CA Rennes, 1 sept. 2026, RG 23/00685

1ère chambre civile B

N° RG 23/00685

N° Portalis DBVL-V-B7H-TPHS

(Réf 1ère instance : 19/03893)

Mme [N] [I]

M. [P] [F]

c/

M. [Q] [S]

Mme [M] [R] épouse [S]

Copie exécutoire délivrée

le : 02/09/2026

à :

Me Bommelaer

Me Lhermitte

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 1er SEPTEMBRE 2026

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Présidente : Madame Véronique VEILLARD, présidente de chambre

Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, président de chambre

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, conseillère

GREFFIER

Madame Elise BEZIER lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS

A l'audience publique du 10 mars 2026

ARRÊT

Contradictoire, prononcé publiquement le 1er septembre 2026 par mise à disposition au greffe après prorogation du délibéré

****

APPELANTS

Madame [N] [I]

née le 4 avril 1981 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Monsieur [P] [F]

né le 5 juin 1980 à [Localité 3]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Tous deux représentés par Me Benoît BOMMELAER de la SELARL CORNET VINCENT SEGUREL, postulant, avocat au barreau de RENNES et par Me Florent LUCAS de la SELARL CORNET VINCENT SEGUREL, plaidant, avocat au barreau de NANTES

INTIMÉS

Monsieur [Q] [S]

né le 1er juillet 1969 à [Localité 4]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Madame [M] [R] épouse [S]

née le 11 septembre 1959 à [Localité 5]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Tous deux représentés par Me Christophe LHERMITTE de la SELEURL GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, postulant, avocat au barreau de RENNES et par Me Sophie RAITIF de la SELARL ALEO, plaidante, avocate au barreau de NANTES

EXPOSÉ DU LITIGE

1. Mme [M] [S] née [R] est propriétaire d'un ensemble immobilier à usage d'habitation situé au [Adresse 2], à [Localité 4] (44), cadastré section BC n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2], dans lequel elle réside avec son époux, M. [Q] [S].

2. M. [P] [F] et Mme [N] [I] (les consorts [C]) sont propriétaires d'une maison située, à la même adresse, au [Adresse 2], à [Localité 4] (44), cadastrée section BC n° [Cadastre 3].

3. Faisant valoir que leur immeuble bénéficie d'un droit de passage grevant le fonds des consorts [C], M. [Q] [S] et Mme [M] [S] née [R] (les époux [S]) ont, par acte d'huissier du 26 février 2019, saisi le président du tribunal de grande instance de Nantes statuant en référé, notamment aux fins d'interdiction de stationner leur véhicule sur l'assiette de la servitude.

4. Par ordonnance du 16 mai 2019, le juge des référés a notamment condamné les consorts [C], sous astreinte de 100 € par infraction constatée, à ne pas stationner tout véhicule sur l'assiette de la servitude de passage dont bénéficie le fonds, propriété de Mme [S].

5. Par déclaration du 29 mai 2019, les consorts [C] ont relevé appel de cette ordonnance et, par arrêt du 12 mai 2020, la cour d'appel de Rennes, considérant qu'il ne ressortait pas avec évidence que le fonds cadastré BC [Cadastre 3], propriété des consorts [C], était grevé d'une servitude de passage au profit du fonds cadastré BC [Cadastre 1] et [Cadastre 2], propriété de Mme [S], a infirmé l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions et, statuant de nouveau, a débouté les époux [S] de l'ensemble de leurs demandes.

6. Par acte d'huissier du 24 juillet 2019, les époux [S] ont fait assigner les consorts [C] devant le tribunal judiciaire de Nantes aux fins de reconnaître que la propriété de Mme [S] bénéficie d'un droit de passage sur la parcelle BC n° [Cadastre 3].

7. Par conclusions notifiées le 23 mars 2021, les époux [S] ont saisi le juge de la mise en état d'un incident et demandé la désignation d'un expert aux fins de donner son avis sur l'existence d'une servitude de passage grevant la parcelle BC n° [Cadastre 3] au profit du fonds cadastré BC n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2].

8. Par ordonnance du 7 septembre 2021, le juge de la mise en état a débouté les époux [S] de leur demande d'expertise au motif qu'en application des dispositions de l'article 691 alinéa 1 du code civil, les servitudes continues non apparentes et les servitudes discontinues ne peuvent s'établir que par titres et que, dans ces conditions, il appartenait aux époux [S] de démontrer devant le juge du fond que la parcelle BC n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2] bénéficiait de ce droit.

9. Par jugement du 26 janvier 2023, le tribunal a :

- constaté la situation d'enclave des parcelles appartenant à Mme [S] situées [Adresse 2], à [Localité 4] (44) et cadastrées section BC n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2],

- dit que ces parcelles cadastrées section BC n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2] bénéficient d'un droit de passage sur la parcelle appartenant aux consorts [C] cadastrée section BC n° [Cadastre 3],

- fixé à 3,50 mètres la largeur de ce droit de passage jusqu'à la voie publique pour permettre la circulation d'un véhicule automobile jusqu'à l'entrée de la maison d'habitation des époux [S],

- dit que la présente décision sera publiée au service de la publicité foncière aux frais des consorts [C],

- débouté les parties de leurs autres demandes,

- condamné les consorts [C] aux dépens,

- dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- dit n'y avoir lieu d'ordonner l'exécution provisoire du présent jugement.

10. Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu que, si les époux [S] échouaient à justifier d'une servitude conventionnelle grevant le fonds BC n° [Cadastre 3], ils justifiaient d'un état d'enclave de leur fonds. La perte d'une place de stationnement par les consorts [C] n'apparaît pas insurmontable, de sorte qu'ils n'ont pas droit à l'indemnisation demandée.

11. Par déclaration au greffe de la cour d'appel de Rennes du 1er février 2023, les consorts [C] ont interjeté appel de cette décision.

* * * * *

12. Dans leurs dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 7 février 2024, les consorts [C] demandent à la cour de :

- confirmer le jugement en ce qu'il a jugé que Mme [S] ne rapportait pas la preuve de l'existence d'une servitude conventionnelle de passage venant grever la parcelle cadastrée section BC n° [Cadastre 3],

- infirmer le jugement pour le surplus,

- en conséquence,

- fixer l'assiette de la servitude de passage nécessaire pour desservir les parcelles cadastrées section BC [Cadastre 1] et [Cadastre 2] à une largeur de 3,50 mètres depuis la voie publique sur les 6 premiers mètres de la parcelle BC [Cadastre 3] pour permettre l'accès par un véhicule motorisé, puis à une largeur minimale de 1,20 mètre au-delà pour permettre un accès piéton,

- à titre subsidiaire, en cas de confirmation du jugement sur la fixation de l'assiette de la servitude légale de passage,

- condamner solidairement les époux [S] à leur payer la somme de 15.000 € à titre d'indemnité en réparation de leur dommage consécutif à la constitution d'une servitude légale de passage,

- en tout état de cause,

- ordonner la publication de la décision rendue auprès des services de la publicité foncière aux frais des époux [S],

- condamner solidairement les époux [S] à leur payer la somme de 7.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner solidairement les époux [S] en tous les dépens dont distraction au profit de Me Benoît Bommelaer, SELARL d'Avocats Interbarreaux (Nantes-Paris-Rennes-Lille-Bordeaux-Lyon) Cornet-Vincent-Ségurel (C.V.S.), avocat au Barreau de Rennes.

* * * * *

13. Dans leurs dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 25 octobre 2023, les époux [S] demandent à la cour de :

- à titre principal,

- confirmer le jugement en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il les a déboutés de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- réformer le jugement entrepris sur l'article 700 du code de procédure civile,

- débouter les consorts [C] de l'ensemble de leurs demandes,

- condamner les consorts [C] au paiement de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile à valoir pour la première instance,

- à titre subsidiaire,

- réformer le jugement en ce qu'il a dit qu'il n'existait pas de servitude conventionnelle,

- dire que la propriété de Mme [S] bénéficie d'un droit de passage conventionnel sur la parcelle cadastrée à [Localité 4] BC [Cadastre 3] appartenant aux consorts [C],

- fixer à 3,52 mètres la largeur du droit de passage jusqu'à la voie publique pour permettre l'accès par un véhicule motorisé,

- ordonner la publication de la décision rendue auprès des services de la publicité foncière aux frais des consorts [C],

- en tout état de cause,

-condamner les consorts [C] à leur payer la somme de 5.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,

- les condamner aux dépens.

* * * * *

14. L'ordonnance de clôture a été rendue le 10 février 2026.

15. Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure.

MOTIFS DE LA DÉCISION

16. À titre liminaire, les époux [S] ne forment appel, sur le chef les ayant déboutés de leur demande de reconnaissance d'une servitude de passage conventionnelle, qu'à titre subsidiaire. Or, les consorts [C] ne contestent pas l'état d'enclave du fonds des époux [S]. La situation sera donc examinée sous l'angle de la servitude légale pour cause d'enclave.

Sur la servitude légale pour cause d'enclave

17. Les consorts [C] ne contestent pas que le fonds des époux [S] est actuellement enclavé ni le principe selon lequel l'accès par un véhicule automobile correspond à l'usage normal d'un fonds destiné à l'habitation. Ils contestent en revanche l'assiette de la servitude légale sollicitée.

18. Selon eux, si l'allée, dans son état actuel, existe depuis de très nombreuses années, les époux [S] ne rapportent pas la preuve, dont la charge leur incombe, de l'usage continu, public, ininterrompu, paisible et non-équivoque du passage qu'ils revendiquent pendant au moins trente ans, soit un droit de passage de 3,50 m de largeur depuis la voie publique jusqu'à l'entrée de leur maison.

19. Ils affirment qu'une telle servitude n'implique pas nécessairement la desserte en voiture jusqu'à la porte même de la propriété du fonds dominant dès lors que la voie publique n'est qu'à quelques mètres mais suppose simplement un accès à proximité de la porte d'entrée pour y décharger les courses ou faire effectuer des livraisons ou encore pour permettre l'emménagement et le déménagement des locataires.

20. Ils indiquent que, si le droit de passage était fixé selon les demandes des époux [S], cela les priverait de leur place de stationnement dans l'allée. Ils ajoutent que, dans tous les cas, la configuration de l'allée ne permet manifestement pas à un camion de secours de pénétrer dans le passage litigieux et, en cas de besoin, il devrait nécessairement stationner à l'entrée de celui-ci, de sorte que cet argument ne peut justifier l'assiette de la servitude demandée par les intimés.

* * * * *

21. Les époux [S] constatent que leur état d'enclave n'est pas contesté et estiment que le droit de passage doit leur permettre d'accéder à leur propriété avec leur véhicule afin de pouvoir le charger ou le décharger et permettre le passage des véhicules de secours.

22. Rappelant que l'assiette d'une servitude pour cause d'enclave peut être opposée par prescription trentenaire, ils affirment que le passage tel qu'il est revendiqué existe depuis à tout le moins 1929 eu égard aux divers titres produits et à la configuration des lieux.

23. Ils ajoutent que les appelants ont modifié la configuration des lieux en créant un parking à vélos ainsi qu'un lieu de stockage de bois de chauffage sur l'emplacement de stationnement dont ils disposaient devant leur logement. Ils précisent que, si le droit de passage était limité à une largeur de 1,25 mètre comme le sollicitent les appelants, ils ne pourraient plus accéder à leur local poubelle situé de part et d'autre de la cour.

Réponse de la cour

24. Aux termes de l'article 682 du code civil, 'le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue, ou qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner'.

25. L'article 685 du même code dispose en son 1er alinéa que 'l'assiette et le mode de servitude de passage pour cause d'enclave sont déterminés par trente ans d'usage continu'.

26. L'accès par un véhicule automobile correspond à l'usage normal d'un fonds destiné à l'habitation (Civ. 3ème, 14 janvier 2016, n° 14-25.089), a fortiori lorsqu'il est constaté que le passage peut être emprunté avec un véhicule léger (Civ. 3ème, 7 décembre 2022, n° 21-19.793).

27. L'existence d'un état d'enclave peut résulter d'une desserte insuffisante du fonds qui s'apprécie au regard de la configuration des lieux au jour où il est statué, d'après les circonstances dans lesquelles l'enclave alléguée a été constituée. Si un simple souci de commodité ou de convenance ne permet pas de caractériser l'insuffisance d'une issue sur la voie publique, inversement, un fonds est enclavé lorsque l'accès qui pourrait le desservir s'avère en réalité impraticable ou lorsque des véhicules de secours voire des véhicules d'entreprise ne peuvent accéder à un fonds dominant sans passer en partie sur la parcelle contigüe, dès lors que cet accès correspond de nos jours à un usage normal du fonds destiné à l'habitation.

28. Autrement dit, l'usage normal d'un fonds commande d'en permettre l'accès vers la voie publique non seulement pour les piétons ou les véhicules de petit gabarit mais aussi pour les véhicules de secours de type camion de pompiers, ambulance, camionnette de dépannage ou

de livraison, lesquelles peuvent présenter un certain gabarit, le tout peu important que certaines habitations d'un même quartier en soient dépourvues en raison de leur configuration propre. Même en milieu urbain, le fait de pouvoir accéder à une maison d'habitation au moyen d'un véhicule automobile répond à l'usage normal d'un fonds et aux nécessités de la vie moderne : déménagement, transport de malades, de blessés, travaux de construction (CA [Localité 6], 29 décembre 2022, n° 20/02234).

29. À l'inverse, une cour d'appel a eu l'occasion de confirmer un jugement ayant retenu que le fonds dominant était seulement distant de cinq mètres de la voie publique, distance retenue pour limiter le droit de passage à un accès piéton (CA Amiens, 19 mai 2011, n° 10/01953).

30. En l'espèce, les consorts [C] ne contestent pas l'état d'enclave du fonds des époux [S], seule la question de l'assiette de la servitude de passage étant en débat.

31. Mme [S] n'est devenue propriétaire qu'en 2005. Mais, pour justifier d'une prescription trentenaire de l'assiette de la servitude de passage, les époux [S] produisent quatre clichés extraits du site Internet IGN 'Remonter le temps' sur une période s'étalant entre 1950 et 2023, censés démontrer que la configuration du passage n'a pas changé. Ces éléments sont toutefois insuffisants à rendre compte d'une utilisation trentenaire et continue du passage par un véhicule motorisé jusqu'au fond de l'allée.

32. De leur côté, les appelants produisent une attestation de M. [V], ancien propriétaire du fonds des consorts [C] entre 2003 et 2014, qui avait comme eux pris l'habitude de garer son véhicule dans l'allée sans pour autant entraver complètement l'accès au domicile de ses voisins, pouvant à l'occasion libérer le passage complètement à leur demande pour des travaux, mais ce stationnement se faisait 'sur une plate-forme', ce qui tend à considérer qu'il n'obstruait pas nécessairement le passage d'un véhicule sur l'allée car cette plate-forme semble correspondre au lieu où sont actuellement garés les vélos des consorts [C].

33. En tout état de cause, le passage actuel est le seul moyen pour les époux [S] d'accéder normalement à leur fonds situé au bout de l'allée litigieuse. Sa largeur est approximativement de 3,52 mètres selon un procès-verbal de constat d'huissier établi le 14 décembre 2018. La longueur du passage jusqu'au seuil du fonds de Mme [S] (porte d'entrée à droite en fond d'allée) n'est pas précisée, mais il est évident que les contraintes de la vie moderne commandent de pouvoir accéder à son fonds au plus près, y compris en voiture, tout en tenant compte des contraintes du fonds servant.

34. La proposition des consorts [C], fondée sur un procès-verbal de constat de commissaire de justice du 1er mars 2023, consiste à fixer l'assiette de la servitude de passage nécessaire pour desservir les parcelles cadastrées section BC [Cadastre 1] et [Cadastre 2] à une largeur de 3,50 mètres depuis la voie publique sur les six premiers mètres de la parcelle BC [Cadastre 3] pour permettre l'accès par un véhicule motorisé, puis à une largeur minimale de 1,20 mètre au-delà pour permettre un accès piéton.

35. S'ils ne produisent aucun élément à cet égard, les appelants ne sont pas contredits lorsqu'ils évoquent l'épisode de la prise en charge de M. [F] par les secours sans pénétrer par l'allée, courant 2019. En cette occasion, ils font état de la 'dizaine de mètres' séparant leur porte de la voie publique, ce qui donne une idée de la longueur de l'allée litigieuse.

36. Leur proposition consiste donc à permettre aux époux [S] d'utiliser leur véhicule jusqu'à environ mi-chemin, la servitude de passage prenant pour le surplus une nature piétonnière sur les cinq ou six derniers mètres.

37. Cette solution est suffisante pour un desservice complet du fonds des époux [S] et elle permet un usage normal y compris pour les véhicules de secours.

38. Surtout, elle ménage les droits de propriétaires des consorts [C] qui peuvent ainsi continuer à optimiser leur fonds en utilisant l'allée pour stationner leur véhicule, sans gêner l'accès au local poubelles des époux [S].

39. Il conviendra d'infirmer le jugement en ce qu'il a fixé à 3,50 mètres la largeur de ce droit de passage jusqu'à la voie publique pour permettre la circulation d'un véhicule automobile jusqu'à l'entrée de la maison d'habitation des époux [S] et, statuant à nouveau, de faire droit à la proposition des consorts [C].

Sur les frais de publicité foncière

40. Les consorts [C] affirment qu'il appartient à la partie bénéficiaire de la servitude légale et non au propriétaire du fonds servant grevé par la servitude, de supporter les frais de la publicité foncière.

* * * * *

41. Les époux [S] ne concluent pas sur ce point.

Réponse de la cour

42. Sans motiver ce point particulièrement, le tribunal a dit que le jugement sera publié au service de la publicité foncière aux frais des consorts [C], alors que cette publication a lieu à l'initiative de la partie qui y a intérêt et qu'elle profite avant tout au fonds dominant.

43. Ce chef du jugement sera infirmé, la publication se faisant à l'initiative et aux frais de la partie la plus diligente. Cette publication concernera le présent arrêt qui infirme l'assiette de la servitude de passage.

Sur les dépens

44. Le chef du jugement concernant les dépens de première instance sera infirmé. Chaque partie conservera la charge des dépens de première instance et d'appel qu'elle aura personnellement exposés.

45. Les avocats qui en ont fait la demande seront autorisés à recouvrer directement les dépens dont ils auraient fait l'avance sans avoir demandé de provision.

Sur l'article 700 du code de procédure civile

46. Le chef du jugement concernant les frais irrépétibles de première instance sera confirmé. Aucune considération d'équité ne commande de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles exposés en appel.

PAR CES MOTIFS