CA Rennes, 2 sept. 2026, RG 25/04942

5ème Chambre

ARRÊT N° 2026/187

N° RG 25/04942 - N° Portalis DBVL-V-B7J-WDQ4

(Réf 1ère instance : 25/00598)

S.A.S. GROUPE LISE

C/

SCI [Adresse 1]

Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Me Rovere

Me Soubeille

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 02 SEPTEMBRE 2026

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Virginie PARENT, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,

Assesseur : Monsieur Sébastien FOURNIER, Conseiller, rapporteur

GREFFIER :

Mme OMNES, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l'audience publique du 13 Mai 2026

ARRÊT :

contradictoire, prononcé publiquement le 02 Septembre 2026 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats

****

APPELANTE :

S.A.S. GROUPE LISE, immatriculée au RCS de Nantes sous le n° 891 132 524, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège,

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par Me Jéremy SIMON substituant Me Jérémy ROVERE de la SELARL KACERTIS, plaidant/postulant, avocats au barreau de NANTES

INTIMÉE :

SCI [Adresse 1], immatriculée au RCS de Bordeaux sous le n°, 351 165 998 prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège,

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Me Alexandre de LORGERIL substituant Me Bérengère SOUBEILLE de la SELARL LALLEMENT SOUBEILLE & ASSOCIES, postulant, avocats au barreau de NANTES

Représentée par Me Fabrice DELAVOYE de la SELARL DGD AVOCATS, plaidant, avocat au barreau de BORDEAUX

Dans le cadre du projet de zone d'aménagement concertée (ZAC) de [Localité 2] Garonne, mené sous la direction de l'opération d'intérêt national (OIN) [Localité 3] Euratlantique et pilotée par l'établissement public d'aménagement (EPA) [Localité 3] Euratlantique, la société [Adresse 1], propriétaire sur une parcelle cadastrée AE n° [Cadastre 1] d'un immeuble situé au n° [Adresse 1] à [Localité 2], s'est trouvée susceptible de faire l'objet d'une procédure d'expropriation.

Dans ce contexte, la société [Adresse 1] a par convention d'occupation précaire du 9 mai 2023 consenti à la société Groupe Lise, dont le siège social est à [Localité 1] (44), un droit d'occuper des locaux situés au rez-de-chaussée de l'ensemble immobilier, pour une durée de trois années à compter du 1er juillet 2023 et en contrepartie d'une redevance mensuelle de 2 715,30 euros hors taxes et hors charges, outre un dépôt de garantie de 8 145,90 euros.

Suivant avenant régularisé le 12 octobre 2024, dans le cadre du transfert d'une partie des bureaux au profit de la société Epsyl, la surface des locaux objet de la convention d'occupation précaire a été réduite, de même que le montant de la redevance ramené à 1 740,53 euros par mois hors taxes et hors charges, outre la réduction du dépôt de garantie à 5 221,59 euros, la société [Adresse 1] s'engageant à rembourser la différence de 2 924,31 euros. La durée de la convention a par ailleurs été modifiée, avec possibilité pour le propriétaire comme pour l'occupant d'y mettre un terme à tout moment, moyennant un délai de préavis de trois mois.

La société Groupe Lise a par lettre recommandée du 25 mars 2025 envoyée avec demande d'avis de réception, notifié la résiliation de la convention, avec effet au 25 juin 2025, les locaux ayant été restitués à cette date.

Se plaignant du non-paiement des redevances à compter du mois de décembre 2024 en dépit de plusieurs mises en demeure, dont la dernière adressée le 21 mars 2025, la société [Adresse 1] a fait assigner en référé la société Groupe Lise par acte de commissaire de justice du 23 mai 2025.

La société Groupe Lise, citée selon procès-verbal de recherches infructueuses, n'a pas comparu. Son président a toutefois adressé au juge un courrier reçu le 12 juin 2025, dans lequel il indiquait que le montant dû s'élevait selon lui à 10 802,26 euros, qu'un virement de 5 580,68 euros avait été effectué le 9 juin 2025 et que le solde de 5 221,58 euros devait se compenser avec le dépôt de garantie conservé par la société [Adresse 1].

Par ordonnance du 3 juillet 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nantes a :

- condamné la société Groupe Lise à payer à la société [Adresse 1] les sommes de :

* 13 721,74 euros de provision sur les redevances impayées jusqu'au 31 mai 2025 en deniers ou quittances valables ;

* 1 372,17 euros de provision sur indemnité de retard ;

* 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné la société Groupe Lise aux dépens.

Le 29 août 2025, la société Groupe Lise a interjeté appel de l'ensemble des chefs du dispositif de cette ordonnance.

Aux termes de ses dernières écritures, notifiées le 12 novembre 2025, la société Groupe Lise demande à la cour d'appel de Rennes de :

- infirmer l'ordonnance en toutes ses dispositions ;

- débouter la société [Adresse 1] de l'ensemble de ses demandes ;

- condamner la société [Adresse 1] à lui payer 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens d'appel.

Par ses dernières conclusions, notifiées le 30 mars 2026, la société [Adresse 1] demande quant à elle à la cour de :

- confirmer l'ordonnance en ce qu'il a été fait droit à ses demandes, à savoir les dispositions suivantes :

- Condamnons la société Groupe Lise à lui payer les sommes de :

- 1 372,17 euros de provision sur indemnité de retard,

- 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- Condamnons la société Groupe Lise aux dépens ;

- l'infirmer sur le seul quantum de la provision accordée en principal à hauteur de 13 721,74 euros au titre des redevances impayées jusqu'au 31 mai 2025 ;et, statuant à nouveau,

- condamner la société Groupe Lise à lui régler la somme provisionnelle de 10 781 euros correspondant au montant des redevances et charges dues au 17 février 2026, assortie des intérêts au taux légal augmenté de deux points à compter de la mise en demeure du 21 mars 2025 ;

- condamner la société Groupe Lise à lui régler la somme provisionnelle de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de son appel dilatoire ;

- condamner la société Groupe Lise à lui régler la somme 'provisionnelle' (sic) de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner la société Groupe Lise aux entier dépens.

L'ordonnance de clôture à bref délai est intervenue le 2 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la provision au titre des redevances et charges.

La société Groupe Lise soutient que la créance invoquée se heurte à des contestations sérieuses. Elle fait valoir que l'état des lieux d'entrée prévu au contrat n'a pas été établi et que les locaux n'offraient pas un confort satisfaisant. Elle fait surtout valoir que le montant invoqué par la société [Adresse 1] :

- ne prendrait pas en compte une remise commerciale de 5 000 euros,

- ne prendrait en compte ni la réduction du dépôt de garantie par avenant, ni son imputation sur la dette, sachant qu'il n'a pas été restitué.

Elle souligne en outre avoir payé 5 580,68 euros le 9 juin 2025 (soit trois jours avant l'audience de première instance).

Elle invoque également un état des lieux de sortie qui n'a pas fait l'objet d'observation de la part de la société [Adresse 1], pour en conclure que cette dernière ne peut pas invoquer de 'créance complémentaire ou retenue pour dégradation'.

La société [Adresse 1] fait quant à elle valoir l'absence de contestation sérieuse, aux motifs :

- que l'absence d'état des lieux d'entrée est une circonstance inopérante, dès lors qu'elle n'invoque aucune réparation locative et que sa demande est limitée aux redevances et charges,

- qu'elle conteste avoir accordé la remise commerciale invoquée,

- que la réduction du dépôt de garantie a quant à elle été dûment créditée à la société Groupe Lise,

- que d'une manière générale, cette dernière a reconnu sa dette dans un aveu judiciaire, par lettre adressée au juge des référés la veille de l'audience.

Par ailleurs, elle actualise, et ce faisant diminue, sa créance par rapport à ce qui a été alloué en 1ère instance, en considération principalement d'un paiement de 5 580,68 euros reçu la veille de l'audience devant le premier juge.

Selon l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, lorsque l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Aux termes des articles 1347 et 1348-1 du même code, la compensation éteint à due concurrence des obligations réciproques et le juge ne peut refuser la compensation de dettes connexes au seul motif que l'une d'elles ne serait pas liquide ou exigible.

En l'espèce, et tout d'abord, l'absence d'état des lieux d'entrée et les critiques relatives au confort des locaux sont sans incidence sur la demande examinée, la société [Adresse 1] ne réclamant aucune somme au titre de dégradations et la société Groupe Lise ne produisant pas d'élément permettant de retenir, avec l'évidence requise en référé, une inexécution de nature à la dispenser du paiement de la contrepartie de son occupation.

Le compte arrêté par la société [Adresse 1] au 17 février 2026 présente un solde débiteur de 10 781 euros.

