CA Rennes, 1 sept. 2026, RG 23/00597

1ère chambre civile B

N° RG 23/00597

N° Portalis DBVL-V-B7H-TOYO

(Réf 1ère instance : 22/00460)

M. [G] [T]

Mme [O] [S]

c/

M. [F] [X]

Copie exécutoire délivrée

le : 02/09/2026

à :

Me [Localité 1]

Me Le Masson

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 1er SEPTEMBRE 2026

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Présidente : Madame Véronique VEILLARD, présidente de chambre

Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, président de chambre

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, conseillère

GREFFIER

Madame Elise BEZIER lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS

A l'audience publique du 3 mars 2026

ARRÊT

Contradictoire, prononcé publiquement le 1er septembre 2026 par mise à disposition au greffe après prorogation du délibéré

****

APPELANTS

Monsieur [G] [T]

né le 16 juillet 1960 à [Localité 2]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Madame [O] [U] [R] [S]

née le 30 septembre 1958 à [Localité 4]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Tous deux représentés par Me Luc BOURGES de la SELARL LUC BOURGES, postulant, avocat au barreau de RENNES et par Me Guillaume PLOUX de la SCP DEBUYSER/PLOUX, plaidant, avocat au barreau de QUIMPER

INTIMÉ

Monsieur [F] [X]

né le 23 mars 1946 à [Localité 6]

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représenté par Me Jean-Marc LE MASSON, avocat au barreau de NANTES

FAITS ET PROCÉDURE

1. Suivant acte authentique du 31 juillet 2019, M. [G] [T] et Mme [O] [S] ont acquis de M. [D] [X] au prix de 354.500 € une maison d'habitation à usage de résidence secondaire, édifiée en 1975 et située [Adresse 4] à [Localité 8] (29).

2. Ayant subi le 23 novembre 2019 un dégât des eaux dans le sous-sol et se plaignant d'infiltrations dans la véranda, ils ont fait intervenir un expert d'assurance qui, dans un rapport du 26 mai 2020, concluait que l'origine de l'inondation du sous-sol se trouvait

dans la défaillance de la pompe de relevage.

3. Par ordonnance du 8 juillet 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de Quimper a fait droit à la demande d'expertise judiciaire des consorts [B].

4. M. [C] [Y] a déposé son rapport le 18 janvier 2021.

5. Estimant que le vendeur leur avait caché des informations essentielles sur le bien vendu, les consorts [B] ont, par acte d'huissier de justice du 1er mars 2022, assigné au fond M. [F] [X], venant aux droits de M. [D] [X] décédé le 10 février 2021, devant le tribunal judiciaire de Quimper en réparation des préjudices subis.

6. Par jugement du 15 novembre 2022, le tribunal judiciaire de Quimper a

- débouté les consorts [B] de leurs prétentions,

- condamné les mêmes aux dépens, comprenant les frais du référé judiciaire et d'expertise judiciaire, ainsi qu'à payer à M. [F] [X] une indemnité de 2.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, avec distraction en application de l'article 699 du même code.

7. Pour statuer ainsi, le tribunal judiciaire a retenu que :

- l'expertise judiciaire a conclu à un arrêt de la pompe de relevage à la suite d'un dysfonctionnement, lequel avait causé l'inondation dans le sous-sol,

- les consorts [B] ne pouvaient prétendre que le risque d'inondation leur avait été caché dans la mesure où ils avaient procédé à plusieurs visites avant la vente,

- à supposer que la pompe de relevage n'était pas visible en raison de l'encombrement du garage, l'implantation de la maison dans une pente (dont la construction remonte à 1975), l'inclinaison de la rampe d'accès au garage et la présence des grilles ajourées des deux caniveaux au seuil de la porte de garage ne pouvaient pas cacher aux acquéreurs la présence d'un système de relevage des eaux et donc celle d'un risque d'inondation du sous-sol,

- l'étude de sol annexée à l'acte authentique rappelait la nécessité de relever les eaux de la machine à laver du sous-sol,

- les infiltrations d'eau au niveau de la véranda étaient apparentes,

- à défaut de rapporter la preuve de la mauvaise foi du vendeur concernant l'existence de vices cachés à l'origine d'infiltrations dans la véranda et de l'inondation du sous-sol, les consorts [B] étaient déboutés de leur demande d'indemnisation.

8. Les consorts [B] ont interjeté appel par déclaration du 26 janvier 2023.

9. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 10 février 2026.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

10. Les consorts [B] exposent leurs prétentions et moyens (lesquels seront repris dans la motivation) dans leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 27 janvier 2026 aux termes desquelles ils demandent à la cour de :

- infirmer le jugement en toutes ses dispositions,

- en conséquence,

- déclarer leurs demandes recevables et bien fondées,

- condamner M. [X] à leur verser les sommes de :

* 61.784,46 € au titre des travaux de reprises des vices cachés,

* 10.000 € au titre du préjudice de jouissance,

* 110.000 € au titre de la perte de valeur immobilière en raison du caractère inondable de la maison,

- dire que ces sommes seront indexées sur l'indice du coût de la construction, avec pour référence l'indice applicable au jour du sinistre,

- condamner M. [X] à leur payer la somme 6.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant les frais d'expertise judiciaire,

- condamner M. [X] aux dépens.

11. M. [X] expose ses prétentions et moyens (lesquels seront repris dans la motivation) dans ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 4 mai 2023 aux termes desquelles il demande à la cour de :

- confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

- à titre subsidiaire,

- fixer à 18.630 € le préjudice des consorts [B],

- en tout état de cause,

- condamner les consorts [B] à lui verser la somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles d'appel,

- les condamner aux dépens d'appel avec distraction de l'article 699 du code de procédure civile.

12. Pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure.

MOTIVATION DE LA COUR

1) Sur les vices cachés

13. Concernant le sous-sol, les consorts [B] font valoir que M. [X] n'a pu rapporter la preuve de ce qu'il les avait loyalement informés de l'existence de risques d'inondation du sous-sol, qu'il n'a pas participé aux visites préalables à la vente, n'était pas en contact direct avec eux et n'a fait inscrire aucune mention sur ce risque dans l'acte de vente, que le courrier électronique adressé par l'agence immobilière le 19 octobre 2020 montre qu'elle-même n'avait jamais été informée de l'existence d'une pompe de relevage des eaux pluviales et qu'elle pensait qu'il existait à l'extérieur de la maison simplement une pompe pour le relevage des eaux usées, que c'est seulement une fois la vente signée que M. [X] a fait état pour la première fois de l'existence d'une pompe de relevage à l'entrée du garage, notamment dans son courrier du 13 décembre 2019, que le fait que ce dernier ait uniquement évoqué un problème mineur d'infiltrations dans le mur de soutènement de la terrasse Est de la maison est une autre preuve de ce qu'il voulait dissimuler le problème majeur du risque d'inondation,

que l'étude de sol annexée à l'acte de vente est inopérante à faire la démonstration de ce que le risque d'inondation avait été signalé par le vendeur aux acquéreurs qui ne pouvaient déduire le risque d'inondation à la simple vision physique des lieux (la plupart des sous-sols semi-enterrés n'ont pas besoin de pompe de relevage et la quasi-totalité des maisons situées sur des terrains en pente ne présentent aucun risque d'inondation), que l'expertise indique que le risque d'inondation du sous-sol n'est pas lié à l'existence d'un sous-sol avec rampe d'accès au garage ou à l'implantation de la maison sur un terrain en pente mais à de très abondantes entrées d'eau pluviales par les brèches de la fosse de relevage.

14. Concernant la véranda, les consorts [B] soutiennent qu'ils n'ont effectué que deux visites du bien, que la première fois, M. [X] tenait une réunion amicale dans la véranda (pour montrer qu'il s'agissait d'un lieu de vie), et que la seconde fois, il était absent et n'a donc pas pu informer les acquéreurs des risques et désordres affectant la véranda (ni du sous-sol du reste), que lors de ces visites, rien ne leur permettait de suspecter des infiltrations, que les témoignages produits par M. [X] lui-même attestent que les fuites de la véranda ne pouvaient pas être devinées par eux, qu'ils sont profanes en la matière et que le défaut de conception était inconnu jusqu'à l'expertise judiciaire, étant souligné que l'expert judiciaire est monté sur le toit avec une échelle pour réaliser des relevés techniques et conclure à une non-conformité alors que M. [X] a tout mis en 'uvre pour que ces désordres restent cachés.

15. Concernant le sous-sol, M. [F] [X] soutient que la pompe de relevage, située à l'intérieur et immédiatement à l'entrée du sous-sol à droite de la porte de garage, à l'angle nord-ouest de la maison, est largement visible, qu'elle n'a pas pu échapper à l''il averti de M. [T], ancien technicien, que dans un mail du 19 octobre 2020, l'agent immobilier Mme [E] confirme avoir montré aux acquéreurs une pompe de relevage lors de la visite de la maison, qu'après la signature de l'acte authentique du 31 juillet 2019, M. [D] [X] a rappelé aux acquéreurs la nécessité du bon fonctionnement de cette pompe de relevage, que le garage n'a pas été volontairement encombré pour dissimuler cette pompe, que le compromis de vente du 20 mai 2019 fait clairement état de problèmes d'infiltrations d'eau, qu'une étude de sol du 25 avril 2019, qui déclare que « Les eaux de machine à laver devront être relevées », a été portée à la connaissance des acquéreurs, que si cette pompe reçoit les eaux usées, il a été notifié aux acquéreurs que le réseau d'assainissement n'était pas aux normes, lesquels n'ont toutefois pas fait faire les travaux de mise en conformité, que la commune de Moëlan-sur-Mer a connu des précipitations sans précédent au cours du dernier trimestre 2019, ce qui aurait dû conduire les acquéreurs à surveillance accrue de ladite pompe, que M. [D] [X] n'a quant à lui jamais subi de telles inondations, que si l'expert a attribué l'inondation à dysfonctionnement de la pompe de relevage, le tribunal judiciaire de Quimper a justement retenu que l'implantation même de la maison dont la construction remonte à 1975, l'inclinaison de la rampe d'accès au garage et les grilles ajourées des deux caniveaux au niveau du seuil de la porte de garage ne pouvaient pas cacher aux acquéreurs la présence d'un système de relevage des eaux et en conséquence, celle d'un risque d'inondation du sous-sol, notamment en raison de l'implantation de la maison construite sur un terrain en pente, qu'à la date du sinistre, M. [X] n'était plus en charge du bon fonctionnement de ladite pompe et ne saurait en supporter les conséquences, que les acquéreurs étaient donc en mesure de se convaincre eux-mêmes du risque d'inondation et n'ont pas rapporté la preuve de ce que M. [D] [X] le leur ait caché de mauvaise foi.

