TJ 49007, 27 août 2026, RG 26/00520

TRIBUNAL JUDICIAIRE
d’[Localité 1]
(Site Coubertin)

N° RG 26/00520

N° Portalis DBY2-W-B7K-IKLP

JUGEMENT du
27 Août 2026

Minute n° 25/00849

S.A. [P]

C/

[D] [F] [H] [R] [Z]

Le

Copie conforme
+ copie exécutoire

Me Arnaud BARBÉ

Copie conforme

Préfecture du Maine et [Localité 2]
Mme [D] [F] [H]
et M.[R] [Z]

Copie dossier

JUGEMENT

---

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d'ANGERS, le 27 Août 2026,

après débats à l'audience du 04 Juin 2026, présidée par Lorraine MEZEL, Vice-Présidente - Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Justine VANDENBULCKE, Greffier,

conformément à l'information préalablement donnée à l'issue des débats, en application des dispositions de l'article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile,

et signé par Lorraine MEZEL, Président, et Laurence GONTIER, greffier présent lors de la mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.A. D’HLM [P]
immatriculée au RCS d’[Localité 1] sous le n° 057 201 139
dont le siège social est sis [Adresse 1],
[Localité 3],
agissant poursuites et diligences de son Président du Conseil d’Administration, domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Arnaud BARBÉ (SCP PROXIM AVOCATS), avocat au barreau D’ANGERS,

ET :

DÉFENDEURS

Madame [D] [F] [H]
née le 28 Mai 1978 à [Localité 4]

non comparante, ni représentée,

Monsieur [R] [Z]
né le 18 Février 1974 à [Localité 4]

comparant en personne;

demeurant ensemble [Adresse 2]
[Localité 5]

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 20 octobre 2021, la SA d'HLM [P] a donné à bail à usage d’habitation à Mme [D] [F] [H] et M. [R] [Z] un logement situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel principal de 537,23 €, augmenté de 22,70 € au titre de la location des annexes, de 25,87 € au titre de la location du garage et de 150,35 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA d'HLM [P] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 29 avril 2025.

Par exploit de commissaire de justice en date du 24 mars 2026, la SA d'HLM [P] a fait assigner Mme [D] [F] [H] et M. [R] [Z] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 1] aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

- constater la résiliation du bail litigieux intervenue de plein droit le 30 juin 2025 ; subsidiairement prononcer sa résiliation ;

- ordonner l'expulsion de Mme [D] [F] [H] et M. [R] [Z] ainsi que celle de tous occupants de leur chef dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, et ce en tant que de besoin avec le concours de la force publique ;

- fixer l'indemnité d'occupation mensuelle due depuis la date de résiliation du bail jusqu’à la libération définitive des lieux à une somme équivalente au montant du loyer et des charges mensuels qui seraient dus en vertu du contrat s'il avait été poursuivi ;

- condamner solidairement Mme [D] [F] [H] et M. [R] [Z] à lui payer :

1. la somme de 4.250,66 € à titre d'arriérés de loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 10 mars 2026, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l'assignation,

2. l'indemnité d'occupation mensuelle précédemment fixée et ce jusqu'à libération définitive des lieux,

3. la somme de 600 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 4 juin 2026.

A cette date, la SA d'HLM [P] - représentée par son conseil - réitère oralement ses demandes initiales dans les termes de son exploit introductif d'instance, sauf à actualiser sa demande en paiement au titre de l'arriéré locatif à la somme de 1.749,02 €.

Elle soutient que le commandement de payer visant la clause résolutoire n'ayant pas été suivi d'effet dans le délai imparti, la clause résolutoire emportant de facto la résiliation du bail lui est acquise. Elle fait valoir subsidiairement que le défaut de paiement des loyers justifie le prononcé de la résiliation du bail. Elle justifie sa demande en paiement d'une indemnité d'occupation par le préjudice résultant de la perte de loyer et de la non remise à disposition des locaux.

