CA Paris, 5 févr. 2026, RG 24/20429
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Texte de la décision
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au nom du Peuple Français
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 7
ARRÊT DU 05 FÉVRIER 2026
(n° , 38 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/20429 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CKPS6
Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 06 Juin 2024 par le Tribunal Judiciaire de BOBIGNY - RG n° 23/00212
APPELANT
EPFIF - ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D'ILE DE FRANCE
[Adresse 11]
[Localité 23]
représenté par Me Michaël MOUSSAULT de la SELAS DS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : T07, représenté à l'audience par Me Cédric BORTOLUSSI, avocat au barreau de PARIS, toque : T07
INTIMÉS ET APPELANTS INCIDENTS
Monsieur [AM] [YZ] [YI] [HP]
[Adresse 37]
[Localité 16]
représenté par Me Ajer DAHMANI de l'AARPI DAHMANI MOHSENZADEGAN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 173
Non comparante
Madame [TE] [NP] épouse [HP]
[Adresse 37]
[Localité 16]
représentée par Me Ajer DAHMANI de l'AARPI DAHMANI MOHSENZADEGAN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 173
Non comparante
Madame [IA] [X]-[UF] [OG] [HP]
[Adresse 5]
[Localité 26]
Non comparante
INTIMÉE ET APPELANTE INCIDENTE
DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DE LA SEINE SAINT DENIS - COMMISSAIRE DU Gouvernement
[Adresse 22]
[Localité 25]
représentée par Madame [GO] [ME] en vertu d'un pouvoir général
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 Novembre 2025, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président de Chambre, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Hervé LOCU, Président de Chambre
Madame Nathalie BRET, Conseillère
Madame Valérie MORLET, Conseillère
Greffier : Madame Dorothée RABITA, lors des débats
ARRÊT :
- réputé contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA, greffier présent lors de la mise à disposition.
***
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :
M. [AM] [YZ] [YI] [HP] et Mme [TE] [NP] épouse [HP] étaient propriétaires des lots n° 898 et 1093 du bâtiment 4 de la copropriété [Adresse 34], situé [Adresse 13] à [Localité 33]. Le jugement mentionne également comme défenderesse Mme [IA] [X] [UF] [HP].
La copropriété [Adresse 34] est édifiée sur les parcelles cadastrées section AS n°[Cadastre 15], [Cadastre 17], [Cadastre 18], [Cadastre 19] et [Cadastre 20] et AT n°[Cadastre 24].
Le lot n°898 est un appartement de type F3 d'une superficie de 56m². Le lot n°1093 est une cave.
La copropriété [Adresse 34] est située dans le périmètre de la ZAC dite du [Adresse 29] qui a fait l'objet d'une déclaration d'utilité publique (DUP) par arrêté préfectoral n°2019-2388, du 6 septembre 2019. Un arrêté de cessibilité a été rendu le 18 février 2022.
Une ordonnance d'expropriation emportant transfert de propriété a été rendue le 29 juin 2023.
Faute d'accord entre les parties et par requête reçue au greffe le 28 août 2023, l'EPFIF a saisi la juridiction de l'expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de fixation de la valeur des biens.
Le transport sur les lieux a été effectué le 16 novembre 2023.
Par jugement contradictoire du 06 juin 2024, le juge de l'expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny a :
ANNEXÉ le PV de transport du 16 novembre 2023 et les termes de comparaison produits par les parties ;
FIXÉ l'indemnité due par l'EPFIF à M. [AM] [HP] et Mme [TE] [HP] au titre de la dépossession des lots n°898 (appartement), et 1093 (cave) du bâtiment 4 de la copropriété [Adresse 35] [Adresse 13] à [Localité 33] à la somme de 44.656 euros, en valeur occupé, se décomposant comme suit :
36.960 euros (660 euros/m²) au titre de l'indemnité principale ;
4.696 euros au titre de l'indemnité de remploi ;
3.000 euros au titre de l'indemnité pour perte de revenus locatifs
CONDAMNÉ l'EPFIF aux dépens ;
CONDAMNÉ l'EPFIF à payer M. [AM] [HP] et Mme [TE] [HP] la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Par déclaration au greffe du 05 novembre 2024, l'EPFIF a interjeté appel du jugement en ce qu'il a :
Fixé à la somme de 44.656 euros le montant de l'indemnité revenant à l'exproprié pour la dépossession des lots n°898 et 1093 de l'immeuble sis [Adresse 13] à [Localité 33], et notamment en ce que la juridiction n'a pas pris en compte l'absence d'un emplacement de stationnement et a tenu compte d'une valeur libre d'occupation dans son calcul.
Pour l'exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :
1/ Adressées au greffe le 23 janvier 2025 par l'EPFIF, appelant, notifiées le 31 janvier 2025 (AR CG et les trois expropriés le 03/02/2025), visant comme intimes et appelants incidents M. [AM] [HP], Mme [TE] [NP] épouse [HP] et Mme [IA] [HP] et aux termes desquelles il est demandé à la cour de :
DÉCLARER l'EPFIF bien fondé en son appel ;
Par suite,
INFIRMER PARTIELLEMENT le jugement du 06 juin 2024 en ce qu'il a :
FIXÉ l'indemnité due par l'EPFIF à M. [AM] [HP] et Mme [TE] [HP] pour dépossession des lots n°898 et 1093 ainsi que les 189/183.000° des parties communes générales associées comme suit :
36.960 euros au titre de l'indemnité principale ;
4.696 euros au titre de l'indemnité de remploi ;
3.000 euros au titre de la perte de revenus locatifs ;
Et, statuant à nouveau,
FIXER le montant de l'indemnité à revenir au(x) défendeur(s) pour la dépossession des lots n°898 et 1093 ainsi que les 189/183.000èmes des parties communes générales intégrées de l'immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 33] comme suit :
Indemnité principale :
Méthode d'évaluation : globale, caves et parties communes intégrées ;
Etat : mauvais ;
Valeur unitaire : 560 euros/m², valeur occupée ;
Soit (56m² x 560 euros/m²) ' 3.520 euros = 27.840 euros ;
Indemnités accessoires :
Frais de remploi : 3.784 euros ;
Indemnité pour perte de revenus locatifs : 500 euros x 6 mois soit 3.000 euros ;
TOTAL : 34.624 euros en valeur occupée.
2/ Adressées au greffe le 25 avril 2025 par M. [AM] [HP], Mme [TE] [HP], intimés et formant appel incident, notifiées le 04 juillet 2025 (AR CG le 15/07/2025, AR EPFIF le 21/07/2025, AR signé par Mme [IA] [X]-[UF] [HP] le 15/07/2025), avec la mention en présence de Mme [IA] [X]-[UF] [HP] et aux termes desquelles il est demandé à la cour de :
DÉCLARER l'EPFIF mal fondé en ses demandes ;
REJETER l'ensemble des demandes de l'EPFIF ;
INFIRMER PARTIELLEMENT le jugement rendu le 06 juin 2024 ;
Statuant à nouveau,
FIXER à la somme de 55.280 euros l'indemnité totale de dépossession due par l'EPFIF comme suit :
Indemnité principale : 44.800 euros ;
Indemnité de remploi : 5.840 euros ;
Indemnité pour perte de revenus locatifs : 5.000 euros ;
CONDAMNER l'EPFIF à verser aux époux [HP] la somme de 3.600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
DÉBOUTER l'EPFIF de toutes ses demandes, fins et prétentions ;
CONDAMNER l'EPFIF aux dépens d'instance.
3/Adressées au greffe le 14 avril 2025 par le commissaire du Gouvernement, intimé et formant appel incident, notifiées le 04 juillet 2025 (ARAppelant et AR les trois expropriés le 10/07/2025) et aux termes desquelles il conclut qu'il plaise à la cour de :
INFIRMER partiellement le jugement de première instance sur les points détaillés en paragraphe VII de ses écritures soit 678 euros/m² et en déduisant 3520 euros pour absence de parking et le confirmer sur ses autres points ;
Statuant à nouveau, le commissaire du Gouvernement demande que l'indemnité totale soit fixée à 41.892 euros.
4/ Adressées au greffe le 06 août 2025 par l'EPFIF, appelant, notifiées le 11 août 2025 (AR CG et les 3 expopriés le 14/08/2025), et aux termes desquelles il est demandé à la cour de :
JUGER les consorts [HP] mal fondés en leur appel ;
En conséquence,
DÉBOUTER les consorts [HP] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions tendant à obtenir l'infirmation du jugement du 12 juin 2024 [Erreur Matérielle] ;
Par suite,
DÉCLARER l'EPFIF bien fondé en son appel ;
Par suite,
INFIRMER PARTIELLEMENT le jugement du 12 juin 2024 [EM] en ce qu'il a :
FIXÉ l'indemnité due par l'EPFIF à M. [AM] [HP] et Mme [TE] [HP] pour la dépossession des lots n°898 et 1093 ainsi que les 189/183.000° des parties communes générales associées comme suit :
36.960 euros au titre de l'indemnité principale ;
4.696 euros au titre de l'indemnité de remploi ;
3.000 euros au titre de la perte de revenus locatifs ;
Et, statuant à nouveau,
FIXER le montant de l'indemnité à revenir au(x) défendeur(s) pour dépossession des lots n°898 et 1093 ainsi que les 189/183.000èmes des parties communes générales intégrées de l'immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 33] comme suit :
Indemnité principale :
Méthode d'évaluation : globale, caves et parties communes intégrées ;
Etat : mauvais ;
Valeur unitaire : 560 euros/m², valeur occupée ;
Soit (56m² x 560 euros/m²) ' 3.520 euros = 27.840 euros ;
Indemnités accessoires :
Frais de remploi : 3.784 euros ;
Indemnité pour perte de revenus locatifs : 500 euros x 6 mois soit 3.000 euros ;
TOTAL : 34.624 euros en valeur occupée.
5/ Adressées au greffe le 19 août 2025 par le commissaire du Gouvernement, intimé et formant appel incident, notifiées le 25 août 2025 (AR EPFIF le 27/08/2025, AR expropriés non rentrés, signification à Mme [IA] [HP] par commissaire de justice le 22 octobre 2025 avec remise à étude, à M. [AM] [HP] le 29 octobre 2025 à personne et à Mme [NP] épouse [HP] le 14 novembre 2025 avec remise à personne), et aux termes desquelles il reprend son dispositif précédent.
EXPOSÉ DES MOYENS ET DES PRÉTENTIONS DES PARTIES :
L'EPFIF expose que :
Sur la consistance des biens, la copropriété était très dégradée et elle a fait l'objet de plusieurs arrêtés de péril. Entre 2021 et 2023, l'EPFIF, avec d'autres personnes publiques, a financé de nombreux travaux visant à assurer la sécurité des occupants en attendant leur relogement, qui ont donné un effet global d'embellissement. C'est grâce à ces travaux que le bien se trouve dans un tel état d'entretien. Ils ne sauraient venir augmenter l'indemnité à revenir aux expropriés, sauf à méconnaître les dispositions de l'article L.322-2 al 3 du code de l'expropriation et à créer un enrichissement sans cause. Ainsi, les biens du bâtiment 4 ne sauraient bénéficier d'une indemnisation supérieure à celle des biens des autres bâtiments.
Sur la situation locative, le premier juge a mentionné l'état d'occupation du bien ainsi que son mauvais état d'entretien mais, alors qu'il avait arrêté une valeur métrique de 560 euros/m² pour un bien occupé en mauvais état, il a fixé la valeur du bien d'espèce à 660 euros/m², qui correspond à celle d'un bien libre d'occupation. Il est rappelé que le constat d'huissier relève que le bien est occupé, et que le premier juge a accordé des indemnités pour perte de revenus locatifs.
Sur l'absence de déduction d'un emplacement de stationnement, les valeurs sur lesquelles le tribunal s'est basé pour évaluer le bien, et la quasi-totalité des références retenues, comportent un emplacement de stationnement. La valeur retenue par le juge doit donc s'entendre « emplacement de stationnement intégré ». Les biens des expropriés ne comportant pas un tel emplacement, il convient de retrancher à la valeur du bien la somme de 3.520 euros qui correspond à l'évaluation faite par le tribunal d'un emplacement de stationnement dans la copropriété [Adresse 35].
Sur l'indemnité pour perte de revenus locatifs, les expropriés sollicitent une indemnité équivalente à 12 mois de loyer [Erreur Matérielle : 10 mois de loyer sont demandés]. Mais il ressort de la jurisprudence de la cour que ce sont 6 mois de loyer qui sont habituellement accordés et le jugement sera confirmé sur ce point.
M. [AM] [HP], Mme [TE] [NP] épouse [HP] répondent que :
Sur la consistance du bien, il ressort du constat d'huissier versé par l'EPFIF que le bien est dans un état d'entretien moyen et non mauvais, ce qui a été constaté contradictoirement. Ce constat est de toute manière antérieur à la date de référence. Le bien est à évaluer en valeur occupée. L'arrêté du 3 septembre 2018 versé par l'EPFIF ne vise pas spécifiquement le bâtiment 4 et apparaît loin de la situation actuelle. Le bien est desservi par le tramway, plusieurs lignes de bus et bientôt le métro 16. Il jouit de plusieurs commerces de proximité. Les époux [HP] proposent de retenir une valeur de 800 euros/m².
Sur les prétentions de l'EPFIF, les travaux réalisés par l'EPFIF résultent de ses obligations légales en tant que propriétaire des biens. L'EPFIF ne verse aucun document permettant d'établir l'état du bien avant les travaux qu'elle invoque, ni le montant ou la date de réalisation des travaux. Il n'est pas démontré qu'une quelconque amélioration ait été apportée par l'EPFIF.
Sur la prise en compte de l'absence de stationnement, il n'y a pas de cohérence relative à la présence d'emplacements de stationnement dans les références de l'EPFIF. Certaines n'en comportent pas et l'étude des références permet de constater que les prix/m² sont similaires que les biens en soient dotés ou non.
Sur l'indemnisation de la perte de revenus locatifs, les expropriés sollicitent 10 mois de loyer compte tenu du délai pour trouver un appartement, un financement et des locataires. Le montant de l'indemnité consignée étant très loin de celui de l'indemnité définitive, les expropriés n'étaient pas directement en mesure de racheter un bien. La prise de possession anticipée par l'EPFIF a rallongé le délai durant lequel les expropriés ont été privés de revenus locatifs.
Le commissaire du Gouvernement conclut que :
Sur la date de référence, elle doit être fixée au 12 décembre 2023, date de la dernière modification approuvée du PLU du 10 juillet 2012 et le jugement sera infirmé sur ce point.
Sur l'état d'entretien du bien, les dispositions de l'article L.322-2 du code de l'expropriation ne sauraient justifier d'écarter la demande de l'EPFIF relative à la prise en compte du constat d'huissier qu'elle verse aux débats. La date pour apprécier la consistance des biens est, au terme de l'article L.322-1, la date de l'ordonnance portant transfert de propriété. Si le constat d'huissier est antérieur de quelques semaines à cette ordonnance, il permet de constater l'état du bien quelques jours avant la date de l'ordonnance d'expropriation. Une analyse des constats d'huissier dressés pour les biens de l'espèce permet au commissaire du Gouvernement, qui transpose les constatations à sa propre grille d'analyse, de retenir un état intermédiaire entre « moyen » et « mauvais » pour l'appartement.
Sur la place de stationnement, les termes retenus par le premier juge s'entendent parking intégré Il convient donc de déduire la valeur de 3.520 euros habituellement retenue par le tribunal au titre de l'absence de parking.
Sur la perte de revenus locatifs, les juridictions accordent habituellement six mois de loyer. Il n'est pas démontré ici que le bien présente des spécificités telles qu'une indemnité supérieure doive être accordée.
SUR CE, LA COUR
- sur la recevabilité des conclusions
Les conclusions de l'EPFIF du 23 janvier 2025,de M. [HP] et de Mme [TE] [NP] épouse [HP] du 25 avril 2025 et du commissaire du Gouvernement du 14 avril 2025 adressées au greffe dans les délais réglementaires de l'article R311-26 du code de l'expropriation sont recevables.
Les conclusions de l'EPFIF du 6 août 2025 sont de pure réplique à celles de M.[AM] [HP] et Mme [TE] [NP] épouse [HP] et à celles du commissaire du Gouvernement, appelants incidents, ne formulent pas de demandes nouvelles et sont donc recevables.
Les conclusions du commissaire du Gouvernement sont de pure réplique, ne forment pas de demandes nouvelles et sont donc recevables.
AU FOND
Aux termes de l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ratifié ayant force de loi en France, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu'ils jugent nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes.
Aux termes de l'article 17 de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité.
L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.
Aux termes de l'article L321-1 du code de l'expropriation, les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.
Conformément aux dispositions de l'article L322-2, du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération - sous réserve de l'application des articles L322-3 à L322-6 dudit code - leur usage effectif à la date définie par ce texte.
L'EPFIF indique qu'il n'entend pas remettre en cause :
' l'application par le tribunal de la méthode d'évaluation dite par comparaison,
' la superficie du bien de 56 m²,
' l'état d'entretien tel qu'il a été constaté par la juridiction de première instance,
' les modalités de calcul des frais de remploi,
' le quantum de l'indemnité pour perte de revenus locatifs.
Il indique en effet qu'il conteste :
' la situation locative, à savoir occupée et non libre,
' la valeur unitaire retenue,
' l'absence de déduction de la valeur d'un emplacement de stationnement.
Monsieur [AM] [HP] et Madame [TE] [NP] épouse [HP] indiquent que leur appel incident concerne le montant de l'indemnité principale, celui de l'indemnité de remploi et celui de l'indemnité pour perte de revenus locatifs.
L'appel incident du commissaire du Gouvernement concerne :
' la date de référence,
' l'état d'entretien du bien,
' la valeur unitaire,
' la déduction d'une somme de 3520 euros en raison de l'absence de parking.
1° sur la date de référence
S'agissant de la date de référence, le premier juge a retenu en application de l'article L 322-2 du code de l'expropriation et des articles L213-6 et L 213-4 du code de l'urbanisme, la dernière modification du PLU délimitant la zone dans laquelle est situé l'ensemble immobilier, à savoir la modification n°1 du 8 avril 2016.
L'EPFIF indique en appel que le commissaire du Gouvernement estime que la date de référence est fixée au 12 décembre 2023, soit celle de la dernière modification du PLU délimitant la zone dans laquelle est situé l'ensemble immobilier, à savoir la modification n° 6 et sur ce point il s'en remet à l'appréciation de la cour.
Monsieur [AM] [HP] et Madame [TE] [NP] épouse [HP] font état de la date de référence pour apprécier la consistance du bien à évaluer, mais il s'agit de notions distinctes et en outre, ils ne la mentionnent pas.
Le commissaire du Gouvernement retient en application de l'article L322-2 du code de l'expropriation et des articles L213-6 et L213-4 du code de l'urbanisme, comme date de référence le PLU approuvé le 10 juillet 2012 et sa dernière modification n°6 approuvée le 12 décembre 2023 par le Conseil de territoire.
L'article L 322-2 du code de l'expropriation dispose que les biens sont estimés à la date de la décision première instance.
Toutefois, et sous réserve de l'application des dispositions des articles L322-3 à L322-6, est seul pris en considération l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L1 ou, dans le cas prévu à l'article L 122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l'article L 121-8 du code de l'environnement ou par l'article 3 de la loi numéro 2010'597 du 3 juin 2010 relative au Grand Paris, au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat (mots ajoutés, loi n°2018-1021, 23 novembre 2018) ou, lorsque le bien est situé à l'intérieur du périmètre d'une zone d'aménagement concerté mentionnée à l'article L311-1 du code de l'urbanisme, à la date de publication de l'acte créant la zone, si elle est antérieure d'au moins un an à la date d'ouverture de l'enquête publique préalable à la déclaration d'utilité publique.
Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l'utilisation ou l'exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au 2e alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l'expropriant, une intention dolosive.
Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu'ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s'ils ont été provoqués par l'annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d'utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d'utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l'enquête publique de travaux publics dans l'agglomération où est situé le bien.
En outre, les articles L 213-4 et suivants du code de l'urbanisme prévoient des règles particulières, notamment dans le cas où le bien est grevé d'un droit de préemption urbain.
L'article L 213-6 du code de l'urbanisme dispose que lorsqu'un bien soumis au droit de préemption fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, la date de référence prévue à l'article L322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est celle prévue au a) de l'article L213-4.
L'article L 213-4 a) du code de l'urbanisme prévoit que pour les biens non compris dans une zone d'aménagement différé, la date de référence devant être pris en compte est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.
Par arrêt du 1er mars 2023 n°22-11467, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a jugé qu'en application des articles L 213-4 a) et L213-6 du code de l'urbanisme, lorsque le bien exproprié est soumis au droit de préemption, la date de référence pour déterminer l'usage effectif du bien, est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le POS ou le PLU et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien, règle qui s'applique également pour la qualification de terrain à bâtir.
En l'espèce, par délibération numéro 2015. 01. 27. 07 du conseil municipal de la commune de [Localité 33] du 27 janvier 2015, un droit de préemption urbain renforcé a été instauré sur le territoire de la commune.
Ce droit de préemption a ensuite été délégué à l'EPFIF sur le périmètre de l'Opération de Requalification des Copropriétés Dégradées d'Intérêt National (ORCOD-IN) par la commune suivant délibération du 26 mai 2015, délégation ensuite confirmée par délibération du conseil de territoire de l'établissement public territorial Grand Paris Grand Est du 28 février 2017.
Il est établi que les biens expropriés sont situés dans le périmètre de l' ORCOD-IN et qu'ils sont donc soumis au droit de préemption urbain.
En conséquence, en application des dispositions susvisées des articles L 213-4 et L213-6 du code de l'urbanisme, la date de référence est celle de la dernière modification du PLU approuvé le 10 juillet 2012 délimitant la zone dans laquelle est situé l'ensemble immobilier dont s'agit, à savoir la modification n°6 approuvée le 12e décembre 2023 par le Conseil de territoire, date invoquée par le commissaire du Gouvernement, date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant la zone dans laquelle est ce bien ; ces dernières modifications concernent plusieurs zones, notamment la zone UR et a pour objectif :
1) de clarifier et préciser les dispositions relatives à la hauteur des constructions, l'article UR 10 ' hauteur des constructions ' du règlement qui prévoit des possibilités de dépassement de la hauteur maximale autorisée :
' permettre la réalisation d'un nombre entier d'étages droits,
' en cas de terrain en pente,
' à certaines intersections dans la zone UR 3, indiquées sur les documents graphiques.
La rédaction de l'article UR 10 ' hauteur des constructions ' est complétée pour préciser que ces trois possibilités de dépassement de la hauteur maximale peuvent être cumulées.
2) de supprimer l'interdiction des rez-de-chaussée semi enterrés, lorsqu'ils ne sont pas destinés à l'habitation,
3) de compléter les dispositions relatives aux clôtures, pour qu'elles soient conçues de manière à permettre le passage de la petite faune et, dans les zones UA, UB et UR, permettre, sous certaines conditions, de déroger à l'obligation de réaliser un muret.
En conséquence le jugement sera infirmé et la date de référence fixée au 12 décembre 2023.
À cette date de référence, le bien est situé en zone UR3.
La zone UR3 a été créée à la suite de l'arrêté préfectoral n° 2019 ' 2388 du 6 septembre 2019 qui a déclaré d'utilité publique le projet d'aménagement de la Zac du [Adresse 29] emportant mise en compatibilité du PLU dans son article 2.
2° sur la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance :
A sur les copropriétés [Adresse 34] et de l'Etoile [Adresse 34]
La commune de [Localité 33] est constituée de plusieurs quartiers de grands ensembles présentant de nombreux handicaps dus à l'urbanisme développé dans les années 1960, le plan de composition reposant en effet sur la réalisation de l'autoroute A 87 qui n'a jamais vu le jour. Le quartier souffre donc de l'absence de voies expresses et de transports structurants, les seuls transports en commun étant des bus et la gare RER la plus proche « [Localité 27] » étant située à 5,5 km.
Depuis décembre 2019, une nouvelle branche T4 du tramway est en service. Elle relie [Localité 38] à [Localité 40] et dessert [Localité 33]. Elle offre une correspondance avec le RER E à [Localité 30]. La création d'une gare de la future ligne 16, métro express, par la société du Grand Paris et le GPA est en cours de réalisation.
Les copropriétés [Adresse 34] et de l'Étoile [Adresse 34] sont géographiquement imbriquées, aucune clôture ne sépare la première de la seconde, la numérotation des bâtiments englobe les deux copropriétés et n'est pas propre à chacune d'elles. La copropriété [Adresse 34] est composée de bâtiments, comprenant 873 logements, et celle de [Adresse 36] de 8 bâtiments, comprenant 556 logements, étant précisé que l'un des bâtiments (B 18) a déjà fait l'objet d'une démolition.
La copropriété de [Adresse 36] a été édifiée en 1966 sur un terrain de 34 214 m², plat, situé près de la mairie de [Localité 33].
L'EPFIF et le Commissaire de Gouvernement de première instance ont exposé les conclusions d'une étude concernant les copropriétés contiguës [Adresse 34] et de [Adresse 36] réalisée par la commune de [Localité 33] en 2014 mettant en évidence que :
'près de 60 % des ménages ont un niveau de vie inférieur au seuil de pauvreté,
'85 % des ménages présentent des revenus inférieurs au plafond PLAI,
'les habitants sont confrontés à un taux de chômage de 29 %, encore plus marqué chez les jeunes,
'un quart des familles sont monoparentales,
'près de 20 % des logements sont occupés par plus d'un ménage
'l'occupation moyenne est de plus de quatre personnes par logement,
'une rotation importante des propriétaires comme des locataires.
Le commissaire du Gouvernement précise qu'il résulte de cette situation une progression continue des impayés des charges de copropriété et en conséquence un déficit d'entretien du bâti, produisant une dégradation importante du bâtiment et le développement des situations d'insalubrité et de péril ; ces difficultés ont entraîné la mise sous administration judiciaire de la copropriété ; les pouvoirs publics sont également intervenus dans le cadre d'un plan de sauvegarde signé entre l'État, le département et la commune de [Localité 33] le 19 janvier 2010 qui a fixé différents objectifs afin de parvenir à la requalification de la copropriété :
'résorption des impayés,
'réalisation des travaux urgents et mise aux normes,
'lutte contre les marchands de sommeil,
'individualisation des réseaux de fluides des bâtiments afin de réaliser leur scission,
'réalisation des travaux de rénovation énergétique.
La conclusion du plan de sauvegarde achevé fin 2014 a relaté les limites ou impasses concernant les objectifs, notamment le redressement de la gestion, l'assainissement des finances, ou encore la réhabilitation du bâti.
En conséquence, l'ampleur des dégradations a justifié la définition d'un périmètre pour une Opération de Requalification des Copropriétés Dégradées d'Intérêt National (ORCODIN).
Par décret numéro 2015-99 du 28 janvier 2015 a été déclarée d'intérêt national l'opération de requalification des copropriétés dégradées du quartier dit du « [Adresse 29] » et la mise en 'uvre a été confiée à l'EPFIF.
Un nouveau plan de sauvegarde pour une durée de 5 ans a été institué par un arrêté préfectoral n° 2017-2398 du 11 septembre 2017.
L'expropriant et le commissaire du Gouvernement ajoutent que la copropriété fait l'objet d'une administration judiciaire, en raison d'un important arriéré de charges, à savoir pour la copropriété [Adresse 34] de 7,7 millions euros et pour la copropriété de [Adresse 36] de 6,2 millions d'euros en 2022 et ils font état du décret n° 2021-1005 du 29 juillet 2021, pris sur le fondement l'article L522-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, autorisant l'expropriant à prendre possession de manière anticipée des immeubles situés dans le périmètre de l'ORCOD.
L'EPFIF indique que cette prise de possession anticipée concerne le bâtiment B4, et donc les expropriés et que celle-ci était indispensable afin de réaliser, en urgence, les travaux de réparation et de sécurité permettant l'habitabilité du bâtiment dans des conditions sécurisées, dans l'attente du relogement définitif des occupants qui sera mis en 'uvre par l'EPFIF.
L'EPFIF s'agissant de l'état général de la copropriété [Adresse 34], indique que les bâtiments font l'objet :
' d'un arrêté de péril sur les équipements communs d'immeubles n° R2 1015. 200 117 du 27 août 2015 ;
' d'un arrêté de péril n° R2 1018. 252 du 3 septembre 2018 (pièce n° 1) ;
' d'une levée partielle de péril n° R2 1019. 399 du 29 octobre 2019.
Il ajoute que de manière plus générale, la situation d'extrême dégradation a imposé à la puissance publique d'engager un programme de travaux destinés à assurer la sécurité et la salubrité des bâtiments dans l'attente de leur démolition, compte tenu de l'occupation des bâtiments encore importante, malgré une propriété désormais plus que majoritaire par l'EPFIF (1331 logements au 1er janvier 2024) ; il produit des photographies en indiquant que l'intervention publique sur le bâtiment 4 était plus qu'urgente et que des travaux importants ont été réalisés afin de pallier à l'incapacité de la copropriété, sous administration provisoire d'AJA, à réaliser ces travaux, dont notamment :
1ère vague des travaux de mise en sécurité :
' des travaux de 2016 à 2018 concernant la sécurité incendie (portes coupe-feu, désenfumage, reprise des colonnes électriques) et sur les halls, pour 7,2 millions d'euros sur [Adresse 35] soit environ 1,4 millions d'euros pour le B4;
' des travaux de sécurisation des pignons suite à la chute du pignon du 18 octobre 2018 à juin 2019, pour un montant de 276'000 euros pour le B4 ;
2ème vague des travaux de mise en sécurité
' des travaux de réparation et de sécurité : d'octobre 2021 à octobre 2023 pour un montant de 6'730'217,62 euros sur l'ensemble [Adresse 34] ;
' des travaux suite à la prise en jouissance réalisée de juillet à décembre 2023 sur le bâtiment B4.
Tous les travaux ont été financés par l'ANAH et par l'EPFIF sans reste à charge pour les propriétaires.
L'EPFIF souligne qu'entre 2021 et 2023, différents travaux ont été effectués :
' sécurisation des façades, des parties communes intérieures et des cadres,
' installation d'aménagements extérieurs (rampe d'accès en bois/béton, peintures au sol, peintures des halls extérieurs),
' révision et mise en conformité des installations électriques en parties communes, y compris le contrôle d'accès,
' révision/remplacement des équipements de protection incendie (colonne sèche, BAES),
' révision/réparation des ascenseurs,
' mise en conformité des installations électriques en parties privatives,
' mise en conformité cadre (ROAI),
' remplacement des menuiseries extérieures,
' remplacement des vannes d'arrêt des compteurs d'eau,
' reprise des éclairages extérieurs (travaux dits d'individualisation),
' révision/remplacement des boîtes à lettres,
' révision des gardes corps,
' réparation et remplacement ponctuel des marches dégradées,
' peinture des halls,
' embellissement des pièces humides : peinture dans les cuisines, WC salle de bains, remplacement des canalisations, remplacement du mobilier (évier, WC, baignoire),
' mise aux normes de la distribution électrique.
L'EPFIF mentionne que ces travaux donnent un effet global d'embellissement du bâtiment et des logements, qu'ils n'ont été effectués que dans le but de préserver la sécurité et la décence des occupants, dans l'attente de leur relogement et que dès lors ces éléments ne sauraient justifier une indemnisation supérieure, en comparaison par exemple aux autres bâtiments déjà expropriés n'ayant pas bénéficié des travaux.
B sur le bâtiment 4 de la copropriété de [Adresse 36]
Les biens à évaluer sont situés dans le bâtiment B4, faisant partie de la copropriété [Adresse 35].
Il s'agit d'un immeuble à usage d'habitation, composé :
' d'un sous-sol à usage de caves ;
' d'un rez-de-chaussée ;
' de 10 étages.
Il comprend 175 logements, dont 8 F2, 122 F3 et 45 F4, accessibles par quatre entrées et cages d'escaliers nommées A, B, C et D.
C sur les biens expropriés
Il s'agit :
' Du lot n° 898 : un appartement de type F3, situé au 5ème étage de l'escalier D, d'une superficie de 56 m².
Il est composé d'une entrée et d'un couloir qui desservent une cuisine, WC et une salle de bains ainsi qu'une pièce de vie et de deux chambres, l'une d'entre elle étant accessible à partir de la pièce de vie.
Le premier juge a retenu un mauvais état au regard des constatations effectuées lors du transport sur les lieux du 16 novembre 2024.
' Du lot n° 1093 : une cave, qui n'a pas été visitée par le premier juge pour des raisons de sécurité.
Le chapeau du jugement mentionne comme défendeurs Monsieur [AM] [HP], Madame [TE] [NP] épouse [HP] et Madame [IA] [HP], mais a fixé l'indemnité de dépossession due par l'EPFIF uniquement à Monsieur [AM] [HP] et Madame [TE] [HP].
L'EPFIF mentionne dans ses conclusions comme intimés Monsieur [AM] [HP], Madame [TE] [NP] épouse [HP] et Madame [IA] [HP], tandis que seul interviennent comme intimés Monsieur [AM] [HP] et Madame [TE] [NP] épouse [HP], qui mentionnent en présence de Madame [IA] [HP].
En appel, les conclusions ont été signifiées par le greffe à Madame [IA] [HP] et les dernières conclusions du commissaire du Gouvernement du 19 août 2025 par commissaire de justice.
Le commissaire de justice fait état s'agissant de l'origine de propriété d'une attestation du 15 mars 1991 enregistrée le 24 mai 1991 avec le lot parking n° 2401 non exproprié dans la présente procédure et une donation-partage du 24 novembre 1995 enregistrée le 9 janvier 1996.
L'ordonnance d'expropriation n'est pas versée aux débats.
En appel, M. [AM] [HP] et Mme [TE] [NP] épouse [HP] indiquent que leur logement est dans un état moyen, qu'il jouit de commerces de proximité :
' le supermarché Ela,
' l'épicerie Vinayagar Cash & Carry,
' le centre commercial [Adresse 34],
' un bureau de poste,
' une auto-école.
Ils ajoutent que le magasin Leclerc se trouve à 6 minutes en voiture, la mairie de [Localité 33] à 350 m, le parc de la mairie de [Localité 33] et le [Adresse 41] sont à moins de 5 minutes de marche et que le bien est desservi par le tram T4, les buts 603,623,146 et N45.
L'article L322-1 du code de l'expropriation dispose que le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété.
S'agissant de l'application de la règle habituelle de la consistance et de l'état du bien, le premier juge indique que l'état de l'appartement a été qualifié de mauvais par l'entité expropriante, de moyen par l'exproprié, de moyens par le commissaire du Gouvernement ; il a retenu un mauvais état au regard des constatations effectuées le 16 novembre 2023.
En tout état de cause, l'état d'un bien ne peut être retenu à la date du procès-verbal de transport, puisque l'article L322-1 du code de l'expropriation dispose que le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété et ce n'est qu'à défaut d'ordonnance d'expropriation, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, que la consistance d'un bien est fixée à la date du jugement.
En l'espèce, la consistance du bien exproprié des époux doit en effet être appréciée à la date de l'ordonnance d'expropriation emportant transfert de propriété, soit le 29 juin 2023 et non à la date du transport sur les lieux du 16 novembre 2024 qui a eu lieu prés de cinq mois plus tard.
L'EPFIF ne conteste pas l'état mauvais retenu par le premier juge.
Les expropriés retiennent un état moyen.
Le commissaire du Gouvernement de regard du procès-verbal de constatation établi le 2 juin 2023 versé par l'EPFIF retient un état dit moyen tendant sur le mauvais.
L'EPFIF produit un procès-verbal de constatation de la SELARL Lieurade commissaire de justice associée du 2 juin 2023 (pièce n° 3) soit moins d'un mois avant l'ordonnance d'expropriation du 29 juin 2023, sans que les expropriés le contestent ou fassent état d'une modification de l'état des lieux entre la date de ce constat huissier et celle très proche de l'ordonnance d'expropriation.
Il en ressort avec les photographies les constatations suivantes :
« L'entrée :
Le linoléum recouvrant le sol est à l'état d'entretien.
La peinture recouvrant les murs et le plafond est à l'état d'entretien.
L'équipement comprend : un tableau électrique muni de disjoncteur.
La cuisine :
Le revêtement recouvrant le sol est à l'état d'entretien.
La faïence recouvrant les murs est en bon état.
La peinture recouvrant le plafond et les murs est en état d'entretien.
L'équipement comprend : double fenêtre en PVC, double vitrage.
La salle de bains :
Le linoléum recouvrant le sol est un état d'usage.
La faïence recouvrant le mur de est à l'état d'usage.
La peinture recouvrant les murs et le plafond est visiblement en mauvais état ;
La peinture s'écaille aux toilettes :
Le revêtement recouvrant le sol est à l'état d'usage.
La peinture recouvrant les murs et le plafond est à l'état d'usage.
Le salon :
Le linoléum recouvrant le sol est à l'état d'entretien.
La peinture recouvrant les murs et le plafond est à l'état d'entretien.
L'équipement comprend : double porte fenêtre en PVC, double vitrage.
La chambre 1 :
Le linoléum recouvrant le sol est en bon état.
La peinture recouvrant les murs est visiblement en mauvais état ; la peinture s'écaille sur son ensemble.
La peinture recouvrant le plafond est à l'état d'entretien.
L'équipement comprend : une double fenêtre en PVC, double vitrage.
Chambre 2 :
Le linoléum recouvrant le sol est visiblement en mauvais état.
La peinture recouvrant les murs et le plafond est à l'état d'entretien.
L'équipement comprend : une double fenêtre en PVC, double vitrage.»
Il ressort de ce constat d'huissier un état majoritairement d'entretien ou d'usage avec des constats de mauvais mais avec deux bons.
Il convient en conséquence de retenir comme proposé par le commissaire du Gouvernement un état intermédiaire entre mauvais et moyen.