16. S'agissant de la véranda, M. [X] soutient que lors de la seule réunion d'expertise qui s'est déroulée le 7 octobre 2020, la véranda ne laissait apparaître aucune trace d'humidité, qu'en tout état de cause, seuls les consorts [B], en leur qualité de propriétaires du bien, peuvent être considérés comme responsables des problèmes de vétusté de la véranda car il leur appartenait de veiller à son bon entretien, que s'il est vrai qu'il a reconnu avoir autrefois subi de légères infiltrations, ce n'était plus le cas pendant les quatre années qui ont précédé la vente puisque la mise en place d'un joint d'étanchéité avait permis de solutionner le problème, ce que l'expert judiciaire a confirmé, que la vétusté de la toiture était visible à l''il nu, ni le compromis de vente ni l'acte authentique ne faisant état d'une quelconque modification de la véranda depuis sa construction.

Réponse de la cour

17. L'article 1641 du code civil dispose que « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. »

18. Aux termes de l'article 1642, « Le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même. »

19. L'article 1643 prévoit encore qu'il « est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie. »

20. Enfin, selon l'article 1644, « Dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix, telle qu'elle sera arbitrée par experts. »

21. Par vice, on entend ici un défaut de la chose vendue qui la rend impropre à sa destination normale. Le défaut doit avoir pour conséquence de nuire à l'utilisation de la chose vendue, c'est-à-dire empêcher ou diminuer significativement l'usage auquel elle est normalement destinée.

22. La diminution de l'usage du bien résultant du vice caché qui l'affecte doit atteindre un degré certain de gravité, de sorte que la garantie n'a pas vocation à jouer pour un défaut n'ayant que des conséquences minimes, limitées à une simple diminution d'agrément. À cet égard, la nature de la chose entre en ligne de compte. Par exemple, l'utilisation attendue d'un bien d'occasion très usagé peut ne pas être identique à celle du même bien à l'état neuf.

23. La garantie des vices cachés ne couvre que les vices qui existaient déjà lors de la vente, soit de manière avérée, soit au moins en germe, mais pas ceux qui naîtraient après la vente sans trouver leur source dans un défaut antérieur à celle-ci. Ainsi, la garantie ne joue pas pour les défauts survenus postérieurement et qui sont dus notamment à l'usure normale de la chose.

24. La loi oblige le vendeur à garantir le vice caché, c'est-à-dire le défaut dont l'acheteur n'a pas connaissance ni lorsqu'il conclut la vente ni lorsqu'il prend possession de la chose vendue, mais non ceux qu'il a révélés à l'acheteur ou dont celui-ci a pu se convaincre lui-même. Mais l'acheteur profane doit aussi se renseigner, sauf si cela est impossible pour lui et se montrer normalement attentif. Le vice à son égard sera considéré comme apparent et non caché dès lors que le défaut apparaît à la suite d'une vérification attentive élémentaire.

25. Une clause d'exonération de la garantie des vices cachés est inopérante lorsqu'il est établi que le vendeur avait connaissance des vices.

26. Il résulte des dispositions de l'article 1643 du code civil précité, qu'une telle clause est privée d'effet en cas de mauvaise foi du vendeur.

27. La mauvaise foi du vendeur ne s'entend pas d'une volonté particulière de dissimuler le vice à l'acquéreur pour le tromper mais seulement de la connaissance qu'il avait des défauts de la chose vendue.

28. Le choix entre l'action estimatoire et l'action rédhibitoire appartient à l'acheteur et non au juge qui n'a pas à motiver sa décision sur ce point. L'acheteur, qui est souverain, n'a pas à justifier son choix, discrétionnaire, même alors qu'une remise aux normes à bien moindre coût était envisageable (Civ. 3ème, 15 décembre 2015, n° 14-24.567).

29. En l'espèce, suivant acte authentique du 31 juillet 2019 au rapport de maître [A], notaire à [Localité 9], M. [T] et Mme [S] ont acquis de M. [D] [X] une maison d'habitation sise [Adresse 4] à [Localité 10].

30. L'acte authentique de vente comporte en page 8 une clause de non garantie des vices cachés ainsi rédigée :

« L'ACQUEREUR devra prendre LE BIEN dans l'état dans lequel il se trouvera au jour de l'entrée en jouissance, tel qu'il l'a vu et visité, sans recours contre LE VENDEUR pour quelque cause que ce soit et notamment pour mauvais état de la ou des constructions, du sol ou du sous-sol, vices même cachés, erreur dans la désignation, le cadastre ou la contenance cadastrale, tout différence, excédât-elle un vingtième devant faire son profit ou sa perte, et plus généralement pour quelque cause que ce soit, LE VENDEUR s'interdit d'apporter, à compter de ce jour, des modifications matérielles ou juridiques au BIEN vendu. »

31. Il convient donc, en présence d'une clause de non-garantie des vices inconnus du vendeur, d'examiner au regard des pièces produites et pour chacun des sinistres allégués (inondations dans le sous-sol et infiltrations dans la véranda), si les conditions de la garantie des vices cachés sont réunies, à savoir :

- des vices existant avant la vente,

- rendant le bien impropre à son usage ou affectant celui-ci au point de compromettre la vente ou d'en diminuer le prix,

- connus du vendeur,

- et non apparents pour les acquéreurs.

Les inondations dans le sous-sol

32. Il résulte du rapport d'expertise déposé par M. [Y] le 18 janvier 2021 que :

- les eaux vanne (EV provenant des WC dites « eaux noires ») sont, après décantation, évacuées par une canalisation raccordée au caniveau situé en bas de la rampe d'accès au garage, prévu pour recevoir les eaux pluviales de ruissellement de la rampe,

- ces installations sont « en totale non-conformité avec la réglementation, les EV doivent obligatoirement être séparées du réseau EP » et cette configuration explique pourquoi Mme [S] percevait des odeurs nauséabondes à l'entrée du garage,

- la fosse accueillant la pompe de relevage montre des défauts d'étanchéité avec deux brèches sur les parois, de l'eau qui s'infiltre en permanence par ces ouvertures, même par temps sec, et qui provient fort probablement des eaux d'écoulement du terrain mitoyen du fait de sa déclivité,

- l'inondation qui s'est produite le 23 novembre 2019 dans le garage a eu pour origine l'arrêt de la pompe de relevage,

- elle a eu pour conséquence une non-conformité du garage à sa destination.

33. L'expert judiciaire a fourni le comparatif des précipitations pour les mois de septembre, octobre et novembre 2019 ainsi que le comparatif pour les mêmes mois des années antérieures en remontant jusqu'en 2011, d'où il résulte que la zone a effectivement enregistré une pluviométrie record en octobre et novembre 2019.

34. Néanmoins, l'expert est formel sur le fait que la cause première de l'inondation se trouve dans une panne de la pompe de relevage, laquelle n'est, du reste, pas contestée, et que l'intervention de M. [T] qui a réamorcé ladite pompe, a limité la montée de l'eau à une hauteur de près de 25 cm.

35. L'expert ajoute qu'il est « indéniable que des inondations dans le garage ont dû exister par le passé », justifiant sa constatation par l'existence de travaux réalisés pour évacuer les EP, [Localité 11] et EV et à la présence de la pompe de relevage dans le garage, outre la mise en place d'un tuyau de vidange, et conclut que le risque d'inondation était présent au moment de la vente, qu'il était connu du vendeur et qu'il était de nature à rendre le garage impropre à sa destination.

36. Dans ce sens, le voisin d'en face, M. [L], atteste le 18 janvier 2020 de ce que la maison a été construite en 1975 par M. [H] qui, après une inondation importante dans tout le sous-sol, l'a revendue à M. et Mme [W] qui ont subi des inondations ayant nécessité le déplacement des pompiers et du maire à deux reprises et qu'à la suite, il a autorisé ces nouveaux propriétaires à faire réaliser un fossé dans son verger situé au nord au-dessus de sa propriété, afin de canaliser les eaux vers un déversoir qui se prolongeait vers un gros tuyau aboutissant au fossé de la route, que néanmoins, les eaux provenant des champs situés au-dessus et au nord de son verger, qui étaient importantes en période de fortes pluies, n'étaient pas drainées, et que M. [W] a donc fait installer une pompe de relevage dans le sous-sol, puis a fait surélever sa chaudière pour la protéger des inondations et, enfin, avait fait installer sa machine à laver le linge dans la véranda.

37. Quant à savoir si l'information de ces inondations en avait été donnée aux acquéreurs, l'analyse du compromis de vente du 20 mai 2019 montre que l'existence de cette pompe de relevage n'y a pas été mentionnée, ni a fortiori le risque d'inondation, encore moins le mélange des eaux pluviales et des eaux vannes dans la fosse de la pompe de relevage.

38. L'acte de vente authentique du 31 juillet 2019 n'est pas produit mais les parties s'accordent pour retenir qu'aucune mention n'a été portée à cet égard dans cet acte.

39. M. [X] soutient que « l'agent immobilier fait ['] expressément référence, à deux reprises, à une pompe de relevage affectée aux eaux usées de la maison. » Or, Mme [P] [E], agent immobilier, a, quant à elle, écrit dans un courriel du 19 octobre 2020 adressé à M. [X] que « Nous avons abordé la pompe de relevage de l'extérieur et je l'ai signalé mais je ne savais pas qu'il y en avait une autre dans le sous-sol ».

40. Ainsi, l'agent immobilier n'était-elle pas informée de l'existence de cette pompe de relevage à l'intérieur du garage en sous-sol et n'a-t-elle donc pu la signaler aux consorts [B], et encore moins du fait qu'il s'agissait d'une pompe de relevage qui recevait des eaux souillées, contrairement à ce que soutient M. [X], sauf à en déduire qu'il savait que ses eaux vannes, trahies par leur odeur, s'y déversaient effectivement après décantation.

41. L'expert judiciaire souligne à cet égard que Mme [E] a en réalité confondu la pompe qu'elle désignait comme étant à l'extérieur avec ce qui n'était qu'un regard de déversement des eaux usées, et ce sans rapport avec la pompe de relevage située à l'intérieur du garage.

42. Il s'en évince que si l'agent immobilier déclare qu'elle n'a pas vu cette pompe de relevage dans le garage, M. [X] ne peut utilement soutenir que les acquéreurs l'auraient, quant à eux, vue. La cour ne peut que retenir que cette pompe n'était en réalité pas visible au jour des visites du bien et qu'elle n'était donc pas apparente aux yeux des acquéreurs. Du reste, M. [X] ne fait pas la démonstration de ce caractère apparent, ne contestant pas qu'il avait laissé des effets dans le garage dont il avait chargé les acquéreurs de l'en débarrasser à la déchetterie.

43. Enfin, dans un courrier du vendeur du 13 décembre 2019, qui n'est pas produit aux débats, mais auquel l'expert fait référence en page 30 de son rapport, M. [X] a rappelé aux acquéreurs l'impérative nécessité d'un bon état de marche de la pompe de relevage en période de pluies importantes : « Cette pompe doit être en état de marche pendant les grandes pluies, c'est ce que je vous ai précisé avec beaucoup d'instance lors de notre dernier entretien ».

44. Cette information est donc bien postérieure aux actes de vente et rien ne vient étayer une information des acquéreurs avant la vente.

45. Ainsi, s'agissant du caractère apparent du vice, quand bien même l'implantation de la maison remonte à 1975, que la rampe d'accès au garage présente une forte inclinaison et que le seuil est équipé de deux caniveaux avec grilles ajourées, ce qui pouvait laisser présumer un risque d'inondation du sous-sol, rien ne pouvait en revanche laisser présumer que ce risque d'inondation s'appliquait aussi aux eaux souillées.

46. De même, l'acte de vente du 31 juillet 2019 précise en page 11, au chapitre « Renseignements concernant le bien vendu », que «L'installation de type non collectif a fait l'objet d'un rapport du SPANC de [Localité 9] COMMUNAUTE, qui indique que ladite installation est non conforme et incomplète. A l'effet de procéder à la mise en conformité des travaux suivants seront nécessaires :

Mettre en place un dispositif de pré traitement et traitement règlementaire. La demande est à déposer auprès du SPANC avec une étude de sol et de filière. L'étude de sol a été réalisée et portée à la connaissance de l'acquéreur. Une copie est demeurée ci-annexée.L'acquéreur s'engage à réaliser à ses frais la mise aux normes du système d'assainissement non collectif.

L'ACQUEREUR déclare avoir connaissance qu'il devra réaliser ces travaux de mise en conformité dans un délai d'un an à compter de ce jour. »

47. Ce bilan de l'assainissement, qui ne traite pas la question de l'évacuation des eaux pluviales, n'indique pas que les eaux vannes décantées se déversaient dans le caniveau relié à la pompe de relevage pour les eaux pluviales.

48. Quant à l'étude de l'aptitude des sols à l'assainissement non collectif, elle a été commandée par M. [D] [X] au SPANC pour les besoins de la vente et elle a conclu dans un rapport du 25 avril 2019 à ce qu'un système individuel d'assainissement pouvait être installé dans la parcelle et que les eaux de machine à laver devaient être relevées, mais, là encore, sans diagnostiquer dans sa réalité exacte le dysfonctionnement de l'évacuation des eaux noires vers la fosse de réception des eaux pluviales.

49. La commande de cette étude confirme en revanche que M. [X] avait la connaissance avant la vente d'un dysfonctionnement de son système d'assainissement et spécialement d'un déversement des eaux souillées dans la fosse de réception des eaux pluviales dont on rappelle qu'il a soutenu, à tort, que l'agent immobilier en avait informé les acquéreurs « à deux reprises ».

50. Enfin, si l'acquéreur est tenu à une diligence élémentaire (un devoir de curiosité normale) et doit de ce fait visiter le bien de manière attentive et poser des questions évidentes sur ce qui est directement visible, il n'a pas, en l'absence d'indices apparents graves, d'obligation de contrôle intrusif, étant rappelé qu'en tout état de cause, l'obligation d'information du vendeur ou du professionnel prime sur un éventuel manque de curiosité de l'acquéreur. La cause technique non décelable à l''il nu par un profane écarte le grief de manque de diligence et maintient la garantie du vendeur.

51. En mains l'étude d'aptitude des sols ainsi que les informations relatives à la nécessité de faire réaliser à leurs frais la mise aux normes du système d'assainissement non collectif dans le délai à compter d'un an à compter de la vente, les consorts [B] n'avaient pas d'obligation de contrôle intrusif du système d'évacuation des eaux pluviales, encore moins de vérification sous les effets du vendeur qui encombraient, même involontairement, le sous-sol pour rechercher la non-conformité du rejet des eaux vannes dans la fosse des eaux pluviales.

52. Il résulte de l'ensemble de ces observations que les demandeurs n'étaient pas en mesure de se convaincre eux-mêmes du risque d'inondation du garage par les eaux vannes du réseau d'assainissement.

53. Au total, le vice d'inondation par les eaux vannes était existant avant la vente, il rendait le bien impropre à son usage ou affectait celui-ci au point de compromettre la vente ou d'en diminuer le prix, il était connu du vendeur et non apparent pour les acquéreurs.

54. En conséquence, le jugement sera infirmé sur ce point.

Les infiltrations dans la véranda

55. Il résulte du rapport d'expertise de M. [Y] que :

- les infiltrations se produisent au niveau de la partie supérieure de la toiture, par la fenêtre de toit et le long de l'un des poteaux de la façade sud,

- à la liaison entre le profilé haut de la toiture et l'avancée de la couverture de la maison, des calfeutrements rudimentaires et grossiers par du mastic silicone ont été effectués, le même mastic a été appliqué au niveau des jonctions du cadre du châssis de la fenêtre de toit,

- au droit des infiltrations situées à l'aplomb du poteau en bois de la façade sud, un déboîtement de la cornière basse s'est produit par rapport au chevron en aluminium support de la couverture, le jour qui s'est créé entre le profilé en aluminium et la plaque en polycarbonate a été comblé avec du mastic silicone,

- l'une des soudures du cheneau s'est rompue créant un passage possible de l'eau,

- la couverture de la véranda présente de nombreux points de faiblesse, plusieurs points de soudure de la corniche ont lâché et les corbeaux décoratifs en bois sont pourris au niveau de leur fixation sur les poteaux,

- la couverture de la véranda présente de nombreux points de vétusté et d'usure,

- elle présente également des malfaçons d'origine puisqu'elle aurait dû être fixée sur le mur de la façade de la maison sous l'avancée de toiture et non sur la structure bois de ladite avancée,

- ce défaut de conception et cette vétusté ont eu pour conséquence une non-conformité de la véranda à sa destination.

56. L'expert conclut que les désordres étaient présents au moment de la vente.

57. Il précise que compte tenu du courrier du vendeur du 13 décembre 2019 ayant soutenu que les « faibles fuites constatées par le passé ont été maîtrisées », M. [X] avait donc connaissance de ces désordres avant la vente.

58. De fait, en ayant admis être intervenu pour la pose d'un joint d'étanchéité, qui « avait permis de solutionner le problème », M. [X] reconnaissait l'existence d'infiltrations d'eau dans la véranda.

59. Celles-ci demeuraient d'actualité au jour de la vente puisque l'expert a constaté divers points d'entrée d'eau :

- un déboîtement de la cornière basse,

- des calfeutrements rudimentaires et grossiers par du mastic silicone, avec une dégradation des joints d'étanchéité due à la dilatation différentielle entre l'aluminium et le bois,

- des ruptures de plusieurs points de soudure de la corniche,

- une pourriture des corbeaux décoratifs.

60. Le voisin d'en face, M. [L], a également attesté le 18 décembre 2020 d'une fuite en descente de gouttière intérieure constatée par lui-même et M. [X] à la suite de laquelle celui-ci avait fait créer dans le vide sanitaire une nouvelle évacuation vers l'extérieur avec déversement dans une tranchée puis un regard se déversant lui-même dans le fossé de la route.

61. M. [X] soutient que les malfaçons originelles de la véranda n'étaient pas connues de lui et que la vétusté de la véranda était parfaitement décelable au moment de la vente.

62. A le suivre dans son raisonnement, si les malfaçons originelles n'étaient pas connues de lui, elles ne pouvaient l'être des acquéreurs.

63. En réalité, par les réparations effectuées, les vices d'infiltrations étaient connus de M. [X], de même que le vice constructif puisque celui-ci a effectué, selon les constatations de l'expert, de « nombreuses tentatives de calfeutrement » qu'en dépit de celles-ci, « l'eau continue à s'infiltrer, surtout que ces calfeutrements ne sont pas réalisés là où ils auraient pu avoir une efficacité » et que « les réparations réalisées avec des joints siliconés ne constituent pas une solution pérenne et ne répondent pas aux règles l'art. La réparation réalisée par M. [X] reste dans un cadre précaire de bricolage ».

64. Les infiltrations ne sont donc pas le fait de la vétusté de la véranda en tant que telle, par ailleurs non contestée, mais bien celui du vice constructif mal réparé à plusieurs reprises par le vendeur lui-même, et ce quand bien même ce vice de construction a pu contribuer à la vétusté de l'ouvrage.

65. L'expert a d'ailleurs noté que M. [T] a installé un système de gouttière fixé sur la poutre formant le linçoir de la charpente de la véranda, que la gouttière est reliée par un tuyau à la descente des eaux pluviales de la façade de la maison et que ce système précaire permettait d'évacuer l'eau à l'extérieur de la véranda sans avoir à disposer et vider continuellement des seaux.

66. Il ne peut donc être reproché aux consorts [B] de ne pas avoir perçu le défaut structurel de la véranda, ce qui a nécessité l'analyse technique de l'expert judiciaire, et ce d'autant qu'aucune infiltration n'était visible au jour des visites du bien, qui ont été réalisées par temps sec, et que M. [X] soutient, certes à tort, que ces infiltrations étaient réparées, alors qu'elles ne l'étaient pas, défaillance qui n'a pas manqué de redevenir visible dès les premières pluies survenues après la vente signée le 31 juillet 2019.

67. Au total, le vice d'infiltrations de la véranda était existant avant la vente, il rendait le bien impropre à son usage ou affectait celui-ci au point de compromettre la vente ou d'en diminuer le prix, il était connu du vendeur et non apparent pour les acquéreurs.

68. En conséquence, le jugement sera infirmé sur ce point.

69. Le jugement sera infirmé sur ce point.

2) Sur les préjudices

70. Les consorts [B] demandent que soit retenu le devis de l'entreprise hauteur de 61.784,46 € hors inflation au titre des travaux de reprises des vices cachés (véranda = 37.261,04 TTC, drainage = 21.845,20 TTC et autres préjudices matériels divers = 798,22 € + 1.400 € + 480 € = 2 678,22 € TTC), que lors de l'expertise, M. [X] n'a pas communiqué de devis ou autres estimations qui auraient permis à l'expert d'affiner son jugement, que les préconisations de l'expert en page 33 du rapport semblent ne pas pouvoir offrir une complète sécurité en cas de pluies importantes et que la demande indemnitaire pour les travaux de drainage correspondant au devis de M. [I] (21.845,20 €) ne comporte pas les travaux de mise aux normes demandées par le SPANC.

71. Ils ajoutent que dès les premières pluies suivant leur entrée dans les lieux, ils ont été privés d'un usage normal de leur véranda, qu'ils ont dû pendant des mois mettre plusieurs bassines sous les fuites avant de mettre en place un système de gouttière provisoire à l'intérieur même de la véranda, que M. [T] a réalisés lui-même d'importantes tranchées afin de réduire les risques d'inondation dans le garage, que la somme de 10.000 € forfaitaire demandée au titre de leur préjudice de jouissance est donc justifiée.

72. La demande d'indemnisation pour perte de valeur de la maison ne fait en rien double emploi avec la somme demandée pour la réalisation des travaux. En effet, ces travaux n'ont, selon le rapport d'expertise, pour objet que de diminuer les risques d'inondation sans les supprimer. Avec ce risque d'inondation (environ 60 m3 à évacuer quotidiennement) qui perdurera après travaux, la maison subit une perte de valeur qu'ils évaluent à 110.000 €.

73. M. [X] fait valoir qu'ayant été gravement malade pendant les opérations d'expertise, il n'a pas eu la possibilité de faire chiffrer les prétendus désordres allégués par les appelants, que les travaux préconisés par l'expert judiciaire à la suite des infiltrations subies en sous-sol sont précisément ceux dont il était fait injonction à les consorts [B], aux termes de l'acte authentique, de réaliser dans un délai d'un an suivant l'acquisition de la maison, que de surcroît, l'expert judiciaire reconnait expressément que les travaux préconisés ne permettront pas d'écarter tout risque d'inondations dans la mesure où les évènements climatiques peuvent entraîner d'importants apports d'eau dans la fosse de relevage, outre que le fonctionnement du dispositif de relevage n'est pas à l'abri d'une coupure d'électricité, que le sous-sol de la maison est semi-enterré, ce qui accroît nécessairement le risque d'inondation, que, s'agissant des désordres sur la véranda, aucun devis de réévaluation n'est produit, outre qu'aucun désordre affectant la véranda n'a été constaté lors de la réunion d'expertise par l'expert judiciaire qui n'a pu observer que l'état de vétusté de la véranda, qu'enfin, l'expert judiciaire n'a pas retenu des préjudices matériels à hauteur de 2.678,22 €, la réalité de ces prétendus préjudices complémentaires n'étant pas démontrée, que les consorts [B] n'apportent aucune justification satisfaisante de l'indemnisation de leur préjudice de jouissance qu'ils évaluent arbitrairement à 10.000 €, ni de la perte de valeur vénale de la maison, qu'ils seront déboutés de ces demandes, la totalité des sommes réclamées, soit la somme de 181.784,46 €, étant totalement disproportionnée compte tenu des vices allégués et du prix d'acquisition de 354.500 €.

Réponse de la cour

74. L'article 1645 du code civil prévoit que « Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur. »

75. Il est constant qu'en application du principe de la réparation intégrale, lorsque la remise en état est ordonnée sous forme de dommages-intérêts alloués pour réparer le préjudice subi, le montant octroyé ne subit aucune réfaction au titre de la vétusté des éléments remplacés.

La reprise des désordres d'inondations dans le sous-sol

76. Les acquéreurs ont adressé à l'expert un devis de la société [I] Samuel de [Localité 8] du 16 novembre 2020 prévoyant des travaux de drainage le long de la maison et d'évacuation des descentes d'eaux pluviales, avec pose de buses, canalisations et regards, chiffrés à la somme de 20.825,20 € TTC (TVA 10%), auxquels il convient d'ajouter le devis de la société Sellin Guy de Baye du 22 novembre 2020 de réengazonnement après la mise en place du réseau de drainage, chiffrés à la somme de 1.020 € TTC (TVA 20 %), soit un total de 21.845,20 € TTC qu'il convient de retenir et de mettre à la charge de M. [X].

La reprise des désordres d'infiltrations dans la véranda

77. Du fait de l'impossibilité technique d'adapter une toiture sur les parois d'une véranda préexistante, l'expert préconise une reprise de l'ouvrage dans sa totalité.

78. Les acquéreurs ont fait parvenir à l'expert judiciaire un devis pour une véranda en bois au prix de 87.253,46 € TTC et un devis pour une véranda en aluminium au prix de 40.823,00 € TTC.

79. Il souligne qu'il convient d'en déduire :

- les spots Led, 15 unités à 3.400 € TTC (la véranda n'est pas éclairée),

- les volets roulants, 8 unités à 4.515,00 € TTC (la véranda ne possède pas de volets roulants),

Et qu'il convient d'ajouter les travaux complémentaires suivants :

- travaux de reprise de maçonnerie de la dalle de la terrasse 403,04 € TTC

- démontage de la véranda existante : 1.670,00 € TTC

- reprise de la toiture de la maison : 2.280,00 € TTC,

80. D'où un total général de 37.261,04 € TTC pour une reprise par une véranda en aluminium, qui sera donc retenu et mis à la charge de M. [X].

Les préjudices matériels complémentaires

81. L'inondation du 23 novembre 2019 a engendré la perte des effets personnels des consorts [B] stockés dans le sous-sol et des matériels d'entretien entreposés, outre des heures de nettoyage, ainsi que cela résulte des clichés photographiques pris par les acquéreurs et transmis à l'expert judicaire qui les a analysés et insérés dans son rapport.

82. Ces pertes et travaux ont été détaillés par les consorts [B] et chiffrés à la somme de 2.678,22 €, à laquelle il convient de faire droit.

Le préjudice de jouissance

83. Il n'a pas été fait état d'autres épisodes d'inondation depuis celui du 23 novembre 2019.

84. Le préjudice de jouissance résultant de l'impossibilité d'utiliser le sous-sol à la suite de cette inondation sera fixé à la somme de 50 € par jour pendant 10 jours, soit 500 €.

La perte de valeur vénale

85. Les travaux préconisés par l'expert pour remédier au risque d'inondation du sous-sol n'auront, selon lui, pour objet que de diminuer ces risques sans les supprimer.

86. De fait, s'agissant d'une construction semi-enterrée, dont le sous-sol se situe en bas d'une rampe d'accès en forte déclivité, l'expert judiciaire ne pouvait pas conclure autrement que par le maintien en tout état de cause d'un risque d'inondation, bien que nettement amoindri après la réalisation des travaux de reprise, lequel risque peut en effet se produire dans une telle configuration, spécialement en période de fortes pluies.

87. La cour d'appel ne peut que souligner à nouveau qu'il n'a pas été fait état d'autres épisodes d'inondation depuis celui du 23 novembre 2019.

88. La perte de valeur vénale n'est corroborée par aucune pièce.

89. La demande d'indemnisation au titre de la perte de la valeur vénale du bien immobilier sera rejetée.

4) Sur les dépens et les frais irrépétibles

90. Succombant, M. [X] supportera les dépens d'appel. Le jugement sera infirmé s'agissant des dépens de première instance qui seront pareillement mis à sa charge et comprendront les frais d'expertise judiciaire ainsi que sollicité par les consorts [B].

91. Enfin, eu égard aux circonstances de l'affaire, il n'est pas inéquitable de condamner M. [X] à payer aux consorts [B] la somme de 5.000 € au titre des frais irrépétibles exposés par eux et qui ne sont pas compris dans les dépens.

92. Le jugement sera infirmé s'agissant des frais irrépétibles de première instance tandis que les demandes de M. [X] de ce chef seront rejetées.

PAR CES MOTIFS