TJ 34172, 2 sept. 2026, RG 26/00323

DOSSIER : N° RG 26/00323 - N° Portalis DBYB-W-B7K-QM7T

Copie exécutoire à
Me Annabelle PORTE FAURENS
Me Jérémy RAYNAL

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
[Adresse 1]

AUDIENCE DES REFERES

ORDONNANCE

RENDUE LE 02 Septembre 2026

PAR Emmanuelle SERRE, vice-présidente, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de referé,
assistée de Greffier, lors des débats
et de Stéphanie LE CALVE, Greffier, lors du prononcé du délibéré

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [F] [R], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Nicolas MUNCK de la SCP ALMUZARA-MUNCK, avocats au barreau de TOULOUSE substituée par Me Annabelle PORTE FAURENS, avocat au barreau de MONTPELLIER

ET

DEFENDERESSE

Madame [N] [E], demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Jérémy RAYNAL, avocat au barreau de MONTPELLIER

Les débats ont été déclarés clos le 28 Juillet 2026 , Madame le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue le 02 Septembre 2026.

SUR QUOI, L'ORDONNANCE SUIVANTE A ETE RENDUE :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte signé le 20 février 2025 et ayant pris effet le 27 février 2025, Monsieur [F] [R], représenté par CIMM IMMOBILIER, a donné à bail à Madame [N] [E] un immeuble à usage d'habitation meublé et un parking n°120 situés [Adresse 2], Résidence [Etablissement 1], rez-de-jardin, logement n°83, [Localité 1], moyennant un loyer mensuel initial de 725 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 105 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [F] [R] a fait signifier à Madame [N] [E], par acte de commissaire de justice en date du 25 septembre 2025, un commandement de payer la somme principale de 2 009 euros, au titre des loyers et provisions sur charges impayés, arrêté à la date du 5 septembre 2025, et visant la clause résolutoire prévue au bail.

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 13 janvier 2026, notifié au représentant de l’État dans le département, Monsieur [F] [R] a fait assigner Madame [N] [E] pour l'audience du 2 juin 2026 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MONTPELLIER, statuant en référé, et demande, notamment sur le fondement de la loi du 06 juillet 1989 :
- le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire en raison de l'impayé de loyers et de charges,
- l'expulsion de Madame [N] [E] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier,
- la fixation de l'indemnité mensuelle d'occupation au montant des loyers, charges comprises et ce jusqu'au départ effectif des lieux, avec révision selon les dispositions contractuelles, et la condamnation de Madame [N] [E] au paiement de celle-ci,
- la condamnation de Madame [N] [E] à payer la somme de 5 329 euros à titre de provision correspondant aux loyers et charges impayés dus, somme à parfaire au jour de l’audience,
- la condamnation de Madame [N] [E] aux entiers dépens et à payer la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

À la suite de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département, la Direction de l’action sociale et du logement n’a pas fait parvenir au tribunal un diagnostic social et financier concernant Madame [N] [E].

L’affaire a fait l’objet d’un renvoi, dans l’attente d’un recours administratif au Conseil d’Etat, et a finalement été évoquée à l’audience du 28 juillet 2026

À l'audience du 28 juillet 2026, Monsieur [F] [R] était représenté par son conseil. Madame [N] [E] était représentée par son conseil.

Monsieur [F] [R] a, par le biais des conclusions de son conseil, conclu comme suit :

Vu les articles 834 et 835 du Code de procédure civile,
Vu l ’article 24 de la loi du 6 juillet I989,
Vu le commandement de payer visant la clause résolutoire du 25 septembre 2025.

Constater que le bail liant Monsieur [F] [R] à Madame [N] [E] est résilié le 6 novembre 2025 par acquisition de la clause résolutoire.
Ordonner l’expulsion de Madame [N] [E] et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 2] [Localité 1], avec si besoin le concours de la force, publique.
Fixer une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges (835,71 € par mois à la date des conclusions), à régler à l’échéance normale du loyer, augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées.
Condamner Madame [N] [E] au paiement de cette indemnité mensuelle provisionnelle jusqu’à la libération effective des lieux.
Condamner Madame [N] [E] à payer à Monsieur [F] [R] la somme provisionnelle de 9 502,24 € au titre des loyers, charges et indemnités impayés arrêtée au mois de juillet 2026.
Débouter Madame [N] [E] de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire.
Débouter Madame [N] [E] de sa demande de délais de paiement.
Condamner Madame [N] [E] à payer à Monsieur [F] [R] la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de l’instance qui comprendront les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire, du signalement du commandement à la CCAPEX et de la dénonce de l’assignation à la préfecture.

Madame [N] [E] a, par le biais des conclusions de son conseil, demandé :
A titre principal :
- la suspension, en application du VIII de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir du 26 mai 2026, date de la décision par laquelle la commission de surendettement des particuliers de l’Hérault a imposé le rétablissement personnel de Madame [E] sans liquidation judiciaire,
- la suspension, en application du XI de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, les effets de clause résolutoire et accorder des délais de paiement jusqu’au prononcé du rétablissement personnel sans liquidation judiciaire,
A titre subsidiaire :
- l’octroi à Madame [E] de délais de paiement dans la limite de trois ans, sur le fondement du V de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, selon un échéancier au regard de sa situation,
- la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais et que celle-ci sera réputée n’avoir jamais joué en cas de respect intégral de l’échéancier fixé,
En toute état de cause :
- le rejet de toutes conclusions plus amples ou contraires.

Madame [N] [E] a par ailleurs précisé que les retards de paiement faisaient suite à la fin du contrat de travail. Elle a ajouté bénéficier de l’ARE ainsi que d’une pension d’invalidité. Madame [E] a également expliqué qu’une demande pour le surendettement avait été faite en mars 2026.

La décision a été mise en délibéré au 2 septembre 2026.

MOTIFS

Sur la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée.

L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

Sur la recevabilité de la demande

En tant que bailleur personne physique, alors que la dette était supérieure à deux fois le montant du loyer hors charge, au moment de la délivrance du commandement de payer, Monsieur [F] [R] justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique deux mois avant la délivrance de l’assignation, comme les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs le lui imposent, sans toutefois prévoir de sanction.

Monsieur [F] [R] justifie par ailleurs avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture de l’Hérault par voie électronique plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité, compte tenu de la loi du 27 juillet 2023 d’application immédiate s’agissant d’un délai de procédure.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

À titre liminaire, il convient de rappeler que l’article 25-3 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que, notamment l’article 24 de la même loi, est applicable aux logements meublés.

L’article 24 I de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, dispose notamment que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie, ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux, le bail ayant été signé postérieurement à la loi du 27 juillet 2023.

En l'espèce, cette clause résolutoire est bien prévue dans le contrat de bail.

Le commandement de payer du 25 septembre 2025 vise cette clause et reproduit les mentions obligatoires à peine de nullité de l'article 24 précité. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 7 novembre 2025, date de résiliation dudit bail.

À compter de la résiliation du bail, Madame [N] [E], devenue occupante sans droit ni titre, sera tenue de payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n'avait pas été résilié, et ce jusqu'à l'entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Sur la demande de provision

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce, il résulte des documents et décomptes versés aux débats que Madame [N] [E] se trouve redevable de la somme de 9 483,24 euros en arriéré de loyers, de charges et d'indemnités d'occupation échus, arrêté au 23 juillet 2026, mensualité du mois de juillet comprise, selon décompte établi par le bailleur et ci-après annexé, après le cas échéant, enlèvement des différents frais ne pouvant être considérés comme des loyers ou des charges récupérables.

Madame [N] [E] sera donc condamnée à payer la somme provisionnelle de 9 483,24 euros à Monsieur [F] [R].

Sur les délais de paiement

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Le VII du même article précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

L'article 24 VI de la loi du 06 juillet 1989 précitée n'est en outre applicable que lorsque le locataire a repris le paiement du loyer courant, ce qui est le cas en l'espèce.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir jouée. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Sur l’incidence de la procédure de surendettement

Madame [N] [E] a été déclarée recevable le 26 mai 2026, soit postérieurement à l’acquisition des effets de la clause résolutoire survenue le 7 novembre 2025, du fait de l’impayé de loyers et de charges. La recevabilité ne saurait donc faire échec à l’acquisition de la clause résolutoire en l’absence de décision de rétablissement.

En effet, si une orientation vers une mesure de rétablissement personnel est envisagée par la commission de surendettement, en l’état, aucune décision définitive n’a encore été rendue.

L'article 24 VI de la loi du 06 juillet 1989 précitée n'est en outre applicable que lorsque le locataire a repris le paiement du loyer courant.

En l’espèce, Madame [N] [E] a payé, depuis un an, en partie l’échéance de juillet 2025 et en totalité l’échéance de juin 2026. Cependant, il n’y pas eu de versement au mois de juillet 2026.

En conséquence, Madame [N] [E] n'ayant pas repris le paiement intégral de ses loyers et charges avant la date de l’audience, l’article 24 VI de la loi du 06 juillet 1989 précitée ne trouve pas à s’appliquer et le tribunal n’est pas en mesure de lui permettre de reprendre le paiement du loyer courant augmenté d’éventuelles échéances de retard qui étaient pourtant susceptibles d’être mises en place pour apurer l’arriéré locatif.

L’expulsion de Madame [N] [E] ne peut donc qu’être ordonnée selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance, le maintien de la relation locative n’étant plus possible.

Conformément à l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu'elle désignera. A défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l'exécution après sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Madame [N] [E], partie perdante, sera donc condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité commande de condamner, à ce titre, Madame [N] [E] à payer à Monsieur [F] [R] la somme de 300 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS