CA Angers, 18 mars 2025, RG 21/00502

COUR D'APPEL

D'ANGERS

CHAMBRE A - CIVILE

CM/CG

ARRET N°

AFFAIRE N° RG 21/00502 - N° Portalis DBVP-V-B7F-EZBE

jugement du 19 janvier 2021

TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'ANGERS

n° d'inscription au RG de première instance : 17/02809

ARRET DU 18 MARS 2025

APPELANT :

Monsieur [J] [E]

né le 13 septembre 1973 à [Localité 10] (75)

[Adresse 7]

[Localité 4]

Représenté par Me Marie-Laure JACQUOT, substituant Me Ludovic GAUVIN de la SELARL ANTARIUS AVOCATS, avocats au barreau d'ANGERS - N° du dossier 1707014

INTIMEES :

S.C.P. [...] anciennement dénommée SCP [M] ANTIER GIRAUDEAU

[Adresse 8]

[Localité 6]

S.C.P. [...] [T] [U]

[Adresse 9]

[Localité 5]

Représentées par Me Audrey PAPIN, substituant Me Etienne DE MASCUREAU de la SCP ACR AVOCATS, avocats au barreau d'ANGERS

S.E.L.A.R.L. [O] [D], prise en la personne de Me [O] [D], ès-qualités de mandataire liquidateur de la liquidation judiciaire de la Sté [...]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par Me Agnès EMERIAU de la SELAS ORATIO AVOCATS, avocat postulant au barreau d'ANGERS - N° du dossier 2100307 et par Me Alexandre

DE LORGERIL de la SELARL LALLEMENT SOUBEILLE & ASSOCIES, avocat plaidant au barreau de NANTES

COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue publiquement, à l'audience du 8 octobre 2024 à 14 H 00, Madame MULLER, conseillère faisant fonction de présidente, ayant été préalablement entendue en son rapport, devant la cour composée de :

Madame MULLER, conseillère faisant fonction de présidente

Madame GANDAIS, conseillère

Monsieur WOLFF, conseiller

qui en ont délibéré

Greffier lors des débats : Monsieur DA CUNHA

Greffière lors du prononcé : Madame TAILLEBOIS

ARRET : contradictoire

Prononcé publiquement le 18 mars 2025 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l'article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Catherine MULLER, conseillère faisant fonction de présidente et par Sophie TAILLEBOIS, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

~~~~

Exposé des faits de la procédure

Par acte sous seing privé en date du 30 septembre 2011, M. [S] et son épouse Mme [Y] (ci-après M. et Mme [S] ou les vendeurs) ont donné mandat à l'EURL [...] (ci-après l'agence immobilière) de vendre sans exclusivité un immeuble de six appartements de type T1 bis ou studio, avec cour et cave, situé [Adresse 2] à [Localité 5].

M. [E] (ci-après l'acquéreur) a acquis cet immeuble à usage d'habitation de trois étages sur rez-de-chaussée, cadastré section CZ n°[Cadastre 3] pour une contenance de 62 ca et loué en partie, ce au prix de 180 000 euros selon compromis de vente conclu le 20 février 2012 par l'intermédiaire de l'agence immobilière et acte authentique reçu le 15 mai 2012 par Me [U], notaire des vendeurs, avec la participation de Me [M], notaire de l'acquéreur.

Au vu des certificats de surface habitable établis à sa demande par le cabinet Loisy expertises bâtiment le 8 novembre 2013 indiquant une surface habitable de 7,52 m² pour le local du rez-de-chaussée et de 8,13 m² pour le local du troisième étage, l'acquéreur a, par courriers recommandés en date du 24 octobre 2016, mis en demeure l'agence immobilière, ainsi que la SCP [M] Antier Giraudeau devenue la SCP [...] dite [...] et la SCP [...] [U] (ci-après ensemble les sociétés de notaires) de lui payer la somme de 133 030,67 euros en réparation de son préjudice lié à l'impossibilité de louer ces deux logements qui ne respectent pas les critères d'un logement décent requérant une surface habitable de 9 m² minimum.

En l'absence d'accord amiable, il les a fait assigner les 27 juillet et 24 octobre 2017 devant le tribunal de grande instance devenu le tribunal judiciaire d'Angers afin d'obtenir, en l'état de ses dernières conclusions :

- la condamnation in solidum de l'agence immobilière et des sociétés de notaires à lui payer les sommes de :

96 875,98 euros au titre des travaux de mise en conformité,

5 000 euros au titre du préjudice moral,

35 110 euros à titre provisionnel pour le préjudice locatif, outre 620 euros par mois jusqu'au règlement des causes de la décision à intervenir,

2 155 euros au titre des frais de géomètre et de maître d'oeuvre,

4 732,52 euros au titre du coût de suspension du crédit,

avec intérêts au taux légal à compter des mises en demeure du 24 novembre (sic) 2016, indexation des condamnations au titre des travaux sur la base de l'indice BT01, le premier étant l'indice à la date des devis et le second à la date d'exécution du jugement à intervenir, et capitalisation des intérêts échus conformément à l'article 1343-2 du code civil ;

- le rejet de l'ensemble des demandes adverses ;

- la condamnation in solidum de l'agence immobilière et des sociétés de notaires à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens et droits proportionnels de recouvrement ou d'encaissement prévus à l'article L. 111-8 du code des procédures civiles d'exécution.

Par jugement en date du 19 janvier 2021, le tribunal a :

- rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription ;

- déclaré l'action de M. [E] recevable ;

- déclaré l'EURL [...] responsable du préjudice subi par M. [E] ;

- condamné l'EURL [...] à verser M. [E] la somme de 10 000 euros en réparation du préjudice subi et la somme de 165 euros au titre des frais de géomètre ;

- débouté M. [E] de ses demandes dirigées à l'encontre de la SCP [M] Antier Giraudeau devenue la SCP [...] et de la SCP [...] [U] ;

- débouté M. [E] de ses demandes d'indemnisation au titre des travaux de mise en conformité, du préjudice locatif et du préjudice moral et du surplus de ses demandes au titre du préjudice financier ;

- débouté M. [E] de sa demande relative aux intérêts et à leur capitalisation ;

- condamné l'EURL [...] à verser à M. [E] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- débouté la SCP [...] et la SCP [...] [U] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné l'EURL [...] aux dépens ;

- débouté les parties de leurs autres demandes.

L'agence immobilière a été placée en liquidation judiciaire par jugement du tribunal de commerce d'Angers en date du 27 janvier 2021, la SELARL [O] [D] prise en la personne de Me [D] étant désigné en qualité de liquidateur.

Suivant déclaration déposée au greffe le 25 février 2021, l'acquéreur a relevé appel de ce jugement en ce qu'il a limité la condamnation de l'agence immobilière aux sommes de 10 000 euros en réparation du préjudice subi et de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles et l'a débouté de ses demandes dirigés à l'encontre des sociétés de notaires, de ses demandes d'indemnisation au titre des travaux de mise en conformité, du préjudice locatif, du préjudice moral et du préjudice financier lié au coût de suspension du crédit, de sa demande relative aux intérêts et à leur capitalisation et de ses autres demandes au titre des frais de maîtrise d'oeuvre, de l'indexation des condamnations relatives aux travaux et des droits proportionnels de recouvrement, intimant les sociétés de notaires et le liquidateur judiciaire de l'agence immobilière.

Il a déclaré sa créance à la procédure collective de l'agence immobilière le 3 mars 2021.

Les intimés ont tous formé appel incident.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 25 septembre 2024 et l'audience de plaidoirie fixée au 8 octobre de la même année conformément aux prévisions d'un avis du 21 juin 2024.

Sur l'audience, les parties ont été autorisées à présenter leurs observations en cours de délibéré sur l'applicabilité, ou non, à l'instance introduite avant le 1er janvier 2020 de l'article 768 alinéa 2 du code de procédure civile tel que modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, faculté dont on fait usage le liquidateur judiciaire de l'agence immobilière qui a déposé une note en délibéré le 31 octobre 2024 et les sociétés de notaires qui ont déposé une note en délibéré le 29 novembre 2024.

Prétentions des parties

Dans ses dernières conclusions n°4 en date du 2 novembre 2023, M. [E] demande à la cour, au visa des articles 1382 et suivants, 1147 anciens du code civil, de :

- réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire d'Angers le 19 janvier 2021 (n° RG 17/02809) en ce qu'il :

a limité la condamnation de la société [...] à lui verser les sommes de 10 000 euros en réparation du préjudice subi et de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles,

l'a débouté de ses demandes dirigées à l'encontre de la SCP [M] Antier Giraudeau devenue la SCP [...] et de la SCP [...] [U],

l'a débouté de ses demandes d'indemnisation au titre des travaux de mise en conformité, du préjudice locatif, du préjudice moral, du préjudice financier lié au coût de suspension du crédit, des frais de maîtrise d'oeuvre et de l'indexation BT01,

l'a débouté de sa demande relative aux intérêts et à leur capitalisation outre les droits proportionnels de recouvrement,

statuant de nouveau,

- condamner in solidum la SCP [...] et la SCP [...] [U] à lui payer les sommes suivantes :

96 875,98 euros au titre des travaux de mise en conformité,

5 000 euros au titre du préjudice moral généré par les soucis et tracas liés à la gestion du sinistre,

39 180 euros à titre provisionnel au titre du préjudice locatif, outre 620 euros par mois jusqu'au règlement des causes de la décision à intervenir,

23 936,52 euros au titre de son préjudice financier,

2 155 euros au titre des frais de géomètre et de maître d'oeuvre,

- indexer les condamnations au titre des travaux sur la base de l'indice BT01, le premier étant l'indice à la date des devis et le second à la date d'exécution du jugement (sic) à intervenir ;

- condamner in solidum la SCP [M] Antier Giraudeau devenue la SCP [...] et la SCP [...] [U] au paiement des intérêts sur ces sommes à compter des mises en demeure du 24 novembre 2016, excepté pour les loyers qui porteront intérêts à compter de leur exigibilité au 24 novembre 2016 ;

- ordonner la capitalisation des intérêts échus conformément à l'article 1343-2 nouveau du code civil ;

- débouter Me [D] en qualité de liquidateur de la société [...], la SCP [...] et la SCP [...] [U] de l'ensemble de leurs demandes plus amples ou contraires aux présentes ;

- condamner in solidum la SCP [...] et la SCP [...] [U] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre des frais de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance ;

- condamner in solidum Me [D] en qualité de liquidateur de la société [...], la SCP [...] et la SCP [...] [U] aux entiers dépens, ainsi qu'à l'intégralité des droits proportionnels de recouvrement ou d'encaissement prévus à l'article L. 111-8 du code des procédures civiles d'exécution ;

y additant,

- inscrire au passif de la société [...] les sommes suivantes :

96 875,98 euros au titre des travaux de mise en conformité,

5 000 euros au titre du préjudice moral généré par les soucis et tracas liés à la gestion du sinistre,

39 180 euros à titre provisionnel au titre du préjudice locatif, outre 620 euros par mois jusqu'au règlement des causes de la décision à intervenir,

23 936,52 euros au titre de son préjudice financier,

2 155 euros au titre des frais de géomètre et de maître d'oeuvre,

5 000 euros au titre des frais de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance,

subsidiairement sur le préjudice lié aux travaux,

- ordonner une expertise judiciaire au contradictoire de l'ensemble des parties à la présente instance et désigner tel expert qui lui plaira, lequel aura pour mission de :

se rendre sur les lieux, avec les parties et leurs conseils préalablement convoqués,

entendre les parties dans leurs dires et explications ainsi que tout sachant,

se faire remettre tous documents utiles à l'accomplissement de sa mission,

décrire précisément l'immeuble de Mme (sic) [E] et donner son avis sur les travaux à entreprendre pour le rendre conforme aux dispositions du règlement sanitaire départemental du Maine-et-Loire et notamment pour que les logements litigieux aient une superficie de 9 m²,

décrire précisément la nature et l'étendue des travaux permettant de remédier à l'ensemble des non-conformités constatées et en chiffrer le coût sur la base de devis préalablement obtenus,

de manière générale, fournir tous éléments techniques et de fait, et faire toute constatation permettant à la juridiction saisie d'apprécier et d'évaluer les responsabilités encourues et les préjudices subis par M. [E],

répondre à tout dire des parties dans les limites de la présente mission,

dresser du tout un rapport impérativement précédé d'un pré-rapport ;

- condamner in solidum Me [D] en qualité de liquidateur de la société [...], la SCP [...] et la SCP [...] [U] à lui payer la somme de 6 000 euros au titre des frais de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel ;

- débouter toutes parties de leurs demandes plus amples et contraires aux présentes.

Dans ses dernières conclusions récapitulatives n°1 en date du 13 décembre 2022, la SELARL [O] [D] en qualité de liquidateur judiciaire de l'EURL [...] demande à la cour de :

- en la forme recevoir son appel incident et au fond le déclarer bien fondé ;

- infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire d'Angers le 19 janvier 2021 en ce qu'il a notamment :

rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription,

déclaré l'action de M. [E] recevable,

déclaré l'EURL [...] responsable du préjudice subi par M. [E],

condamné l'EURL [...] à verser à M. [E] la somme de 10 000 euros en réparation du préjudice subi et la somme de 165 euros au titre des frais de géomètre,

condamné l'EURL [...] à verser à M. [E] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens,

débouté les parties de leurs autres demandes,

statuant à nouveau et sur l'appel interjeté par l'EURL [...],

à titre principal,

- déclarer l'action de M. [E] irrecevable à l'encontre de l'EURL [...] en raison de sa prescription ;

- débouter M. [E] de l'ensemble de ses prétentions formulées à l'encontre de l'EURL [...] ;

à titre subsidiaire,

- débouter M. [E] de l'ensemble de ses prétentions formulées à l'encontre de l'EURL [...] en raison notamment du fait que l'agence n'a commis aucun manquement, qu'il n'existe aucun lien de causalité entre la faute imputée à l'agence et le préjudice allégué, que le dol des vendeurs exonère l'agence de toute responsabilité, que l'agence ne peut être tenue à la restitution d'une partie du prix de vente et que le préjudice dont fait état M. [E] est hypothétique ;

à titre infiniment subsidiaire, si la responsabilité de l'agence devait être retenue,

- rejeter la demande de M. [E] tendant à l'inscription de la somme de 23 936,52 euros au titre de son préjudice financier au passif de l'EURL [...] en raison de l'irrecevabilité de cette demande formulée pour la première fois à hauteur d'appel, sur le fondement de l'article 564 du code de procédure civile ;

- sur les autres demandes indemnitaires, réduire à de plus justes proportions les montants sollicités en faisant application de la jurisprudence relative à la perte de chance ;

en tout état de cause,

- débouter M. [E] de sa demande d'expertise ;

- débouter tant M. [E] que la SCP [...] et la SCP [...] [U] de leur demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner M. [E], ou tout succombant, à verser à l'EURL [...] la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers frais et dépens de la présente procédure.

Dans leurs dernières conclusions d'intimées n°3 en date du 26 avril 2023, la SCP [...] anciennement dénommée SCP [M] Antier Giraudeau et la SCP [...] [U] demandent à la cour, au visa des articles 122 et suivants, 564 et suivants du code de procédure civile, 1240, 1241 et 2224 du code civil, de :

- dire M. [E] non fondé en son appel, ainsi qu'en l'ensemble de ses demandes et l'en débouter ;

- les recevoir en leur appel incident dirigé contre le jugement du tribunal judiciaire d'Angers du 19 janvier 2021, ainsi qu'en leurs demandes, déclarés fondés ;

y faisant droit,

- infirmer ce jugement en ce qu'il :

a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription,

a déclaré l'action de M. [E] recevable,

a débouté M. [E] du surplus de ses demandes au titre du préjudice financier,

les a déboutées de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

statuant de nouveau,

- déclarer irrecevable l'action en responsabilité engagée par M. [E] à leur encontre comme étant prescrite ;

au fond,

- déclarer M. [E] irrecevable en ses demandes au titre du préjudice financier ;

- débouter M. [E] de sa demande d'expertise judiciaire ;

- condamner M. [E] à leur verser la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens ;

- confirmer le jugement pour le surplus ;

y ajoutant,

- condamner la SELARL [O] [D] en qualité de liquidateur judiciaire de l'EURL [...] à leur verser la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens, lesquels seront recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé, en application des articles 455 et 494 du code de procédure civile, à leurs dernières conclusions ci-dessus mentionnées.

Motifs de la décision

Sur la prescription de l'action de l'acquéreur

Pour écarter la fin de non-recevoir tirée de la prescription quinquennale de l'article 2224 du code civil, le premier juge a retenu que l'achat du bien immobilier a eu lieu selon acte notarié du 15 mai 2012, que l'acquéreur a entrepris des travaux de rénovation de l'immeuble en 2013 et qu'ayant dans ce cadre été interpellé par un artisan concernant le caractère décent des appartements, il a fait dresser un certificat de surface habitable le 8 novembre 2013 montrant que deux studios ne répondent pas à l'exigence minimale de superficie de 9 m² pour qu'un logement soit considéré comme décent au sens du décret du 14 juin 1969, de sorte qu'il n'a eu connaissance des faits litigieux lui permettant d'exercer une action en justice qu'à compter de ce certificat et que son action engagée dans le délai de cinq ans est recevable.

Moyens des parties

Le liquidateur de l'agence immobilière soutient que l'action introduite par assignation en date du 27 juillet 2017, soit plus de cinq ans après la vente du 15 mai 2012, est prescrite, que le point de départ du délai de prescription doit être fixé au jour de la connaissance des faits permettant d'exercer l'action, et non au jour de la connaissance des preuves, ni au jour du chiffrage du préjudice, et que l'acquéreur ne démontre pas à quelle date il aurait été informé par un locataire ou un artisan de la difficulté quant à la surface des appartements, mais indique n'avoir touché aucun loyer pour le studio du rez-de-chaussée depuis la vente et sollicite une indemnisation au titre de l'impossibilité de louer les appartements litigieux à compter du 15 mai 2012, reconnaissant ainsi avoir eu connaissance de la problématique à partir du mois de mai 2012.

Les sociétés de notaires soutiennent que l'action engagée par l'acquéreur à leur encontre en juillet et octobre 2017 est irrecevable comme prescrite dès lors que  :

- le point de départ du délai de prescription quinquennale de l'action en responsabilité délictuelle contre le notaire n'est pas la date de la commission de la faute, mais celle de la réalisation du dommage, avec un possible report au jour de la connaissance du dommage si la victime établit son ignorance de ce dommage ;

- l'acquéreur prétendant n'avoir été informé du caractère indécent des logements qu'après son acquisition, sans préciser la date, il convient de rechercher la date à laquelle il a effectivement eu connaissance du problème d'insuffisance de surface sur lequel il fonde son action ; or il reconnaît expressément que le locataire du 3ème étage a cessé de régler son loyer lors du changement de propriétaire en invoquant l'étroitesse de son logement et il a donc, de son propre aveu, eu connaissance des faits dès mai 2012 ;

- son raisonnement, suivi par le tribunal, selon lequel le dommage lui a été révélé le jour de la remise du certificat du 8 novembre 2013 est erroné car le délai de prescription commence à courir lorsque le titulaire du droit a eu connaissance des faits, quand bien même ne peut-il pas encore en rapporter la preuve matérielle, d'autant qu'il a fait preuve d'une incurie fautive en laissant s'écouler 18 mois entre l'alerte donnée par son locataire et le moment où il a daigné faire vérifier la réalité des faits par un tiers, qu'il ne justifie pas des problèmes de santé qu'il invoque pour expliquer cette latence et qui, en tout état de cause, ne sauraient décaler le point de départ du délai de prescription et qu'ayant nécessairement visité les lieux en février 2012, il était en mesure de comprendre l'exacte portée des faits dénoncés par son locataire et devait, en cas de doute, se rendre sur place pour le lever.

L'appelant approuve le tribunal d'avoir fixé le point de départ du délai de prescription quinquennale au 8 novembre 2013, date à laquelle le dommage s'est révélé à lui quand il a eu connaissance de la superficie exacte des biens acquis et confirmation que ces derniers ne pourraient pas être loués, et ajoute que :

- le devis établi en mai 2013 démontre que l'artisan n'est venu qu'à cette date et n'a pu évoquer la problématique avant cela, étant observé qu'en raison de problèmes de santé, il ne s'est pas préoccupé de la gestion des appartements avant 2013 et qu'au surplus, il a attendu que les logements soient vides pour mettre en oeuvre des travaux de rafraîchissement ;

- le fait que des demandes pour perte de loyers soient présentées pour la période antérieure à la découverte du dommage ne saurait remettre en cause l'absence de connaissance de celui-ci car il ne s'agit que d'une question de liquidation des préjudices et la diminution de loyer a été accordée de façon rétroactive à son locataire M. [F] qui ne l'a nullement informé de la problématique d'indécence dès mai 2012, cette rétroactivité ayant été constatée dans le jugement du tribunal d'instance qui a la force probante d'un acte authentique selon l'article 457 du code de procédure civile ;

- il n'a pas à rapporter la preuve de l'absence de connaissance du dommage, laquelle est par définition impossible ;

- il pourrait, de surcroît, être considéré que le point de départ du délai de prescription est le jour où son préjudice a été chiffré lorsqu'il a reçu l'estimation du coût des travaux en janvier 2016.

Réponse de la cour

Aux termes de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L'article 2224 du code civil dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.

En particulier, le délai de prescription d'une action en responsabilité court à compter de la manifestation du dommage, c'est-à-dire de sa réalisation ou de sa révélation à la victime si celle-ci établit qu'elle n'en avait pas eu précédemment connaissance.

Le dommage se révèle à la victime le jour où celle-ci prend conscience du caractère préjudiciable de la situation ; la réalisation du dommage n'étant pas la certitude du dommage, il suffit que la victime ait pu se convaincre du dommage en son principe pour qu'elle en ait connaissance, même si elle en ignore encore l'ampleur et même s'il n'est pas encore chiffrable.

En l'espèce, seule fait débat la date de la manifestation du dommage à laquelle doit être fixé le point de départ du délai de prescription de l'action en responsabilité à l'encontre de l'agence immobilière et des sociétés de notaires, l'acquéreur n'invoquant aucune cause d'interruption de la prescription antérieure aux assignations introductives d'instance, ni aucune cause de suspension tirée, notamment, d'une impossibilité d'agir au sens de l'article 2234 du code civil.

En l'absence de toute mention, dans le compromis de vente du 20 février 2012 comme dans l'acte authentique de vente du 15 mai 2012, de la surface des six appartements compris dans l'immeuble vendu et de toute indication, dans les différents baux remis à l'acquéreur qui les verse aux débats, d'une surface de logement moindre que celle de 20 m² pour chaque T1bis et de 9 m² pour chaque studio notée dans l'annonce passée par l'agence immobilière, l'acquéreur n'a pu se convaincre au jour de la vente que certains des logements ne répondaient pas, le cas échéant, aux caractéristiques de surface habitable ou de volume habitable d'un logement décent telles que rappelées dans l'acte authentique de vente.

Aux dires de l'acquéreur lui-même dans ses courriers recommandés de mise en demeure, il a fait établir les certificats de surface habitable du 8 novembre 2013, qui ont montré que le studio du rez-de-chaussée et celui du 3ème étage n'atteignent pas la surface habitable minimale requise de 9 m², lorsque 'postérieurement à son acquisition, (il) a envisagé des travaux de rafraîchissement des différents appartements', que 'les artisans l'ont (..) alerté sur la taille du studio du rez-de-chaussée, ne correspondant pas aux critères de décence en termes de surface' et que 'parallèlement, le locataire du 3ème étage a cessé de régler son loyer lors du changement de propriétaire, invoquant lui aussi une problématique de décence'.

Cependant, il ne résulte pas d'une telle présentation des faits, à valeur d'aveu, que ce locataire a invoqué la non-décence de son logement dès le changement de propriétaire.

L'historique locataire concernant M. [F], locataire du studio du 3ème étage, montre que celui-ci n'a effectué aucun versement entre la date de la vente et le 24 avril 2013, date à laquelle il a partiellement apuré l'arriéré de loyers par un règlement de 2 200,41 euros, mais aussi qu'il a repris ensuite, bien qu'irrégulièrement, le paiement du loyer s'élevant alors à 320,23 euros par mois et qu'il n'a bénéficié que le 27 mars 2014 d'une rétrocession partielle de loyer sur la période de juillet 2012 à mars 2014 à concurrence de la somme de 1 423,79 euros, puis d'une réduction du montant du loyer à 220 euros par mois, outre 30 euros de provision sur charges, à compter d'avril 2014.

Il en ressort que cette réduction du loyer lui a été consentie avec effet rétroactif, comme l'a d'ailleurs constaté le tribunal d'instance d'Angers dans son jugement en date du 28 septembre 2017 ordonnant la résiliation du bail et l'expulsion du locataire.

Il ne peut donc en être déduit que l'acquéreur était informé dès les jours ou semaines qui ont suivi la vente de l'insuffisance de surface du studio du 3ème étage pour satisfaire aux caractéristiques d'un logement décent, insuffisance dont il est acquis qu'elle a motivé cette réduction.

Il doit, néanmoins, être relevé que, dans son arrêt en date du 28 mai 2019 confirmant ce jugement, la cour d'appel d'Angers a pris en compte un 'courriel du 25 octobre 2013 de M. [E]', produit par le locataire, 'qui lui proposait une réduction du loyer dans la mesure où M. [F] souhaitait conserver son appartement et refusait la proposition de relogement dans un T1bis récemment rénové', ce qui atteste que l'acquéreur n'a pas attendu d'être en possession du certificat de surface habitable afférent à ce logement pour rechercher avec son locataire une solution au problème.

Par ailleurs, si l'acquéreur précise qu'il 'ne touche aucun loyer pour le studio du rez-de-chaussée, alors qu'il lui avait été présenté la possibilité d'une location d'un montant de 300 ' par mois' et calcule son préjudice locatif à partir de l'année 2012 en y intégrant la perte de 4 mois de loyer cette année-là (voir pages 31 et 32 de ses conclusions), il ne reconnaît pas avoir su dès le 2ème semestre 2012 que l'insuffisance de surface de ce logement faisait obstacle à sa mise en location dans le respect des critères de logement décent et explique, au contraire, qu'il 'a fait réaliser les premiers travaux de rafraîchissement, mais ne les a toutefois pas poursuivis, dans la mesure où il a découvert que les appartements ne pourraient pas être loués, compte tenu de leur moindre surface' et que, 'à ce jour, l'appartement du rez-de-chaussée n'a toujours pas de cuisine, ni de douche lesquelles ont été déposées en 2013' (voir page 32 de ses conclusions).

Il produit un devis de rénovation intérieure de plusieurs studios n°367 émis par l'EURL Segard multitravaux le 31 mai 2013, portant sur des travaux de plâtrerie/placo, carrelage/faïence, plomberie, menuiserie/agencement et/ou électricité dans le studio au RDC à gauche, le T1 au RDC à droite, le studio au 1er étage à gauche, le T1 au 1er étage à droite, les parties communes et la cave, ainsi qu'une facture de rénovation de studios émise par la même entreprise le 22 septembre 2013, visant un devis n°381 en date du même jour qui n'est pas versé aux débats et portant sur des travaux différents de démolition, placo, faïence, plomberie, menuiserie et/ou électricité dans le studio au RDC côté SNCF, le T1 au RDC côté rue, le T1 au 1er étage côté rue, le T1 au 2ème étage côté rue, les parties communes et la cave/chaufferie, ce qui conforte son allégation d'une prise de conscience du problème d'insuffisance de surface de certains studios, en particulier celui du rez-de-chaussée, au cours de la réalisation des travaux, quand l'entreprise a attiré son attention sur ce point.

Il y a donc lieu de considérer que le dommage n'a été révélé dans son principe à l'acquéreur, qui n'en avait pas eu précédemment connaissance, qu'en cours de travaux, au plus tôt à l'été 2013, et que le point de départ du délai de prescription doit être fixé à cette date, et non à celle du 8 novembre 2013 retenue par le premier juge.

Dans ces conditions, la décision de première instance doit être confirmée par substitution de motifs en ce qu'elle a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription et a déclaré recevable l'action de l'acquéreur, ce dernier ayant engagé son action dans le délai de cinq ans en faisant assigner l'agence immobilière et les sociétés de notaires par actes des 27 juillet et 24 octobre 2017.

Sur la faute de l'agence immobilière

Pour caractériser la faute de l'agence immobilière, le premier juge a considéré que :

- l'agent immobilier, en sa qualité de professionnel de la vente d'immeuble, est tenu en tant que négociateur et rédacteur du compromis de vente, de s'assurer que les conditions nécessaires à son efficacité sont réunies, ce qui lui impose d'effectuer certaines vérifications ;

- l'article 4 du décret du 30 janvier 2002 précise que 'le logement dispose au moins d'une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes' et le règlement sanitaire départemental du Maine-et-Loire stipule que 'l'une au moins des pièces principales de logement doit avoir une surface au sens du décret du 14 juin 1969 supérieure à neuf mètres carrés' ;

- si l'annonce immobilière n'a pas de valeur contractuelle, elle précise qu'il s'agit d'un immeuble locatif comprenant quatre T1 Bis et deux studios, de sorte que l'agence immobilière savait que l'acquéreur a acheté le bien en vue d'en faire un immeuble de rapport ; la surface des logements, dont quatre étaient d'ailleurs loués au moment de la vente, est donc un élément déterminant de la vente ;

- bien que l'immeuble ne dépende pas du statut de la copropriété avec les obligations en découlant en termes de superficie, il ressort du descriptif de l'annonce et du compromis de vente portant sur un immeuble de six appartements d'une contenance totale de 62 ca que la taille des logements est extrêmement exiguë, notamment en ce qui concerne les studios, ce dont l'agence immobilière ne pouvait que s'apercevoir en ayant visité les lieux, alors que la surface des appartements doit correspondre aux exigences légales et réglementaires susvisées afin que l'acquéreur puisse les louer, d'autant que celui-ci n'a pas été en mesure de visiter les appartements qui étaient loués, ce dont elle avait connaissance ; l'agence immobilière se devait en conséquence de renforcer son obligation de vérification portant sur la surface réelle des logements, sans pouvoir se contenter des seules déclarations des vendeurs non professionnels.

Moyens des parties

L'appelant approuve la motivation du tribunal et ajoute que :

- le règlement sanitaire départemental excluant le critère de volume habitable pour retenir uniquement la superficie des pièces prime sur le décret du 30 janvier 2002, la question ayant d'ailleurs été tranchée de façon définitive par la cour d'appel pour l'appartement du 3ème étage ;

- l'agence immobilière, dont le rôle ne consiste pas seulement à rapprocher deux personnes autour d'une transaction immobilière, mais aussi à réunir les conditions permettant d'assurer la régularité de l'acte, a manqué à son obligation de conseil faute d'avoir procédé à une vérification élémentaire de la conformité des lieux à la superficie minimale requise pour conserver au bien sa destination d'immeuble de rapport et, a minima, de lui avoir conseillé de consulter un géomètre afin de vérifier les surfaces alléguées par les vendeurs compte tenu de l'exiguïté des locaux, de l'absence de toute mesure établie par un professionnel, des différences non négligeables constatées de 1,48 m² et de 0,87 m², visibles pour un oeil averti et représentant respectivement plus de 16 % et près de 10 % de la surface des logements concernés, et de l'existence de travaux récents de transformation de la maison en immeuble de rapport, même si l'annonce est dénuée de toute valeur contractuelle ;

- l'inapplicabilité de la loi Carrez ne dispense pas l'agence immobilière de ce devoir de conseil, a fortiori lorsque la surface des logements est déterminante du consentement de l'acquéreur en ce qu'elle devait permettre leur location et relève donc des qualités essentielles de la chose vendue, toute analogie avec une simple erreur de superficie étant exclue ;

- les indications données par les vendeurs ne l'en dispensent pas davantage car il ne s'agit pas d'un vice caché ;

- en tant qu'acquéreur profane n'ayant aucune connaissance des critères de décence d'un logement, il n'avait pas à remettre en cause les informations données par les professionnels qui l'ont assisté dans cette acquisition, d'autant qu'il n'a pas été en mesure de visiter tous les appartements dans la mesure où ceux-ci étaient loués, de sorte que l'obligation de l'agence immobilière se trouvait renforcée ;

- le fait que les appartements aient été mis en vente dans d'autres agences, à le supposer établi, est sans incidence ;

- l'agence immobilière ne saurait lui reprocher de n'avoir pas mis en cause les vendeurs qui auraient été à l'origine d'un dol car, non seulement il ne disposait pas d'information laissant penser à la mauvaise foi de ces derniers, mais encore cela ne pourrait remettre en cause les manquements de l'agence immobilière qui n'a pas été dupée par les vendeurs.

Le liquidateur de l'agence immobilière conteste tout manquement de celle-ci au motif que :

- la mention d'une surface erronée dans une annonce immobilière qui n'a pas de valeur contractuelle n'engage pas la responsabilité de l'agence immobilière qui l'a rédigée, au surplus selon les informations données par ses mandants et corroborées par les baux d'habitation en cours, informations qu'elle n'avait pas à remettre en cause en l'absence d'élément permettant de douter de leur véracité ;

- le premier juge a, à tort, mis à sa charge une obligation de vérifier la surface réelle des logements du fait de l'exiguïté de certains au regard du projet d'investissement locatif de l'acquéreur car cela excède son devoir de conseil et d'information ; en effet, aucun certificat de superficie la loi Carrez n'était obligatoire pour cette vente portant sur un immeuble non soumis au statut de la copropriété, comme l'a d'ailleurs admis le tribunal et comme cela a été indiqué dans le compromis de vente paraphé en toutes ses pages par l'acquéreur ; celui-ci s'est abstenu, en toute connaissance de cause, de s'adjoindre les services d'un professionnel pour vérifier la surface des appartements qu'il a pu visiter à sa guise, manquant ainsi à son obligation de se renseigner, et ne saurait donc en rejeter la faute sur l'agence immobilière qui l'a valablement informé ; surtout, en l'absence de tout élément susceptible de l'alerter, l'agence immobilière n'avait pas à vérifier la surface des différents logements qui étaient meublés, ce qui ne permettait pas de déceler une surface insuffisante, et mis en location depuis plusieurs années auprès de deux agences gestionnaires sans qu'une difficulté relative à la surface des studios ait jamais été relevée par ces dernières ou les locataires, de sorte que le désordre constitue un vice caché que l'agence immobilière n'est pas tenue de garantir ;

- un agent immobilier, qui n'a aucune compétence particulière pour appréhender d'un simple coup d'oeil la surface habitable d'un bien, n'a pas à vérifier les mesurages effectués ni à les effectuer lui-même, d'autant qu'une différence de moins de 1 m² n'est pas visible à l'oeil nu et que l'acquéreur ne peut, sans contradiction, soutenir que le vice était caché pour lui mais apparent pour l'agence immobilière ;

- l'acquéreur ne démontre pas que deux des appartements vendus ne respecteraient pas la réglementation en matière de logement décent car les certificats de surface habitable produits ne tiennent compte que de la surface du bien, et non du volume habitable, alors que l'article 4 du décret du 30 janvier 2002 permet la location d'un logement de moins de 9 m² si son volume fait au moins 20 m3 ;

- enfin, si les notaires, tenus de vérifier les déclarations des vendeurs et d'attirer l'attention des parties quand des éléments permettent de douter de la superficie du bien vendu, ne se sont pas aperçus du problème de superficie du bien, il ne saurait être mis plus d'obligations à la charge de l'agence immobilière qui n'a pas à vérifier la superficie ;

- subsidiairement, à supposer que certains appartements aient une surface ne correspondant pas au critère d'un logement décent, les vendeurs qui, ayant connaissance de la réelle superficie de leur bien, sont demeurés taisants ont, de ce fait, commis un dol qui exonère l'agence immobilière de toute responsabilité et il revenait au juge, contrairement à ce qu'il a estimé, de se prononcer sur cette cause d'exonération même si les vendeurs n'ont pas été appelés à la cause.

Réponse de la cour

En droit, l'agent immobilier, débiteur d'une obligation de moyens dans l'exécution de son mandat d'entremise, n'engage sa responsabilité qu'en cas de faute prouvée, ce sur le fondement de l'article 1382 ancien (devenu 1240) du code civil à l'égard des tiers au mandant.

En sa qualité de professionnel, il est tenu d'une obligation d'information et de conseil, non seulement vis-à-vis de son mandant, mais aussi à l'égard de toutes les parties à l'acte conclu par son entremise.

En outre, lorsqu'il intervient comme rédacteur d'actes, il est tenu, au même titre que le notaire, d'assurer l'efficacité juridique des actes passés par son entremise.

À ce titre, si, rédigeant une promesse de vente en l'état de déclarations erronées d'une partie quant aux faits rapportés, il n'engage sa responsabilité que s'il est établi qu'il disposait d'éléments de nature à faire douter de leur véracité ou de leur exactitude, il doit cependant vérifier, par toutes investigations utiles à sa portée, les déclarations faites par son mandant qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l'efficacité de l'acte qu'il dresse (voir en ce sens l'arrêt rendu le 16 oct. 2013 par la 1ère chambre civile de la Cour de cassation, pourvoi n°12-24.267), et notamment s'assurer que l'immeuble qu'il propose à la vente est adapté à l'usage annoncé par le vendeur et à celui auquel l'acheteur le destine.

En l'espèce, il est constant que l'immeuble vendu, qui n'est pas soumis au régime de la copropriété, n'est pas concerné par l'obligation, prévue à l'article 46 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, issu de la loi n°96-1107 du 18 décembre 1996 dite loi Carrez, de mentionner, dans toute promesse unilatérale de vente ou d'achat ou tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot de copropriété, la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot.

Il est également constant que l'acquéreur entendait conserver au bien sa destination d'immeuble de rapport comprenant six appartements loués, ou susceptibles de l'être, conformément à l'usage établi par les vendeurs et mentionné, tant dans l'annonce publiée par l'agence immobilière qui présente l'immeuble comme offrant une 'bonne rentabilité plus de 8% de rapport annuel' avec un montant de loyers de 19 900 euros par an pour une surface habitable totale de 98 m² répartie comme suit :

- au rez-de-chaussée  : 'T1BIS, 350cc (20 m²)' et 'STUDIO, 300cc (9 m²)'

- au niveau 1 : 'T1BIS, 350cc (20 m²)' et 'STUDIO, 300cc (9 m²)'

- au niveau 2 : 'T1BIS, 350cc (20 m²)'

- au niveau 3 : 'T1BIS, 310cc (20 m²)',

que dans le compromis de vente qui indique que 'les biens seront, le jour de l'entrée en jouissance, loués suivant l'état locatif annexé aux présentes'.

Cette annonce précisant que 'Ces éléments vous sont indiqués à titre d'information et ne sont en aucun cas contractuels' n'a, certes, pas valeur contractuelle, ce dont convient l'acquéreur qui admet aussi avoir été informé, au plus tard lors du compromis de vente, que l'appartement du 3ème étage n'était pas un T1 bis, mais un studio.

Il n'en appartenait pas moins à l'agence immobilière, compte tenu de l'exiguïté apparente des lieux, de s'assurer que l'immeuble était adapté à la poursuite de cet usage locatif et, dans cette perspective, qu'aucun des appartements ne présentait une surface habitable inférieure à 9 m², soit le minimum requis pour recevoir la qualification de logement décent.