Elle déclare produire l’ensemble des pièces justificatives relatives au supplément de loyer de solidarité appliqué.

Elle accepte la demande de délais de paiement suspensifs présentée par le défendeur.

[R] [Z] comparaît en personne. Il reconnaît le montant de la dette locative, sous réserve de la prise en compte d’un règlement supplémentaire de 800 €. Il sollicite l'octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, proposant de régler la dette en une seule fois.

Il indique avoir repris un emploi salarié mais être en arrêt de travail depuis un an en raison de problèmes de santé. Il déclare qu’il perçoit des indemnités journalières, à hauteur de 477 € versées deux fois par mois. Il ajoute que sa compagne travaille et a un salaire de 1.200 € ; qu’elle est également en arrêt ; qu’ils vivent dans le logement avec deux enfants.

Il se plaint du mauvais état du logement, faisant état de problèmes de moisissures et d’humidité dans le logement. Il déclare que l’[Localité 6] est intervenue et a constaté un défaut de ventilation du fait d’un mauvais fonctionnement de la VMC.

Il ne comprend pas le surloyer qui lui est appliqué, affirmant avoir remis l’ensemble des documents requis à la fin de l’année 2025 directement en agence.

Mme [D] [F] [H] convoquée par assignation signifiée le 24 mars 2026 par acte remis en personne, n’est ni présente ni valablement représentée.

Aucun diagnostic social et financier n'a été transmis à la juridiction.

L'affaire a été mise en délibéré au 27 août 2026 par mise à disposition au greffe, les parties présentes étant informées.

MOTIFS DE LA DECISION

Mme [D] [F] [H] n’étant ni présente ni représentée à l’audience, le jugement sera qualifié de réputé contradictoire.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Maine-et-[Localité 2] par la voie électronique le 26 mars 2026, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur.

Par ailleurs, la SA d'HLM [P] justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par courrier recommandé envoyé le 17 avril 2025 et réceptionné le 23 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 mars 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoyait que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Ce même article dispose désormais que ""tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux".

La loi du 27 juillet 2023 ne comprenant pas de disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, il en résulte que son article 10 en ce qu'il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction.

En l'espèce, le bail conclu le 20 octobre 2021 contient une clause résolutoire (article 6-7 - La Résiliation) prévoyant "après un commandement de payer resté infructueux pendant deux mois (...) le présent contrat de location sera résilié de plein droit (...)." Le commandement de payer signifié le 29 avril 2025 vise cette clause résolutoire et fixe un délai de deux mois aux locataires pour apurer leur dette.

Or, il est établi, au vu des pièces et des débats, que le commandement de payer signifié le 29 avril 2025, pour la somme en principal de 3.623,68 € est demeuré au moins pour partie infructueux pendant plus de deux mois.

Les éléments exposés à l’audience par le défendeur s’agissant de l’état du logement ne sont pas justifiés et ne sont pas de nature à faire obstacle au jeu de la clause résolutoire.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 30 juin 2025.

Sur l'arriéré locatif

Il résulte de l'article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 et du contrat de bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Le contrat de bail comporte par ailleurs une clause prévoyant expressément que les locataires sont tenus solidairement aux obligations du contrat de bail ainsi que celles résultant de ses reconductions successives (article 3 des conditions générales paraphées par les locataires).

En l'espèce, outre le contrat de bail signé par les parties, la SA d'HLM [P] produit un décompte mentionnant une somme restant à lui devoir de 1.749,02€ à la date du 28 mai 2026.