Le jugement sera infirmé en ce sens.
3° sur la date d'estimation
S'agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, il s'agit de celle du jugement de première instance, soit le 6 juin 2024.
4° sur la fixation de l'indemnité principale
A sur les surfaces
La surface pour l'appartement de 56 m² n'est pas contestée.
Le jugement sera confirmé en ce sens.
B sur la situation locative
Aux termes de l'article L322-1 du code de l'expropriation le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété ; en conséquence en l'espèce, la consistance des biens doit être fixée à la date de l'ordonnance d'expropriation du 21 octobre 2021.
Le premier juge a fixé l'indemnité de dépossession en valeur occupée, ce qui n'est pas contesté ni par les parties ni par le commissaire du Gouvernement.
Le jugement sera confirmé sur ce point.
C sur la méthode d'évaluation
La méthode par comparaison retenue par le premier juge n'est pas contestée par les parties ni par le commissaire du Gouvernement.
En outre, les parties et le commissaire du Gouvernement ne contestent pas le fait que le premier juge a dit n'y avoir lieu d'évaluer la cave en sus de l'appartement, la valeur de celle-ci étant intégrée à celle de l'appartement.
Le jugement sera donc confirmé en ce sens.
D sur la fixation de l'indemnité principale
1° sur la valeur de l'appartement et de la cave
Le premier juge après examen des références des parties en retenant un mauvais état du bien des époux a retenu une valeur unitaire de 660 euros/m².
L'EPFIF demande l'infirmation du jugement en indiquant que le premier juge a mentionné qu'il retenait une valeur de 560 euros/m², lorsque l'appartement est dans un mauvais état d'entretien et qu'il a retenu une valeur de 660 euros/m².
Il demande donc de retenir une valeur de 560 euros/m².
Monsieur [AM] [HP] et Madame [TE] [NP] épouse [HP] demandent l'infirmation du jugement et revendiquent une valeur unitaire de 800 euros/m² pour l'appartement et la cave.
Le commissaire du Gouvernement en appel demande l'infirmation du jugement et retient pour un état moyen ' mauvais une valeur occupée de 678 euros le/m².
Il convient en conséquence d'examiner les termes de comparaison proposés par les parties :
A termes de l'EPFIF
L'EPFIF indique qu'après avoir retenu des références citées par l'autorité expropriante et le commissaire du Gouvernement, le tribunal a synthétisé l'ensemble de ces mutations comme suit :
État
Mauvais
mauvais ' moyen
Moyen
Moyens ' Bon
Bon
Très bon
Libre
660 euros/m²
825 euros/m²
935 euros/m²
1050 euros/m²
1260 euros/m²
1375 euros/m²
Occupé
560 euros/m²
715 euros/m²
800 euros/m²
880 euros/m²
1000 euros le/m²
1170 euros/m²
Il fait état des références suivantes portant sur un ensemble de cessions de biens de même nature et d'état d'entretien, situés dans le même bâtiment 4 de la copropriété [Adresse 35] (pièce n° 2), celles-ci intégrant la valeur des lots parkings extérieurs attachés au logement acquis amiablement.
Les termes comportent les références de publication.
Ancien propriétaire
Adresse
Lot
Cave
Parkings
Bâtiment
Type
Surface (loi Carrez)/m²
État du logement
Prix d'acquisition
Prix/m²
Libre/Occupé
Transfert de propriété
Date de prise de jouissance
ASCI
[Adresse 3]
749
923
2165
4
3
55,57
très bon
59071
1063
O
16 juillet 2020
16 juillet 2020
[XT]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
768
985
2181
4
4
66,61
très bon
70806
1063
O
8 mars 2022
8 mars 2022
SCI Steve Investissements
[Adresse 3]
807
970
2433
4
3
56,37
très bon
70462
1250
L
1er décembre 2020
1er décembre 2020
[XH]
[Adresse 3]
755
975
2171
4
4
66,76
bon
66578
893
O
14 novembre 2019
14 novembre 2019
[Y]
[Adresse 3]
756
976
4
4
66,99
bon
66804
893
O
20 février 2020
20 février 2020
[GU]
[Adresse 3]
759
951
2194
4
4
65,50
bon
65341
893
O
21 juillet 2020
21 juillet 2020
[SZ]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
765
925
4
3
55,03
bon
51536
893
O
18 mars 2021
18 mars 2021
[MJ]
[Adresse 3]
799
999
2429
4
3
56,43
bon
56431
893
O
22 octobre 2019
22 octobre 2019
[UK]
[Adresse 9]
832
1009
4
2
47,91
bon
48062
893
O
21 juillet 2020
21 juillet 2020
[IW]
[Adresse 9]
849
1052
2391
3
3
55,70
bon
49740
893
O
2 août 2018
2 août 2018
[G]
[Adresse 9]
852
1015
2444
4
3
54,70
bon
54732
893
O
29 octobre 2019
29 octobre 2019
[NA]
[Adresse 9]
857
1068
2344
3
3
55,90
bon
49919
893
O
15 novembre 2018
15 novembre 2018
[PB]
[Adresse 9]
858
1069
2345
3
3
54,70
bon
48847
893
O
13 décembre 2018
13 décembre 2018
[N]
[Adresse 13]
882
1084
2398
4
3
55,33
bon
55351
893
O
30 juillet 2020
30 juillet 2020
[NV]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
747
979
2440
4
4
67,00
bon
78385
1050
L
18 août 2020
18 août 2020
[WB]
[Adresse 3]
769
986
2371
4
3
55,30
bon
64872
1050
L
22 octobre 2020
22 octobre 2020
[LD]
[Adresse 3]
784
932
3
4
65,70
bon
68985
1050
L
17 avril 2018
17 avril 2018
[IG]
[Adresse 3]
805
954
2431
4
3
55,97
bon
65645
1050
L
15 octobre 2020
15 octobre 2020
[U]
[Adresse 9]
833
1008
2330
3
2
48,08
bon
52936
1050
L
27 octobre 2022
27 octobre 2022
[CI]
[Adresse 9]
837
1038
2383
4
3
55,90
bon
65565
1050
L
6 avril 2021
6 avril 2021
[LN]
[Adresse 9]
865
1076
2450
4
3
55,69
bon
65322
1050
L
27 février 2020
27 février 2020
[YN]
[Adresse 13]
893
1059
2373
4
3
56,07
bon
65761
1050
L
8 décembre 2020
8 décembre 2020
[WX]
[Adresse 13]
899
1045
4
4
62,50
bon
68250
1050
L
16 février 2023
16 février 2023
[D]
[Adresse 13]
900
1031
3
4
66,03
bon
69332
1050
L
5 septembre 2017
5 septembre 2017
[DX]
[Adresse 13]
904
1046
3
4
65,70
bon
68985
1050
L
11 avril 2017
11 avril 2017
[KC]
[Adresse 13]
907
1022
4
4
66,10
bon
73826
1050
L
25 février 2021
25 février 2021
[F]
[Adresse 13]
908
1023
2100
4
4
66,70
bon
70035
1050
L
31 juillet 2018
31 juillet 2018
[JG]
[Adresse 3]
767
984
3
4
65,79
Moyen
47566
723
O
23 juillet 2019
23 juillet 2019
[DS]
[Adresse 13]
773
950
4
3
55,50
Moyen
43725
795
O
15 décembre 2022
15 décembre 2022
[R]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
785
933
4
3
55,62
Moyen
40213
723
O
11 juillet 2019
11 juillet 2019
[TJ]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
802
1002
2378
4
3
56,08
Moyen
40586
723
O
10 mars 2022
10 mars 2022
[CD]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
811
946
4
3
56,36
Moyen
42303
723
O
3 novembre 2020
3 novembre 2020
[MO]
[Adresse 3]
822
944
2186
4
3
56,13
Moyen
45640
723
O
29 octobre 2020
29 octobre 2020
SCI Cogit
[Adresse 9]
854
1058
2446
3
3
55,37
Moyen
40033
723
O
9 octobre 2018
9 octobre 2018
SCI Roumieu
[Adresse 9]
856
1067
2443
4
3
55,96
Moyen
45505
723
O
4 novembre 2021
4 novembre 2021
[OA]
[Adresse 9]
869
1040
3
3
56,06
Moyen
40531
723
O
31 octobre 2017
31 octobre 2017
[VL]
[Adresse 9]
872
1017
3
3
56,06
Moyen
48924
795
O
27 octobre 2022
27 octobre 2022
[HK]
[Adresse 9]
874
1019
2453
3
3
55,25
Moyen
39946
723
O
26 mars 2019
26 mars 2019
[B]
[Adresse 13]
878
1080
2447
4
2
50,01
Moyen
36157
723
O
19 mars 2019
19 mars 2019
[VR]
[Adresse 13]
894
1094
3
3
56,50
Moyen
40850
723
O
5 juillet 2018
5 juillet 2018
[SU]
[Adresse 13]
896
1096
3
4
66,01
Moyen
55206
723
O
27 septembre 2022
27 septembre 2022
[SI]
[Adresse 13]
901
1063
4
3
55,50
Moyen
41619
795
O
18 mai 2021
18 mai 2021
[AL]
[Adresse 13]
905
1020
3
3
54,40
Moyen
39331
723
O
8 novembre 2018
8 novembre 2018
SCI CLS
[Adresse 3]
766
926
3
3
54,95
Moyen
53996
935
L
25 octobre 2022
25 octobre 2022
[K]
[Adresse 3]
780
927
3
4
66,90
Moyen
56865
850
L
15 mars 2018
15 mars 2018
[ZJ]
[Adresse 3]
772
981
2174
4
4
65,59
Bon
62327
850
O
22 juillet 2021
22 juillet 2021
[HA]
[Adresse 9]
841
1035
2338
4
3
55,00
Moyen
52425
850
L
14 novembre 2019
14 novembre 2019
[LZ]
[Adresse 9]
845
1055
2397
3
3
55,80
Moyen
47430
850
L
11 mai 2017
11 juin 2017
[DX]
[Adresse 13]
897
1044
3
3
55,30
Moyen
47005
850
L
21 février 2019
21 février 2019
[SI]
[Adresse 3]
790
936
2372
4
3
55,64
Mauvais
32214
510
O
8 décembre 2020
8 décembre 2020
SCI PSDJ
[Adresse 3]
816
962
2438
3
3
52,87
Mauvais
26964
510
O
24 mai 2018
24 mai 2018
[GE]
[Adresse 8]
511
683
2303
3
3
55,97
Très bon état
66445
1063
O
16 décembre 2021
14 décembre 2021
[IL]
[Adresse 8]
441
650
2330
3
3
56,00
Très bon état
70000
1250
L
25 janvier 2019
25 janvier 2019
[JM]
[Adresse 8]
469
641
2258
3
3
53,26
Bon
53317,30
893
O
15
décembre 2020
15 décembre 2020
[CG] [ZO]
[Adresse 12]
553
737
2250
3
4
66,30
Bon
59205,90
893
O
23 juillet 2019
23 juillet 2019
[J]
[Adresse 8]
428
638
2220
3
4
65,90
Bon
58848,70
893
O
14 mars 2019
[WM] [P]
[Adresse 8]
432
635
2224
3
4
66,22
Bon
77484,10
1050
L
14 octobre 2021
14 octobre 2021
[MU]
[Adresse 8]
426
630
3
3
56,45
Bon
62679,75
1050
L
16 juin 2021
15 juin 2021
[RY]
[Adresse 8]
404
577
2198
3
4
66,95
Bon
78327,50
1050
L
28 janvier 2021
28 janvier 2021
[NK]
[Adresse 8]
465
593
3
3
56,05
Bon
62218
1050
L
15 septembre 2020
15 septembre 2020
[UA]
[Adresse 8]
436
619
3
4
64,59
Bon
67819,50
1050
L
25 juin 2019
SCI JJD
[Adresse 12]
543
741
2544
3
3
55,78
Moyen
45361,83
723
O
30 septembre 2021
30 septembre 2021
[SD]
[Adresse 12]
537
676
2602
3
4
66,66
Moyen
54014,70
723
O
06 juin 2021
6 juin 2021
[OW]
[Adresse 8]
410
573
2211
3
3
56,77
Moyen
46149,18
723
O
15 septembre 2020
15 septembre 2020
SCI EJDN
[Adresse 12]
539
696
2604
3
3
55,23
Moyen
44741,50
723
O
10 mars 2020
10 mars 2020
[KM]
[Adresse 12]
492
707
2275
3
3
53,93
Moyen
43890,53
723
O
19 décembre 2019
19 décembre 2019
[KM]
[Adresse 12]
484
689
2267
3
3
55,73
Moyen
45322,07
723
O
19 décembre 2019
[OW]
[Adresse 8]
431
617
2223
3
3
56,72
Moyen
46109,42
723
O
26 novembre 2019
[OW]
[Adresse 12]
505
657
2297
3
3
56,27
Moyen
45751,53
723
O
26 novembre 2019
[Adresse 31]
[Adresse 12]
496
725
2279
3
3
56,03
Moyen
45560,66
723
O
17 octobre 2019
17 octobre 2019
[T]
[Adresse 8]
456
620
2245
3
3
56,40
Moyen
40777,20
723
O
17 janvier 2019
17 janvier 2019
SCI Kelly
[Adresse 8]
366
590
2255
3
3
56,18
Moyen
53528,30
850
L
11 juin 2020
[EY]
[Adresse 8]
452
594
2241
3
3
55,90
Moyen
47515,00
850
L
25 juillet 2019
SCI [Localité 33]
(M. [OW])
[Adresse 12]
544
672
2545
3
4
66,75
Moyen
56737,50
850
L
26 novembre 2019
[XC]
[Adresse 8]
402
629
2197
3
3
56,70
Moyen
54014,50
850
L
24 septembre 2019
[OR]
[Adresse 12]
569
731
2254
3
4
64,84
Mauvais
41012,76
510
O
17 février 2022
17 février 2022
[DM]
[Adresse 12]
519
723
2310
3
3
55,82
Mauvais
32315,02
510
O
18 décembre 2021
18 décembre 2021
[FI]
[Adresse 12]
556
1187
3
4
66,11
Mauvais
36987,71
510
O
01 décembre 2020
01 décembre 2020
[OW]
[Adresse 8]
422
576
2214
3
4
55,73
Mauvais
32264,53
510
O
22 octobre 2020
22 octobre 2020
SCI Zada
[Adresse 12]
560
727
2466
3
4
66,85
Mauvais
34093,50
510
O
27 août 2019
[JS]
[Adresse 8]
414
572
2206
3
3
55,89
Mauvais
37887,40
600
L
06 mai 2021
06 mai 2021
Farhat et Fils
[Adresse 8]
408
581
2202
3
4
65,71
Mauvais
44368,60
600
L
21 janvier 2021
21 janvier 2021
Ces termes comparables en localisation et en consistance, s'agissant de cessions dans le bâtiment 4 de la copropriété [Adresse 35] seront retenus pour ceux entre mauvais et moyen, la cour retenant une valeur intermédaire. .
La pièce n°2 contient également les mutations intervenues depuis 2019 au sein du Bâtiment 10 avec les références de publication :
Ancien propriétaire
date de la vente
adresse
lot
cave
parkings
surface (loi Carrez)/m²
état du bien
procédure
situation locative
prix
valeurs unitaires/m²
[E]
22 août 2019
[Adresse 4]
90
315
1307
56,2
bon
procédure amiable
L
59010
1050
[UV]
23 août 2019
[Adresse 4]
144
288
1411
55
bon
procédure amiable
L
58653
1050
[A]
17 septembre 2019
[Adresse 10]
97
308
1305
55
moyen
procédure amiable
O
40298
723
[BF]
15 octobre 2019
[Adresse 4]
107
270
1359
57
très bon
procédure amiable
L
71375
1250
[M]
30 septembre 2019
[Adresse 4]
138
320
1461
65
non visité
préemptions sur l'adjudication
/
16009
246
[KY]
préemption du 23 décembre 2019 sur jugement du 3 septembre 2019 RG 19/00831
[Adresse 14]
75
218
1310
56
non visité
préemption sur l'adjudication
/
16009
286
[Z]
9 janvier 2020
[Adresse 21]
17
180
1347
56
bon
procédure amiable
L
58905
1050
[O]
14 janvier 2020
[Adresse 7]
100
305
1414
56
bon
procédure amiable
L
58905
1050
[SN]
28 janvier 2020
[Adresse 14]
79
200
1445
56
mauvais
procédure amiable
O
28891
510
SCI Immobilière de la Forêt
16 mars 2020
[Adresse 14]
149
289
1462
56
moyen
procédure amiable
L
52425
850
[JB]
26 mai 2020
[Adresse 2]
398
493
1351
66
très bon
procédure amiable
L
82537
1250
[UV]
11 juin 2020
[Adresse 4]
146
260
/
66
bon
procédure amiable
L
66877
1050 ' 3200
[JX]
16 juin 2020
[Adresse 14]
66
234
1419
56
bon
procédure amiable
L
58800
1050
[BK]
16 juin 2020
[Adresse 14]
130
324
/
65
moyen
procédure amiable
L
52050
850
[DG] [YD]
16 juillet 2020
[Adresse 14]
162
252
1451
66
moyen
procédure amiable
O
48007
723
[IG]
28 juillet 2020
[Adresse 4]
166
263
/
65
bon
procédure amiable
O
55280
893 ' 3200
[BV] [RN]
30 juillet 2020
[Adresse 14]
137
330
1392
56
bon
procédure amiable
O
50008
893
[Adresse 43]
3 septembre 2020
[Adresse 14]
150
258
1439
66
moyen
procédure amiable
O
48079
723
[PX]
22 septembre 2020
[Adresse 4]
139
319
1446
65
moyen
procédure amiable
O
46995
723
[OL]
29 octobre 2020
[Adresse 14]
128
327
1365
56
bon
procédure amiable
O
50008
893
[LU]
29 octobre 2020
[Adresse 14]
15
239
1295
65
bon
Procédure amiable
0
58045
893
[Adresse 42]
26 novembre 2020
[Adresse 4]
117
280
1299
55
moyen
procédure amiable
0
40'466 , 31
723
[PM]
22 décembre 2020
[Adresse 14]
151
257
1396
65
bon
procédure amiable
0
58045
893
[EC]
26 janvier 2021
[Adresse 21]
39
237
1430
65
moyen
procédure amiable
0
47038
723
[RH]
28 janvier 2021
[Adresse 14]
54
186
/
56
bon
procédure amiable
0
46808
893
[ET]
18 février 2021
[Adresse 14]
22
242
1402
65
très bon
procédure amiable
0
69095
1063
[Adresse 39]
30 mars 2021
[Adresse 32]
34
248
1356
65
non visité
préemption sur adjudication
/
19000
292
[FN]
8 avril 2021
[Adresse 4]
111
266
1457
56
non visité
préemption sur l'adjudication
/
15982
285
[EN]
20 avril 2021
[Adresse 14]
46
194
1444
51
bon
procédure amiable
L
58800
1050
Ces termes correspondent au bâtiment 10 qui est comparable en consistance et en état au bâtiment 4 [Adresse 34] et seront donc retenus pour ceux en mauvais et moyen état, état intermédiaire retenu par la cour. .
Pour parfaire l'information de la cour, l'EPFIF verse aux débats des jugements indemnitaires relatifs au bâtiment 8, qui présente les mêmes caractéristiques que le bâtiment 4 (nombre d'étages, état des parties communes, tableaux pièce n° 6) :
Ancien propriétaire
date et n° de RG des jugements
lot
cave
parkings
superficie (loi Carrez)/m²
état
situation locative
valeurs unitaires retenue euros/m²
[L]
6 avril 2021
RG n° 21/62
1526
1710
2083
56
usagers à bon
occupé
880
[C]
17 mars 2021
RG n° 21/41
1470 dans le bâtiment 8
1600 au bâtiment 8
2039 d'un bâtiment 9
56
moyen
occupé
800
Assor
17 mars 2021
RG n° 21/46
1464
1617
2043
56
usagé à bon
occupé
880
[H]
17 mars 2021
RG n° 21/40
1465 dans le bâtiment 8
1616 dans le bâtiment 8
2031 dans le bâtiment 9
56
bon
occupé
1000
[Adresse 28]
17 mars 2021
RG 21/45
1537
1621
56
bon à moyen
occupé
880
[W]
17 mars 2021
RG n° 21/43
1528
1708
2111
56
13 usagé à mauvais
libre
660
[V]
23 mars 2021
RG 21/51
1495
1670
2089
56
non visité (état moyen retenu)
occupé
800
[S]
17 mars 2021
RG n° 21/42
1480
1468
56
usagé à bon
occupé
800
[I]
6 avril 2021
RG n° 21/64
1521
1680
2046
56
usagé à mauvais
occupé
715
[FD]
21 avril 2021
RG n° 19/370
1474
1635
2057
56
moyen
libre
935
[UP]
6 avril 2021
RG n° 21/63
1591
1794
2080
56
bon
libre
1155
Ciftci
1er avril 2021
RG n° 19/380
1440
1644
2044
56
bon
occupé
1000
[CR]
20 janvier 2021
RG n° 19/375
1473 dans le
bâtiment 8
1634
2035 dans bâtiment 9
56
bon à très bon
propriétaire occupant
1260
[GJ]
23 mars 2021
RG n° 21/48
1490
1674
2087
56
moyen à bon
propriétaire occupant
1045
[ZE]
17 mars 2021
RG n° 21/44
1541 dans le bâtiment 8
1741 dans le bâtiment 8
1090 dans le bâtiment 9
56
moyen
occupé
800
[YD]
6 avril 2021
RG n° 21/58
1524
1623
2115
56
état d'usage
occupé
800
[IR]
21 janvier 2021
RG n° 19/392
1458
1402
65
moyen
propriétaire occupant
935
[CW]
28 janvier 2021
RG n° 19/335
1560
1698
2069
56
moyen
occupé
800
[LI]
1er juin 2021
RG n° 21/98
1487
1677
2074
56
moyen
occupé
800
[VW]
18 mars 2021
RG n° 19/345
1450
1609
2063
65
état d'usage à mauvais
occupé
715
Gukhool-Auckbarulle
19 janvier 2021
RG n° 19/279
1502 dans le bâtiment 8
1610 dans le bâtiment 8
2023 dans bâtiment 9
56
bon
propriétaire occupant
1155
[HF]
21 janvier 2021
RG n° 19/278
1442 dans bâtiment 8
1661 dans le bâtiment 8
1970 dans le bâtiment 9
65
bon
propriétaire occupant
1155
[PS]
21 avril 2021
RG n° 19/360
1421 dans le bâtiment 8
1650 bâtiments 8
[Adresse 6]
65
bon
occupé
1000
[HV]
21 janvier 2021
RG n° 19/338
1429
1597
65
correcte
occupé
880
[RC]
6 avril 2021
RG n° 21/59
1517
1684
56
moyen bon
occupé
880
[NF]
28 janvier 2021
RG n° 19/341
1569
1718
2101
65
moyen
occupé
800
[TU]
25 mars 2021
RG n° 21/38
1577 dans le bâtiment 8
1731 au bâtiment 8
1779 dans le bâtiment 9
65
non visité (état moyen retenu)
propriétaire occupant
935
[WS]
4 février 2021
RG n° 20/203
1469 dans bâtiment 8
1612 dans bâtiment 8
2033 dans le bâtiment 9
56
correcte
occupé
880
[VG]
28 janvier 2021
RG n° 20/202
1447
1656
2055
56
mauvais un moyen
occupé
715
[TO]
21 janvier 2021
RG n° 19/343
1423
1603
2051
56
bon
propriétaire occupant
1155
[KT]
6 avril 2021
RG n° 21/56
1510
1691
2395 (hors emprise, réquisition d'emprise totale)
56
bon
propriétaire occupant
1155
[FZ]
6 avril 2021
RG n° 21/61
1519
1682
2092
56
moyen à mauvais
occupé
715
[DB]
6 avril 2021
RG n° 21/69
1576
1732
2068
56
état d'usage
alternative (évaluation libre ou occupée)
800 euros/m² en valeur occupée 935 euros/m² en valeur libre
[AC]
28 janvier 2021
RG n° 19/385
1562 dans le bâtiment 8
1696 dans le bâtiment 8
2010 dans le bâtiment 9
65
état d'usage
occupé
800
[EH]
6 avril 2021
RG n° 21/68
1572
1715
2099
56
état d'usage à bon
libre
1045
[KH]
6 avril 2021
RG n° 21/57
1504
1726
2246 (hors emprise, réquisition d'emprise totale)
65
état d'usage à bon
occupé
880
[AU]
2 février 2021
RG n° 19/354
1573
1714
65
état d'usage à bon
occupé
880
SCI AG
25 mars 2021
RG n° 21/39
1480 dans le bâtiment 8
1647 dans bâtiment 8
1929 dans bâtiment 9
56
bon état
occupé
1000
SCI Aguini
6 avril 2021
RG n° 21/60
1514
1685
2051
56
état d'usage à mauvais
occupé
715
[VA]
6 avril 2021
RG n° 21/67
1568
1719
2072
56
non visité (état moyen retenu)
libre
935
[XM]
28 janvier 2021
RG n° 19/378
1563 dans le bâtiment 8
1695 dans bâtiment 8
1986 en bâtiment 9
56
correcte
Occupés à titre gracieux, évaluation alternative selon relogement
1155
[CU]
28 avril 2021
RG n° 19/274
1418 dans le bâtiment 8
1680 bâtiments 8
2050 dans le bâtiment 9 et 1998 (box dans le bâtiment 9)
60
Moyen
Occupé
800
[PG]
11 mai 2021
RG n° 19/331
1590
1755
2066
66
Mauvais
Occupé
560
[KN]
4 février 2021
RG n° 19/275
1578 dans le bâtiment 8
1730 en bâtiment 8
1778 et 1933 correspondant à des boxes dénommés silos en superstructure
65
Correct
Libre avec un abattement pour occupation de 5 % en raison d'une procédure d'expulsion intentée contre le locataire
1095
L'EPFIF indique qu'à l'examen de ces décisions, les valeurs unitaires suivantes ont été retenues :
*pour les bien évalués en valeur occupée :
' F3 ou F4, état mauvais : 560 euros/m²,
' F3 ou F4, état d'usage à mauvais : 715 euros/m²,
' F3 ou F4 , état moyen : 800 euros/m²
' F3 ou F4, moyen à bon : 880 euros/m²,
' F3 ou F4, bon état : 1050 euros/m²,
' F3 ou F4, très bon état d'entretien et bien équipé : 1250 euros/m² ;
*pour les biens évalués en valeur libre :
' F3 ou F4, état mauvais : 660 euros/m²,
' F3 ou F4, état correct : 880 euros/m²,
' F3 ou F4, état moyen : 935 euros/m²,
' F3 ou F4, état moyen à bon : 1045 euros/m²,
' F3 ou F4, bon état : 1155 euros/m²,
' F3 ou F4, bon à très bon : 1260 euros/m²,
' F3 ou F4, très bon état d'entretien et bien équipé : 1375 euros/m².
Ces termes correspondants au bâtiment 8 comparables en consistance au bâtiment 4 seront retenus, en état entre mauvais et moyen, la cour retenant une valeur intermédaire.
Au regard de ces éléments, l'EPFIF indique que son offre d'une valeur unitaire en valeur occupée de 560 euros/m² est satisfactoire.
La cour retient cependant un état intermédaire entre mauvais et moyen et non un état mauvais comme demandé par l'EPFIF.
B termes de M. [AM] [HP] et de Mme [TE] [NP] épouse [HP]
Ils se basent sur les valeurs proposées en valeur occupée par le commissaire du Gouvernement de première instance pour un état moyen soit 800 euros/m² .
Cependant, la cour a retenu un mauvais état.
Ils ne proposent aucun terme de comparaison.
C termes du commissaire du Gouvernement
Le commissaire du Gouvernement indique qu'il complète la liste des termes retenus par le premier juge, en proposant une étude plus récente des cessions amiables, d'appartements avec cave et parking (excluant les appartements avec cave mais sans parking), au sein des copropriétés [Adresse 34] et de [Adresse 36], sur des bâtiments en R+ 10, depuis 2021 soit le bâtiment B1 / B3 / B4, B11 et B12, hors adjudications et expropriations.
Il ajoute que cette étude permet de constater, par état d'occupation et par entretien, une augmentation des valeurs depuis 2022, soit 10 % pour tenir compte de l'évolution des prix, qu'il ne pourrait être proposé, à nouveau, d'augmenter les valeurs, le marché immobilier étant plutôt stable voire en baisse.
Ces termes de cessions sur grands bâtiments avec les références de publication sont les suivants :
date
bâtiment
lots
type
m²
prix/euros
prix/m²/euros
état
30 mars 2021
1
113 ' 316 ' 2635
F3
56,3
28'713
510
mauvais
27 octobre 2022
12
550 ' 731 ' 1709
F3
55,6
31'192
561
mauvais
13 avril 2021
12
532 ' 742 ' 1657
F4
65,21
47'147
723
moyen
13 juillet 2021
12
546 ' 729 ' 1710
F3
56,69
40'987
723
moyen
9 novembre 2021
12
535 ' 1648 ' 688
F3
55,69
40'264
723
moyen
15 février 2022
12
590 ' 719 ' 1606
F3
56,28
52'622
935
moyen
16 juin 2022
12
630 ' 804 ' 1670
F3
55,96
44'488
795
moyen
7 juillet 2022
12
592 ' 734 ' 1716
F3
56
44'520
795
moyen
27 septembre 2022
12
667 ' 814 ' 1669
F3
56,03
44'544
795
moyen
8 novembre 2022
12
615 ' 852 ' 1498
F3
56,21
44'687
795
moyen
14 mars 2023
12
628 ' 782 ' 1691
F3
56,84
45'188
795
moyen
11 avril 2023
12
555 ' 712 ' 1602
F3
56,99
45'307
795
moyen
27 avril 2023
12
588 ' 699 ' 1718
F3
56,26
53'400
795
moyen
16 mai 2023
12
660 ' 823 ' 1500
F4
67,17
44'830
795
moyen
19 septembre 2023
12
605 ' 842 ' 1639
F3
56,39
44'735
795
moyen
28 novembre 2023
12
527 ' 692 ' 1703
F3
56,27
44'560
795
moyen
14 décembre 2023
12
523 ' 694 ' 1589
F3
56,05
53'448
795
moyen
29 février 2024
12
676 ' 831 ' 1620
F3
67,23
49'945
795
bon
11 février 2021
12
1513 ' 810 ' 639
F3
55,93
49'892
893
bon
28 décembre 2021
12
599 ' 736 ' 1713
F3
55,87
55'306
893
bon
6 décembre 2022
12
606 ' 843 ' 1656
F3
56,32
54'796
982
bon
27 décembre 2022
12
580 ' 707 ' 1697
F3
55,8
55'071
982
bon
26 octobre 2023
12
575 ' 768 ' 1674
F3
56,08
55'503
982
bon
5 mars 2024
12
619 ' 791 ' 1568
F3
56,52
55 503
982
bon
2 décembre 2021
12
1650 ' 753 ' 553
F4
65,84
69 988
1063
très bon
23 décembre 2021
12
1650 ' 573 ' 1652
F3
56,1
65637
1170
très bon
Valeurs arrondies constatées en valeur libre dans cette étude :
Mauvais
Moyen
Bon
Très bon
561 euros/m²
795 euros/m²
982 euros/m²
1170 euros/m²
Le commissaire du Gouvernement propose en conséquence de retenir la valeur de 678 euros/m², correspondant à une valeur intermédiaire entre moyen et mauvais, en valeur occupée.
Au vu des références retenus par la cour de l'EPFIF, il convient afin de tenir compte de l'évolution du marché et de privilégier les références plus récentes du commissaire du Gouvernement.
En effet, elles correspondent à des cessions amiables d'appartements avec cave et parking au sein des copropriétés [Adresse 34] et l'Étoile [Adresse 34] depuis 2021 sur des bâtiments en R+10, hors adjudications et expropriations, mettant en évidence une augmentation des valeurs depuis 2022 , mais avec un marché immobilier plutôt stable voire en baisse.
Il sera donc retenu pour un état intermédaire en tre mauvais et moyen en valeur occupée :
561+795=1356 euros/2=678 euros/m².
Le jugement sera infirmé en ce sens.
2° sur la demande de l'EPFIF et du commissaire du Gouvernement de la déduction de la valeur d'une place de stationnement
L'EPFIF demande l'infirmation du jugement en indiquant que la quasi-totalité des références produites aux débats concernent des cessions d'appartements comportant un emplacement de stationnement et que les valeurs retenues par le premier juge doivent être considérées 'emplacement de stationnement intégré'; que le bien exproprié ne comportant pas un tel emplacement de stationnement, le premier juge aurait dû comme cela lui était demandé par l'EPFIF et le commissaire du Gouvernement, déduire de la valeur de l'appartement, celle de l'emplacement de stationnement, soit la somme de 3520 euros correspondant à celle fixée juge par jugement définitif du 6 juin 2023 du juge de l'expropriation de Bobigny (pièce n°5).
Le commissaire du Gouvernement demande l'infirmation du jugement pour les mêmes motifs et retient la même valeur de 3520 euros en faisant état d'une étude retraçant les cessions de parkings sur les deux copropriétés avec les références cadastrales et de publication :
date mutation
date de publication
prix hors remploi/ euros
remploi/ euros
prix total/euros
observations
26/01/2021
08/12/2021
3520
0
3520
demande de réquisition d'emprise totale
23/03/2021
29/03/2021
3200
640
3840
26/01/2021
08/12/2021
3520
0
3520
demande de réquisition d'emprise totale
27/07/2023
22/08/2023
3200
640
3840
20/04/2023
04/05/2023
3200
640
3840
Les époux [HP] demandent la confirmation du jugement en indiquant que lors des cessions réalisées, l'EPFIF ne fait pas toujours application d'un abattement en l'absence de parking en reprenant les cessions citées par l'EPFIF déjà étudiées :
- ASCI
- [RT] [XY]
- [NV]
- [WB]
- [LD].
Les références retenues par la cour était celles du commissaire du Gouvernement sans parking, cave et parking intégré. Il convient pour une juste indemnisation de déduire en l'espèce la valeur d'un emplacement de stationnement, le bien des époux [HP] n'en disposant pas.
Il convient de déduire au vu de l'étude du commissaire du Gouvernement et du jugement définitif du 6 juin 2023 versé aux débats la valeur de 3520 euros.
L'indemnité principale due par l'EPFIF aux époux [HP] est donc de :
(56 m² X 678 euros/m²)- 3520 euros= 34 448 euros en valeur occupée.
Le jugement sera infirmé en ce sens.
- sur l'indemnité de remploi
Le premier juge a retenu les taux suivants :
20% sur 5000 euros= 1000 euros
15% sur 10 000 euros= 1500 euros
10 % pour le surplus.
L'EPFIF retient les mêmes taux.
Les époux [HP] ne mentionnent pas les taux de calcul.
Le commissaire du Gouvernement retient :
20% sur 5000 euros= 1000 euros
15% compris entre 5000 et 15 000 euros
10 % pour le surplus.
En l'absence de motifs particuliers, la cour retiendra les taux habituels comme proposé par le commissaire du Gouvernement soit:
20 % sur 5000 euros : 1000 euros
15% entre 5000 euros et 15 000 euros : 1500 euros
10 % pour le surplus soit: 1944,80 euros
total : 4444,80 euros.
Le jugement sera infirmé en ce sens.
- sur l'indemnité pour perte de revenus locatifs
Le premier juge a accordé aux époux [HP] une indemnité accessoire pour perte de revenus locatifs de 3000 euros correspondant à six mois de loyers.
L'EPFIF et le commissaire du Gouvernement demandent la confirmation du jugement.
Les époux [HP] sollicitent l'infirmation du jugement en retenant dix mois de loyers soit la somme de 5000 euros.
En l'absence de la preuve rapportée par les époux [HP] que leur bien présente des spécificités telles qu'un délai supérieur à six mois soit nécessaire pour acquérir un bien équivalent et rechercher des locataires, le jugement sera confirmé sur l'indemnité accessoire pour perte de revenus locatifs de 3000 euros.
L'indemnité due par l'EPFIF aux époux [HP] est donc de :
34 448 euros (indemnité principale)+ 4444,80 euros (indemnité de remploi)+ 3000 euros (indemnité pour perte de revenus locatifs)= 41 892,80 euros en valeur occupée.
Le jugement sera infirmé en ce sens.
- sur les dépens
Les appels ne portent pas sur les dépens de première instance.
Les époux [HP] perdant le procès seront condamnés aux dépens d'appel.
- sur l'article 700 du code de procédure civile
Les appels ne portent pas sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile de première instance.
L'équité commande de débouter les époux [HP] et l'EPFIF de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS,
La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt réputé contradictoire et en dernier ressort,
Déclare recevables les conclusions des parties ;
Statuant dans les limites des appels,
Infirme partiellement le jugement entrepris sur la date de référence, sur l'indemnité principale, sur l'indemnité de remploi ;
Confirme le jugement sur l'indemnité pour perte de revenus locatifs ;
Statuant à nouveau,
Fixe la date de référence au 12 décembre 2023 ;
Fixe l'indemnité totale de dépossession due par l'Etablissement Public Foncier d'Ile de France à M. [AM] [HP] et Mme [TE] [NP] épouse [HP] à la somme totale de 41 892,80 euros en valeur occupée, au titre de la dépossession des lots n°898 (appartement) et n°1093 (cave) du bâtiment 4 de la copropriété de [Adresse 36] située [Adresse 14] à [Localité 33] se décomposant comme suit :
- indemnité principale : 34 448 euros ;
- indemnité de remploi : 4444,80 euros ;
- indemnité pour perte de revenus locatifs : 3000 euros ;
Condamne M. [AM] [HP] et Mme [TE] [NP] épouse [HP] aux dépens d'appel ;
Déboute M. [AM] [HP] et Mme [TE] [NP] épouse [HP] et l'EPFIF de leur demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
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