TJ 49007, 27 août 2026, RG 25/02105

TRIBUNAL JUDICIAIRE
d’[Localité 1]
(Site Coubertin)

N° RG 25/02105 - N° Portalis DBY2-W-B7J-IFXE

JUGEMENT du
27 Août 2026

Minute n° 26/00838

Société PODELIHA

C/

[L] [C]

Le

Copie conforme
+ copie exécutoire

Me Pierre LAUGERY

Copie conforme

Mme [L] [C]

Préfecture du Maine et [Localité 2]

Copie dossier

JUGEMENT

---

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d'ANGERS, le 27 Août 2026,

après débats à l'audience du 04 Juin 2026, présidée par Lorraine MEZEL, Vice-Présidente - Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Justine VANDENBULCKE, Greffier,

conformément à l'information préalablement donnée à l'issue des débats, en application des dispositions de l'article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile,

et signé par Lorraine MEZEL, Président, et Laurence GONTIER, greffier présent lors de la mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.A. D’HLM PODELIHA
immatriculée au RCS d’[Localité 1] sous le n° 057 201 139
dont le siège social est sis [Adresse 1],
[Localité 3],
agissant poursuites et diligences de son Président du Conseil d’Administration, domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Pierre LAUGERY (SELARL LEXCAP), avocat au barreau d’ANGERS,

ET :

DÉFENDERESSE

Madame [L] [C]
née le 31 Décembre 1977 à [Localité 4]
demeurant [Adresse 2]
[Localité 5]

comparante en personne, assistée de Maître Elsa AUDIDIER FICHELSON, avocat au barreau d’ANGERS,

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 17 décembre 2018, la SA Podeliha a donné à bail à usage d’habitation à Mme [L] [C] un logement situé au [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel principal de 449,50 € outre 25,31 € au titre de la location du garage, charges en sus.

Le 6 août 2024, la SA Podeliha a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 14 novembre 2025, la SA Podeliha a fait assigner Mme [L] [C] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 1] aux fins d'obtenir la résiliation du bail et l'expulsion de la locataire ainsi que la condamnation de cette dernière au paiement de diverses sommes.

L'affaire a été appelée à l'audience du 8 janvier 2026. Après plusieurs renvois à la demande de la défenderesse, l'affaire a été retenue à l'audience du 4 juin 2026.

A cette date, la SA Podeliha, représentée par son conseil, qui s'en réfère oralement à ses conclusions n°1 communiquées le 3 juin 2026, demande au juge des contentieux de la protection de :
- la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes ;

- débouter Mme [L] [C] de l'intégralité de ses demandes ;

- constater la résiliation du bail litigieux intervenue de plein droit le 7 octobre 2024 ; subsidiairement prononcer sa résiliation ;

- ordonner l'expulsion de Mme [L] [C] ainsi que celle de tous occupants de son chef dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, et ce en tant que de besoin avec le concours de la force publique, ;

- fixer l'indemnité d'occupation mensuelle due depuis la date de résiliation du bail jusqu’à la libération définitive des lieux à une somme équivalente au montant du loyer et des charges mensuels qui seraient dus en vertu du contrat s'il avait été poursuivi ;

- condamner Mme [L] [C] à lui payer :

1. la somme de 38.297,36 € à titre d'arriérés de loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 28 mai 2026, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l'assignation,

2. l'indemnité d'occupation mensuelle précédemment fixée pour la période postérieure et ce jusqu'à libération définitive des lieux,

3. la somme de 600€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

4. les entiers dépens ;

- rappeler que l'exécution provisoire est de droit.

Elle soutient que le commandement de payer visant la clause résolutoire n'ayant pas été suivi d'effet dans le délai imparti, la clause résolutoire emportant de facto la résiliation du bail lui est acquise. Elle fait valoir subsidiairement que le défaut de paiement des loyers justifie le prononcé de la résiliation du bail. Elle justifie sa demande en paiement d'une indemnité d'occupation par le préjudice résultant de la perte de loyer et de la non remise à disposition des locaux.

En réplique aux prétentions adverses, elle fait valoir que l'application d'un surloyer en 2024 et 2025 est parfaitement justifié dès lors que ce n'est que le 2 juin 2026 que la défenderesse a procédé au dépôt des pièces nécessaires pour le surloyer malgré les multiples demandes antérieures qui lui ont été adressées ; qu'elle ne s'est notamment jamais déplacée aux rendez-vous proposés ; qu'à ce jour, l'examen des pièces déposées n'est pas encore intervenu.

Elle souligne que même à supposer qu'une régularisation au titre des surloyers soit appliquée, Mme [L] [C] resterait redevable à son égard d'une somme de 17.387,55 € au titre des loyers et charges impayés.

Elle en déduit qu'au vu de l'importance du montant de l'arriéré locatif, la défenderesse doit être déboutée de ses demandes de délais.

Elle ajoute que la défenderesse ne démontre pas l'avoir saisie d'une demande de résiliation du garage ; qu'en tout état de cause, aucun loyer n'est facturé au titre de la location du garage.

Elle conteste la reprise du versement intégral du loyer avant l'audience.

Mme [L] [C] assistée de son conseil qui s'en réfère oralement à ses conclusions visées le 3 juin 2026, demande de :

A titre principal,

- constater sa qualité de débitrice de bonne foi et lui donner acte de ce qu'elle reconnaît l'existence de la dette locative, dont le montant est à parfaire dans l'attente du décompte actualisé de la bailleresse ;

-suspendre les effets de la clause résolutoire ;

- lui accorder des délais de paiement à hauteur de 50 € par mois en sus du loyer et des charges courantes ;

A titre subsidiaire,

- lui accorder un délai d'un an pour se reloger à compter de la décision à intervenir ;

En tout état de cause,

- débouter la société Podeliha de toutes ses demandes plus amples et contraires ;

- écarter l'exécution provisoire et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner la société Podeliha aux entiers dépens.

Elle conteste l'application du surloyer. Elle explique ne pas avoir été mesure de se déplacer aux rendez-vous fixés par le bailleur en raison de ses problèmes de santé ; que toutefois, elle a depuis lors remis l'ensemble des pièces nécessaires permettant de supprimer le surloyer. Elle ajoute avoir dès le 18 juillet 2019 sollicité la résiliation du garage et continuer à effectuer chaque mois des versements au titre de son loyer.

Elle considère en conséquence remplir la condition de reprise du versement intégral du loyer prévue par la loi et pouvoir prétendre à l'octroi de délais de paiement sollicités.

Elle ajoute qu'il appartient au bailleur de produire un décompte actualisé et rectifié après suppression du surloyer ainsi que du loyer facturé au titre du garage mais également des paiements par elle effectués.

Elle indique justifier de sa situation financière, précisant être actuellement en congé maladie longue durée. De même, elle rappelle être célibataire et mère d'une enfant en charge et rencontrer des problèmes de santé ayant un impact sur son autonomie.

A l'issue des débats, le juge a autorisé la défenderesse a communiquer en cours de délibéré et sous un délai de quinze jours la preuve du dernier paiement qu'elle déclare avoir effectué. Le bailleur a pour sa part été invité à produire avant le 30 juin 2026 un nouveau décompte actualisé.

Aucun diagnostic social et financier n'a été établi, la défenderesse n'ayant pas donné suite aux propositions de rendez-vous du travailleur social.

L'affaire a été mise en délibéré au 27 août 2026.

Par note en délibéré transmise le 4 juin 2026 après clôture des débats, Mme [L] [C] indique justifier du dernier virement par elle effectué.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale en paiement

Il résulte de l'article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 et du contrat de bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, outre le contrat de bail signé, la SA Podeliha produit un décompte démontrant que Mme [L] [C] reste devoir la somme de 38.297,36 € à la date du 4 juin 2026.

Si Mme [L] [C] soutient qu'il convient de déduire de cette somme les loyers facturés au titre de la location du garage, elle ne démontre pas avoir valablement saisi le bailleur d'une demande de résiliation du garage. Elle ne justifie pas en effet de la réception par la société Podeliha de son courrier daté du 18 juillet 2019 et correspondant à sa pièce n°2, de sorte qu'elle ne justifie pas d'une résiliation intervenue en bonne et due forme. En tout état de cause, ainsi que le relève la société Podeliha, il ressort des avis d'échéance de septembre 2025 et mai 2026 communiqués par le bailleur qu'aucune somme n'est facturée au titre de la location du garage.

Dans ces conditions, il ne sera pas fait droit à la demande - au demeurant non chiffrée - de la défenderesse de supprimer de la somme réclamée les sommes prétendument facturées au titre de la location du garage.

En revanche, il est exact et non contesté que des suppléments de loyer de solidarité ont été régulièrement facturés. Il doit toutefois être relevé que mis à part les suppléments de loyer de solidarité facturés en 2025 et 2026, ceux provisoirement appelés lors des années antérieures ont été systématiquement annulés. Il en va notamment ainsi des suppléments de loyer de solidarité facturés au cours des années 2023 et 2024 et qui ont donné lieu à des régularisations au mois de septembre 2024.

Seule l'application des surloyers en 2025 et 2026 est donc susceptible d'être discutée.

S'agissant des suppléments de loyer de solidarité facturés mensuellement en 2025, la partie demanderesse justifie du respect des dispositions de l’article L.441-9 du Code de la construction et de l’habitation et partant du bien-fondé des sommes réclamées à ce titre en produisant aux débats le courrier de mise en demeure relative à l'enquête SLS 2025 ainsi que le procès-verbal de constat du 26 novembre 2024 dressé par Maître [Z] [E], commissaire de justice permettant d'attester de l'envoi de cette mise en demeure à Mme [L] [C] (listing joint).

Or, Mme [L] [C] ne démontre pas avoir transmis dans les délais impartis les avis et renseignements sollicités. Elle admet d'ailleurs elle-même à l'audience avoir tardé à transmettre les documents nécessaires l'expliquant ce retard par ses problèmes de santé.

Dès lors, la société Podeliha a pu valablement procéder à la liquidation du supplément de loyer de solidarité dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article L.441-9 du code de la construction et de l'habitation.

Il est constant que la défenderesse a finalement remis les documents et informations nécessaires au bailleur le 2 juin 2026 soit deux jours avant l'audience, de sorte que ce dernier n'a pas été mis en mesure de procéder aux vérifications nécessaires. Si elle communique également à l'occasion de la présente instance son avis d'impôt 2025 sur les revenus 2024, elle ne verse pas aux débats son avis d'impôt 2024 sur les revenus 2023 et ne permet pas en conséquence à la juridiction d'assurer du non-dépassement du plafond de ressources réglementaires et partant de démontrer qu'elle ne serait pas redevable du surloyer 2025.

Dans ces conditions, il convient de juger que les suppléments de loyer de solidarité régulièrement appelés en 2025 par le bailleur sont bien dus au jour de l'audience. Il n'y a donc pas lieu de les écarter de la somme réclamée.

En revanche, s'agissant des surloyers provisoirement facturés depuis janvier 2026, la société Podeliha verse aux débats une copie d'une mise en demeure datée du 11 décembre 2025 relative à l'enquête SLS 2026" sans produire aucun élément permettant de justifier de son envoi à Mme [L] [C].

Faute de justifier de cet envoi, le bailleur n’est pas fondé à réclamer le paiement des suppléments de loyer de solidarité au titre de l'année 2026

Il convient donc de déduire de la somme réclamée par le bailleur les suppléments de loyer solidarité mensuellement facturés de janvier 2026 à mai 2025 pour un montant total de 6.184,85 € (5 x 1.236,97 €).

Si Mme [L] [C] affirme enfin qu'il convient de déduire de la somme réclamée l'ensemble des paiements par elle effectués, elle ne justifie pas, à l'exception du virement de 600 € effectué le 3 juin 2026 et qui n'apparaît pas par définition sur le décompte du bailleur arrêté au 28 mai 2026, de l'existence d'autres règlements qui n'auraient pas été pris en compte par le bailleur.

Elle sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 31.512,51 € (38.297,36 € - 6.184,85 € - 600 €), augmentée des intérêts au taux légal sur la somme de 23.768,97 € à compter de l'assignation (14 novembre 2025) et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur la demande en constatation de la résiliation du bail

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Maine-et-[Localité 2] par la voie électronique le 17 novembre 2025, plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA Podeliha justifie avoir signalé la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par lettre recommandée réceptionnée le 8 avril 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 14 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est donc recevable.

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoyait que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Ce même article dispose désormais que ""tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux".

La loi du 27 juillet 2023 ne comprenant pas de disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, il en résulte que son article 10 en ce qu'il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction.

En l'espèce, le bail conclu le 17 décembre 2018 contient une clause résolutoire (article 6-7 La Résiliation) prévoyant "qu'en cas de non paiement à leur échéance du loyer, du dépôt de garantie, ou des charges dûment justifiées (...) et après un commandement de payer resté infructueux pendant deux mois (...) le présent contrat de location sera résilié de plein droit et l'expulsion du locataire et de quiconque sera poursuivie (...)."

Le commandement de payer signifié le 6 août 2024 vise cette clause résolutoire et fixe un délai de deux mois au locataire pour apurer sa dette sous peine de résiliation du bail.

Or, il est établi, au vu des pièces et des débats, que même à tenir compte des régularisations opérées les 27 août et 20 septembre 2024 en faveur de la locataire en sus des virements effectués par la locataire, le commandement de payer signifié le 6 août 2024, pour la somme en principal de 27.597,26 € est demeuré pour partie infructueux pendant plus de deux mois.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 7 octobre 2024.

Sur les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative.

L'article 24 VII ajoute que "lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (...) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l'espèce, Mme [L] [C] a justifié en cours de délibéré sur autorisation préalable du juge d'un virement de 600 € effectué le 3 juin 2026, soit la veille de l'audience. Ce règlement vient s'ajouter à celui déjà effectué le 27 mai 2026 pour un montant de 50 €. Si la défenderesse justifie avoir ainsi réglé la somme totale de 650 €, ces paiements ne couvrent pas la totalité de l'échéance de mai 2026 qui s'élève quant à elle à la somme de 677,02 € (après déduction du surloyer non justifié).

S'agissant des échéances précédentes, Mme [L] [C] n'avait effectué là encore que des paiements partiels puisqu'elle n'a réglé sur l'échéance d'avril 2026 qu'une somme de 100 € et sur l'échéance précédente qu'une somme totale de 150 €.

Mme [L] [C] ne peut donc être considérée comme ayant repris le paiement intégral de son loyer avant l'audience.

En tout état de cause, sa situation financière ne lui permet manifestement pas de régler sa dette, y compris dans le délai maximal de 36 mois prévu par la loi puisque selon les propres éléments qu'elle fournit elle est passée à mi-traitement et perçoit désormais un salaire de 1.144 €/mois, outre 692 € de prestations versées par la CAF pour elle et son enfant mineur.

Il en résulte qu'aucun délai de paiement ni aucune suspension des effets de la clause résolutoire ne peuvent lui être accordés faute de remplir les conditions prévues par la loi pour en bénéficier.

La clause résolutoire doit par conséquent produire ses pleins effets. Du fait de la résiliation du bail, Mme [L] [C] est occupante sans droit ni titre des lieux occupés.

Son expulsion sera donc ordonnée selon les modalités prévues au dispositif du présent jugement.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

La demande en paiement présentée par le bailleur tendant à obtenir le versement d'une indemnité mensuelle d’occupation sera enfin accueillie comme justifiée. Compte tenu de la condamnation en paiement déjà prononcée, Mme [C] sera condamnée au paiement de l'indemnité mensuelle d'occupation à compter du 1er juin 2026 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tels qu'ils auraient été dus si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur la demande de délais supplémentaires pour quitter les lieux

L'article L. 412-3 du code des procédures civiles d'exécution prévoit que "le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.
Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.
(...)".

L'article L.412-4 du même code précise que "la durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés."

En l'espèce, si Mme [L] [C] démontre rencontrer des problèmes de santé et avoir notamment déposé un dossier auprès de la MDA le 3 juillet 2025, il convient de relever, outre le fait qu'elle ne justifie pas des suites données à cette demande, qu'elle ne démontre pas pour autant que son relogement ne pourrait pas avoir lieu dans des conditions normales.

Elle ne justifie d'ailleurs d'aucune démarche effectuée en vue d'un relogement.

Le montant de la dette locative est très important et risque encore d'augmenter, Mme [L] [C] n'apparaissant pas actuellement en capacité financière de régler l'intégralité de son loyer en sus de ses autres charges.

Mme [L] [C] sera en conséquence déboutée de sa demande de délais supplémentaires pour quitter les lieux.

Sur les mesures accessoires

Mme [L] [C], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 6 août 2024.

Il n'est pas inéquitable de laisser à la société Podeliha la charge de ses propres frais irrépétibles. Sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire. Il n'a été fait état d'aucun élément justifiant de l'écarter alors que celle-ci est nécessaire pour assurer l'effectivité de la décision.

PAR CES MOTIFS :