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CA Basse Terre, 21 nov. 2024, RG 22/00601

Vérifier : CA Basse Terre, 21 nov. 2024, RG 22/00601 (rechercher sur Judilibre/Légifrance) · Ouvrir la source

Date: 21/11/2024
Numéro: 22/00601
Lieu / cour: ca_basse_terre
Chambre: 2ème Chambre
Type: arret
Id: 67417169c8b29f967821aa9f

Texte de la décision

113,560 caractères · intégral Version courte

COUR D'APPEL DE BASSE-TERRE

2ème CHAMBRE CIVILE

ARRÊT N° 628 DU 21 NOVEMBRE 2024

N° RG 22/00601 -

N° Portalis DBV7-V-B7G-DOOW

Décision attaquée : jugement du tribunal de proximité de Saint-Martin et Saint-Barthélémy en date du 2 mai 2022, dans une instance enregistrée sous le n° 22/00006

APPELANTE :

S.A.R.L. SOCIETE D'EXPLOITATION D'ESMERALDA RESORT

[Adresse 4]

[Localité 10]

Représentée par Me Emmanuelle DESAILLOUD, de la SELAS E DESAILLOUD LEX SAINT BARTH, avocate au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART

Assistée de Me Sylvaine BOUSSUARD - LE CREN, avocate au barreau de PARIS

INTIMEE :

S.A.R.L. LAURIC

[Adresse 6]

[Localité 5]

Représentée par Me Michel PRADINES, de la SCP BALADDA GOURANTON & PRADINES, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 24 juin 2024, en audience publique, devant Monsieur Frank ROBAIL, chargé du rapport, les avocats ne s'y étant pas opposé.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Frank ROBAIL, président de chambre,

Mme Annabelle CLEDAT, conseillère,

M.Thomas Habu GROUD, conseiller.

Les parties ont été avisées à l'issue des débats de ce que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour le 10 octobre 2024. Elles ont ensuite été informées de la prorogation de ce délibéré à ce jour en raison de la surcharge des magistrats.

GREFFIER

Lors des débats et lors du prononcé : Mme Sonia Vicino, greffière.

ARRET :

- contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

- signé par M. Frank Robail, président de chambre et par Mme Sonia Vicino, greffière, à laquelle la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte notarié du 6 décembre 2000, la S.A.R.L. ESMERALDA MANSIONS, bailleur aux droits duquel est ensuite venue la S.A.R.L. LAURIC (suite au rachat de la villa par acte du 2 juillet 2001), et la S.A.R.L. SOCIETE D'EXPLOITATION ESMERALDA RESORT, ci-après désignée 'SEER', preneur, ont conclu un contrat de bail commercial d'une durée de 9 années, portant sur une villa meublée (comportant un appartement et trois studios) constituant le lot 43 du lotissement 'LES RESIDENCES [Adresse 7]' sis à [Localité 10] (partie française de l'île), lieudit '[Localité 9]', sur un terrain fait des parcelles cadastrées sous les n° [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3] de la section AW;

Cette villa fait partie d'un ensemble de 18 villas constituant l'hôtel de tourisme dénommé 'ESMERALDA RESORT', lequel comprend un total de 55 chambres et 10 suites réparties dans ces villas dont chacune bénéficie d'une piscine privative ;

Un cahier des charges du lotissement organise la gestion du lotissement entre tous les copropriétaires des villas et du terrain ;

Le bail du 6 décembre 2000 a été renouvelé par acte sous seing privé conclu entre la société LAURIC, bailleur, et la société SEER, preneur, en date du 30 juin 2010, pour 9 années à compter rétroactivement du 1er janvier 2010, et ce, sauf exceptions y mentionnées, aux clauses et conditions du bail expiré ;

Par acte d'huissier de justice du 28 septembre 2020, la société SEER a fait notifier à la société LAURIC une demande de renouvellement du bail commercial sus-visé, y exposant que depuis l'expiration, à la date du 31 décembre 2018, du bail renouvelé en 2010, celui-ci s'était renouvelé tacitement ;

Par acte d'huissier de justice du 4 novembre 2020, la société LAURIC a fait notifier à la société SEER, au visa des dispositions de l'article L145-17 I 1° du code de commerce relatives au refus du renouvellement par le bailleur sans droit à indemnité au profit du preneur, une mise en demeure d'avoir à cesser, dans le mois de cette notification et à peine de refus du renouvellement du bail, les quatre infractions suivantes :

- le non-paiement des loyers partie fixe et charges dus au 1er octobre 2020 pour 122199,23 euros, outre intérêts,

- la non-communication, pour la période du 1er janvier 2011 à ce jour, dans les limites du délai de prescription, des contrats d'assurance souscrits par la société SEER, du détail des primes d'assurances, de la grille de répartition des primes appliquée par la SEER entre l'ensemble des propriétaires de la résidence [Adresse 8] et des pièces justificatives,

- la non-communication des sommes reçues de l'assureur au titre du sinistre IRMA et l'emploi de cette indemnité, avec pièces justificatives,

- la politique discriminatoire pratiquée dans le paiement des loyers aux différents bailleurs ;

Par acte d'huissier de justice du 28 décembre 2020, la S.A.R.L. LAURIC a fait signifier à la S.A.R.L. SEER, en application de l'article L145-10 du code de commerce, son refus de renouvellement du bail sans indemnité d'éviction, avec énonciation des griefs fondant ce refus, dont elle estimait qu'il n'y avait pas été mis fin dans le mois de la mise en demeure sus-visée ;

Dûment autorisée par le magistrat délégué par le président du tribunal judiciaire de BASSE-TERRE, la société LAURIC, par acte d'huissier de justice du 7 janvier 2022, a fait assigner à jour fixe la société SEER devant le tribunal de proximité de SAINT-MARTIN ET SAINT-BARTHELEMY, à l'effet de voir, au visa des articles L145-17 1° et L145-28 du code de commerce :

A TITRE PRINCIPAL

- juger que les motifs graves et légitimes visés à l'appui du refus de renouvellement sans indemnité d'éviction, sont parfaitement justifiés,

- déclarer que la société SEER ne peut bénéficier du droit au renouvellement du bail commercial du 6 décembre 2000 renouvelé le 6 décembre 2009 et venu à expiration par l'effet du refus de renouvellement du 28 décembre 2020 à effet au 31 décembre 2020 suite à la demande de renouvellement du 29 septembre 2020,

- déclarer la société SEER occupante sans droit ni titre depuis le 1er octobre 2020 de la villa n° 43 comprenant 4 unités d'hébergement du lotissement 'LES RESIDENCES [Adresse 7]' à [Localité 10] qui lui avait été donnée en location par la société LAURIC,

En conséquence,

- ordonner l'expulsion immédiate et sans délai de la villa n° 43 comprenant 4 unités d'hébergement du lotissement sus-désigné, occupée par la société SEER, ainsi que par tous occupants de son chef, et ce dès la signification de la décision à intervenir et sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de cette signification,

- autoriser l'expulsion de la société SEER, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec, au besoin, l'assistance de la force publique et d'un serrurier,

A TITRE SUBSIDIAIRE

- prononcer la déchéance du droit pour la SEER à indemnité d'éviction en raison des infractions commises par le preneur pendant la période de maintien dans les lieux le privant de tout droit à indemnité d'éviction,

- autoriser l'expulsion de la société SEER, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec, au besoin, l'assistance de la force publique et d'un serrurier,

ENCORE PLUS SUBSIDIAIREMENT

- prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial du 6 décembre 2000 renouvelé le 30 juin 2010 à effet au 1er janvier 2010, et venu à expiration par l'effet de la demande de renouvellement au 30 septembre 2020, pour le manquement à son obligation principale de paiement de l'indemnité d'occupation,

- prononcer la déchéance du droit pour la SEER à indemnité d'occupation en raison des infractions commises par le preneur pendant la période de maintien dans les lieux le privant de tout droit à indemnité d'éviction,

En conséquence,

- autoriser l'expulsion de la société SEER, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec, au besoin, l'assistance de la force publique et d'un serrurier,

EN TOUT ETAT DE CAUSE

- fixer l'indemnité trimestrielle d'occupation à compter du 1er janvier 2021 se substituant au loyer, à la somme de 10 571,50 euros,

- condamner la S.A.R.L. SEER à payer sans termes ni délais à la S.A.R.L. LAURIC la somme de 177 384,64 euros se décomposant ainsi :

** taxes foncières 2018 à 2021 à charge du preneur : 18 969 euros

** loyers arrêtés au 31 décembre 2020 : 126 858 euros

** indemnités d'occupation 2021 : 42 285 euros

** déduction de l'assurance à charge du bailleur au titre des années 2018 à 2021 : 10728,36 euros,

et avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 2 décembre 2021,

- condamner la même société SEER à payer à la société LAURIC les sommes suivantes:

** 10 571,50 euros à titre d'indemnité d'occupation trimestrielle à compter du 1er janvier 2022 jusqu'à la libération des lieux,

** 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens,

- 'ordonner l'exécution provisoire de droit' ;

En réponse, la société SEER concluait aux fins de voir :

A TITRE PRINCIPAL

Vu l'article 48 du code de procédure civile et l'avenant du 30 juin 2010 au bail, et les articles L145-15 et L145-23 du code de commerce,

- déclarer le tribunal de proximité de SAINT-MARTIN ET SAINT-BARTHELEMY territorialement incompétent pour statuer sur les demandes formées par la société LAURIC à l'encontre de la société SEER,

- renvoyer l'affaire devant le tribunal judiciaire de PARIS, territorialement et matériellement compétent,

- dire que le dossier sera transmis à la diligence du greffe à la juridiction de renvoi, avec copie de la décision,

- dire que les dépens et les demandes formées en application de l'article 700 du code de procédure civile suivront le sort de l'instance au fond devant la juridiction compétente,

SUBSIDIAIREMENT SUR LE FOND

Vu les articles 1244-1 et suivants du code civil et les articles L145-14 et L145-28 du code de commerce,

- débouter la société LAURIC de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

- si par extraordinaire la société SEER était jugée redevable de sommes à l'égard de la société LAURIC, lui accorder un délai de 2 ans tel que prévu par les articles 1244-1 et suivants du code civil, pour s'en acquitter,

EN TOUTES HYPOTHESES ET RECONVENTIONNELLEMENT

- condamner la société LAURIC à payer à la société SEER la somme de 15 308,76 euros,

- annuler la mise en demeure du 4 novembre 2020 signifiée de mauvaise foi et pour des griefs inexistants,

- dire que la société SEER a droit au paiement par la société LAURIC d'une indemnité d'éviction compensant l'intégralité du préjudice résultant du refus de renouvellement du bail dont s'agit,

- fixer ladite indemnité d'éviction principale à la somme de 514 614 euros, complétée du remboursement des frais de licenciement selon justificatifs, majorée, le cas échéant, de toute taxe au taux en vigueur applicable à la date du paiement et assortie des intérêts au taux légal à compter de la date du jugement,

- condamner en conséquence la S.A.R.L. LAURIC à payer à la SEER ladite somme de 514 614 euros, complétée du remboursement des frais de licenciement selon justificatifs, majorée, le cas échéant, de toute taxe au taux en vigueur applicable à la date du paiement et assortie des intérêts au taux légal à compter de la date du jugement,

ENCORE PLUS SUBSIDIAIREMENT ET AVANT DIRE DROIT SUR LA FIXATION DEFINITIVE DE L'INDEMNITE D'EVICTION

- ordonner une expertise pour, en substance, déterminer le montant de l'indemnité d'éviction résultant de la perte partielle du fonds de la société SEER,

- fixer la consignation à valoir sur les frais d'expertise et le délai pour y procéder,

- mettre cette consignation à la charge de la société LAURIC qui est à l'origine du refus de renouvellement,

A DEFAUT ET TRES SUBSIDIAIREMENT

- 'mettre cette consignation à la charge de (la société SEER) afin d'éviter la caducité de la mesure tout en lui octroyant, à la charge de la SARL LAURIC à l'origine du refus de renouvellement, une provision ad litem d'un montant équivalent',

- condamner en conséquence la S.A.R.L. LAURIC à payer ladite provision à la société SEER,

EN TOUTES HYPOTHESES, condamner la S.A.R.L. LAURIC en tous les dépens, en ce compris les frais de l'expertise éventuelle, ainsi qu'à payer à la société SEER la somme de 6 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Par jugement contradictoire du 2 mai 2022, le tribunal de proximité de SAINT-MARTIN ET SAINT-BARTHELEMY :

- a constaté que le bail commercial liant les parties du 6 décembre 2000 renouvelé le 6 décembre 2009, était venu à expiration, par l'effet du refus de renouvellement, au 31 décembre 2020,

- a prononcé la déchéance du droit pour la société SEER à une indemnité d'éviction 'en raison des infractions commises par le preneur pendant la période de maintien dans les lieux, lesquelles, jointes à l'infraction précédemment commise visée dans le refus de renouvellement s'agissant d'un arriéré locatif, constitue(nt) un motif grave et légitime privant le preneur d'une indemnité d'éviction',

- a constaté que la société SEER était désormais occupante sans droit ni titre,

- a ordonné son expulsion et celles de tous occupants de son chef, de la villa n° 43 passé un délai de 15 jours suivant la signification de ce jugement, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, pendant 100 jours, à compter de cette même signification,

- a autorisé l'expulsion de la société SEER et celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et d'un serrurier,

- a condamné ladite société à verser à la société LAURIC la somme de 52090,13 euros au titre de l'arriéré avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 2 décembre 2021,

- a débouté la société LAURIC du surplus de sa demande en paiement,

- a rejeté la demande de délais de paiement de la SEER,

- a condamné cette dernière au paiement d'une 'indemnité d'occupation' fixée à la somme de 10 571,50 euros à compter du 1er janvier 2022 et ce jusqu'à libération des lieux,

- a condamné la même société aux entiers dépens et à verser à la société LAURIC la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Par déclaration remise au greffe par voie électronique (RPVA) le 9 juin 2022, la société SEER, par son avocat, a relevé appel de ce jugement, y intimant la société LAURIC et y fixant les chefs de jugement expressément critiqués aux dispositions par lesquelles le tribunal :

- a rejeté l'exception d'incompétence soulevée par la société SEER et s'est déclaré territorialement compétent,

- a constaté que la société SEER était désormais occupante sans droit ni titre,

- a autorisé l'expulsion de la société SEER et celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et d'un serrurier,

- a condamné ladite société à verser à la société LAURIC la somme de 52090,13 euros au titre de l'arriéré avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 2 décembre 2021,

- a rejeté la demande de délais de paiement de la SEER,

- a condamné cette dernière au paiement d'une indemnité d'occupation fixée à la somme de 10 571,50 euros à compter du 1er janvier 2022 et ce jusqu'à libération des lieux,

- a condamné la même société aux entiers dépens et à verser à la société LAURIC la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Cet appel a été orienté à la mise en état et la société LAURIC, intimée, a constitué avocat par acte remis au greffe et notifié au conseil de l'appelante, par RPVA, le 14 juillet 2022 ;

La société SEER, appelante, a conclu à quatre reprises, par actes remis au greffe et notifiés à l'avocat de l'intimée, par RPVA, respectivement les 6 octobre 2022, 14 avril 2023, 8 septembre 2023 et 19 janvier 2024 ('conclusions récapitulatives n° 3 et en réponse au soutien de l'appel') ;

La société GESCOMI, intimée, a conclu quant à elle à trois reprises, par actes remis au greffe et notifiés à l'avocat de l'appelante par RPVA, respectivement les 6 février 2023, 19 juin 2023 et 30 novembre 2023 ;

La procédure a été clôturée par ordonnance du conseiller de la mise en état du 4 mars 2024 et l'affaire fixée à l'audience du 10 juin 2024 ;

A la demande de l'appelante, mais sans opposition de l'intimée, l'affaire a été renvoyée à l'audience du 24 juin 2024, à l'issue de laquelle elle a été mise en délibéré au 10 octobre 2024 ; les parties ont ensuite été avisées de la prorogation de ce délibéré à ce jour à raison de la surcharge des magistrats ;

EXPOSE DES PRETENTIONS DES PARTIES

1°/ Par ses dernières écritures, celles qui furent remises au greffe le 19 janvier 2024, la société SEER, appelante, conclut aux fins de voir, au visa des articles L145-14, L145-17, L145-28 et L145-41 du code de commerce, 1217 à 1222, 1345-5, 1719 et 1720 du code civil et 510 et suivants du code de procédure civile :

- Infirmer le jugement querellé du 2 mai 2022 en ce qu'il a :

** prononcé la déchéance du droit pour la société SEER à une indemnité d'éviction 'en raison des infractions commises par le preneur pendant la période de maintien dans les lieux, lesquelles, jointes à l'infraction précédemment commise visée dans le refus de renouvellement s'agissant d'un arriéré locatif, constitue(nt) un motif grave et légitime privant le preneur d'une indemnité d'éviction',

** constaté que la société SEER était désormais occupante sans droit ni titre,

** ordonné son expulsion et celles de tous occupants de son chef, de la villa n° 43, passé un délai de 15 jours suivant la signification de ce jugement, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de cette même signification, l'astreinte courant pendant une période de 100 jours,

** autorisé l'expulsion de la société SEER ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et d'un serrurier,

** condamné ladite société à verser à la société LAURIC la somme de 52090,13 euros au titre de l'arriéré avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 2 décembre 2021,

** rejeté la demande de délais de paiement de la SEER,

** condamné cette dernière au paiement d'une indemnité d'occupation trimestrielle fixée à la somme de 10 571,50 euros à compter du 1er janvier 2022 et ce jusqu'à libération des lieux,

** condamné la même société aux entiers dépens et à verser à la société LAURIC la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Et, statuant à nouveau,

- prononcer la nullité de la mise en demeure du 4 novembre 2020 dont les motifs invoqués sont inexistants ou inopérants,

- prononcer la nullité de l'acte signifié le 2 décembre 2021 pour défaut de reproduction du texte de l'article L145-17-I-1° du code de commerce et la créance prétendue étant inexistante,

- débouter la société LAURIC de l'ensemble de ses prétentions, fins et conclusions,

Si, par extraordinaire, la société SEER était jugée redevable de sommes à l'égard de la société LAURIC :

- lui accorder rétroactivement un délai tel que prévu par l'article 1343-5 du code civil et les articles 510 et suivants du code de procédure civile pour s'en acquitter, et

- dire, compte tenu de la modicité de la somme, des faits de la cause et du paiement intervenu suite au jugement, qu'il ne s'agit pas d'un motif grave et légitime de nature à priver la société SEER de l'indemnité d'éviction prévue par l'article L145-14 du code de commerce,

En conséquence,

- déclarer dépourvu de motif grave et légitime le refus de renouvellement signifié par la société LAURIC,

- fixer ladite indemnité d'éviction principale à la somme de 514 614 euros, complétée des indemnités accessoires habituelles, ainsi que du remboursement des frais de licenciement éventuels, selon justificatifs, majorée, le cas échéant, de toute taxe au taux en vigueur applicable à la date du paiement et assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de l'arrêt,

- condamner en conséquence la S.A.R.L. LAURIC à payer à la société SEER ladite somme de 514 614 euros, complétée des indemnités accessoires habituelles, ainsi que du remboursement des frais de licenciement éventuels, selon justificatifs, majorée, le cas échéant, de toute taxe au taux en vigueur applicable à la date du paiement et assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de l'arrêt,

- condamner la société LAURIC :

** à payer à la société SEER la somme de 10 642,84 euros selon décompte versé aux débats,

** à rembourser à la même société la somme de 6 827,14 euros versée en excédent à la suite de l'exécution forcée du jugement du 2 mai 2022,

SUBSIDIAIREMENT ET AVANT DIRE DROIT SUR LA FIXATION DEFINITIVE DE LADITE INDEMNITE D'EVICTION,

- ordonner une mesure d'expertise de la villa 43 litigieuse, pour, en substance, rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l'état des locaux, tous éléments permettant de déterminer l'indemnité d'éviction résultant de la perte partielle du fonds de la société SEER : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement, de la réparation du trouble commercial, le transfert de fonds sans perte conséquente de la clientèle sur un emplacement de qualité équivalente étant impossible compte tenu de la nature du bail et des lieux loués,

- fixer la consignation à valoir sur les frais d'expertise et le délai imparti pour y procéder,

- mettre cette consignation à la charge de la société LAURIC qui est à l'origine du refus de renouvellement,

A DEFAUT ET TRES SUBSIDIAIREMENT

- condamner en conséquence la S.A.R.L. LAURIC à payer ladite provision à la société SEER,

A ces fins, la société SEER prétend notamment :

- que la location de la villa litigieuse s'était inscrite dans le cadre de la location de 17 autres villas participant d'un ensemble qui constituait l'hôtel de tourisme classé 4 étoiles et dénommé ESMERALDA RESORT, lequel hôtel avait ouvert en 1991 pour la plus grande partie de ses unités de logement, puis avait été étendu en 1996 de 12 chambres,

- que chacune de ces villas bénéficie d'une piscine privative devant impérativement être munie d'un système de sécurité,

- que, lors de la rédaction de l'acte de renouvellement par le notaire de la société LAURIC et de sa signature en 2009, la société bailleresse, qui l'a signé librement, n'a subi aucune tromperie ni aucun abus de la part du preneur, ni dans la fixation librement consentie du prix du loyer du bail renouvelé, ni dans l'une quelconque de ses clauses,

- que, sur le refus de renouvellement du bail, et sur exécution du jugement déféré, elle a quitté les lieux objets de ce bail le 27 mai 2022,

- que c'est à juste titre que le premier juge a rejeté l'ensemble des quatre griefs listés dans l'acte de refus de renouvellement du bail sans indemnité d'éviction du 28 décembre 2020,

- qu'en effet :

** s'agissant du premier grief tenant aux loyers impayés, ceux que la société LAURIC lui reproche de ne pas avoir payés venaient en compensation avec la somme de 103 128,84 euros qu'elle était fondée à réclamer à ladite société bailleresse au titre à la fois des travaux qu'elle avait dû faire réaliser en urgence en raison de ses propres défaillances de bailleur à cet égard en suite du passage du cyclone IRMA en septembre 2017, des loyers échus pendant 'toute la période d'inexploitation' , des quote-parts des primes d'assurance non réglées par cette dernière, des loyers qui n'étaient pas dus durant la période de la crise sanitaire du COVID 19 et des taxes foncières incluses au décompte du bailleur alors que l'Administration fiscale avait rappelé en janvier 2018 qu'en cas d'impropriété d'un bien à toute utilisation suite au passage du cyclone IRMA au 1er janvier 2018, la taxe foncière sur les propriétés bâties n'était pas due, de quoi il ressort qu'au 31 décembre 2021 c'est la société LAURIC qui lui devait une somme de 10 642,84 euros et que le refus de renouvellement du bail ne pouvait être valablement fondé sur un défaut de paiement des loyers,

** les destructions consécutives au passage du cyclone IRMA ont empêché toute exploitation, si bien que durant la période d'inexploitation, et compte tenu du manquement du bailleur à son obligation de délivrance définie par les articles 1719 et 1720 du code civil, le preneur était fondé à ne plus payer les loyers sur le fondement de l'exception d'inexécution,

** seuls ces articles 1719 et 1720 sont applicables aux faits de la cause, et non pas l'article 1722 du même code, puisque les destructions partielles constatées n'étaient que temporaires et les indemnités d'assurance perçues par le bailleur étaient destinées à y remédier,

** le second grief tenant à la justification du contrat d'assurance et au paiement de primes, n'est pas davantage fondé, dès lors que son obligation contractuelle à cet égard n'était que d'assurer ses biens meubles auprès d'une compagnie solvable contre les risques habituels et qu'elle l'a toujours fait, et même au delà, puisqu'en l'absence de copropriété dûment constituée entre les différents bailleurs-copropriétaires des villas, elle avait également souscrit, pour le compte de tous ses bailleurs, une assurance garantissant l'immeuble, toutes choses parfaitement connues de la société LAURIC qui avait obtenu communication du contrat d'assurance bien avant sa réclamation de ce chef devant le tribunal de commerce,

** le troisième grief relatif aux sommes reçues par elle (SEER) de l'assureur, participe de la mauvaise foi du bailleur LAURIC puisque :

*** celui-ci sait pertinemment que pour ce qui concerne son bail et la villa 43, sa locataire n'a rien touché de l'assureur, celui-ci lui ayant réglé directement sa quote-part en suite de son refus de lui déléguer les indemnités et la réalisation des travaux, ainsi que de la procédure de référé engagée à son encontre par ledit bailleur à ce titre,

*** les sommes perçues par la SEER ne correspondaient que, d'une part, pour une faible partie, à l'indemnisation de son préjudice en exécution du contrat dont elle avait elle-même payé les primes et, d'autre part, pour la plus grande partie, à l'indemnisation des préjudices de tous ses autres bailleurs qui lui avaient donné mandat, à l'inverse de la société LAURIC,

pour la percevoir en leurs lieu et place en vue de la réalisation des travaux finalement réalisés,

*** si c'est la société en participation (SEP) constituée entre plusieurs associés, en ce compris la SEER qui en est la gérante, qui a payé des primes d'assurance, une telle SEP n'a pas la personnalité morale et n'est pas connue des tiers, hors administration fiscale, si bien que ces paiements n'enlevaient rien au fait que la SEER était propriétaire du fonds de commerce qu'elle exploitait,

** le quatrième grief tiré d'une prétendue politique discriminatoire de la part du locataire dans le paiement des loyers, est encore plus fantaisiste que les précédents, ce d'autant que, non seulement elle justifie qu'elle était fondée à cesser tout paiement des loyers du fait de la carence du bailleur dans son obligation de délivrance après le passage du cyclone IRMA, mais qu'aucun fondement juridique n'est proposé à son soutien et qu'il ne se rattache à aucune clause contractuelle, se heurtant par ailleurs à l'autonomie des conventions,

** il est faux de prétendre que l'attitude du preneur empêcherait le bailleur de vendre sa villa, dès lors que la vente telle que prévue dans le projet versé aux débats, était parfairement possible, ledit bailleur prenant à cet égard le seul risque d'avoir à payer à sa locataire l'indemnité d'éviction à laquelle elle a droit ;

- que, néanmoins, le premier juge, bien qu'ayant rejeté les quatre griefs contenus dans la lettre de refus de renouvellement comme fondement de la privation du droit à indemnité d'éviction du preneur, a considéré que cette sanction devait découler du défaut de paiement par celui-ci des indemnités d'occupation pour l'année 2021 à hauteur de 42 286 euros,

- que pour ce faire, le juge a pris en compte un acte que la société LAURIC a fait signifier à la société SEER le 2 décembre 2021 en le qualifiant, ultérieurement, de mise en demeure alors même qu'il ne porte pas cet intitulé et qu'il ne pouvait produire les effets invoqués par le bailleur,

- qu'en effet, en premier lieu, le preneur ne devait pas la somme y réclamée, compte tenu des sommes que le bailleur lui devait,

- qu'en second lieu, l'article L145-17-I 1° du code de commerce exige, à peine de nullité, qu'une telle mise en demeure soit effectuée par acte extrajudiciaire et contienne le motif invoqué et la reproduction des termes du premier alinéa de cet article, alors même que rien de tel ne figure dans l'acte du 2 décembre 2021, lequel n'est en réalité que la signification d'un courrier et de pièces dont il ne ressort nullement l'intention du bailleur de lui faire produire les effets découlant de ce même article,

- que cette lettre est donc nulle et de nul effet en tant que mise en demeure de l'article L145-17-I 1°,

- que le premier juge se contredit de toute façon en décidant que la société LAURIC pouvait se prévaloir, pour fonder son refus de toute indemnité d'éviction, du défaut de paiement des indemnités d'occupation, tout en estimant préalablement que le montant de la dette locative elle-même n'était pas suffisamment important pour constituer un motif grave et légitime permettant au bailleur de refuser le paiement de cette indemnité,

- qu'en effet, si le refus initial n'est pas suffisamment motivé ab initio au regard des dispositions de l'article sus-visé du code de commerce, il n'est pas possible de le 'conforter' de quelque manière que ce soit, et certes pas par un acte qui ne respecte pas les exigences de ce même article,

- qu' 'il est donc demandé à la cour de déclarer nuls et de nul effet la mise en demeure du 4 novembre 2020 et l'acte signifié le 2 décembre 2021 et, en conséquence, de dire que le refus de renouvellement étant dépourvu de tout motif grave et légitime, il ouvre droit pour la (S.E.E.R.) au paiement d'une indemnité d'éviction',

- et que par ailleurs, les motifs graves devant justifier la résiliation judiciaire du bail demandée subsidiairement par la société LAURIC, sont tout autant inexistants, si bien que cette demande de résiliation doit également être rejetée ;

Pour plus ample exposé des explications de la société SEER, il est expressément référé à ses dernières écritures ;

2°/ Par ses propres dernières écritures, remises au greffe le 30 novembre 2023, la société LAURIC, intimée, souhaite voir quant à elle, au visa des articles L145-17 I 1° et L 145-28 du code de commerce :

- statuer ce que de droit sur la recevabilité de l'appel de la société SEER,

- la déclarer mal fondée en cet appel,

- l'en débouter,

A TITRE PRINCIPAL

- confirmer le jugement querellé en ce qu'il a :

** rejeté l'exception d'incompétence soulevée par la société SEER et s'est déclaré territorialement compétent,

** constaté que le bail commercial liant les parties du 6 décembre 2000 renouvelé le 6 décembre 2009, était venu à expiration, par l'effet du refus de renouvellement, au 31 décembre 2020,

** constaté que la société SEER était désormais occupante sans droit ni titre,

** ordonné son expulsion et celles de tous occupants de son chef, de la villa n° 43, passé un délai de 15 jours suivant la signification de ce jugement, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, pendant 100 jours, à compter de cette même signification,

** autorisé l'expulsion de la société SEER et celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et d'un serrurier,

** rejeté la demande de délais de paiement de la société SEER,

** condamné cette dernière au paiement d'une indemnité d'occupation fixée à la somme de 10 571,50 euros à compter du 1er janvier 2022 et ce jusqu'à libération des lieux,

** condamné la même société aux entiers dépens et à verser à la société LAURIC la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- infirmer le même jugement en ce qu'il a rejeté les 4 griefs invoqués par la société LAURIC au refus de renouvellement comme motif grave et légitime privant le preneur d'une indemnité d'éviction et en ce qu'il a rejeté partie de ses demandes en paiement,

Et, statuant à nouveau de ces chefs,

- prononcer la déchéance du droit pour la SEER à une indemnité d'éviction également en raison des quatre infractions commises par le preneur et visées au refus de renouvellement du 28 décembre 2020, en ce qu'elles constituent un motif grave et légitime privant ce dernier d'une indemnité d'éviction,

- condamner la société SEER à payer à la société LAURIC la somme de 177 384,64 euros au titre de l'arriéré de loyers et indemnité d'occupation avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 2 décembre 2021 en valeur ou quittance compte tenu de l'exécution du jugement,

A TITRE SUBSIDIAIRE, 'la société LAURIC est fondée à solliciter la confirmation des mêmes chefs de jugement sauf à voir' :

- prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial du 6 décembre 2020 renouvelé le 30 juin 2020 à effet au 1er janvier 2010, et venu à expiration par l'effet du refus de renouvellement du 28 décembre 2000 à effet au 31

décembre 2020 suite à la demande de renouvellement du 29 septembre 2020, en raison du défaut de paiement des indemnités d'occupation lors du maintien dans les lieux au titre de l'année 2021,

- condamner la société SEER à payer à la société LAURIC :

** la somme de 177 384,64 euros au titre de l'arriéré de loyers et indemnité d'occupation, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 2 décembre 2021 en valeur ou en quittance compte tenu de l'exécution du jugement,

** la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance d'appel,

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE

- débouter la société SEER de ses demandes en paiement et en répétition de l'indu et de sa demande en paiement d'une indemnité de 514 614 euros,

- statuer ce que de droit sur la mesure d'expertise sollicitée, sauf à mettre à la charge de la société SEER le paiement de la provision à valoir sur les honoraires de l'expert;

A ces fins, la société LAURIC explique notamment :

- qu'elle a acquis la villa litigieuse par acte du 6 décembre 2002, villa dont la construction avait été achevée le 6 novembre 1991 et qui avait fait l'objet d'une exploitation suivant un contrat de mandat de gestion confié à la SEER,

- que ce contrat avait cependant été résilié, probablement à l'issue des 9 années de défiscalisation de 1991 à 2000, pour laisser place à un bail commercial, comme pour l'ensemble des villas du complexe hôtelier, lequel bail, pour ladite villa, avait été signé le 6 décembre 2000,

- que ce bail mentionnait que les locaux devaient être exclusivement consacrés par le preneur à l'exploitation d'un fonds de commerce de location permanente ou saisonnière pour une occupation temporaire ou à une exploitation hôtelière pour son propre compte,

- que le loyer annuel était fixé à 404 000 francs, soit 61 589,40 euros, avec clause de révision triennale,

- que le renouvellement du bail intervenu pour une durée de 9 ans par acte du 30 juin 2010 mais à effet rétroactif du 1er janvier 2010, stipulait un loyer annuel de 37 000 euros en partie fixe pour 2010, 39 643 euros pour 2011 et 42 286 euros à partir de 2012, outre une part variable en fonction du chiffre d'affaires, le tout au manifeste avantage du preneur puisque le loyer originel était de 61 589,40 euros, puis, après révision au 31 décembre 2009, de 84 720,77 euros et la part variable prévue à compter de 2010 n'a jamais trouvé à s'appliquer,

- que plus généralement la SEER a entendu imposer sa loi en créant elle-même les conditions nécessaires pour contraindre ses cocontractants à se plier à ses intérêts,

- que les loyers n'ont pas été payés à compter de 2018, non plus que les taxes foncières 2018 à 2020, si bien qu'en sa mise en demeure au preneur du 4 novembre 2020, elle détaillait sa créance comme suit :

** 42 286 euros au titre de la partie fixe des loyers de 2018,

** 4 641 euros au titre de la taxe foncière 2018,

** 42 286 euros au titre de la partie fixe des loyers de 2019,

** 4 653 euros au titre de la taxe foncière 2019,

** 31 714,50 euros au titre de la partie fixe des 3 premiers trimestres 2020,

** 4 665 euros au titre de la taxe foncière 2020,

soit un total de 122 199,23 euros après déduction de sa quote-part des primes d'assurance collective pour les années 2018 à 2020 à raison de 2 628,09 euros par an,

- que les premiers juges ont commis une erreur de droit en considérant que les loyers échus entre le 6 septembre 2017 et le 15 janvier 2020 n'étaient pas dus en raison de l'inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance qui autorisait le preneur à soulever une exception

d'inexécution fondée sur les articles 1719,1720 et 1728 du code civil, puisque :

** en application de l'article 1722 du code civil, lorsque le bien loué est partiellement détruit par cas forfuit, le preneur a deux options à son libre choix, soit résilier le bail soit solliciter une diminution du prix du loyer, l'exonération totale de l'obligation de paiement du loyer ne pouvant résulter que de la destruction totale et de la résiliation de plein droit subséquente du bail,

** le preneur n'a jamais sollicité la résiliation du bail, non plus d'ailleurs qu'une diminution du loyer,

- que dès lors qu'il bénéficiait de l'alternative offerte par cet article 1722, la société SEER ne pouvait et ne peut se prévaloir d'une exception d'inexécution, non plus, par suite, que d'opposer compensation avec les deux factures émises à l'encontre du bailleur les 18 décembre 2018 et 7 février 2020,

- que plus encore, dans le cadre de l'article 1722, le bailleur n'est tenu à aucune obligation de reconstruction, même s'il a reçu une indemnité de son assureur, si bien que le preneur ne saurait être autorisé à se substituer au bailleur pour exécuter une obligation ne lui incombant pas,

- que le montant de la dette locative s'élevait bien donc bien à 122 199,23 euros lors de son refus de renouvellement, outre, à la date du 31 décembre 2020, 10 571,50 euros au titre du loyer du 4ème trimestre 2020,

- que la dette locative était par suite suffisamment importante pour constituer un motif grave et légitime permettant le refus de renouvellement et privation de l'indemnité d'éviction, ce d'autant qu'elle s'est aggravée du non-paiement des indemnités d'occupation à compter de la date d'effet de son refus de renouvellement, ainsi que retenu à juste titre par le tribunal,

- que les restrictions administratives à toute activité touristique sur l'île de [Localité 10] pendant la crise sanitaire liée au COVID 19, n'autorisaient pas le locataire à s'abstenir du paiement des loyers, ainsi que la cour de cassation a fini par en juger définitivement,

- que la somme de 177 384,64 euros qu'elle réclamait devant les premiers juges et réitère aujourd'hui devant la cour, se décompose comme suit :

** 18 969 euros au titre des taxes foncières 2018 à 2021 à charge du preneur,

** 126 858 euros au titre des loyers arrêtés au 31 décembre 2020,

** 42 285 euros au titre des indemnités d'occupation 2021,

sous déduction des primes d'assurance à la charge du bailleur pour la période de 2018 à 2021, soit 10 728,36 euros,

- que de toute façon, la plupart des travaux que la société SEER entend voir mettre à la charge de l'ex-bailleur relevait de ses propres obligations aux termes du contrat de bail,

- que c'est encore à tort que les premiers juges n'ont pas tenu pour autant de griefs graves et légitimes la non-production par le locataire du détail des primes appelées au titre des contrats d'assurance de la villa, de la grille de répartition desdites primes entre les différents bailleurs, des justificatifs des sommes perçues par le même locataire de son assureur en suite du passage du cyclone IRMA en septembre 2017, et des justificatifs de l'emploi de ces sommes,

- que la répartition desdites primes en fonction des surfaces des villas n'est pas justifiée puisque non prévue au bail,

- que c'est également à tort que le tribunal a écarté le grief tiré de la politique ouvertement discriminataire et donc fautive de la société SEER dans le paiement des loyers à chacun de ses bailleurs, au détriment de la société LAURIC, pour la punir du fait qu'elle ait refusé de lui déléguer les indemnités d'assurance qui lui étaient dues,

- que les délais de paiement réclamés par la société SEER ne sont fondés sur aucune difficulté réellement justifiée, alors même qu'à l'inverse la saisie-attribution du 24 mai 2022 a révélé qu'elle avait un compte courant créditeur pour 532 175 euros,

- et qu'ainsi, en refusant de payer les loyers à bonne date, tout autant que les indemnités d'occupation dues à compter du 1er décembre 2021, et en refusant également de lui communiquer toutes les pièces et tous les justificatifs qui lui étaient demandés dans une mise en demeure du 4 novembre 2020, la société SEER a commis de graves fautes qui justifient le refus de renouvellement du bail commercial litigieux, sans indemnité d'éviction ;

Pour plus ample exposé des explications de la société LAURIC, il est expressément référé à ses dernières écritures ;

MOTIFS DE LA DECISION

Observation liminaire

Attendu que la présente instance d'appel a été engagée en 2022, soit avant l'entrée en vigueur le 1er septembre 2024 du décret de réforme de la procédure d'appel n° 2017-891 du 6 mai 2017, si bien que les articles du code de procédure civile applicables à cette instance sont ceux qui étaient en vigueur jusqu'à ce 1er septembre 2024, lesquels articles seront ci-après qualifiés d''anciens' ;

I- Sur la recevabilité de l'appel principal de la société SEER

Attendu qu'en application de l'article 538 du code de procédure civile, le délai de recours par une voie ordinaire est d'un mois en matière contentieuse à compter de la signification du jugement querellé ;

Attendu qu'en l'espèce, la matière est contentieuse et la société SEER a relevé appel le 9 juin 2022 d'un jugement rendu par le tribunal de proximité de SAINT-MARTIN ET SAINT-BARTHELEMY le 2 mai 2022, sans qu'il soit établi, ni même prétendu, qu'il lui ait été signifié préalablement ; qu'il échet par suite de dire cet appel recevable au plan du délai pour agir ;

II- Sur la recevabilité de l'appel incident de la société LAURIC

Attendu qu'en application des dispositions de l'article 909 ancien du code de procédure civile, l'intimé dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, d'un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant prévues à l'article 908 pour remettre ses conclusions au greffe et former, le cas échéant, appel incident ou appel provoqué, sous réserve des délais de distance de l'article 911-2 ancien du même code;

Attendu qu'en application de cet article 911-2 ancien, la société LAURIC, en ce qu'elle a son siège social en France métropolitaine, avait un délai supplémentaire de 1 mois pour former appel incident ;

Attendu que dès ses premières conclusions d'intimée remises au greffe le 6 février 2023, soit dans les quatre mois (3 + 1) de la notification qui lui a été faite le 6 octobre 2023, par RPVA, des premières conclusions de l'appelante, la société LAURIC a formé un appel incident en demandant, en leur dispositif, l'infirmation du jugement querellé 'en ce qu'il a rejeté les 4 griefs invoqués par la société (LAURIC) au refus de renouvellement comme motif grave et légitime privant le preneur d'une indemnité d'éviction et en ce qu'(il) a rejeté partie de ses demandes en paiement ' ; qu'elle y sera par suite déclarée recevable ;

III- Sur le périmètre et la portée de la saisine de la cour au regard de la déclaration d'appel, de l'appel incident et des dernières conclusions respectives des parties

Attendu qu'aux termes de l'article 954 al 3 ancien du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion ;

Attendu qu'en sa déclaration d'appel, la société SEER a expressément déféré à la cour les dispositions du jugement querellé par lesquelles le tribunal :

- a rejeté l'exception d'incompétence soulevée par la société SEER et s'est déclaré territorialement compétent,

- a constaté que la société SEER était désormais occupante sans droit ni titre,

- a ordonné son expulsion et celles de tous occupants de son chef, de la villa n° 43, passé un délai de 15 jours suivant la signification de ce jugement, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, pendant 100 jours à compter de cette même signification,

- a autorisé l'expulsion de la société SEER et celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et d'un serrurier,

- a condamné ladite société à verser à la société LAURIC la somme de 52090,13 euros au titre de l'arriéré avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 2 décembre 2021,

- a rejeté la demande de délais de paiement formulée par la société SEER,

- a condamné la société SEER au paiement d'une indemnité d'occupation fixée à la somme de 10 571,50 euros à compter du 1er janvier 2022 et ce jusqu'à libération des lieux,

- a condamné la société SEER aux entiers dépens,

- a condamné la société SEER à verser à la société LAURIC la somme de 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile;

Or, attendu qu'au dispositif de ses dernières écritures, l'appelante principale ne demande plus l'infirmation dudit jugement qu'en ce que le tribunal y a :

- prononcé la déchéance du droit pour la société SEER à une indemnité d'éviction 'en raison des infractions commises par le preneur pendant la période de maintien dans les lieux, lesquelles, jointes à l'infraction précédemment commise visée dans le refus de renouvellement s'agissant d'un arriéré locatif, constitue(nt) un motif grave et légitime privant le preneur d'une indemnité d'éviction',

- constaté que la société SEER était désormais occupante sans droit ni titre,

- ordonné son expulsion et celles de tous occupants de son chef, de la villa n° 43, passé un délai de 15 jours suivant la signification de ce jugement, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, pendant 100 jours, à compter de cette même signification,

- autorisé l'expulsion de la société SEER ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et d'un serrurier,

- condamné ladite société à verser à la société LAURIC la somme de 52 090,13 euros au titre de l'arriéré avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 2 décembre 2021,

- rejeté la demande de délais de paiement de la SEER,

- condamné cette dernière au paiement d'une indemnité d'occupation trimestrielle fixée à la somme de 10 571,50 euros à compter du 1er janvier 2022 et ce jusqu'à libération des lieux,

- condamné la même société aux entiers dépens et à verser à la société LAURIC la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Attendu qu'il en résulte qu'aucune demande n'est formulée désormais au titre de l'exception d'incompétence territoriale rejetée par le premier juge et pourtant déférée à la cour en la déclaration d'appel de la société SEER; qu'il convient en conséquence de confirmer le jugement querellé en ce que le tribunal y a rejeté cette exception de procédure ;

Attendu que, pour le reste des dispositions déférées, outre qu'il est demandé l'infirmation du jugement en l'ensemble des chefs ci-avant énoncés, l'appelante principale conclut en second lieu au rejet des 'prétentions, fins et conclusions' de l'intimée, si bien que la cour en est valablement saisie sur le plan formel ;

Attendu qu'il échet enfin de relever qu'en sa déclaration d'appel la société SEER n'a pas déféré à la cour la disposition du jugement querellé par laquelle elle constate que le bail est venu à expiration le 31 décembre 2020 par suite du refus de renouvellement du bailleur ;

IV- Sur la demande de la société LAURIC tendant à la confirmation du jugement déféré aux titres de l'occupation sans droit ni titre de la villa 43 par la société SEER, de son expulsion et celles de tous occupants de son chef à peine d'astreinte de 500 euros par jour de retard pendant 100 jours à compter de cette même signification, de l'autorisation d'expulsion de la société SEER et de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et d'un serrurier et de la condamnation de la société SEER en paiement d'une indemnité d'occupation

Attendu qu'il a été rappelé ci-avant qu'aux termes de l'article 954 al 3 ancien du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion ;

Or, attendu que si, au dispositif de ses conclusions, la société SEER, après avoir demandé expressément l'infirmation du jugement querellé, notamment en ses quatre dispositions par lesquelles le tribunal a constaté que cette dernière était occupante sans droit ni titre de la villa 43, a ordonné son expulsion sous astreinte, a autorisé cette expulsion et l'a condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation, demande à la cour d'y statuer à nouveau en déboutant la société LAURIC 'de l'ensemble de ses prétentions, fins et conclusions', ce qui inclut nécessairement les quatre demandes auxquelles il a ainsi été fait droit en première instance, force est de constater qu'en la partie 'DISCUSSION' de ces mêmes écritures elle ne propose aucun moyen tendant à voir débouter la société LAURIC des demandes de ces quatre chefs consécutifs au non-renouvellement du bail par suite du refus du bailleur sus-nommé ;

Attendu qu'en effet, en page 42/50 de ses conclusions, et après avoir pourtant soutenu et demandé la nullité de la mise en demeure du 4 novembre 2020 et de l'acte signifié le 2 décembre 2021, la société SEER se borne à demander, en conséquence de cette nullité ('...il est donc demandé à la cour...'), qu'il soit jugé :

- que le refus de renouvellement est dépourvu de tout motif grave et légitime,

- qu'il ouvre droit à son profit au paiement d'une indemnité d'éviction ;

Attendu que cette analyse des moyens proposés par l'appelante au soutien de sa demande d'un débouté général de l'intimée, se trouve confortée de l'ordonnancement du dispositif de ses conclusions, pages 46 in fine et 47 en ses premiers paragraphes, puisqu'en suite des demandes y réitérées au titre de la nullité à la fois de la mise en demeure du 4 novembre 2020 et de l'acte signifié le 2 décembre 2021, mais aussi en suite de celles, subsidiaires (car ainsi libellées : 'SI, PAR EXTRAORDINAIRE, la (SEER) était jugée redevable de sommes à l'égard de la SARL LAURIC'), tendant à l'octroi, en ce cas, de délais de paiement rétroactifs et à ce qu'il soit jugé que, compte tenu de la modicité des sommes qui seraient dues, il ne peut s'agir d'un motif grave et légitime de nature à la priver de l'indemnité d'éviction, la société SEER conclut comme suit :

'EN CONSEQUENCE, déclarer dépourvu de motif grave et légitime le refus de renouvellement signifié par la SARL LAURIC, dire qu('elle) a droit au paiement par la SARL LAURIC d'une indemnité d'éviction compensant l'intégralité du préjudice résultant du refus de renouvellement du bail dont s'agit, fixer ladite indemnité d'éviction principale à la somme de 514 614 euros (...)' ;

Attendu qu'il en résulte qu'aucun moyen n'est proposé par l'appelante au soutien de ses demandes tendant au rejet de celles de la société bailleresse au quadruple titre :

1°/ du constat d'une occupation sans droit ni titre,

2°/ de l'expulsion sous astreinte,

3°/ de l'autorisation d'expulsion avec, si besoin, le concours de la force publique et d'un serrurier,

4°/ de la condamnation de l'ancien locataire évincé au paiement d'une indemnité d'occupation à compter du 1er janvier 2022 jusqu'à libération des lieux, de sorte que la cour ne peut que confirmer le jugement déféré de ces quatre chefs et constater par suite qu'elle n'a plus ici à statuer que sur les demandes de la SEER au titre d'une indemnité d'éviction fondée sur l'absence de motifs graves et légitimes justifiant la privation d'une telle indemnité, outre ses demandes en paiement des sommes de 10642,84 euros après compensation de créances respectives des parties et 6 827,14 euros 'versée en excédent à la suite de l'exécution forcée du jugement du 2 mai 2022";

V- Sur la demande de la société SEER au titre d'une indemnité d'éviction

Attendu qu'il y a lieu de constater à titre liminaire que les longs développements qu'en leurs conclusions respectives les parties dédient aux conditions du renouvellement du bail en 2010, au prétendu désavantage, selon la société LAURIC, du bailleur, sont étrangers à la question du droit du preneur, après le refus de renouvellement du bail en 2020, à l'indemnité d'éviction prévue par l'article L145-14 du code de commerce; qu'en effet, ce renouvellement est intervenu d'accord parties et aucune nullité n'est sollicitée pour vice du consentement du bailleur (dol ou erreur), d'une part, et, d'autre part, les conditions d'octroi d'une telle indemnité d'éviction sont prévues par les articles L145-14 et suivants du même code, sans lien avec les conditions dans lesquelles le bail non renouvelé avait été conclu ou renouvelé ;

Attendu qu'en effet, aux termes de cet article L145-14, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail commercial, cependant que, sauf exceptions prévues aux articles L145-17 et suivants, il doit par principe payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement;

Attendu que l'article L145-17-I 1° du même code, celui-là même sur le fondement duquel la société LAURIC refuse à la société SEER le bénéfice d'une telle indemnité d'éviction après son refus de renouvellement, dispose :

- que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant,

- que, toutefois, s'il s'agit soit de l'inexécution d'une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l'article L145-8, l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser.

- et que cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa ;

Attendu que, par acte d'huissier de justice du 28 septembre 2020 (pièce n° 7 du dossier de l'appelante), la société SEER, preneur, a fait signifier à la société LAURIC, bailleur, sa demande de renouvellement, à compter du 1er octobre 2020, du bail conclu entre elle et l'auteur de l'actuel bailleur le 6 décembre 2000, renouvelé expressément pour 9 ans par acte du 30 juin 2010 à effet rétroactif du 1er janvier 2010 et, depuis, renouvelé tacitement ;

Attendu qu'il n'est pas contesté et qu'il résulte de toute façon de la pièce 8 du dossier de la société LAURIC, que celle-ci, par acte d'huissier de justice du 28 décembre 2020, a opposé à la demande de la société SEER un refus de renouvellement sans offre d'indemnité d'éviction fondé sur la non-régularisation, dans le mois d'une mise en demeure préalable quatre griefs y expressément énoncés, lesquels sont les suivants:

- 1er grief : une dette de loyers et de taxes foncières au 30 septembre 2020 d'un montant de 122 199,23 euros,

- 2ème grief : le refus persistant (pendant plus d'un mois après mise en demeure) de la société SEER de lui communiquer la grille de répartition de la prime globale d'assurance due au titre de la police d'assurance souscrite auprès de la société d'assurances NAGICO GENERAL INSURANCE CORPORATION NV par le biais de la société de courtage COOPER GAY FRANCE pour le compte des copropriétaires du complexe hôtelier exploité par ladite société,

- 3ème grief : le refus de mauvaise foi de la société SEER, ès noms et ès qualités de mandataire de certains bailleurs, de lui faire connaître, alors qu'elle a cotisé au titre de la perte d'exploitation, les sommes perçues à ce titre, ainsi que la comptabilisation et l'utilisation de ces sommes,

- 4ème grief : la non-cessation dans le mois de la mise en demeure de la politique discriminatoire de la société SEER dans le paiement des loyers à ses différents bailleurs, celle-ci ayant cessé de payer les loyers dus aux différents demandeurs à la procédure de référé sus-visée, et ce jusqu'à la crise sanitaire liée au COVID 19, période pendant laquelle elle a de son propre chef décidé de ne plus payer aucun loyer ;

Attendu que, compte tenu de la nature des griefs invoqués, en ce qu'ils participent tous de l'inexécution prétendue des obligations contractuelles du locataire, l'article L145-17-I 1° en sa deuxième partie, exigeait que le refus de renouvellement fût précédé d'une mise en demeure d'avoir à mettre un terme aux infractions ainsi reprochées au locataire, et ce dans le mois suivant sa notification par acte extra-judiciaire ;

Or, attendu qu'il est justifié aux débats, par la production de la pièce 7 du dossier de la société LAURIC, de ce que le refus de renouvellement sans offre d'indemnité d'éviction a été précédé d'une telle mise en demeure, laquelle a été signifiée à la demande de la sus-nommée bailleresse à la société SEER, locataire, par acte d'huissier de justice du 4 novembre 2020 ;

Attendu qu'aux termes de cet acte, la société locataire était en effet mise en demeure 'd'avoir, dans le délai d'un mois à compter de la présente notification, à cesser les quatre infractions listées ci-dessous qui constituent chacune un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant, la société d'exploitation Esmeralda Resort, faute de quoi le bailleur, la SARL LAURIC, pourra refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité :

I. Paiement des loyers partie fixe et charges dus au 1 octobre 2020, soit la somme de de 122 199,23 euros, outre les intérêts au taux légal à compter de la date d'échéance de chacun des termes de loyers dus, jusqu'à parfait paiement,

II. Communiquer à la SARL LAURIC pour la période du 1 janvier 2011 à ce jour, dans les limites du délai de prescription qui a été interrompu par la notification des assignations en référé en date des 13, 18 et 19 avril 2018, à comparaître devant le juge des référés du tribunal de commerce de Paris :

a. Le ou les contrats d'assurances souscrits par la SOCIETE D'EXPLOITATION ESMERALDA RESORT,

b. Le détail des primes d'assurances appelées par le ou les assureurs,

c. La grille de répartition des primes appliquée par la SOCIETE D'EXPLOITATION ESMERALDA RESORT, entre l'ensemble des propriétaires de la résidence [Adresse 8],

d. Le tout bien évidemment avec les pièces justificatives,

III. Communiquer les sommes reçues de l'assureur au titre du sinistre IRMA et l'emploi de cette indemnité, le tout avec bien évidemment les pièces justificatives,

IV. De cesser et de faire cesser la politique discriminatoire qu'elle pratique dans le paiement des loyers aux bailleurs' ;

Attendu que cette mise en demeure a été effectuée par acte extrajudiciaire et contient à la fois le motif invoqué au soutien du non-renouvellement et la reproduction des termes du premier alinéa de l'article L145-17-I ; qu'elle n'encourt donc pas la nullité fulminée par ce même alinéa, in fine, lorsque l'une de ces conditions n'est pas respectée, laquelle nullité n'est d'ailleurs pas requise par la SEER ; qu'en outre, aucune nullité n'est encourue à raison de l'inexactitude des faits invoqués dans une telle mise en demeure, si bien qu'en toute hypothèse la demande de cette dernière de ce chef est infondée, indépendamment de ce qu'il sera jugé ci-après de la validité des griefs contenus à l'acte du 4 novembre 2020 ;

Attendu que le refus de renouvellement qui a suivi cette mise en demeure a été signifié à la société SEER le 28 décembre 2020, soit beaucoup plus d'un mois après la signification de la susdite mise en demeure obligatoire, si bien que le délai de mise en demeure résultant du susdit article L145-17-1 a été respecté ;

Attendu que la société SEER conteste chacun des quatre motifs ou griefs invoqués dans l'acte de refus de renouvellement qui a suivi ladite mise en demeure ; qu'il convient donc d'examiner la pertinence de chacun d'eux, étant rappelé qu'en vertu des principes qui gouvernent la charge de la preuve en matière civile, mais aussi en application du 1° de l'article sus-visé, il appartient à la société LAURIC, en tant qu'elle invoque ces griefs comme autant de motifs de non renouvellement du bail sans indemnité d'éviction, et en tant qu'aux termes des dispositions de cet article elle doit justifier de ces motifs, de faire la preuve de leur réalité, mais aussi de leur caractère 'grave et légitime' au sens des mêmes dispositions ;

1°/ Sur le motif tiré du refus de communiquer le ou les contrats d'assurances souscrits par la SOCIETE D'EXPLOITATION ESMERALDA RESORT, le détail des primes d'assurances appelées par le ou les assureurs, la grille de répartition des primes appliquée par la SOCIETE D'EXPLOITATION ESMERALDA RESORT entre l'ensemble des propriétaires de la résidence [Adresse 8]

Attendu qu'aux termes du bail renouvelé en juin 2010, les parties ont fait leurs les clauses et conditions du bail originel de 2000 en ce qu'elles n'étaient pas contredites par les clauses de l'acte de renouvellement ; que tel est le cas de la clause du bail initial figurant en page 7 et intitulée 'Assurances', selon laquelle le preneur devait, en substance :

** faire assurer son mobilier personnel ainsi que celui compris dans ce bail contre les risques locatifs, les risques incendie, les risques professionnels, les recours des voisins, le dégât des eaux, les explosions, les bris de glace et généralement les autres risques,

** maintenir et renouveler régulièrement les primes et cotisations,

** et justifier du tout à première réquisition du propriétaire ;

Attendu qu'au rang des griefs ayant fondé le refus de renouvellement du bail après mise en demeure faite au preneur de communiquer divers éléments liés à cette assurance obligatoire, la société LAURIC estime que les communications qui lui furent faites par la société SEER dans le mois ayant suivi cette mise en demeure du 4 novembre 2020, étaient insuffisantes et ne répondaient pas à ce qu'elle estime être l'obligation contractuelle du preneur au titre de la susdite clause, savoir la justification 'à première demande de tout ce qui concerne les assurances' ;

Or, attendu qu'il y a là de sa part une lecture erronée des exigences contractuelles sus-rappelées, dès lors que ladite clause ne met nullement à la charge du preneur la communication à première demande de 'tout ce qui concerne les assurances', mais énonce très précisément les éléments à produire, savoir :

- les justificatifs de la conclusion et du maintien au long du bail d'un contrat d'assurance, avec une société d'assurance notoirement solvable, relativement à son mobilier personnel et à celui de la société bailleresse, contre les risques locatifs, les risques incendie, les risques professionnels, les recours des voisins, le dégât des eaux, les explosions, les bris de glace et généralement les autres risques,

- les justificatifs du paiement régulier des primes et cotisations relatives à cette assurance ;

Or, encore, attendu qu'il est constant qu'en réponse à cette mise en demeure, la société SEER a communiqué à la société LAURIC, à première demande et dans le délai d'un mois de celle-ci, les contrats d'assurance souscrits depuis 2014, les avis d'échéances correspondant à un tableau de répartition, le détail des primes d'assurance appelées au titre des années 2015 à 2020, et une attestation de son expert comptable ;

Attendu que ces communications répondaient pleinement aux exigences formelles à la fois du bail et de la mise en demeure du bailleur ; que c'est à juste titre que les premiers juges ont estimé que la société LAURIC faisait à tort grief à la société SEER de n'avoir point communiqué la grille de répartition desdites primes, puisque cette communication était accompagnée d'une clé de répartition à la surface et que si la société LAURIC en conteste le bien fondé, cette contestation est étrangère au grief de la violation de la clause 'Assurances' du bail pourtant exclusivement visée au soutien de ce grief ; et que, dès lors, le grief invoqué n'est pas établi ;

Attendu que la circonstance qu'à la suite des communications complètes de la société SEER, la société LAURIC ait pu s'interroger sur les liens entre la première et une société en participation 'STE HOTELIERE ESMERALDA', dépourvue de personnalité juridique, dont il se révélait qu'elle avait réglé les primes d'assurances de l'exercice 2016, n'est pas de nature à constituer un motif grave et légitime de refus de renouvellement sans indemnité d'éviction ; qu'en effet, la société LAURIC n'en tire aucun grief précis, qui se borne à en inférer une simple question, la suivante : 'une société en participation, par définition sans personnalité morale, se serait-elle substituée à la (SEER) '', sans prétendre spécifiquement à une faute de la part de cette dernière du fait d'un tel paiement ; et que si la bailleresse estime que la preuve du paiement des primes d'assurances et de l'auteur des paiements éventuels ne serait pas faite à suffisance par la seule mention de paiements par virement, la société SEER fait la preuve aux débats de ce qu'elle a bien été indemnisée des suites, pour elle, du cyclone IRMA, de quoi il résulte nécessairement que les contrats étaient valides et, partant, les primes correspondantes payées ;

Attendu que c'est donc à bon droit que le jugement déféré a écarté le grief sus-visé de ceux qui autorisent le bailleur à priver le preneur de l'indemnité d'éviction due par principe en cas de refus de renouvellement du bail commercial ;

2°/ Sur le motif tiré du refus de communiquer, avec justificatifs, le détail des sommes reçues de l'assureur au titre du sinistre IRMA et l'emploi de cette indemnité

Attendu que c'est encore à juste titre que le grief tiré cette fois du refus exprès et assumé de la SEER, à la fois de communiquer à son bailleur le détail du montant des sommes qu'elle a perçues de son assureur et de l'assureur des autres bailleurs qui lui avaient donné mandat de les percevoir et de faire réaliser les travaux à leur charge en suite du cyclone IRMA, d'une part, et de justifier de leur emploi, d'autre part, été rejeté par les premiers juges ;

Attendu qu'en effet :

- d'une part, rien dans le bail qui lie les parties ne pouvait être et n'a été de nature à la contraindre à communiquer les éléments financiers résultant de ses liens avec ses autres bailleurs,

- d'autre part, aucune clause de ce même bail n'obligeait le preneur à justifier auprès de son bailleur de l'emploi des indemnités d'assurance qui lui étaient personnelles comme visant à l'indemnisation de préjudices propres subis en lien à la fois avec l'exploitation de son fonds de commerce et avec la perte du mobilier lui appartenant ;

Attendu que la société LAURIC n'est pas davantage légitime à exercer un quelconque contrôle sur la comptabilité de son locataire en lien avec les indemnités éventuellement perçues par celui-ci, non plus qu'à arguer d'une relation causale entre lesdites indemnités et les loyers qu'elle aurait dû percevoir de la SEER, fût-ce à l'aide des sommes perçues par cette dernière de l'assureur au titre de ses pertes d'exploitation ; qu'en effet, si de telles indemnités ont pour objet de couvrir les charges d'exploitation, notamment les loyers, à l'égal du chiffre d'affaires dont l'assurée avait été privée et ainsi indemnisée, la faute du locataire à l'égard du bailleur ne peut être dans l'emploi de ces indemnités, mais dans le choix, légitime ou non, et de toute façon intentionnel, de suspendre le paiement des loyers, laquelle suspension sera ci-après examinée au titre de l'un des quatre griefs contenus dans le refus de renouvellement ;

Attendu que la société LAURIC est en conséquence infondée à faire valoir, au rang des griefs justifiant le non-paiement d'une indemnité d'éviction à son ex-locataire, celui de l'absence de communication, avec justificatifs, des sommes reçues de l'assureur au titre du sinistre IRMA et de l'emploi de cette indemnité ;

3°/ Sur la politique discriminatoire du preneur à cet égard

Attendu que la politique prétendument discriminatoire dénoncée par le bailleur dans le paiement, à son prétendu détriment, des loyers dus par la société SEER à ses différents bailleurs, est incompatible avec les motifs avancés en procédure par cette société au soutien du non-paiement des loyers dus à la société société LAURIC entre 2018 et 2020 ; qu'en effet, la SEER affirme et défend qu'elle n'avait pas à les payer en raison, d'une part, des pertes d'exploitation subies entre le 6 septembre 2017 suite au cyclone IRMA, et le 15 janvier 2020, puis durant la période de crise sanitaire et son cortège de mesures administratives restrictives de toute activité commerciale et, d'autre part, de la charge des travaux qu'elle a assumée en lieu et place du bailleur défaillant, tous motifs qui seront examinés ci-après en leur bien ou mal fondé, mais qui de toute façon excluent toute intentionnalité fautive de sa part, qui aurait consisté à vouloir punir la société LAURIC au bénéfice d'autres bailleurs supposés plus conciliants après les destructions qui ont résulté du passage du susdit cyclone ; qu'en conséquence, aucun motif grave et légitime de refus de renouvellement sans indemnité d'éviction ne peut être inféré du grief allégué de ce chef par la société LAURIC ;

4°/ Sur les motifs tirés du non paiement des loyers et taxes foncières à dater de l'année 2018

Attendu qu'aux termes des dispositions de l'article 1728 du code civil, le preneur à bail est tenu de deux obligations principales :

1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus ;

Attendu que le montant des loyers et taxes foncières dont la société bailleresse se plaignait du non paiement à la date du 30 septembre 2020, était de 122 199,23 euros, dont la société locataire estime ne pas être débitrice, non plus que fautive du non règlement au sens de l'article L145-17, et ce aux motifs que cette somme viendrait, selon elle, en compensation avec :

- le coût des travaux qu'elle aurait assumés en lieu et place de ladite bailleresse en suite des destructions engendrées par le cyclone IRMA en date du 6 septembre 2017, (une première facture, en date du 18 décembre 2018, pour un total de 35 511,68 euros (pièce 34 du dossier SEER) et une seconde facture, du 31 mars 2020, pour un total de 36 396,84 euros (pièce 48.1)),

- les loyers qui, toujours selon elle, n'étaient plus dus en l'absence de jouissance des lieux loués du 6 septembre 2017, date du passage de ce cyclone IRMA et des destructions immobilières subies dans son sillage, au 15 janvier 2020, date à laquelle la villa était à nouveau en état d'être louée après réalisation des travaux à son initiative,

- la légitime suspension du paiement des loyers durant la période de privation de tout chiffre d'affaires et de fermeture de son établissement à la suite de la fermeture de l'aéroport de [Localité 10] à compter de la mi-mars 2020 en raison de la pandémie liée au SARS CoV2 ou Covid 19, et à la suite de l'état d'urgence sanitaire à compter du 26 juillet 2021 ;

Attendu que pour s'opposer à la thèse, admise par les premiers juges, selon laquelle les loyers échus entre le 6 septembre 2017 et le 15 janvier 2020 n'étaient pas dus 'en raison de l'inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance qui autorisait le preneur à soulever l'exception d'inexécution se fondant sur les dispositions des articles 1719, 1720 et 1728 du code civil', la société LAURIC excipe en premier lieu de celles de l'article 1722 ;

Attendu que le passage, sur l'île de [Localité 10], du phénomène météorologique IRMA le 6 septembre 2017 et les destructions considérables qu'il a provoquées, notamment sur la villa 43 litigieuse, rend en effet applicables aux faits de la cause les dispositions de l'article 1722 du code civil, puisqu'il n'est nullement contesté qu'il s'agisse là d'un cas de destruction fortuit exclusif de toute faute de la part du bailleur et qu'aux termes de ces dispositions :

- d'une part, si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ;

- d'autre part, si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail, et ce, dans l'un et l'autre cas, sans aucun dédommagement ;

Attendu que c'est à tort que l'appelante estime que seules sont applicables aux faits de la cause les dispositions des articles 1719 et 1720 du code civil, à l'exclusion de l'article 1722 sus-rappelé, au motif que la destruction partielle de la villa n'était que 'temporaire (et que) les indemnités d'assurances étaient destinées à y rémédier', la temporalité n'étant nullement un critère de mise en oeuvre de cet article 1722, lequel ne vise, au titre des conditions de sa mise en oeuvre, que la destruction totale ou partielle en regard, ajoute la jurisprudence, du coût des reconstructions comparé à la valeur du bien détruit ;

Attendu que la destruction totale, au sens de l'article 1722 du Code civil, suppose l'impossibilité absolue d'user de la chose louée conformément à sa destination ou la nécessité, pour reconstruire ce qui a été détruit, d'effectuer des travaux dont le coût excède la valeur de cette chose ;

Attendu qu'il résulte des éléments de la cause, confortés en appel par les conclusions respectives des parties, qu'aucune d'elles n'a jamais prétendu à la résiliation de plein droit du bail consécutive à la destruction totale de la villa 43 en suite du passage du cyclone IRMA, et ce bien que la société SEER ait pu prétendre, y compris en ses conclusions d'appelante, avoir été privée totalement de la possibilité d'exploiter ladite villa jusqu'en janvier 2020 ; et qu'en réalité, les parties ne s'opposent pas sur le fait que la villa n'a pu être tenue pour détruite en totalité, au sens de l'article sus-visé, dès lors qu'elle ne nécessitait que des réparations, certes importantes, mais dont il n'est ni prétendu ni démontré qu'elles dépassaient, en leur coût, la valeur de ce bien ;

Attendu qu'en effet, dans un courriel adressé le 13 septembre 2017 par un sien représentant à '[Courriel 11]', dont elle dit elle-même, en son bordereau de communication de pièces, qu'il s'agit d'un 'courriel à la société LAURIC' (sa pièce 19), la société SEER lui indiquait notamment :

- que 'toutes les villas (étaient) debout : cela (voulant) dire qu'aucune ne s'(était) effondrée ',

- que 'certaines (avaient) peu de dégâts apparents et toutes les chambres 'possibles' permett(ai)ent d'héberger des militaires sous réquisition de la collectivité ',

- et que 'certaines villas (avaient) été abîmées, toiture à moitié arrachée, les baies vitrées (s'étaient) décrochées (...)' ;

Attendu qu'il en résulte que seules des destructions partielles ont touché notamment la villa 43 litigieuse ou qu'en tout cas la société locataire n'a jamais prétendu à une destruction totale qui aurait entraîné la résiliation immédiate et de plein droit du bail y relatif ;

Attendu que, surtout, à aucun moment de ce courriel à la société LAURIC, la société SEER n'évoque le choix qu'elle pouvait pourtant opérer au titre des dispositions de l'article 1722, savoir : soit la résiliation du bail soit une demande de diminution du prix de la location ; qu'à l'inverse, elle y termine son propos en évoquant ses démarches auprès des 'assurances' et en assurant la société LAURIC de ce qu'elle faisait 'tout ce qui (était) en (son) pouvoir pour sécuriser (le) bien' et qu'elle 'mett(ait) tout en oeuvre pour organiser les travaux le plus rapidement possible et réouvrir l'hôtel même partiellement, le plus vite possible ' ;

Attendu que, plus généralement, force est de constater que la société SEER ne produit aux débats aucun élément qui fasse la preuve de la notification à la société LAURIC, ès qualités de bailleur, soit de sa décision de résilier le bail, soit de sa demande de diminution des loyers en conformité avec les prérogatives que lui accordait l'article 1722 sus-rappelé, alors même que, dès janvier 2018 à tout le moins, si l'on en croit le décompte des loyers réclamés par la société LAURIC en sa mise en demeure du 4 novembre 2020, elle cessait unilatéralement de payer la part fixe des loyers ;

Attendu qu'il ressort de cet article 1722 qu'à l'encontre de l'opinion de la société locataire (page 29/50 de ses conclusions), la privation totale de la jouissance des lieux loués n'était nullement de nature, à elle seule, à l'exonérer de plein droit, sur décision unilatérale de sa part, de tout paiement pendant la période où l'exploitation n'était pas possible, dès lors qu'il lui appartenait, si elle l'estimait nécessaire, de solliciter la réduction du prix du bail durant ladite privation ;

Attendu que c'est donc à tort qu'elle excipe, pour justifier son manquement considérable, sur le plan quantitatif, à l'une de ses obligations principales de locataire, de l'impossibilité d'exploiter la villa jusqu'en janvier 2020 à raison, dans un premier temps, des dégâts causés par le cyclone et, dans un second temps, des manquements et retards pris par le bailleur dans la réalisation des travaux nécessaires, ce d'autant que sa décision de stopper le paiement des loyers dès janvier 2018, est bien antérieure, au regard des éléments produits aux débats relativement aux échanges entre les parties, au litige finalement survenu entre elles quant aux réparations à réaliser dans ladite villa, et au regard également des délais raisonnables de réalisation des travaux de remise en état qui ne pouvaient avoir expiré 3 mois seulement après les destructions qui les ont imposés ;

Attendu qu'il n'est rien produit aux débats qui ferait la preuve de ce que la décision unilatérale du locataire de ne plus régler ses loyers, ait été prise après avoir été notifiée préalablement au bailleur, avec ses motifs éventuels, puisque des pièces du dossier il ressort que ce n'est que dans un courrier à la société LAURIC daté du 31 août 2018 (pièce SEER n° 27) qu'elle évoque lesdits loyers, mais ce sous la forme, non pas de la notification de sa décision à cet égard, mais d'une simple question ainsi libellée: 'comment, dans ces conditions, voulez-vous que nous puissions vous payer vos loyers alors que vous ne montrez aucune bonne volonté', sans même, à aucun moment, demander la diminution du prix du bail dans les termes de l'article 1722 du code civil;

Attendu que gravement fautive est encore la société SEER d'avoir cru 'pouvoir légitimement penser être dans son bon droit en suspendant le paiement des loyers pendant la période (covid 19) où l'hôtel ne pouvait être exploité faute de clients pouvant venir à [Localité 10] du fait des arrêtés préfectoraux de fermeture de l'aéroport notamment' ; qu'en effet, en l'absence de manquement du bailleur à son obligation de délivrance en lien avec les mesures gouvernementales d'interdiction de recevoir du public, générales et temporaires, lors de la pandémie du SARS CoV 2 et en l'absence d'assimilation de l'effet de telles mesures à une quelconque destruction ou perte de la chose, totale ou partielle, le locataire n'était pas dispensé de son obligation de payer les loyers et aucune faute ne peut être reprochée valablement au bailleur qui aurait refusé toute négociation à cet égard, sachant que de multiples dispositifs gouvernementaux ou locaux avaient été mis en place pour aider les entreprises touchées par les mesures de confinement ou d'interdiction, à payer leurs charges courantes, en ce compris les loyers des locaux d'exploitation ;

Attendu qu'il résulte de l'ensemble de ces éléments que la société SEER, en s'autorisant unilatéralement, sans accord exprès ou même tacite, de son bailleur, à suspendre le paiement de tout ou partie des loyers entre 2018 et 2020 a commis un grave manquement à ses obligations résultant de l'article 1728 du code civil; et qu'un tel manquement, compte tenu de son ampleur, notamment temporelle, constitue un motif grave et légitime de refus de renouvellement du bail sans droit à indemnité d'éviction ;

Mais attendu que la société SEER invoque également, pour justifier le non-paiement des loyers, la compensation de leur montant avec le prix des travaux qu'elle prétend avoir fait réaliser en raison des défaillances de la société LAURIC à cet égard, s'agissant de travaux dont elle estime qu'ils incombaient à cette dernière en tant que bailleresse ;

Attendu, cependant, qu'à l'encontre de l'opinion de ladite société SEER, la cour de cassation juge, au fondement de l'article 1722 du code civil, et en vertu notamment d'un arrêt de sa 1ère chambre civile du 21 novembre 1961, réitéré à plusieurs reprises et en particulier par un arrêt de sa 3ème chambre du 18 novembre 2005, que si, pendant la durée du bail, le bailleur est tenu d'entretenir la chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, il n'est pas obligé de la reconstruire en cas de perte totale ou partielle, par cas fortuit, et ce même s'il a perçu une indemnité d'assurance dont les primes auraient été payées par lui ou par le locataire ;

Attendu qu'ainsi, la seule circonstance que les travaux litigieux aient été imposés par le seul effet des destructions opérées par un phénomène météorologique et hors toute responsabilité, fautive ou non fautive, du bailleur, exclut l'application aux faits de la cause des dispositions de l'article 1720 du code civil aux termes desquelles le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce et doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives ; qu'en effet, il est constant qu'un tel phénomène météorologique, imprévisible en ses effets, est assimilable à un cas fortuit au sens de l'article 1722 ;

Attendu qu'il en résulte que la société SEER était infondée à refuser de payer les loyers réclamés par le bailleur en sa mise en demeure du 4 novembre 2020, tant pour des motifs tenant à la non-exploitation de la villa avant le 15 janvier 2020 puis pendant la période de la crise sanitaire liée au SARS CoV 2, que pour des motifs tenant aux travaux que de sa seule initiative elle a fait réaliser elle-même sur la villa 43 et sa piscine, ainsi que sur le terrain qui en constitue l'assise ; et que, ce faisant néanmoins, elle a commis un grave manquement à une obligation essentielle de tout locataire, lequel manquement constitue, compte tenu notamment de l'ampleur de l'impayé de loyers, soit plus de 116 000 euros (si l'on en exclut les taxes foncières réclamées en la mise en demeure du 4 novembre 2020) un motif grave et légitime, au sens de l'article L145-17 I du code de commerce, justifiant à lui seul le refus de la société LAURIC de renouveler le bail sans être tenue au paiement d'aucune indemnité d'éviction ;

Attendu qu'il n'y a pas lieu, par suite, de rechercher la portée à cet égard du non-paiement des indemnités d'occupation dues par l'ex-locataire SEER à compter du 1er janvier 2021, date d'effet du refus de renouvellement du bail, non plus que de statuer sur la demande de l'appelante en nullité, au regard des exigences de l'article L145-17-1 du code de commerce, de la mise en demeure du 2 décembre 2021 relative à ces indemnités échues au titre des 4 trimestres de l'exercice 2021 ;

Attendu que si, en conséquence des motifs ci-avant, les premiers juges ont à juste titre prononcé la déchéance du droit pour la société SEER à une indemnité d'éviction, ils ont inclus au dispositif du jugement sur ce point les motifs que la cour n'a pas retenus, si bien qu'il y a lieu d'infirmer ladite décision de ce chef et, statuant à nouveau, de prononcer ladite déchéance sans référence aux motifs erronés du tribunal et, partant, de débouter l'appelante de ses demandes en paiement d'une telle indemnité ou en expertise judiciaire aux fins d'évaluation de celle-ci ; qu'elle sera plus généralement déboutée de toutes ses demandes principales et subsidiaires en lien avec celle qui tendait au maintien de son droit à indemnité d'éviction ci-avant rejetée ;

VI- Sur les demandes en paiement respectives des parties

VI-A- Sur les demandes de la société LAURIC

Attendu que la société bailleresse réclame désormais paiement à la société SEER, son ex-locataire, d'une somme totale de 177 384,64 euros se décomposant comme suit (page 5 des conclusions de l'intimée) :

- 18 969 euros au titre des taxes foncières 2018 à 2021 à la charge du preneur,

- 126 858 euros au titre des loyers arrêtés au 31 décembre 2020,

- 42 285 euros au titre des indemnités d'occupation 2021,

sous déduction des primes d'assurances à sa charge pour 10 728,36 euros au titre des années 2018 à 2021 ;

1°/ Sur les loyers impayés

Attendu qu'à aucun moment de ses écritures la société SEER ne conteste n'avoir pas payé les loyers ainsi réclamés, et qu'à l'inverse, elle le revendique expressément en argumentant sur le bien fondé d'une telle posture dans les termes ci-avant analysés et rejetés ; qu'il a ainsi été jugé, au chapitre V qui précède, qu'elle était mal fondée à refuser le paiement de ces loyers, si bien que :

- d'une part, le jugement querellé sera infirmé en sa disposition relative à la condamnation de la société SEER à ne payer à la société LAURIC que la somme de 52 090,13 euros au titre à la fois des loyers impayés et des indemnités d'occupation,

- et, d'autre part, statuant à nouveau sur ce point, la dette de la société SEER envers la société LAURIC au titre des loyers, stricto sensu, échus et impayés à la date du 31 décembre 2020, sera retenue pour la somme totale de 126 858 euros, les indemnités d'occupation étant envisagées ci-après ;

Attendu que pour les mêmes motifs, la société SEER est mal fondée en sa réclamation au titre du remboursement de partie des loyers payés pour l'année 2017 et en sera déboutée ;

2°/ Sur les indemnités d'occupation au titre de l'exercice 2021

Attendu que les premiers juges, par une décision qui a été ci-avant (cf chapitre III) confirmée sur ce point en l'absence de moyens de la part de la société SEER au soutien de sa demande de rejet général des prétentions adverses, ont fixé les indemnités d'occupation trimestrielles dues par l'ancien locataire à compter du 1er janvier 2022 à la somme de 10 571,50 euros, ' ce qui représente le loyer antérieurement dû ', tout en considérant, toujours à juste titre, que ces indemnités, réclamées par le bailleur en une mise en demeure adressée à la SEER le 2 décembre 2021, étaient dues pour ce même montant à compter de la date d'effet du refus de renouvellement du bail, soit à compter du 1er janvier 2021, ce pourquoi d'ailleurs, ils l'ont condamnée au paiement de la somme totale de 52 090,13 euros incluant celle de 42 286 euros au titre des indemnités d'occupation échues au 31 décembre 2021 ;

Attendu que la société SEER ne contestait pas et ne conteste toujours pas n'avoir point payé ces indemnités d'occupation, ce pourquoi le jugement sera confirmé de ce chef (pour la somme de 42 286 euros), sous réserve des compensations à opérer le cas échéant avec les sommes dont il serait démontré qu'elles auraient été payées depuis ledit jugement (cf infra chapitre VI-B) ;

Attendu qu'en cause d'appel, la société LAURIC, s'agissant du total de sa créance échue, liquide et exigible, se borne à réitérer sa demande formée en première instance au titre des indemnités d'occupation échues au 31 décembre 2021, puisqu'elle ne réclame toujours, comme devant les premiers juges, que la somme totale de 177 384,64 euros incluant ces indemnités, sans y ajouter celles qui ont pu échoir après le 1er janvier 2022, si bien que les développements que la société SEER dédie, en page 43 de ses écritures, aux indemnités qui seraient échues depuis ce 1er janvier 2022 jusqu'à son départ des lieux le 27 mai 2022, sont, à ce stade de la procédure, sans objet, ce d'autant qu'au dispositif de ses conclusions elle ne demande pas expressément à la cour, non plus d'ailleurs que la société LAURIC, de statuer sur le quantum exact des indemnités échues entre le 1er janvier 2022 et le 27 mai 2022 ;

Attendu qu'il échet en conséquence, dans la continuité de l'infirmation du jugement déféré du chef des condamnations prononcées au profit de la société LAURIC tant au titre des loyers qu'au titre des indemnités d'occupation, d'ajouter à la dette fixée précédemment relativement aux loyers échus, soit 126 858 euros, la somme de 42286 euros représentant les indemnités d'occupation échues au 31 décembre 2021, ce qui porte en l'état l'entière dette de la société SEER à son profit à la somme de 169 144 euros ;

3°/ Sur les taxes foncières

Attendu qu'il est constant qu'aux termes du bail qui liait les parties, les taxes foncières dues au titre de la villa 43 litigieuse, incombaient au preneur ;

Attendu que la société LAURIC en réclame aujourd'hui le paiement à la société SEER au titre des exercices 2018 à 2021 pour un montant total de 18 969 euros ;

Attendu que, faisant droit à l'argumentaire de la société SEER, les premiers juges ont considéré qu'en application des dispositions de l'article 1380 du code général des impôts de la collectivité de [Localité 10] qui bénéficie d'une autonomie fiscale, ces taxes n'étaient pas dues à raison de la destruction partielle du bien le 6 septembre 2017 ;

Attendu qu'en ses conclusions, la société LAURIC ne s'explique pas sur cette motivation et le moyen réitéré de ce chef par la société SEER en appel, et, plus encore, y opère une manifeste confusion entre loyers impayés et taxes foncières, puisqu'en page 18 de ses écritures, in fine, elle conclut son argumentaire dédié à son chapitre B relatif à 'l'absence de paiement des loyers', par cette phrase : 'c'est donc bien une créance de 122 199,23 euros outre 10 571,50 euros au titre du loyer du 4ème trimeste 2020, soit 132 770,71 euros qui était due au 31 décembre 2020", y incluant, sans cependant les évoquer et en justifier au regard des motifs du rejet des premiers juges, les taxes foncières des exercices 2018 à 2020 (cf décompte des 122 199,23 euros figurant en page 15, premier paragraphe) ; qu'en sus, elle ne produit aucun élément qui fasse la preuve du paiement effectif des taxes ainsi à tort réclamées ;

Attendu qu'il échet par suite de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté la société LAURIC de sa demande au titre des taxes foncières et, partant, de limiter à nouveau la dette de la société SEER à son profit aux loyers et indemnités d'occupation échus au 31 décembre 2021, soit un total de 169 144 euros ;

4°/ Sur la somme totale due par la société SEER à la société LAURIC

Attendu que la société LAURIC reconnaît expressément devoir quant à elle à la société SEER les primes d'assurance lui incombant au titre des exercices 2018 à 2021 puisqu'elle inclut en son décompte de la somme de 177 384,64 euros celle de 10728,36 euros représentant selon elle le montant de ces primes ;

Attendu que le principe de la charge qu'elle a de ces cotisations d'assurance est donc établi, cependant que les parties divergent quant à la période concernée par leur non paiement par le bailleur et à leur quantum, la société SEER portant sa réclamation à cet égard sur la période 2017 à 2021 pour une somme totale de 11 320,53 euros (adoptée par les premiers juges pour 2018 à 2020) + 6 455,60 euros pour 2017 et 2021 omis, selon elle, par les mêmes juges, et la société LAURIC limitant sa reconnaissance de dette à cet égard à la somme de 10 728,36 euros pour 2018 à 2021 ;

Attendu que la société LAURIC, qui admet le principe de la charge qu'elle a desdites primes, ainsi que le non-paiement de celles des exercices 2018 à 2020 qu'elle inclut en son décompte, ne démontre pas qu'elle aurait payé les primes liées aux exercices 2017 et 2021 ; qu'il y a donc lieu de les ajouter à la somme à déduire de la dette de loyers et d'indemnités d'occupation de la SEER ;

Attendu que, s'agissant du quantum réclamé par cette dernière, d'une part, il ressort de ses productions en annexe de sa pièce 11 (notamment une attestation de l'expert-comptable) et, d'autre part et surtout, la société SEER ne produit aucun élément de nature ni à le contredire, ni à contredire utilement le critère de répartition (surfaces des villas concernées) desdites primes adopté en logique par le preneur, le bail étant taisant sur ce point ; qu'il échet en conséquence de fixer la dette de la société LAURIC au titre des primes des exercices 2017 à 2021 à la somme totale de 17 776,13 euros, laquelle vient en déduction de la dette de loyers et indemnités d'occupation de la SEER, en sorte que cette dernière ne sera condamnée qu'au paiement à la première de la somme de 169 144 euros - 17 776,13 euros, soit 151 367,87 euros, sous déduction éventuelle des sommes sollicitées en compensation par l'ex-preneur ;

Attendu que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 2 décembre 2021 ;

VI-B- Sur les demandes de la société SEER

Attendu que la société SEER réclame paiement, à titre reconventionnel, des sommes de 10 642,84 'selon décompte versé aux débats' et de 6 827,14 euros 'en excédent à la suite de l'exécution forcée du jugement du 2 mai 2022" ;

Attendu que la première de ces demandes, au regard du décompte qui est proposé à son soutien, contient implicitement, mais nécessairement, une demande de compensation d'un certain nombre de sommes qu'elle estime lui être dues, notamment au titre des travaux qu'elle a fait réaliser elle-même pour la reconstruction de la villa partiellement détruite, avec les loyers et indemnités d'occupation qu'elle avait à régler au long des années 2017 (dernier quadrimestre) à fin 2020, date d'effet du refus de renouvellement ;

1°/ Sur l''excédent consécutif à l'exécution forcée du jugement du 2 mai 2022"

Attendu que la société SEER fonde cette demande à la fois sur le paiement à son initiative, le 19 mai 2022, sur le compte CARPA du conseil de la société LAURIC, d'une somme de 66 161,63 euros et sur celui, dans le cadre d'une saisie-attribution fructueuse diligentée le 25 mai 2022 par la créancière entre les mains de la banque de sa débitrice, de la somme totale de 77 986,26 euros ;

Attendu que si cette dernière somme est fondée sur un décompte précis mentionné au procès-verbal de saisie attribution versé aux débats sous la pièce 75 du dossier de la société LAURIC, aucun décompte justifié de celle de 66 161,63 euros n'est proposé par l'une ou l'autre des parties, l'appelante se bornant à en proposer la composition en page 43 de ses écritures, sans aucun justificatif, si bien que si son paiement au compte CARPA est avéré, la cour ne peut rien en inférer quant à la ventilation de cette somme, de sorte qu'au titre de ce paiement aucune compensation ne peut en l'état être opérée avec la dette de la société SEER envers la société LAURIC telle que fixée ci-avant à 151 367,87 euros ; qu'il sera cependant toujours permis à la SEER, lors de l'exécution de la présente décision, de faire valoir et justifier des paiements qui seraient ainsi intervenus, sous contrôle, en cas de désaccord, du juge de l'exécution, toute condamnation étant réputée intervenir en deniers ou quittances valables, que cette précision de pur droit soit ou non faite en ladite décision ;

Attendu que la somme de 77 986,26 euros représente en revanche expressément, aux termes du procès-verbal de saisie-attribution, les sommes suivantes :

- 52 090,13 euros au titre de la condamnation principale prononcée par les premiers juges au profit de la société LAURIC au titre de ce que le tribunal a estimé être le solde impayé sur loyers et indemnités d'occupation arrêtés au 31 décembre 2021,

- 21 143 euros au titre des indemnités d'occupation échues à compter, aux termes implicites, mais nécessaires, des conclusions de la société SEER sur ce point, du 1er janvier 2022 (puisqu'elle évoque à cet égard l'exécution des dispositions du jugement, notamment, par suite, celle au titre des indemnités d'occupation y fixées à compter de cette date),

- 3 500 euros au titre des frais irrépétibles, outre tous autres frais et dépens ;

Attendu qu'il en résulte que la somme de 52 090,13 euros dont la société LAURIC ne conteste pas qu'elle a ainsi reçu paiement depuis le jugement querellé, peut venir en compensation de la somme de 151 367,87 euros mise ci-avant à la charge de la SEER; qu'en effet, en page 44 in fine de ses conclusions, la société LAURIC se borne à cet égard à prétendre que 'la somme de 77 986,26 euros (qui est précisément celle qui a été l'objet de ladite saisie-attribution) n'excède nullement les condamnations prononcées et les frais d'exécution', de quoi il s'infère nécessairement, quoiqu'implicitement, qu'elle a bel et bien reçu paiement de cette somme depuis que le procès-verbal de cette saisie a été dressé ; qu'en conséquence, la condamnation de la société SEER à lui payer la somme sus-visée de 151 367,87 euros sera prononcée sous déduction de la somme de 52 090,13 euros déjà réglée de ce chef ;

Attendu qu'en revanche, la somme de 21 143 euros et celle de 3 500 euros, outre les frais et dépens inclus au décompte de la saisie-attribution, sont étrangers aux loyers et indemnités d'occupation compris dans celle de 151 367,87 euros sus-visée, puisqu'ils ont trait, la première, aux indemnités d'occupation dues à compter du 1er janvier 2022 dont le montant n'est pas ici réclamé par la société LAURIC dès lors qu'elle dispose déjà d'un titre exécutoire sur ce point (le jugement déféré ici confirmé à cet égard) et, les seconds, aux frais et dépens de ce même jugement ; qu'ils ne peuvent par suite venir en déduction de la somme de 151 367,87 euros ;

Attendu qu'il y a lieu par suite de débouter la société SEER de sa demande en remboursement d'une somme 'trop perçue' de 6827,14 euros ;

2°/ Sur la somme de 10 642,84 'selon décompte versé aux débats' et les compensations implictement sollicitées

Attendu que cette somme dont la société SEER estime être créancière, est explicitée en pages 29 à 33 de ses écritures et, sur la base de ce qu'elle prétendait préalablement n'être point dû au titre des loyers et indemnités d'occupation ici finalement mis à sa charge, résulte, selon elle, du décompte suivant :

- 71 908,52 euros au titre des deux factures de travaux qu'elle a fait diligenter en lieu et place, selon elle, du bailleur, soit la facture du 18 décembre 2018 pour 35 511,68 euros et la facture du 31 mars 2020 pour 36 396,84 euros,

- 10 571,50 euros en remboursement des loyers qu'elle estime avoir payés à tort au titre du 4ème trimestre 2017,

- 11 320,53 euros au titre de la quote-part des primes d'assurance incombant au bailleur pour les exercices 2018 à 2020,

- 2 872,69 euros au titre du prorata de loyer payé à tort pour le mois de septembre 2017,

- 6 455,60 euros au titre des quote-parts des primes d'assurance incombant au bailleur pour les exercices 2017 et 2021,

- 'après déduction des taxes foncières soit 18 969 euros, des loyers réclamés par la société LAURIC pour 2020 et 2021 à l'exception des 15 jours de non-mise à disposition - en janvier 2021 (soit 42 286 euros x 2 - 1 761 euros)',

- 9 294 euros correspondant au total des taxes foncières indûment facturées par la société LAURIC pour 2018 et 2019 ;

Attendu que cependant, le sort des sommes que la société SEER prétendait ne pas avoir à régler au titre des loyers, a été tranché ci-avant en faveur de la thèse de la société LAURIC et n'a donc pas à être ici réexaminé ; que la question de la quote-part des primes d'assurance à la charge du bailleur a également été ci-avant tranchée, en faveur cette fois de la société locataire, les sommes correspondantes ayant été déjà retranchées de la dette de loyers à la demande même, à quelque chose près, de la société LAURIC en son décompte fondant ses demandes ; et que la même société LAURIC a été ci-avant déboutée de ses demandes au titre des taxes foncières au motif qu'elle ne faisait pas la preuve de leur paiement au Trésor public ;

Attendu que ne demeurent en litige par suite que les deux factures de travaux dont la société SEER entend voir les montants déduits de sa dette envers la société LAURIC;

Mais attendu qu'il a été relevé ci-avant que les dispositions de l'article 1722 du code civil, celles-là même qui ont été reconnues applicables aux destructions partielles de la villa litigieuse en suite du passage du cyclone IRMA sur l'île de [Localité 10], n'imposaient pas au bailleur de réaliser ou faire réaliser les travaux de reconstruction de ladite villa, l'option offerte par ces dispositions au seul preneur, soit de la résiliation du bail sans dédommagement si le bailleur n'avait commis aucune faute, soit de la diminution du loyer durant la période de sous-exploitation ou de non-exploitation temporaire, étant incompatible avec une telle obligation ;

Attendu qu'il est ainsi indifférent sur ce plan que la société LAURIC ait accepté de commettre quelques travaux de réfection ou qu'elle ait été mise en demeure de ce faire s'agissant des travaux relatifs aux volet, gouttière, fenêtre, toiture, électricité et plomberie dans la villa ; que la circonstance, invoquée par la société SEER, que dispenser l'ex-bailleur de lui reverser les sommes qu'il aurait reçues de son propre assureur pour couvrir le prix de partie des réfections nécessaires, serait source d'un enrichissement sans cause de ce dernier, lui est étrangère ; qu'en effet, elle n'a pas qualité et ne peut par suite valablement soulever à cet égard le quasi contrat que représenterait l'enrichissement sans cause de son ex-bailleur, et moins encore une escroquerie à l'assurance, puisque ce prétendu enrichissement ou cette escroquerie ne pourraient avoir eu pour victime que l'assureur qui lui a remis les indemnités litigieuses ; et qu'en toute hypothèse, enrichissement sans cause et escroquerie sont incompatibles en l'espèce avec l'applicabilité aux faits de la cause des dispositions de l'article 1722 du code civil, en ce qu'elles ne mettent pas à la charge du bailleur une obligation de reconstruire en cas de destruction, même partielle, du bien loué, même s'il a reçu pour ce faire des indemnités de son assureur ;

Attendu que c'est donc à tort que les premiers juges ont mis à la charge du bailleur, pour 8 828,52 euros, les travaux réalisés par la société SEER relativement aux volet, gouttière, fenêtre, toiture, électricité et plomberie dans la villa ; qu'il y a donc lieu d'infirmer le jugement de ce chef et de débouter l'appelante de sa demande à cet égard;

Attendu qu'au surplus, fût-ce à titre superfétatoire, c'est à juste titre et par des motifs que la cour adopte, que les premiers juges ont estimé :

- qu'il ressortait des stipulations du bail liant les parties, et plus précisément sa référence, en page 3, à un cahier des charges y annexé, que les travaux de réfection en parties communes à usage commun (déblayage des abords de la villa, mise en sécurité) devaient être pris en charge par le preneur sans pouvoir les facturer au bailleur (facture du 18 décembre 2018),

- qu'aucune mise en demeure préalable n'avait été faite au bailleur s'agissant de la clôture de la piscine, dont les travaux de réfection certes nécessaires, ne s'imposaient pas dans une urgence telle qu'elle aurait justifié qu'il fût ainsi fait fi de la consultation de la société LAURIC, devis à l'appui (facture du 18 décembre 2018),

- et qu'il ressortait du même bail que le remplacement des installations ou appareils et mobilier se trouvant dans l'immeuble par suite, notamment, de force majeure, incombait au preneur (partie de la facture du 31 mars 2020) ;

Attendu qu'il convient en conséquence de débouter la société SEER de toutes ses demandes tant en paiement de la somme de 10 642,84 qu'au titre de la compensation de la somme de 71 908,52 euros ressortant des deux factures des 18 décembre 2018 et 31 mars 2020, avec sa dette de loyers et d'indemnités d'occupation sus-arrêtée ;

VII- Sur la demande de la société SEER au titre des délais de grâce

Attendu qu'aux termes des dispositions de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues; et que l'octroi d'un tel délai suppose la bonne foi du débiteur, laquelle se définit notamment par la circonstance qu'il ait mis en oeuvre tous les moyens dont ils disposaient pour remplir son obligation ;

Or, attendu qu'au cas d'espèce, il résulte des éléments de la cause tels que ci-avant rapportés et analysés, que la société SEER a sciemment fait choix, à l'encontre des dispositions de l'article 1722 du code civil, de cesser le paiement des loyers dont elle était débitrice envers la société LAURIC, au motif infondé que par l'effet des destructions générées par le cyclone IRMA dans la villa 43 objet du bail qui les liait, elle avait pu s'estimer légitime à mettre unilatéralement un terme à l'exécution de l'une de ses obligations essentielles envers le bailleur, alors même qu'elle disposait de la faculté soit de faire résilier ledit bail au constat de la destruction partielle de la villa, soit de solliciter une diminution provisoire du prix du loyer à l'aune de l'impossibilité temporaire d'exploiter ladite villa ; qu'il s'en déduit que loin d'avoir mis tout en oeuvre pour payer les sommes à sa charge, et à tout le moins les loyers, elle a mis tout en oeuvre pour s'en dispenser ; qu'il convient par suite de la débouter de sa demande de délais de paiement ;

VIII- Sur les dépens et les frais irrépétibles

Attendu que, succombant en son appel, l'appelante en supportera tous les dépens et le jugement déféré sera confirmé en ce qui est des dépens de première instance mis à juste escient à sa charge ;

Attendu que des considérations tenant à l'équité justifient par ailleurs, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, d'une part, de confirmer ledit jugement du chef des frais irrépétibles mis à la charge de la même appelante et, d'autre part, de la condamner par surcroît à indemniser la société LAURIC des frais irrépétibles engagés en cause d'appel, et ce à hauteur de la somme de 5 000 euros ;

PAR CES MOTIFS

La cour,

- Dit recevable la S.A.R.L. SOCIETE D'EXPLOITATION D'ESMERALDA RESORT (SEER) en son appel principal à l'encontre du jugement du tribunal de proximité de SAINT-MARTIN et SAINT-BARTHELEMY en date du 2 mai 2022,

- Dit également recevable la S.A.R.L. LAURIC en son appel incident à l'encontre du même jugement,

- Confirme ce jugement en ce que le tribunal :

** a rejeté l'exception d'incompétence soulevée par la société SEER et s'est déclaré territorialement compétent,

** a constaté que le bail commercial liant les parties du 6 décembre 2000 renouvelé le 6 décembre 2009, était venu à expiration, par l'effet du refus de renouvellement, au 31 décembre 2020,

** a constaté que la société SEER était désormais occupante sans droit ni titre,

** a ordonné son expulsion et celle de tous occupants de son chef, de la villa n° 43, passé un délai de 15 jours suivant la signification de ce jugement, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, pendant 100 jours, à compter de cette même signification,

** a autorisé l'expulsion de la société SEER et celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et d'un serrurier,

** et a condamné la S.A.R.L. SOCIETE D'EXPLOITATION D'ESMERALDA RESORT à payer à la S.A.R.L. LAURIC la somme de 3 500 euros au titre des frais irrépétibles de première instance, ainsi qu'aux dépens de cette même instance,

- Infirme le jugement querellé pour le surplus de ses dispositions déférées,

Et, statuant à nouveau,

- Dit que la S.A.R.L. SOCIETE D'EXPLOITATION D'ESMERALDA RESORT est déchue du droit à une indemnité d'éviction en suite du refus de renouvellement du bail la liant à la S.A.R.L. LAURIC,

- La déboute par suite de sa demande en paiement d'une telle indemnité et de toutes ses demandes principales et subsidiaires y relatives,

- La déboute également de ses demandes en paiement des sommes de 10 642,84 euros et 6 827,14 euros et, plus généralement, de sa demande de compensation du prix des travaux qu'elle a fait réaliser avec sa propre dette de loyers et indemnités d'occupation,

- Condamne la S.A.R.L. SOCIETE D'EXPLOITATION D'ESMERALDA RESORT à payer à la S.A.R.L. LAURIC, en deniers ou quittance reconnus valables, la somme totale de 151 367,87 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 2 décembre 2021, sous déduction de la somme de 52 090,13 euros déjà payée sur saisie-attribution du 25 mai 2022,

- Déboute chacune des parties du surplus de ses demandes, notamment l'appelante de celles au titre de la nullité des actes à elle signifiés les 4 novembre 2020 et 2 décembre 2021,

Y ajoutant,

- Condamne la S.A.R.L. SOCIETE D'EXPLOITATION D'ESMERALDA RESORT à payer à la S.A.R.L. LAURIC la somme 5 000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel, ainsi qu'aux entiers dépens d'appel.

Et ont signé,

La greffière, Le président

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