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CA Basse Terre, 21 nov. 2024, RG 22/00601

Vérifier : CA Basse Terre, 21 nov. 2024, RG 22/00601 (rechercher sur Judilibre/Légifrance) · Ouvrir la source

Date: 21/11/2024
Numéro: 22/00601
Lieu / cour: ca_basse_terre
Chambre: 2ème Chambre
Type: arret
Id: 67417169c8b29f967821aa9f

Texte de la décision

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COUR D'APPEL DE BASSE-TERRE

2ème CHAMBRE CIVILE

ARRÊT N° 628 DU 21 NOVEMBRE 2024

N° RG 22/00601 -

N° Portalis DBV7-V-B7G-DOOW

Décision attaquée : jugement du tribunal de proximité de Saint-Martin et Saint-Barthélémy en date du 2 mai 2022, dans une instance enregistrée sous le n° 22/00006

APPELANTE :

S.A.R.L. SOCIETE D'EXPLOITATION D'ESMERALDA RESORT

[Adresse 4]

[Localité 10]

Représentée par Me Emmanuelle DESAILLOUD, de la SELAS E DESAILLOUD LEX SAINT BARTH, avocate au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART

Assistée de Me Sylvaine BOUSSUARD - LE CREN, avocate au barreau de PARIS

INTIMEE :

S.A.R.L. LAURIC

[Adresse 6]

[Localité 5]

Représentée par Me Michel PRADINES, de la SCP BALADDA GOURANTON & PRADINES, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 24 juin 2024, en audience publique, devant Monsieur Frank ROBAIL, chargé du rapport, les avocats ne s'y étant pas opposé.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Frank ROBAIL, président de chambre,

Mme Annabelle CLEDAT, conseillère,

M.Thomas Habu GROUD, conseiller.

Les parties ont été avisées à l'issue des débats de ce que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour le 10 octobre 2024. Elles ont ensuite été informées de la prorogation de ce délibéré à ce jour en raison de la surcharge des magistrats.

GREFFIER

Lors des débats et lors du prononcé : Mme Sonia Vicino, greffière.

ARRET :

- contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

- signé par M. Frank Robail, président de chambre et par Mme Sonia Vicino, greffière, à laquelle la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte notarié du 6 décembre 2000, la S.A.R.L. ESMERALDA MANSIONS, bailleur aux droits duquel est ensuite venue la S.A.R.L. LAURIC (suite au rachat de la villa par acte du 2 juillet 2001), et la S.A.R.L. SOCIETE D'EXPLOITATION ESMERALDA RESORT, ci-après désignée 'SEER', preneur, ont conclu un contrat de bail commercial d'une durée de 9 années, portant sur une villa meublée (comportant un appartement et trois studios) constituant le lot 43 du lotissement 'LES RESIDENCES [Adresse 7]' sis à [Localité 10] (partie française de l'île), lieudit '[Localité 9]', sur un terrain fait des parcelles cadastrées sous les n° [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3] de la section AW;

Cette villa fait partie d'un ensemble de 18 villas constituant l'hôtel de tourisme dénommé 'ESMERALDA RESORT', lequel comprend un total de 55 chambres et 10 suites réparties dans ces villas dont chacune bénéficie d'une piscine privative ;

Un cahier des charges du lotissement organise la gestion du lotissement entre tous les copropriétaires des villas et du terrain ;

Le bail du 6 décembre 2000 a été renouvelé par acte sous seing privé conclu entre la société LAURIC, bailleur, et la société SEER, preneur, en date du 30 juin 2010, pour 9 années à compter rétroactivement du 1er janvier 2010, et ce, sauf exceptions y mentionnées, aux clauses et conditions du bail expiré ;

Par acte d'huissier de justice du 28 septembre 2020, la société SEER a fait notifier à la société LAURIC une demande de renouvellement du bail commercial sus-visé, y exposant que depuis l'expiration, à la date du 31 décembre 2018, du bail renouvelé en 2010, celui-ci s'était renouvelé tacitement ;

Par acte d'huissier de justice du 4 novembre 2020, la société LAURIC a fait notifier à la société SEER, au visa des dispositions de l'article L145-17 I 1° du code de commerce relatives au refus du renouvellement par le bailleur sans droit à indemnité au profit du preneur, une mise en demeure d'avoir à cesser, dans le mois de cette notification et à peine de refus du renouvellement du bail, les quatre infractions suivantes :

- le non-paiement des loyers partie fixe et charges dus au 1er octobre 2020 pour 122199,23 euros, outre intérêts,

- la non-communication, pour la période du 1er janvier 2011 à ce jour, dans les limites du délai de prescription, des contrats d'assurance souscrits par la société SEER, du détail des primes d'assurances, de la grille de répartition des primes appliquée par la SEER entre l'ensemble des propriétaires de la résidence [Adresse 8] et des pièces justificatives,

- la non-communication des sommes reçues de l'assureur au titre du sinistre IRMA et l'emploi de cette indemnité, avec pièces justificatives,

- la politique discriminatoire pratiquée dans le paiement des loyers aux différents bailleurs ;

Par acte d'huissier de justice du 28 décembre 2020, la S.A.R.L. LAURIC a fait signifier à la S.A.R.L. SEER, en application de l'article L145-10 du code de commerce, son refus de renouvellement du bail sans indemnité d'éviction, avec énonciation des griefs fondant ce refus, dont elle estimait qu'il n'y avait pas été mis fin dans le mois de la mise en demeure sus-visée ;

Dûment autorisée par le magistrat délégué par le président du tribunal judiciaire de BASSE-TERRE, la société LAURIC, par acte d'huissier de justice du 7 janvier 2022, a fait assigner à jour fixe la société SEER devant le tribunal de proximité de SAINT-MARTIN ET SAINT-BARTHELEMY, à l'effet de voir, au visa des articles L145-17 1° et L145-28 du code de commerce :

A TITRE PRINCIPAL

- juger que les motifs graves et légitimes visés à l'appui du refus de renouvellement sans indemnité d'éviction, sont parfaitement justifiés,

- déclarer que la société SEER ne peut bénéficier du droit au renouvellement du bail commercial du 6 décembre 2000 renouvelé le 6 décembre 2009 et venu à expiration par l'effet du refus de renouvellement du 28 décembre 2020 à effet au 31 décembre 2020 suite à la demande de renouvellement du 29 septembre 2020,

- déclarer la société SEER occupante sans droit ni titre depuis le 1er octobre 2020 de la villa n° 43 comprenant 4 unités d'hébergement du lotissement 'LES RESIDENCES [Adresse 7]' à [Localité 10] qui lui avait été donnée en location par la société LAURIC,

En conséquence,

- ordonner l'expulsion immédiate et sans délai de la villa n° 43 comprenant 4 unités d'hébergement du lotissement sus-désigné, occupée par la société SEER, ainsi que par tous occupants de son chef, et ce dès la signification de la décision à intervenir et sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de cette signification,

- autoriser l'expulsion de la société SEER, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec, au besoin, l'assistance de la force publique et d'un serrurier,

A TITRE SUBSIDIAIRE

- prononcer la déchéance du droit pour la SEER à indemnité d'éviction en raison des infractions commises par le preneur pendant la période de maintien dans les lieux le privant de tout droit à indemnité d'éviction,

- autoriser l'expulsion de la société SEER, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec, au besoin, l'assistance de la force publique et d'un serrurier,

ENCORE PLUS SUBSIDIAIREMENT

- prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial du 6 décembre 2000 renouvelé le 30 juin 2010 à effet au 1er janvier 2010, et venu à expiration par l'effet de la demande de renouvellement au 30 septembre 2020, pour le manquement à son obligation principale de paiement de l'indemnité d'occupation,

- prononcer la déchéance du droit pour la SEER à indemnité d'occupation en raison des infractions commises par le preneur pendant la période de maintien dans les lieux le privant de tout droit à indemnité d'éviction,

En conséquence,

- autoriser l'expulsion de la société SEER, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec, au besoin, l'assistance de la force publique et d'un serrurier,

EN TOUT ETAT DE CAUSE

- fixer l'indemnité trimestrielle d'occupation à compter du 1er janvier 2021 se substituant au loyer, à la somme de 10 571,50 euros,

- condamner la S.A.R.L. SEER à payer sans termes ni délais à la S.A.R.L. LAURIC la somme de 177 384,64 euros se décomposant ainsi :

** taxes foncières 2018 à 2021 à charge du preneur : 18 969 euros

** loyers arrêtés au 31 décembre 2020 : 126 858 euros

** indemnités d'occupation 2021 : 42 285 euros

** déduction de l'assurance à charge du bailleur au titre des années 2018 à 2021 : 10728,36 euros,

et avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 2 décembre 2021,

- condamner la même société SEER à payer à la société LAURIC les sommes suivantes:

** 10 571,50 euros à titre d'indemnité d'occupation trimestrielle à compter du 1er janvier 2022 jusqu'à la libération des lieux,

** 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens,

- 'ordonner l'exécution provisoire de droit' ;

En réponse, la société SEER concluait aux fins de voir :

A TITRE PRINCIPAL

Vu l'article 48 du code de procédure civile et l'avenant du 30 juin 2010 au bail, et les articles L145-15 et L145-23 du code de commerce,

- déclarer le tribunal de proximité de SAINT-MARTIN ET SAINT-BARTHELEMY territorialement incompétent pour statuer sur les demandes formées par la société LAURIC à l'encontre de la société SEER,

- renvoyer l'affaire devant le tribunal judiciaire de PARIS, territorialement et matériellement compétent,

- dire que le dossier sera transmis à la diligence du greffe à la juridiction de renvoi, avec copie de la décision,

- dire que les dépens et les demandes formées en application de l'article 700 du code de procédure civile suivront le sort de l'instance au fond devant la juridiction compétente,

SUBSIDIAIREMENT SUR LE FOND

Vu les articles 1244-1 et suivants du code civil et les articles L145-14 et L145-28 du code de commerce,

- débouter la société LAURIC de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

- si par extraordinaire la société SEER était jugée redevable de sommes à l'égard de la société LAURIC, lui accorder un délai de 2 ans tel que prévu par les articles 1244-1 et suivants du code civil, pour s'en acquitter,

EN TOUTES HYPOTHESES ET RECONVENTIONNELLEMENT

- condamner la société LAURIC à payer à la société SEER la somme de 15 308,76 euros,

- annuler la mise en demeure du 4 novembre 2020 signifiée de mauvaise foi et pour des griefs inexistants,

- dire que la société SEER a droit au paiement par la société LAURIC d'une indemnité d'éviction compensant l'intégralité du préjudice résultant du refus de renouvellement du bail dont s'agit,

- fixer ladite indemnité d'éviction principale à la somme de 514 614 euros, complétée du remboursement des frais de licenciement selon justificatifs, majorée, le cas échéant, de toute taxe au taux en vigueur applicable à la date du paiement et assortie des intérêts au taux légal à compter de la date du jugement,

- condamner en conséquence la S.A.R.L. LAURIC à payer à la SEER ladite somme de 514 614 euros, complétée du remboursement des frais de licenciement selon justificatifs, majorée, le cas échéant, de toute taxe au taux en vigueur applicable à la date du paiement et assortie des intérêts au taux légal à compter de la date du jugement,

ENCORE PLUS SUBSIDIAIREMENT ET AVANT DIRE DROIT SUR LA FIXATION DEFINITIVE DE L'INDEMNITE D'EVICTION

- ordonner une expertise pour, en substance, déterminer le montant de l'indemnité d'éviction résultant de la perte partielle du fonds de la société SEER,

- fixer la consignation à valoir sur les frais d'expertise et le délai pour y procéder,

- mettre cette consignation à la charge de la société LAURIC qui est à l'origine du refus de renouvellement,

A DEFAUT ET TRES SUBSIDIAIREMENT

- 'mettre cette consignation à la charge de (la société SEER) afin d'éviter la caducité de la mesure tout en lui octroyant, à la charge de la SARL LAURIC à l'origine du refus de renouvellement, une provision ad litem d'un montant équivalent',

- condamner en conséquence la S.A.R.L. LAURIC à payer ladite provision à la société SEER,

EN TOUTES HYPOTHESES, condamner la S.A.R.L. LAURIC en tous les dépens, en ce compris les frais de l'expertise éventuelle, ainsi qu'à payer à la société SEER la somme de 6 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Par jugement contradictoire du 2 mai 2022, le tribunal de proximité de SAINT-MARTIN ET SAINT-BARTHELEMY :

- a constaté que le bail commercial liant les parties du 6 décembre 2000 renouvelé le 6 décembre 2009, était venu à expiration, par l'effet du refus de renouvellement, au 31 décembre 2020,

- a prononcé la déchéance du droit pour la société SEER à une indemnité d'éviction 'en raison des infractions commises par le preneur pendant la période de maintien dans les lieux, lesquelles, jointes à l'infraction précédemment commise visée dans le refus de renouvellement s'agissant d'un arriéré locatif, constitue(nt) un motif grave et légitime privant le preneur d'une indemnité d'éviction',

- a constaté que la société SEER était désormais occupante sans droit ni titre,

- a ordonné son expulsion et celles de tous occupants de son chef, de la villa n° 43 passé un délai de 15 jours suivant la signification de ce jugement, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, pendant 100 jours, à compter de cette même signification,

- a autorisé l'expulsion de la société SEER et celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et d'un serrurier,

- a condamné ladite société à verser à la société LAURIC la somme de 52090,13 euros au titre de l'arriéré avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 2 décembre 2021,

- a débouté la société LAURIC du surplus de sa demande en paiement,

- a rejeté la demande de délais de paiement de la SEER,

- a condamné cette dernière au paiement d'une 'indemnité d'occupation' fixée à la somme de 10 571,50 euros à compter du 1er janvier 2022 et ce jusqu'à libération des lieux,

- a condamné la même société aux entiers dépens et à verser à la société LAURIC la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Par déclaration remise au greffe par voie électronique (RPVA) le 9 juin 2022, la société SEER, par son avocat, a relevé appel de ce jugement, y intimant la société LAURIC et y fixant les chefs de jugement expressément critiqués aux dispositions par lesquelles le tribunal :

- a rejeté l'exception d'incompétence soulevée par la société SEER et s'est déclaré territorialement compétent,

- a constaté que la société SEER était désormais occupante sans droit ni titre,

- a autorisé l'expulsion de la société SEER et celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et d'un serrurier,

- a condamné ladite société à verser à la société LAURIC la somme de 52090,13 euros au titre de l'arriéré avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 2 décembre 2021,

- a rejeté la demande de délais de paiement de la SEER,

- a condamné cette dernière au paiement d'une indemnité d'occupation fixée à la somme de 10 571,50 euros à compter du 1er janvier 2022 et ce jusqu'à libération des lieux,

- a condamné la même société aux entiers dépens et à verser à la société LAURIC la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Cet appel a été orienté à la mise en état et la société LAURIC, intimée, a constitué avocat par acte remis au greffe et notifié au conseil de l'appelante, par RPVA, le 14 juillet 2022 ;

La société SEER, appelante, a conclu à quatre reprises, par actes remis au greffe et notifiés à l'avocat de l'intimée, par RPVA, respectivement les 6 octobre 2022, 14 avril 2023, 8 septembre 2023 et 19 janvier 2024 ('conclusions récapitulatives n° 3 et en réponse au soutien de l'appel') ;

La société GESCOMI, intimée, a conclu quant à elle à trois reprises, par actes remis au greffe et notifiés à l'avocat de l'appelante par RPVA, respectivement les 6 février 2023, 19 juin 2023 et 30 novembre 2023 ;

La procédure a été clôturée par ordonnance du conseiller de la mise en état du 4 mars 2024 et l'affaire fixée à l'audience du 10 juin 2024 ;

A la demande de l'appelante, mais sans opposition de l'intimée, l'affaire a été renvoyée à l'audience du 24 juin 2024, à l'issue de laquelle elle a été mise en délibéré au 10 octobre 2024 ; les parties ont ensuite été avisées de la prorogation de ce délibéré à ce jour à raison de la surcharge des magistrats ;

EXPOSE DES PRETENTIONS DES PARTIES

1°/ Par ses dernières écritures, celles qui furent remises au greffe le 19 janvier 2024, la société SEER, appelante, conclut aux fins de voir, au visa des articles L145-14, L145-17, L145-28 et L145-41 du code de commerce, 1217 à 1222, 1345-5, 1719 et 1720 du code civil et 510 et suivants du code de procédure civile :

- Infirmer le jugement querellé du 2 mai 2022 en ce qu'il a :

** prononcé la déchéance du droit pour la société SEER à une indemnité d'éviction 'en raison des infractions commises par le preneur pendant la période de maintien dans les lieux, lesquelles, jointes à l'infraction précédemment commise visée dans le refus de renouvellement s'agissant d'un arriéré locatif, constitue(nt) un motif grave et légitime privant le preneur d'une indemnité d'éviction',

** constaté que la société SEER était désormais occupante sans droit ni titre,

** ordonné son expulsion et celles de tous occupants de son chef, de la villa n° 43, passé un délai de 15 jours suivant la signification de ce jugement, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de cette même signification, l'astreinte courant pendant une période de 100 jours,

** autorisé l'expulsion de la société SEER ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et d'un serrurier,

** condamné ladite société à verser à la société LAURIC la somme de 52090,13 euros au titre de l'arriéré avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 2 décembre 2021,

** rejeté la demande de délais de paiement de la SEER,

** condamné cette dernière au paiement d'une indemnité d'occupation trimestrielle fixée à la somme de 10 571,50 euros à compter du 1er janvier 2022 et ce jusqu'à libération des lieux,

** condamné la même société aux entiers dépens et à verser à la société LAURIC la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Et, statuant à nouveau,

- prononcer la nullité de la mise en demeure du 4 novembre 2020 dont les motifs invoqués sont inexistants ou inopérants,

- prononcer la nullité de l'acte signifié le 2 décembre 2021 pour défaut de reproduction du texte de l'article L145-17-I-1° du code de commerce et la créance prétendue étant inexistante,

- débouter la société LAURIC de l'ensemble de ses prétentions, fins et conclusions,

Si, par extraordinaire, la société SEER était jugée redevable de sommes à l'égard de la société LAURIC :

- lui accorder rétroactivement un délai tel que prévu par l'article 1343-5 du code civil et les articles 510 et suivants du code de procédure civile pour s'en acquitter, et

- dire, compte tenu de la modicité de la somme, des faits de la cause et du paiement intervenu suite au jugement, qu'il ne s'agit pas d'un motif grave et légitime de nature à priver la société SEER de l'indemnité d'éviction prévue par l'article L145-14 du code de commerce,

En conséquence,

- déclarer dépourvu de motif grave et légitime le refus de renouvellement signifié par la société LAURIC,

- fixer ladite indemnité d'éviction principale à la somme de 514 614 euros, complétée des indemnités accessoires habituelles, ainsi que du remboursement des frais de licenciement éventuels, selon justificatifs, majorée, le cas échéant, de toute taxe au taux en vigueur applicable à la date du paiement et assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de l'arrêt,

- condamner en conséquence la S.A.R.L. LAURIC à payer à la société SEER ladite somme de 514 614 euros, complétée des indemnités accessoires habituelles, ainsi que du remboursement des frais de licenciement éventuels, selon justificatifs, majorée, le cas échéant, de toute taxe au taux en vigueur applicable à la date du paiement et assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de l'arrêt,

- condamner la société LAURIC :

** à payer à la société SEER la somme de 10 642,84 euros selon décompte versé aux débats,

** à rembourser à la même société la somme de 6 827,14 euros versée en excédent à la suite de l'exécution forcée du jugement du 2 mai 2022,

SUBSIDIAIREMENT ET AVANT DIRE DROIT SUR LA FIXATION DEFINITIVE DE LADITE INDEMNITE D'EVICTION,

- ordonner une mesure d'expertise de la villa 43 litigieuse, pour, en substance, rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l'état des locaux, tous éléments permettant de déterminer l'indemnité d'éviction résultant de la perte partielle du fonds de la société SEER : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement, de la réparation du trouble commercial, le transfert de fonds sans perte conséquente de la clientèle sur un emplacement de qualité équivalente étant impossible compte tenu de la nature du bail et des lieux loués,

- fixer la consignation à valoir sur les frais d'expertise et le délai imparti pour y procéder,

- mettre cette consignation à la charge de la société LAURIC qui est à l'origine du refus de renouvellement,

A DEFAUT ET TRES SUBSIDIAIREMENT

- condamner en conséquence la S.A.R.L. LAURIC à payer ladite provision à la société SEER,

A ces fins, la société SEER prétend notamment :

- que la location de la villa litigieuse s'était inscrite dans le cadre de la location de 17 autres villas participant d'un ensemble qui constituait l'hôtel de tourisme classé 4 étoiles et dénommé ESMERALDA RESORT, lequel hôtel avait ouvert en 1991 pour la plus grande partie de ses unités de logement, puis avait été étendu en 1996 de 12 chambres,

- que chacune de ces villas bénéficie d'une piscine privative devant impérativement être munie d'un système de sécurité,

- que, lors de la rédaction de l'acte de renouvellement par le notaire de la société LAURIC et de sa signature en 2009, la société bailleresse, qui l'a signé librement, n'a subi aucune tromperie ni aucun abus de la part du preneur, ni dans la fixation librement consentie du prix du loyer du bail renouvelé, ni dans l'une quelconque de ses clauses,

- que, sur le refus de renouvellement du bail, et sur exécution du jugement déféré, elle a quitté les lieux objets de ce bail le 27 mai 2022,

- que c'est à juste titre que le premier juge a rejeté l'ensemble des quatre griefs listés dans l'acte de refus de renouvellement du bail sans indemnité d'éviction du 28 décembre 2020,

- qu'en effet :

** s'agissant du premier grief tenant aux loyers impayés, ceux que la société LAURIC lui reproche de ne pas avoir payés venaient en compensation avec la somme de 103 128,84 euros qu'elle était fondée à réclamer à ladite société bailleresse au titre à la fois des travaux qu'elle avait dû faire réaliser en urgence en raison de ses propres défaillances de bailleur à cet égard en suite du passage du cyclone IRMA en septembre 2017, des loyers échus pendant 'toute la période d'inexploitation' , des quote-parts des primes d'assurance non réglées par cette dernière, des loyers qui n'étaient pas dus durant la période de la crise sanitaire du COVID 19 et des taxes foncières incluses au décompte du bailleur alors que l'Administration fiscale avait rappelé en janvier 2018 qu'en cas d'impropriété d'un bien à toute utilisation suite au passage du cyclone IRMA au 1er janvier 2018, la taxe foncière sur les propriétés bâties n'était pas due, de quoi il ressort qu'au 31 décembre 2021 c'est la société LAURIC qui lui devait une somme de 10 642,84 euros et que le refus de renouvellement du bail ne pouvait être valablement fondé sur un défaut de paiement des loyers,

** les destructions consécutives au passage du cyclone IRMA ont empêché toute exploitation, si bien que durant la période d'inexploitation, et compte tenu du manquement du bailleur à son obligation de délivrance définie par les articles 1719 et 1720 du code civil, le preneur était fondé à ne plus payer les loyers sur le fondement de l'exception d'inexécution,

** seuls ces articles 1719 et 1720 sont applicables aux faits de la cause, et non pas l'article 1722 du même code, puisque les destructions partielles constatées n'étaient que temporaires et les indemnités d'assurance perçues par le bailleur étaient destinées à y remédier,

** le second grief tenant à la justification du contrat d'assurance et au paiement de primes, n'est pas davantage fondé, dès lors que son obligation contractuelle à cet égard n'était que d'assurer ses biens meubles auprès d'une compagnie solvable contre les risques habituels et qu'elle l'a toujours fait, et même au delà, puisqu'en l'absence de copropriété dûment constituée entre les différents bailleurs-copropriétaires des villas, elle avait également souscrit, pour le compte de tous ses bailleurs, une assurance garantissant l'immeuble, toutes choses parfaitement connues de la société LAURIC qui avait obtenu communication du contrat d'assurance bien avant sa réclamation de ce chef devant le tribunal de commerce,

** le troisième grief relatif aux sommes reçues par elle (SEER) de l'assureur, participe de la mauvaise foi du bailleur LAURIC puisque :

*** celui-ci sait pertinemment que pour ce qui concerne son bail et la villa 43, sa locataire n'a rien touché de l'assureur, celui-ci lui ayant réglé directement sa quote-part en suite de son refus de lui déléguer les indemnités et la réalisation des travaux, ainsi que de la procédure de référé engagée à son encontre par ledit bailleur à ce titre,

*** les sommes perçues par la SEER ne correspondaient que, d'une part, pour une faible partie, à l'indemnisation de son préjudice en exécution du contrat dont elle avait elle-même payé les primes et, d'autre part, pour la plus grande partie, à l'indemnisation des préjudices de tous ses autres bailleurs qui lui avaient donné mandat, à l'inverse de la société LAURIC,

pour la percevoir en leurs lieu et place en vue de la réalisation des travaux finalement réalisés,

*** si c'est la société en participation (SEP) constituée entre plusieurs associés, en ce compris la SEER qui en est la gérante, qui a payé des primes d'assurance, une telle SEP n'a pas la personnalité morale et n'est pas connue des tiers, hors administration fiscale, si bien que ces paiements n'enlevaient rien au fait que la SEER était propriétaire du fonds de commerce qu'elle exploitait,

** le quatrième grief tiré d'une prétendue politique discriminatoire de la part du locataire dans le paiement des loyers, est encore plus fantaisiste que les précédents, ce d'autant que, non seulement elle justifie qu'elle était fondée à cesser tout paiement des loyers du fait de la carence du bailleur dans son obligation de délivrance après le passage du cyclone IRMA, mais qu'aucun fondement juridique n'est proposé à son soutien et qu'il ne se rattache à aucune clause contractuelle, se heurtant par ailleurs à l'autonomie des conventions,

** il est faux de prétendre que l'attitude du preneur empêcherait le bailleur de vendre sa villa, dès lors que la vente telle que prévue dans le projet versé aux débats, était parfairement possible, ledit bailleur prenant à cet égard le seul risque d'avoir à payer à sa locataire l'indemnité d'éviction à laquelle elle a droit ;

- que, néanmoins, le premier juge, bien qu'ayant rejeté les quatre griefs contenus dans la lettre de refus de renouvellement comme fondement de la privation du droit à indemnité d'éviction du preneur, a considéré que cette sanction devait découler du défaut de paiement par celui-ci des indemnités d'occupation pour l'année 2021 à hauteur de 42 286 euros,

- que pour ce faire, le juge a pris en compte un acte que la société LAURIC a fait signifier à la société SEER le 2 décembre 2021 en le qualifiant, ultérieurement, de mise en demeure alors même qu'il ne porte pas cet intitulé et qu'il ne pouvait produire les effets invoqués par le bailleur,

- qu'en effet, en premier lieu, le preneur ne devait pas la somme y réclamée, compte tenu des sommes que le bailleur lui devait,

- qu'en second lieu, l'article L145-17-I 1° du code de commerce exige, à peine de nullité, qu'une telle mise en demeure soit effectuée par acte extrajudiciaire et contienne le motif invoqué et la reproduction des termes du premier alinéa de cet article, alors même que rien de tel ne figure dans l'acte du 2 décembre 2021, lequel n'est en réalité que la signification d'un courrier et de pièces dont il ne ressort nullement l'intention du bailleur de lui faire produire les effets découlant de ce même article,

- que cette lettre est donc nulle et de nul effet en tant que mise en demeure de l'article L145-17-I 1°,

- que le premier juge se contredit de toute façon en décidant que la société LAURIC pouvait se prévaloir, pour fonder son refus de toute indemnité d'éviction, du défaut de paiement des indemnités d'occupation, tout en estimant préalablement que le montant de la dette locative elle-même n'était pas suffisamment important pour constituer un motif grave et légitime permettant au bailleur de refuser le paiement de cette indemnité,

- qu'en effet, si le refus initial n'est pas suffisamment motivé ab initio au regard des dispositions de l'article sus-visé du code de commerce, il n'est pas possible de le 'conforter' de quelque manière que ce soit, et certes pas par un acte qui ne respecte pas les exigences de ce même article,

- qu' 'il est donc demandé à la cour de déclarer nuls et de nul effet la mise en demeure du 4 novembre 2020 et l'acte signifié le 2 décembre 2021 et, en conséquence, de dire que le refus de renouvellement étant dépourvu de tout motif grave et légitime, il ouvre droit pour la (S.E.E.R.) au paiement d'une indemnité d'éviction',

- et que par ailleurs, les motifs graves devant justifier la résiliation judiciaire du bail demandée subsidiairement par la société LAURIC, sont tout autant inexistants, si bien que cette demande de résiliation doit également être rejetée ;

Pour plus ample exposé des explications de la société SEER, il est expressément référé à ses dernières écritures ;

2°/ Par ses propres dernières écritures, remises au greffe le 30 novembre 2023, la société LAURIC, intimée, souhaite voir quant à elle, au visa des articles L145-17 I 1° et L 145-28 du code de commerce :

- statuer ce que de droit sur la recevabilité de l'appel de la société SEER,

- la déclarer mal fondée en cet appel,

- l'en débouter,

A TITRE PRINCIPAL

- confirmer le jugement querellé en ce qu'il a :

** rejeté l'exception d'incompétence soulevée par la société SEER et s'est déclaré territorialement compétent,

** constaté que le bail commercial liant les parties du 6 décembre 2000 renouvelé le 6 décembre 2009, était venu à expiration, par l'effet du refus de renouvellement, au 31 décembre 2020,

** constaté que la société SEER était désormais occupante sans droit ni titre,

** ordonné son expulsion et celles de tous occupants de son chef, de la villa n° 43, passé un délai de 15 jours suivant la signification de ce jugement, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, pendant 100 jours, à compter de cette même signification,

** autorisé l'expulsion de la société SEER et celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et d'un serrurier,

** rejeté la demande de délais de paiement de la société SEER,

** condamné cette dernière au paiement d'une indemnité d'occupation fixée à la somme de 10 571,50 euros à compter du 1er janvier 2022 et ce jusqu'à libération des lieux,

** condamné la même société aux entiers dépens et à verser à la société LAURIC la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- infirmer le même jugement en ce qu'il a rejeté les 4 griefs invoqués par la société LAURIC au refus de renouvellement comme motif grave et légitime privant le preneur d'une indemnité d'éviction et en ce qu'il a rejeté partie de ses demandes en paiement,

Et, statuant à nouveau de ces chefs,

- prononcer la déchéance du droit pour la SEER à une indemnité d'éviction également en raison des quatre infractions commises par le preneur et visées au refus de renouvellement du 28 décembre 2020, en ce qu'elles constituent un motif grave et légitime privant ce dernier d'une indemnité d'éviction,

- condamner la société SEER à payer à la société LAURIC la somme de 177 384,64 euros au titre de l'arriéré de loyers et indemnité d'occupation avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 2 décembre 2021 en valeur ou quittance compte tenu de l'exécution du jugement,

A TITRE SUBSIDIAIRE, 'la société LAURIC est fondée à solliciter la confirmation des mêmes chefs de jugement sauf à voir' :

- prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial du 6 décembre 2020 renouvelé le 30 juin 2020 à effet au 1er janvier 2010, et venu à expiration par l'effet du refus de renouvellement du 28 décembre 2000 à effet au 31

décembre 2020 suite à la demande de renouvellement du 29 septembre 2020, en raison du défaut de paiement des indemnités d'occupation lors du maintien dans les lieux au titre de l'année 2021,

- condamner la société SEER à payer à la société LAURIC :

** la somme de 177 384,64 euros au titre de l'arriéré de loyers et indemnité d'occupation, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 2 décembre 2021 en valeur ou en quittance compte tenu de l'exécution du jugement,

** la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance d'appel,

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE

- débouter la société SEER de ses demandes en paiement et en répétition de l'indu et de sa demande en paiement d'une indemnité de 514 614 euros,

- statuer ce que de droit sur la mesure d'expertise sollicitée, sauf à mettre à la charge de la société SEER le paiement de la provision à valoir sur les honoraires de l'expert;

A ces fins, la société LAURIC explique notamment :

- qu'elle a acquis la villa litigieuse par acte du 6 décembre 2002, villa dont la construction avait été achevée le 6 novembre 1991 et qui avait fait l'objet d'une exploitation suivant un contrat de mandat de gestion confié à la SEER,

- que ce contrat avait cependant été résilié, probablement à l'issue des 9 années de défiscalisation de 1991 à 2000, pour laisser place à un bail commercial, comme pour l'ensemble des villas du complexe hôtelier, lequel bail, pour ladite villa, avait été signé le 6 décembre 2000,

- que ce bail mentionnait que les locaux devaient être exclusivement consacrés par le preneur à l'exploitation d'un fonds de commerce de location permanente ou saisonnière pour une occupation temporaire ou à une exploitation hôtelière pour son propre compte,

- que le loyer annuel était fixé à 404 000 francs, soit 61 589,40 euros, avec clause de révision triennale,

- que le renouvellement du bail intervenu pour une durée de 9 ans par acte du 30 juin 2010 mais à effet rétroactif du 1er janvier 2010, stipulait un loyer annuel de 37 000 euros en partie fixe pour 2010, 39 643 euros pour 2011 et 42 286 euros à partir de 2012, outre une part variable en fonction du chiffre d'affaires, le tout au manifeste avantage du preneur puisque le loyer originel était de 61 589,40 euros, puis, après révision au 31 décembre 2009, de 84 720,77 euros et la part variable prévue à compter de 2010 n'a jamais trouvé à s'appliquer,

- que plus généralement la SEER a entendu imposer sa loi en créant elle-même les conditions nécessaires pour contraindre ses cocontractants à se plier à ses intérêts,

- que les loyers n'ont pas été payés à compter de 2018, non plus que les taxes foncières 2018 à 2020, si bien qu'en sa mise en demeure au preneur du 4 novembre 2020, elle détaillait sa créance comme suit :

** 42 286 euros au titre de la partie fixe des loyers de 2018,

** 4 641 euros au titre de la taxe foncière 2018,

** 42 286 euros au titre de la partie fixe des loyers de 2019,

** 4 653 euros au titre de la taxe foncière 2019,

** 31 714,50 euros au titre de la partie fixe des 3 premiers trimestres 2020,

** 4 665 euros au titre de la taxe foncière 2020,

soit un total de 122 199,23 euros après déduction de sa quote-part des primes d'assurance collective pour les années 2018 à 2020 à raison de 2 628,09 euros par an,

- que les premiers juges ont commis une erreur de droit en considérant que les loyers échus entre le 6 septembre 2017 et le 15 janvier 2020 n'étaient pas dus en raison de l'inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance qui autorisait le preneur à soulever une exception

d'inexécution fondée sur les articles 1719,1720 et 1728 du code civil, puisque :

** en application de l'article 1722 du code civil, lorsque le bien loué est partiellement détruit par cas forfuit, le preneur a deux options à son libre choix, soit résilier le bail soit solliciter une diminution du prix du loyer, l'exonération totale de l'obligation de paiement du loyer ne pouvant résulter que de la destruction totale et de la résiliation de plein droit subséquente du bail,

** le preneur n'a jamais sollicité la résiliation du bail, non plus d'ailleurs qu'une diminution du loyer,

- que dès lors qu'il bénéficiait de l'alternative offerte par cet article 1722, la société SEER ne pouvait et ne peut se prévaloir d'une exception d'inexécution, non plus, par suite, que d'opposer compensation avec les deux factures émises à l'encontre du bailleur les 18 décembre 2018 et 7 février 2020,

- que plus encore, dans le cadre de l'article 1722, le bailleur n'est tenu à aucune obligation de reconstruction, même s'il a reçu une indemnité de son assureur, si bien que le preneur ne saurait être autorisé à se substituer au bailleur pour exécuter une obligation ne lui incombant pas,

- que le montant de la dette locative s'élevait bien donc bien à 122 199,23 euros lors de son refus de renouvellement, outre, à la date du 31 décembre 2020, 10 571,50 euros au titre du loyer du 4ème trimestre 2020,

- que la dette locative était par suite suffisamment importante pour constituer un motif grave et légitime permettant le refus de renouvellement et privation de l'indemnité d'éviction, ce d'autant qu'elle s'est aggravée du non-paiement des indemnités d'occupation à compter de la date d'effet de son refus de renouvellement, ainsi que retenu à juste titre par le tribunal,

- que les restrictions administratives à toute activité touristique sur l'île de [Localité 10] pendant la crise sanitaire liée au COVID 19, n'autorisaient pas le locataire à s'abstenir du paiement des loyers, ainsi que la cour de cassation a fini par en juger définitivement,

- que la somme de 177 384,64 euros qu'elle réclamait devant les premiers juges et réitère aujourd'hui devant la cour, se décompose comme suit :

** 18 969 euros au titre des taxes foncières 2018 à 2021 à charge du preneur,

** 126 858 euros au titre des loyers arrêtés au 31 décembre 2020,

** 42 285 euros au titre des indemnités d'occupation 2021,

sous déduction des primes d'assurance à la charge du bailleur pour la période de 2018 à 2021, soit 10 728,36 euros,

- que de toute façon, la plupart des travaux que la société SEER entend voir mettre à la charge de l'ex-bailleur relevait de ses propres obligations aux termes du contrat de bail,

- que c'est encore à tort que les premiers juges n'ont pas tenu pour autant de griefs graves et légitimes la non-production par le locataire du détail des primes appelées au titre des contrats d'assurance de la villa, de la grille de répartition desdites primes entre les différents bailleurs, des justificatifs des sommes perçues par le même locataire de son assureur en suite du passage du cyclone IRMA en septembre 2017, et des justificatifs de l'emploi de ces sommes,

- que la répartition desdites primes en fonction des surfaces des villas n'est pas justifiée puisque non prévue au bail,

- que c'est également à tort que le tribunal a écarté le grief tiré de la politique ouvertement discriminataire et donc fautive de la société SEER dans le paiement des loyers à chacun de ses bailleurs, au détriment de la société LAURIC, pour la punir du fait qu'elle ait refusé de lui déléguer les indemnités d'assurance qui lui étaient dues,

- que les délais de paiement réclamés par la société SEER ne sont fondés sur aucune difficulté réellement justifiée, alors même qu'à l'inverse la saisie-attribution du 24 mai 2022 a révélé qu'elle avait un compte courant créditeur pour 532 175 euros,

- et qu'ainsi, en refusant de payer les loyers à bonne date, tout autant que les indemnités d'occupation dues à compter du 1er décembre 2021, et en refusant également de lui communiquer toutes les pièces et tous les justificatifs qui lui étaient demandés dans une mise en demeure du 4 novembre 2020, la société SEER a commis de graves fautes qui justifient le refus de renouvellement du bail commercial litigieux, sans indemnité d'éviction ;

Pour plus ample exposé des explications de la société LAURIC, il est expressément référé à ses dernières écritures ;

MOTIFS DE LA DECISION

Observation liminaire

Attendu que la présente instance d'appel a été engagée en 2022, soit avant l'entrée en vigueur le 1er septembre 2024 du décret de réforme de la procédure d'appel n° 2017-891 du 6 mai 2017, si bien que les articles du code de procédure civile applicables à cette instance sont ceux qui étaient en vigueur jusqu'à ce 1er septembre 2024, lesquels articles seront ci-après qualifiés d''anciens' ;

I- Sur la recevabilité de l'appel principal de la société SEER

Attendu qu'en application de l'article 538 du code de procédure civile, le délai de recours par une voie ordinaire est d'un mois en matière contentieuse à compter de la signification du jugement querellé ;

Attendu qu'en l'espèce, la matière est contentieuse et la société SEER a relevé appel le 9 juin 2022 d'un jugement rendu par le tribunal de proximité de SAINT-MARTIN ET SAINT-BARTHELEMY le 2 mai 2022, sans qu'il soit établi, ni même prétendu, qu'il lui ait été signifié préalablement ; qu'il échet par suite de dire cet appel recevable au plan du délai pour agir ;

II- Sur la recevabilité de l'appel incident de la société LAURIC

Attendu qu'en application des dispositions de l'article 909 ancien du code de procédure civile, l'intimé dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, d'un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant prévues à l'article 908 pour remettre ses conclusions au greffe et former, le cas échéant, appel incident ou appel provoqué, sous réserve des délais de distance de l'article 911-2 ancien du même code;

Attendu qu'en application de cet article 911-2 ancien, la société LAURIC, en ce qu'elle a son siège social en France métropolitaine, avait un délai supplémentaire de 1 mois pour former appel incident ;

Attendu que dès ses premières conclusions d'intimée remises au greffe le 6 février 2023, soit dans les quatre mois (3 + 1) de la notification qui lui a été faite le 6 octobre 2023, par RPVA, des premières conclusions de l'appelante, la société LAURIC a formé un appel incident en demandant, en leur dispositif, l'infirmation du jugement querellé 'en ce qu'il a rejeté les 4 griefs invoqués par la société (LAURIC) au refus de renouvellement comme motif grave et légitime privant le preneur d'une indemnité d'éviction et en ce qu'(il) a rejeté partie de ses demandes en paiement ' ; qu'elle y sera par suite déclarée recevable ;

III- Sur le périmètre et la portée de la saisine de la cour au regard de la déclaration d'appel, de l'appel incident et des dernières conclusions respectives des parties

Attendu qu'aux termes de l'article 954 al 3 ancien du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion ;

Attendu qu'en sa déclaration d'appel, la société SEER a expressément déféré à la cour les dispositions du jugement querellé par lesquelles le tribunal :

- a rejeté l'exception d'incompétence soulevée par la société SEER et s'est déclaré territorialement compétent,

- a constaté que la société SEER était désormais occupante sans droit ni titre,

- a ordonné son expulsion et celles de tous occupants de son chef, de la villa n° 43, passé un délai de 15 jours suivant la signification de ce jugement, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, pendant 100 jours à compter de cette même signification,

- a autorisé l'expulsion de la société SEER et celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et d'un serrurier,

- a condamné ladite société à verser à la société LAURIC la somme de 52090,13 euros au titre de l'arriéré avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 2 décembre 2021,

- a rejeté la demande de délais de paiement formulée par la société SEER,

- a condamné la société SEER au paiement d'une indemnité d'occupation fixée à la somme de 10 571,50 euros à compter du 1er janvier 2022 et ce jusqu'à libération des lieux,

- a condamné la société SEER aux entiers dépens,

- a condamné la société SEER à verser à la société LAURIC la somme de 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile;

Or, attendu qu'au dispositif de ses dernières écritures, l'appelante principale ne demande plus l'infirmation dudit jugement qu'en ce que le tribunal y a :

- prononcé la déchéance du droit pour la société SEER à une indemnité d'éviction 'en raison des infractions commises par le preneur pendant la période de maintien dans les lieux, lesquelles, jointes à l'infraction précédemment commise visée dans le refus de renouvellement s'agissant d'un arriéré locatif, constitue(nt) un motif grave et légitime privant le preneur d'une indemnité d'éviction',

- constaté que la société SEER était désormais occupante sans droit ni titre,

- ordonné son expulsion et celles de tous occupants de son chef, de la villa n° 43, passé un délai de 15 jours suivant la signification de ce jugement, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, pendant 100 jours, à compter de cette même signification,

- autorisé l'expulsion de la société SEER ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et d'un serrurier,

- condamné ladite société à verser à la société LAURIC la somme de 52 090,13 euros au titre de l'arriéré avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 2 déce

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