Il inclut la réduction de 2 924,31 euros du dépôt de garantie prévue par l'avenant, le virement de 5 580,68 euros reçu en juin 2025 quelques jours avant l'audience de première instance, une facture d'électricité de 740,59 euros et un avoir de 181,20 euros au titre des provisions sur charges de 2025.

Il n'intègre, en revanche :

- ni la remise commerciale de 5 000 euros,

- ni le dépôt de garantie résiduel de 5 221,59 euros.

Or, s'agissant tout d'abord de cette remise commerciale, la cour observe qu'elle ne ressort pas uniquement des affirmations de la société Groupe Lise. Ainsi, dans son courriel du 26 décembre 2024, la société [Adresse 1] a elle-même inscrit une ligne 'remise commerciale' de 5 000 euros venant en déduction des sommes dues et calculé le total à payer en la prenant en compte. Sa lettre recommandée du 21 mars 2025 indique encore que la dette de 6 156,84 euros qui s'y trouve invoquée tient compte de 'l'avoir commercial négocié lors de l'avenant', tandis que le décompte joint mentionne expressément un 'avoir commercial' de 5 000 euros TTC.

La précision, faite dans cette lettre, selon laquelle l'avoir ne serait établi qu'une fois le compte 'apuré', se rapporte manifestement à l'émission du document comptable et ne remet pas en cause l'accord dont la société [Adresse 1] s'est elle-même prévalue pour fixer le montant à régler.

La remise de 5 000 euros doit donc être déduite du solde.

A ce stade du raisonnement, la dette de la société Groupe Lise n'est donc plus que de :

10 781 - 5 000 = 5 781 euros.

S'agissant ensuite du dépôt de garantie, le crédit de 2 924,31 euros déjà pris en compte correspond uniquement à la différence entre le dépôt initial et le dépôt réduit par l'avenant. Il ne se confond pas avec la somme de 5 221,59 euros quant à elle demeurée entre les mains de la société [Adresse 1].

Cette dernière somme garantissait notamment le paiement des redevances, charges et accessoires et devait être restituée à la fin de la jouissance, après remise des clés et apurement des comptes. Or, la convention a pris fin le 25 juin 2025, la société [Adresse 1] ne fait état d'aucune dégradation et la créance de restitution est connexe à la créance d'occupation. La société Groupe Lise en a expressément invoqué la compensation. Le dépôt de garantie de 5 221,59 euros doit dès lors être imputé sur le compte.

A cet autre stade du raisonnement, la créance de la société [Adresse 1] est réduite à :

5 781 - 5 221,59 = 559,41 euros.

Somme qui, à deux centimes près, correspond à la régularisation de charges opérée par la société [Adresse 1] après la décision de première instance et à hauteur de 559,39 euros TTC, sans que la société Groupe Lise n'y oppose de critique devant la cour.

Dans le détail, et après avoir rappelé que la convention met à la charge de l'occupant ses consommations d'électricité et sa quote-part des charges communes, la société [Adresse 1] produit une facture du 10 février 2026 qui détaille les relevés du compteur entre le 24 décembre 2024 et le 25 juin 2025, le prix moyen du kilowatt/heure sur l'année 2025 et le calcul proratisé des charges communes, pour refacturer à l'occupante une somme de 740,59 euros TTC au titre de sa consommation d'électricité, montant ensuite diminué par un avoir de 181,20 euros TTC, le solde étant ainsi de 559,39 euros TTC.

Quant au courrier adressé par la société Groupe Lise au juge des référés, la reconnaissance par cette dernière d'un montant dû à hauteur de 10 802,26 euros y était immédiatement assortie de l'indication d'un paiement de 5 580,68 euros et d'une compensation du solde de 5 221,58 euros avec le dépôt de garantie. Ces éléments, qui dans ce courrier formaient un ensemble indivisible, ne constituent donc pas un aveu judiciaire d'une dette de 10 802,26 euros comme soutenu par la société [Adresse 1], mais au contraire l'invocation d'une dette qui, diminuée par ce paiement et par cette compensation, était réduite à néant.

Sous réserve de la régularisation de charges ultérieure de 559,39 euros.

L'ensemble de ces développements conduit donc la cour à retenir qu'à la date du présent arrêt seule cette somme n'est pas sérieusement contestable.

L'ordonnance sera dès lors infirmée sur le montant de la provision accordée sur les redevances impayées et la cour, statuant à nouveau, condamnera la société Groupe Lise au paiement d'une somme provisionnelle limitée à 559,39 euros.

La société [Adresse 1], s'appuyant sur l'article 13 de la convention, demandait après infirmation sur le montant de la provision afférente aux redevances que la somme alors invoquée de 10 781 euros produise intérêts au taux légal majoré de deux points, en l'occurrence à compter de la mise en demeure du 21 mars 2025.

Cet article stipule en effet que 'toute somme exigible payée en retard sera (...) productrice d'un intérêt de retard au taux d'intérêt légal, augmenté de deux points', avec cette précision que cette sanction 's'appliquera de plein droit dès la date d'échéance'.

La somme précitée de 559,39 euros retenue par la cour produira donc intérêts au taux légal augmenté de deux points à compter du 17 février 2026, date à laquelle le solde net de cette régularisation a été arrêté.

Sur la provision sur indemnité de retard.

Le premier juge, s'appuyant sur les stipulations contractuelles et faisant droit à la demande de la société [Adresse 1], lui avait alloué une somme supplémentaire de 1 372,17 euros à titre de provision sur indemmnité de retard, représentant 10 % de la provision de 13 721,74 euros allouée en amont sur les redevances impayées.

La société Groupe Lise sollicite l'infirmation de l'ordonnance en ce qu'elle a accordé cette provision de 1 372,17 euros.

La société [Adresse 1] demande quant à elle à la cour de confirmer l'ordonnance sur ce point, après avoir expressément invoqué dans sa motivation l'application de la clause contractuelle prévoyant cette indemnité.

L'article XIII du contrat prévoit que cette 'indemnité forfaitaire de frais contentieux' est due à 'défaut de paiement de la redevance ou des accessoires des sommes exigibles en vertu de la convention d'occupation, quarante-huit heures après l'envoi d'une lettre recommandée avec demande d'avis de réception restée sans effet ou la notification d'un commandement de payer'.

Il revient donc à la cour, saisie d'une demande en paiement de cette indemnité dans la limite du montant réclamé de 1 372,17 euros, d'en déterminer la fraction qui, le cas échéant, ne se heurterait à aucune contestation sérieuse.

Par sa lettre recommandée du 22 janvier 2025, la société [Adresse 1] mettait la société Groupe Lise en demeure de payer la somme de 7 522,90 euros, montant prenant en compte les déductions alors admises, dont la remise commerciale. A cette date, le contrat était toujours en cours, de sorte qu'il n'y avait en revanche pas à déduire de cette dette le montant du dépôt de garantie.

Or, aucun règlement dans les quarante-huit heures de cet envoi n'est justifié ou même allégué. La majoration était donc acquise sur ce solde de 7 522,90 euros, sans que les paiements ultérieurs du principal l'aient rétroactivement anéantie.

En revanche, la société [Adresse 1] ne justifie pas que les échéances postérieures, retenues dans le calcul de la somme de 1 372,17 euros, aient été soumises aux formalités contractuelles précitées nécessaires pour déclencher la majoration.

L'obligation n'est ainsi pas sérieusement contestable à hauteur de la somme de 752,29 euros. Il n'y a pas lieu à référé sur le surplus de l'indemnité réclamée.

Sur la demande indemnitaire pour appel abusif.

La société [Adresse 1], qui soutient que l'appel est dilatoire et lui cause des frais, une perte de temps et des tracas qui ne seraient pas réparés par les intérêts, sollicite une indemnisation à hauteur de 2 000 euros.

L'exercice d'une voie de recours ne dégénère en abus que s'il révèle une faute. En l'espèce, l'appel conduit à réduire substantiellement les deux provisions prononcées par le premier juge. Il ne présente donc aucun caractère abusif.

L'intimée sera dès lors déboutée de cette demande indemnitaire.

Sur les dépens et les frais irrépétibles.

À la date de l'assignation, un arriéré substantiel demeurait dû, même après prise en compte de la remise commerciale, et le virement de 5 580,68 euros n'est intervenu que quelques jours avant l'audience de juin 2025. Quant au dépôt de garantie, il n'était restituable qu'à la fin de la jouissance, intervenue après assignation. La procédure de première instance a ainsi été rendue nécessaire par les impayés de la société Groupe Lise. L'ordonnance sera dès lors confirmée en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

La SCI [Adresse 1], qui succombe principalement devant la cour, supportera les dépens d'appel.

Elle sera en outre condamnée à payer à la société Groupe Lise une somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d'appel et déboutée de sa propre demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS,