TJ 75056, 15 mai 2025, RG 21/04978

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1]
Expéditions
exécutoires
délivrées le:

■

8ème chambre
2ème section

N° RG 21/04978
N° Portalis 352J-W-B7F-CUFSG

N° MINUTE :

Assignation du :
29 Mars 2021

JUGEMENT
rendu le 15 Mai 2025
DEMANDEURS

Madame [B] [C]
[Adresse 2]
[Localité 6]

Monsieur [JN] [Z]
[Adresse 2]
[Localité 6]

Monsieur [P] [R]
[Adresse 2]
[Localité 6]

Monsieur [T] [J]
[Adresse 1]
[Localité 5]

Madame [F] [I]
[Adresse 2]
[Localité 6]

Madame [K] [A]
[Adresse 2]
[Localité 6]

Tous représentés par Maître Amélie BOURA de la SELARL KAPRIME SOCIETE D’AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #C800
Décision du 15 Mai 2025
8ème chambre 2ème section
N° RG 21/04978 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUFSG

Madame [N] [L]
[Adresse 2]
[Localité 6]

représentée par Maître Amélie BOURA de la SELARL KAPRIME SOCIETE D’AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #C800

DÉFENDEURS

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic le cabinet WARREN BUTTES CHAUMONT
[Adresse 3]
[Localité 4]

représenté par Maître Saad EL JORD, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0720

Le Cabinet WARREN BUTTES CHAUMONT (YVES DE FONTENAY), SASU, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 3]
[Localité 4]

représentée par Maître Nicolas GUERRIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0208

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président
Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente
Julie KHALIL, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 13 Février 2025 tenue en audience publique devant Lucie AUVERGNON, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

***
Décision du 15 Mai 2025
8ème chambre 2ème section
N° RG 21/04978 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUFSG

Exposé du litige :
L’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 6] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Il est composé :
- d’un bâtiment A, donnant sur rue, élevé sur cave et rez-de-chaussée, doté de cinq étages divisés en 27 lots,
- d’un bâtiment B plein sol de 6 étages sur cour, comprenant 85 lots,
- de remises annexes construites dans les cours et désignées par les lettres C, D et E.

Mme [B] [C], M. [JN] [Z], M. [P] [R], M. [T] [J], Mme [F] [I], Mme [K] [A] et Mme [N] [L] sont copropriétaires dans le bâtiment A.

Lors de l’assemblée générale du 5 juin 2008, les copropriétaires du bâtiment A ont constitué un syndicat secondaire du bâtiment A. Cette création d’un syndicat secondaire a été confirmée lors d’une assemblée générale du 28 janvier 2014.

Le cabinet YVES DE FONTENAY – WARREN BUTTES CHAUMONT est le syndic du syndicat principal de l’immeuble.

La société JEAN CHARPENTIER SOPAGI est le syndic du syndicat des copropriétaires du bâtiment A.

Par courrier du 13 novembre 2020, le cabinet YVES DE FONTENAY – WARREN BUTTES CHAUMONT a convoqué les copropriétaires à l’assemblée générale du syndicat principal devant se tenir le 11 décembre 2020, uniquement par correspondance.

Par courrier daté du 19 octobre 2020, la société JEAN CHARPENTIER SOPAGI a adressé au cabinet YVES DE FONTENAY – WARREN BUTTES CHAUMONT le procès-verbal de l’assemblée générale du syndicat secondaire du bâtiment A du 13 octobre 2020 en précisant qu’aux termes de la résolution n° 19 de cette assemblée, Mme [C] avait été désignée, en tant que présidente du conseil syndical, « pour représenter les intérêts du syndicat secondaire » de sorte qu’elle « disposait en conséquence de l’ensemble des voix du syndicat secondaire pour le vote de l’ensemble des décisions relevant de la majorité de l’article 24 votées en 28ème question de la présente et qui seront portées, comme demandé dans un précédent courrier, à l’ordre du jour de l’assemblée du syndical principal ».

Par courriel du 7 décembre 2020, Mme [C] a rappelé au cabinet YVES DE FONTENAY – WARREN BUTTES CHAUMONT les termes de la résolution n° 19 de l’assemblée générale du syndicat secondaire du 13 octobre 2020, en exposant lui adresser en pièces jointes :
- « les votes du syndicat secondaire selon le mandat qui m’a été confié pour l’ensemble des résolutions votées à l’assemblée générale du syndicat secondaire (décisions 20 à 32) ainsi que pour les autres résolutions prévues à l’ordre du jour de l’assemblée générale principale relevant de la majorité de l’article 24 (résolutions 1, 2, 3, 4, 5, 9, 11 et 18),
- mes votes nominatifs (lot 25) pour les autres résolutions inscrites à l’ordre du jour de l’assemblée générale principale relevant de la majorité de l’article 25 (résolutions 10, 12, 13, 15, 16) ».
Dans ce courriel, elle a précisé que :
« - les décisions 6, 7, 8, 14 et 17 concernent le bâtiment B et que les décisions 19, 33 et 34 sont prévues sans vote,
- les votes nominatifs de l’ensemble des copropriétaires du bâtiment A qui vous parviendraient dans le délai légal de 3 jours francs avant la date de l’assemblée générale ne seront ainsi à prendre en compte que pour les décisions ne relevant pas du mandat qui m’a été confié (10,12,13,15 et 16) ».

Le même jour, Mme [A], Mme [L], M. [J], M. [R] et M. [Z] ont retourné au cabinet YVES DE FONTENAY-WARREN BUTTES CHAUMONT leurs formulaires de vote par correspondance.

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du syndicat principal tenue le 11 décembre 2020, le syndic a exposé, après le vote relatif à l’élection du président de séance, que :
- « le syndic précise avoir reçu un vote par correspondance de Mme [C] en tant que « représentante du bâtiment A » suite à une « décision d’assemblée générale du bâtiment A ». Il est précisé, en accord avec le président de séance, que le règlement de copropriété ne prévoyant pas la convocation d’un quelconque syndic secondaire et tous les copropriétaires ayant été convoqués individuellement, ils ne sauraient être représentés par un autre copropriétaire hors la transmission d’un pouvoir tel que ceux joints à la convocation »,
- « il est par ailleurs précisé que toutes les cases de votes par correspondances laissées blanches dans les pouvoirs individuels reçus ont été considérés, conformément à la loi et aux décrets d’application, comme des votes s’opposant aux questions susvisées ».

Par actes de commissaire de justice délivrés le 29 mars 2021, Mme [B] [C], M. [JN] [Z], M. [P] [R], M. [T] [J], Mme [F] [I], Mme [K] [A] et Mme [N] [L] ont assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6] ainsi que son syndic, le cabinet WARREN BUTTES CHAUMONT, devant le tribunal judiciaire de Paris afin de solliciter :
- à titre principal, l’annulation de l’assemblée générale du 11 décembre 2020,
- subsidiairement, l’annulation des résolutions n° 1, 2, 4, 5, 6, 9, 10, 11, 12, 13 et 20 à 33 de cette assemblée,
- en tout état de cause, d’une part, la condamnation du syndicat à leur rembourser diverses sommes ainsi qu’à mettre à jour le règlement de copropriété, et d’autre part, la condamnation du syndic à communiquer certaines pièces et à les indemniser de préjudices caractérisés par des erreurs d’imputation de charges.

Par bulletin notifié aux parties par la voie électronique le 7 avril 2023, le juge de la mise en état a rejeté, par mention au dossier, la demande de jonction avec l’affaire enregistrée sous le numéro RG 22/0880 (contentieux relatifs à la contestation de résolutions de l’assemblée générale du 27 octobre 2021) et de redistribution de l’affaire à la section 1 de la chambre, aux motifs que les instances concernent deux assemblées générales distinctes.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 25 septembre 2023, Mme [B] [C], M. [JN] [Z], M. [P] [R], M. [T] [J], Mme [F] [I], Mme [K] [A] et Mme [N] [L] demandent au tribunal de :

Vu les articles 10-1, 17-1 A, 18, 22, 27, 42 et 43 de la loi du 10 juillet 1965, les articles 9 bis et 17 du décret du 17 mars 1967, les articles 1240 et 1992 du code civil, l’article 394 du code de procédure civile, les pièces versées aux débats,

Constater le désistement d’instance de Madame [L] [N],

Juger Mme [C], Mme [A], Mme [I], M. [J], M. [R] et M. [Z] recevables et bien fondés en leurs demandes,

Débouter le syndicat des copropriétaires principal du [Adresse 2] à [Localité 6] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions à l’encontre des demandeurs,

Débouter le cabinet YVES DE FONTENAY-WARREN BUTTES CHAUMONT de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions à l’encontre des demandeurs,

Constater l’existence d’un syndicat secondaire des copropriétaires du bâtiment A de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 6] ainsi que la spécialisation des charges depuis le 5 juin 2008 et en conséquence,

A titre principal,

Annuler l’assemblée générale du syndicat principal du [Adresse 2] à [Localité 6] en date du 11 décembre 2020 dans son ensemble,

A titre subsidiaire,

Annuler les résolutions n° 1, 2, 4, 5, 6, 9, 10, 11, 12, 13 et 20 à 33 de l’assemblée générale du syndicat principal du [Adresse 2] à [Localité 6] en date du 11 décembre 2020,

En tout état de cause,

Condamner le syndicat des copropriétaires principal du [Adresse 2] à [Localité 6] représenté par son syndic le Cabinet YVES DE FONTENAY-WARREN BUTTES CHAUMONT à rembourser à Mme [C], Mme [A], [O] [I], M. [J], M. [R] et M. [Z], les sommes de 4.161,94 € au titre des charges indument versées et correspondant à des dépenses afférentes uniquement au bâtiment B ainsi que les frais de gestion spécifique du bâtiment B pour environs 50 % soit 39.481 € depuis nomination du Cabinet YVES DE Fontenay-WARREN BUTTES CHAUMONT, le tout au prorata de leurs quotes-parts réciproques,

Condamner le syndicat des copropriétaires principal du [Adresse 2] à [Localité 6] représenté par son syndic le Cabinet YVES DE FONTENAY-WARREN BUTTES CHAUMONT à rembourser à Mme [C], Mme [A], Mme [I], M. [J], M. [R] et M. [Z] les factures suivantes, au prorata de leurs quotes-parts réciproques :
- facture E.G.C. n° 19F0765 du 05/08/2019 au titre du déplacement de comptage escalier A (création d’un comptage ENEDIS escalier A et tableau de protection) pour un montant de 1.930,54 €, - facture d’eau concernant la loge suite à l’installation d’un compteur d’eau individuel pour un montant de 625,66 €,

Condamner le syndicat des copropriétaires principal du [Adresse 2] à [Localité 6] représenté par son syndic le Cabinet YVES DE FONTENAY-WARREN BUTTES CHAUMONT à mettre à jour le règlement de copropriété pour tenir compte des modifications apportées sur parties communes sans accord du bâtiment A pour tenir compte de l’installation d’un compteur d’eau pour la répartition des consommations des parties communes raccordées au bâtiment A et des modifications apportées sur les services généraux électriques avec suppression du compteur électrique du bâtiment A,

Condamner le Cabinet YVES DE FONTENAY-WARREN BUTTES CHAUMONT à transmettre sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter du jugement à intervenir des pièces suivantes :
- le détail des fruits de la vente de la loge située dans le bâtiment A avec facture des frais afférents, laquelle constituait une partie commune générale à l’ensemble des bâtiments,
- le détail des comptes travaux cave avec factures correspondantes,
- le détail des travaux compteurs électriques avec factures correspondantes,
- les factures des charges communes générales et des comptes travaux communs,

Condamner le Cabinet YVES DE FONTENAY-WARREN BUTTES CHAUMONT à payer Mme [C], Mme [A], Mme [I], M. [J], M. [R] et M. [Z] une somme de 2.000,00 € chacun en réparation du préjudice subi du fait des erreurs d’imputation,

Condamner le syndicat des copropriétaires principal du [Adresse 2] à [Localité 6] et le Cabinet WARREN BUTTES CHAUMONT au paiement d’une somme de 2.000,00 € chacun en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

Dispenser Mme [C], Mme [A], Mme [I], M. [J], M. [R] et M. [Z] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires du syndicat principal, ce conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Condamner le syndicat des copropriétaires principal du [Adresse 2] à [Localité 6] et le cabinet WARREN BUTTES CHAUMONT aux entiers dépens, qui seront recouvrés par la SELARL KAPRIME conformément aux dispositions de l’article 696 et 699 du code de procédure civile.

