CA Paris, 24 sept. 2025, RG 22/07788
Vérifier : CA Paris, 24 sept. 2025, RG 22/07788 (rechercher sur Judilibre/Légifrance) · Ouvrir la source
Texte de la décision
RÉPUBLIQUE FRAN'AISE
AU NOM DU PEUPLE FRAN'AIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRÊT DU 24 SEPTEMBRE 2025
(n° , 36 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/07788 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFVTL
Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 Janvier 2022-TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS- RG n° 15/00020
APPELANTE
Madame [G] [I]
née le [Date naissance 1] 1963 à [Localité 1] (Vénézuela)
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentée par Me Jean-Claude CHEVILLER, avocat au barreau de PARIS, toque : D0945
Ayant pour avocat plaidant : Me Laurent BIDAULT, avocat au barreau de PARIS, toque :
C1024
INTIMÉS
Madame [V] [J] épouse [A]
née le [Date naissance 2] 1952 à [Localité 2] (Italie)
[Adresse 2]
[Localité 2] (Italie)
Représentée par Me Vincent RIBAUT de la SCP GRV ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010
Assistée par Me Laurence LICHTMANN de la SCP GRV ASSSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010
Madame [X] [R]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
Représentée par Me Dalanda BEN AMMAR, avocat au barreau de PARIS, toque : D0262
Monsieur [O] [S] [R]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Adresse 4] (Malaisie)
Représenté par Me Dalanda BEN AMMAR, avocat au barreau de PARIS, toque : D0262
Monsieur [Z] [W] [R]
[Adresse 5]
[Adresse 5] (Suisse)
Représenté par Me Dalanda BEN AMMAR, avocat au barreau de PARIS, toque : D0262
Madame [U] [L] épouse [R]
[Adresse 5]
[Adresse 5] - SUISSE
Représentée par Me Dalanda BEN AMMAR, avocat au barreau de PARIS, toque : D0262
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 1] représenté par son syndic, la société GTF 'GESTION TRANSACTIONS DE FRANCE', immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro B 572 032 373
C/O Société GTF
[Adresse 6]
[Adresse 6]
Représenté par Me Ariane LAMI SOURZAC, avocat au barreau de PARIS, toque : C0380
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 11 Juin 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :
Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre
Madame Perrine VERMONT, Conseillère
Monsieur Jean-Loup CARRIERE, Président, magistrat honoraire
qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Monsieur Jean-Loup CARRIERE, Président, magistrat honoraire, dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.
Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile
- signé par Mme Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par Mme Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.
* * * * * * * * *
FAITS & PROCÉDURE
Mme [I] est propriétaire depuis le 16 décembre 2004 d'un appartement (lot n°8) situé au 3ème étage de l'immeuble soumis au statut de la copropriété du [Adresse 1].
Le 1er décembre 2004, la société Algara, marchand de biens, avait acheté les appartements situés aux 4ème et 5ème étages et dans les combles, dans lesquels elle a réalisé d'importants travaux avant de vendre :
- un appartement situé au 4ème étage (lot n°12), le 7 novembre 2005 à Mme [J] épouse [A], situé au dessus de l'appartement de Mme [I],
- un appartement situé au 5ème étage et dans les combles (lot n°35), le 6 avril 2006, à M. [Z] [R] et Mme [L] son épouse.
M. [R] a acquis à titre de licitation les biens indivis portant sur la moitié en pleine propriété des biens appartenant à son épouse et il a fait donation de la nue-propriété des biens, à concurrence de la moitié chacun, à ses enfants Mme [X] [R] épouse
[P] et M. [O] [R]. Les défendeurs actuellement propriétaires du bien seront dénommés les consorts [R] pour les besoins de la présente procédure.
Mme [I] a indiqué subir divers désordres, en raison d'une part des travaux effectués ayant rendu inutilisables ses conduits de cheminée et d'autre part d'une fuite d'eau à l'intérieur de l'une des poutres de son plafond, en provenance de l'appartement de Mme [A].
Le 26 août 2011, Mme [I] a sectionné le tuyau d'évacuation des eaux usées des appareils sanitaires et toilettes de l'appartement de Mme [A] passant dans son faux-plafond.
Mme [A] a, par acte d'huissier de justice du 30 mars 2012, saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris aux fins de remise en état de la canalisation supprimée et en indemnisation du préjudice subi.
Par acte d'huissier de justice du 22 mai 2012, Mme [I] a appelé dans la cause le syndicat des copropriétaires et le syndic de l'immeuble.
Par une ordonnance du 22 juin 2012, le juge des référés a ordonné une mesure d'expertise qu'il a confiée à M. [D].
Par ordonnance du 13 juin 2013, les opérations d'expertise ont été rendues communes aux consorts [R].
L'expert judiciaire a établi son rapport le 26 septembre 2014.
Par actes d'huissier de justice en date du 26 novembre 2014, Mme [I] a assigné Mme [A], Mme [X] [R] épouse [P], M. [O] [R], M. [Z] [R] et Mme [U] [L] son épouse aux fins de remise en état des conduits de cheminée à l'aplomb de ceux qui existent chez Mme [I], sous astreinte, de remise en état du plancher bas de l'appartement de Mme [A] et de ses installations sanitaires, sous astreinte, et de condamnation in solidum à indemniser ses préjudices.
Par acte d'huissier de justice délivré le 20 décembre 2016, Mme [A] a assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] représenté par son syndic la société STG, aux fins de lui voir déclarer commune la décision à intervenir.
Par ordonnance du juge de la mise en état en date du 18 mai 2017, Mme [I] a été déboutée de sa demande de contre-expertise.
Par jugement du 20 janvier 2022, le tribunal judiciaire de Paris a :
- rejeté les demandes tendant à voir déclarer irrecevables et à écarter des débats les conclusions et pièces signifiées par voie électronique par Mme [I] le 15 janvier 2020,
- rejeté la demande d'annulation du rapport d'expertise de M. [F] [D] en date du 26 septembre 2014,
- rejeté les demandes de démolition des travaux réalisés dans l'appartement du 4ème étage par la société Algara et Mme [A], de restitution du degré coupe-feu des parties communes, de réparation, restauration et traitement de la structure bois et de pose de sous couches isolantes acoustiques formées sous astreinte par Mme [I],
- condamné Mme [A] à faire réaliser les travaux de plomberie et d'étanchéité nécessaires dans l'ensemble des zones humides de son appartement, afin de supprimer toutes les fuites subies par Mme [I], sous la surveillance et le contrôle de l'architecte de la copropriété, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de trois mois suivant la signification de la présente décision,
- dit que l'astreinte courra pendant quatre mois et sera, le cas échéant, liquidée par le juge de l'exécution, conformément aux dispositions de l'article L131-3 du code des procédures civiles d'exécution,
- débouté Mme [I] de sa demande tendant à voir reconstituer les deux conduits de cheminée à l'aplomb des deux conduits existants chez elle, dans son salon et sa cuisine, sous astreinte,
- débouté Mme [I] de sa demande de dommages et intérêts formée au titre du préjudice subi du fait de la suppression illégale de ses deux conduits de cheminée,
- débouté Mme [I] de ses demandes formées à l'encontre des consorts [R],
- condamné Mme [I] à faire exécuter les travaux visant à reconstituer le degré coupe-feu du plancher haut de son appartement du [Adresse 1], sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de trois mois suivant la signification de la présente décision,
- dit que l'astreinte courra pendant quatre mois et sera, le cas échéant, liquidée par le juge de l'exécution, conformément aux dispositions de l'article L131-3 du code des procédures civiles d'exécution,
- débouté Mme [I] de la demande indemnitaire formée à l'encontre du syndicat des copropriétaires concernant son préjudice de jouissance,
- condamné Mme [A] à payer à Mme [I] la somme de 11 550 euros au titre du préjudice de jouissance subi du mois de février 2009 au mois d'août 2020,
- rejeté le surplus de la demande indemnitaire formée par Mme [I] au titre de son préjudice de jouissance,
- condamné Mme [I] à payer à Mme [A] une somme de 24 200 euros au titre de son préjudice de jouissance subi du mois de décembre 2011 au mois de septembre 2013 inclus,
- débouté Mme [A] de ses demandes d'indemnisation d'un surcoût de travaux et de dommages et intérêts pour procédure abusive,
- débouté les consorts [R] de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,
- condamné Mme [A] aux dépens qui comprendront les frais d'expertise et à payer à Mme [I] la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté Mme [I] de sa demande de paiement des frais afférents aux procès-verbaux de constats d'huissier et d'intervention de Mme [N] et de M. [Q],
- dit que les avocats qui en ont fait la demande pourront recouvrer sur la partie condamnée ceux des dépens dont ils auront fait l'avance sans avoir reçu provision en application de l'article 699 du code de procédure civile,
- condamné Mme [I] à payer, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, aux consorts [R] une somme de 2 000 euros et au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice une somme de 2 000 euros,
- débouté Mme [I] de sa demande de dispense de toute participation à la dépense commune des frais de procédure en application des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
- ordonné l'exécution provisoire du présent jugement,
- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.
Mme [I] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 15 avril 2022.
La procédure devant la cour a été clôturée le 4 juin 2025.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu les conclusions notifiées le 20 mai 2025 par lesquelles Mme [I], appelante, invite la cour, à :
- infirmer le jugement en tant qu'il a :
rejeté la demande d'annulation du rapport d'expertise de M. [D] en date du 26 septembre 2014,
rejeté les demandes de démolition des travaux réalisés dans l'appartement du 4ème étage par la société Algara et Mme [A], de restitution du degré coupe-feu des parties communes, de réparation, restauration et traitement de la structure bois et de pose de sous-couches isolantes acoustiques formées sous astreinte par Mme [I],
limité la condamnation de Mme [A] à faire réaliser les travaux de plomberie et d'étanchéité nécessaires dans l'ensemble des zones humides de son appartement, afin de supprimer toutes les fuites subies par Mme [I], sous la surveillance et le contrôle de l'architecte de la copropriété, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de trois mois suivant la signification de la présente décision alors que Mme [I] demandait :
'La démolition complète de tous les travaux réalisés depuis l'appartement du 4ème étage, tant par Mme [A] que par la société Algara lesquels affectent les parties communes et qui n'ont jamais été autorisés par une décision expresse de l'assemblée générale,
La restitution du degré coupe-feu des parties communes réclamé par la Préfecture de Police le 27 juin 2013 ce qui implique :
La suppression de toutes les conduites d'alimentation et d'évacuation d'eaux et des fourreaux électriques installés par Algara et Mme [A] qui passent à travers le plancher haut de Mme [I],
La reconstitution complète des éléments constitutifs de l'intégralité du plancher haut dans son état d'origine (complexe tomettes + mortier de scellement + plâtre et bacula) afin d'assurer le rétablissement de la parfaite stabilité, de la solidité et de l'isolation acoustique, et ce dans toutes les zones détériorées : entre les poutres 12 et 17 sur toute la largeur de l'appartement, du mur mitoyen côté mur [Adresse 7] jusqu'au mur côté cage d'escalier et à l'intérieur du chevêtre et dans la cuisine ;
La réalisation de tous les travaux de plomberie et d'étanchéité nécessaires dans l'ensemble des zones humides de l'appartement de Mme [A] et ce, afin de supprimer toutes les fuites subies par Mme [I],
La réparation, la restauration et le traitement de toute la structure bois du plancher haut de Mme [I] : poutres et solives afin de consolider et de garantir leur parfaite stabilité et solidité et leur esthétique',
débouté Mme [I] de sa demande tendant à voir reconstituer les deux conduits de cheminée à l'aplomb des deux conduits existants chez elle, dans son salon et sa cuisine, sous astreinte,
débouté Mme [I] de sa demande de dommages et intérêts formée au titre du préjudice subi du fait de la suppression illégale de ses deux conduits de cheminée,
débouté Mme [I] de ses demandes formées à l'encontre des consorts [R],
condamné Mme [I] à faire exécuter les travaux visant à reconstituer le degré coupe-feu du plancher haut de son appartement du [Adresse 1], sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de trois mois suivant la signification de la présente décision.
dit que l'astreinte courra pendant quatre mois et sera, le cas échéant, liquidée par le juge de l'exécution, conformément aux dispositions de l'article L. 131-3 du code des procédures civiles d'exécution,
débouté Mme [I] de ses demandes formées à l'encontre du syndicat des copropriétaires,
limité la condamnation de Mme [A] au profit de Mme [I] à la somme de 11 550 euros au titre du préjudice de jouissance subi du mois de février 2009 au mois d'août 2020,
rejeté le surplus de la demande indemnitaire formée par Mme [I] au titre de son préjudice de jouissance,
condamné Mme [I] à payer à Mme [A] une somme de 24 200 euros au titre de son préjudice de jouissance subi du mois de décembre 2011 au mois de septembre 2013 inclus,
débouté Mme [I] de sa demande de paiement des frais afférents aux procès-verbaux de constats d'huissier et d'intervention de Mme [N] et de M. [Q],
condamné Mme [I] à payer, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, aux consorts [R] une somme de 2 000 euros et au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice une somme de 2 000 euros,
débouté Mme [I] de sa demande de dispense de toute participation à la dépense commune des frais de procédure en application des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
limité la condamnation de Mme [A] à la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700,
ordonné l'exécution provisoire du jugement,
statuant à nouveau,
- prononcer l'annulation pure et simple du rapport d'expertise de M. [D] en date du 26 septembre 2014,
- condamner les consorts [R] à remettre les deux conduits des cheminées à l'aplomb des deux conduits des cheminées existants chez Mme [I], l'un au niveau de sa cuisine, et l'autre, séparé d'environ 10 mètres, au niveau de son salon-bibliothèque, dans la hauteur du 5ème étage et des combles jusqu'à émergence en toiture, et ce dans leur état à l'identique d'origine, en respectant les règles de l'art et les règles du DTU, en recourant, à ses frais, à une entreprise qualifiée sous le contrôle de l'architecte de sécurité de la Préfecture de Police de [Localité 3] et du juge de l'exécution, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard pendant une période de quatre mois, passé un délai de trois mois suivant la signification de l'arrêt,
- condamner Mme [A] à remettre le conduit de cheminée à l'aplomb du conduit de cheminée existant chez Mme [I] au niveau de sa cuisine, dans la hauteur du 4ème étage, et ce dans son état à l'identique d'origine, en respectant les règles de l'art et les règles du DTU, et supprimer tous ses câbles électriques passant pour le conduit de cheminée du salon-bibliothèque de Mme [I], en recourant, à ses frais, à une entreprise qualifiée sous le contrôle de l'architecte de sécurité de la Préfecture de Police de [Localité 3] et du juge de l'exécution, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard pendant une période de quatre mois, passé un délai de trois mois suivant la signification de l'arrêt,
- condamner in solidum Mme [A] et les consorts [R], à faire exécuter les travaux visés ci-dessus en recourant, à ses frais, à l'architecte de la copropriété sous le contrôle de l'architecte de sécurité de la Préfecture de Police de [Localité 3] et du juge de l'exécution qu'après avoir fait effectuer des tests fumigènes, établira à l'issue un constat de bonne fin,
- condamner les consorts [R] à lui payer la somme de 77 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices résultant de la suppression illégale de ses deux conduits des cheminées existants : l'un au niveau de sa cuisine, et l'autre, séparé d'environ 10 mètres, au niveau de son salon-bibliothèque, pour la période allant d'avril 2006 à ce jour 18 ans de préjudices très importants et graves qu'elle a subis et qu'elle endure encore en raison de la carence à remédier aux désordres constatés. Cette somme sera à actualiser au jour de l'arrêt,
- condamner Mme [A] à lui payer la somme de 148 200 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des 19 ans de préjudices très importants et graves qu'elle a subis et qu'elle endure encore en raison de la carence à remédier aux nombreux désordres constatés. Cette somme sera à actualiser au jour de l'arrêt,
- condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à lui payer la somme de 120 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des 20 ans de préjudices très importants et graves qu'elle a subis et qu'elle endure encore pour participation par inertie et aggravation, toujours par sa carence coupable, en raison de sa complicité active, du fait de faire obstacle, de sa totale inaction à faire remédier aux nombreux désordres constatés, alors qu'il en a été régulièrement informé. Cette somme sera à actualiser au jour de l'arrêt,
- condamner Mme [A] à exécuter, en respectant les règles de l'art et les règles du DTU, en recourant, à ses frais, à une entreprise qualifiée sous le contrôle de l'architecte de sécurité de la Préfecture de Police de [Localité 3] et du juge de l'exécution, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard pendant une période de quatre mois, passé un délai de trois mois suivant la signification de l'arrêt les travaux suivants :
démolition complète de tous les travaux réalisés depuis l'appartement du 4ème étage, tant par Mme [A] que par la société Algara lesquels affectent les gros oeuvres des parties communes et qui n'ont jamais été autorisés par une décision expresse de l'assemblée générale,
restitution de la 'solidité, comme l'isolement coupe-feu entre les logements', (degré coupe-feu et réglementation sécurité incendie) des parties communes réclamées par la préfecture de police de [Localité 3] le 27 juin 2013 ce qui implique :
La suppression de toutes les conduites d'alimentation et d'évacuation d'eaux et des fourreaux électriques installés par Algara et Mme [A] qui passent à travers le plancher haut de Mme [I],
À remettre, posé sur les solives, dans son état à l'identique d'origine le gros oeuvre du plancher haut, les éléments constitutifs de son intégralité, solidité et isolement à l'air, eau, bruit, à savoir : complexe : tomettes + mortier de scellement + plâtre et bacula, et ce dans toutes les zones gravement détériorées : entre les poutres 12 et 17, au niveau entre le salon-bibliothèque et la chambre, sur toute la largeur de l'appartement, du mur mitoyen côté mur [Adresse 7] jusqu'au mur côté cage d'escalier et à l'intérieur du chevêtre et au niveau de la chambre et à l'intérieur du chevêtre au niveau de la cuisine,
la réalisation de tous les travaux de plomberie et d'étanchéité nécessaires dans l'ensemble des zones humides de l'appartement de Mme [A] et ce, afin de supprimer toutes les fuites subies par Mme [I],
la réparation, la restauration et le traitement de toute la structure bois du plancher haut de Mme [I] : poutres et solives afin de consolider et de garantir leur parfaite stabilité et solidité et leur esthétique,
la mise en oeuvre des sous-couches isolantes acoustiques dans son appartement et ce, sous l'ensemble de ses revêtements de sol, parquet et carrelage afin de mettre un terme aux nuisances sonores graves subies par Mme [I],
Lesdits travaux devant être à exécuter, en respectant les règles de l'art et les règles du DTU, en recourant, à ses frais, à l'architecte de la copropriété sous le contrôle de l'architecte de sécurité de la Préfecture de Police de [Localité 3] et du juge de l'exécution, qu'après avoir effectué des tests acoustiques et d'étanchéité à l'eau, établira à l'issue un constat de bonne fin,
y ajoutant rendu nécessaire en réponse aux conclusions adverses,
- désigner tel nouvel expert judiciaire qu'il plaira à la Cour avec pour mission de contrôler l'ensemble des travaux ci-dessus sollicités et dont l'exécution aura été ordonné par la Cour et ce tout au long du déroulement desdits travaux, et qu'après des tests acoustiques, des test d'étanchéité à l'eau, et des tests fumigènes effectués, s'assurer de la bonne fin de ceux-ci dans le délai ordonné par la Cour et ce, à la charge solidaire de Mme [A] et des consorts [R],
- condamner Mme [A] à faire exécuter les travaux de plomberie et d'étanchéité nécessaires dans l'ensemble des zones humides de son appartement, afin de supprimer toutes les fuites subies par Mme [I] : l'astreinte de 100 euros par jour du 21 octobre 2022 jusqu'à 12 février 2023, à complémenter, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, qui courra à compter du 13 février 2023 et ce jusqu'à justification de la bonne exécution dédits travaux,
- débouter Mme [A] de ses demandes incidentes et reconventionnelles en toutes fins qu'elles comportent, celles-ci n'étant pas manifestement pas fondées,
- débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] de ses demandes énoncées en appel incident et reconventionnelles en toutes fins qu'elles comportent, celles-ci n'étant manifestement pas fondées,
- condamner Mme [A], les consorts [R] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à lui payer les sommes suivantes de dommages et intérêts en réparation des :
préjudice distinct : perte de chance par l'allocation d'une somme de 200 000 euros,
préjudice moral : par l'allocation d'une somme de 50 000 euros,
- condamner Mme [A], les consorts [R] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à lui payer, au vu du décompte d'honoraires, des factures d'avocats, d'experts judiciaires, de l'huissier de justice, à savoir :
frais d'avocat + frais d'actes d'huissier de justice + timbres fiscaux = 62 063,25 euros TTC,
frais de sept procès-verbaux de constats de l'huissier de justice Maître [C] [B] = 2 578,02 euros TTC,
frais rémunération complète de M. l'expert judiciaire [D] = 8 525,71 euros TTC + frais d'avocat pour le recours : Mme [I] contre M. [D] pour la fixation d'honoraires = 3 840 euros TTC + les frais de l'huissier de M. [D] 429,96 euros + les intérêts de M. [D] = 125,91 euros,
frais M. le président expert judiciaire ingénieur [P] [Y] [E] = 7 680 euros TTC,
frais M. le président expert judiciaire acousticien [Q] = 1 170 euros TTC,
frais Mme l'expert judiciaire architecte [N] = 2 232 euros TTC,
frais de tests vérifications et fumigènes professionnels 230 euros TTC,
frais documentations CSTB : DTU plomberie sanitaire, DTU Fumisterie = 211,30 euros TTC,
frais de reprographies en couleurs coût unitaire 1 euros = 300 euros TTC, soit la somme totale de 89 386,15 TTC (à actualiser au jour du présent arrêt) en vertu des dispositions l'article 700 du code de procédure civile de première instance et d'appel, et les commander aux dépens, avec application de l'article 699 du même code,
- la dispenser de toute participation à la dépense commune des frais de procédure en application des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Vu les conclusions notifiées le 27 mai 2025 par lesquelles Mme [J] épouse [A], intimée ayant formé appel incident, invite la cour, à :
- juger Mme [I] mal fondée en son appel,
en conséquence,
- confirmer le jugement en ce qu'il a :
rejeté la demande d'annulation du rapport d'expertise de M. [D] du 26 septembre 2014,
rejeté les demandes de démolition des travaux réalisés dans l'appartement du 4ème étage par la société Algara et Mme [A], de restitution du degré coupe-feu des parties communes, de réparation, restauration et traitement de la structure bois et de pose de sous couches isolantes acoustiques,
débouté Mme [I] de sa demande tendant à voir reconstituer les deux conduits de cheminée à l'aplomb des deux conduits existants chez elle, dans son salon et sa cuisine, sous astreinte,
débouté Mme [I] de sa demande de dommages et intérêts formée au titre du préjudice subi du fait de la suppression illégale de ses deux conduits de cheminée,
condamné Mme [I] à faire exécuter les travaux visant à reconstituer le degré coupe-feu du plancher haut de son appartement, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de 3 mois suivant la signification de la présente décision,
condamné Mme [I] à payer à Mme [A] une indemnité au titre de son trouble de jouissance calculée sur un loyer mensuel de 1 100 euros,
débouté Mme [I] de sa demande de paiement des frais afférents aux procès-verbaux de constats d'huissier et d'intervention de Mme [N] et de M.[Q],
juger Mme [A] recevable et bien fondée en son appel incident,
et y faisant droit,
- infirmer le jugement en ce qu'il a :
condamné Mme [A] à faire réaliser les travaux de plomberie et d'étanchéité nécessaires dans l'ensemble des zones humides de son appartement, afin de supprimer toutes les fuites subies par Mme [I], sous la surveillance et le contrôle de l'architecte de la copropriété, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de trois mois suivant la signification de la présente décision,
dit que l'astreinte courra pendant quatre mois et sera, le cas échéant, liquidée par le juge de l'exécution, conformément aux dispositions de l'article L131-3 du code des procédures civiles d'exécution,
condamné Mme [A] à payer à Mme [I] la somme de 11 550 euros au titre du préjudice de jouissance subi du mois de février 2009 au mois d'août 2020,
débouté Mme [A] de ses demandes d'indemnisation d'un surcoût de travaux et de dommages intérêts pour procédure abusive,
condamné Mme [A] aux dépens qui comprendront les frais d'expertise et à payer à Mme [I] la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,
statuant de nouveau,
- débouter Mme [I] de sa demande de condamnation de Mme [A] à faire réaliser les travaux de plomberie et d'étanchéité nécessaires dans l'ensemble des zones humides de son appartement, afin de supprimer toutes les fuites subies par Mme [I], sous la surveillance et le contrôle de l'architecte de la copropriété, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de trois mois suivant la signification de la présente décision,
par conséquent,
- débouter Mme [I] de sa demande d'astreinte de ce chef,
- débouter Mme [I] de sa demande de condamnation de Mme [A] à lui payer la somme de 11 550 euros au titre du préjudice de jouissance subi du mois de février 2009 au mois d'août 2020,
- condamner Mme [I] à lui payer la somme de 36 300 euros en réparation du trouble de jouissance qu'elle a subi du fait des agissements de Mme [I],
- condamner Mme [I] à lui payer la somme de 19 414,08 euros au titre du surcoût de travaux,
- débouter Mme [I] de l'ensemble de ses demandes telles que dirigées à son encontre, qu'il s'agisse de demandes pécuniaires, ou de demandes d'avoir à exécuter des travaux,
- condamner Mme [I] à lui payer la somme de 20 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens qui comprendront la totalité des frais d'expertise ;
Vu les conclusions notifiées le 2 juin 2023 par lesquelles Mme [X] [R], M. [O] [R], M. [R] et Mme [U] [R] (ci après les consorts [R]), intimés ayant formé appel incident, demandent à la cour, de :
- confirmer le jugement en tant qu'il a :
rejeté la demande d'annulation du rapport d'expertise de M. [D] en date du 26 septembre 2014,
débouté Mme [I] de ses demandes formées à l'encontre des consorts [R],
condamné Mme [I] à payer aux consorts [R] une somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
débouté Mme [I] de sa demande de dispense de toute participation à la dépense commune des frais de procédure en application des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
statuant à nouveau,
- condamner, Mme [I], à payer à l'ensemble des consorts [R], la somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts pour troubles et procédures abusives à leur encontre,
- la condamner en outre à la somme de 25 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et en tous les dépens qui comprendront notamment les frais d'expertise avec application de l'article 699 du même code ;
Vu les conclusions notifiées le 28 mars 2025 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], intimé, demande à la cour, au visa des articles 237 et 238 du code de procédure civile, de :
- confirmer le jugement en ce qu'il a :
rejeté la demande d'annulation du rapport d'expertise de M. [D] en date du 26 septembre 2014,
rejeté les demandes de démolition des travaux réalisés dans l'appartement du 4ème étage par la société Algara et Mme [A] de restitution du degré coupe-feu des parties communes, de réparations, restauration et traitement de la structure bois et de pose de sous-couche isolante acoustique, formée sous astreinte par Mme [I],
débouté Mme [I] de sa demande tendant à voir reconstituer les deux conduits de cheminées a l'aplomb des deux conduits existant chez elle dans le salon et la cuisine, sous astreinte,
débouté Mme [I] de sa demande de dommages et intérêts formée au titre du préjudice subi du fait de la suppression illégale de ces deux conduits de cheminées,
condamné Mme [I] à faire exécuter les travaux visant à reconstituer le degré coupe-feu du plancher haut de son appartement situé [Adresse 1] sous astreinte de 100 euros par jour de retard, passe un délai de trois mois suivant la signification de la présente décision,
dit que l'astreinte courra pendant quatre mois et sera le cas échéant liquidée par le juge de l'exécution, conformément aux dispositions de l'article L 131-3 du code des procédures civiles d'exécution,
débouté Mme [I] de sa demande indemnitaire formée à l'encontre du syndicat des copropriétaires concernant son préjudice de jouissance,
condamné Mme [I] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
statuant à nouveau,
- débouter Mme [I] de l'ensemble de ses demandes,
y ajouter,
- condamner Mme [I] a faire exécuter les travaux visant à reconstituer le degré coupe-feu du plancher haut de son appartement situé [Adresse 1], sous astreinte de 500 euros par jour de retard, qui courra à compter du 22 novembre 2022, jusqu'a justification par Mme [I] de l'exécution desdits travaux,
- condamner Mme [I] à lui payer la somme complémentaire de 15 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens qui comprendront les frais d'expertise judiciaire, avec application de l'article 699 du même code ;
SUR CE,
La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.
En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.
Sur la demande d'annulation du rapport d'expertise
Mme [I] demande l'annulation du rapport d'expertise de M. [D] en reprenant ses moyens aux termes desquels l'expert a failli à son obligation d'impartialité et de neutralité en prenant un parti pris évident et flagrant à son encontre, son rapport étant en outre truffé d'inexactitudes, d'incomplétudes et de contradictions techniques, de sorte qu'après le refus de contre-expertise pris par le juge de la mise en état, elle a fait intervenir deux autres experts pour donner leurs avis.
Elle réitère ses reproches envers M. [D] :
- un défaut d'objectivité, d'impartialité et de prudence, dès lors que l'expert a inséré dans son rapport à trois reprises des propos diffamatoires en imputant à Mme [I] la falsification d'un procès-verbal de constat d'huissier, une pénétration dans l'appartement de Mme [A] pour prendre une photographie et une mise en scène avec présence de gravats au sol et sur le lit ;
- une appréciation erronée et une retranscription fallacieuse de certains faits, s'agissant du plan annexé au règlement de copropriété, de l'escalier dans le salon, de l'absence d'accord de la copropriété pour la suppression des conduits de cheminée, des désordres subis par Mme [I] ;
- le non-respect de l'objet de sa mission, en raison de l'absence de pré rapport et de réponse aux demandes formulées par Mme [I] sur un certain nombre de désordres, et du fait que l'expert a outrepassé sa mission en autorisant Mme [A] à faire des travaux alors qu'il ne devait donner qu'un avis sur les travaux nécessaires pour remédier aux désordres, sans contrôler lesdits travaux ; elle maintient que l'expert a mis hors de cause le syndicat des copropriétaires sans la moindre explication crédible et en sortant de son cadre technique en se prononçant sur des qualifications juridiques n'entrant pas dans ses compétences,
- le non-respect des délais impartis, l'expert ayant manqué de célérité et n'ayant pas respecté le dernier terme imparti par le juge chargé du contrôle des expertises ;
- la violation du principe du contradictoire, en excluant de son rapport une partie des pièces de Mme [I], souvent capitales et en valorisant le préjudice de Mme [A] en affirmant qu'il avait cessé en mai 2014 alors que cette date est postérieure à la fin des constatations et au terme fixé par l'expert pour les échanges de dires récapitulatifs.
Mme [A] rappelle que les arguments de Mme [I] ont déjà été exposés en vain au juge chargé du contrôle des expertises pour obtenir le remplacement de l'expert et au juge de la mise en état pour obtenir une contre-expertise ; que le travail de l'expert a été rendu particulièrement difficile par le comportement de Mme [I] ; que les conclusions de l'expert sont claires et renseigneront le tribunal.
Le syndicat des copropriétaires maintient que M. [D] a mené ses opérations d'expertise de façon particulièrement sérieuse, en respectant le principe du contradictoire ; que Mme [I] a tenté d'obtenir son remplacement à deux reprises pour des motifs en partie identiques. Il soutient que l'expert n'a pas dépassé sa mission, qu'il ne lui a pas été demandé d'établir un pré-rapport, qu'il n'a pas mis le syndicat des copropriétaires hors de cause sans motivation, qu'il a respecté le principe du contradictoire, lequel n'a pas été respecté par Mme [I]. Il souligne que toutes les parties ont dû s'armer de patience pour suivre les opérations d'expertise car Mme [I] se montrait agressive voire insultante à l'égard de l'expert et des autres parties.
Les consorts [R] maintiennent que Mme [I] réitère ses précédentes prétentions qui n'ont pas trouvé d'écho auprès du juge de la mise en état et qu'il y a lieu d'entériner purement et simplement le rapport de l'expert.
Les premiers juges ont exactement énoncé ce qui suit :
Sur le défaut d'objectivité, d'impartialité et de prudence reproché à l'expert
L'article 237 du code de procédure civile dispose que 'le technicien commis doit accomplir sa mission avec conscience, objectivité et impartialité'.
Pour l'exécution de sa mission et ainsi que l'a décrit précisément le juge de la mise en état dans son ordonnance rendue le 18 mai 2017, l'expert s'est rendu sur les lieux à plusieurs reprises et a procédé à des constatations objectives de l'état des appartements de Mme [I], de Mme [A] et des consorts [R]. Il a analysé les causes des désordres relevés et leurs conséquences en termes de préjudices et de travaux de remise en état, sauf sur ce point pour Mme [I] qui ne lui a pas fourni de devis malgré ses demandes.
Il a relaté en page 34 les nombreuses difficultés rencontrées dans le cadre de l'expertise, liées notamment à la succession de quatre avocats pour Mme [I] et à la diffusion non contradictoire ou multiple de pièces de la part de Mme [I].
Il a indiqué que 'dans le cadre de ces diffusions de pièces, il s'est avéré que Mme [I] s'est permis de falsifier un constat d'huissier (annexe C 24) au point que son 4ème et dernier conseil, Maître [K], a repris à son compte et sous une nouvelle numérotation les pièces transmises, en en faisant le tri et en demandant de ne pas tenir compte de l'ensemble des pièces préalablement transmises'.
L'annexe C 24 du rapport d'expertise montre que le constat d'huissier en cause est celui qui a été dressé le 12 avril 2012 par Maître [B], huissier à [Localité 3]. L'expert a émis des doutes sur l'authenticité du constat qui lui a été produit par Mme [I] et a pris la peine d'interroger l'huissier par courriel du 9 décembre 2013. Maître [B] a répondu le jour même qu'il avait dressé un constat chez Mme [I], qui comprenait des photographies prises par lui et d'autres prises par Mme [I] qui corroboraient ses constatations et il a également indiqué, au regard de la pièce communiquée par l'expert, 'que Madame [I] semble y avoir ajouté des mentions supplémentaires'. C'est sur la base de ces indications que l'expert a inscrit son commentaire.
Le courriel de Maître [B] du 25 avril 2016, dans lequel l'huissier confirme que des annotations ont été ajoutées sur les clichés photographiques qui lui avaient été remis par Mme [I], précisant que l'utilisation de son intercalaire laisse penser qu'il s'agit d'un nouveau procès-verbal alors qu'il n'en est rien (pièce 69 de Mme [I]), est postérieur au dépôt du rapport d'expertise. Si dans son arrêt du 19 septembre 2016 le conseiller de la Cour d'appel de Paris statuant sur la contestation de l'ordonnance de taxe concernant la rémunération de l'expert a retenu que l'affirmation de l'expert sur la falsification du procès-verbal 'manque effectivement de prudence, sort du cadre technique dans lequel doit rester l'expert et nuit à la qualité de son travail' et en a tenu compte pour réduire les honoraires de l'expert, cette appréciation de l'expert ne doit cependant pas conduire à annuler le rapport d'expertise.
En réponse au dire du conseil de Mme [A], l'expert a indiqué en page 33 de son rapport que 'il est également exact que celle-ci [Mme [I]] a produit un cliché photographique pris par elle-même, dont l'angle de prise de vue atteste qu'elle a pénétré dans l'appartement privatif de Mme [A]'. La photographie produite en pièce n°14 par Mme [I] montre l'intérieur de l'appartement de Mme [A] et les wc et semble avoir été prise depuis un seuil de porte qui pourrait ne pas être celui de l'entrée de l'appartement compte-tenu du plan du logement. En tout état de cause, cette remarque ne remet pas en cause les conclusions techniques de l'expert et ne motive pas non plus l'annulation du rapport.
Lors du dernier accédit le 27 novembre 2013, Mme [I] a fait constater la présence de nombreux gravats jonchant le sol du côté séjour et sur son lit, certains de ces gravats ayant une dimension non négligeable. L'expert relate (page 23 du rapport) avoir été étonné de la présence de ces gravats en béton dès lors que le plancher haut à l'aplomb du salon 'est constitué de baculas avec forme en plâtre, maçonnerie sur polyane (non dégradé) et planches de bois.' Il s'est demandé 'comment un fragment de béton peut-il provenir d'un plafond en plâtre '' Il s'est posé la même question pour les gravats côté chambre (pages 24 et 25 du rapport), en l'absence de manque dans la forme maçonnée en béton située au-dessus du lit. L'expert a qualifié, en reprenant les termes du dire du conseil de Mme [A], la présence de ces gravats de 'mise en scène' (pages 33 et 35 du rapport).
Il ressort des pièces versées aux débats par Mme [I] que la Préfecture de Police avait constaté le 27 juin 2003 qu'entre le salon et le coin nuit, il y a à l'intérieur d'un chevêtre un élément maçonné constitué de ciment grossièrement coulé dont certains morceaux pourraient se détacher. Maître [B] a constaté le 12 avril 2012 la présence au-dessus de la chambre de Mme [I] d'un morceau de chape visible et semblant 'en suspension'.
L'expert judiciaire n'a, en page 24 de son rapport, émis aucun doute sur la réalité de chute de petits fragments ou de poussières du fait des travaux de l'étage supérieur mais est demeuré perplexe devant la taille des fragments et leur origine supposée, relevant qu'ils ne trouvaient pas leur place en divers points du plancher haut au droit du lit.
Les pièces produites par Mme [I] qui sont postérieures aux constats de l'expert ne contredisent pas la remarque de l'expert. En effet, le 10 décembre 2013, Maître [B], huissier, a constaté la présence d'un orifice entre les poutres 16 et 17 par où la lumière passe et qu'une partie du comblement grossier en béton remplissant le chevêtre est manquante ;
au-dessous de la zone entre les poutres 14 et 15, il a noté la présence de gravats au sol, conservés par Mme [I] lors de leur chute (photographie n°19), alors que dans la chambre, le sommier et le matelas ont été relevés contre le mur.
Mme [N] a relevé dans son rapport du mois de mai 2016 qu'entre 'le salon et le coin nuit, on constate à l'intérieur d'un chevêtre un élément maçonné constitué de ciment grossièrement coulé et fragmenté, dont des morceaux menacent ruine'. Enfin, les constatations opérées par Maître [B] le 6 janvier 2020 sur la correspondance de certains gravats avec des éléments manquants au plafond haut sont faites à distance de l'expertise et rien ne démontre qu'il s'agit des gravats présents lors de la visite de l'expert judiciaire.
En conséquence, les remarques de l'expert, prises individuellement ou ensemble, si elles ont pu déplaire à Mme [I], ne caractérisent pas un défaut d'objectivité de l'expert dans l'accomplissement de sa mission et ne sauraient motiver l'annulation du rapport d'expertise.
Sur l'appréciation erronée et fallacieuse de certains faits par l'expert
Mme [I] reproche à l'expert d'avoir dénaturé les faits de la cause :
- en indiquant que dans le modificatif au règlement de copropriété étaient joints les plans de l'état d'origine ainsi que l'état nouveau du 5ème étage et des combles qui mentionne la présence d'un escalier intérieur adossé au mur mitoyen sans conduits de cheminée adossés, alors qu'aucun plan de l'état d'origine n'était joint à ce modificatif car il ne s'agissait que de plans de projet, qu'il existe un escalier en spirale au salon et non un escalier droit adossé au mur mitoyen et que l'expert a constaté la suppression de deux conduits de cheminée distincts chez elle ;
- en indiquant dans son rapport que les travaux de suppression des cheminées ont été avalisés à l'unanimité par une assemblée générale des copropriétaires alors que l'assemblée générale du 6 décembre 2004 a donné son accord pour la création d'une trémie entre le 5ème et le 6ème étage mais non pour une quelconque suppression de conduit de cheminée ;
- en indiquant que les désordres qu'elle a subis ont trouvé un terme en août 2011 alors qu'il a pu constater les fuites d'eau en cours pendant les trois visites qu'il a effectuées sur place en 2012 et 2013 ;
- en ne retenant aucun problème d'insalubrité alors qu'il a constaté le 19 juin 2013 dans le plancher haut de son appartement des fuites d'eaux vannes au niveau de la conduite d'évacuation PVC provenant du WC de Mme [A].
L'expert a mentionné en page 12 de son rapport qu'un 'modificatif au règlement de copropriété a été établi le 1er décembre 2024 par Maître [M] (annexe 35) et faisant apparaître un changement de désignation du lot n°12, ainsi qu'un changement de numéro de lot et de désignation de l'appartement de M. et Mme [R] (lot n°35). A ce modificatif étaient joints les plans de l'état d'origine, ainsi que l'état nouveau du 5ème étage et des combles. Il est intéressant de noter que ce plan mentionne la présence d'un escalier intérieur adossé au mur mitoyen, sans conduits de cheminée adossés (annexe 35, page 7)'.
L'annexe 35 du rapport d'expertise (pièce 47 de la demanderesse) est constitué par le modificatif à l'état descriptif de division établi le 1er décembre 2004 et comprend des plans où figure effectivement un escalier intérieur adossé au mur mitoyen, sans conduits de cheminée adossés, tel que relevé par l'expert. Si ces plans correspondent au projet d'aménagement souhaité par la société Algara, l'expert a relevé que les plans datés du 10 novembre 2004, antérieurs à la mise en copropriété (pièce 2 de Mme [I]), montraient l'existence de conduits de cheminée visibles au R+5 et que le nouveau jeu de plans daté du 24 novembre 2004, contemporain du modificatif à l'état descriptif de division, faisait apparaître un escalier reliant le R+5 aux combles et l'absence de conduits de cheminée, en déduisant que la suppression des conduits de cheminée ne résultait pas de la volonté individuelle d'un copropriétaire. Il importe peu à cet égard que l'escalier soit dans les faits en spirale et non pas droit, le point important étant qu'il y a eu suppression d'un conduit de cheminée pour son installation.
L'expert a disposé en annexe 37 du procès-verbal de l'assemblée générale du 6 décembre 2004 au cours de laquelle les copropriétaires ont approuvé à l'unanimité le modificatif à l'état descriptif de division du 1er décembre 2004, le modificatif au règlement de copropriété et les travaux de création de trémies entre le 5 étage et les combles, la création d'une de ces trémies conduisant nécessairement à la suppression de conduits de cheminées.
L'expert a retenu (page 28 de son rapport) un trouble de jouissance pour Mme [I] ayant cessé en août 2011 lorsqu'elle a supprimé la conduite d'évacuation du lot [A], ce qui a mis fin à tout risque de dégât des eaux. L'expert n'a pas pour autant dénié l'existence d'un goutte à goutte se manifestant au droit du petit couloir de dégagement de Mme [I] (page 21 du rapport), qu'il a attribué à l'arrivée d'eau froide de l'appartement [A] puisqu'il n'y avait plus d'usage d'eau dans cet appartement et que le réseau d'évacuation était sec, procédant lui-même à la coupure de cette arrivée d'eau.
Ainsi, il ne peut être utilement prétendu que l'expert a dénaturé les faits de la cause.
Sur le non-respect de sa mission par l'expert
L'article 238 du code de procédure civile dispose que 'le technicien doit donner son avis sur les points pour l'examen desquels il a été commis.
Il ne peut répondre à d'autres questions, sauf accord écrit des parties. Il ne doit jamais porter d'appréciations d'ordre juridique.'
Si Mme [I] soutient que l'expert n'a pas intégralement accompli sa mission (absence de pré-rapport, absence de réponse aux demandes de Mme [I] sur certains désordres) et qu'il a en outre outrepassé cette dernière (sur les travaux autorisés par Mme [A], la mise hors de cause du syndicat des copropriétaires et les appréciations juridiques), aucune disposition ne sanctionne de la nullité les obligations imposées par ce texte (Cas. 1 civ., 7 juillet 1998, n°97 10.869 ; Cas. 2 civ., 16 décembre 1985, n°81-16.593).
En outre, dès lors que sa mission consistait notamment à déterminer l'imputabilité des désordres à chacun des intervenants, il pouvait estimer que le syndicat des copropriétaires devait être mis hors de cause. Il devait en outre donner son avis sur les solutions techniques pour remédier aux désordres et n'avait pas mission de contrôler les travaux exécutés en cours d'expertise.
Sur l'absence de respect des délais
L'article 239 du code de procédure civile prévoit que 'le technicien doit respecter les délais qui lui sont impartis'.
Le défaut de célérité de l'expert n'entraîne toutefois pas la nullité de son rapport mais peut avoir une incidence sur le montant de la rémunération de l'expert.
En l'espèce, l'expertise a été ordonnée en référé le 22 juin 2012 et de nouvelles parties ont été mises en cause par ordonnance du 13 juin 2013. L'expert a organisé trois réunions sur place, les 26 septembre 2012, 19 juin 2013 et 27 novembre 2013. De nombreuses pièces, courriels et dires lui ont été communiqués et Mme [I] a changé trois fois d'avocat au cours des opérations d'expertise en 2013. L'expert, qui a fait part des difficultés rencontrées au cours de l'expertise en pages 34 et 35 de son rapport, a obtenu plusieurs prolongations du délai de dépôt de son rapport et en dernier lieu pour la date du 30 juin 2014. Son rapport date du 26 septembre 2014 et a été déposé le 1er octobre 2014.
Dans son ordonnance rendue le 19 septembre 2016, cette cour a retenu que l'expert n'a manqué de célérité que pour la dernière période de trois mois à compter du 30 juin 2014 et en a tenu compte pour la fixation de ses honoraires.
Sur la violation du principe du contradictoire
Il résulte de l'article 160 du code de procédure civile que l'expert est tenu de respecter le principe du contradictoire.
Mme [I] reproche à l'expert d'avoir exclu arbitrairement de son rapport une partie de ses pièces et correspondances officielles souvent capitales, d'avoir valorisé le trouble de jouissance de Mme [A] qu'il a arrêté au mois de mai 2014 alors que cette date est postérieure à ses constatations et à la date fixée pour les dires, de sorte qu'il n'a pu avoir connaissance de cette information que par Mme [A], sans la communiquer aux autres parties, qui n'ont pas pu en débattre.
Outre le fait, ainsi qu'indiqué par l'ordonnance rendue le 19 septembre 2016 par cette cour, que l'expert n'est pas tenu d'annexer toutes les pièces produites par les parties mais seulement celles qui sont utiles pour la réponse à ses chefs de mission, l'expert a mentionné en page 34 de son rapport que Mme [I] 'n'a pas respecté la diffusion contradictoire de ses pièces, certaines parties n'en étant pas destinataires, tandis que l'expert recevait 3 à 4 fois les mêmes documents'. En outre, il précise que Maître [K], conseil de Mme [I], 'a repris à son compte et sous une nouvelle numérotation les pièces transmises, en en faisant le tri et en demandant de ne pas tenir compte de l'ensemble des pièces préalablement transmises'.
Il n'est pas établi que la relocation de l'appartement de Mme [A] au mois de mai 2014 ressort d'une information communiquée non contradictoirement à l'expert.
Aucune violation du principe du contradictoire ne peut donc être retenue.
En conséquence, il n'existe aucune cause devant conduire à prononcer l'annulation du rapport d'expertise de M. [D], lequel ne lie pas le tribunal, et pas davantage la cour, et qui sera pris en compte, tout comme les autres pièces versées aux débats par les parties.
Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a débouté Mme [I] de sa demande d'annulation du rapport d'expertise du 26 septembre 2014.
Sur les demandes de travaux formées par Mme [I]
Sur les désordres affectant le plancher haut
Mme [I] maintient ses demandes de démolition des travaux réalisés tant par Mme [A] que par la société Algara, la restitution du degré coupe-feu des parties communes, la réalisation de travaux de plomberie et d'étanchéité dans les zones humides de l'appartement de Mme [A] et la réparation de la structure bois du plancher haut de son appartement, sous astreinte.
Elle expose que la société Algara France a entrepris dès le mois de janvier 2005 des travaux importants dans les appartements des 4ème et 5ème étages qu'elle venait d'acquérir, qui ont causé de nombreux dommages dans son plancher haut, mettant en péril sa sécurité et la solidité de la structure de l'immeuble ; que la préfecture de Police a considéré que cette situation constituait un péril ; qu'elle subit un trouble de jouissance en raison de la récurrence des fuites d'eau et de sa crainte de voir le plancher haut de son appartement s'effondrer. Elle maintient que les travaux de la société Algara n'ont pas été exécutés dans les règles de l'art ainsi que l'ont constaté M. [D] et Mme [N], experts près la cour d'appel de Paris. Elle dénonce le fait que M. [D] ait autorisé Mme [A] à réaliser des travaux, qu'il n'a pas contrôlés, affirmant faussement que les installations de Mme [A] ne cheminent plus par les parties communes, les anciennes installations n'ayant par ailleurs pas été déposées. Elle maintient que les travaux réalisés par Mme [A] en cours d'expertise l'ont été en complète violation des règles de l'art, faisant traverser en toute illégalité le plancher séparatif de nouvelles conduites d'évacuation PVC, qui avoisinent des fourreaux électriques, ce qui est dangereux, supprimant totalement l'isolation phonique et le degré coupe-feu. Elle souligne que le syndic a mis en demeure Mme [A] d'arrêter les travaux et que le conseil du syndicat des copropriétaires est intervenu auprès de l'expert pour qu'il ordonne l'arrêt immédiat des travaux. Elle maintient que les travaux de Mme [A] sont illicites car ils n'ont pas été autorisés par la copropriété. Elle indique qu'elle subit toujours un préjudice du fait de l'état du plancher haut de son appartement et de fuites d'eau persistantes (goutte à goutte depuis 2013, tâche noire sur son lit), qui font obstacle à la réfection de son appartement.
Mme [A] maintient que l'état de l'appartement résulte des travaux faits par la société Algara, qui avait fait le choix de faire cheminer les conduites dans l'épaisseur du plancher ; que Mme [I] s'en est aperçue lorsqu'elle a elle-même fait des travaux pour rendre les poutres de son plafond apparentes ; qu'elle n'a été avisée des difficultés que par l'assignation en référé délivrée en 2012 ; que lorsque l'expertise a révélé que des travaux étaient nécessaires dans son appartement, elle a fait établir un descriptif des travaux et des devis par un architecte et a fait réaliser les travaux avec l'accord de l'expert ; que les travaux exécutés sont ceux qui avaient été annoncés et qu'ils ont été réalisés par une entreprise qualifiée et assurée, sous la maîtrise d'oeuvre d'un architecte, dans les règles de l'art ; que la demande de travaux sous astreinte est dès lors sans objet.
Le syndicat des copropriétaires maintient que le litige est le résultat de la mésentente profonde entre Mme [I] et les locataires de Mme [A] et qu'il n'a pas à être mêlé à ces querelles de voisinage, n'étant pas responsable du litige qui les oppose, ainsi que l'a conclu l'expert. Il indique n'avoir pas d'observations à formuler sur les travaux réalisés par Mme [A], qui ne nécessitaient pas d'autorisation de l'assemblée générale. Il estime que Mme [I] fait un amalgame entre un dégât des eaux survenu en 2017 dans l'appartement [T] et le sinistre objet de la présente procédure, en faisant valoir que la dégradation des poutres n'est pas la conséquence du dégât des eaux ponctuel chez Mme [A] mais révèle des infiltrations lentes et progressives sur des années et que les travaux de reprise ou de remplacement des solives dégradées ont été votés lors de l'assemblée générale du 14 juin 2018.
Les premiers juges ont exactement énoncé ce qui suit :
'Il ressort des pièces versées aux débats et notamment du rapport d'expertise de M. [D] que :
- la société Algara a acquis des appartements dans l'immeuble le 1er décembre 2004 et a fait procéder à des travaux, avant de vendre les lots aménagés, le n°12 à Mme [A] le 7 novembre 2005 et le n° 35 aux époux [R] le 6 avril 2006 ;
- M. [H], architecte, a constaté le 20 janvier 2005 (annexe 31 au rapport de M. [D] et pièce 26 a en demande) que l'appartement de Mme [I] et celui du 4ème étage étaient en travaux, que deux poutres en bois du plancher haut de l'appartement de Mme [I] avaient été taillées, a priori pour faire passer des vidanges de sanitaires, et que des chapes avaient été coulées au 4ème, d'un aspect suspect ;
- le cabinet GTF, syndic, a demandé par courrier du 21 janvier 2005 à la société Algara de cesser ses travaux, d'en permettre le contrôle et de justifier de la qualification de l'entreprise intervenante. Dans un courrier du 5 août 2005, il lui faisait part des préjudices subis par la copropriété et par la copropriété voisine et demandait un rendez-vous à la fin des travaux pour évaluer les désordres et convenir des suites à donner. M. [D] a relevé que le syndic n'était pas en mesure de répondre sur les suites données ;
- Mme [I] a dénoncé les conditions d'exécution des travaux par M. [HE], représentant de la société Algara, dans un courrier du 2 août 2006 adressé à la Mairie de [Localité 3] (sa pièce 21 a), qui a donné lieu à la rédaction d'un procès-verbal d'infraction le 7 novembre 2006 pour la rénovation du dernier étage et des combles avec remplacement des parties de toiture, pose de châssis de toit et remplacement de menuiseries et fenêtres réalisés sans autorisation (pièce 22 b en demande). Les travaux ayant été exécutés par les époux [R] qui avaient acquis le studio en avril 2006, M. [HE] a été relaxé et les époux [R] ont été condamnés à une amende pour exécution irrégulière de travaux non soumis à l'obtention d'un permis de construire, par le tribunal correctionnel de Paris le 7 avril 2010 (pièce 24 e en demande) ;
- le 9 février 2009, Mme [I] a déposé plainte contre M. [HE] et la société Algara pour mise en danger de la vie d'autrui en relatant qu'un morceau de son plafond était tombé la semaine précédente et qu'elle l'avait évité de justesse, qu'elle subissait des fuites d'eau régulières en raison de la non-conformité des travaux et que les réseaux d'électricité et d'eau sont mélangés, ce qui est dangereux (pièce 30 en demande) ;
- une fuite d'eau est survenue le 10 janvier 2010 provenant d'un dysfonctionnement de la machine à laver de l'appartement du 4ème étage, qui a donné lieu à une intervention des pompiers (pièce 33 en demande) ;
- une fuite d'eau est évoquée dans un courriel adressé par Mme [ZG], locataire de Mme [A], à Mme [I], le 24 août 2010 (pièce 31 en demande) mais ni sa localisation ni sa nature ne sont exposés ;
- le 8 décembre 2010, les services de police ont constaté la présence de petites gouttes d'eau tombant du plafond de Mme [I] (pièce 36 en demande) ; la locataire du 4ème étage indiquait que le plombier était intervenu à plusieurs reprises et que la fuite ne venait pas de son logement. Le lendemain, Mme [I] déposait plainte (sa pièce 37) ;
- en août 2011, Mme [I] a purement et simplement sectionné la conduite d'évacuation de l'appartement de Mme [A], rendant ce dernier impropre à l'habitation, ce qui constitue une faute de sa part au sens de l'article 1240 du code civil. La locataire a en conséquence quitté les lieux le 19 août 2011 ;
- M. [D] a constaté en plancher haut de l'appartement de Mme [I] 'des conduites d'adduction d'eau sous fourreaux ainsi que des gaines d'électricité cheminant sous la forme maçonnée du lot [A], entre les solives (parties communes)', visibles depuis l'appartement de Mme [I], outre le fait que 'les fonds de coffrages utilisés lors de la réfection des sols de M. [A] sont particulièrement hétéroclites : placo-plâtre, polyane, morceaux de bois... autant de bricolages non conformes aux règles de l'art.'. Il a encore relevé qu'aucune maçonnerie de type chape et aucun système d'étanchéité liquide n'ont été mis en oeuvre avant la pose de la faïence de la salle d'eau /WC de M. [A]. Il a conclu à un cumul de non conformités.
Il résulte de ce qui précède que les fuites d'eau proviennent de l'appartement de Mme [A] et ont pour origine les travaux non conformes au règles de l'art entrepris par la société Algara avant son acquisition par Mme [A]. Néanmoins, dans les rapports entre cette dernière et Mme [I], Mme [A] est responsable de plein droit sur le fondement de la théorie du trouble anormal du voisinage. En effet, l'action fondée sur un trouble anormal du voisinage est une action en responsabilité civile extra-contractuelle qui, indépendamment de toute faute, permet à la victime, ici Mme [I], de demander réparation au propriétaire de l'immeuble à l'origine du trouble, responsable de plein droit. Les infiltrations d'eau dans l'appartement de Mme [I] au 3ème étage sont d'ailleurs survenues après l'acquisition par Mme [A] de l'appartement du 4ème étage, de sorte que la responsabilité de cette dernière doit être retenue, peu important que la cause des infiltrations provient de travaux défectueux réalisés par le vendeur de l'appartement du 4ème étage.
Par ailleurs, s'agissant de travaux privatifs, qui ne nécessitaient pas l'autorisation préalable de l'assemblée générale, la responsabilité du syndicat des copropriétaires n'est pas engagée.
La remise en état et aux normes complète de l'appartement de Mme [A] est indispensable.
L'expert a demandé des devis sur la base des plans établis par M. [BY], architecte de Mme [A], et a retenu le devis de la société AMS Renova d'un montant de 29.643,82 € TTC (annexe 90 au rapport). Il a donné son accord le 30 juillet 2013 pour l'exécution des travaux, de nature à mettre fin aux désordres. Les travaux ont été commandés selon ordre de service du 11 octobre 2013 (annexe 91 au rapport) et ont débuté le 24 octobre 2013. Il n'entrait pas dans la mission de l'expert de vérifier leur exécution conforme.
Une étanchéité a été mise en place ainsi que constaté par l'expert et visible sur les photographies en annexe 97 du rapport. Son caractère imparfait a été relevé lors de la réunion d'expertise du 27 novembre 2013 (page 23 du rapport).
En réponse sur le défaut d'étanchéité de la forme étanche en paxalu, dans un courriel du 29 novembre 2013, la société AMS Renova a fait savoir que Mme [I] s'employait à détruire les travaux exécutés, portant des coups de balai sur le tuyau installé et insultant les ouvriers (pièce [A] n° 16). L'exécution des travaux n'a manifestement pas été sereine.
L'expert n'a pas émis d'objections à ce que les anciennes conduites d'eau et gaines électriques aient été mises hors service mais laissées en place entre les solives (page 22 du rapport).
Pour faire valoir que les travaux n'ont pas été exécutés dans les règles de l'art, Mme [I] produit un rapport technique de Mme [N], architecte expert près la cour d'appel de Paris, en date du 23 mai 2016 (sa pièce 68), laquelle fait état de ses constatations sur place, sans énumération des documents qui lui ont été soumis. Si elle conclut que 'les travaux qui ont été effectués dans l'appartement du 4ème étage (...) sont dangereux et ne répondent pas aux normes et aux règles de l'art', certaines de ses constatations ne sont pas imputables aux travaux opérés par Mme [A] : attaque de poutres par des insectes xylophages, suppression d'une partie du plancher haut d'origine, absence de respect du coupe-feu, sectionnement de poutres. Sans élément contradictoire fournis à Mme [N], son rapport n'est pas probant quant au défaut de conformité des seuls travaux exécutés par Mme [A].
Ses conclusions sur l'absence de solidité des éléments de la structure sont contredites par les conclusions de l'architecte de sécurité de la Préfecture de Police de [Localité 3] qui, lors de ses visites des 10 février 2015 et 17 juillet 2015, a conclu à l'absence de péril. Lors de sa visite du 4 février 2015, il a estimé que le remplissage grossier en béton du plafond haut du logement du 3ème étage n'a pas évolué notablement, alors que le logement du 4ème étage est occupé, qu'il semble solide après sondage et qu'il ne présente pas de risque pour les occupants. Il a également estimé que la présence de fourreaux électriques et d'une étanchéité cheminant entre les solives apparentes en plancher haut ne présente pas de péril mais traduit un défaut d'acoustique, que la sous-face en plancher haut de la cuisine ne présente pas de risque d'effondrement et que les fonds de coffrage trés hétéroclites en sous-face du plancher haut utilisés lors de la réfection par la société Algara ne sont pas conformes aux règles de l'art.
Maître [B], huissier de justice et M. [Q], expert acousticien, ont constaté respectivement les 2 octobre 2017 et 19 octobre 2017, et encore le 6 janvier 2020 pour le premier, l'existence d'une fuite d'eau tombant goutte à goutte sur le lit de Mme [I].
Il est relevé qu'un sinistre est survenu le 29 novembre 2017 dans l'appartement de la SCI E.T.E., représentée par M. [T], situé au 3ème étage de l'immeuble (pièce 21 du syndicat des copropriétaires). Le sinistre était dû à une infiltration causée par un défaut d'étanchéité des joints au pourtour du bac à douche de l'appartement de Mme [A]. A la suite de la chute du faux-plafond de la cuisine de l'appartement de la SCI E.T.E., une dégradation de la poutre porteuse maîtresse a été constatée, sans lien avec le dégât des eaux ponctuel mais relevant d'une situation qui a perduré avec le temps, en lien avec des infiltrations lentes et progressives sur des années.
Il semble que la fuite de 2017 dans l'appartement de Mme [I] ait la même cause.
Lors de l'assemblée générale du 14 juin 2018, les copropriétaires ont voté des travaux de reprise ou remplacement des solives dégradées concernant l'appartement de la SCI E.T.E.
Il n'est nullement établi que les travaux de Mme [A] ont 'fini par supprimer totalement l'isolation phonique et le degré coupe-feu', alors que la chape réalisée par la société Algara était déjà visible depuis l'appartement de Mme [I] avant l'exécution des travaux de
reprise de Mme [A].
Si Mme [I] réclame la restitution du degré coupe-feu du plancher haut de son appartement, force est de constater, comme l'a fait M. [D], qu'en supprimant le plafond plâtre de son appartement, Mme [I] a elle-même réduit à néant le degré coupe-feu entre son appartement et celui de Mme [A]. La Préfecture de Police avait préconisé le 27 juin 2013 le rétablissement du degré coupe-feu de 1 heure (annexe 82 du rapport).
En outre, si M. [Q] a relevé que la chape du logement de Mme [A] comporte un trou, que les revêtements de sol ont été collés à même la chape et que certaines canalisations sont 'susceptibles' d'être bruyantes, Mme [I] ne démontre par aucune pièce qu'elle subit des nuisances sonores effectives et notamment des bruits d'impact comme elle le soutient, de sorte que sa demande de pose de sous couches isolantes acoustiques, formée sous astreinte, devra être rejetée.
Il est constant que des canalisations et fourreaux électriques de l'appartement de Mme [A] passent en sous-face du plafond ou entre les solives du plancher haut de l'appartement de Mme [I].
Le règlement de copropriété (pièce 3 a en demande) prévoit que sont des parties privatives 'les plafonds et parquets (à l'exception des gros oeuvres qui sont 'parties communes')' et que sont parties communes 'le gros oeuvre des planchers, à l'exclusion du revêtement de sol'. Il en résulte que les solives sont des parties communes mais également les espaces compris entre les solives. Ces derniers ne sont donc pas des parties privatives, à la différence de ce qu'a retenu Mme [N].
Or les canalisations ont été installées par la société Algara sans autorisation de la copropriété et il convenait qu'elles soient reprises sans cheminer dans les parties communes. M. [D] a indiqué en page 31 de son rapport que cela a été fait. Il ressort des photographies prises par Mme [N] que des conduites et fourreaux passent au niveau de la chape de ciment de l'appartement de Mme [A], au dessus des solives ou légèrement au dessous pour certains d'entre eux, qui semblent être ceux résultant des travaux de la société Algara, qui n'ont pas été enlevés mais qui sont désactivés. Il n'apparaît pas que le passage des canalisations installées par Mme [A] se fasse en parties communes et qu'il contrevient aux dispositions des articles 25 b et 26 de la loi du 10 juillet 1965'.
Au regard de l'ensemble de ces éléments, le jugement doit être confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes de démolition des travaux accomplis par la société Algara et Mme [A], de restitution du degré coupe-feu des parties communes et de réparation de la structure bois sous astreinte formée par Mme [I].
Mme [A] sollicite l'infirmation du jugement en ce qu'il l'a condamnée à faire réaliser les travaux de plomberie et d'étanchéité nécessaires dans l'ensemble des zones humides de son appartement, afin de supprimer toutes les fuites subies par Mme [I], sous la surveillance et le contrôle de l'architecte de la copropriété, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de trois mois suivant la signification de la présente décision.
Elle maintient que les travaux ont démarré, après accord de l'expert judiciaire, le 24 octobre 2013, par l'entreprise AMS Renova sous la maîtrise d'oeuvre de M. [BY], architecte. Elle produit le devis de l'entreprise AMS Renova du 4 septembre 2013, l'ordre de service du 11 octobre 2013 et 3 factures datées des 31 décembre 2013 et 25 avril 2014 (pièces n°12, 13, 28 et 30). Elle indique que lors de son dernier accédit, l'expert a noté que 'des travaux étaient en cours de réalisation chez Mme [A] ; la configuration des lieux a été modifiée, dans la nouvelle salle d'eau, une chute EU/EV récente était présente, mais pas raccordée sur les installations antérieures, une douche à l'italienne était en cours de réalisation et l'architecte de la copropriété confirmait la présence d'une étanchéité au sol'.
Maintenant que les fuites persistent malgré les travaux réalisés fin 2013, Mme [I] sollicite la condamnation de Mme [A] à faire exécuter les travaux de plomberie et d'étanchéité nécessaires dans l'ensemble des zones humides de son appartement, afin de supprimer toutes les fuites, sous astreinte complémentaire de 500 € par jour de retard, qui courra à compter du 13 février 2023 et ce jusqu'à justification de la bonne exécution desdits travaux.
Il y a lieu d'examiner les pièces produites par Mme [I] pour déterminer si les infiltrations ont persisté après les travaux réalisés par Mme [A] fin 2013 :
- M. [Q], acousticien, a constaté le 7 septembre 2017, dans la chambre de l'appartement de Mme [I] 'une fuite d'eau importante en cours provenant du niveau supérieur, qui tombait goutte à goutte sur le lit de Mme [I] qui avait dû le couvrir d'un film plastique pour canaliser cette eau vers un récipient posé au sol' (pièce n° 46) ;
- Maître [B] constate le 17 octobre 2017 une fuite d'eau active dans la chambre de l'appartement de Mme [I], il précise que 'l'eau coule sur le lit protégé par une bâche' (pièce n° 37) ;
- Maître [B], huissier de justice, constate le 6 janvier 2020 deux fuites d'eau actives dans la chambre et dans le couloir de l'appartement de Mme [I], fuites provenant du niveau supérieur, donc de l'appartement de Mme [A] (pièce n° 37) ;
- M. [E], ingénieur, expert honoraire près la cour d'appel de Paris, a constaté dans la chambre de l'appartement de Mme [I], le 30 novembre 2024, 'la présence de traces récentes d'humidité au niveau du plancher haut au droit du lit. Le relevé effectué par humidimètre révèle un taux de 100 %. La poutre maîtresse apparaît sérieusement dégradée et se désagrège, et je relève l'existence d'insectes xylophages. Cette situation avait déjà été constatée par Maître [B], huissier de justice, le 6 janvier 2020' (pièce n° 119) ;
- M. [D], technicien bureau d'étude bâtiment, a constaté dans l'appartement de Mme [I] le 9 février 2025 'dans la chambre des fuites d'eau sales sur le sol et les placards, ces placards sont rendus inutilisables à cause de ces fuites, des fuites d'eau et des traces d'eau sales sont toujours visibles au-dessus du lit de la chambre. Ces traces ont une couleur brunâtre' (pièce n°121).
Il résulte de ces constats que la persistance des fuites d'eau après 2013 est établie. Les travaux réalisés fin 2013 n'ont donc pas mis fin aux désordres, contrairement à ce que soutient Mme [A].
Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a condamné Mme [A] à faire réaliser les travaux de plomberie et d'étanchéité nécessaires dans l'ensemble des zones humides de son appartement, afin de supprimer toutes les fuites subies par Mme [I], sous la surveillance et le contrôle de l'architecte de la copropriété, sous astreinte de 100 € par jour passé un délai de trois mois suivant la signification du jugement, pendant une durée de quatre mois, l'éventuelle liquidation de l'astreinte devant être effectuée par le juge de l'exécution.
Il convient d'ajouter une astreinte de 200 € par jour de retard passé un délai de 3 mois suivant la signification du présent arrêt.
Sur les conduits de cheminée
Mme [I] maintient que la société Algara a non pas supprimé mais dévoyé des conduits de cheminée au 4ème étage (à l'aplomb de sa cuisine) et au 5ème étage (à l'aplomb de sa cuisine et de son salon), non conformes aux normes, non étanches, non coupe-feu et non chemisés, pour les encastrer dans les murs mitoyens, sans les autorisations nécessaires, ce qui a fait l'objet de plaintes de la copropriété.
Elle maintient que les époux [R] ont eu conscience de ces difficultés dès leur achat et qu'ils ont eux-même entrepris des travaux illégaux de démolition et de rénovation sans obtenir la moindre autorisation préalable ; que pour agrandir leur appartement, ils ont surélevé la toiture de l'immeuble et supprimé les deux conduits de cheminée au niveau des combles ainsi que la jonction qui existait auparavant au niveau des têtes de cheminée, créant deux chambres et un wc dans l'espace libéré par la suppression du conduit de cheminée de sa cuisine côté rue de l'arbre sec, ce qui a conduit à leur condamnation à une amende délictuelle ; que la société Algara leur a vendu les lieux non pas 'prêts à finir' mais en ayant ouvert une trémie et sans travaux au niveau des combles puisque l'escalier et la passerelle restaient à poser.
Elle conteste le fait que l'expert ait donné son avis sur des éléments juridiques et ses conclusions, en faisant valoir que les cheminées existaient dans son appartement lorsqu'elle l'a acquis et que les travaux de suppression des cheminées n'ont pas été avalisés par l'assemblée générale, les plans avalisés n'étant qu'un projet de la société Algara. Elle estime que les consorts [R], actuels propriétaires de l'appartement, sont responsables du trouble anormal de voisinage même si ce dernier ressort des travaux de la société Algara, alors qu'ils ont eux-mêmes participé au dommage.
Les consorts [R] maintiennent que lorsqu'ils ont acquis leur studio, alors que tous les travaux de maçonnerie étaient terminés, les chevrons soutenant le zinc du toit étaient dans un état de pourrissement avancé et devaient être remplacés, ce qui démontre que si c'était la société Algara qui avait démoli les conduits de cheminée, les chevrons auraient été neufs à cet endroit. Ils font valoir que les plans annexés au modificatif au règlement de copropriété du 1er décembre 2004 démontrent qu'au moment où la société Algara a acquis le bien, un escalier existait entre le 5ème étage et les combles et qu'il n'y avait déjà plus de conduit de cheminée à la verticale du conduit de Mme [I] ; que ni eux ni leur vendeur ne sont responsables de la suppression des conduits de cheminée. Ils soutiennent que le dévoiement a nécessité la démolition des conduits et une entaille dans le mur mitoyen pour y placer un nouveau conduit, qui a la même fonction que le conduit antérieur. Ils soutiennent qu'il n'existe pas de trace d'une seconde cheminée dans l'appartement de Mme [I] en dehors de celle se trouvant dans son salon.
Ils exposent qu'ils ont fait remplacer deux fenêtres et deux fenestrons en raison de leur pollution au plomb et qu'ils pensaient qu'il n'était pas nécessaire de solliciter un permis de travaux, ce qui s'est avéré inexact.
Le syndicat des copropriétaires maintient que la trace de plusieurs cheminées dans l'appartement de Mme [I] n'a pas été retrouvée.
Il soutient que l'autorisation de la copropriété lors de l'assemblée générale du 6 décembre 2004 de créer une trémie montre bien qu'il n'y avait déjà plus à cette date de conduits de cheminée au 5ème étage et dans les combles, à la verticale de la cheminée du salon de Mme
[I] et que la suppression des conduits de cheminée ne résulte pas d'une décision individuelle ; que la situation des cheminées de l'immeuble avait donc été réglée avant même que Mme [I] achète son appartement.
Les premiers juges ont exactement énoncé ce qui suit :
'Le règlement de copropriété enregistré le 1er décembre 2004 (pièce n° 1 du syndicat des copropriétaires) mentionne l'existence en parties communes de souches de cheminées, conduits de fumée (coffres et gaines), têtes de cheminées. Y sont joints les plans n°38804 établis le 10 novembre 2004 par la société Gross-Allain, géomètre, dans lesquels figurent en zones hachurées des conduits de cheminées passant à deux endroits différents des logements, du 3ème étage aux combles et qui ne mentionnent aucun escalier entre le 5ème étage et les combles. Selon attestation de la société Arkane Foncier, successeur de la société Gross-Allain, les plans 38804 correspondent à un relevé de l'immeuble, tandis que les plans 39245 établis le 23 novembre 2004 joints au modificatif à l'état descriptif de division correspondent au projet fourni par le client.
Le 1er décembre 2004, la société Algara a acquis de la société Ilot Saint Honoré plusieurs lots dans l'immeuble. Il ressort du modificatif du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division dressé le 1er décembre 2004 que la société Algara a souhaité modifier ses lots et percer trois trémies dans le palier entre le 5ème étage et les combles, dans les lots devenus n°35, 36 et 37. Il ressort des plans n°39245 établis le 23 novembre 2004 par la société Gross-Allain, qui sont annexés à l'acte, que le lot n°35, qui sera acquis ultérieurement par les époux [R], comportait en projet un escalier menant du 5ème étage aux combles, sur un mur mitoyen comportant auparavant une souche de cheminée, tandis que le lot n°12, qui sera acquis ultérieurement par Mme [A], conservait sa cheminée dans le salon.
Lors de l'assemblée générale du 6 décembre 2004, les copropriétaires ont approuvé à l'unanimité ce modificatif au règlement de copropriété et à l'état descriptif de division ainsi que la création de trémies entre le 5ème étage et les combles. S'ils n'ont pas expressément autorisé la démolition de souches de cheminées, ces travaux étaient nécessairement compris dans la création de la trémie d'escalier autorisée dans le lot n°35, de sorte qu'il doit être retenu que ces travaux de suppression d'une souche de cheminée aux 5ème étage et combles ont été autorisés par l'assemblée générale des copropriétaires et qu'ils préexistaient à l'acquisition des lots par les parties en cause, ainsi que l'a relevé à juste titre M. [D] dans son rapport.
Mme [I] a acquis le 16 décembre 2004 de la société Ilot Saint Honoré le lot n°8 correspondant à un appartement comportant une pièce. L'attestation notariée produite en pièce 1-a par la demanderesse ne fait pas état de l'existence de cheminées et le plan en pièce 1 d est illisible mais dans une attestation du 26 juin 2013, le représentant de la société Ilot Saint Honoré indique que l'appartement comportait deux cheminées et que les souches se poursuivaient au 4ème étage et dans les combles.
Mme [I] a écrit au syndic le 26 janvier 2005 en faisant état de la disparition des conduits parties communes dans les étages supérieurs et lui demandant de faire procéder à leur remise en place dans les meilleurs délais.
Il ressort du constat de M. [H], architecte, lors de sa visite du 20 janvier 2005 (annexe 31 au rapport d'expertise) que Mme [I] a supprimé un conduit de cheminée et que, selon ses dires, le copropriétaire du 4ème étage aurait supprimé l'ensemble des conduits de
cheminée passant dans son appartement.
Ces constatations ont été faites avant toute acquisition de leur appartement par les époux [R].
Lors de son passage dans les lieux, M. [D] a relevé (page 18 de son rapport) :
- chez Mme [I] au 3ème étage, une seule cheminée dans son séjour, avec conduit jusqu'à son plancher haut,
- chez Mme [A] au 4ème étage, une cheminée dans son séjour avec conduit jusqu'à son plancher haut et a priori, poursuite du conduit de Mme [I], relevant que le conduit de cheminée de Mme [A] a fait l'objet d'une mise en oeuvre de tuyaux souples aluminium et qu'il est dévoyé au niveau du R+5, concluant qu'il n'est pas impossible que les conduits de cheminée des étages inférieurs bénéficient également d'un dévoiement,
- aux 5ème étage et combles, aucune cheminée ni poursuite des conduits des étages inférieurs mais la présence de chevêtres qui traduisent l'existence antérieure de conduits.
Le constat opéré le 12 mars 2013 par la société Pereira Ramonage montrant qu'aucun test fumigène n'a pu être réalisé car les conduits de cheminée de Mme [I] sont obstrués ne suffit pas à démontrer que les conduits ont été supprimés plutôt que dévoyés, et qu'il ne sont pas obstrués pour une autre raison que la suppression des conduits au dessus du 3ème étage.
Mme [N] a observé le flexible débouchant du conduit de cheminée dans la cuisine de Mme [I], que M. [D] qualifie de conduit de ventilation. Elle a observé qu'une cheminée et son conduit existent dans l'appartement de Mme [I] et au 4ème étage et que si les conduits de cheminée du 5ème étage aux combles ont été supprimés, les sorties des conduits et les chapeaux existent.
Il ressort des annexes 43 et 44 au rapport de M. [D] que le 1er avril 2005, la société Roux, syndic de l'immeuble voisin sis [Adresse 7], a écrit à la société GTF, syndic de l'immeuble du [Adresse 1], pour se plaindre des désordres dus aux travaux réalisés au n°2 (donc par la société Algara), consistant notamment en une emprise sur le mur mitoyen pour l'encastrement de conduits de fumée en tuyau spiralé inox. Le cabinet GTF a répondu le 16 juin 2005 qu'il ne faisait procéder à aucun travaux sur les parties communes et que les travaux en cause étaient réalisés par les copropriétaires de l'immeuble.
Lors de l'assemblée générale du 15 décembre 2005 invoquée par Mme [I], il n'a nullement été reproché à la société Algara d'avoir effectué une démolition irrégulière de conduits de cheminée.
Il ressort de l'acte de vente du 6 août 2006 que les époux [R] ont acquis de la société Algara France le lot n°35 constitué d'un appartement en duplex situés au 5ème étage et dans les combles, comportant un escalier d'accès, étant précisé 'que l'escalier reliant le 5ème étage aux combles n'est pas posé', les matériaux vendus demeurant à poser comportant 'un escalier en colimaçon'. S'il en ressort que la totalité de l'appartement acquis par les époux [R] n'était pas aménagée, il n'est pas pour autant établi que ce sont les époux [R] qui ont procédé à la démolition du conduit de cheminée nécessitée par l'ouverture de la trémie, laquelle a en tout état de cause été autorisée par l'assemblée générale des copropriétaires.
Les époux [R] ont été condamnés à une amende pour exécution irrégulière de travaux non soumis à l'obtention d'un permis de construire par le tribunal correctionnel de Paris le 7 avril 2010, qui concernaient le remplacement de parties de toiture, pose de châssis de toit et remplacement de menuiseries et fenêtres réalisés sans autorisation mais non la suppression irrégulière de conduits de cheminée'.
Au regard de l'ensemble de ces éléments, les premiers juges ont justement retenu que la preuve n'est pas rapportée que la suppression du conduit de cheminée au 5ème étage et dans les combles a été faite d'une part après acquisition de l'appartement par les époux [R] et d'une part sans autorisation de la copropriété par la société Algara.
Il convient de souligner qu'au terme de l'assemblée générale du 6 décembre 2004, les copropriétaires ont adopté un modificatif au règlement de copropriété, dont l'objet était de modifier la composition du lot n° 12, de supprimer les lots n° 15 à 21, afin de créer un lot
intermédiaire, portant le n° 33, puis de le supprimer et le diviser en quatre lots portant les n° 34, 35, 36 et 37.
Les lots n° 12, 15, 16, 17, 18, 19, 20 et 21 sont situés pour le lot n° 12 au 4ème étage et pour les autres, au 5ème étage et dans les combles.
Par ailleurs, les copropriétaires ont approuvé une résolution n° 4 portant sur des travaux de création de trémies entre le 5ème étage et les combles, entre les lots 35, 36 et 37 'permettant la création d'escaliers entre le 5ème étage et les combles' (pièce syndicat n° 8 : procès verbal de assemblée générale du 6 décembre 2004).
L'autorisation donnée par le syndicat des copropriétaires pour la création de trémies,
permettant la création d'escaliers, démontre qu'il n'y avait déjà plus à cette date de conduits de cheminées au 5ème étage et dans les combles, à la verticale de la cheminée du salon de Mme [I].
Il doit être précisé que les plans annexés à l'acte de modification du règlement de copropriété consécutifs à cette décision, datés du 26 novembre 2004, ont été établis postérieurement à ceux qui sont annexés au règlement de copropriété du 1er décembre 2004, dont la date est du 10 novembre 2004 (pièces syndicat n° 1 et 2).
Ces plans démontrent les emplacements des escaliers devant être créés et par voie de
conséquence, l'absence de conduits de cheminées à la verticale de l'emplacement de la
cheminée du salon de Mme [I].
Maître [M], notaire, a d'ailleurs établi une attestation le 1er décembre 2004, qui confirme l'intention de la Société Algara de modifier la composition du lot n° 12 et de supprimer les lots 15 à 21, afin de créer un lot intermédiaire n° 33 puis de diviser ce lot n° 33 en quatre lots, portant les n° 34, 35, 36 et 37.
Il est expressément stipulé dans la désignation des lots nouvellement créés, la présence d'un escalier d'accès aux combles depuis le lot 34 vers le lot 35 et depuis le lot 36 vers le lot 37.
L'expert a relevé dans son rapport (page 31) que 'les plans joints au règlement de
copropriété et modificatifs de celui-ci ne font plus figurer les conduits de cheminées, et de fait les plans ont été avalisés en assemblée générale par l'unanimité des copropriétaires, en décembre 2004'.
Il en résulte que la suppression des conduits de cheminées n'est pas le résultat d'une action
individuelle d'un copropriétaire, mais a fait l'objet d'une décision de l'assemblée générale le 6 décembre 2004, qui approuve les travaux de création de trémies entre le 5ème étage et les combles pour créer des escaliers.
Les décisions votées au cours de cette assemblée générale n'ont pas été contestées et s'imposent à Mme [I], qui a acquis son appartement le 16 décembre 2004.
Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a débouté Mme [I] de sa demande
tendant à voir reconstituer les deux conduits de cheminée à l'aplomb des deux conduits existants chez elle, dans son salon et sa cuisine, sous astreinte, ainsi que de sa demande de dommages et intérêts formée au titre du préjudice subi du fait de la suppression illégale de ses deux conduits de cheminée et l'a débouté de toutes ses demandes formées à l'encontre des consorts [R].
Sur la demande d'expertise
Mme [I] sollicite la désignation d'un nouvel expert judiciaire avec pour mission de contrôler l'ensemble des travaux ci-dessus sollicités et dont l'exécution aura été ordonnée par la Cour et ce tout au long du déroulement desdits travaux, et qu'après des tests acoustiques, des test d'étanchéité à l'eau, et des tests fumigènes effectués, s'assurer de la bonne fin de ceux-ci dans le délai ordonné par la Cour et ce, à la charge solidaire de Mme [A] et des consorts [R].
La demande de travaux concernant les consorts [R] a été rejeté. S'agissant des travaux à réaliser par Mme [A], il y d'abord lieu de vérifier si ceux réalisés fin 2013 sont efficaces ou non, et dans la négative de procéder à de nouveaux travaux. Mais un expert judiciaire ne saurait avoir le rôle d'un maître d'oeuvre.
La demande d'expertise formulée par Mme [I] doit être rejetée.
Sur la demande de travaux formée reconventionnellement par le syndicat des copropriétaires
Le syndicat des copropriétaires sollicite la confirmation du jugement en ce qu'il a condamné Mme [I] à remettre en état le degré coupe-feu du plancher entre son appartement et celui de Mme [A], en rappelant que l'expert n'a pas constaté de dégradation des solives chez elle, à la différence du sinistre subi chez Mme [T]. Il souligne que Mme [I] n'a pas communiqué le moindre devis relatif à la reconstitution du coupe-feu et qu'il n'a pu lui-même en faire établir un dès lors que Mme [I] ne laisse aucune entreprise entrer chez elle.
Mme [I] soutient qu'elle a réalisé les travaux demandés par le tribunal et verse aux débats :
- une facture de la société GTSI du 20 juillet 2020 relative à des travaux dans le plancher haut de son appartement : 'plancher haut 003 degré coupe feu 1 h appartement de Mme [I]' (pièce n° 110),
- une attestation de M. [SG], architecte du patrimoine spécialisé en bâtiment ancien (pièce n° 92 : attestation du 18 juillet 2022) qui relate :
'J'ai vérifié et constaté que le degré coupe-feu du plancher haut est supérieur à UNE heure, car constitué de :
1°/ Des poutres horizontales en chêne
2°/ Des plaques de plâtre BA13 de qualité ignifugée (rose) (Référence CE 520) entre les poutres.
Cet ensemble d'ouvrages répond donc parfaitement au degré coupe-feu réglementaire' ;
- une consultation privée du 25 février 2025 de M. [E], ingénieur, expert honoraire (pièce n° 119).
Les premiers juges ont exactement énoncé ce qui suit :
'M. [H], architecte, a constaté le 20 janvier 2005 (annexe 31 au rapport de M. [D] et pièce 26 a en demande) que l'appartement de Mme [I] et celui du 4ème étage étaient en travaux et que l'appartement de Mme [I] 'est complètement nu laissant apparaître uniquement la structure de l'immeuble'. Ces constatations étant postérieures à l'acquisition de l'appartement par Mme [I] le 16 décembre 2004, cette dernière ne peut nullement en tirer la preuve que le plafond de son appartement était à nu lorsqu'elle l'a acquis. En outre, dans son attestation datée du 26 juin 2013, la société Ilot Saint Honoré ne prétend pas que les solives étaient nues lorsqu'elle a vendu l'appartement. Il s'en déduit que le plafond haut plâtre a été enlevé par Mme [I].
M. [D] a convenu que Mme [I] avait la faculté de supprimer le plafond haut de son logement pour lui donner du caractère mais que cette action supprimait la protection au feu entre les deux lots ; que si les solives présentaient une tenue au feu, l'espace entre les solives ne garantissait pas un degré coupe-feu conforme aux obligations de sécurité incendie.
C'est en ce sens que la Préfecture de police de [Localité 3] a indiqué le 27 juin 2013 (annexe 82 du rapport) qu'il y avait lieu de rétablir le degré coupe-feu une heure qui a été supprimé entre les deux logements.
Il est constant que, quand bien même Mme [I] n'aurait pas elle-même supprimé le plafond haut en plâtre de son appartement, cette suppression entreprise dans ses parties privatives a supprimé le degré coupe-feu une heure de l'espace entre les solives, lequel constitue une partie commune'.
Il convient d'ajouter que les pièces produites par Mme [I] à l'appui de son affirmation selon laquelle les travaux visant à reconstituer le degré coupe-feu du plancher haut de son appartement ont été réalisés, en particulier l'attestation de M. [SG] et la consultation de M. [E], n'ont pas été établis contradictoirement avec le syndicat des copropriétaires alors que l'espace entre les solives constitue une partie commune.
De plus, les constatations de M. [E] ne sont pas très explicites sur la question du rétablissement du degré coupe feu puisqu'il indique en page 13 de sa consultation privée : 'conformément aux injonctions du tribunal (Jgt du 20 janvier 2022 - 8ème chambre, 2ème section TJ de Paris) a fait procéder aux travaux de reconstitution du plancher haut visant à satisfaire les normes coupe-feu (cf attestation de M. [WF] [SG], architecte DESA du 18 juillet 2022)'. Outre que l'identité du maître d'ouvrage de ces travaux a été omise, M. [E] se réfère à l'attestation de M. [SG] sans avoir procédé lui même à la constatation de la réalisation de ces travaux.
Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a :
- condamné Mme [I] à faire exécuter les travaux visant à reconstituer le degré coupe-feu du plancher haut de son appartement du [Adresse 1], sous astreinte de 100 € par jour de retard passé un délai de trois mois suivant la signification de la présente décision,
- dit que l'astreinte courra pendant quatre mois et sera, le cas échéant, liquidée par le juge de l'exécution, conformément aux dispositions de l'article L131-3 du code des procédures civiles d'exécution.
Il résulte des pièces produites qu'en concertation avec le syndicat des copropriétaires, le conseil de Mme [A] a convoqué Mme [I] à un rendez-vous sur place, en présence notamment de M. [QR], architecte de l'immeuble (pièce [A] n° 23). Selon le compte-rendu de visite établi par M. [QR], le 19 janvier 2023, suite à sa visite du 10 janvier, Mme [I] n'a pas permis l'accès à son appartement (pièce [A] n° 24). L'architecte de l'immeuble n'a donc pas été en mesure de vérifier si Mme [I] a fait procéder aux travaux de rétablissement du coupe-feu, au plafond de son appartement, conformément. Or, cette vérification est indispensable pour les motifs exposés plus haut.
Afin que le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, assisté de l'architecte mandaté par le syndic, puisse vérifier la bonne exécution de ces travaux, il y lieu d'ajouter une astreinte supplémentaire de 200 € par jour de retard passé un délai de 3 mois suivant la signification du présent arrêt.
Il doit donc être ajouté au jugement que Mme [I] est condamnée à faire exécuter les travaux visant à reconstituer le degré coupe-feu du plancher haut de son appartement du [Adresse 1], et à en justifier auprès du syndicat des copropriétaires et l'architecte de la copropriété en leur laissant l'accès à son lot, dans un délai de 3 mois à compter de la signification de l'arrêt, et ce, sous astreinte de 200 € par jour de retard passé ce délai.
Sur les demandes d'indemnisation formées par Mme [I]
Mme [I] fait valoir qu'elle a subi des désordres structurels et esthétiques sur son plancher haut dès le début de l'année 2005 et des fuites d'eau et désordres acoustiques depuis novembre 2005, date d'acquisition de Mme [A], qui n'ont pas cessé depuis 19 ans et qui sont toujours d'actualité puisque les fuites persistent malgré les préconisations de l'expert judiciaire, dont elle critique les conclusions relatives à son préjudice. Elle fait valoir que les désordres se sont aggravés, que les risques de court-circuit sont importants ainsi que le risque d'effondrement du plancher haut. Elle dénonce avoir subi des odeurs pestilentielles, des écoulements nauséabonds car mêlés de matières fécales, l'insalubrité de son plancher lui ayant causé plusieurs infections dont une pneumonie en 2010. Elle soutient que les travaux réalisés en 2013 par Mme [A] ont été la source de nuisances et que les nouveaux travaux que va ordonner la cour vont encore lui faire subir des nuisances. Elle soutient qu'avertie des désordres avant 2012, Mme [A] n'a pas fait réaliser les travaux nécessaires ni fourni les coordonnées de son assureur.
Elle demande réparation de son préjudice à Mme [A] et au syndicat des copropriétaires en faisant valoir que ce dernier n'a pas agi en temps et en heure pour prévenir les multiples désordres qu'elle subit et dont il a été avisé en 2005.
Mme [A] maintient qu'elle n'est pas à l'origine des travaux incriminés et qu'il ne peut lui être reproché de ne pas avoir réagi à une difficulté dont elle n'était pas informée ; que Mme [I] ne justifie pas avoir perdu des livres et du matériel informatique, que l'expert n'a pas relevé d'insalubrité, que si les travaux ont provoqué des chutes de poussière ou de morceaux de plâtre, les morceaux retrouvés chez Mme [I] lors d'un rendez-vous d'expertise ne peuvent provenir de son plafond et constituent une mise en scène.
Le syndicat des copropriétaires maintient qu'il n'est pas responsable des travaux exécutés par la société Algara et que les points évoqués lors de l'assemblée générale du 15 décembre 2005 ont fait l'objet de travaux exécutés par ladite société, les copropriétaires ne votant pas l'engagement d'une procédure de référé à l'encontre de la société Algara lors de la même assemblée générale, Mme [I] s'abstenant lors de ce vote et ne contestant pas ultérieurement l'assemblée générale.
Sur les demandes contre Mme [A]
Les premiers juges ont exactement énoncé ce qui suit :
'Un trouble anormal de voisinage est constitué dès lors qu'existe une nuisance excédant les inconvénients normaux de la cohabitation dans un immeuble collectif en fonction des circonstances et de la situation des lieux.
L'article 544 du Code civil dispose que 'la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements'.
L'article 9 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965 dispose en outre que 'chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble'.
La responsabilité résultant de troubles qui dépassent les inconvénients normaux de voisinage, lesquels doivent être prouvés par celui qui les invoque, est établie objectivement, sans que la preuve d'une faute soit exigée.
Le propriétaire est responsable de plein droit des troubles anormaux de voisinage provenant de son fonds, que ceux-ci aient été causés par son fait ou par celui de personnes avec lesquelles il est lié par contrat, notamment par le preneur de son lot.
Le tiers lésé, qu'il soit propriétaire ou occupant des lieux, est recevable à diriger son action aussi bien contre l'auteur effectif du trouble que contre le propriétaire des lieux où le trouble a trouvé son origine ou sa cause.
Il est constant qu'aucun des travaux litigieux concernant le plancher haut de Mme [I] n'a été entrepris par le syndicat des copropriétaires et que les désordres sont d'origine privative, de sorte que le syndicat des copropriétaires n'est pas responsable du préjudice subi par Mme [I], laquelle sera déboutée de la demande indemnitaire formée à son encontre.
Mme [A] est responsable du préjudice causé par le fonds dont elle est devenue propriétaire à compter du 7 novembre 2005.
La demande relative au préjudice subi avant cette date sera rejetée, puisque la société Algara en est responsable et qu'elle n'a pas été mise en cause, ayant été liquidée en 2007.
Il est constant que le désordre esthétique subi par Mme [I] est dû à son propre fait dès lors qu'elle a supprimé le revêtement plâtre du plafond haut de son logement pour laisser les poutres apparentes, ce qui a engendré d'une part une visibilité sur la sous-face du plancher haut et d'autre part une moindre isolation phonique.
S'agissant des nuisances sonores, si M. [Q] a indiqué que si la chape du plancher haut n'est pas étanche à l'air puisque l'on y observe un trou, que les revêtements de sol ont été collés à même la chape et que les canalisations qui passent entre les solives sont susceptibles d'être bruyantes, les désordres acoustiques n'ont été ni constatés ni mesurés par M. [Q] et ne sont objectivés par aucune pièce versée aux débats.
Contrairement aux conclusions de Mme [N], la Préfecture de Police n'a pas retenu l'existence d'un péril quant à la solidité du plancher haut.
Il n'est pas contesté que Mme [I] a subi des fuites d'eau qui ont été déclarées en 2009 et 2010, auprès des pompiers, des services de police ou de la locataire de Mme [A], aucune pièce ne démontrant qu'elles ont été déclarées à Mme [A] elle-même.
Aucune fuite d'eaux usées n'a été constatée de manière objective et toute fuite de cette nature a cessé en août 2011 lorsque Mme [I] a elle-même sectionné la conduite d'évacuation des eaux usées de l'appartement du dessus. Ce type de fuite ayant cessé, M. [D] n'a pas relevé de désordre d'hygiène chez Mme [I]. Il n'est pas établi que les infections ou la pneumonie dont a été atteinte Mme [I] en 2010 ont un lien avec des infiltrations d'eaux usées dans son logement, dont on ne sait à quelle fréquence elle l'occupait.
Il demeure ainsi que Mme [I] a subi un préjudice de jouissance à raison de fuites d'eau qui ont débuté en 2009 et se sont arrêtées pour le principal en août 2011. L'évaluation du préjudice proposée par M. [D] sera retenue : soit 25% de la valeur locative de 1.100 € par mois = 275 € x 30 mois de février 2009 au mois d'août 2011 = 8.250 €.
Un goutte à goutte tombant sur le lit de Mme [I] a toutefois été relevé lors des opérations d'expertise en 2012 et 2013, l'expert ayant coupé l'alimentation en eau froide de l'appartement du 4ème étage. Mme [N] n'a relevé aucun goutte à goutte en 2016. Un goutte à goutte a de nouveau été mis en évidence en octobre 2017, provenant a priori de la douche de Mme [A], et en août 2020 et il n'est pas établi qu'il a existé entre ces deux dates.
Le préjudice lié à cette fuite, qui fait obstacle à une occupation sereine des lieux par Mme [I], sera évalué à 10 % de la valeur locative soit 110 € par mois, du mois de septembre 2011 au mois de décembre 2013 inclus, pour les mois d'octobre 2017 et d'août 2020 soit 30 mois au total, soit 3.300 €'.
Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a condamné Mme [A] à payer à Mme [I] la somme de 11.550 € en réparation de son préjudice de jouissance (8.250 + 3.300) et débouté Mme [I] du surplus de sa demande indemnitaire.
Pour la période postérieure au jugement, MM [E] et [SG] ont constaté des fuites d'eau, respectivement le 30 novembre 2024 et le 9 février 2025. Aucun constat amiable de dégâts des eaux pour la période courant de septembre 2020 (le tribunal a arrêté la date d'indemnisation au mois d'août 2020) au 20 mai 2025 (date des dernières conclusions de Mme [I] devant la cour) n'est versé aux débats, étant rappelé que les constats de MM [E] et [SG] ne sont pas contradictoires.
Par ailleurs, comme il a été dit plus haut, le conseil de Mme [A] a convoqué Mme [I] à un rendez-vous sur place, en présence notamment de M. [QR], architecte de l'immeuble (pièce [A] n° 23). Selon le compte-rendu de visite établi par M. [QR], le 19 janvier 2023, suite à sa visite du 10 janvier, Mme [I] n'a pas permis l'accès à son appartement (pièce [A] n° 24). Il s'agissait de vérifier si les travaux entrepris par Mme [A] fin 2013 étaient suffisants pour mettre un terme aux infiltrations dans l'appartement de Mme [I], ou, pour le cas où ces infiltrations persistaient, de réaliser de nouveaux travaux. Cette vérification contradictoire n'a pas été possible du fait de Mme [I]. Elle doit donc être déboutée du surplus de sa demande d'indemnisation formulée en cause d'appel, soit 148.200 € à actualiser au jour de l'arrêt.
Mme [I] ne justifie pas ni d'un préjudice moral distinct de celui réparé au titre du trouble de jouissance, ni d'un préjudice distinct de perte de chance. Elle doit être déboutée de sa demande en paiement des sommes de 200.000 € et 50.000 €.
Sur les demandes contre les consorts [R]
Le jugement étant confirmé en ce qu'il a débouté Mme [I] de sa demande de condamnation des consorts [R] à remettre les deux conduits des cheminées à l'aplomb des deux conduits des cheminées et à lui payer la somme de 44.000 € de dommages-intérêts qu'elle avait sollicité en première instance, Mme [I] doit être déboutée de sa demande formulée en appel de condamnation des consorts [R] à lui payer les sommes de 77.000 € à actualiser au jour de l'arrêt, à titre de dommages et intérêts, en réparation des préjudices résultant de la suppression illégale de ses deux conduits des cheminées.
De même, les consorts [R] n'étant à l'origine d'aucun des préjudices allégués par Mme [I], cette dernière doit être déboutée de sa demande en paiement des sommes de 200.000 € et 50.000 au titre du préjudice de perte de chance et du préjudice moral.
Sur les demandes contre le syndicat des copropriétaires
Le jugement est confirmé en ce qu'il a n'a pas retenu la responsabilité du syndicat des copropriétaires relativement aux conduits de cheminée et aux infiltrations en provenance des installations sanitaires de Mme [A].
Le jugement est également confirmé en ce qu'il a débouté Mme [I] de sa demande de condamnation du syndicat, in solidum avec Mme [A], à lui payer la somme de 44.000 e de dommages-intérêts qu'elle avait sollicité en première instance.
Mme [I] doit être déboutée de sa demande formulée en appel de condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer les sommes de :
- 120.000 € à actualiser au jour de l'arrêt, à titre de dommages et intérêts, en réparation des 20 ans de préjudices très importants et graves qu'elle a subis et qu'elle endure encore pour participation par inertie et aggravation, toujours par sa carence coupable, en raison de sa complicité active, du fait de faire obstacle, de sa totale inaction à faire remédier aux nombreux désordres constatés, alors qu'il en a été régulièrement informé,
- 200.000 € en réparation du préjudice distinct de perte de chance,
- 50.000 € en réparation du préjudice moral.
Sur les demandes indemnitaires reconventionnelles
Sur les demandes de Mme [A]
¿ Sur le trouble de jouissance
Mme [A] maintient qu'en supprimant la conduite d'évacuation de son lot en août 2011, rendant ainsi son appartement impropre à la location, Mme [I] est directement responsable du trouble de jouissance qu'elle a subi ; que les locataires ont quitté les lieux en août 2011 et qu'elle n'a pu relouer son bien qu'en mai 2014, de sorte que son préjudice s'élève à 33.000 €. Elle maintient également que la suppression du degré coupe-feu du plafond opérée par Mme [I] a exposé son bien à un risque d'incendie.
Mme [I] maintient qu'elle a été contrainte de prendre en urgence des mesures pour arrêter au plus vite la source des coulures de matières fécales insupportables et malodorantes, ce qui exclut toute faute et toute responsabilité de sa part en vertu de l'article 8 de l'arrêté du 23 novembre 1979 portant règlement sanitaire de la ville de [Localité 3]. Elle maintient sa critique des conclusions de l'expert et sa contestation de toute suppression totale du réseau d'évacuation d'eau de Mme [A]. Elle rappelle que Mme [A] a laissé s'écouler 8 mois avant d'agir en référé, alors que le remplacement de la conduite n'aurait pris que quelques heures, et que l'expert a abusivement arrêté son préjudice au mois de mai 2014. Elle maintient enfin que le préjudice n'est pas légitime puisqu'il ressort d'une installation non conforme et non autorisée par la copropriété.
Mme [A] a acquis l'appartement et l'a donné en location à Mme [ZG] à compter du 30 octobre 2006 pour un loyer de 1.100 € charges comprises. La production du bail justifie de la perte locative.
Mme [I] ne conteste pas avoir sectionné une canalisation d'évacuation d'eau de l'appartement de Mme [A] au mois d'août 2011. Elle a laissé un mot non daté sur la porte de Mme [ZG] en indiquant que le tuyau, qui 'envahit' son espace aérien et qui a toujours causé des fuites 'qui se sont aggravées ces derniers jours, a été éliminé'.
L'article 18 de l'arrêté du 20 novembre 1979 portant règlement sanitaire du département de [Localité 3] prévoit que '... les propriétaires, locataires et occupants doivent maintenir les installations intérieures en bon état d'entretien et de fonctionnement, et supprimer toute fuite dès lors qu'elle est détectée'.
Comme l'a dit le tribunal, si ce texte oblige le propriétaire ou l'occupant d'un lot à supprimer les fuites qui sont détectées dans son lot, il ne permet en aucun cas à l'occupant d'un autre lot d'intervenir dans le lot source d'une fuite, pour procéder lui-même à la suppression de la cause de la fuite. Il ne saurait exonérer de toute responsabilité Mme [I], qui a commis une voie de fait fautive en sectionnant la canalisation d'évacuation des eaux usées de l'appartement du dessus.
Mme [A] a fait dresser le 29 septembre 2011 un constat d'huissier qui relate ses dires selon lesquels Mme [ZG] a constaté la situation en rentrant chez elle 'le 26 août 2011' et a pu vérifier que l'eau des appareils sanitaires de la salle de bains ne s'évacuait plus. L'huissier a vérifié que l'eau coulant dans le lavabo et la douche s'écoulait dans la cuvette des WC et ne s'évacuait plus.
L'action de Mme [I] a donc bien rendu l'appartement impropre à sa destination, ainsi que l'a relevé M. [D].
L'état des lieux de sortie de Mme [ZG] a été établi le 19 août 2011 et mentionne que 'l'appartement est devenu inhabitable cause l'impossibilité de utiliser le wc et le lavabo'. Si la date est antérieure au moment où Mme [ZG] aurait trouvé le mot de Mme [I] sur
sa porte, les premiers juges ont justement retenu que ce départ est consécutif à l'action de
Mme [I], alors que son mot n'a pas été daté et que la date du 26 août 2011 a été donnée à l'huissier par Mme [A] et non par Mme [ZG] elle-même.
Mme [A] ne délivrera une assignation en référé pour voir remettre la canalisation en état que le 30 mars 2012, ce qui apparaît tardif. Les premiers juges ont exactement relevé que le préjudice ne peut être pris en compte qu'à compter du mois de décembre 2011, passé un délai qui paraissait suffisant pour résoudre de manière amiable le litige et à défaut saisir le juge des référés.
Si l'appartement n'a été reloué qu'en mai 2014, il convient, comme l'a fait le tribunal, de déduire de la perte locative la durée des travaux de reprise de ceux, non conformes aux règles de l'art, opérés à la demande de la société Algara, dont la responsabilité n'incombe pas à Mme [I].
Ces travaux ayant été commandés en octobre 2013, la durée du préjudice de jouissance de Mme [A] a été justement limité par le tribunal à la période courant du mois de décembre 2011 au mois de septembre 2013 inclus, soit 22 mois x 1.100 € = 24.200 €.
Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a condamné Mme [I] à payer à Mme [A] la somme de 24.200 € au titre de son préjudice de jouissance subi du mois de décembre 2011au mois de septembre 2013 inclus.
¿ Sur le coût des travaux
Mme [A] expose que deux projets de travaux ont été étudiés pour la mise en conformité de son appartement, l'un d'un montant de 10.665,76 € TTC avec un collecteur passant dans l'épaisseur du plancher entre les solives, qui nécessitait l'accord de la copropriété, et l'autre d'un montant de 30.079,84 € TTC avec une solution de raccordement des vannes en direct, sans collecteur dans l'épaisseur du plancher ; que Mme [I] n'a jamais répondu aux solutions proposées puis a soutenu que la solution faisant cheminer les conduites entre les solives ne pouvait être retenue pour des raisons techniques car elle lui portait préjudice ; qu'en conséquence elle a mis en oeuvre la deuxième solution, ce qui lui a occasionné un surcoût dont elle réclame paiement.
Mme [I] réplique que Mme [A] ne peut espérer se voir rembourser des travaux non autorisés par la copropriété, réalisés en violation complète des règles de l'art, qui ont aggravé son préjudice et dont elle n'est pas responsable du choix, l'expert ayant autorisé les travaux.
Les premiers juges ont exactement relevé ce qui suit :
'Mme [A] se devait de remettre en état les installations de son appartement qui étaient la source de désordres pour Mme [I].
Elle a soumis plusieurs devis à l'expert qui l'a autorisée à faire procéder aux travaux selon devis de la société AMS Renova d'un montant de 29.643,82 € TTC, outre les honoraires d'architecte. La solution choisie évitait de demander à l'assemblée générale des copropriétaires une autorisation de travaux sur les parties communes.
Il n'appartient pas à Mme [I] d'assumer ce choix de Mme [A] et de rembourser à cette dernière un surcoût de travaux'.
Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il débouté Mme [A] de sa demande d'indemnisation d'un surcoût de travaux.
¿ Sur la procédure abusive
Mme [A] sollicite l'infirmation du jugement en ce qu'il l'a débouté de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive, mais ne formule pas de demande de dommages-intérêts devant la cour.
Comme l'a dit le tribunal, outre le fait que la demande de dommages-intérêt n'est pas explicitée, la responsabilité de Mme [A] étant engagée à l'égard de Mme [I], la
demande devra être rejetée.
Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il débouté Mme [A] de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive.
Sur la demande des consorts [R]
Les consorts [R] sollicitent l'infirmation du jugement en ce qu'il les a déboutés de leur demande de dommages-intérêts à hauteur de 20.000 € pour trouble et procédure abusive et sollicitent en cause d'appel le paiement d'une somme de 30.000 € à titre de dommages et intérêts pour le trouble et le préjudice causés par les procédures abusives de Mme [I], ayant provoqué de nombreux voyages entre la Suisse et [Localité 3].
L'exercice d'une action en justice constitue en principe un droit qui ne saurait dégénérer en abus susceptible de donner lieu à indemnisation que s'il condamnation un acte de malice ou de mauvaise foi ou à tout le moins une erreur grossière équipollente au dol.
En l'espèce, les consorts [R] ont été appelés à la cause au cours de la procédure d'expertise au regard du litige portant sur la suppression des conduits de cheminée.
Les premiers juges ont justement retenu que, quand bien même Mme [I] est déboutée des demandes formées à leur encontre, il n'est pas établi que l'action qu'elle a engagée à leur égard a été motivée par la malice, la mauvaise foi ou le dol.
Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a débouté les consorts [R] de leur demande de dommages-intérêts à hauteur de 20.000 €.
Il doit être ajouté au jugement que les consorts [R] sont déboutés de leur demande de condamnation de Mme [I] à leur payer la somme de 30.000 € de dommages-intérêts pour troubles et procédures abusives.
Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile
Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement en ce qu'il a condamné Mme [A], déclarée responsable des préjudices de Mme [I], aux dépens, qui comprennent de droit ceux de référé et les frais d'expertise de M. [D], mais non les frais de constat d'huissier et d'intervention de Mme [N] et de M. [Q] dont Mme [I] a pris seule l'initiative, et l'application qui y a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile.
En revanche, la partie perdante en appel est Mme [I], laquelle doit donc être condamnée aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer les sommes supplémentaires suivantes par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel :
- à Mme [X] [R] épouse [P], M. [O] [R], M. [Z] [R] &Mme [U] [L] épouse [R], globalement : 8.000 € - au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] : 8.000 €.
Le sens du présent arrêt conduit à rejeter les demandes par application de l'article 700 du code de procédure civile formulées par Mme [I] et Mme [A].
Sur l'application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965
Mme [I] sollicite d'être dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 'le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires'.
Mme [I], perdant son procès contre le syndicat des copropriétaires, le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté Mme [I] de sa demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure.
Il doit être ajouté au jugement que Mme [I] est déboutée de sa demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de la procédure d'appel.
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,
Confirme le jugement ;
Y ajoutant,
Condamne Mme [J] épouse [A] à faire réaliser les travaux de plomberie et d'étanchéité nécessaires dans l'ensemble des zones humides de son appartement, afin de supprimer toutes les fuites subies par Mme [I], sous la surveillance et le contrôle de l'architecte de la copropriété, dans un délai de 3 mois à compter de la signification de l'arrêt, et ce, sous astreinte de 200 € par jour de retard passé ce délai ;
Condamne Mme [I] à faire exécuter les travaux visant à reconstituer le degré coupe-feu du plancher haut de son appartement du [Adresse 1], et à en justifier auprès du syndicat des copropriétaires et l'architecte de la copropriété en leur laissant l'accès à son lot, dans un délai de 3 mois à compter de la signification de l'arrêt, et ce, sous astreinte de 200 € par jour de retard passé ce délai ;
Déboute Mme [I] de sa demande de condamnation de Mme [A] à lui payer la somme de 148.200 € à titre de dommages-intérêts à actualiser au jour de l'arrêt, en réparation de 19 ans de préjudices très importants et très graves qu'elle a subis et qu'elle endure en raison de la carence à remédier ;
Déboute Mme [I] de sa demande condamnation des consorts [R] à lui payer la somme de 77.000 € à actualiser au jour de l'arrêt, à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices résultant de la suppression illégale de ses deux conduits des cheminées existants : l'un au niveau de sa cuisine, et l'autre, séparé d'environ 10 mètres, au niveau de son salon-bibliothèque, pour la période allant d'avril 2006 à ce jour 18 ans de préjudices très importants et graves qu'elle a subis et qu'elle endure encore en raison de la carence à remédier aux désordres constatés ;
Déboute Mme [I] de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à lui payer la somme de 120.000 € à actualiser au jour de l'arrêt, à titre de dommages et intérêts en réparation des 20 ans de préjudices très importants et graves qu'elle a subis et qu'elle endure encore pour participation par inertie et aggravation, toujours par sa carence coupable, en raison de sa complicité active, du fait de faire obstacle, de sa totale inaction à faire remédier aux nombreux désordres constatés, alors qu'il en a été régulièrement informé ;
Déboute Mme [I] de sa demande de condamnation de Mme [A], des consorts [R] et du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à lui payer les sommes suivantes de dommages-intérêts en réparation des :
préjudice distinct : perte de chance par l'allocation d'une somme de 200.000 €,
préjudice moral : par l'allocation d'une somme de 50.000 € ;
Déboute Mme [X] [R] épouse [P], M. [O] [R], M. [Z] [R] &Mme [U] [L] épouse [R] de leur demande condamnation de Mme [I] à leur payer la somme de 30.000 € de dommages-intérêts pour troubles et procédures abusive à leur encontre ;
Condamne Mme [I] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer les sommes supplémentaires suivantes par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ;
- à Mme [X] [R] épouse [P], M. [O] [R], M. [Z] [R] &Mme [U] [L] épouse [R], globalement : 8.000 € ;
- au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] : 8.000 € ;
Déboute Mme [I] de sa demande de dispense de toute participation à la dépense commune des frais de la procédure d'appel, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires, par application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Rejette toute autre demande.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
Données open data (Licence Ouverte 2.0), pseudonymisées à la source. Ne jamais citer uniquement sur la foi de cette base locale.