il est, en outre, demandé au Juge des contentieux de la protection de condamner solidairement Monsieur [Y] [R] et Madame [F] [C] :
- Au paiement de la somme de 5.084 euros, représentant les loyers et charges impayés à la date de résiliation du bail soit le 19/11/2022, avec intérêts de droit,
- Au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'au départ effectif des lieux des locataires, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit,
- Au paiement de la somme de 800 euros, à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant, en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- Au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l'assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur vos biens et valeurs mobilières (article 696 du code de procédure civile)

Par jugement avant-dire droit en date du 6 septembre 2023 du tribunal judiciaire de Blois, une expertise judiciaire a été ordonnée et il a été sursis à statuer sur l'ensemble des demandes, les locataires ayant invoqué l'indécence du bien loué.

Le 16 février 2024, l'expert judiciaire a déposé son rapport.

Selon leurs dernières conclusions récapitulatives après expertise N°2, Monsieur [N] [T] et Madame [I] [T] épouse [L] sollicitent de :
- Recevoir Monsieur [N] [T] et Madame [I] [T] épouse [L] en leurs demandes et les dire bien fondées,
- Débouter Monsieur [Y] [R] et Madame [F] [C] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,
- Constater, au besoin dire et juger, que le bail en date du 16 avril 2019 intervenu entre Monsieur [H] [T], aux droits desquels viennent Monsieur [N] [T] et Madame [I] [T] épouse [L], et Monsieur [Y] [R] et Madame [F] [C] concernant la maison d'habitation sise [Adresse 3] à [Localité 3], est résilié de plein droit depuis le 19 novembre 2022,
Subsidiairement,
- Prononcer la résolution du contrat de bail aux torts de Monsieur [Y] [R] et Madame [F] [C],
En conséquence,
- Condamner Monsieur [Y] [R] et Madame [F] [C] ainsi que tous occupants de leur chef, à évacuer de corps et de biens, au besoin avec le concours de la force publique, lesdits locaux,
- Condamner solidairement Monsieur [Y] [R] et Madame [F] [C] à payer à Monsieur [N] [T] et Madame [I] [T] épouse [L] :
* La somme de 500 euros représentant l'arriéré d'indemnité d'occupation arrêtée au 1er juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 19 novembre 2022, date de la délivrance du commandement de payer augmenté de deux mois,
* La somme de 500 euros, le 1er de chaque mois à compter du 1er décembre 2022, et ce jusqu'au jour du prononcé du jugement d'expulsion, avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance,
* Une indemnité d'occupation mensuelle de 500 euros payable le 1er de chaque mois jusqu'à libération effective des lieux et ce à compter du jour du prononcé du jugement d'expulsion, avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance,
- Dire que toute indemnité exigible et non réglée à terme produira les intérêts au taux légal à compter du 2 de chaque mois,
- Dire que Monsieur [N] [T] et Madame [I] [T] épouse [L] pourront procéder à l'indexation de cette indemnité conformément aux dispositions du bail,
- Dire que Monsieur [N] [T] et Madame [I] [T] épouse [L] pourront, en outre, solliciter le paiement des charges récupérables sur justificatifs,
- Condamner solidairement Monsieur [Y] [R] et Madame [F] [C] à payer à Monsieur [N] [T] et Madame [I] [T] épouse [L] la somme de 5.000€ en application de l'article 700 du CPC,
- Condamner solidairement Monsieur [Y] [R] et Madame [F] [C] en tous les frais et dépens, y compris ceux relatifs au commandement de payer,
- Condamner solidairement Monsieur [Y] [R] et Madame [F] [C], le cas échéant, au paiement des frais relatifs aux actes d'exécution de la décision à intervenir, et ce en application de l'article L.111-8 du code des procédures civiles d'exécution, à l'exception des droits proportionnels de recouvrement ou d'encaissement qui peuvent être mis partiellement à la charge des créanciers dans des conditions fixées par décret en Conseil d'Etat, les frais de l'exécution forcée sont à la charge du débiteur, à condition que ces frais n'excédent pas ce qui est nécessaire au sens de l'article L.111-7 du même code, sauf s'il est manifeste qu'ils n'étaient pas nécessaires au moment où ils ont été exposés,
- Déclarer la décision à intervenir exécutoire par provision.

Ils soutiennent que les défendeurs n'ont pas respecté les échéanciers et que les dégradations constatées dans le logement ne peuvent leur être imputées. Ils contestent la compensation des dettes.

Monsieur [Y] [R] et Madame [F] [C], suivant leurs conclusions récapitulatives n°2, sollicitent de :
- Déclarer Monsieur [Y] [R] et Madame [F] [C] recevables et bien fondés en l'intégralité de leurs demandes, fins et prétentions,
- Dire et juger que le logement sis [Adresse 3] à [Localité 3] est indécent,
- Condamner solidairement Monsieur [T] [N] et Madame [L] née [T] [I] à verser à Monsieur [R] [Y] et Madame [C] [F] la somme de 3.312 euros, à parfaire au jour du jugement, à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance jusqu'à l'exécution des travaux de réfection,
- Condamner Monsieur [T] [N] et Madame [L] née [T] [I] à procéder à l'exécution des travaux de remise en état du bien sous astreinte financière de 30 euros par semaine de retard suivant les deux mois de la signification de la décision à intervenir,
- Dire et juger que le tribunal se réservera le droit de liquider l'astreinte,
- Prendre acte du règlement de la dette locatives par les locataires,
- Condamner solidairement Monsieur [T] [N] et Madame [L] née [T] [I] à verser à Monsieur [R] [Y] et Madame [C] [F] la somme de 1200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,
- Débouter Monsieur [T] [N] et Madame [L] née [T] [I] de toutes leurs demandes, fins et conclusions contraires.

Ils indiquent que l'indécence du logement est constatée par le procès-verbal de constat du 21 mars 2023 et le rapport d'expertise judiciaire en date du 16 février 2024. Ils contestent le décompte des loyers.

Après un premier appel le 18 juin 2025, l'affaire a fait l'objet de plusieurs renvois contradictoires, les parties étant représentées par leur conseil, puis, le 3 juin 2026, elle a été retenue pour être plaidée.

Le conseil de Monsieur [N] [T] et Madame [I] [T] épouse [L] a adressé un courriel indiquant que le dossier pouvait être mis en délibéré. Ils ont maintenu l'intégralité de leurs demandes et moyens contenus dans leurs conclusions récapitulatives après expertise N°2.

Monsieur [Y] [R] et Madame [F] [C] étaient représentés par leur conseil. Ils ont maintenu leurs demandes et moyens contenus dans leurs conclusions récapitulatives N°2.

L'affaire a été mise en délibéré au 2 septembre 2026.

Par voie de note en délibéré du 14 août 2025, Monsieur [N] [T] et Madame [I] [T] épouse [L] ont indiqué que les locataires entendaient quitter les lieux le 31 août 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur la recevabilité de la demande

- Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives

L'article 24-I de la loi du 06 juillet 1989 modifiée dispose : Le représentant de l'Etat dans le département fixe, par arrêté, le montant et l'ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par l'huissier de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Ce signalement est fait dès lors que l'un des deux seuils est atteint. Il s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.,

Les bailleurs justifient avoir procédé à ce signalement à la CCAPEX qui l'a enregistré le 21 septembre 2022.

- Sur la notification au préfet

L'article 24-III de la loi du 06 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département, au moins six semaines avant l'audience […]. Cette notification s'effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Selon l'article IV de la loi du 06 juillet 1989 : Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur.

En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet qui l'a enregistrée le 29 décembre 2022.

La demande formée par les bailleurs est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

- Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l'article 24-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié et en vigueur depuis le 29 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail du 16 avril 2019 contient une clause résolutoire aux termes de laquelle, en cas de non-paiement des loyers ou charges dûment justifiés, le bail sera résilié de plein droit, deux mois après un commandement resté infructueux (article XI).

Se prévalant d'une situation d'impayés, le 19 septembre 2022, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à la requête de Monsieur [N] [T] et Madame [I] [T] épouse [L] et remis à étude. Il portait sur la somme en principal de 4.273 euros.

Le commandement prévoit un délai de deux mois pour éteindre les causes du commandement de payer, conforme au bail, les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n'ayant pas modifié le délai prévu dans les baux en cours.

Monsieur [Y] [R] et Madame [F] [C] avaient donc jusqu'au 21 novembre 2022 inclus pour régler les causes du commandement de payer, le 19 étant un samedi, comme il est dit à l'article 642 du code de procédure civile, qu'ils n'ont pas réglées.

En revanche le décompte annexé au commandement en date du 12 septembre 2022 comporte, à la date du 1er septembre 2021, la reprise d'un solde dû de 2 700 euros, aucunement explicité, et qui ne permet donc pas de vérifier la consistance et le bien fondé de la somme réclamée au commandement, seul à prendre en considération et qui doit se suffire à lui-même.

Dans ces circonstances, faute de pouvoir apprécier la réalité de la somme réclamée au commandement, les conditions d'application de la clause résolutoire ne peuvent être considérées comme réunies à la date du 22 novembre 2022.

Monsieur [N] [T] et Madame [I] [T] épouse [L] seront déboutés de leur demande tendant au constat de la résiliation de plein droit du bail.

- Sur la résiliation du bail aux torts Monsieur [Y] [R] et Madame [F] [C]

Seule une impossibilité totale de jouissance des lieux loués permet d'exonérer le locataire du paiement des loyers, ce que ne constate pas l'expert, et ce qui n'est pas soutenu.

Pas plus n'avait été prise une décision de réduction ou de suspension du montant du loyer avec ou sans consignation des loyers, le jugement du 6 septembre 2023 étant un jugement avant dire droit et de sursis à statuer sur les demandes des parties.

En revanche, il est aujourd'hui acquis que les locataires sont à jour de leurs loyers et charges puisqu'il n'est réclamé que l'échéance courante au 1er juin 2025, tout juste exigible, à la date du 4 juin 2025, date du dernier décompte produit, le bail ne comportant pas de date particulière de paiement.

Les bailleurs ne produisent aucun autre décompte actualisé à la date de l'audience.

Les locataires produisent, en ce qui les concerne, leurs quittances ou avis d'échéance de février 2025 à avril 2025 qui prouvent qu'ils sont totalement à jour des sommes appelées mensuellement par le mandataire des bailleurs sous le vocable indemnité d'occupation.

En conséquence, et en l'état des pièces produites plus rien n'est dû par les locataires qui sont à jour des sommes appelées par leurs bailleurs et qui ont donc complètement régularisé leur situation locative depuis de nombreux mois maintenant.

En l'absence de manquement grave persistant aux obligations du preneur, la résiliation du bail aux torts et griefs des locataires ne saurait être dès lors prononcée.

Monsieur [N] [T] et Madame [I] [T] épouse [L] seront déboutés de leur demande tendant au prononcé de la résiliation du bail.

- Sur l'indemnité d'occupation et l'expulsion des locataires

Les demandes en constat de l'acquisition de la clause résolutoire et tendant à la résiliation judiciaire du bail étant rejetées, les demandes consécutives en expulsion, en fixation et en paiement d'indemnité d'occupation ne peuvent qu'être rejetées.

- Sur le montant de l'arriéré locatif

Aux termes de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d'établir l'existence de la créance qu'il invoque et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de l'obligation.

La créance locative des bailleurs sur le locataire est établie par le contrat de bail du 16 avril 2019 et le décompte des sommes dues au 1er juin 2025.

Il ressort du décompte en date du 04 juin 2025 que la dette locative de Monsieur [Y] [R] et Madame [F] [C] est apurée et que seule la somme de 500 euros correspondant à l'échéance de juin 2025 était due, sans retard caractérisé cependant.

Faute d'élément d'actualisation, et dans ces conditions, la demande en paiement de l'arriéré locatif formulée par Monsieur [Y] [R] et Madame [F] [C] sera rejetée

- Sur la décence

En application des dispositions combinées des articles 1719 et 1720 du Code civil, et des articles 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 2 et 3 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, le bailleur est obligé de délivrer au preneur un logement décent, ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation, et doit pendant la durée du bail faire effectuer toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les réparations locatives.

Aux termes des articles 2 et 3 du décret du 30 janvier 2002, le logement doit satisfaire aux conditions suivantes :

Article 2

Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :
1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;
2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;
3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;
4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;
6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;
7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre.

Article 3

Le logement comporte les éléments d'équipement et de confort suivants :
1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut ne pas être fait application de ces dispositions lorsque les conditions climatiques le justifient ;
2. Une installation d'alimentation en eau potable assurant à l'intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisant pour l'utilisation normale de ses locataires ;
3. Des installations d'évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon ;
4. Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d'alimentation en eau chaude et froide et à une installation d'évacuation des eaux usées ;
5. Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l'intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d'une évacuation des eaux usées. L'installation sanitaire d'un logement d'une seule pièce peut être limitée à un w.-c. extérieur au logement à condition que ce w.-c. soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible ;
6. Un réseau électrique permettant l'éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.
Dans les logements situés dans les départements d'outre-mer, les dispositions relatives à l'alimentation en eau chaude prévues aux 4 et 5 ci-dessus ne sont pas applicables.

Selon l'article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient au bailleur de délivrer un logement en bon état de réparation et décent, obligation qui perdure tout au long du bail.

En l'espèce, Monsieur [Y] [R] et Madame [F] [C] se plaignent de l'état d'indécence du logement qui leur a été donné à bail, en raison :

- d'infiltrations d'air, d'eau et de l'état d'humidité du bien ;
- de l'état de l'installation électrique ;
- de la présence d'un étai maintenant le plafond de la cuisine ;
- du manque d'isolation

autant d'éléments effectivement susceptibles de caractériser l'indécence du logement s'ils sont démontrés, sous réserve de leur cause, ampleur et remèdes apportés.

Ils produisent :
- Un procès-verbal de constat établi le 21 mars 2023 par Monsieur [B] [W], huissier de justice,
- Le rapport judiciaire du 16 février 2024 de Monsieur [V] [J],
- Des photographies.

À la lecture de ces pièces il convient d'examiner les griefs allégués, résumés pour l'essentiel par l'expert au regard des critères de décence.

1°) le logement est clos et couvert

L'expert judiciaire a constaté la présence de tuiles cassées et des infiltrations par la toiture. Il indique que cet élément relève de la responsabilité du propriétaire.

2°) la protection contre les infiltrations d'air parasites

L'expert judiciaire a constaté que la porte-fenêtre et les fenêtres n'étaient pas étanches à l'air. L'étanchéité à l'air des ouvertures relève de l'obligation du propriétaire.

3°) la présence de dispositifs de retenue des personnes

L'expert judiciaire constate que les garde-corps à l'étage ne respectent pas les normes. Les bailleurs justifient avoir procédé à la modification de ceux-ci.

4°) les matériaux de construction ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité

L'expert judiciaire constate que les revêtements lambris du plafond de la cuisine s'effondrent et que des étais entravent la cuisine. Les bailleurs ne justifient pas avoir procédé aux travaux nécessaires.

5°) les installations électriques sont conformes aux normes de sécurité

L'expert judiciaire constate l'absence de couvercle sur une boîte électrique.

6°) le logement permet une aération suffisante

L'expert judiciaire constate l'absence de ventilation mécanique.

7°) la présence d'un éclairage naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre dans les pièces principales

L'expert judiciaire constate le défaut d'étanchéité à l'air des ouvertures et d'isolation des vitrages ayant conduit les locataires à poser de la laine minérale sur les fenêtres.

Ainsi, il apparait que plusieurs critères de décence des logements ne sont pas respectés et que cela génère nécessairement un préjudice de jouissance pour les locataires.

Les bailleurs indiquent que cela serait dû au comportement des locataires. Toutefois, plusieurs des critères de décence non respectés sont relatifs au bâti et ne concernent pas des dégradations notamment l'absence de ventilation, le défaut d'étanchéité des ouvertures, la non-conformité des dispositifs de retenue, l'effondrement du lambris au plafond et la présence d'un étai.

De plus, contrairement à ce qu'indiquent les bailleurs, le bien n'était pas en parfait état, l'état des lieux d'entrée indiquant un état bon. De plus, aucune photo ou précision n'est mentionnée permettant de se rendre compte de l'état réel du bien. Au surplus, l'expert indique concernant les fenêtres qu'elles sont dans un mauvais état contrairement à ce qui est mentionné dans l'état des lieux d'entrée.

L'expert judiciaire constate que le logement n'est pas parfaitement salubre et que la chambre n'est plus utilisable depuis les infiltrations.

Ainsi, il y a lieu de retenir un préjudice de jouissance égal à 10% du loyer mensuel, tel que proposé par l'expert, dont le rapport sera entériné, soit, pendant 86 mois, de la date de prise d'effet du bail, retenue par l'expert comme point de départ du préjudice de jouissance, à la date de l'audience, tous les travaux de reprise n'ayant pas encore été exécutés, la somme de 4 128 euros (86 X (480€/10) et de condamner solidairement Monsieur [N] [T] et Madame [I] [T] épouse [L] à verser cette somme à Monsieur [Y] [R] et Madame [F] [C].

- Sur la demande d'exécution des travaux et l'indemnisation du préjudice futur

Monsieur [Y] [R] et Madame [F] [C] demandent l'exécution des travaux de remise en état du bien sous astreinte et l'indemnisation de leur préjudice futur.

Toutefois par voie de note en délibéré du 14 août 2025, Monsieur [N] [T] et Madame [I] [T] épouse [L] ont indiqué que les locataires entendaient quitter les lieux le 31 août 2026.

Ce départ est susceptible d'influer sur ces demandes.

Il y a lieu de surseoir à statuer sur celles-ci et de réouvrir les débats à la prochaine audience du 2 décembre 2026, afin que les parties confirment ou non la libération des lieux au 31 août 2026 et fassent valoir contradictoirement, en cas de libération des lieux, leurs observations sur ces demandes.

III. Sur les demandes accessoires

- Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des circonstances de l'espèce, et au titre des frais irrépétibles exposés à ce jour, il y a lieu de faire droit à la demande formulée par Monsieur [Y] [R] et Madame [F] [C] à hauteur de 1200 euros et de rejeter la demande de Monsieur [N] [T] et Madame [I] [T] épouse [L].

- Sur les dépens

L'article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Monsieur [N] [T] et Madame [I] [T] épouse [L], succombant, seront condamnés aux entiers dépens, comprenant les frais d'expertise, exposés à ce jour.

- Sur l'exécution provisoire

Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire en vertu de l'article 514 du code de procédure civile, rien ne justifie qu'elle soit écartée.

PAR CES MOTIFS