En effet, si le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 définissant les caractéristiques auxquelles doit répondre un logement décent prévoit, en son article 4, que le logement doit disposer au moins d'une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 m² et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 m, soit un volume habitable au moins égal à 20 m3, le règlement sanitaire du département du Maine-et-Loire est plus exigeant en la matière en ce qu'il prévoit, en son article 40.3 relatif à la superficie des pièces, que l'une au moins des pièces principales de logement doit avoir une surface au sens du décret du 14 juin 1969 supérieure à 9 m² et que, dans le cas d'un logement comportant une seule pièce principale ou constitué par une chambre isolée, la surface de ladite pièce doit être au moins égale à 9 m².

Contrairement à ce que soutient l'agence immobilière, les conditions minimales de superficie d'un local destiné à l'habitation prévues par un règlement sanitaire départemental non abrogé restent applicables tant qu'elles ne sont pas incompatibles avec celles, moins contraignantes, issues du décret du 30 janvier 2002 (voir en ce sens l'arrêt publié rendu le 17 décembre 2015 par la 3ème chambre civile de la Cour de cassation, n°14-22.754, qui a approuvé une cour d'appel d'avoir fait application des dispositions du règlement sanitaire départemental des Hauts-de-Seine prévoyant que tout logement doit comprendre une pièce de 9 m² au moins, cette superficie étant calculée sans prise en compte des salles de bains ou de toilette et des parties formant dégagement ou cul-de-sac d'une largeur inférieure à 2 m, dispositions non incompatibles avec celles du décret du 30 janvier 2002 qui ne l'a pas abrogé et plus rigoureuses que celles-ci, pour en déduire, 'abstraction faite d'un motif surabondant relatif au calcul du volume habitable', que le logement loué d'une surface de 8,70 m² dont devait être déduite celle du bac à douche ne répondait pas aux règles d'habitabilité prévues par la loi).

Tel est le cas de l'article 40.3 du règlement sanitaire départemental du Maine-et-Loire qui n'est pas abrogé, même implicitement, par la règle moins contraignante édictée par le décret du 30 janvier 2002 et qui renvoie, pour la définition de la surface, à l'article 2 du décret n°69-596 du 14 juin 1969 fixant les règles générales de construction des bâtiments d'habitation, toujours en vigueur, et dont les dispositions sont désormais reprises à l'article R. 156-1 du code de la construction et de l'habitation.

Or l'agence immobilière s'est satisfaite, d'une part, des déclarations des vendeurs, non étayées par un plan des locaux ni un mesurage effectué par un professionnel, d'autre part, des contrats de bail d'habitation principale en cours conclus par l'intermédiaire, soit de l'agence Carnot immobilier, soit de l'agence [H] [A], mais n'indiquant pas tous la surface habitable du logement loué, laquelle figure uniquement au bail du studio de rez-de-chaussée en date du 4 novembre 2011 (9 m²) et à celui du studio du 1er étage en date du 30 septembre 2011 (10 m²), mais non à celui du studio du 3ème étage consenti le 27 mars 2007 à M. [F] ni à ceux des appartements T1 bis.

Elle n'a entrepris aucune vérification de la surface habitable des studios susceptible de poser difficulté pour leur maintien en location, soit que la surface annoncée par les vendeurs soit tout juste égale au minimum requis de 9 m², soit qu'elle ne soit pas mentionnée au bail ou diffère de celle mentionnée au bail.

Bien qu'ayant connaissance du titre de propriété des vendeurs, visé et cité au compromis de vente, à savoir l'acte authentique en date du 17 octobre 2005 qui décrit l'immeuble comme comprenant au rez-de-chaussée deux chambres avec lavabos, deux WC et une douche en commun, au 1er étage deux chambres avec lavabos et une cuisine en commun, au 2ème étage deux chambres avec lavabos et un 'grenier au-dessus', faisant ainsi ressortir que les six appartements équipés chacun, tels que décrits au compromis de vente, d'une kitchenette, d'une douche ou salle de douche et d'un WC ont été aménagés depuis cette date, elle n'a pas même interrogé l'agence gestionnaire [H] [A] qui a seulement attesté le 7 mars 2012, postérieurement au compromis de vente, que les locataires de l'immeuble étaient à jour du paiement de leur loyer.

Cette vérification était d'autant plus importante que l'acquéreur n'a pas pu visiter avant la vente tous les logements loués, notamment le studio du 3ème étage 'en raison du refus de Monsieur [F] [L] de le laisser entrer' ainsi qu'indiqué par le tribunal d'instance dans son jugement en date du 28 septembre 2017 au vu d'une pièce justificative n°11 produite par le bailleur, de sorte que l'obligation d'information et de conseil de l'agence immobilière qui, en charge de ces visites, ne pouvait l'ignorer se trouvait renforcée.

Le seul fait que la mention suivante, insérée en petits caractères au début de l'article «Désignation» du compromis de vente :

'Préciser les renseignement du cadastre (section, n°) - Pour les biens en copropriété : n°s de lots - nombre de millièmes - loi Carrez : superficie privative des lots supérieurs à 8m² à l'exclusion des lots à usage de cave, garage et emplacement de stationnement (mention obligatoire, art. 46 de la loi du 10.07.1965) les nom, prénom, adresse et qualité de la personne ayant effectué le mesurage et en annexer le document de mesurage aux présentes',

n'est suivie d'aucune indication de surface des six appartements compris dans l'immeuble vendu est insuffisant à attirer l'attention de l'acquéreur sur le fait que les surfaces annoncées par les vendeurs pour les studios ne reposaient sur aucun élément objectif fiable.

Quand bien même il n'est pas démontré que l'agence immobilière pouvait se convaincre à l'oeil nu, sans recourir à des mesures qui ne ressortent pas de sa compétence technique, du déficit de surface habitable du studio du rez-de-chaussée et du studio du 3ème étage, l'un et l'autre meublés lorsqu'elle les a visités, par rapport au minimum requis de 9 m², elle aurait dû, a minima, inviter les parties à s'adjoindre les services d'un professionnel pour procéder à ces mesures.

Ne l'ayant pas fait, elle ne saurait se prévaloir d'un manquement de l'acquéreur à son obligation de se renseigner.

Elle ne peut pas davantage lui opposer une réticence dolosive des vendeurs car, à le supposer établi, un tel dol pourrait, au mieux, justifier de la dispenser de toute garantie envers les vendeurs ou de toute contribution à la charge définitive de la réparation dans ses rapports avec ces derniers, mais non l'exonérer de la responsabilité qu'elle encourt directement envers l'acquéreur pour manquement à son obligation personnelle d'information et de conseil.

Le premier juge a donc, à bon droit, estimé que la faute de l'agence immobilière est caractérisée.

Sur la faute des notaires

Pour écarter la faute des notaire