Décision du 15 Mai 2025
8ème chambre 2ème section
N° RG 21/04978 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUFSG

Par conclusions notifiées par voie électronique le 13 décembre 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6] demande au tribunal de :

Vu les articles 10 et 18 de la Loi du 10 Juillet 1965, le règlement de copropriété du 6 mars 1964,

Débouter Mme [B] [C], M. [JN] [Z], M. [P] [R], M. [T] [J], Mme [F] [I], Mme [K] [A] et Mme [N] [L] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

Condamner Mme [B] [C], M. [JN] [Z], M. [P] [R], M. [T] [J], Mme [F] [I], Mme [K] [A] et Mme [N] [L] à lui payer les sommes suivantes :
- 10.000 € à titre de dommages et intérêts,
- 4.000 € sur le fondement des dispositions de l‘Article 700 du code de procédure civile,

Condamner Mme [B] [C], M. [JN] [Z], M. [P] [R], M. [T] [J], Mme [F] [I], Mme [K] [A] et Mme [N] [L] aux entiers dépens.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 7 juin 2023, le cabinet WARREN BUTTES CHAMONT -YVES DE FONTENAY demande au tribunal de :

Vu la loi du 10 juillet 1965 et plus particulièrement son article 10, les articles 9 et 700 du code de procédure civile, le règlement de copropriété et les pièces produites,

Débouter Mme [B] [C], M. [P] [R], Mme [F] [I], M. [T] [J], Mme [K] [A], M. [JN] [Z] et Mme [N] [L] de l’intégralité de leurs demandes,

Condamner in solidum Mme [B] [C], M. [P] [R], Mme [F] [I], M. [T] [J], Mme [K] [A], M. [JN] [Z] et Mme [N] [L] au paiement de la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 30 avril 2024 et l’affaire a été fixée à l’audience des plaidoiries du 13 février 2025.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire, plaidée à l’audience du 13 février 2025, a été mise en délibéré au 15 mai 2025.

Décision du 15 Mai 2025
8ème chambre 2ème section
N° RG 21/04978 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUFSG

MOTIFS DE LA DECISION :

A titre liminaire, l’existence du syndicat secondaire des copropriétaires du bâtiment A du [Adresse 2] à [Localité 6] n’est pas contestée. Comme le relèvent les demandeurs, un précédent jugement a déjà pris acte de cette existence à l’occasion d’un contentieux distinct (pièce n° 5 des demandeurs, jugement du tribunal judiciaire de Paris en date du 28 mars 2017). Il convient donc de considérer que la demande visant à voir « constater l’existence d’un syndicat secondaire des copropriétaires du bâtiment A de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 6] ainsi que la spécialisation des charges depuis le 5 juin 2008 » est un moyen au soutien des demandes formées et non une prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile, de sorte qu’elle ne sera pas examinée.

1 - Sur le désistement d’instance de Mme [N] [L] 

En l’espèce, le désistement d’instance de Mme [N] [L] a été formulé pour la première fois suivant conclusions notifiées par voie électronique le 16 novembre 2022. A cette date, le syndicat des copropriétaires et le syndic avaient déjà conclu au fond, respectivement les 13 décembre 2021 et 15 juin 2022. Dès lors qu’ils n’ont, par la suite, pas accepté le désistement d’instance de Mme [L] et ont maintenu les demandes formées à son encontre, ce désistement n’est pas parfait, en application des dispositions de l’article 395 du code de procédure civile.

Il convient donc de constater que le désistement d’instance de Mme [N] [L] n’est pas parfait et que celle-ci ne formule, dans les dernières conclusions notifiées le 25 septembre 2023, aucune demande.

2 - Sur la recevabilité de la demande d’annulation dans son entier de l’assemblée générale du syndicat principal du [Adresse 2] à [Localité 6] en date du 11 décembre 2020

Mme [C], M. [Z], M. [R], M. [J], Mme [I] et Mme [A] soutiennent qu’ils ont la qualité d’opposants et/ou de défaillants dès lors que leurs votes n’ont pas été pris en compte par le syndic pour « certaines résolutions (notamment pour les décisions soumises à l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965) ou seulement en partie pour d’autres résolutions ». Ils font valoir que la nullité de l’assemblée générale est encourue dans son ensemble si le syndic refuse à tort de prendre en compte un pouvoir, sans qu’il y ait à rechercher si le vote du mandataire aura eu ou non une influence sur la décision prise (Cass. Civ. 3ème, 15 sept. 2015, n° 14-16.916).

***
Aux termes de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, « les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale ».
Il est constant qu'en application des dispositions du deuxième alinéa de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui a voté en faveur de certaines résolutions qui ont été adoptées ne peut demander l'annulation en son entier de l'assemblée générale, et ce même en cas d'inobservations de formalités substantielles concernant notamment la tenue de l'assemblée générale (par ex., Civ. 3ème, 17 septembre 2020, n° 19-20.730). Le juge peut soulever ce moyen d’office (par ex., Civ. 3ème, 25 avril 1972, n° 70-14.334), sans être tenu d’inviter les parties à formuler leurs observations dès lors qu’il se borne à vérifier les conditions d’application de la règle de droit invoquée (par ex., Civ. 3ème, 9 février 2017, n° 15-26.908).

En l’espèce, le tribunal relève que la résolution n° 16, soumise à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, a été adoptée dans ces termes : « L’assemblée générale décide de fixer à 1.500 € le montant des marchés de travaux et contrats à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire.
Ont voté pour : 20 copropriétaires représentant 628 tantièmes,
Ont voté contre : 8 copropriétaires représentant 228 tantièmes : M et Mme [X]/[A] [H] et [K] (27), M. [R] [P] (30), Mme [I] [F] (26), Mme [C] [B] (29), M. [J] [T] (54), M. [Z] [JN] (29), Mme [L] [N] (26), M. [WL] [H] (7).
En vertu de quoi, cette résolution est adoptée à la majorité des voix de tous les copropriétaires soit 628/1011 tantièmes ».

Cette résolution n’entre pas dans le champ du mandat litigieux confié à Mme [C], qui sera examiné ci-après.

Les demandeurs avaient voté, par bulletins retournés à titre individuel, en faveur de la résolution n° 16 (bulletins de vote par correspondance versés en pièces n° 8 et 9 des demandeurs). Cette erreur de mention du sens de leur vote est une simple irrégularité formelle du procès-verbal, au sens de l’article 17-1 du décret du 17 mars 1967, relative à la computation des voix, qui n’a pas affecté le résultat du vote.

Dès lors que les demandeurs ont voté pour la résolution n° 16, qui a été adoptée, ils n’ont pas la qualité d’opposant, au sens de l’alinéa 2 de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1942, pour contester l’assemblée générale dans son entier.

Mme [C], M. [Z], M. [R], M. [J], Mme [I] et Mme [A] seront déclarés irrecevables en leur demande d’annulation de l’assemblée générale du 11 décembre 2020 dans son entier.

3 - Sur les résolutions n° 1, 2, 4, 5, 6, 9, 10, 11, 12, 13 et 20 à 33 de l’assemblée générale du syndicat principal du [Adresse 2] à [Localité 6] en date du 11 décembre 2020

- Sur la résolution n° 33 :
En l’espèce, la résolution n° 33 est un point d’information, sans vote, rappelant le contenu obligatoire du site extranet mis à la disposition des copropriétaires. Ce faisant, elle ne constitue pas une décision, au sens des dispositions de l’alinéa 2 de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
Mme [C], M. [Z], M. [R], M. [J], Mme [I] et Mme [A] seront déclarés irrecevables en leur demande d’annulation de la résolution n° 33 de l’assemblée générale du 11 décembre 2020.

- Sur le moyen tiré de la non prise en compte du mandat de Mme [C], s’agissant des résolutions n° 1, 2, 4, 5, 6, 9, 11, 18, 20 à 32

Mme [C], M. [Z], M. [R], M. [J], Mme [I] et Mme [A] exposent, sur le fondement des articles 22 de la loi du 10 juillet 1965 et 17 du décret du 17 mars 1967, que l’ensemble des résolutions critiquées sont nulles, dès lors que le syndic n’a pas tenu compte :
- du mandat de Mme [C], en qualité de présidente du conseil syndical du syndicat secondaire, relatif aux résolutions relevant de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 et aux résolutions votées à la majorité de l’article 25 ayant fait l’objet de délibérations du syndicat secondaire, étant rappelé que les dispositions de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 sont d’ordre public,
- de leurs formulaires de vote individuel, s’agissant des autres résolutions.

Ils font valoir que, depuis l’ordonnance du 30 octobre 2019 et la nouvelle rédaction de l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui n'exprime pas de vote n'est plus assimilé à un copropriétaire opposant mais à un abstentionniste.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6] soutient ne pas contester l’existence du syndicat des copropriétaires mais expose que :
- le syndic n’a régulièrement pas tenu compte du mandat adressé par Mme [C] en qualité de représentante du syndicat secondaire, dès lors qu’il ne pouvait qu’appliquer les dispositions du règlement de copropriété, s’agissant notamment des modalités de convocation à l’assemblée qui prévoient la convocation individuelle de l’ensemble des copropriétaires et l’absence de toute représentation par un autre copropriétaire hors la transmission d’un pouvoir tel que ceux joints à la convocation, étant précisé que la convocation d’un syndicat secondaire n’est pas prévue par le règlement de copropriété,
- le syndic a régulièrement précisé que « toutes les cases de votes par correspondances laissées blanches dans les pouvoirs individuels reçus ont été considérés, conformément à la loi et aux décrets d’application, comme des votes s’opposant aux questions susvisées ».

***
L’article 22, II de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version issue de l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 29 en vigueur depuis le 1er juin 2020, dispose que : « l'assemblée générale d'un syndicat secondaire statuant à la majorité mentionnée à l'article 25 peut mandater, pour une durée d'un an, le président du conseil syndical secondaire pour représenter les copropriétaires à l'assemblée générale du syndicat principal. Par dérogation au I du présent article, le mandat confié au président du conseil syndical secondaire emporte délégation de vote de tous les copropriétaires pour les décisions inscrites à l'ordre du jour de l'assemblée générale du syndicat principal nécessitant un vote relevant de l'article 24.
Pour les décisions inscrites à l'ordre du jour de l'assemblée générale du syndicat principal nécessitant la majorité mentionnée aux articles 25 ou 26 ou l'unanimité, le président du conseil syndical secondaire ne peut prendre part au vote que s'il dispose d'une délibération de l'assemblée générale du syndicat secondaire se prononçant sur cette décision aux majorités requises par la présente loi.
Le président du conseil syndical secondaire rend compte de son activité à chaque assemblée générale du syndicat secondaire. Le renouvellement de son mandat est inscrit chaque année à l'ordre du jour de l'assemblée générale ».

L’article 17-1 du décret du 17 mars 1967 prévoit que « l'irrégularité formelle affectant le procès-verbal d'assemblée générale ou la feuille de présence, lorsqu'elle est relative aux conditions de vote ou à la computation des voix, n'entraine pas nécessairement la nullité de l'assemblée générale dès lors qu'il est possible de reconstituer le sens du vote et que le résultat de celui-ci n'en est pas affecté ».

En l’espèce, en droit, les dispositions de l’article 22, II de la loi du 10 juillet 1965 visent l’expression des votes de chacun des copropriétaires du syndicat secondaire lors de l’assemblée générale du syndicat principal et, en aucun cas, celle du vote du syndicat secondaire.

Il résulte des termes précités de l’article 22, II de la loi du 10 juillet 1965 que si la question relève de la majorité simple des copropriétaires présents, représentés ou votants par correspondance, le mandat emporte délégation de vote de tous les copropriétaires du syndicat secondaire par l’effet de la loi. Il s’agit d’une dérogation expresse au I de l’article 22 précité, qui conduit le président du conseil syndical à engager chacun des copropriétaires du syndicat secondaire. Toutefois, comme pour tout mandat, il ne prime pas sur le vote émis, postérieurement au mandat donné, par le copropriétaire qui serait présent à l’assemblée générale ou voterait par correspondance.

Si la question relève en revanche de la majorité mentionnée aux articles 25 ou 26 ou de l’unanimité, les termes de l’article 22 précité ne visent pas une dérogation au I dudit article et permettent seulement au président du conseil syndical secondaire de « prendre part au vote » dans le cas où il « dispose d'une délibération de l'assemblée générale du syndicat secondaire se prononçant sur cette décision aux majorités requises par la présente loi », sans prévoir, par le vote desdites résolutions, l’octroi d’un mandat.

Dès lors, s’agissant desdites résolutions, l’article 22, II ne confère pas au président du conseil syndical secondaire une délégation de voter, au nom de chacun des copropriétaires du syndicat secondaire, dans le sens du résultat du vote émis par le syndicat secondaire. Il permet au président du conseil syndical secondaire de représenter chacun des copropriétaires du syndicat secondaire à l’assemblée générale du syndicat principal pour réitérer le vote que ces derniers ont émis lors de l’assemblée générale du syndicat secondaire.

Ces dispositions de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 sont d’ordre public, aux termes de l’article 43 de la même loi, et priment donc sur toute disposition du règlement de copropriété, étant à cet égard précisé que le syndicat des copropriétaires ne peut par définition pas se prévaloir de l’absence de dispositions du règlement de copropriété établi en 1963 relatives audit mandat dès lors que :
- sur le plan normatif, le règlement de copropriété a été établi sous l’empire de normes abrogées par l’entrée en vigueur postérieure de la loi du 10 juillet 1965,
- dans les faits, le syndicat secondaire du bâtiment A a été créé postérieurement à la création du syndicat principal et à l’établissement du règlement.

En l’espèce, il est constant que, lors de l’assemblée générale du syndicat principal tenue le 11 décembre 2020 (pièce n° 2 du syndicat des copropriétaires), le syndic a :
- refusé de prendre en compte le formulaire de vote par correspondance adressé par Mme [C] en vertu de la résolution n° 19 de l’assemblée générale du syndicat secondaire du 13 octobre 2020, s’agissant des résolutions n° 1 à 5, 9, 11, 18, 20 à 32,
- décidé de prendre en compte les seuls formulaires de vote par correspondance adressés par chaque copropriétaire en considérant que les « cases blanches » correspondaient à un vote « s’opposant aux questions », le tribunal précisant ici pour la bonne compréhension des faits que Mme [C], M. [Z], M. [R], M. [J] et Mme [A] ont transmis leurs formulaires de vote en indiquant qu’il s’agissait de leurs « votes nominatifs pour les résolutions relevant de la majorité de l’article 25 » (pièce n° 9 des demandeurs) et en laissant ainsi vides les cases relatives au vote émis, par ailleurs, dans le bulletin de vote susvisé adressé par Mme [C] en tant que mandataire,
- de sorte que le procès-verbal de l’assemblée générale mentionne un vote « contre » de Mme [C], M. [Z], M. [R], M. [J], Mme [I], de Mme [A] et de Mme [N] [L] s’agissant de chacune des résolutions, à l’exception de la résolution n° 6 qui mentionne un vote « pour » de leur part.

Le tribunal relève en outre qu’il ressort du procès-verbal de ladite assemblée que :
- la société SIDPI (10 tantièmes), copropriétaire au sein du syndicat secondaire du bâtiment A comme cela ressort du procès-verbal de l’assemblée générale dudit syndicat du 13 octobre 2020 (pièce n° 6 des demandeurs), est mentionnée comme absente dans le procès-verbal de l’assemblée générale du 11 décembre 2020, le syndic ayant décidé de ne pas prendre en compte ses tantièmes au nombre de 10 dans le calcul des votes,
- Mme [I] a transmis un formulaire de vote par correspondance émettant un vote pour chaque résolution, à l’exception des résolutions considérées comme étant relatives au bâtiment B,
- le syndic a manifestement pris en compte les formulaires de vote par correspondance adressés sur l’ensemble des points à l’ordre du jour par [G] [Y], la SCI UNION PIAT, [D] [Y], [V] [Y], copropriétaires du bâtiment A (voir, par exemple, résolution n° 1 : vote « pour » de ces copropriétaires alors que le formulaire adressé par Mme [C] en qualité de mandataire votait « contre »).

Mme [C], élue présidente du conseil syndical du syndicat secondaire pour la période allant du 13 octobre 2020 au 31 décembre 2021 aux termes de la résolution n° 10 de l’assemblée générale du syndicat secondaire du bâtiment A du 13 octobre 2020 (pièce n° 6 des demandeurs) a reçu, aux termes de la résolution n° 19 de la même assemblée, pouvoir « conformément à l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 modifié par la loi ALUR, pouvoir (…) de représenter le syndicat secondaire aux assemblées générales du syndicat principal pendant toute la durée de son mandat.
Le mandat confié au président du conseil syndical secondaire emporte délégation de vote de tous les copropriétaires pour les décisions inscrites à l’ordre du jour de l’assemblée générale du syndicat principal nécessitant un vote relevant de l’article 24.
Pour les décisions inscrites à l’ordre du jour de l’assemblée générale du syndicat principal nécessitant la majorité mentionnée aux articles 25 et 26 ou l’unanimité, le président du conseil syndical secondaire ne peut prendre part au vote que s’il dispose d’une délibération de l’assemblée générale du syndicat secondaire se prononçant sur cette décision aux majorités requises par la présente loi.
Cette décision est adoptée à la majorité de 597/1032 tantièmes.
Ont voté contre : Mme [Y] [G] (89), SCI UNION PIAT (19), M. [Y] [D] (81), Indivision [Y] [V] (87) ».

La formulation employée à la première phrase de cette résolution de « représentant du syndicat secondaire » est erronée, l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 permettant une représentation des copropriétaires du syndicat secondaire et non du syndicat secondaire. Le sens du mandat donné est pourtant certain, en ce qu’il vise les dispositions de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 ; il est au demeurant immédiatement clarifié par la deuxième phrase de la résolution qui vise bien une « délégation de vote de tous les copropriétaires » et non du syndicat secondaire.

Le tribunal relève que, lors de cette assemblée générale, les copropriétaires du syndicat secondaire du bâtiment A ont voté des résolutions n° 28-1 à 28-12 portant examen des questions inscrites à l’ordre du jour de l’assemblée générale du syndicat principal. C’est en ce sens que Mme [C] a, dans son courriel du 7 décembre 2020, exposé que le bulletin portait sur : « les votes du syndicat secondaire selon le mandat qui m’a été confié pour l’ensemble des résolutions votées à l’assemblée générale du syndicat secondaire (décisions 20 à 32) ainsi que pour les autres résolutions prévues à l’ordre du jour de l’assemblée générale principale relevant de la majorité de l’article 24 (résolutions 1, 2, 3, 4, 5, 9, 11 et 18) » (pièce n° 8 des demandeurs).

S’agissant des résolutions inscrites à l’ordre du jour de l’assemblée générale du syndicat principal du 11 décembre 2020 et devant être votées à la majorité prévue par l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, c’est-à-dire les résolutions n° 10, 12, 13, 15, 16, 23, 26, 29 à 32 de l’assemblée générale du syndicat principal (convocation, pièce n° 10 des demandeurs), Mme [C] disposait ainsi de délibérations de l’assemblée du syndicat secondaire du 13 octobre 2020 se prononçant sur les résolutions n° 23, 26, 29 à 32 (pièce n° 6 des demandeurs).

Dès lors, pour le décompte des voix, le syndic devait, s’agissant de l’ensemble des résolutions votées à la majorité de l’article 24 (résolutions n° 1 à 6, 9, 11, 20 à 25, 27, 28) prendre en compte le formulaire de vote par correspondance adressé par Mme [C] en qualité de mandataire, étant ici précisé que :
1 - ce mandat devait être pris en compte s’agissant de Mme [C], M. [Z], M. [R], M. [J] et Mme [A], lesquels avaient clairement accompagné la transmission de leurs formulaires respectifs de vote par correspondance de la précision selon laquelle il s’agissait de leur « votes nominatifs pour les résolutions relevant de la majorité de l’article 25 » (pièce n° 9 des demandeurs), ce qui permettait de comprendre que les cases laissées vides relatives aux votes à la majorité de l’article 24 renvoyaient au mandat de Mme [C],
2 - ce mandat devait être pris en compte s’agissant des copropriétaires appartenant au syndicat secondaire, qui étaient absents lors de l’assemblée générale du syndicat principal, soit, comme il ressort de la confrontation des procès-verbaux des deux assemblées, la SCI SIDPI, qui détient 10 tantièmes,
3 - le syndic devait toutefois faire primer, sur le mandat donné à Mme [C], les formulaires de vote par correspondance se prononçant sur les résolutions relevant de la majorité de l’article 24 et adressés au syndic par les copropriétaires appartenant au syndicat secondaire, soit, en l’espèce, les formulaires de Mme [I], Mme [G] [Y], la SCI UNION PIAT, M. [D] [Y], l’indivision [V] [Y], l’indivision [EE].

