TJ 62765, 27 août 2026, RG 23/01579

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

R.G N° N° RG 23/01579 - N° Portalis DBZ4-W-B7H-B2NO

N° de Minute : 26/00213

JUGEMENT

DU : 27 Août 2026

[J] [F]

C/

[K] [Q]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 27 Août 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDERESSE

Mme [J] [F]
née le 05 Mars 1975 à [Localité 3],
demeurant [Adresse 2]

Représentée par Me Françoise CAMBRAI, avocat au barreau de SAINT-OMER

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C62765-2023-02495 du 21/12/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 1])

ET :

DÉFENDEUR

M. [K] [Q],
demeurant [Adresse 3]

Comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 07 Mai 2026

Cathy BUNS, Vice-Présidente, chargée des Contentieux de la Protection, assistée de Annick FRANCHOIS, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au greffe le 27 Août 2026, date indiquée à l'issue des débats par Cathy BUNS, Vice-Présidente, chargée des Contentieux de la Protection, assistée de Annick FRANCHOIS, Greffier

Selon acte sous seing privé en date du 1er juin 2020, Madame [J] [F] a pris à bail auprès de Monsieur [K] [Q] une maison à usage d'habitation située [Adresse 4] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel de 570 euros.

Le 12 décembre 2022, Madame [J] [F] va effectuer une déclaration de sinistre pour un dégât des eaux.

Par lettre recommandée envoyée le 3 janvier 2023, Madame [J] [F] a mis en demeure Monsieur [K] [Q] d'avoir à effectuer les travaux nécessaires afin que le logement réponde aux caractéristiques d'un logement décent, après lui avoir rappelé lui avoir déjà signalé dès le mois de juillet 2022, rencontrer des problèmes de moisissures, des fissures au niveau du plafond entre une chambre et le salon, une fuite de la baignoire ainsi que des trous d'air dans le plancher de l'une des chambres.

Le 4 octobre 2023, le conciliateur de justice, saisi par Madame [F], a dressé un constat de carence.

Par acte de commissaire de justice signifié le 15 décembre 2023, Madame [J] [F] a fait assigner Monsieur [K] [Q] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Omer afin d'obtenir l'exécution de travaux dans le logement, sa condamnation à lui payer des dommages et intérêts en réparations des préjudices subis et, à titre subsidiaire l'organisation d'une expertise judiciaire.

Après un renvoi à la demande de l'une au moins des parties, l'affaire a été évoquée au fond à l'audience du 8 février 2024.

Madame [J] [F], représentée, maintient les demandes contenues dans l'acte introductif.

Monsieur [K] [Q] comparaît en personne. Il conteste les demandes de Madame [J] [F] et attribue les désordres dénoncés par la demanderesse au nombre de personnes occupant le logement, six personnes dormant selon lui dans une des chambres. Il ajoute avoir réparé la baignoire.

Par jugement avant dire droit en date du 11 avril 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Omer a ordonné une mesure d'expertise judiciaire.

L'expert judiciaire a rendu son rapport définitif le 23 avril 2025.

Après quatre renvois, l'affaire a de nouveau été évoquée à l'audience du 2 octobre 2025.

Se référant aux demandes contenues dans l'acte introductif et complétées à l'audience, Madame [J] [F], représentée, demande :
la condamnation de Monsieur [K] [Q] à effectuer les travaux nécessaires pour remédier aux difficultés d'indécence et les travaux de réhabilitation nécessaires pour louer un logement décent, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,
sa condamnation à lui payer la somme de 1 995 euros au titre du trouble de jouissance subi, somme à parfaire au jour du jugement,
sa condamnation à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de son préjudice moral ainsi que la somme de 499,98 euros au titre de son préjudice matériel,
sa condamnation à lui payer la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.

Monsieur [K] [Q] comparaît en personne. Il conteste les demandes, indiquant avoir installé une VMC et avoir réparé la baignoire en mettant de la résine, ce qui a mis fin aux fuites, et avoir dédommagé Madame [F] pour la dégradation de l'armoire en lui faisant un chèque de 894 euros.
Il fait encore valoir que le rapport de la CAPSO du 30 juin 2023 ne relevait pas de désordres. Il estime que la ventilation naturelle grâce aux ouvertures normalisées était suffisante mais pas pour autant de personnes dans les lieux. Il soutient encore que l'expert ne relève aucun désordre particulier.

Par jugement en date du 15 janvier 2026, le juge a ordonné la réouverture des débats afin que l'expert judiciaire complète et précise son rapport établi le 23 avril 2025, sans modification ni ajout aux missions ordonnées initialement et a renvoyé l'affaire à l'audience du 9 avril 2026.

L'expert judiciaire a complété son rapport par un rapport complémentaire reçu au greffe le 12 février 2026.

A l'audience du 9 avril 2026, l'affaire a été renvoyée à la demande de l'une au moins des parties.

A l'audience du 7 mai 2026, par conclusions reprises à l'audience, Madame [J] [F], représentée, demande :
la condamnation de Monsieur [Q] à effectuer les travaux nécessaires pour remédier aux difficultés d'indécence et les travaux de réhabilitation nécessaires pour louer un logement décent, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,
la condamnation de Monsieur [Q] à lui payer la somme de 6 555 euros au titre du trouble de jouissance subi, somme à parfaire au jour du jugement,
sa condamnation à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de son préjudice moral ainsi que la somme de 499,98 euros au titre de son préjudice matériel,
sa condamnation à lui payer la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.

Monsieur [Q] comparaît en personne. Il demande le rejet des demandes de Madame [F].
Il fait valoir que la maison est très encombrée.
Il reconnaît que le logement est vétuste et que l'isolation n'est pas optimale mais il attribue les traces d'humidité à d'anciens sinistres causés par les locataires et persiste à dire que le logement n'est pas adapté au nombre de personnes y vivant. Il fait remarquer que les pièces sont très encombrées.
Il fait encore valoir que les travaux restent difficiles à effectuer en raison de l'encombrement des pièces et du nombre de personnes présentes.
Il indique avoir mis en place une ventilation ainsi qu'une VMC et avoir réparer la baignoire.

En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer aux conclusions respectivement déposées par les parties à l'audience et détaillant les moyens développés au soutien de leurs prétentions.

Motifs de la décision

Sur les demandes principales

Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 :
« Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;
De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée ».

En application des dispositions de l'article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, un logement décent permet notamment une aération suffisante ; les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adapté aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ».

→ Sur la demande de travaux

En l'espèce, il s'évince du rapport remis par l'expert judiciaire le 23 avril 2025 et du rapport complémentaire du 11 février 2026 que l'immeuble objet du litige, à savoir une maison de 120 m2, présente des désordres liés à l'humidité :
hall d'entrée : auréole suite à une infiltration dont la cause est inconnue et des stigmates de condensation sur les murs,
dans le séjour : auréoles sur les murs et dans les angles, conséquence d'une humidité importante et de condensations,
dans la cuisine : même phénomène de condensation sur les murs,
WC du bas : condensations en partie basse
chambre 1 côté rue rue : des auréoles sur les murs suite à des condensations,
dans le hall de l'étage ; présence d'auréoles sur les murs
humidité sur les bois de l'escalier,
une fenêtre de toit toujours dans le grenier d'où un zone froide et forte condensation sur les bois de l'escalier,
dans la chambre 2 côté cour : auréoles sur tous les murs suite à des ponts thermique et présence d'humidité ambiante,
salle de bain : auréoles visibles au plafond
chambre 3 : l'expert n'a pu y accéder ensuite du refus de l'occupant

L'expert attribue l'humidité dont souffre l'immeuble, et notamment les condensations sur les murs périphériques, au manque de ventilation et au défaut d'isolation des murs, ce qui favorise les ponts thermiques et des condensations sur les plafonds et dans les angles de murs.

L'expert conclut qu'il existe une conjonction de faits qui génère ces condensations comme un manque d'isolation, le séchage éventuel du linge et un chauffage insuffisant, l'expert ayant constaté le 6 février 2026 que le chauffage ne fonctionnait pas en début de réunion.

L'expert judiciaire, qui avait préconisé au début de l'expertise la pose d'une VMC dans les pièces dites humides, a constaté à l'issue de l'expertise que cette pause avait été effectuée et que les bouches de ventilation sont présentes dans la salle de bains, les toilettes et la cuisine et sont opérationnelles. Il ajoute que la VMC est opérationnelle et qu'il n'y a pas lieu d'en mettre en place une nouvelle.

Il indique également qu'un nettoyage – par déduction, des murs et zones affectés par l'humidité - n'est pas suffisant et qu'il y aurait lieu de reprendre les embellissements après avoir mis en place une isolation intérieure.

L'expert indique qu'hormis la présence d'humidité, il n'a pas été constaté de désordres pouvant indiquer le non respect des critères du logement décent.
Dans le rapport du 23 avril 2025, l'expert indiquait que « des travaux ne sont pas nécessaires à court terme pour empêcher l'aggravation des désordres » mais que « par contre il faudra se poser la question de savoir si ce bien peut encore être loué en l'état ».

Par ailleurs, l'expert judiciaire relève que la baignoire est cassée et doit être remplacée. Il opère le même constat et la même conclusion dans le rapport complémentaire établie le 12 février 2026. Ces constats confirment la conclusion de l'assurance de Madame [F] qui dès le 6 mars 2023 indiquait que la recherche de fuite a fait ressortir la « vétusté de la baignoire qui nécessite d'être remplacée » et que ce remplacement incombait au propriétaire. L'assureur faisait un lien direct entre l'état de la baignoire et les infiltrations subies par le plafond de la pièce du dessous.

Ainsi, la réparation invoquée par Monsieur [Q] est insuffisante et il sera ainsi condamné à remplacer la baignoire défaillante par une baignoire neuve sous astreinte de 20 euros par jour de retard à l'expiration d'un délai d'un mois suivant la signification du présent jugement et pendant un délai de deux mois.

Au regard de ces éléments, il convient de condamner Monsieur [Q] a effectué les travaux suivants :
remplacement de la baignoire défaillante par une baignoire neuve sous astreinte de 20 euros par jour de retard à l'expiration d'un délai d'un mois suivant la signification du présent jugement et pendant un délai de deux mois ;
reprise du plafond situé en dessous de la salle de bain et ayant subi des infiltrations provenant de la salle de bain et de la baignoire fuyarde, sous astreinte de 20 euros par jour de retard à l'expiration d'un délai d'un mois suivant la signification du présent jugement et pendant un délai de deux mois ;
reprise de l'ensemble des embellissements affectés par l'humidité et notamment : auréole dans le hall d'entrée, « stigmates » présents sur les murs, auréoles sur les murs et dans les angles dans le séjour, murs et plafonds de la cuisine, murs et plafonds des WC, ensemble des murs des chambres 1 et 2 , plafond de la salle de bain, sous astreinte de 20 euros par jour de retard à l'expiration d'un délai d'un mois suivant la signification du présent jugement et pendant un délai de deux mois ;
isolation des murs intérieurs,

→ Sur la demande d'indemnisation au titre du préjudice de jouissance

En l'espèce, il résulte des pièces versées aux débats que le logement objet du litige manquait de ventilation notamment dans les pièces humides, ce qui a donné lieu à des préconisations par l'expert de pose de VMC dans les pièces humides ce qui a été fait en cours d'expertise.

La présence d'aérations suffisantes constitue un critère de décence et il appartient au bailleur de s'assurer que le logement mis en location est conforme à ce critère.

En cas d'humidité générée par un défaut d'isolation, il appartient là encore au propriétaire d'y remédier.

Or, Madame [F] justifie avoir mis en demeure Monsieur [Q] dès le 3 janvier 2023, par lettre recommandée , d'avoir à effectuer les travaux nécessaires afin que le logement réponde aux caractéristiques d'un logement décent, après lui avoir rappelé lui avoir déjà signalé dès le mois de juillet 2022, rencontrer des problèmes de moisissures, des fissures au niveau du plafond entre une chambre et le salon, une fuite de la baignoire ainsi que des trous d'air dans le plancher de l'une des chambres.

L'expertise judiciaire permet d'établir que toutes les pièces de l'habitation sont affectées, en dehors de la chambre 3 à laquelle l'expert n'a pas eu accès.

Monsieur [Q] ne justifie d'aucune démarche ni d'aucun travaux engagés ensuite de cette mise en demeure ou par la suite avant la saisine du tribunal et la désignation d'un expert judiciaire.

Si l'expert impute une partie des causes de l'humidité à l'usage des lieux et au défaut d'aération naturelle, il n'en demeure pas moins qu'il en attribue une autre partie à la vétusté de l'immeuble, au défaut d'isolation, à l'existence de ponts thermiques et à l'absence de VMC et de ventilation mécanique suffisante.

Le fait que ces causes imputables au bailleur participent à l'humidité présente dans le logement, sans que l'expert ne le quantifie mais sans non plus qu'il les considèrent anecdotiques ou minimes, suffit à engager la responsabilité du bailleur quant au trouble de jouissance subi par la locataire. L'expert indique ainsi « la demanderesse à l'expertise subit un préjudice au vu de la vétusté de l'immeuble ».

Le non entretien du bien par la locataire également évoqué par l'expert et dont tente de se prévaloir Monsieur [Q] n'exonère pas le bailleur de ses propres obligations.

Il est également vain pour Monsieur [Q] de se prévaloir du montant faible du loyer par rapport au bien, la fixation d'un loyer bas n'étant pas non plus de nature à exonérer le bailleur de ses obligations et le locataire, quelque soit le montant du loyer, payant pour un logement pleinement habitable et répondant aux critères de décence établis par des dispositions d'ordre public auxquelles le locataire ne peut renoncer.

Dans l'évaluation du préjudice de jouissance,

Madame [F] subit un trouble de jouissance avéré qui affecte l'ensemble des pièces de l'habitation. Il convient toutefois dans l'évaluation de ce préjudice de prendre en compte la cause partagée de la présence d'humidité, en sorte que celui-ci serait évalué à :
20% du prix du loyer, soit à 114 euros par mois depuis la mise en demeure du 3 janvier 2023 jusqu'au 23 avril 2025, date à laquelle l'expert constate que suite à ses préconisations le bailleur a installé une VMC,
15 % du prix du loyer, soit 85,50 euros, du 23 avril 2025 jusqu'au 7 mai 2026, date de clôture des débats,

Ainsi, au regard de ces éléments, il convient de condamner Monsieur [Q] à payer à Madame [F] la somme de 4 361 euros en réparation de son préjudice de jouissance.

→ Sur les demandes de dommages et intérêts

Madame [F] allègue mais ne démontre pas de préjudice matériel invoqué tenant à l'existence de meubles moisis ayant du être remplacés. Il ne sera par conséquent pas fait droit à la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice matériel.

Madame [F] a multiplié les démarches depuis janvier 2023 pour n'obtenir en trois ans que le colmatage de la baignoire, et non son remplacement, et la pose d'une VMC, qui à elle seule ne règle pas la part des désordres imputables au bailleur, ces deux travaux ayant été effectué en cours d'expertise judiciaire.
Elle a subi de par ces faits même un préjudice moral qu'il convient d'indemniser à hauteur de 500 euros.

Par conséquent, Monsieur [Q] sera condamné à payer à Madame [F] la somme de 500 euros en réparation de son préjudice moral et sera déboutée de sa demande au titre de son préjudice matériel.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [K] [Q], partie perdante, sera condamné aux entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire.

Monsieur [K] [Q] sera en outre condamné à payer à Madame [F] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
En application des dispositions de l'article 514 et 514-1 du code de procédure civile, il convient par ailleurs d'assortir la présente décision de l'exécution provisoire à l'exclusion de la condamnation de Monsieur [K] [Q] d'avoir à procéder à l'isolation des murs intérieurs, l'ampleur de ces travaux, bien que préconisés par l'expert apparaissant incompatibles avec l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS