CA Aix Provence, 16 oct. 2025, RG 22/01169

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 16 OCTOBRE 2025

mm

N° 2025/ 331

Rôle N° RG 22/01169 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BIYAP

[Z] [V]

[B] [R] épouse [V]

C/

Syndic. de copro. [Etablissement 1]

S.A.S. FONCIA AD IMMOBILIER

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Nathalie BRICOUT

Me Emmanuelle CORNE

SELARL LAUGA & ASSOCIES

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de GRASSE en date du 30 Novembre 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 18/04203.

APPELANTS

Monsieur [Z] [V]

demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Nathalie BRICOUT, avocat au barreau de GRASSE, assisté de

Me Guillaume JIMENEZ de la SELARL 28 OCTOBRE, avocat au barreau de PARIS

Madame [B] [R] épouse [V]

demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Nathalie BRICOUT, avocat au barreau de GRASSE, assistée de Me Guillaume JIMENEZ de la SELARL 28 OCTOBRE, avocat au barreau de PARIS

INTIMES

Syndicat des copropriétaires de la Résidence '[Etablissement 1]' sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet DELIQUAIRE, SARL, dont le siège social est sis [Adresse 3] à [Localité 1], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

représenté par Me Emmanuelle CORNE, avocat au barreau de GRASSE

S.A.S. FONCIA AD IMMOBILIER, dont le siège social est [Adresse 4], prise en la personne de son Président en exercice domicilié ès-qualités audit siège

représentée par Me Claude LAUGA de la SELARL LAUGA & ASSOCIES, avocat au barreau de GRASSE substituée par Me Thomas JEAN, avocat au barreau de GRASSE

---

COMPOSITION DE LA COUR

L'affaire a été débattue le 17 Juin 2025 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Monsieur Marc MAGNON, Président, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Mme Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 02 Octobre 2025. A cette date le prononcé du délibéré a été prorogé au 16 Octobre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 Octobre 2025,

Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et Mme Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET PROCÉDURE :

Les époux [V] sont propriétaires d' un appartement et d' une cave formant les lots 739 et 640 au sein du bâtiment C de l'ensemble immobilier [Adresse 5] à [Localité 2], soumis au statut de la copropriété, aux termes d' un règlement de copropriété en date du 29 janvier 1974, modifié à deux reprises.

La copropriété a pour syndic la SAS Foncia AD Immobilier et est administrée par le Directeur de Foncia Golfe Bleu établissement secondaire de la SAS Foncia AD Immobilier.

Depuis 2015, plusieurs procédures ont opposé les époux [V] à la copropriété et à son syndic.

Les époux [V] ont ainsi été définitivement déboutés de leur recours à l'encontre de l'assemblée générale du 3 juin 2015, par jugement du tribunal de grande instance de Grasse du 12 mai 2017, confirmé en toutes ses dispositions par arrêt de la cour d'appel d'Aix-en-Provence du 14 janvier 2019'; de même, de leur recours à l'encontre de l'assemblée générale du 20 mai 2016 par jugement du 3 décembre 2018 confirmé par arrêt du 25 novembre 2021'; de leur recours contre l'assemblée générale du 17 mai 2017, par jugement du 5 mai 2021, dont ils ont relevé appel le 10 juin 2021, instance qui a donné lieu à une ordonnance de caducité du 25 novembre 2021, confirmée par arrêt de déféré du 15 décembre 2022.

D'autres recours ont donné lieu à des décisions de rejet total ou partiel dont ils ont relevé appel, à l'encontre de délibérations d'assemblées générales de 2019, 2020 et 2021, les procédures étant alors pendantes devant les chambres 1-8 et 1-7 de la cour ( RG n° 24/01047, RG n° 24/07543'; RG 24/11009).

Par exploit du 5 septembre 2018, les époux [V] ont assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] et la SAS Foncia AD Immobilier devant le tribunal de grande instance de Grasse aux fins de voir prononcer la nullité des résolutions 6 à 8, 11.1 à 11.8, 11.10, 12 à 14, 18, 21, 22, 30 à 36 de l'assemblée générale du 23 mai 2018 et de voir condamner la SAS Foncia AD Immobilier à produire aux fins de contrôle, sous astreinte, divers documents s'agissant de la vérification de la régularité de la convocation et de la tenue de 1'assemblée générale, de la régularisation des documents légaux qui n' ont pas été joints à la convocation, de la vérification de l' utilisation des comptes bancaires séparés au nom du syndicat des copropriétaires, de la vérification de la situation juridique du syndic au titre de 1' exercice 2017, de la vérification de certaines écritures et documents comptables manquants et, enfin, concernant des demandes formulées par les copropriétaires au titre de cette assemblée générale.

Ils ont sollicité également la condamnation du syndicat des copropriétaires au paiement d' une somme de 5000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, avec exécution provisoire du jugement à intervenir.

La SAS Foncia AD Immobilier a conclu au débouté de toutes les demandes des époux [V] et à leur condamnation, in solidum, à lui payer 20 000 euros à titre de dommages et intérêts en l' état des 4 procédures abusives et vexatoires introduites consécutivement à son encontre. Elle a également sollicité le prononcé d' une amende civile à l' encontre des demandeurs , outre leur condamnation au paiement d' une somme de 6 000 euros sur le fondement de l' article 700 du code de procédure civile et aux dépens distraits au profit de Maître Claude LAUGA ainsi que l'exécution provisoire.

Le syndicat des copropriétaires a conclu à l' irrecevabilité de la demande d' annulation globale des résolutions pour lesquelles les demandeurs étaient opposants et, à défaut, au débouté des demandes des époux [V]. S'agissant de la demande de communication de pièces sous astreinte, il a estimé cette demande irrecevable et mal fondée. Il a demandé qu' il lui soit donné acte qu' il produit la feuille de présence et les pouvoirs, les attestations de garantie et d' assurance et la carte professionnelle de la société Foncia AD Immobilier.

A titre reconventionnel, il a sollicité la condamnation des demandeurs au paiement d'une somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, ainsi qu' une amende civile et 10 000 euros sur le fondement de l' article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens distraits au profit de Maître Emmanuelle CORNE, avocat.

Par jugement du 30 novembre 2021, le tribunal judiciaire'de Grasse s'est prononcé de la manière suivante':

Écarte des débats les conclusions des époux [V] signifiées le 19 avril 2021 et les pièces 29 à 46 signifiées le même jour, deux jours avant la clôture,

Écarte des débats les conclusions de la SAS Foncia AD Immobilier signifiées le 26 avril 2021,

Écarte des débats les conclusions du syndicat des copropriétaires signifiées le 26 avril 2021,

Annule les résolutions n° 12, 13, 14, 21 et 22 de l'assemblée générale du 23 mai 2018,

Déboute Monsieur et Madame [V] de leur demande d' annu1ation des résolutions n° 6 à 8, 11.1 à 11.8, 11.10, 18, 30 à 36 de l' assemblée générale du 23 mai 2018,

Déboute les époux [V] de leur demande de communication de documents sous astreinte,

Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] et la SAS Foncia AD Immobilier de leur demande de dommages et intérêts,

Dit n'y avoir lieu à application de l' article 700 du code de procédure civile,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] aux dépens,

Ordonne l'exécution provisoire,

Pour statuer en ce sens , le tribunal a notamment retenu les motifs suivants:

A l' appui de leur demande d' annulation des résolutions 6 à 8, 11.1 à 11.8, 11.10, 12 à 14, 18, 21, 22, 30 à 36 de l'assemblée générale du 23 mai 2018, les époux [V] font valoir liminairement que tant la convocation à l'assemblée générale que le procès-verbal comportent de multiples irrégularités qui justifient l' annulation :

- défaut de pouvoir de Foncia Golfe Bleu pour convoquer l'assemblée générale,

- absence de convocation de certains copropriétaires,

- erreurs concernant les majorités de vote,

- omission volontaire à 1' ordre du jour de certaines questions importantes telles que fixation du montant à partir duquel le syndic doit consulter le conseil syndical ou procéder à la mise en concurrence,

-Violation de l' article 9-1 du décret du 17 mars 1967 concernant les modalités de vérification des pièces, la convocation ne faisant pas état de la date et des horaires précis,

- absence de communication des documents légaux permettant aux copropriétaires de voter en connaissance de cause en violation de l'article 11 du décret du 17 mars 1967,

- irrégularité du fait de la retranscription incomplète de la composition de l'assemblée générale rendant impossible de vérifier la régularité de détention de pouvoirs par les mandataires,

-contestation du nombre des présents et représentés et du nombre des tantièmes.

Le tribunal a répondu de la façon suivante sur ces différents griefs

- C' est à bon droit que le syndicat des copropriétaires et la société Foncia AD Immobilier font valoir que la convocation à l'assemblée générale est régulière, Foncia Golfe Bleu étant l' établissement secondaire à [Localité 2] de la SAS Foncia AD Immobilier dont le siège est à [Localité 3], en charge comme tel de la gestion quotidienne de la copropriété [Etablissement 1].

- Foncia Golfe Bleu, dépourvue de personnalité morale, dépend de l' établissement principal ainsi qu' il ressort de l'extrait Kbis. Monsieur [I], salarié de la société Foncia AD Immobilier, syndic en exercice, était donc bien investi du pouvoir de représenter le syndic et de convoquer l'assemblée générale.

- S' agissant de l'absence de convocation de certains copropriétaires, c' est à raison que les défendeurs font valoir que seuls les copropriétaires concernés peuvent se prévaloir de l' absence de convocation ou de l'irrégularité de leur convocation à l'assemblée générale.

- L' erreur alléguée concernant la majorité de 1' artic1e 25-1, purement matérielle, ne justifie pas l'annulation, aucun texte n' exigeant à peine de nullité que la convocation mentionne en regard de chaque résolution, la majorité applicable à son vote.

- Si les seuils de consultation du conseil syndical et de mise en concurrence n' ont pas été portés à l' ordre du jour c' est parce que ces seuils avaient été votés lors de l'assemblée générale de 2015 et étaient toujours en vigueur. En toute hypothèse, cette omission ne serait pas de nature à entraîner la nullité des résolutions de l'assemblée générale. .

- S' agissant des modalités de consultation des comptes, il est indiqué sur la convocation que les comptes peuvent être vérifiés par tout copropriétaire le 6ème jour ouvré qui précède l' assemblée générale ou sur rendez-vous au bureau du syndic. Ces mentions sont suffisamment explicites au regard de l' article 9-1 du décret du 19 mars 1967 et du contrat du syndic qui fixe les horaires d' ouverture du bureau, les demandeurs n' alléguant pas au surplus qu'ils se seraient trouvés eux-mêmes dans l' impossibilité de vérifier les comptes.

- S' agissant des documents légaux permettant aux copropriétaires de voter en connaissance de cause, il ressort des pièces produites au débat que le syndic a notifié aux copropriétaires en annexe à la convocation : l' état financier après répartition au 31 décembre 2017, le compte de gestion général de l'exercice 2017 comprenant les charges et produits de l' exercice par nature et les opérations courantes par clé de répartition, avec le comparatif des comptes de l'exercice précèdent approuvés. Ces documents ont été présentés conformément aux modèles du décret du 14 mars 2005.

Aucun document autre que ceux visés à l`artic1e 11 du décret du 11 mars 1967 pour la validité de la décision, n' est à transmettre aux copropriétaires pour qu' ils soient en mesure de voter le budget en parfaite connaissance, ni le rapport écrit des vérificateurs aux comptes, ni l' état détaillé des honoraires perçus par le syndic au cours de 1'exercice précédent.

- C' est à bon droit que les défendeurs font valoir que l' article 17 du décret du 17 mars 1967 impose seulement d` inscrire sous l' intitulé de chaque question inscrite à 1' ordre du jour, le résultat du vote, les noms des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision et leur nombre de voix, ainsi que les noms des copropriétaires ou associés qui se sont abstenus et leur nombre de voix.

Les mentions imposées par l' article 17 du décret figurent bien au procès-verbal de l'assemblée générale du 23 mai 2018.

- Conformément à la demande qui lui en a été faite, le syndicat a communiqué la feuille de présence ainsi que les pouvoirs. Toutefois l' examen de ces deux documents montre qu' effectivement :

Madame [D] [H], titulaire de 362 tantièmes, considérée comme absente dans le procès-verbal, avait donné son pouvoir à Monsieur [P] qui 1' avait subdélégué à Madame [U], alors que sur la feuille de présence et dans le procès-verbal cette copropriétaire figure comme étant absente, que dans la feuille de présence il est noté que Madame [U] est la mandataire de Monsieur [K] [H] qui comptabilise 29 tantièmes, copropriétaire absent qui ne figure pas parmi ceux qui ont donné pouvoir.

- Si cette erreur matérielle ne justifie pas en soi l' annulation des résolutions, il y aura cependant lieu de vérifier, au regard de chaque résolution contestée, si cette erreur est susceptible d'avoir modifié le sens du vote et par conséquent d' entrainer1' annulation de la résolution.

- Sur la demande d'annulation de la résolution n° 6 de l'assemblée générale du 23 mai 2018: approbation des comptes de l' exercice 2017:

Les comptes ont été adoptés à la majorité de 38292/55336. Si l'on tient compte du vote de Madame [H], il apparaît que le sens du vote n'est pas modifié. La résolution n° 6 n' a donc pas lieu d' être annulée.

- Sur la demande d'annulation des résolutions n° 7 et 8 de l'assemblée générale du 23 mai 2018: désignation du syndic et dispense de mise en concurrence du contrat de syndic.

L' article 21 de la loi du 10 juillet 1965 alinéas 3 et 4 qui met à la charge du conseil syndical et non pas du syndic le soin de procéder tous les 3 ans à une mise en concurrence du syndic, sauf dispense accordée par l'assemblée générale, n' est assorti d' aucune sanction, les copropriétaires ayant eux-mêmes la possibilité de demander au syndic d' inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée l'examen des projets de contrat de syndic qu'ils communiquent à cet effet.

Ces dispositions qui ne précisent pas à partir de quelle date le délai de 3 ans doit être décompté peuvent laisser légitimement supposer que c' est à compter de leur date d' app1ication soit à compter du 6 novembre 2015'; à la date de la convocation à l'assemblée générale du «'17 mai 2017'»(SIC), le délai de 3 ans n'avait pas encore couru.

En ce qui concerne le grief tenant au vote bloqué, l'article 29 du décret du 17 mars 1967 dit que « Le contrat de mandat du syndic fixe sa durée et précise ses dates calendaires de prise d' effet et d'échéance, ainsi que les éléments de détermination de la rémunération du syndic (...) La décision qui désigne le syndic et qui approuve le contrat de mandat est votée par l'assemblée générale à la majorité de I' article 25 de la loi du 10 juillet 1965. ''

Il résulte de cette disposition que la loi ne requiert qu' un seul vote pour désigner le syndic, approuver son contrat et sa rémunération.

La durée du contrat de syndic est conforme à l'article 28 al 2 du décret du 17 mars 1967 qui dit que la durée des fonctions du syndic ne peut excéder trois années.

L 'erreur alléguée par les demandeurs n' est pas non plus justifiée, les copropriétaires arrivés en retard mais ayant voté sur la résolution 8 étant bien comptabilisés comme opposants.

La rectification concernant les tantièmes de Madame [D] [H] n'a pas d' incidence sur le résultat du vote.

- Sur la demande d'annulation des résolutions n° 11.1 à 11.8 et 11.10 de l'assemblée générale du 23 mai 2018 : désignation des membres du conseil syndical':

L' article 22 du décret du 17 mars 1967 dit que « à moins que le règlement de copropriété n' ait fixé les règles relatives à l 'organisation et au fonctionnement du conseil syndical, ces règles sont fixées ou modifiées par l'assemblée générale à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965. Le mandat des membres du conseil syndical ne peut excéder trois années renouvelables.»

En l' espèce, le règlement de copropriété de l' immeub1e stipule dans ses articles 70, 71 et 72 qu' il appartient à l'assemblée générale des copropriétaires statuant à la majorité prévue d'instituer le conseil syndical, d' adopter les règles relatives à son organisation et à son fonctionnement.

Les membres du conseil syndical ont été désignés lors de l'assemblée générale du 23 mai 2018 pour une durée courant du 23 mai 2018 jusqu' à l' assemblée appelée à statuer sur les comptes de l' exercice 2018 ou celle convoquée en application de l' article 25-1 dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965.

La durée du mandat des conseillers syndicaux telle que fixée par l'assemblée générale ne contrevient pas aux dispositions de l' article 22 du décret du 17 mars 1967 dans la mesure où elle n' excède pas trois années.

Faute de précision sur le nombre de conseillers titulaires et suppléants dans le règlement de copropriété, l'assemblée générale à qui il revenait d'en fixer le nombre, a valablement décidé que les 9 copropriétaires ayant obtenu le plus de voix étaient élus membres du conseil syndical, les autres étant élus en qualité de suppléants.

A l'examen du vote concernant Madame [U], il apparaît que sa candidature a été rejetée. C' est donc conformément aux dispositions de 1'article 17 du décret du 17 mars 1967 que le procès-verbal précise les noms des copropriétaires qui se sont opposés au résultat du vote en ayant voté favorablement à la candidature de Madame [U].

Enfin, la rectification concernant les tantièmes de Madame [D] [H] n' a pas d' incidence sur le résultat du vote.

- Sur la demande d'annulation des résolutions 12 à 14 de l'assemblée générale du 23 mai 2018:

La résolution n°12 adoptée à la majorité de 1' article 24 concerne la mise en place d' un gardiennage pour la surveillance et le contrôle d'accès à la piscine.

La résolution n° 13 adoptée également à la majorité de l' article 24 concerne la réalisation de travaux de réfection des tableaux électriques des parties communes du bâtiment C suite à 1' audit de sécurité effectué par SOCOTEC.

La délibération 14 concerne les honoraires du syndic sur ces travaux.

L' article 11-I du décret du 17 mars 1967 fixe les documents qui doivent être notifiés en même temps que l' ordre du jour pour la validité de la décision.

S' agissant des contrats que l'assemblée est appelée à approuver, le décret stipule que doivent être notifiés « les conditions essentielles du contrat ou en cas d 'appel à la concurrence, des contrats proposés lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché notamment pour la réalisation de travaux ''.

En l'espèce, l' examen de la convocation à l'assemblée générale du 23 mai 2018 montre qu'ont été soumis à l'assemblée générale s' agissant du gardiennage de la piscine, les deux contrats déjà obtenus (NEOPAX pour un montant de 9230,58 euros TTC et SAAS SECURITE pour un montant de 11 400 euros TTC), le devis TELESURVELLANCE étant en cours de réalisation.

L' on peut dès lors s' étonner que les copropriétaires se soient prononcés pour le choix de la société la TELESURVEILLANCE, sans que son devis leur ait été soumis en même temps que la convocation et sans que la délibération fasse état de la présentation de ce devis lors de l'assemblée générale.

La délibération n° 12 sera annulée faute d' information suffisante des copropriétaires.

En ce qui concerne la résolution 13, il apparaît que les copropriétaires ont été informés en même temps que la convocation des conditions essentielles des contrats SCHIRIPPA et SLSG pour des montants variants entre 5571,97 euros TTC et 6691,30 euros TTC.

Les copropriétaires qui ont opté pour l' entreprise SLSG, disposaient donc des informations suffisantes sur les conditions essentielles de ce contrat.

Toutefois, telle qu' elle est libellée, cette résolution qui stipule que l'assemblée générale «'confie la réalisation de ces travaux à l'entreprise SLSG, ou à défaut, à l' entreprise la mieux disante et répondant au mieux des intérêts du syndicat des copropriétaires pour un montant de 5571,97 euros TTC'», s'analyse comme comportant une délégation de pouvoir à une personne indéterminée, laquelle ne pouvait être adoptée que par un vote distinct à la majorité de 1'article 25.

Cette résolution sera donc également annulée, ainsi que la résolution 14 concernant les honoraires sur ces travaux.

- Sur la demande d'annulation de la résolution 18 de l'assemblée générale du 23 mai 2018: désignation d'un maître d''uvre pour le CCTP et le DCE des travaux de réfection totale de l' étanchéité de la dalle parking supérieure du bâtiment A:

Cette résolution a été adoptée à la majorité de l'article 24.

Ont été annexés à la convocation, le projet de mission du cabinet BET [F] [M] pour un montant de 3240 euros et la proposition de mission du cabinet ABZR pour un montant de 8676 euros, ainsi que le cahier des clauses techniques particulières et le dossier de consultation des entreprises.

En choisissant le bureau d'étude [F] [M] pour un montant de 3200 euros les copropriétaires étaient parfaitement informés des conditions essentielles de ce contrat, conformément aux dispositions de l'article 11-I du décret du 17 mars 1967.

Il importe peu que le troisième devis sollicité par le syndic n' ait pas été communiqué avec la convocation en raison du fait qu'i1 était en cours de réalisation.

Il était normal que le vote sur cette résolution se soit effectué sur la base des charges générales, l'article 5A du règlement de copropriété définissant comme partie commune à l' ensemble des copropriétaires, la totalité du sol bâti et non bâti, ainsi que les voies de circulation et de desserte, ce qui est le cas en l'espèce.

Compte-tenu de la nature et de la spécificité des travaux, il n' apparaît pas anormal que l'assemblée générale ait choisi de désigner un maître d' 'uvre.

Enfin, la rectification concernant les tantièmes de Madame [D] [H] n' a pas d'incidence sur le résultat du vote.

- Sur la demande d'annulation des résolution 21 et 22 de l'assemblée générale du 23 mai 2018': décision de réaliser les travaux de mise en place de plots anti-vibrations au niveau des supports des pompes primaires de la chaufferie et honoraires sur ces travaux':

L' assemblée générale du 3 juin 2015 a fixé à 3 000 euros TTC le montant à partir duquel la mise en concurrence des marchés et contrats est rendue obligatoire. Cette résolution n' a pas été abrogée.

Le syndic n' avait dès lors pas l'obligation de mettre l'entreprise COFELY qui traitait pour un coût de 2 818,80 euros TTC, en concurrence.

Les copropriétaires ont eu connaissance en même temps que la convocation des conditions essentielles du contrat COFELY. Et c'est donc en étant parfaitement informés qu'ils ont choisi cette entreprise.

Toutefois, la maladresse de la formulation de cette résolution laisse supposer que l'assemblée générale a également délégué à une personne indéterminée le choix final de l'entreprise, peu important que le prix de 2818,80 euros constitue un maximum.

Pour les mêmes raisons que précédemment cette résolution sera annulée, ainsi que la résolution 22 concernant les honoraires du syndic sur ces travaux.

- Sur la demande d'annulation de la résolution 30 de l'assemblée générale du 23 mai 2018: honoraires du syndic sur les travaux de réfection de la terrasse [Adresse 6]':

C'est à bon droit que pour s' opposer à cette demande, les défendeurs font valoir que la rémunération du syndic est encadrée par les dispositions de l'article 18-l A de la loi du 10 juillet 1965.

En l' espèce, la résolution votée qui ne contrevient pas aux dispositions de la loi n'a pas lieu d' être annulée, l' erreur concernant les tantièmes de Madame [H] n'ayant aucune incidence sur le sens du vote.

- Sur la demande d'annulation des résolutions 31 à 36 de l'assemblée générale du 23 mai 2018 concernant les procédures de saisies immobilières à 1'encontre de Madame [L] et de Monsieur et Madame [E]':

L'article 55 du décret de 1967 dit que le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale.

Lorsque l'assemblée générale doit autoriser le syndic à poursuivre la saisie immobilière de lot, l'artic1e 11-I, 11° précise que les projets de résolution doivent mentionner d' une part la saisie immobilière d'un lot, d' autre part le montant de la mise à prix, ainsi que le montant des sommes estimées définitivement perdues.

En l' espèce, la convocation est parfaitement régulière au regard de ce texte, le syndic n' ayant pas à communiquer à l'ensemble des copropriétaires les titres exécutoires rendus contre les débiteurs défaillants.

S'agissant de la mise à prix, les montants fixés par l'assemblée générale permettent de couvrir la dette de ces copropriétaires ainsi que les frais, ces montants n' ayant pas vocation à correspondre aux prix auxquels les lots seront définitivement vendus sachant que à défaut d' enchère la copropriété poursuivante sera déclarée adjudicataire au montant qu' elle aura fixée.

S'agissant de la fixation du montant de la dotation aux dépréciations sur créances douteuses, les demandeurs ne précisent pas en quoi le montant estimé par le syndic serait injustifié.

Enfin , la rectification concernant les tantièmes de Madame [D] [H] n' a pas d' incidence sur le résultat du vote.

- Sur la demande de communication de pièces par le syndic

Les demandeurs sollicitent que le syndic soit condamné sous astreinte à leur fournir les documents dont la liste est énumérée dans leur assignation.

Ces documents concernent la convocation, la tenue de l'assemblée générale, les documents légaux qui n' ont pas été joints à la convocation, la vérification de l' utilisation des comptes bancaires séparés au nom du syndicat des copropriétaires, la vérification de la situation juridique du syndic au titre de l' exercice 2017, la vérification de certaines écritures et documents comptables manquants et enfin, les demandes formulées par les copropriétaires au titre de cette assemblée générale.

C' est à bon droit que pour s' y opposer, les défendeurs font valoir que seuls les copropriétaires qui prétendent avoir été irrégulièrement convoqués sont recevables à demander la production par le syndic des pièces justificatives des convocations.

La feuille de présence et 1' intégra1ité des pouvoirs ont été communiqués.

Aucun texte n' impose de communiquer l'état détaillé des honoraires du syndic et d' autres documents comptables que ceux exigés par la réglementation, ou le bulletin n°3 du casier judiciaire du syndic.

Il en est de même des états de répartition par copropriétaires et par lots et du rapport du vérificateur aux comptes.

Enfin, s' agissant de la réunion préparatoire relative à 1' ordre du jour, il n' est pas exigé par l'article 26 du décret qu' un procès-verbal soit dressé.

Il a été satisfait aux demandes afférentes aux comptes bancaires, par le syndic, bien que leur production ne soit pas obligatoire.

-Sur les demandes de dommages et intérêts pour procédure abusive et d'amende civile

L`article 32-1 du code de procédure civile dit que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile, celle-ci ne peut être mise en 'uvre que de la seule initiative du tribunal saisi, les parties qui peuvent former une demande de dommages et intérêts, n'ayant pas d' intérêt au prononcé d'une amende civile à 1'encontre de leur adversaire.

Les défendeurs qui ne caractérisent pas la faute faisant dégénérer en abus 1' exercice par les époux [V] de leur droit d'ester en justice seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts.

Par déclaration du'26 janvier 2022, les époux [V] ont interjeté appel de ce jugement en ce qu'il a':

Écarté des débats les conclusions des demandeurs notifiées le 19 avril 2021 et les pièces 29 à 46 signifiées le même jour et débouté les appelants de leur demande d'annulation des résolutions n°s 6 à 8, 11.1 à 11.8, 11.10, 18, 30 à 36 de l'AG du 23 mai 2018, les a déboutés de leur demande de communication de pièces sous astreinte et a dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile et débouté les parties du surplus de leurs demandes

Par ordonnance d'incident du 10 janvier 2023, le conseiller de la mise en état s'est déclaré incompétent pour statuer sur l' irrecevabilité de la demande d'annulation de l'assemblée générale dans son entier formulée par les époux [V] dans leurs conclusions d'appelants du 25 avril 2022, cette prétention allant au-delà de ce qui était demandé en première instance et sur la fin de non-recevoir tirée de la forclusion de la demande tendant à l'annulation de l'intégralité de l'assemblée générale , liée à la précédente, et sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité pour demander l'annulation de l'assemblée générale dans son ensemble, les époux [V] ayant voté en faveur de plusieurs résolutions.

Le conseiller de la mise en état a réservé les dépens de l'incident et dit n'y avoir lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile

L'instruction a été clôturée le 3 juin 2025.

Au-delà de ce qui sera repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l'espèce des dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile, la cour entend se référer pour l'exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessous.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES':

Vu les conclusions du 13 mai 2025 des époux [V] tendant à':

JUGER Madame et Monsieur [V] recevables en leurs appels formés à titre principal.

INFIRMER le jugement entrepris en ce qu'il a :

Débouté Monsieur et Madame [V] de leur demande d'annulation des résolutions n°6 à 8, 11.1 à 11.8, 11.10, 18, 30 à 36 de l'assemblée générale du 23 mai 2018,

Débouté les époux [V] de leur demande de communication de documents sous astreinte,

Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile,

Débouté les parties du surplus de leurs demandes ».

CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu'il a :

Annulé les résolutions n°12, 13, 14, 21 et 22 de l'assemblée générale du 23 mai 2018,

Débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] et la SAS Foncia AD Immobilier de leur demande de dommages et intérêts,

Condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] aux dépens,

Ordonné l'exécution provisoire.

Ajoutant au jugement,

A titre principal,

PRONONCER la nullité de l'assemblée générale ordinaire des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] du 23 mai 2018 dans son intégralité.

A titre subsidiaire

PRONONCER la nullité des résolutions n°6 à 8, 11.1 à 11.8, 11.10, 12, 13, 14, 18, 21 et 22, 30 à 36 adoptées lors de l'Assemblée Générale ordinaire des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] du 23 mai 2018.

CONDAMNER la société Foncia AD Immobilier à communiquer à Madame et Monsieur [V], les documents suivants, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir :

- Le bordereau de remise contre décharge de la convocation et/ou le bordereau postal de notification en recommandé de la convocation (bordereau national et international).

- L'état des dépenses de l'exercice 2017, dans la forme légale détaillée, précisant les comptes comptables, les dates et toutes les opérations portées au débit et au crédit, de cet état annuel (article D 11 §I 1° alinéa).

- L'état détaillé des honoraires du syndic composant sa rémunération annuelle au titre de l'exercice 2017 (article D11 §II 2° alinéa).

- L'ETAT DE REPARTITION DES CHARGES de 2017, entre les copropriétaires (article D 11 §II 4° alinéa).

- Le rapport du ou des vérificateurs aux comptes au titre de l'exercice 2017 (article D11).

- Le procès-verbal de la réunion préparatoire obligatoire établi par le syndic et le président du conseil syndical relatif à l'ordre du jour de l'Assemblée Générale ordinaire du 23 mai 2018 (D26 alinéa 5).

- La copie de la convention d'ouverture du compte courant séparé ainsi que les 12 relevés bancaires du compte-courant relatifs à l'exercice N-1.

- L'intégralité des remises en banque, pour rapprochement avec les 12 relevés bancaires du compte-courant précité.

- La copie de la convention d'ouverture du compte sur livret rémunéré, séparé ainsi que les 12 relevés bancaires du compte sur livret rémunéré, relatifs à l'exercice N-1, 2017.

- L'intégralité des remises en banque, pour rapprochement avec les 12 relevés bancaires, du compte sur livret rémunéré précité.

- La carte professionnelle du syndic en titre, Madame [Q] [O], au titre de l'exercice 2017.

- L'attestation de l'assurance RC professionnelle du syndic au titre de 2017.

- L'attestation de la garantie financière du syndic au titre de 2017.

- Le bulletin N° 2 du casier judiciaire du syndic.

- La carte professionnelle du ou des salariés chargé(s) de la copropriété par délégation du syndic au titre de l'exercice 2017.

- La situation des fournisseurs à la date de reddition des comptes de l'exercice N-1, au 31 décembre 2017.

- Le devis de la société TELESURVEILLANCE non joint à la convocation (question n°12). - Le devis de la société SEGELEC (ou CEGELEC) non joint à la convocation (question n°13).

- Le devis de la société SEGELEC (ou CEGELEC) non joint à la convocation (question n°15)

- Le devis de la société BET MARCHE, non joint à la convocation (question n°18)

- Le devis de la société KOMILFO, non joint à la convocation (question n°19)

- Le devis de la société CB PEINTURE, non joint à la convocation (question n°24)

- Le devis de la société N.C.P, non joint à la convocation (question N°24)

- Les documents techniques (modèle ' puissance, etc') et le plan d'installation (extérieure) relatifs à la climatisation que veut faire installer à ses frais, Madame [Y] (question n° 23).

3 En tout état de cause

DÉBOUTER la société Foncia A.D Immobilier et le syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Etablissement 1] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions, et notamment de leurs demandes de condamnation de Madame et Monsieur [V] au paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive.

CONDAMNER la société Foncia AD Immobilier à verser à Madame et Monsieur [V] la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi.

JUGER qu'en application des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 Monsieur et Madame [V] seront exemptés de toute participation aux condamnations mentionnées ci-dessus.

CONDAMNER solidairement le Syndicat des Copropriétaires [Etablissement 1] et la société Foncia AD Immobilier à verser à Madame et Monsieur [V] la somme de 20.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

Vu les conclusions notifiées le 15 mai 2025 par le syndicat des copropriétaires [Etablissement 1] tendant à':

CONFIRMER le Jugement entrepris en ce qu'il a rejeté les dernières conclusions et pièces des époux [V],

Sur l'annulation de l'assemblée générale dans sa globalité,

Vu les articles 564 et 565 du Code de Procédure Civile,

Vu l'Article 42 de loi du 10 juillet 1965,

Vu la jurisprudence,

PRONONCER l'irrecevabilité des époux [V] à solliciter l'annulation de l'assemblée générale du 23 mai 2018 en son entier,

En tout état de cause,

CONFIRMER le Jugement entrepris en ce qu'il a jugé que la convocation et le procès-verbal de l'assemblée générale étaient réguliers,

DÉBOUTER purement et simplement les époux [V] de leur demande d'annulation de l'assemblée en son entier.

Sur l'annulation de certaines résolutions prétendument entachées d'irrégularités':

CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu'il a débouté les époux [V] de leurs demandes d'annulation des résolutions 6 à 8, 11.1 à 11.8, 11.10, 18 et 30 à 36,

DÉBOUTER purement et simplement les époux [V] de leur demande d'annulation des résolutions 6 à 8, 11.1 à 11.8, 11.10, 18 et 30 à 36,

RÉFORMER le jugement entrepris en ce qu'il a annulé les résolutions n°12 à 14 et 21 et 22,

Statuant à nouveau,

DÉBOUTER purement et simplement les époux [V] de leurs demandes d'annulation des résolutions n°12 à 14 et 21 et 22,

Vu les dispositions des articles 32-1 du Code de Procédure Civile et 1240 du Code Civil,

Vu l'action exceptionnellement abusive intentée pour la quatrième année consécutive

par les époux [V],

RÉFORMER le Jugement entrepris en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive, et de sa demande d'indemnité au titre de l'article 700 du CPC en première instance et en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens de première instance,

Statuant à nouveau,

CONDAMNER solidairement Monsieur [Z] [V] et Madame [B] [R] épouse [V] à verser au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Etablissement 1] une somme de 20 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,

LES CONDAMNER solidairement à telle amende civile qu'il plaira au Tribunal (SIC),

LES CONDAMNER in solidum au paiement d'une somme de 10 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance, dont distraction au profit de Maître Emmanuelle CORNE, Avocat, aux offres de droit,

Y ajoutant,

CONDAMNER in solidum Monsieur [Z] [V] et Madame [B] [R] épouse [V] au paiement d'une indemnité de 10 000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel sur le fondement de l'Article 700 du CPC ainsi qu'aux entiers dépens d'appel, dont distraction au profit de Me Emmanuelle CORNE, Avocat, aux offres de droit.

DÉBOUTER purement et simplement les époux [V] de l'ensemble de leurs fins, moyens et conclusions.

Vu les conclusions du syndic la SAS FONCIA AD IMMOBILIER en date du 15 juillet 2022 tendant à':

Vu les articles 15, 16 et 803 du Code de procédure civile ;

Vu les conclusions [V] du 19 avril 2021 ;

Vu les articles 14-2, 14-3, 18-1 A, 21, 25-1 et 42 de la Loi du 10 juillet 1965 ;

Vu les articles 9-1, 11, 14, 17, 21, 22, 25, 28, 29, 30 et 44 du Décret du 17 mars 1967 ;

Vu l'article L 322-6 du Code des procédures civiles d'exécution ;

Vu la convocation à l' assemblée générale du 23 mai 2018 ;

Vu le procès-verbal d'assemblée générale du 23 mai 2018 ;

Vu les faits exposés et les pièces produites au débat ;

CONFIRMER le Jugement du 30 novembre 2021 rendu par le Tribunal judiciaire de GRASSE en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a :

-prononcé l'annulation des résolutions n°12, 13, 14, 21 et 22 ;

-débouté la SAS FONCIA AD IMMOBILIER de sa demande reconventionnelle en dommages intérêts pour procédure abusive ainsi que de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile';

ET STATUANT A NOUVEAU :

PRONONCER la validité des résolutions n°12, 13, 14, 21 et 22 ;

Vu l'article 1240 du Code civil,

CONDAMNER in solidum les époux [V] à payer à la SAS FONCIA AD IMMOBILIER la somme de 25 000 € à titre de dommages et intérêts en l'état des 12 procédures abusives et vexatoires introduites consécutivement par ces derniers à son encontre ;

DEBOUTER les époux [V] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

CONDAMNER les époux [V] in solidum au paiement de 15 000 €, à parfaire, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel, distraits au profit de Maître Claude LAUGA, avocat au Barreau de Grasse, membre de la Selarl LAUGA & ASSOCIES.

MOTIVATION':

Sur la saisine de la cour':

Le syndicat des copropriétaires et la société SAS Foncia AD Immobilier demandent à la cour de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté les dernières conclusions et pièces des époux [V]. Toutefois, si ce chef du jugement critiqué figurait bien dans la déclaration d'appel, les époux [V], en l'état de leurs dernières conclusions, ne demandent nullement l'infirmation du jugement de ce chef et ne formulent aucune prétention en ce sens, de sorte que la cour n'est pas saisie d'une demande tendant à voir déclarer recevables les dernières conclusions et pièces communiquées par les appelants devant le tribunal .

Une telle demande serait par ailleurs dépourvue d'objet , puisqu' en application de l'article 954 avant-dernier alinéa du code de procédure civile, la partie qui conclut à l'infirmation du jugement doit expressément énoncer les moyens qu'elle invoque sans pouvoir procéder par voie de référence à ses conclusions de première instance.

Par ailleurs , toujours en application de l'article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont évoqués dans la discussion

Sur la demande d'annulation de l'assemblée générale ordinaire des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] du 23 mai 2018 dans son intégralité':

Les époux [V] soutiennent qu'ils sont recevables à solliciter l' annulation de l' assemblée générale litigieuse, le syndicat des copropriétaires estimant au contraire que cette prétention constitue une demande nouvelle, irrecevable à hauteur d'appel. Le syndic , qui ne conclut pas dans le dispositif de ses conclusions, à l'irrecevabilité de cette prétention, développe dans le corps de ses écritures le moyen d'irrecevabilité tiré de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 sur lequel s'appuie également le syndicat des copropriétaires.

Aux termes de l'article 122 du code de procédure civile, tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée, constitue une fin de non-recevoir, étant admis que cette liste n'est pas limitative.

L'article 564 du code de procédure civile énonce qu'à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.

Les articles 565 et 566 du même code précisent que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent, ou si elles sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire des prétentions soumises au premier juge.

Il ressort de la jurisprudence qu' une demande d'annulation d'une assemblée générale de copropriétaires englobe virtuellement les demandes d'annulation des résolutions de cette assemblée générale,(Cass. Civ. 3ème, 4 Juillet 2024 ' n° 22-24.060).

Il s'ensuit que les demandes d'annulation de telle ou telle résolution présentées pour la première fois à hauteur d'appel tendent aux mêmes fins que la demande d'annulation d'assemblée générale présentée en première instance, laquelle implique l'annulation de toutes les résolutions présentées.

L'inverse n'est en revanche pas vrai , puisque comme au cas d' espèce, les demandes d'annulation limitées à certaines résolutions d'assemblée générale laissent subsister les résolutions non visées, de sorte que la demande d'annulation de l'assemblée générale, présentée pour la première fois à hauteur d'appel, aboutirait, en cas de succès, à l'annulation de la totalité des résolutions sur lesquelles les demandeurs se sont exprimés, y compris celles en faveur desquelles ils ont voté, ce qui n'était pas dans la saisine du tribunal. Il s'agit donc bien d'une demande nouvelle.

Surtout, selon les dispositions de l'article 42, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée.

Il est constaté que M. [V] était présent au cours de cette assemblée générale, qui a commencé par l'élection du président de séance et des scrutateurs, résolutions adoptées à l'unanimité des présents ou représentés, dont M. [V], ce qu' il ne discute d'ailleurs pas dans ses écritures. Il ressort également de la lecture du procès-verbal d'assemblée générale qu'il a voté la résolution n° 9 portant sur le budget prévisionnel, la résolution 10 portant sur la détermination du montant de la cotisation obligatoire au fonds de travaux, qu'il a voté en faveur de la résolution 11-9 sur la candidature de M. [J] au poste de membre du conseil syndical, en faveur également de la candidature de M . [X] ( résolution 11-10). Il a également voté les résolution 15 et 16 sur l'exécution de travaux sur les tableaux électriques et les honoraires du syndic sur ces travaux . Il a aussi voté en faveur des résolutions 19, 20, 23, 26, 29.

Il doit donc être conclu que M. [V] et son épouse, qu'il représentait, non opposants à toutes les résolutions de l'assemblée générale litigieuse, sont irrecevables à solliciter l'annulation de l'assemblée générale du 23 mai 2018 en son entier.

La demande d'annulation de l'assemblée générale litigieuse est en outre irrecevable comme forclose pour avoir été présentée au-delà du délai de deux mois de la notification du procès-verbal d'assemblée générale qui expirait le 13 septembre 2018, en l'état d'une notification intervenue le 12 juillet 2018.

Sur les irrégularités d'ordre général soulevées par les appelants':

Les époux [V] reprennent à hauteur d'appel en les complétant leurs moyens concernant un certain nombre d'irrégularités alléguées tenant à':

La convocation de l'assemblée générale par M [I] , salarié de Foncia AD Immobilier , collaborateur de l'établissement secondaire Foncia Golfe Bleu, alors que l'article 7 alinéa 2 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 précise que l'assemblée générale est convoquée par le syndic, ce que reprend l'article 46 du règlement de copropriété. Le nom de Foncia AD Immobilier représentée par sa présidente, Madame [Q] [O], seule compétente pour convoquer l'assemblée n'apparaît nullement sur la convocation. Ils invoquent également l'absence d'identification de l'auteur de la convocation, laquelle n'indique pas les mentions légalement prévues , à savoir le nom et l'adresse du syndic en exercice , le numéro et le lieu de délivrance de la carte professionnelle du syndic . Ils font valoir en outre l'erreur affectant l'information sur la majorité à laquelle les résolutions n° 7, 8, 10, 11 et 23 devaient être votées, par le visa erroné de l'article 25-1 de la loi. Également l'irrégularité de l'information sur les modalités de consultation des pièces justificatives des charges et de communication, dans les formes requises des pièces permettant aux copropriétaires de se prononcer en connaissance de cause, à savoir':

l'état des dépenses au titre de l'année 2017 dans la forme légale détaillée , dès lors qu'il n'indique ni les numéros des comptes comptables privant les copropriétaires de la possibilité de vérifier l'application correcte du plan comptable spécifique à la copropriété, ni la date des opérations comptables

l'état de répartition des charges entre copropriétaires au titre de l'année 2017

le rapport des vérificateurs aux comptes , le cas échéant celui du ou des conseillers syndicaux chargés de contrôler la comptabilité du syndic

l'état détaillé des honoraires du syndic au titre de l'année 2017, avec le détail de sa rémunération annuelle , en ce compris le forfait contractuel et les honoraires supplémentaires justifiés.

Cependant, comme le relèvent les intimés et comme l'a retenu le tribunal par une appréciation exacte des faits et du droit des parties que la cour fait sienne, l'établissement Foncia Golfe Bleu est l'établissement secondaire à Vallauris de la société Foncia AD Immobilier. Cet établissement secondaire est dépourvu de la personnalité morale et dépend de Foncia AD Immobilier, établissement principal, de sorte qu'il ne peut être raisonnablement soutenu que la convocation aurait été délivrée par une entité qui n'est pas le syndic en exercice auquel la copropriété est contractuellement liée. Monsieur [I], salarié de la société Foncia AD Immobilier, directeur de l'établissement Foncia Golfe Bleu était bien investi du pouvoir de convoquer l'assemblée. En effet, selon les dispositions de l'article 30 du décret du 17 mars 1967 «'à l'occasion de l'exécution de sa mission, le syndic peut se faire représenter par l'un de ses préposés'». En l'espèce , M. [I] était bien détenteur d' une attestation de collaborateur de la société Foncia AD Immobilier, dite «'carte grise'» délivrée par la chambre de commerce et d'industrie le 19 octobre 2016 et l'autorisant à représenter le syndic sous sa responsabilité.

En second lieu, l'article 92 du décret n° 72-678 du 22 juillet 1978 prévoit «'qu' outre les mentions prescrites par les articles 8, 28 et 56 du décret du 23 mars 1967 susvisé et par l'article 72 du décret du 30 mai 1984 susvisé, les personnes visées à l'article 1er de la loi du 2 janvier 1970 doivent faire figurer sur tous documents, contrats et correspondances à usage professionnel':

le numéro et le lieu de délivrance de la carte professionnelle,

le nom ou la raison sociale et l'adresse de l'entreprise ainsi que l' activité exercée,

le cas échéant, le nom et l'adresse du garant.

Ces indications ne doivent être accompagnées d'aucune mention de nature à faire croire , d' une quelconque manière, à une assermentation, à une inscription, à une commission, à un accréditement ou à un agrément.'»

La société Foncia AD Immobilier réplique que ces mentions figurent traditionnellement sur la lettre d'accompagnement de la convocation que le syndic adresse aux copropriétaires, lettre que les appelants se gardent bien de produire.

Surtout, cette disposition issue du décret du 22 juillet 1972 pris pour l'application de la loi Hoguet, n'est pas prescrite à peine de validité de la convocation délivrée aucune sanction n'étant prévue par le décret en question. Elle n'est pas non plus reprise par le décret du 17 mars 1967 qui n'en fait pas une condition de validité de la convocation aux assemblées générales.

Concernant l'erreur alléguée sur l'information donnée par la convocation quant à la majorité applicable au vote de certaines résolutions, le visa de l'article 25-1 au lieu de l'article 25, constitue une erreur purement matérielle , le vote ayant eu lieu selon la règle de majorité applicable et aucun texte n'exigeant à peine de nullité que la convocation mentionne au regard de chaque résolution , la majorité applicable lors du vote.

S'agissant des modalités de consultation des comptes de charges, l'article 9-1 du décret du 17 mars 1967, dans sa version en vigueur du 1er avril 2016 au 29 juin 2019, dispose que pendant le délai s'écoulant entre la convocation de l'assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, le syndic tient les pièces justificatives des charges mentionnées à l'article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, et classées par catégories à la disposition de tous les copropriétaires pendant une durée qui ne peut être inférieure à un jour ouvré et doit être, en tout cas, appropriée à la dimension de la copropriété.

Le syndic fixe le lieu de la consultation des pièces justificatives des charges, soit à son siège, soit au lieu où il assure habituellement l'accueil des copropriétaires, le ou les jours et les heures auxquels elle s'effectue , qui doivent être indiqués dans la convocation mentionnée à l'article 9.

Lorsqu'il s'agit d'un syndic professionnel, ces jours et heures doivent être fixés pendant les jours et heures d'accueil physique déterminés dans le contrat de syndic .

Les pièces mentionnées au premier alinéa sont des documents originaux ou des copies . Les copropriétaires peuvent obtenir une copie de ces pièces à leurs frais .

En l'espèce, la convocation adressée en vue de l'assemblée générale du 23 mai 2018 mentionne': «les comptes de l'exercice peuvent être vérifiés par tout copropriétaire, le 6ème jour ouvré qui précède l'assemblée générale ou sur rendez-vous au bureau du syndic'».

S'agissant d'un syndic professionnel et les horaires d'accueil étant indiqués en page 2 du contrat de syndic, il y a lieu de considérer qu'il a été satisfait aux exigences de l'article 9-1 précité sur les modalités de consultation des pièces justificatives des charges . En outre , M et Mme [V] ne prétendent pas qu'ils auraient été mis dans l'impossibilité de consulter les pièces justificatives des charges avant l'assemblée litigieuse.

Sur le grief de non communication des documents légaux permettant aux copropriétaires de se prononcer en connaissance de cause, il convient de se reporter aux dispositions de l'article 11 du Décret n° 1967-223 du 17 mars 1967 dans sa version applicable du 26 octobre 2016 au 1er janvier 2020,

Selon ce texte, «'Sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour :

I-Pour la validité de la décision :

1° L'état financier du syndicat des copropriétaires et son compte de gestion général, lorsque l'assemblée est appelée à approuver les comptes. Ces documents sont présentés avec le comparatif des comptes de l'exercice précédent approuvé ;

2° Le projet du budget présenté avec le comparatif du dernier budget prévisionnel voté, lorsque l'assemblée est appelée à voter le budget prévisionnel ;

La présentation des documents énumérés au 1° et au 2° ci-dessus est conforme aux modèles établis par le décret relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires et ses annexes ( le décret 2005-240 du 14 mars 2005);

3° Les conditions essentielles du contrat ou, en cas d'appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux ainsi que les conditions générales et particulières du projet de contrat et la proposition d'engagement de caution mentionné au deuxième alinéa de l'article 26-7 de la loi du 10 juillet 1965 lorsque le contrat proposé a pour objet la souscription d'un prêt bancaire au nom du syndicat dans les conditions prévues à l'article 26-4 de cette loi ;

4° Le ou les projets de contrat du syndic, lorsque l'assemblée est appelée à désigner le représentant légal du syndicat ;

5° Le projet de convention, ou la convention, mentionné à l'article 39 outre les projets mentionnés au 4° ci-dessus ;

6° Le projet de règlement de copropriété, de l'état descriptif de division, de l'état de répartition des charges ou le projet de modification desdits actes, lorsque l'assemblée est appelée, suivant le cas, à établir ou à modifier ces actes ;

7° Le projet de résolution lorsque l'assemblée est appelée à statuer sur l'une des questions mentionnées aux articles 14-1 (2e et 3e alinéa), 14-2 (2e alinéa), 18 (7e alinéa), 24 (alinéas 2 et 3), 25,26,30 (alinéas 1er, 2 et 3), 35,37 (alinéas 3 et 4) et 39 de la loi du 10 juillet 1965 ;

8° Le projet de résolution tendant à autoriser, s'il y a lieu, le syndic à introduire une demande en justice ;

9° Les conclusions du rapport de l'administrateur provisoire lorsqu'il en a été désigné un par le président du tribunal de grande instance en application des dispositions de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 et lorsque l'assemblée est appelée à statuer sur une question dont la mention à l'ordre du jour résulte de ces conclusions ;

10° Les conclusions du rapport du mandataire ad hoc lorsqu'il en a été désigné un par le président du tribunal de grande instance en vertu de l'article 29-1B de la loi du 10 juillet 1965 et que l'assemblée générale est appelée à statuer sur les projets de résolution nécessaires à la mise en 'uvre de ce rapport ;

11° Les projets de résolution mentionnant, d'une part, la saisie immobilière d'un lot, d'autre part, le montant de la mise à prix, ainsi que le montant des sommes estimées définitivement perdues, lorsque l'assemblée générale est appelée à autoriser le syndic à poursuivre la saisie immobilière d'un lot ;

12° Les projets des conventions et l'avis du conseil syndical mentionnés au troisième alinéa de l'article 41-6 de la loi du 10 juillet 1965 ou le projet de résolution portant délégation en application du deuxième alinéa de cet article ;

13° Le rapport mentionné au troisième alinéa de l'article 41-1 de la loi du 10 juillet 1965.

II-Pour l'information des copropriétaires :

1° Les annexes au budget prévisionnel ;

2° L'état détaillé des sommes perçues par le syndic au titre de sa rémunération ;

3°L'avis rendu par le conseil syndical lorsque sa consultation est obligatoire, en application du deuxième alinéa de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 ;

4°Le compte rendu de l'exécution de la mission du conseil syndical prévu au deuxième alinéa de l'article 22 du présent décret et le bilan établi par le conseil syndical en application du troisième alinéa de l'article 41-6 de la loi du 10 juillet 1965;

5° En vue de l'approbation des comptes par l'assemblée générale, le projet d'état individuel de répartition des comptes de chaque copropriétaire ;

6° L'état actualisé des lots délaissés prévu au second alinéa de l'article 24-6 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;

7° Le compte rendu de la dernière réunion du conseil des résidents mentionnant l'avis émis en application du quatrième alinéa de l'article 41-7 de la loi du 10 juillet 1965.

Le contenu de ces documents ne fait pas l'objet d'un vote par l'assemblée des copropriétaires.'»

En l'espèce , il ressort des pièces versées aux débats que le syndic a notifié aux copropriétaires avec la convocation': l'état financier après répartition arrêté au 31 décembre 2017, le compte de gestion générale de l' exercice 2017 comprenant les charges et produits de l'exercice par nature et les opérations courantes par clé de répartition, avec le comparatif des comptes de l'exercice précédent approuvés. Ces documents ont été présentés conformément aux annexes du décret du 14 mars 2005.

La communication de l'état des dépenses «' détaillé'» ne figure pas parmi les documents visés par l'article 11 précité, quant à l' état de répartition des charges entre tous les copropriétaires, s'il s'agit du projet d'état individuel de répartition des comptes de chaque copropriétaire prévu au chapitre II 5° de l'article 11 du décret de 1967, ce document n'est pas prescrit à peine d' invalidation de la délibération sur les comptes. Il présente le solde de chaque copropriétaire à la date de fin d'exercice avant l'approbation des comptes, puis le solde que représente l'approbation des comptes pour chaque copropriétaire, enfin la situation définitive du copropriétaire s'il approuvait les comptes. La fourniture de ce document est prévue non pas pour la validité de la décision mais pour l'information des copropriétaires. Ces deux griefs sont d'autant moins fondés que les intimés produisent le relevé général des dépenses de 2017 et le décompte annuel individuel des charges de copropriété de l'exercice 2017 adressé aux époux [V] le 19 mars 2018.

En application de l'article 11, il n'existe pas non plus d'obligation légale ni de faire vérifier les écritures comptables par un vérificateur aux comptes, ou des contrôleurs syndicaux ni de communiquer le rapport écrit du vérificateur. L'état détaillé des honoraires perçus par le syndic, s'il n'est pas communiqué, n'est pas non plus une cause d'invalidation des délibérations votées en assemblée générale .

Il en résulte que ces moyens doivent être écartés et que la convocation à l'assemblée générale du 23 mai 2018 doit être jugée régulière.

Les époux [V] maintiennent également les moyens soutenus en première instance concernant l'irrégularité de certains pouvoirs et les mentions omises sur la feuille de présence. Ils rappellent les dispositions générales et spéciales applicables au pouvoir de représentation donné par un copropriétaire, à savoir , l'article 1984 du code civil sur le mandat ou la procuration, l'article 22 I alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965, l'article 22 du décret du 17 mars 1967 et l'article 14 du même texte sur la tenue de la feuille de présence.

Ils rappellent que ce n'est qu'au bout d'un an que le syndic a satisfait à leur demande de communication de la feuille de présence et des pouvoirs , ce qui leur a permis de constater plusieurs irrégularités .

Ils relèvent que les mandataires n'ont pas précisé leur identité à côté de leur signature, si bien qu'il est impossible de les identifier. Seul le syndic ou l'un de ses préposés a ajouté illégalement leur identité a posteriori . Il en résulte selon eux que le procès-verbal n'a pas pu être établi par les membres du bureau de séance, le 23 mai 2018 lors de l'assemblée. Ce n'est que dans un second temps qu'il a été dressé. Sur 143 pouvoirs, 131 pouvoirs représentant 44108 voix sont dépourvus d'acceptation du mandat. 73 pouvoirs ont été donnés à 8 membres du conseil syndical. Ils maintiennent que le pouvoir donné par Mme [H] est irrégulier mais qu'il ne s'agit pas d'une erreur purement matérielle, mais au contraire une erreur substantielle qui a affecté la sincérité du vote.

D'autres irrégularités ressortent de la feuille de présence . Le pouvoir de M. [C] [S] indique 517 tantièmes alors que la feuille de présence mentionne que son lot représente 310 tantièmes . Les pouvoirs en blanc de Mme [G] [W] et de M. [T] [N] n'ont pas été distribués par la présidente de séance pour avoir été donnés à M. [A] conseiller syndical. Enfin des pouvoirs ont été pris en compte alors qu'ils n'ont pas été donnés par les propriétaires des lots . Il s' agit de':

«' la référence client n° 1860'» ( 207 tantièmes)': Mme [OE] [AI] [WC] et Mme [XU] [JR] ont donné pouvoir à Mme [IG] [KJ], alors que selon la référence client sont propriétaires M. et Mme [ZZ] [WC].

«'La référence client n° 1870'» ( 173 tantièmes)': Mme [OE] [AI] [WC] et Mme [XU] [JR] ont donné pouvoir à Mme [IG] [KJ], alors que le propriétaire du lot est M. [LN] [WC].

«'La référence client n° 2980'» ( 274 tantièmes)': Mme [OE] [AI] [WC] et Mme [XU] [JR] ont donné pouvoir à Mme [IG] [KJ], alors que les propriétaires du lot sont Madame [IC] [WC] et M. [LN] [WC].

Enfin, ils ajoutent que comme les années précédentes la feuille de présence contient des irrégularités au regard du formalisme imposé par les articles 14 et 24 du décret du 17 mars 1967( absence des mentions de date exacte et de lieu de tenue de l'assemblée'; du nom et de l'adresse du syndic'; du numéro de l'assemblée générale'; des arrivées tardives, des absences momentanées ou des départs prématurés de copropriétaires'; des copropriétaires qui auraient quitté l'assemblée de manière anticipée en donnant pouvoir de les représenter à un autre participant'; des noms et domiciles des mandataires).

Cependant, comme le soulignent les défendeurs, l'indication erronée d'un propriétaire absent n'est susceptible d'entraîner l' annulation des résolutions contestées qu' à la seule condition de prouver qu'elle a été source de modification du sens du vote des copropriétaires.

En l'espèce, le tribunal a retenu, ce qui n'est pas contesté, que Madame [D] [H], titulaire de 362 tantièmes , considérée comme absente dans le procès-verbal, avait donné son pouvoir à Monsieur [P] qui l'avait subdélégué à Mme [U]'; que toutefois sur la feuille de présence et dans le procès-verbal, Mme [H] figure comme étant absente': que sur la feuille de présence, Mme [U] est la mandataire de M. [H] qui comptabilise 298 tantièmes , copropriétaire absent qui ne figure pas parmi ceux qui ont donné pouvoir.

C'est à juste titre que le tribunal a relevé que cette erreur matérielle ne justifie pas en soi l'annulation des résolutions , mais qu' il convient de vérifier au regard de chacune de celles qui sont contestées si cette erreur a pu modifier le sens du vote et par conséquent si elle justifie l'annulation de la résolution affectée.

S'agissant des pouvoirs donnés par les consorts [AI] [WC] et [JR] à madame [IG] [KJ] , il ressort des pièces versées aux débats par le syndicat des copropriétaires que':

-le compte de copropriétaire n° 1860 comportant 207 tantièmes regroupe les lots n°s 696, 6 et 601de la copropriété et que ces lots étaient bien la propriété jusqu'au 10 mai 2019 de [YJ] [AO] et [IG] [WC] épouse [AO], de [XU] [WC] divorcée [HO] et de [OE] [WC] épouse [AI]';

-le compte de copropriétaire n° 1870 (173 tantièmes) regroupe les lots 714, 618 et 1022 , qui étaient, jusqu'au 4 février 2019, la propriété de [IG] [WC] épouse [AO], de [XU] [WC] divorcée [HO] et de [OE] [WC] épouse [AI]';

-le compte de copropriétaire n° 2980 (274 tantièmes) regroupe les lots 604, 743 et 1023 qui étaient jusqu'au 21 juillet 2020 la propriété de [YJ] [AO] et [IG] [WC] épouse [AO], de [XU] [WC] divorcée [HO] et de [OE] [WC] épouse [AI].

Les autres griefs articulés concernant les pouvoirs donnés et leur enregistrement, et sur la tenue de la feuille de présence ne sont pas de nature à avoir faussé le décompte des voix comptabilisées. Notamment , les appelants n'établissent pas que les pouvoirs en blanc de Mme [G] [W] et de M. [T] [N] auraient été donnés irrégulièrement à M. [A] conseiller syndical.

Quant aux pouvoirs distribués à 8 membres du conseil syndical au-delà de 3 pouvoirs chacun, il convient de se reporter à l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les règles de détention de pouvoirs :

« Tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat. Chaque mandataire ne peut, à quelque titre que ce soit, recevoir plus de trois délégations de vote. Toutefois, un mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n'excède pas 10 % des voix du syndicat.»

En l'espèce, il ressort du propre tableau établi par M. [V] (pièce 23) que les 8 conseillers syndicaux ayant reçu plus de 3 pouvoirs chacun ( au total 75 pouvoirs) n' ont jamais représenté plus de 10 % des voix du syndicat, chacun, lors de cette assemblée générale, en additionnant leurs voix et celles de leurs mandants.

S'agissant de la tenue de la feuille de présence, aux termes de l'article 14 du décret du 17 mars 1967, «' Il est tenu une feuille de présence, pouvant comporter plusieurs feuillets, qui indique les nom et domicile de chaque copropriétaire ou associé :

-présent physiquement ou représenté ;

-participant à l'assemblée générale par visioconférence, par audioconférence ou par un autre moyen de communication électronique ;

- ayant voté par correspondance avec mention de la date de réception du formulaire par le syndic.

Dans le cas où le copropriétaire ou l'associé est représenté, la feuille de présence mentionne les nom et domicile du mandataire désigné et précise le cas échéant si ce dernier participe par visioconférence, par audioconférence ou par un autre moyen de communication électronique.

Cette feuille indique pour chaque copropriétaire le nombre de voix dont il dispose, le cas échéant en faisant application des dispositions des deuxième et troisième alinéas du I de l'article 22 et du dernier alinéa de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

Elle est émargée par chaque copropriétaire ou associé présent physiquement, ou par son mandataire.

Elle est certifiée exacte par le président de séance désigné par l'assemblée générale.

Elle peut être tenue sous forme électronique dans les conditions définies par les articles 1366 et 1367 du code civil.

L'omission de mentions obligatoires de la feuille de présence ne rend l'assemblée générale annulable qu'en l'absence d'éléments suffisants pour identifier les copropriétaires présents ou représentés, et contrôler le résultat des votes.

La date exacte, le lieu où s'est tenue l'assemblée, le nom et l'adresse du syndic , le numéro de l'assemblée générale , la mention des arrivées tardives , des absences momentanées ou les départs prématurés, ne sont pas des mentions qui doivent figurer obligatoirement sur la feuille de présence . Il convient d'ajouter que la feuille de présence ne peut suppléer le procès-verbal d'assemblée qui seul fait foi des constatations qu'il contient, mais qu'elle peut en revanche constituer un élément de preuve de nature à le compléter utilement en cas d'omission ou d'incertitude.

Quant à l'absence d'indication du domicile du mandataire, elle n'est pas de nature à causer grief, à partir du moment où les pouvoirs ont été donnés à d'autres copropriétaires dont l' adresse figurait sur la feuille de présence.

Le but de la feuille de présence est de pouvoir identifier les copropriétaires présents ou représentés ayant assisté à l'assemblée . Dès lors ce but est atteint lorsque le formalisme permet d'identifier les copropriétaires qui ont assisté à la réunion de l'assemblée ou qui y étaient représentés . En l'espèce , à l'exception du cas de Mme [H] , la feuille de présence contient des informations suffisantes pour identifier les copropriétaires présents lors de l'assemblée du 23 mai 2018 et ceux qui y étaient représentés.

En dernier lieu, les appelants invoquent les irrégularités du procès-verbal d'assemblée générale. Ils font valoir notamment que ce document n'indique pas l'entité du syndic qui a envoyé la convocation à l' assemblée générale , ni la date de la convocation, ni le nom du syndic'; qu' il ne distingue pas les copropriétaires présents de ceux qui étaient représentés'; qu' il n' indique pas non plus le numéro de l'assemblée, alors que les assemblées doivent être inscrites sur un registre à la suite l'une de l'autre . Par rapport au nombre de copropriétaires arrivés en cours d'assemblée ( 3) et le nombre de copropriétaires ayant quitté l'assemblée en cours de séance, le nombre de copropriétaires notés présents lors du vote des résolutions 21, 22 et 23 est incohérent . Pour les résolutions 21 et 22 le nombre de voix pour et de voix contre dépasse le total de 100 000 porté au début du procès-verbal.

Au-delà de ces erreurs, le procès-verbal ne mentionne pas les informations suivantes':

l'identité et les tantièmes des copropriétaires présents à l'assemblée,

l'identité et les tantièmes des copropriétaires représentés à l'assemblée ainsi que l'identité de leurs mandataires';

Le syndicat des copropriétaires et la société Foncia AD Immobilier répliquent que les mentions devant figurer au procès-verbal sont définies par l'article 17 alinéa 2 du décret du 17 mars 1967; qu' il a été jugé que l'essentiel est que les mentions du procès-verbal permettent de dégager le sens de chaque vote et d'identifier les copropriétaires absents ou qui se sont opposés aux résolutions soumises au vote ( Cass, Civ 3ème, 7 novembre 1978, n° 77-11421)'; que la mention dans la feuille de présence du nom des copropriétaires présents ou représentés est suffisante pour permettre de les identifier et de contrôler le résultat des votes énoncés et le nombre des millièmes représentés par la majorité'; que les informations du procès-verbal peuvent être complétées par la feuille de présence'; que seuls doivent obligatoirement figurer dans le procès-verbal d'assemblée les résultats du vote correspondant ainsi que les noms des copropriétaires ou associés, avec leur nombre de voix, s'étant opposés à la décision ou s'étant abstenus.