Sur les deux premiers points, le syndic n’a pas tenu compte du mandat de Mme [C] ; sur le dernier point, il a régulièrement tenu compte des formulaires individuels réceptionnés.

Il importe cependant d’apprécier l’incidence de cette irrégularité formelle sur le sens du vote, pour déterminer l’effet de cette irrégularité, au sens des dispositions de l’article 17-1 du décret du 17 mars 1967.

Mme [C], M. [Z], M. [R], M. [J], et Mme [A] avaient, via le mandat transmis (pièce n° 8 des demandeurs), voté « contre » les résolutions n° 1, 2, 4, 5, 9, 11 (majorité article 24). Mme [I] avait quant à elle, dans son formulaire de vote par correspondance (pièce n° 9 des demandeurs), voté « contre » les résolutions n° 1, 2, 4, 5, 11 et « blanc » s’agissant de la résolution n° 9. Le procès-verbal de l’assemblée (pièce n° 14 des demandeurs) retranscrit cependant leurs votes « contre ». Le sens du vote n’est donc pas affecté.

Le mandat précité barre la ligne de vote de la résolution n° 6 en indiquant, par une mention, qu’il s’agit d’une résolution relative à des travaux du bâtiment B. Mme [I], dans son formulaire de vote par correspondance (pièce n° 9 des demandeurs) a barré de la même façon la ligne de vote relative à la résolution n° 6. Ce signe est assimilable à une abstention, qui n’est pas une opposition au sens des dispositions de l’alinéa 2 de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 (Civ. 3ème, 12 avril 2018, n° 17-16.034). Si le procès-verbal de l’assemblée (pièce n° 14 des demandeurs) retranscrit leurs votes « pour », cette irrégularité n’a donc aucun effet sur le sens du vote.

Mme [C], M. [Z], M. [R], M. [J], et Mme [A] avaient, via le mandat transmis (pièce n° 8 des demandeurs) voté « pour » les résolutions n° 3, 27 et 28 (majorité article 24). Mme [I], dans son bulletin de vote par correspondance (pièce n° 9 des demandeurs), a voté « pour » les résolutions n° 3, 27 et 28. Le procès-verbal de l’assemblée (pièce n° 14 des demandeurs) retranscrit des votes « contre ». Cependant, ces résolutions ont été adoptées. Le sens du vote n’est donc pas affecté par cette irrégularité.

Mme [C], M. [Z], M. [R], M. [J], et Mme [A] avaient, via le mandat transmis (pièce n° 8 des demandeurs) voté « pour » les résolutions n° 20 à 22, 24, 25 (majorité article 24). Le procès-verbal de l’assemblée (pièce n° 14 des demandeurs) retranscrit des votes « contre ». Ces résolutions ont été rejetées. A supposer que Mme [L] (26 tantièmes), qui a voté par correspondance mais dont le formulaire n’est pas versé aux débats, n’ait pas émis un vote contre postérieurement au mandat donné, il convient d’augmenter l’assise du vote à la majorité de l’article 24 en ajoutant les tantièmes de la SCI SIDPI et d’imputer, au vote « POUR » la somme de 231 tantièmes (qui correspond aux tantièmes détenus par Mme [B] [C], M. [JN] [Z], M. [P] [R], M. [T] [J], Mme [F] [I], Mme [K] [A], Mme [N] [L] et la SCI SIDPI). Or, le syndicat des copropriétaires fait à juste titre valoir que l’erreur de computation n’aurait pas modifié le résultat des votes, de sorte qu’elle n’emporte pas, à elle seule, l’annulation des résolutions critiquées en application de l’article 17-1 du décret du 17 mars 1967.

S’agissant des résolutions relevant de la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 n’ayant pas fait l’objet de délibérations du syndicat secondaire (résolutions n° 10, 12, 13, 15 dont il est demandé l’annulation), le syndic devait tenir compte des formulaires de vote émis par chaque copropriétaire, ce qu’il a fait.

S’agissant des résolutions relevant de la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 ayant fait l’objet de délibérations du syndicat secondaire (résolutions n° 23, 26, 29 à 32 de l’assemblée générale du syndicat principal), le syndic devait tenir compte des votes émis par chacun des copropriétaires du syndicat secondaire lors de l’assemblée générale du 13 octobre 2020 (réponse à la question écrite n° 443 publiée au journal officiel du 28 février 2023, page 1981). A cet égard, le formulaire de vote adressé par Mme [C] en qualité de mandataire est irrégulier puisqu’il comporte le sens du résultat des votes émis par le syndicat secondaire et non le sens du vote de chaque copropriétaire lors des délibérations émises par le syndicat secondaire. Le syndic disposait cependant du procès-verbal de l’assemblée générale du syndicat secondaire du 13 octobre 2020, transmis par le syndic de ce dernier. Il n’a, à cet égard, pas respecté les dispositions précitées de l’article 22, II.

S’agissant de la résolution n° 23 (majorité article 25), celle-ci a fait l’objet d’un vote favorable à l’unanimité lors de l’assemblée générale du syndicat secondaire du 13 octobre 2020 (résolution 28.3 de ladite assemblée, pièce n° 6 des demandeurs). Le procès-verbal de l’assemblée du syndicat principal (pièce n° 14 des demandeurs) retranscrit des votes « contre ». Cependant, cette résolution a été adoptée. Le sens du vote n’est donc pas affecté par cette irrégularité.

S’agissant des résolutions n° 26, 29 à 32 (majorité article 25), toutes rejetées, celles-ci ont fait l’objet de délibérations favorables lors de l’assemblée du syndicat secondaire du 13 octobre 2020 (respectivement, résolutions n° 28.5, 28.8, 28.9, 28.10, 28.11, pièce n° 6 des demandeurs), lesdites délibérations ayant été voté favorablement alors que [G] [Y], la SCI UNION PIAT, [D] [Y] et l’indivision [V] [Y] avaient émis un vote défavorables et que la SCI SIDPI, l’indivision [EE] et Mme [N] [L] étaient absents et non représentés.
Le procès-verbal de l’assemblée générale du 11 décembre 2020 comptabilise donc :
- régulièrement en vote « contre » les voix de [G] [Y], de la SCI UNION PIAT, de [D] [Y], de l’indivision [V] [Y],
- irrégulièrement en vote « contre » les voix de Mme [B] [C], M. [JN] [Z], M. [P] [R], M. [T] [J], Mme [F] [I], Mme [K] [A], Mme [N] [L] (soit une somme de 221 tantièmes),
- irrégulièrement en vote « contre » la voix de l’indivision [EE], laquelle n’avait pas participé à l’assemblée du syndicat secondaire et devait donc être considérée comme « défaillant ».

Cependant, le procès-verbal mentionne que les résolutions 26, 29 à 32 ont été rejetées avec une majorité de 837/1011 tantièmes, s’agissant de la résolution n° 26, et de 852/1011 tantièmes, s’agissant des résolutions n° 29 à 32, de sorte que la reconstitution du sens des votes (soustraction de 221 tantièmes au vote contre) ne modifie pas le sens du vote.

Le syndicat des copropriétaires fait à juste titre valoir que l’erreur de computation n’aurait pas modifié le résultat des votes, de sorte qu’elle n’emporte pas, à elle seule, l’annulation des résolutions critiquées, en application de l’article 17-1 du décret du 17 mars 1967.

Par ailleurs, il convient de déclarer les demandeurs irrecevables, faute de qualité de copropriétaire opposant, en leurs demandes d’annulation :
- de la résolution n° 6, pour s’être abstenus, alors que la résolution a été adoptée,
- des résolutions n° 23, 27, 28, pour avoir voté en faveur de ces résolutions qui ont été adoptées.

- Sur la résolution n° 1

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires relève à juste titre que le moyen des demandeurs, consistant à soutenir que l’élection de M. [Y] en qualité de président de séance (résolution n° 1) a procédé d’un abus de majorité, n’est pas étayé.

La précision, dans le procès-verbal, de ce que le syndic a refusé de prendre en compte le mandat de Mme [C] « en accord avec le président de séance » démontre que cet accord a été donné une fois la résolution n° 1 votée, étant en tout état de cause retenu qu’il n’est ni allégué ni établi que M. [Y] dispose de connaissances juridiques spécifiques en matière de copropriété qui démontreraient qu’il avait connaissance de l’erreur de computation engendrée par le choix proposé par le syndic.

Les demandeurs font valoir que M. [Y] serait propriétaire de lots dans les bâtiments A et B, bénéficierait d’une « majorité certaine » avec les autres voix de l’indivision [Y], et aurait toujours été opposé à la constitution du syndicat secondaire du bâtiment A et à sa représentation au sein du conseil syndical, en évoquant à cet égard une assignation de l’indivision [Y] délivrée à l’encontre du syndicat secondaire en 2008, déclarée irrecevable par un jugement de 2009 (pièce n° 3 des demandeurs), ainsi que le rejet de la demande reconventionnelle de la SCI UNION PIAT (dont M. [D] [Y] et Mme [E] [HZ] veuve [Y] sont associés aux termes des motifs du jugement précité) en nullité des résolutions relatives à la constitution du syndicat secondaire de l’assemblée du 5 juin 2018 par un jugement de 2017 (pièce n° 5 des demandeurs).

Pour autant, ils ne font pas la démonstration précise, eu égard en particulier à l’objet de la résolution litigieuse, que celle-ci a été adoptée au détriment des copropriétaires du bâtiment A minoritaires, dans un but autre que la préservation de l'intérêt collectif de l'ensemble des copropriétaires (Civ. 3ème, 8 février 1989, n°87-14322) ou dans le seul but de favoriser les intérêts personnels de copropriétaires majoritaires au détriment des autres copropriétaires minoritaires (ex. : Civ. 3ème, 17 décembre 2014, n° 13-25.134).

Mme [C], M. [Z], M. [R], M. [J], Mme [I] et Mme [A] seront donc déboutés de leur demande d’annulation de la résolution n° 1.

Sur la résolution n° 2
Les demandeurs se contentent d’affirmer que l’élection de M. [S] en qualité de scrutateur de séance procèderait d’un abus de majorité « dès lors qu’elle a été prise dans le but de nuire aux intérêts des copropriétaires du bâtiment A et plus généralement du syndicat secondaire », sans étayer aucunement ce moyen.

Faute de démontrer l’abus de majorité dénoncé, ils seront déboutés de leur demande d’annulation de la résolution n° 2.

Sur la résolution n° 4
En l’espèce, les demandeurs soutiennent que la résolution n° 4 portant approbation, en leur forme, teneur, imputation et répartition, des comptes de charges de l’exercice clos le 31 décembre 2019 adressés à chaque copropriétaire, est nulle pour procéder d’un abus de majorité, en se contentant d’affirmer, sans viser aucune pièce à l’appui, que cette décision ne prendrait en compte « ni l’existence du syndicat secondaire du bâtiment A ni les demandes de régularisation effectuées par les copropriétaires demandeurs et le syndic du bâtiment A (à savoir l’imputation de factures concernant le seul bâtiment B sur ledit bâtiment) », de sorte qu’ils ne démontrent pas le bien fondé de leur demande, dont ils seront déboutés.

Sur la résolution n° 5
En l’espèce, les demandeurs soutiennent que la résolution n° 5 portant approbation, sans réserve, en leur forme, teneur, imputation et répartition, des comptes travaux « structure plancher caves » adressés à chaque propriétaire, est nulle pour procéder d’un abus de majorité en lésant les copropriétaires du bâtiment A , en se contentant d’affirmer que cette décision ne prend en compte « ni l’existence du syndicat secondaire du bâtiment A ni ne fournit les justificatifs de ce compte travaux » et que les montants des travaux votés lors des assemblées générales de 2015 et 2018 (procès-verbaux des assemblées générales de 2015 et 2018 en pièces n° 17 et 18 des demandeurs), qui ont été appelés aux copropriétaires au titre de ces travaux, sont supérieurs à ceux présentés lors de l’assemblée générale de 2020 sans qu’aucun justificatif ne soit fournis aux copropriétaires.

S’ils font valoir un courriel adressé au syndic par Mme [I] le 17 février 2021 (pièce n° 16 des demandeurs) regrettant que la date de consultation des comptes n’ait été fixée que « le 10 décembre, soit 2 jours après la date limite de renvoi des votes » et que « par ailleurs aucune facture des comptes travaux renforcement PH des caves et électricité compteur EDF/antenne soumis à approbation n’étaient mises à disposition. Et les factures de charges courantes étaient partielles (…) », les demandeurs ne soutiennent qu’un seul moyen, celui de l’abus de majorité, sans faire valoir aucune violation de l’obligation du syndic de mise à disposition des pièces justificatives de charges avant l’assemblée générale.

Ils seront donc déboutés de leur demande d’annulation de la résolution n° 5.

Sur la résolution n° 9
En l’espèce, les demandeurs soutiennent que la résolution n° 9 donnant quitus au syndic pour sa gestion arrêtée au 31 décembre 2019 est nulle pour procéder d’un abus de majorité, en se contentant d’affirmer qu’elle « lèse les copropriétaires du bâtiment A sans être pour autant conforme à l'intérêt commun » en ce que « le Cabinet YVES DE FONTENAY-WARREN BUTTES CHAUMONT refuse de reconnaître l’existence du syndicat secondaire du bâtiment A », sans préciser davantage leur moyen. L’erreur du syndic relative au non-respect des dispositions de l’article 22, II de la loi du 10 juillet 1965 n’emporte nullement absence de reconnaissance du syndicat secondaire, dont il convient de rappeler que les dispositions de l’article 22, II précitées ne lui confèrent pas un droit de vote à l’assemblée principale mais permettent simplement la représentation des copropriétaires du syndicat secondaire par le président du conseil syndical dudit syndicat secondaire mandaté à cet effet.

Les demandeurs seront déboutés de leur demande d’annulation de la résolution n° 9.

Sur la résolution n° 10
En l’espèce, les demandeurs soutiennent que la résolution n° 10 désignant et renouvelant le mandat de syndic du cabinet WARREN BUTTES CHAUMONT est nulle pour procéder d’un abus de majorité, en se contentant d’affirmer « qu’elle lèse les copropriétaires du bâtiment A et n’est pas conforme à l'intérêt commun » parce que « le Cabinet YVES DE FONTENAY-WARREN BUTTES CHAUMONT refuse de reconnaître l’existence du syndicat secondaire du bâtiment A, créé en 2008 et préexistant à la nomination du Cabinet YVES DE FONTENAY-WARREN BUTTES CHAUMONT, lequel refuse de différencier la gestion des parties communes de celles de parties spécifiques au bâtiment B dans l’exercice de ses mandats », sans préciser davantage leur moyen.

Ils seront déboutés de leur demande d’annulation de la résolution n° 10.

- Sur les résolutions n° 11 et n° 31

En l’espèce, les demandeurs soutiennent que :
- la résolution n° 11 approuvant le budget prévisionnel de l’exercice 2021 est nulle pour procéder d’un abus de majorité, en se contentant d’affirmer « qu’elle lèse les copropriétaires du bâtiment A » parce que « ledit budget est adopté sans tenir compte de l’existence du syndicat secondaire du bâtiment A (absence de vote de budget différencié pour le bâtiment B »,
- la résolution n° 31 rejetant la demande de Mme [C] de « soumettre à des votes distincts l’approbation des prévisionnels selon qu’il s’agit des comptes généraux ou des comptes spécifiques du bâtiment B faisant l’objet de fonds différenciés » est nulle pour abus de majorité dès lors qu’elle « lèse les copropriétaires du bâtiment A », qui « n’ont pas à prendre part au vote du budget prévisionnel du bâtiment B ».

En dépit du caractère très succinct des moyens des demandeurs, rappelés ci-dessus, le tribunal relève que :
- la distinction, faite par le règlement de copropriété (pièces n° 1 des demandeurs et du syndicat des copropriétaires, pages 11 et 12), entre les « charges communes à l’ensemble des copropriétaires » et les « charges communes aux propriétaires du même bâtiment » est un élément des débats revêtant le caractère d’un fait constant,
- la constitution du bâtiment A en syndicat secondaire est également un fait constant, ce qui implique l’adoption, par ledit syndicat secondaire, d’un budget prévisionnel propre, comme en atteste la résolution n° 16 de l’assemblée générale du syndicat secondaire du 13 octobre 2020 (pièce n° 6 des demandeurs).

Le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de motifs valables justifiant le rejet de la résolution n° 31, laquelle, eu égard à son libellé, ne peut être entendue que comme une demande d’établissement de budgets prévisionnels distincts pour l’avenir. Il n’expose pas en quoi l’avance de trésorerie ainsi demandée aux copropriétaires du bâtiment A pour un budget prévisionnel comprenant des charges du bâtiment B qu’ils ne seront in fine pas appelés à payer, est justifiée. Cette avance de trésorerie lèse effectivement les intérêts des copropriétaires du bâtiment A pour ceux d’entre eux qui ne disposent, par ailleurs, d’aucun lot dans le bâtiment B.

Il en va de même s’agissant de la résolution n° 11, qui ne tient pas compte de l’existence du syndicat secondaire du bâtiment A en prévoyant le vote d’un budget prévisionnel unique pour les deux bâtiments au titre de l’exercice 2021.

Les résolutions n° 11 et 31 seront donc annulées pour abus de majorité.

- Sur les résolutions n° 12 et 24

Les demandeurs sollicitent l’annulation de la résolution n° 12 (résolutions 12.1, 12.2, 12.3 et 12.4) ayant approuvé la composition du conseil syndical (désignation de Mme [U], de M. [Y], de M. [S], de M. [EE]), au motif que cette résolution a été votée en violation des dispositions de l’article 24 et 27 de la loi du 10 juillet 1965, qui imposent la représentation du syndicat secondaire au conseil syndical du syndical principal et prévoient que la désignation des représentants du syndicat secondaire intervient, en l’absence de prévisions particulières du règlement de copropriété, au cours de l’assemblée générale du syndicat secondaire. Ils font valoir que les candidatures présentées étaient déjà « verrouillées » dans la convocation préremplie.

Ils soutiennent que la résolution n° 24 ayant rejeté la demande du syndic secondaire visant à « définir les modalités de représentation obligatoire du syndicat secondaire au sein du conseil syndical du syndicat principal », est nulle pour avoir été adoptée en violation des dispositions d’ordre public de l’article 27 de la loi du 10 juillet 1965 et viciée par un abus de majorité dès lors qu’elle lèse les copropriétaires du bâtiment A puisque leur position n’est pas entendue au conseil syndical et que leurs demandes sont systématiquement refusées ou reportées dans l’attente d’un accord du conseil syndical.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6] soutient que la résolution n° 12 ne contrevient pas aux dispositions de l’article 27 de la loi du 10 juillet 1965 puisque les copropriétaires élus au conseil syndical sont copropriétaires de lots dans les bâtiments A et B, de sorte que le syndicat secondaire est effectivement représenté au conseil syndical. Il expose par ailleurs que les demandeurs n’avaient présenté aucun candidat.

***
L’alinéa 9 de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que « les membres du conseil syndical sont désignés par l’assemblée générale parmi les copropriétaires, leurs ascendants ou descendants, les associés dans le cas prévu par le premier alinéa de l'article 23 de la présente loi, les accédants ou les acquéreurs à terme, leurs conjoints, les partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité, leurs représentants légaux, ou leurs usufruitiers. Lorsqu'une personne morale est nommée en qualité de membre du conseil syndical, elle peut s'y faire représenter, soit par son représentant légal ou statutaire, soit par un fondé de pouvoir spécialement habilité à cet effet ».

Aux termes de l’alinéa 3 de l’article 27 de la loi du 10 juillet 1965, « le syndicat secondaire est doté de la personnalité civile. Il fonctionne dans les conditions prévues par la présente loi. Il est représenté au conseil syndical du syndicat principal, s'il en existe un ».

Aux termes de l’article 22 du décret du 17 mars 1967, « à moins que le règlement de copropriété n'ait fixé les règles relatives à l'organisation et au fonctionnement du conseil syndical, ces règles sont fixées ou modifiées par l'assemblée générale à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965.
Le conseil syndical rend compte à l'assemblée, chaque année, de l'exécution de sa mission.
Le mandat des membres du conseil syndical ne peut excéder trois années renouvelables.
Pour assurer la représentation prévue au dernier alinéa de l'article 27 de la loi du 10 juillet 1965, il est tenu compte, en cas de constitution d'un ou plusieurs syndicats secondaires, des dispositions de l'article 24 ci-après pour fixer le nombre des membres du conseil syndical du syndicat principal. Chaque syndicat secondaire dispose de plein droit d'un siège au moins à ce conseil ».

Aux termes de l’article 24 du décret du 17 mars 1967, « lorsqu'il existe un ou plusieurs syndicats secondaires, la représentation au conseil syndical du syndicat principal attribuée à un syndicat secondaire est proportionnelle à l'importance du ou des lots qui constituent ce syndicat secondaire par rapport à celle de l'ensemble des lots qui composent le syndicat principal.

Le ou les copropriétaires du ou des lots qui ne se sont pas constitués en syndicat secondaire disposent ensemble, s'il y a lieu, des autres sièges au conseil syndical du syndicat principal.

En l'absence de stipulation particulière du règlement de copropriété du syndicat principal, les copropriétaires désignent leurs représentants au conseil syndical de ce syndicat au cours d'une assemblée générale soit du syndicat secondaire, dans le cas prévu à l'alinéa 1er du présent article, soit du syndicat principal dans le cas prévu à l'alinéa précédent ».

En l’espèce, l’existence du syndicat secondaire du bâtiment A n’est pas contestée et il est constant que :
- la résolution n° 12 a désigné quatre copropriétaires pour composer le conseil syndical sans acter la désignation d’aucun représentant du syndicat secondaire du bâtiment A,
- la résolution n° 24, en rejetant la proposition du syndic secondaire de « définir les modalités de représentation obligatoire du syndicat secondaire au sein du conseil syndical principal », après que le syndic ait rappelé « s’en tenir stricto sens à l’application du règlement de copropriété », refuse, de fait, la représentation du syndicat secondaire du bâtiment A au conseil syndical du syndicat principal.

Or, le tribunal relève que le règlement de copropriété, établi le 21 novembre 1963 et publié le 6 mars 1964 (pièces n° 1 des demandeurs et du syndicat des copropriétaires), a été établi sous l’empire de la loi du 28 juin 1938 tendant à régler le statut de la copropriété des immeubles divisés par appartements, qui ne prévoyait pas de conseil syndical et dont le chapitre II (Dispositions régissant les copropriétaires d’immeubles) a été abrogé à compter du 11 juillet 1965 par l’article 48 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Le « conseil de gérance » mentionné à l’article 17 dudit règlement (page 18) ne saurait être assimilé au conseil syndical prévu « dans tout syndicat de copropriétaires », aux termes des dispositions d’ordre public de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965.

Il convient donc de considérer que, dans le silence du règlement de copropriété et à défaut de règles relatives à l’organisation et au fonctionnement du conseil syndical prévues audit règlement, ces règles doivent être « fixées ou modifiées par l’assemblée générale » statuant « à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 », conformément aux dispositions du premier alinéa de l’article 22 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, l’assemblée générale pouvant élire librement les membres du conseil syndical de l’immeuble s’agissant des lots non constitués en syndicat des copropriétaires secondaire.

Dès lors, le syndicat secondaire du bâtiment A dispose de plein droit d’un siège au moins au conseil syndical principal, en application du dernier alinéa de l’article 22 du décret du 17 mars 1967 ; son ou ses représentants doivent être désignés par lui seul, et non par l’assemblée générale du syndic principal, dans les conditions prévues à l’article 24 du décret du 17 mars 1967 (ex. : Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 4ème chambre A, 6 novembre 2017, n° 16/05246).

L’assemblée générale n’avait pas le pouvoir de rejeter la résolution n° 24, laquelle refuse le principe même de la représentation du syndicat secondaire du bâtiment A au conseil syndical du syndicat principal. Cette résolution n° 24 sera donc annulée.

En revanche, la résolution n° 12 n’a pas refusé de prendre acte de la désignation par le syndicat secondaire du bâtiment A de son représentant au conseil syndical principal ; elle désigne des copropriétaires en qualité de membres du conseil syndical. Les demandeurs ne justifient pas de la désignation, par le syndicat secondaire, de représentant(s) au conseil syndical du syndicat principal et de la transmission de cette information au syndic, le tribunal relevant à cet égard qu’une telle désignation n’a pas été votée lors de l’assemblée générale dudit syndicat du 13 octobre 2020 (pièce n° 6 des demandeurs). Dans ces conditions, les demandeurs ne justifient pas du bien fondé de leur demande d’annulation de la résolution n° 12, qui sera rejetée.

- Sur la résolution n° 13 :

En l’espèce, les demandeurs soutiennent que la résolution n° 13, par laquelle les copropriétaires ont décidé de créer ou abonder un fonds travaux pour étaler « les dépenses de travaux d’entretien et de conservation des parties communes » limité à 5 % du budget annuel en charges générales est nulle pour procéder d’un abus de majorité dès lors qu’elle lèse les copropriétaires du bâtiment A sans pour autant être conforme à l’intérêt commun puisque ce fonds, appelé sur la base d’un budget « charges communes générales », est essentiellement dédié à des travaux d’entretien du bâtiment B ainsi préfinancés par les copropriétaires du bâtiment A.

Le tribunal relève que l’assemblée générale a, par ailleurs, voté une résolution n° 14 approuvant la constitution « d’un fonds travaux spécifique au bâtiment B », l’intitulé précisant qu’il s’agit de faire « face aux travaux à venir ». Pour autant, le syndicat des copropriétaires ne soutient pas que le fonds ainsi créé comprendrait les travaux « d’entretien » du bâtiment B et que la résolution n °13 ne viserait que les parties communes à l’ensemble des copropriétaires des deux bâtiments (cf. distinction du règlement de copropriété rappelée précédemment entre les « charges communes» et des « charges communes aux propriétaires du même bâtiment »). Au contraire, le syndicat des copropriétaires, en exposant dans ses conclusions que ce fonds de travaux est destiné à « financer les travaux d’entretien et de conservation de l’ensemble des parties communes sans distinction » (page 7 de ses conclusions), confirme ainsi que ce fonds comprend également les parties communes du seul bâtiment B.

Dès lors, les demandeurs justifient que l’adoption de cette résolution a été prise dans le seul but de léser les copropriétaires minoritaires détenant des lots dans le seul bâtiment A, en faisant peser sur eux la charge de provisions qui ne pourront pas in fine leur être imputées.

La résolution n° 13 sera donc annulée pour abus de majorité.

Sur la résolution n° 20
Les demandeurs soutiennent que la résolution n° 20, qui a rejeté la demande du « syndic secondaire » de voir désigner « un technicien spécialisé chargé de présenter à la prochaine assemblée générale un état et schéma des collecteurs enterrés et aérien communs sous le bâtiment A, un projet de travaux de réfection desdits collecteurs, accompagné d’un résultat d’appel d’offres en concurrence sur descriptif », est nulle pour procéder d’un abus de majorité dès lors qu’elle lèse les copropriétaires du bâtiment A, alors que lesdits travaux, bien que provoquant des désordres dans le bâtiment A et présentant un caractère d’urgence, sont reportés année après année sans aucune présentation de devis.

Au soutien de la nécessité de réaliser ces travaux, ils produisent :
- une ordonnance du président du tribunal de grande instance du 26 avril 2010 (pièce n° 19 des demandeurs), étendant la mission de l’administrateur judiciaire précédemment désigné en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété située [Adresse 2], au « lancement des travaux d’enlèvement des équipements communs en caves qui empêchent la mise en place des étais dans les zones concernées » et au « lancement de l’étude et de l’appel d’offre des travaux urgents relatifs aux travaux communs aux bâtiments A et B ou spécifiques au bâtiment B »,
- une note du cabinet d’architecte « L’ATELIER » du 8 juin 2021 (pièce n° 20 des demandeurs) aux termes de laquelle ce cabinet expose qu’il a recommandé, depuis janvier 2009, la « réfection des réseaux communs en sous-sol », que suite à ce diagnostic « les travaux de remplacement des colonnes d’eaux usées aux étages du bâtiment A ont été engagés », que « les travaux de remplacement en sous-sol des pieds de colonnes, différés à plusieurs reprises dans l’attente de la réfection par le syndicat principal des réseaux enterrés communs EU-EP auxquels elles se raccordent, ont été réalisés en septembre 2020 après avoir informé le syndicat principal que le syndicat secondaire ne pouvait en aucun cas être tenu pour responsable de tous désordres liés à la vétusté des collecteurs communs », que, « à défaut de faire réaliser les travaux de réfection des réseaux enterrés préconisés en janvier 2009, le cabinet WARREN BUTTES CHAUMONT, en sa qualité de syndic principal chargé de l’entretien des réseaux communs, se droit de faire réaliser dans les meilleurs délais une inspection par caméra et de fournir au syndic secondaire du bâtiment A le rapport d’inspection de la vidéo », que « assurant le suivi du bâtiment A depuis 2008, j’ai constaté à plusieurs reprises que l’humidité du sol des caves est plus étendue aux alentours des collecteurs enterrés les jours suivants une forte pluie, ce qui confirme que ceux-ci ne sont pas étanches », que « ce défaut d’étanchéité des collecteurs est à l’origine des venues d’eau récurrentes depuis 12 ans, qui s’infiltrent dans le sol ; ces infiltrations vont finir par produire des tassements des fondations du bâtiment A avec tous les problèmes de structure qui en découlent ».

Or, le syndicat des copropriétaires est silencieux sur la motivation du rejet de la résolution n° 20. Il ne conteste pas le diagnostic du cabinet d’architecte précité. Il ne justifie d’aucun motif valable au rejet de cette résolution, qui lèse les intérêts des copropriétaires du bâtiment A dès lors que la non réalisation des devis de travaux sollicités par la résolution n° 20 emporte, eu égard aux éléments techniques exposés, un risque structurel pour le bâtiment A.
La résolution n° 20 sera donc annulée, pour abus de majorité.
Sur la résolution n° 21 En l’espèce, les demandeurs se contentent d’affirmer que la résolution n° 21, qui a rejeté « la demande du syndic secondaire » visant à voir fixer « un budget prévisionnel par l’assemblée générale devant couvrir les frais d’études et de diagnostic, qui sera appelé au prorata des millièmes de charges communes générales », est nulle pour procéder d’un abus de majorité dès lors qu’elle lèse les copropriétaires du bâtiment A, sans davantage étayer leur moyen et démontrer l’abus de majorité dénoncé.
Ils seront donc déboutés de la demande d’annulation de la résolution n° 21.
Sur la résolution n° 22
Les demandeurs soutiennent que la résolution n° 22, qui a rejeté la demande du « syndic secondaire » visant à voir prendre une « décision sur la prise en charge de la facture EGC visant à l’installation du réseau séparatif de raccordement électrique du bâtiment A supprimé illégalement, selon facture jointe à l’ordre du jour pour un montant de 1.930,54 € », est nulle pour procéder d’un abus de majorité dès lors qu’elle lèse les copropriétaires du bâtiment A et qu’il est « à noter que ces installations spécifiques du bâtiment A ont été piratées illégalement par le syndicat principal qui ne peut refuser la prise en charge de ses frais » comme cela ressort du rapport EGC du 4 décembre 2019 (pièce n° 21), de la facture EGC jointe à la convocation et du courrier du cabinet JEAN CHARPENTIER du 24 septembre 2019.
Le syndicat des copropriétaires se contente de répondre que la résolution n° 22 est valide pour avoir été voté par les copropriétaires.
Alors qu’il ressort du rapport de la société EGC du 4 décembre 2019 (pièce n° 21 des demandeurs) que cette société a constaté, le 26 novembre 2019, que le tableau de comptage et le disjoncteur, l’alimentation sous moulure PVC jusqu’au distributeur et le câble RO2V installés par ses soins le 30 juillet 2019, avaient été « remaniés sauvagement par une autre entreprise et alimentent maintenant l’électricité des services généraux de l’escalier B », que « les câbles d’alimentation Enedis d’origine ont été coupés volontairement à 1 mètre du distributeur et non déposé » de sorte qu’il était nécessaire de « refaire une nouvelle alimentation sous moulure PVC et de demander une création de branchement auprès d’Enedis puisque le compteur d’origine a disparu », et que ces faits ont été portés à la connaissance du syndic du syndicat principal par le syndic du syndicat secondaire par courrier du 24 septembre 2019 (pièce n° 22 des demandeurs) avant de faire l’objet de la question n° 22 dont l’inscription à l’ordre du jour a été accompagnée de la transmission de la facture EGC n° 19F0765 du 5 août 2019 payée le 12 août 2019 par le cabinet JEAN CHARPENTIER au nom du syndicat secondaire du bâtiment A (convocation à l’assemblée générale du 11 décembre 2020, pièce n° 10 des demandeurs), le syndicat des copropriétaires ne fait valoir aucun motif valable ayant conduit les copropriétaires majoritaires au sein du syndicat principal à refuser de déterminer la prise en charge de cette facture, ce qui lèse les intérêts des copropriétaires minoritaires détenant des lots dans le seul bâtiment A.
La résolution n° 22 sera donc annulée pour abus de majorité.
Sur la résolution n° 25 En l’espèce, les demandeurs se contentent d’affirmer que la résolution n° 25, qui a rejeté la demande du « syndic secondaire » visant à « rappeler les règles de répartition des frais de gestion et d’entretien entre les charges communes générales (CCG) et les charges spécifiques au bâtiment B avec communication au syndicat secondaires des factures CCG afférentes pour vérification », est nulle pour procéder d’un abus de majorité dès lors qu’elle lèse les copropriétaires du bâtiment A.
Faute d’étayer davantage leur moyen et de caractériser l’abus de majorité dénoncé, les demandeurs seront déboutés de leur demande d’annulation de la résolution n° 25.
Sur la résolution n° 26 En l’espèce, les demandeurs se contentent d’affirmer, sans viser aucune pièce à l’appui, que la résolution n° 26, qui a rejeté la demande du « syndic secondaire » visant à la « restitution de l’une des deux portes hall/cour à l’emplacement le plus large côté hall », est nulle pour procéder d’un abus de majorité dès lors qu’elle lèse les copropriétaires du bâtiment A, « qui ne peuvent garantir l’isolement thermique de l’enveloppe de leur bâtiment et répondre aux exigences de performance de la loi alors que le bâtiment B dispose quant à lui d’une porte cour/hall remise en fonction ».
Faute d’étayer leur moyen et de caractériser l’abus de majorité dénoncé, les demandeurs seront déboutés de leur demande d’annulation de la résolution n° 26.

Sur la résolution n° 29
En l’espèce, les demandeurs soutiennent que la résolution n° 29, qui a rejeté la demande de Mme [C] visant à « soumettre au vote la différenciation du mandat de syndic entre gestion des parties communes générales et gestion spécifique du bâtiment B en décomposant les honoraires de gestion : soit par détermination d’un forfait distinct soit selon le nombre de lots concernés (régularisation avec effet rétroactif depuis le désignation du cabinet FONTENAY », est nulle pour procéder d’un abus de majorité dès lors qu’elle lèse les copropriétaires du bâtiment A, lesquels se voient imputer des frais de gestion du syndic afférent au bâtiment B.
Le syndicat des copropriétaires se contente de répondre que la résolution n° 22 est valide pour avoir été voté par les copropriétaires.
Il ressort des mentions du procès-verbal que la résolution a été rejetée après que le syndic a exposé « s’en tenir stricto sensu à l’application du règlement de copropriété de l’immeuble » et fait valoir que « le forfait de son contrat ne peut pas être réparti selon une autre modalité que celle prévue par le règlement de copropriété, à savoir en charges générales ».
Le règlement de copropriété prévoit effectivement, à l’article 8 de son chapitre IV, que les charges communes à l’ensemble des copropriétaires comprennent « les dépenses afférentes au fonctionnement du syndicat, notamment les honoraires du syndic » (pièces n° 1 du syndicat des copropriétaires et des demandeurs).
La résolution litigieuse ne propose pas expressément la modification du règlement de copropriété, de sorte que les copropriétaires ont pu valablement la rejeter.
Les demandeurs seront donc déboutés de leur demande d’annulation de la résolution n° 29.

Sur la résolution n° 30
En l’espèce, les demandeurs se contentent d’affirmer, sans viser aucune pièce à l’appui, que la résolution n° 30, qui a rejeté la demande de Mme [C] visant à « soumettre à des votes distincts l’approbation des comptes selon qu’il s’agit du vote des charges courantes générales ou du vote des charges du bâtiment B », est nulle pour procéder d’un abus de majorité dès lors qu’elle lèse les copropriétaires du bâtiment A, qui n’ont pas à prendre part au vote des comptes du bâtiment B.
Les demandeurs ne caractérisent pas la lésion dénoncée et, partant, l’abus de majorité dénoncé.
Ils seront déboutés de leur demande d’annulation de la résolution n° 30.

Sur la résolution n° 32
En l’espèce, les demandeurs soutiennent que la résolution n° 32, qui a rejeté la demande de Mme [C] visant à voir « acter la régularisation rétroactive effectuée début 2020 pour les appels de fonds ALUR jusqu’ici appelés de manière erronée sur la base du budget global », est nulle pour procéder d’un abus de majorité dès lors qu’elle lèse les copropriétaires du bâtiment.
Faute d’étayer davantage leur moyen et de caractériser l’abus de majorité dénoncé, les demandeurs seront déboutés de leur demande d’annulation de la résolution n° 32.

4 - Sur la demande de remboursement des sommes de 4.161,94 € au titre des charges indument versées et correspondant à des dépenses afférentes uniquement au bâtiment B ainsi que des frais de gestion spécifique du bâtiment B pour environs 50 % soit 39.481€ depuis nomination du Cabinet YVES DE Fontenay-WARREN BUTTES CHAUMONT, le tout au prorata de leurs quotes-parts réciproques, formée par Mme [C], Mme [A], [O] [I], M. [J], M. [R] et M. [Z] à l’encontre du syndicat des copropriétaires principal du [Adresse 2] à [Localité 6]

Mme [C], Mme [A], [O] [I], M. [J], M. [R] et M. [Z] soutiennent que les sommes suivantes ont été imputées en charges communes générales, alors qu’elles relèvent des charges dues par les seuls copropriétaires du bâtiment B, en application du règlement de copropriété :
- Année 2017 : [M] plafond 6ème Bâtiment B 940,50 € ; TR BAT RDC BAT B 1.045,00 € ; diagnostic Bâtiment B 324,00 € ; part des frais de modification règlement vente WC Bât B 600,00 € ;
- Année 2019 : frais [S] Bat B 73,00 € ; vacation Fontenay Fibre Bat B 110,40 € ; factures EMEGE pannes Bat B 1.069,04 €
- Années 2014 à 2019 : 78 962 € de frais de gestion dont env. 50% spécifiques du bât. B, soit 39 481 €.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6] soutient que ces demandes sont dénuées de tout fondement, dès lors que les charges générales sont réparties conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et au règlement de copropriété. Il estime qu’il n’est pas sérieux de demander la division de charges générales par bâtiment et avec des pourcentages fixées arbitrairement.

Le Cabinet YVES DE Fontenay-WARREN BUTTES CHAUMONT soutient que les charges générales doivent être réparties entre l’ensemble des copropriétaires de l’immeuble, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et à l’article 8 du règlement de copropriété. Il considère que les demandeurs ne peuvent pas solliciter une nouvelle répartition de charges alors que les comptes ont été approuvés par des assemblées générales passées et définitives. Il précise, s’agissant de l’année 2019, que :
- les frais de syndic pour un montant de 110,40 € doivent être répartis en charges communes générales,
- les factures EMGE qui concernent des pannes dans les parties communes appartenant à tous les copropriétaires ont été imputées également en charges communes générales (la facture concernant le bâtiment B ayant été imputée en charges bâtiment B).

***
En l’espèce, les demandes correspondent à une contestation de la conformité des comptes individuels des requérants. Or, l’approbation des comptes généraux par l’assemblée générale est indépendante de la répartition individuelle des charges entre copropriétaires effectuée par le syndic, tout copropriétaire étant en droit de contester la conformité de son compte individuel à la répartition des charges stipulée au règlement de copropriété (par ex., en ce sens : Civ. 3ème, 3 juin 2021, n° 19-20.657).

L’article 8 du chapitre IV du règlement de copropriété (pièces n° 1 des demandeurs et du syndicat des copropriétaires) distingue les charges communes à l’ensemble des copropriétaires des charges communes aux propriétaires du même bâtiment. Il dresse une liste exhaustive de la première catégorie, qui comprend :
« - les dépenses afférentes au sol, aux clôtures et à l’éclairage de la cour, au hall d’entrée commun, à ses portes, à sa décoration, à son éclairage, à son chauffage, à la conciergerie, aux locaux des services communes à l’ensemble de la copropriété (transformateurs, compteurs, poubelles, voitures d’enfants, etc.), aux compteurs généraux d’eau, gaz, électricité, aux branchements et canalisations générales d’eau, gaz, électricité, égout dans leur partie comprise entre les canalisations des services publics et les départs des canalisations propres à chaque bâtiment ou à l’ensemble des garages,
- les dépenses afférentes au fonctionnement du syndicat, notamment les honoraires du syndic, les primes d’assurances, les impôts communs, le salaire de la concierge et ses accessoires ».

Les demandeurs font donc à juste titre valoir qu’ils ne doivent pas payer des postes de charges relevant des parties communes propres au bâtiment B. En revanche, les honoraires de gestion du syndic entrent, aux termes du règlement de copropriété, dans les charges générales communes à l’ensemble des copropriétaires.

Mme [C], Mme [A], [O] [I], M. [J], M. [R] et M. [Z] ont la charge de la preuve du bien-fondé de la demande qu’ils forment en contestation de leurs décomptes individuels. Au soutien de leur demande, ils produisent une liste des charges contestées, établies par eux-mêmes (pièce n° 11 des demandeurs). Le syndic produit néanmoins les factures litigieuses EMGE du 21 janvier 2019, tout en exposant qu’une partie de ces sommes n’a pas fait l’objet d’un appel de charges en parties communes générales à tous les bâtiments car une partie des travaux portait effectivement sur le seul bâtiment B (pièce n° 3 du cabinet YVES DE FONTENAY WARREN BUTTES CHAUMONT).

Or, le tribunal, pour apprécier le bien-fondé de la demande, doit disposer des appels de charges qui leur ont été adressés afin de vérifier la réalité de l’appel de charges et les modalités de cet appel (quote-part de charges).

Décision du 15 Mai 2025
8ème chambre 2ème section
N° RG 21/04978 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUFSG

S’agissant en outre d’une demande de remboursement, les demandeurs doivent justifier avoir payé ces sommes.

Dans ces conditions, le tribunal ne peut que constater l’insuffisance des preuves fournies par les demandeurs au soutien de leur demande, étant au surplus relevé que celle-ci est insuffisamment précise en ce qu’elle est relative à la condamnation du syndic au remboursement d’une somme globalement chiffrée par les demandeurs « au prorata de leurs quotes-parts réciproques », sans déterminer lesdites quotes-parts.

Ils seront donc déboutés de leur demande.

5 - Sur la demande de remboursement, au prorata de leurs quotes-parts réciproques, de la facture E.G.C. n° 19F0765 du 05/08/2019 au titre du déplacement de comptage escalier A (création d’un comptage ENEDIS escalier A et tableau de protection) pour un montant de 1.930,54 €, et de facture d’eau concernant la loge suite à l’installation d’un compteur d’eau individuel pour un montant de 625,66 €, formée par Mme [C], Mme [A], [O] [I], M. [J], M. [R] et M. [Z] à l’encontre du syndicat des copropriétaires principal du [Adresse 2] à [Localité 6]

Mme [C], Mme [A], [O] [I], M. [J], M. [R] et M. [Z] demandent le remboursement de :
- la facture E.G.C. n° 19F0765 du 05/08/2019 au titre du déplacement de comptage escalier A (création d’un comptage ENEDIS escalier A et tableau de protection) pour un montant de 1.930,54 €, en précisant que cette facture est annexée à la convocation à l’assemblée générale du 11 décembre 2020,
- la facture d’eau concernant la loge suite à l’installation d’un compteur d’eau individuel pour un montant de 625,66 €.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6] soutient que ces demandes sont dénuées de tout fondement.

Le Cabinet YVES DE Fontenay-WARREN BUTTES CHAUMONT soutient que demande de remboursement de la facture E.G.C du 8 août 2019 n’est pas justifiée car cette facture n’est pas produite.

En l’espèce, le tribunal relève que la demande vise des factures payées par le syndicat secondaire (convocation à l’assemblée générale du 11 décembre 2020, pièce n° 10 des demandeurs). Le syndicat des copropriétaires secondaire du bâtiment A, qui dispose d’une personnalité juridique, n’est pas dans la cause. Les demandeurs ne justifient pas du fondement juridique qui leur permettrait de solliciter, à l’encontre du syndicat principal, une forme de demande de remboursement partiel de factures payées par le syndicat secondaire (et donc réparties entre l’ensemble des copropriétaires de ce syndicat secondaire, y compris des copropriétaires qui ne sont pas dans la cause) en sollicitant un remboursement « au prorata de leurs quotes-parts réciproques » sans déterminer ces quotes-parts et s’il s’agit de celles afférentes au syndicat secondaire ou au syndicat principal.

Ils seront déboutés de leur demande, dénuée de fondement juridique.

6 - Sur la demande de condamnation du syndicat des copropriétaires principal du [Adresse 2] à [Localité 6] représenté par son syndic le Cabinet YVES DE FONTENAY-WARREN BUTTES CHAUMONT à mettre à jour le règlement de copropriété pour tenir compte des modifications apportées sur parties communes sans accord du bâtiment A pour tenir compte de l’installation d’un compteur d’eau pour la répartition des consommations des parties communes raccordées au bâtiment A et des modifications apportées sur les services généraux électriques avec suppression du compteur électrique du bâtiment A

En l’espèce, alors que le syndicat des copropriétaires soulève dans ses conclusions l’absence de toute explication relative à cette demande, les demandeurs n’étayent, ni en fait ni en droit, leur demande.

Faute pour eux de démontrer le bien-fondé de leur prétention, ils en seront déboutés.

7 - Sur la demande visant à condamner le Cabinet YVES DE FONTENAY-WARREN BUTTES CHAUMONT à transmettre sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter du jugement à intervenir des pièces suivantes : le détail des fruits de la vente de la loge située dans le bâtiment A avec facture des frais afférents, laquelle constituait une partie commune générale à l’ensemble des bâtiments, le détail des comptes travaux cave avec factures correspondantes, le détail des travaux compteurs électriques avec factures correspondantes, les factures des charges communes générales et des comptes travaux communs

Mme [C], Mme [A], Mme [I], M. [J], M. [R] et M. [Z] soutiennent justifier de demandes de communication de pièces adressées les 15 janvier 2020 et 4 septembre 2020 par lettres recommandées de Mme [C] et restées vaines. Ils précisent que leurs demandes concernent l’ensemble des factures relatives aux dépenses « charges communes générales » ou clôture des comptes travaux soumis au vote. Ils affirment que les rendez-vous de consultation de pièces sont très difficiles à obtenir et dissuasifs dès lors que les frais en sont imputés aux copropriétaires contrairement aux termes du contrat de syndic. Ils font valoir que Mme [I] n’a pu consulter les pièces que deux jours après la date limite d’envoi des votes par correspondance et que certaines pièces n’ont pas été mises à sa disposition.

Le Cabinet YVES DE FONTENAY-WARREN BUTTES CHAUMONT estime que :
- les demandeurs ne justifient pas avoir essuyé un refus de communication de pièces de sa part,
- les demandes formulées sont imprécises et ne mentionnent pas les périodes ou les travaux concernés,
- les demandes ne sont assorties d’aucune explication, d’aucun fondement et d’aucun justificatif.
Il expose produire, en tout état de cause, le relevé général des dépenses de l’année 2017 faisant état de la répartition des travaux réalisés en charges communes générales et en charges bâtiment B, le relevé général des dépenses 2019 et les factures relatives aux travaux électriques qui étaient joint à la convocation pour l’un et consultable pour les autres. Il fait valoir que les comptes de l’année 2017 ont été approuvés par l’assemblée générale de 2018 et qu’aucune contestation de celle-ci ne peut être soulevée à ce jour.

En l’espèce, si les demandeurs ne précisent pas le fondement juridique de leur demande, il convient de rappeler que l’article 33 du décret du 17 mars 1967 prévoit que le syndic « remet au copropriétaire qui en fait la demande, aux frais de ce dernier, copie des pièces justificatives des charges de copropriété mentionnées à l’article 9-1 du présent décret (…) ».

Le courrier recommandé adressé le 15 janvier 2020 par Mme [C] au syndic demandait la « communication du procès-verbal d’assemblée générale » du 18 décembre 2019, de la feuille d’émargement, du rapport de l’audit comptable réalisé par le syndic sur la reprise des comptes [W] (figurant pour 1.764 € sur les comptes 2018), du contrat d’assurance de la copropriété ainsi que de l’attestation annuelle, d’une copie de l’assurance dommage ouvrage pour les travaux réalisés en sous-sol (pièce n° 15 des demandeurs). Le courrier recommandé adressé le 4 septembre 2020 par Mme [C] au syndic ne demandait pas la communication de certaines pièces, le tribunal relevant que Mme [C] sollicitait au titre d’un point « divers », la « mise à disposition sur l’intranet de l’ensemble des documents fixés par la loi ELAN : liste à joindre à la convocation » (pièce n° 15 des demandeurs). Dans ces deux courriers, Mme [C] ne sollicite donc pas la communication des pièces qui font l’objet de la présente demande de condamnation du syndic sous astreinte.

Si Mme [I] a exposé, dans le courriel adressé au syndic le17 février 2021 (pièce n° 16 des demandeurs) que, lors de la consultation des pièces réalisée le 10 décembre 2020, « aucune facture des comptes travaux renforcement PH des caves et électricité compteur EDF/antenne soumis à approbation n’étaient mises à disposition » et que « les factures de charges courantes étaient partielles (…) », ledit courriel ne sollicite pas copie desdites pièces.

Faute pour les demandeurs de justifier d’une demande de copie réalisée conformément aux dispositions précitées de l’article 33 du décret du 17 mars 1967, la demande de condamnation du syndic à leur communiquer sous astreinte « le détail des fruits de la vente de la loge située dans le bâtiment A avec facture des frais afférents, laquelle constituait une partie commune générale à l’ensemble des bâtiments, le détail des comptes travaux cave avec factures correspondantes, le détail des travaux compteurs électriques avec factures correspondantes, les factures des charges communes générales et des comptes travaux communs » n’est pas fondée et sera rejetée.

8 - Sur la demande de condamnation du cabinet YVES DE FONTENAY-WARREN BUTTES CHAUMONT à payer à Mme [C], Mme [A], Mme [I], M. [J], M. [R] et M. [Z] une somme de 2.000,00 € chacun en réparation du préjudice subi du fait des erreurs d’imputation

En l’espèce, les demandeurs affirment que les erreurs commises par le syndic dans la répartition des charges leur ont causé un préjudice personnel. Or, les demandes en remboursement de charges indues ont été rejetées, faute d’éléments de preuve suffisants. En outre, les demandeurs ne caractérisent ni la nature ni l’existence des préjudices dénoncés. Ils seront donc déboutés de leurs demandes.

9 - Sur la demande indemnitaire formée par le syndicat des copropriétaires

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est constant que l’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit qui ne saurait dégénérer en abus susceptible de donner lieu à indemnisation, sauf circonstances particulières.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires estime que les demandeurs ont agi abusivement. Le fait que Mme [C] ait été déboutée des demandes formées à l’encontre du syndicat et du syndic dans le cadre d’une précédente instance (jugement du 23 juillet 2019, pièce n° 3 du syndicat des copropriétaires) ne peut être pris en compte par le tribunal pour apprécier l’abus du droit d’agir des demandeurs dans le cadre de cette présente instance. En outre, une partie des prétentions des demandeurs sont jugées bien fondées par le présent jugement.

La preuve n’est donc pas rapportée de l’existence d’une faute commise par les demandeurs en introduisant la présente instance, de sorte que le syndicat des copropriétaires doit être débouté de sa demande reconventionnelle en paiement de la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour abus du droit d’agir en justice.

10 - Sur les demandes accessoires

Mme [B] [C], M. [JN] [Z], M. [P] [R], M. [T] [J], Mme [F] [I] et Mme [K] [A], dont les prétentions ont été déclarées partiellement bien fondées dans le cadre de la présente instance les opposant au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 6], seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, conformément aux dispositions de l'avant-dernier alinéa de l'article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe partiellement, sera condamné aux dépens, dont distraction au profit de la SELARL KAPRIME, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile

Tenu aux dépens, il sera condamné à payer la somme globale de 3.000 € à Mme [B] [C], M. [JN] [Z], M. [P] [R], M. [T] [J], Mme [F] [I] et Mme [K] [A] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Ces derniers seront déboutés du surplus de leur demande formée au titre des frais irrépétibles.

Par voie de conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de ses demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles.

Les circonstances de l’espèce justifient de débouter, en équité, le Cabinet YVES DE FONTENAY-WARREN BUTTES CHAUMONT de sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles, ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS,