TJ 2b033, 2 sept. 2026, RG 26/00298

MINUTE N° : 241/2026
ORDONNANCE DU : 02 Septembre 2026
DOSSIER N° : N° RG 26/00298 - N° Portalis DBXI-W-B7K-DRSR

NATURE DE L’AFFAIRE : 30B Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l’expulsion  
                          

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BASTIA

ORDONNANCE DE REFERE

PRÉSIDENT : Régis FRANCE, Président

GREFFIER : Carine GRIMALDI, Greffier

Copie exécutoire délivrée à :
- Me PERES
-

Le : 02 Septembre 2026

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [Z] [B] [F], demeurant Villa La Gaita ? route de San Martino - 20200 SAN MARTINO DI LOTA
représenté par Maître Pierre-antoine PERES de la SELARL SELARL D’AVOCAT PIERRE ANTOINE PERES, avocats au barreau de BASTIA

Madame [C] [B] [Q] ÉPOUSE [F], demeurant Villa La Gaita ? route de San Martino - 20200 SAN MARTINO DI LOTA
représentée par Maître Pierre-antoine PERES de la SELARL SELARL D’AVOCAT PIERRE ANTOINE PERES, avocats au barreau de BASTIA

DÉFENDERESSE

SAS A SPARTERA immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Bastia sous le numéro 988 758 462 dont le siège est à Sisco (20233) – Borghio di Code Volpi et représentée par son représentant légal en exercice,, dont le siège social est sis Borghio di Code Volpi - 20233 SISCO
non comparante

Les conseils des parties ayant été entendus en leurs explications et conclusions à l’audience des référés, tenue au Palais de Justice de BASTIA, l’an deux mil vingt six et le un Juillet, par Monsieur Régis FRANCE, Président du Tribunal judiciaire de BASTIA, assistée de Mme Carine GRIMALDI, Greffier lors des débats.

EXPOSE DU LITIGE

Le 31 août 2020, monsieur [Z] [F] et madame [C] [Q] épouse [F] ont signé avec la société EAT’ALIA, madame [X] [O] et monsieur [D] [S], un bail commercial pour une durée de 9 ans moyennant un loyer mensuel de 800 euros.

Par acte du 7 avril 2025, la SAS EAT’ALIA a cédé le droit au bail à la SAS A SPARTERA.

Le 26 décembre 2025, monsieur [Z] [F] et madame [C] [Q] épouse [F] ont fait signifier à la SAS A SPARTERA un commandement de payer les loyers portant sur une somme de 7.083,06 euros.

Soutenant que les termes du commandement n’ont pas été respectés, monsieur [Z] [F] et madame [C] [Q] épouse [F] ont, par exploit délivré le 29 mai 2026, fait assigner devant le juge des référés du tribunal judiciaire de BASTIA, la SAS A SPARTERA, aux fins de voir :
Constater la résiliation de plein droit du bail commercial par le jeu de la clause résolutoire au 26 janvier 2026 ;Ordonner l’expulsion de la SAS SPARTERA ainsi que celle de tous occupants de son chef du local commercial sis à BASTIA (Haute-Corse) au cours Favalle dès que le délai légal sera expiré et si besoin est avec le concours et l’assistance de la force publique, d’un serrurier et de déménageurs, le tout aux frais de cette société ;Fixer l’indemnité provisionnelle d’occupation à la somme mensuelle de 930,19 euros à compter du 26 janvier 2026 ;Condamner la SAS SPARTERA à payer aux époux [F] une indemnité provisionnelle d’occupation à compter du 26 janvier 2026 de 930,19 euros par mois jusqu’à la libération complète des lieux par la remise des clés ;Condamner la SAS SPARTERA à payer aux époux [F] à titre provisionnel la somme de 11.567,73 euros représentant le solde des loyers et les indemnités d’occupation laquelle sera à parfaire en tenant compte de la date de l’ordonnance à intervenir ;Condamner la SAS SPARTERA à payer aux époux [F] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner la SAS SPARTERA aux entiers dépens de la présente instance y incluant notamment le coût du commandement et de la délivrance de l’assignation.
L’affaire a été appelée à l’audience du 1er juillet 2026, date à laquelle elle a été retenue.

Monsieur [Z] [F] et madame [C] [Q] épouse [F], représentées, ont maintenu leurs demandes.

La SAS A SPARTERA, bien que régulièrement assignée selon remise de l’acte à étude, n’a pas comparu et n’était pas représentée.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de résiliation du bail dérogatoire
Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. »

Aux termes de l’article L145-41 alinéa 1 du même code, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. »

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

Monsieur [Z] [F] et madame [C] [Q] épouse [F] sollicitent la résiliation du bail commercial signé avec la SAS A SPARTERA, sur le fondement des articles 1103 et 1741 du code civil, en raison de loyers impayés.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion, eu égard au bail commercial communiqué.

Ce bail prévoit au paragraphe 9 « clause résolutoire » que :
« Il est expressément convenu, qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou à défaut de remboursement à leur échéance exacte de toutes sommes accessoires audit loyer, notamment provisions, frais, taxes, impositions, charges ou en cas d’inexécution de l’une quelconque des clauses et conditions du présent bail, celui-ci sera résilié de plein droit, si bon semble au BAILLEUR, un mois après un commandement de payer ou d’exécuter demeuré infructueux, sans qu’il soit besoin de former une demande en justice. Ainsi, toutes les infractions du LOCATAIRE aux dispositions du présent bail, et ainsi toutes infractions liées au paiement des loyers, charges, impôts, dépôt de garantie, à la destination du bail, à l’entretien et aux conditions générales de jouissance des lieux loués, aux aménagements réalisés, à l’exercice du droit de visite du BAILLEUR, aux conditions d’installation de publicités en extérieur, aux obligations du LOCATAIRE en matière d’assurance, aux dispositions relatives à la cession et à la sous-location du présent bail, seront sanctionnés par le jeu de la présente clause résolutoire.
Dans le cas où le LOCATAIRE se refuserait à quitter les biens loués, son expulsion pourrait avoir lieu sur simple ordonnance de référé rendue par le président du tribunal de grande instance territorialement compétent et exécutoire par provisions, nonobstant appel. »

Le 26 décembre 2025, monsieur [Z] [F] et madame [C] [Q] épouse [F] ont fait délivrer à la SAS A SPARTERA un commandement de payer visant la clause résolutoire et détaillant le montant de la créance. Il a été délivré dans les formes de l’article L145-41 du code de commerce.

Il était demandé le paiement de la somme en principal de 6.916,78 euros au titre des loyers impayés.

Il résulte du décompte versé aux débats que la SAS A SPARTERA n’a procédé à aucun versement dans le délai de deux mois à compter du commandement de payer.

Au regard de ces éléments, la clause résolutoire est acquise au 26 février 2026 et le bail a donc été résilié de plein droit à cette date.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

Dès lors, il convient d’ordonner l’expulsion de la SAS A SPARTERA ainsi que de tout occupant des lieux de son chef, et ce, dans le délai d’un mois suivant la signification de la présente ordonnance avec, s’il y a lieu, le concours et l’assistance de la force publique et d’un serrurier.

Il ne sera pas, à ce stade de la procédure, fait droit à la demande d’assistance de déménageurs dès lors que l’enlèvement et le dépôt des meubles garnissant le local loué est une modalité d’exécution de la présente, les preneurs devant faire leur affaire personnelle de leurs biens en restituant les locaux au bailleur.

Sur la demande de provision et d’indemnité d’occupation
Aux termes de l'alinéa 2 de l'article 835 du code de procédure civile, « dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée ; le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant. »

Les demandeurs sollicitent une provision d’un montant de 11.567,73 euros représentant le solde des loyers et les indemnités d’occupation.

Au titre de l’arriéré locatif
En l’espèce, la clause résolutoire étant acquise au 26 février 2026, les sommes dues avant cette date sont des loyers tandis que celles dues après sont des indemnités d’occupation.

Il résulte du décompte versé aux débats en pièce 2 bis que le total des loyers dus jusqu’au mois de mars 2026 s’élève à la somme de 8.777,16 euros.

Ainsi, la SAS A SPARTERA sera condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 8.777,16 euros au titre des loyers et charges impayés dus au 26 février 2026.

Au titre de l’indemnité d’occupation
Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, la clause résolutoire étant acquise au 26 février 2026, les sommes dues à compter de cette date sont des indemnités d’occupation et non des loyers.

Par conséquent, il convient de condamner la SAS A SPARTERA au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 930,19 euros à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés.

Sur les demandes accessoires
La SAS A SPARTERA, succombant, supportera la charge des dépens, lesquels comprendront, aux termes de l’article 695 du code de procédure civile, le coût du commandement de payer du 26 décembre 2025.

Elle sera également condamnée à verser à monsieur [Z] [F] et madame [C] [Q] épouse [F] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS