CA Bordeaux, 2 sept. 2026, RG 24/00713

COUR D'APPEL DE BORDEAUX

QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 02 SEPTEMBRE 2026

N° RG 24/00713 - N° Portalis DBVJ-V-B7I-NULV

S.A.S. M & [P] 1

c/

S.A.S. [S]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le : 2 septembre 2026

aux avocats

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 19 janvier 2024 (R.G. 2023F01419) par le Tribunal de Commerce de BORDEAUX suivant déclaration d'appel du 16 février 2024

APPELANTE :

S.A.S. M & [P] 1, agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 1]

Représentée par Maître Pierre FONROUGE de la SELARL KPDB INTER-BARREAUX, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

S.A.S. [S], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 2]

Représentée par Maître Thomas RIVIERE de l'AARPI RIVIERE - DE KERLAND, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 03 juin 2026 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Sophie MASSON, Conseiller chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président,

Madame Sophie MASSON, Conseiller,

Madame Bérengère VALLEE, Conseiller,

Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT

ARRÊT :

- contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.

* * *

EXPOSÉ DU LITIGE :

1. La société par actions simplifiée M & [P] 1, immatriculée au Registre du commerce de Bordeaux, exerce l'activité de marchand de biens.

La société par actions simplifiée Châtelet, immatriculée au Registre du commerce de Bordeaux, exerce également l'activité de marchand de biens.

Par acte reçu le 11 mai 2022 par Maître [Q], notaire à [Localité 1], avec le concours de Maître [D], notaire à [Localité 2], la société Châtelet a consenti à la société M & [P] 1 une promesse unilatérale de vente portant sur un immeuble lui appartenant, sis [Adresse 3] à [Localité 3], au prix de 1 650 000 euros.

La promesse était assortie de plusieurs conditions suspensives stipulées dans l'intérêt exclusif du bénéficiaire, notamment l'obtention d'un permis de construire purgé de tout recours au plus tard le 16 novembre 2022 et l'obtention d'un ou plusieurs prêts d'un montant de 3 600 000 euros, au taux maximal de 1,5 % et d'une durée de vingt ans, avant le 31 octobre 2022 ; le bénéficiaire s'obligeait à justifier auprès du notaire, au plus tard le 10 novembre 2022, des offres reçues ou des refus opposés et, pour pouvoir se prévaloir de la défaillance de cette condition, à produire dans le même délai deux attestations bancaires de refus de prêt.

L'acte fixait à 165 000 euros le montant de l'indemnité d'immobilisation. Il était prévu, à titre de garantie de cette indemnité, le versement d'une somme de 16 500 euros séquestrée par Mme [L], comptable de l'office du notaire instrumentaire.

La promesse était consentie pour une durée expirant le 30 novembre 2022 à seize heures, sauf prorogation automatique, dans la limite de vingt jours, en cas de remise tardive au notaire des pièces nécessaires à la levée des conditions.

Le permis de construire a été délivré le 16 août 2022. La vente n'a pas été réitérée au terme convenu.

Les échanges entre les parties et leurs notaires se sont néanmoins poursuivis au cours de l'année 2023.

2. Par lettre de son conseil du 20 juillet 2023, signifiée par commissaire de justice le 26 juillet 2023, la société Châtelet a mis la société M & [P] 1 en demeure de transférer le bénéfice du permis de construire et de lui régler l'indemnité d'immobilisation de 165 000 euros.

Par acte du 11 septembre 2023, la société Châtelet a fait assigner la société M & [P] 1 devant le tribunal de commerce de Bordeaux aux fins de paiement de diverses sommes et de transfert du permis sous astreinte.

La société M & [P] 1 n'a pas constitué avocat devant le premier juge.

3. Par jugement réputé contradictoire du 19 janvier 2024, le tribunal de commerce de Bordeaux a statué ainsi qu'il suit :

- constate la non-comparution de la société M & [P] 1 ;

- condamne la société M & [P] 1 à payer à la société Châtelet l'indemnité d'immobilisation contractuelle de 165 000 euros ;

- ordonne à Maître [Q] en l'office notarial sis à [Localité 4] de restituer à la société M & [P] 1 en deniers et quittance les sommes perçues au titre de l'indemnité d'immobilisation ;

- ordonne à la société M & [P] 1 de restituer à la société Châtelet les justificatifs de la demande de transfert du permis de construire PC 033 063 22 Z0175 délivré le 16 août 2022 et de sa remise au profit de la société Châtelet, sous astreinte de 150 euros par jour de retard, limitée à 60 jours et ce à compter du 30ème jour suivant la signification du jugement ;

- condamne la société M & [P] 1 à payer à la société Châtelet la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamne la société M & [P] 1 aux dépens.

4. Par déclaration au greffe du 16 février 2024, la société M & [P] 1 a relevé appel de ce jugement en ses chefs expressément critiqués, en intimant la société Châtelet.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

5. Par dernières écritures notifiées par message électronique le 18 mai 2026, la société M & [P] 1 demande à la cour de :

- déclarer recevable et bien fondé l'appel de la société M & [P] 1,

- réformer le jugement du 19 janvier 2024 en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

- déclarer irrecevable et mal fondée la demande de la société Châtelet au titre d'une indemnité d'immobilisation,

A titre subsidiaire,

- réduire le montant de cette indemnité à la somme de 16.500 € versée lors de la signature du compromis,

A titre subsidiaire encore,

- déclarer satisfactoire la somme complémentaire versée de 45 069,66 euros,

En tout état de cause,

- débouter la société Châtelet de l'intégralité de ses autres demandes,

- condamner la société Châtelet à rembourser les sommes versées par la société M & [P] 1 tant lors de la signature du compromis que postérieurement et à titre subsidiaire dire et juger que ces sommes s'imputeront sur les sommes dues par la société M & [P] 1, soit les sommes de 15 000 et 45 069,66 euros TTC,

- à titre subsidiaire dire que ces sommes doivent se compenser,

- constater le versement complémentaire de la somme de 16 723,22 euros dans le cadre de l'exécution forcée, et condamner la société Châtelet à rembourser cette somme,

- condamner la société Châtelet au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.

***

6. Par dernières écritures notifiées par message électronique le 18 mai 2026, la société Châtelet demande à la cour de :

- confirmer la décision du tribunal de commerce du 19 janvier 2024 et particulièrement en ce qu'elle a condamné la société M & [P] 1 au paiement de l'indemnité d'immobilisation de 165 000 euros, avec intérêts à compter de la première mise en demeure de M. [Q] du 22 décembre 2022 et capitalisation par année entière,

Subsidiairement,

- condamner la société M & [P] 1 au paiement de la même somme au titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par sa défaillance,

- condamner la société M & [P] 1 au paiement d'une somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

***

L'ordonnance de clôture est intervenue le 3 juin 2026.

Pour plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, il est, par application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, expressément renvoyé à la décision déférée et aux dernières conclusions écrites déposées.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Moyens des parties

7. Au soutien de son appel, la société M & [P] 1 fait valoir que la condition suspensive de financement n'a pas été levée, le courriel du 24 novembre 2022 se bornant à indiquer l'absence de recours à un financement bancaire, cependant qu'un investisseur s'est retiré et a empêché la réalisation de la vente ; que l'indemnité d'immobilisation n'est due qu'en cas de non-réalisation de la vente ; que le tribunal ne pouvait la condamner à ce titre après avoir constaté la poursuite des relations au-delà du terme ; que les parties, commerçantes entre lesquelles la preuve est libre, sont convenues de proroger sine die le terme de la promesse et de modifier les conditions de financement, la contrepartie de l'immobilisation prolongée n'étant plus l'indemnité forfaitaire mais la refacturation, au groupe [P], de frais de portage et de gardiennage réglés en 2023 à hauteur de 45 069,66 euros, de sorte qu'un nouveau mécanisme s'est substitué à la stipulation initiale et que la stipulation relative à l'indemnité litigieuse est devenue inapplicable.

Subsidiairement, l'appelante soutient que cette stipulation, qui sanctionne l'inexécution d'une obligation de diligence de l'acquéreur, s'analyse en une clause pénale manifestement excessive, dont le montant doit être réduit à 16 500 euros ; que les frais de portage réglés doivent, à défaut d'imputation, lui être restitués comme dépourvus de cause ; que les sommes appréhendées au titre de l'exécution provisoire doivent lui être remboursées.

8. La société Châtelet répond que toutes les conditions suspensives étaient levées au 30 novembre 2022, le permis ayant été délivré et le bénéficiaire ayant renoncé au financement bancaire tout en confirmant, par des courriels réitérés, disposer des fonds et vouloir acquérir ; que la société M & [P] 1 ne produit ni demande de prêt conforme, ni attestation de refus, de sorte que la condition doit à tout le moins être réputée accomplie ; qu'elle a maintenu le contact dans l'espoir de vendre, sans jamais renoncer à l'indemnité, dont elle a au contraire réclamé le règlement dès décembre 2022 ; que les facturations de portage, afférentes à la seule période postérieure et supportées à la demande du bénéficiaire pour prix du délai supplémentaire consenti, n'ont opéré aucune novation et ne se substituent pas à une indemnité acquise ; que la stipulation litigieuse constitue une indemnité d'immobilisation, prix de l'exclusivité, insusceptible de réduction ; que le coût de portage de l'immeuble, documenté par sa comptabilité, exclut en toute hypothèse tout caractère excessif.

Réponse de la cour

A.] Sur la réalisation de la condition suspensive de financement

9. L'article 1304-3 du code civil dispose :

« La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.

La condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt.»

10. La promesse de vente du 11 mai 2022 subordonnait la faculté de se prévaloir de la défaillance de la condition de prêt à la justification, dans le délai convenu, du dépôt de demandes conformes et à la production de deux attestations bancaires de refus.

Elle prévoyait par ailleurs, par dérogation expresse à l'article 1304-4 du code civil, que le bénéficiaire pourrait renoncer à une condition stipulée dans son intérêt exclusif même après sa défaillance.

11. Il apparaît que la société M & [P] 1 ne produit aux débats aucune demande de prêt, aucune attestation de refus, ni aucune notification au notaire.

L'appelante a au contraire écrit, le 24 novembre 2022, qu'il n'était pas recouru à un financement bancaire, puis confirmé à plusieurs reprises, au cours de l'année 2023, qu'elle disposait des fonds nécessaires et entendait acquérir. Le retrait allégué d'un investisseur, à le supposer établi, est étranger à la condition stipulée, qui ne portait que sur l'obtention de prêts bancaires.

12. Il en résulte que le bénéficiaire a renoncé à cette condition, ainsi que l'acte l'y autorisait, et qu'à tout le moins la condition doit être réputée accomplie, les modalités contractuelles de sa défaillance n'ayant pas été observées.

13. Dans ces conditions, la société M & [P] 1 ne peut se prévaloir d'une défaillance de la condition de financement et le cas de restitution qui y était attaché n'est pas ouvert.

B.] Sur l'exigibilité de l'indemnité d'immobilisation

14. Il résulte de la promesse de vente (pages 21 et 22) que l'indemnité d'immobilisation demeure acquise au promettant en cas de non-réalisation de la vente, la somme séquestrée n'en constituant qu'une garantie partielle.

La demande de la société Châtelet tendant à son paiement est recevable, le moyen tiré par l'appelante de son irrecevabilité s'analysant en réalité en une défense au fond.

15. En l'espèce, la vente n'a pas été réitérée le 30 novembre 2022, terme que la prorogation automatique stipulée, plafonnée à vingt jours, ne pouvait reporter au-delà du mois de décembre 2022.

Dès le 19 décembre 2022, le notaire du promettant constatait l'absence de levée d'option et réclamait le transfert du permis et le complément de l'indemnité. Invité, le 21 décembre 2022, à consentir une prorogation de la promesse au 31 janvier 2023, le promettant a répondu, le 22 décembre 2022, qu'aucune prorogation n'était envisagée et a renouvelé sa réclamation.

16. L'indemnité était ainsi acquise le 30 novembre 2022, sans qu'aucune prorogation conventionnelle n'ait été consentie.

17. La société M & [P] 1 soutient toutefois que les parties auraient, de fait, prorogé le terme sine die et substitué à l'indemnité forfaitaire la refacturation de frais de portage, et que la société Châtelet aurait renoncé à s'en prévaloir.

Il est constant que la renonciation à un droit ne se présume pas et ne peut résulter que d'actes manifestant sans équivoque la volonté de renoncer.

Or la société Châtelet a réclamé le règlement de l'indemnité dès le mois de décembre 2022, puis par la mise en demeure signifiée le 26 juillet 2023, enfin par l'assignation : la poursuite des pourparlers, dans l'espoir de parvenir à la vente plutôt que de percevoir l'indemnité, est impuissante à caractériser la volonté de renoncer.

De même, la novation ne se présumant pas, les facturations litigieuses ne peuvent avoir substitué un nouveau régime à la stipulation initiale, dès lors qu'elles ont un objet distinct, soit la refacturation de frais de portage et de gardiennage afférents à la seule période postérieure au terme, qu'elles ont de plus été adressées à la société [P] [R], tiers à la promesse, et que leur montant est sans rapport avec le forfait convenu.

Au surplus, l'indemnité ayant été stipulée sans considération de la durée de l'immobilisation et sans répartition prorata temporis, la prolongation des relations, fût-elle avérée, serait demeurée sans effet sur son exigibilité.

18. Dès lors, l'indemnité d'immobilisation était due et le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné la société M & [P] 1 à en payer le montant.

C.] Sur la qualification de l'indemnité et la demande de réduction

19. Il est constant en droit que l'indemnité d'immobilisation stipulée dans une promesse unilatérale de vente comme demeurant acquise au promettant en cas de défaut de réalisation de la vente constitue le prix de l'exclusivité consentie au bénéficiaire et non une clause pénale.

Elle n'est susceptible de recevoir cette dernière qualification que lorsqu'elle a pour objet de faire assurer par le bénéficiaire l'exécution d'une obligation dont il serait débiteur.

20. En l'espèce, la promesse laissait le bénéficiaire libre de ne pas acquérir et attachait l'indemnité à la seule non-réalisation de la vente, indépendamment de tout manquement contractuel, la somme étant au contraire intégralement restituée dans les cas objectifs énumérés page 22 de l'acte.

Ainsi, la stipulation litigieuse ne sanctionne l'inexécution d'aucune obligation de diligence, mais rémunère l'immobilisation de l'immeuble pendant la durée de la promesse. La circonstance que le bénéficiaire soit, à défaut de réalisation, déchu du bénéfice de la promesse résulte d'une clause distincte, organisant la seule perte du droit d'option, et non d'une peine.

21. Cette indemnité constitue en conséquence une indemnité d'immobilisation à laquelle les dispositions de l'article 1231-5 du code civil ne sont pas applicables.

La demande de réduction ne peut dès lors qu'être rejetée.

D.] Sur les demandes de la société M & [P] 1

22. L'appelante sollicite le remboursement ou l'imputation des sommes réglées au titre des facturations de portage, subsidiairement leur restitution comme indûment payées, ainsi que le remboursement des sommes appréhendées au titre de l'exécution provisoire.

23. Il résulte de l'extrait de compte et du grand-livre produits par les parties que la somme de 45 069,66 euros a été acquittée par la société [P] [R], en règlement de factures qui lui étaient adressées.

L'action en répétition de l'indu n'appartenant qu'à celui qui a effectué le paiement, la société M & [P] 1 est sans qualité pour en réclamer la restitution.

24. La compensation, qui suppose des obligations réciproques entre les mêmes personnes, ne peut davantage être ordonnée.

25. Enfin, ces facturations résultant de la prise en charge, consentie par le groupe [P], du portage de l'immeuble pendant la période postérieure au terme, elles ne sont pas dépourvues de cause.

26. Quant aux sommes appréhendées en exécution provisoire du jugement, leur remboursement ne pourrait résulter que de l'infirmation de celui-ci, laquelle n'est pas prononcée.

27. La société M & [P] 1 sera donc déboutée de l'ensemble de ses demandes.

E.] Sur les intérêts et la capitalisation

28. La demande de la société Châtelet tendant au paiement des intérêts moratoires et à leur capitalisation constitue l'accessoire de la demande principale, au sens de l'article 566 du code de procédure civile, et est comme telle recevable.

29. La lettre de Maître [Q] du 22 décembre 2022, échangée entre notaires et dépourvue de sommation, ne constitue pas une interpellation suffisante.

Mais la mise en demeure délivrée par le conseil de la société Châtelet, signifiée le 26 juillet 2023, réclame sans équivoque le paiement de l'indemnité.

30. Il convient, en conséquence, de condamner la société M & [P] 1 au paiement des intérêts au taux légal sur la somme de 165 000 euros à compter du 26 juillet 2023 et d'ordonner la capitalisation des intérêts échus dus pour une année entière au moins, dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil.

31. La société M & [P] 1, qui succombe, sera condamnée aux dépens d'appel.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société Châtelet les frais qu'elle a exposés et qui ne sont pas compris dans les dépens ; la société M & [P] 1 sera condamnée à lui payer, à ce titre, la somme de 4 000 euros.

PAR CES MOTIFS :