Si cette somme intègre des surloyers (suppléments de loyers de solidarité, SLS) facturés depuis le mois de janvier 2026 (à hauteur de 101,14 € chacun), la partie demanderesse justifie du respect des dispositions de l’article L.441-9 du Code de la construction et de l’habitation et partant du bien-fondé des sommes réclamées à ce titre en produisant aux débats le procès-verbal de constat dressé le 28 novembre 2025 par Maître [X] [S], commissaire de justice à [Localité 7] permettant d'attester de l'envoi de la mise en demeure "enquête SLS 2026" à Mme [D] [F] [H] et M. [R] [Z] (listing joint) ainsi que les avis d’imposition 2024 communiqués par les locataires et le courrier d’information adressé les 21 et 29 janvier 2026.

Il ressort de l’examen de ces éléments en cours de délibéré que les locataires ont bien transmis à leur bailleur - ainsi que M. [Z] l’a affirmé à l’audience - les pièces sollicités permettant de justifier de leur situation financière et notamment leur avis d’imposition 2025 sur leurs revenus 2024 ; que toutefois, il a été constaté que le revenu fiscal de référence du foyer dépassait le plafond de ressources réglementaires de 37.584 €, raison pour laquelle un supplémentaire de loyer de solidarité de 101,14 € leur était appliqué.

Les modalités de calcul figurent dans le courrier adressé par le bailleur le 29 janvier 2026 et M. [R] [Z] ne fournit à l’audience aucun élément de nature à le remettre en cause. Il ne fait pas non plus état d’élément qui justifierait d’écarter l’application de ce surloyer.

Dans ces conditions, il convient de considérer que le supplément de loyer de solidarité appliqué depuis janvier 2026 est bien dû.

En revanche, M. [R] [Z] justifie à l’audience, par le biais de l’application [P] présente sur son téléphone portable, avoir effectué postérieurement au décompte fourni par le bailleur un règlement supplémentaire ayant eu pour effet de ramener le montant de la dette à 949,02 €,

Il convient de tenir compte de cette actualisation à la baisse de la dette.

Mme [D] [F] [H] et M. [R] [Z] seront donc solidairement condamnés au paiement de cette somme de 949,02 €, avec les intérêts au taux légal cette somme à compter de l'assignation (24 mars 2026) conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

Sur les délais de paiement suspensifs

L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative."

L'article 24 VII ajoute que "lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (...) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l'espèce, Mme [D] [F] [H] et M. [R] [Z] ont le paiement intégral de leur loyer avant l'audience. Ils ont en outre effectué des règlements supplémentaires ayant permis de diminuer de façon très significative le montant de leur dette, celle-ci ne s’élevant plus au jour de l’audience qu’à une somme légèrement supérieure au montant de leur dernière échéance courante.

M. [R] [Z] sollicite à l’audience la possibilité de s’acquitter de leur dette en une seule fois. Au regard des derniers paiements intervenus, il convient de retenir cette proposition d’apurement comme sérieuse, qui est d’ailleurs également acceptée par le bailleur à l’audience.

Des délais de paiement seront donc accordés sous la forme d’un report de paiement et selon les modalités précisées au dispositif du présent jugement. Les délais de paiement octroyés seront étendus d’office à Mme [D] [F] [H] co-titulaire du bailleur.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la cause résolutoire seront suspendus et la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si Mme [D] [F] [H] et M. [R] [Z] s'acquittent, dans les délais et selon les modalités de paiement prévus, de l'intégralité de la dette.

En revanche, en cas de non paiement d’une échéance et quinze jours après une ultime mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception, l’intégralité de la dette locative restée impayée redeviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra sa pleine efficacité. Il pourra par ailleurs dans une telle hypothèse être procédé à l'expulsion de Mme [D] [F] [H] et M. [R] [Z] ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, dans les conditions précisées au dispositif.

Le bailleur sera alors également en droit d'exiger dans ce cas le versement d'une indemnité d’occupation fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, ceci à compter de la date d'effet de la clause résolutoire jusqu'à libération définitive des lieux.

Sur les demandes accessoires

Mme [D] [F] [H] et M. [R] [Z], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 29 avril 2025, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA d'HLM [P], Mme [D] [F] [H] et M. [R] [Z] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 150€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS :