TJ 35288, 31 août 2026, RG 23/01995

JUGEMENT du 31 Août 2026

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N° RG 23/01995 - N° Portalis DBYD-W-B7H-DL6Z

S.A.S. EUROMASTER France prise ne la personne de ses gérants domiciliés en cette qualité audit siège immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° B 392 527 404

C/

S.C. MASTER-MALO 35

Copie exécutoire délivrée
le

à

Copie certifiée conforme délivrée
le

à
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

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TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 2]

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COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE

Monsieur PLOUX Gwénolé, Président siégeant à Juge unique
assisté(e) de : Madame MARAUX Caroline, Greffier

DEBATS à l’audience publique du 16 Mars 2026

Jugement contradictoire mis à disposition le 31 Août 2026, après prorogation de la date de mise à disposition initiallement prévue le 29/06/2026, date indiquée à l’issue des débats;

DEMANDEUR :

S.A.S. EUROMASTER France
immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° B 392 527 404,
dont le siège social est sis [Adresse 1]

Rep/assistant : Maître Dominique DE FREMOND de la SELARL DE FREMOND, avocats au barreau de SAINT-MALO

DEFENDEUR:

S.C. MASTER-MALO 35,
dont le siège social est sis [Adresse 2]

Rep/assistant : Me Lionel HEBERT, avocat au barreau de RENNES

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Exposé du litige
Suivant acte sous seings privés en date du 15 décembre 2008, la SCI FMC a consenti à la Société EUROMASTER France un bail commercial portant sur un local à usage commercial dépendant d’un ensemble immobilier en copropriété, situé [Adresse 3] à SAINT-MALO, à compter du 26 mai 2008.
Le bail ainsi consenti a été renouvelé par avenant du 3 février 2016, pour une durée de 12 années à compter du 1er janvier 2016.
Au titre des charges, le bail prévoyait que le preneur « supportera les charges privatives directement afférentes à l’exploitation de son commerce (eau, électricité, téléphone, gaz) et les charges dans le cadre du règlement de copropriété (voirie, espaces verts, au prorata des 1.000èmes) ».
Par lettre recommandées avec avis de réception en date du 3 février 2022, la société EUROMASTER France a été informée de la vente du bien loué par la société SCI FMC au profit de la société MASTER-MALO 35 aux termes d’un acte signé le même jour.
En février 2023, le nouveau bailleur a fait parvenir à la société EUROMASTER France une facture au titre de la régularisation des charges au titre de l’exercice 2022, pour la somme de 11.820,86 euros HT.
La société EUROMASTER France a informé son nouveau bailleur du caractère inhabituellement élevé de cette régularisation par rapport à celles pratiquées antérieurement.
Le représentant de la bailleresse a admis avoir calculé les charges sans application du prorata au titre des tantièmes (2165/10 000) ; elle a adressé à la société EUROMASTER France une facture rectificative d’un montant de 3.417,93 euros.
Suivant courriel en date du 7 mars 2023, la société EUROMASTER France a de nouveau fait savoir à la société bailleresse qu’il subsistait des erreurs dans le montant des charges compte-tenu de ce que celle-ci répercutait plusieurs postes non visés au bail tels que l’assurance multirisques, les honoraires du syndic ou les frais postaux.
En réponse, le mandataire de la société bailleresse a fait savoir au preneur que seul le bail faisait foi pour le calcul des charges, lequel indiquait qu’il était redevable des charges de copropriété.
Suivant acte en date du 25 octobre 2023, la SCI MASTER-MALO 35 a fait délivrer un commandement de payer à la SAS EUROMASTER France visant la clause résolutoire.
Par acte de commissaire de justice en date du 23 novembre 2023, la SAS EUROMASTER France a fait assigner la SCI MASTER-MALO 35 devant le Tribunal Judiciaire de SAINT-MALO aux fins de former opposition au commandement de payer.
Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 20 mai 2025, la société EUROMASTER France a demandé au tribunal de :
- juger qu’en vertu des dispositions du bail, seules les charges relatives à la voirie et aux espaces verts communs sont récupérables sur le locataire par le bailleur en proportion des tantièmes de copropriété ;
- déclarer le commandement de payer visant la clause résolutoire du 25 octobre 2023 privé d’effet ;
- débouter la société MASTER MALO 35 de ses demandes ;
- condamner la société MASTER MALO 35 à payer à la Société EUROMASTER France la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ;
- condamner encore la société MASTER MALO 35 aux entiers dépens dont distraction au profit de Maitre NOUVEL, avocat postulant près le TJ de [Localité 2] sur son affirmation de droit.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par RPVA le 5 février 2025, la SCI MASTER MALO 35 a demandé au tribunal de :
- débouter la société EUROMASTER France de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
− condamner la société EUROMASTER France à payer à la société MASTER-MALO 35 la somme de 440,83 euros TTC au titre de la régularisation des charges de l’année 2022 ainsi qu’aux entiers dépens.
En application des articles 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour l’exposé complet des demandes et observations des parties, aux dernières conclusions qu’elles ont déposées et signifiées qui reprennent les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures, et qui, à défaut sont réputées être abandonnés, le tribunal ne statuant que sur les dernières conclusions déposées.
La clôture de la procédure a été prononcée le 24 octobre 2025, et l'affaire renvoyée pour être plaidée à l’audience du 16 mars 2026, date à laquelle elle a été mise en délibéré pour prononcée par mise à disposition au greffe le 29 juin 2026, prorogé au 31 août 2026..

MOTIFS

I- Sur l’opposition à commandement de payer visant la clause résolutoire
Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.
L'article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. Selon l'article 1225 du même code, la clause résolutoire précise les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.
En vertu de l'article L.145-41 du code de commerce, qui est d'ordre public, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1345 du code civil du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
Aux termes de ses écritures, la société MASTER-MALO 35 renonce purement et simplement à se prévaloir du commandement de payer en date du 25 octobre 2023.
Elle admet que la clause permet de facturer à la concluante les seules charges de copropriété relatives à la voirie et aux espaces verts.
Dès lors, les sommes réclamées dans le commandement n'étant pas dues, il convient de le déclarer infondé.
Il sera rappelé au dispositif que selon les dispositions du bail, seules les charges relatives à la voirie et aux espaces verts communs sont récupérables sur le locataire par le bailleur en proportion des tantièmes de copropriété,

II. Sur la demande reconventionnelle de la SCI MASTER-MALO 35
La SCI MASTER-MALO 35 sollicite la condamnation de la société EUROMASTER France à payer à la société MASTER-MALO 35 la somme de 440,83 euros TTC au titre de la régularisation des charges de l’année 2022 ainsi qu’aux entiers dépens.
Il est justifié par la société EUROMASTER France du paiement de la somme de 440,83 euros par virement requis le 24 février 2025.
En conséquence, la SCI MASTER-MALO 35 sera déboutée de sa demande reconventionnelle.

- Sur les autres demandes
Aux termes de l'article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
La SCI MASTER-MALO, partie succombant, sera condamnée. aux entiers dépens.
Aux termes de l'article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.
La SCI MASTER-MALO, partie succombant, sera condamnée à régler à la SAS EUROMASTER France la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS Le tribunal statuant publiquement par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe, DIT que le commandement de payer délivré le 25 octobre 2023 par la SCI MASTER-MALO 35 à la SAS EUROMASTER France est infondé, RAPPELLE que selon les dispositions du bail signé le 15 décembre 2008 par la SAS EURMASTER France et renouvelé dans les mêmes termes à compter du 1er janvier 2016, seules les charges relatives à la voirie et aux espaces verts communs sont récupérables sur le locataire par le bailleur en proportion des tantièmes de copropriété, DEBOUTE la SCI MASTER-MALO 35 de sa demande de condamnation de la SAS EUROMASTER France au paiement de la somme de 440,83 euros, CONDAMNE la SCI MASTER-MALO à régler à la SAS EUROMASTER France la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, CONDAMNE la SCI MASTER-MALO aux entiers dépens,