Aux termes de l'article 17 du décret n°67-223 du 17 mars 1967':

«'Il est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée qui est signé, à la fin de la séance, par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs. Lorsque le registre est tenu sous forme électronique, ces signatures sont établies conformément au deuxième alinéa de l'article 1316-4 du code civil.

Le procès-verbal comporte, sous l'intitulé de chaque question inscrite à l'ordre du jour, le résultat du vote. Il précise les noms des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision et leur nombre de voix, ainsi que les noms des copropriétaires ou associés qui se sont abstenus et leur nombre de voix.

Le procès-verbal mentionne les réserves éventuellement formulées par les copropriétaires ou associés opposants sur la régularité des décisions.

Les procès-verbaux des séances sont inscrits, à la suite les uns des autres, sur un registre spécialement ouvert à cet effet. Ce registre peut être tenu sous forme électronique dans les conditions définies par les articles 1316-1 et suivants du code civil.'»

En l'espèce, sur la première page du procès-verbal sont portés le nombre de copropriétaires présents ou représentés et le nombre de voix qu'ils représentent sur le nombre de voix constituant le syndicat. Il est indiqué que ces données ont été recueillies à partir de la feuille de présence dûment émargée, soit 196 copropriétaires totalisant 62696 voix sur 100 000 voix.

Suivent les noms des copropriétaires absents, non représentés, et le nombre de tantièmes qu'ils détiennent ainsi que le total des tantièmes correspondants . Figurent en page 2 les noms des copropriétaires arrivés en cours d'assemblée, assortis de leurs tantièmes individuels et les noms des copropriétaires partis en cours d'assemblée, assortis de leurs tantièmes individuels.

Pour le reste, sous chaque résolution sont mentionnés le total cumulé des tantièmes des copropriétaires ayant approuvé la résolution'; le nom des copropriétaires qui se sont abstenus ou opposés à la résolution , outre leurs tantièmes individuels et le total cumulé de ces tantièmes';

Sous chaque résolution rejetée sont portés': le nom des copropriétaires ayant approuvé la résolution , outre leurs tantièmes individuels et le total cumulé de ces tantièmes'; ainsi que le total cumulé des tantièmes des copropriétaires s'étant abstenus ou opposés à la résolution.

Par ailleurs comme le relèvent les intimés, il a été tenu compte de l'arrivée et du départ de certains copropriétaires au cours de l'assemblée générale.

Ainsi, deux copropriétaires sont arrivés au moment du vote de la résolution n° 6 ( Mme [DT] [LL] et M. [VS] [IK]). Un est arrivé au moment de la résolution n° 8 ( M. [UN]). Le total des présents ou représentés était alors de 199.

Un copropriétaire est parti après le vote de la résolution n° 9 (M [XI]), portant le nombre de copropriétaires présents ou représentés au moment du vote de la résolution n° 10 à 198. Cinq copropriétaires sont partis après le vote de la résolution n° 12': M. [WC] [ZZ], M [WC] [LN], M. [LN] et Mme [IC] [WC] (qui représentent un seul copropriétaire), M. [XT] [ZK], Mme [DO] [SX], portant le total des copropriétaires présents ou représentés, au moment du vote de la résolution n° 13, à 193.

Par la suite , deux copropriétaires sont partis après le vote de la résolution n° 24 ( Mme [QU], M. [XX]), portant le total des copropriétaires présents ou représentés au moment du vote de la résolution n° 25 à 191.

Deux copropriétaires sont partis après le vote de la résolution n° 25 ( Mme [EJ], l'indivision [OI]), portant le total des copropriétaires présents ou représentés au moment du vote de la résolution n° 26 à 189. Un propriétaire est parti par la suite ( Mme [TJ]), de sorte que le nombre de propriétaires présents ou représentés au moment du vote de la résolution n° 27 était de 188.

Enfin , c'est à juste titre que les intimés rappellent , s'agissant des résolutions 21 et 22, qu'elles ont été votées selon la clé de répartition «' Charges Chauffage - CLE 700'» et non selon la clé «' Charges Générales'». Il est donc normal de constater un nombre de tantièmes différents et en l'occurrence supérieur au nombre des tantièmes de la clé de répartition des charges générales

Ce moyen comme les précédents sera en conséquence écarté'.

Sur l'annulation des résolutions n° s 6 à 8, 11-1 à 11-8, 11-10, 12, 13, 14, 18, 21 et 22, 30 à 36 de l'assemblée générale ordinaire du 23 mai 2018':

- Sur l'annulation de la résolution n° 6 sur l'approbation du compte de charges de l'exercice courant du 1er janvier 2017 au 31 décembre 2017':

A l'appui de cette demande d'annulation, les époux [V] font valoir les moyens et arguments suivants':

-la clé de répartition des charges contenue dans le règlement de copropriété ne peut déroger aux dispositions légales';

-l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit notamment que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun , en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot'; qu'ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5'; que le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges';

-aux termes de l'article 10 du décret 2005-240 du 14 mars 2005, les charges pour opérations courantes et les charges pour travaux de l'article 14-2 et opérations exceptionnelles font l'objet d'une double présentation , une présentation par nature au sein du compte de gestion général et du budget prévisionnel, selon le tableau figurant en annexe 2 du décret, et une ventilation analytique par catégorie générale pour le compte de gestion général et pour le budget prévisionnel'; ces tableaux doivent respecter la présentation de l'annexe n° 3 et de l'annexe n° 4 du décret';

-ce décret prévoit que «' pour l'approbation des comptes, le total des charges pour opérations courantes de l'annexe n° 3 doit être égal au total des charges de l'annexe n° 2';

-La validité des décisions prises en assemblée générale est subordonnée au respect de ces dispositions';

-les irrégularités affectant la présentation des documents devant accompagner l'ordre du jour de l'assemblée générale alors que ces exigences sont requises pour la validité des décisions prises lors de l'assemblée générale, rendent nulles les résolutions concernant l'approbation des comptes';

-En l'espèce, le syndic n'a pas créé de sous-clé de répartition de charges pour chaque bâtiment en méconnaissance de l'article 15 du règlement de copropriété s'agissant des charges d'entretien des escaliers , tapis et ascenseur et notamment des frais de consommation d'électricité occasionnés par les ascenseurs';

-'«'les charges spéciales afférentes aux emplacements de voitures et boxes'» et notamment «'les frais d'éclairage commun'» sont, selon l'article 16 du règlement de copropriété , «'réparties entre les copropriétaires des boxes et emplacements , suivant qu'ils se trouvent en sous-sol des bâtiments A ou B, ou en surface et ce 'dans la proportion de leurs droits dans la propriété des parties communes générales'»';

-or si le syndic a créé une clef de répartition pour le groupe des garages et parkings en sous-sol des bâtiments A et B, il n'existe pas de clef de répartition pour les parkings extérieurs représentant 1791 tantièmes faisant passer tous les frais occasionnés en charges générales';

-certains éléments nécessaires pour l'approbation des comptes n'ont pas été transmis aux copropriétaires, notamment': l'état des dépenses détaillé permettant aux copropriétaires d'être informés des dépenses et des produits du syndic';

-d'autres documents établis pour l'approbation des comptes souffrent de plusieurs irrégularités': le relevé général des dépenses au 31 décembre 2017 ainsi que le compte-rendu de gestion ont été établis par l'établissement secondaire Foncia Golfe Bleu alors que les annexes n°1 à 5 ainsi que la situation des copropriétaires au 31 décembre 2017 ont été établis par Foncia AD Immobilier'; le rapport du conseil syndical est insuffisant'; à l'analyse des annexes 2 et 3 de présentation des charges pour opérations courantes, le total est différent d'un tableau à l'autre alors qu'il devrait être identique.

Le syndicat des copropriétaires et la société Foncia AD Immobilier répliquent en substance qu'en application de l'article 11 du décret du 17 mars 1967 ont été annexés à la convocation à l'assemblée générale':

-l'état financier avec répartition au 31 décembre 2017 ( annexe 1),

-le compte de gestion général de l'exercice clos réalisés du 01/01/2017 au 31/12/2017, comprenant':

+les charges et produits de l'exercice par nature ( annexe2),

+les opérations courantes par clés de répartition ( annexe 3),

+les travaux et opérations exceptionnelles votés et clôturés ( annexe 4),

+les travaux et opérations exceptionnelles votés, non clôturés, par clés de répartition ( annexe 5),

-la liste des copropriétaires débiteurs et créditeurs,

-la répartition individuelle transmise préalablement à l'assemblée générale par courrier séparé.

Les intimés ajoutent que la présentation des comptes correspond très exactement aux modèles annexés au décret du 14 mars 2005'; que le relevé général des dépenses de 2017 avait été régulièrement adressé aux époux [V] le 19 mars 2018, de même que le décompte annuel des charges de copropriété qui leur a été adressé à la même date'; que le syndic n'était pas tenu de fournir d'autres éléments comptables pour la validité de la délibération.

Sur ce':

Au-delà des moyens d' annulation, auxquels la cour a précédemment répondu pour les écarter, les appelants contestent les clefs de répartition des charges en reprochant au syndic une gestion égalitaire de cette répartition entre copropriétaires, concernant les charges d'entretien des escaliers, tapis, ascenseurs...( article 15 du règlement de copropriété), les emplacements de voitures et boxes (article 16 du règlement), qui sont des parties communes spéciales.

Or, les appelants procèdent par affirmation , sans illustrer leur propos d'exemples concrets en se fondant sur «'l'organigramme de répartition des charges de copropriété établi par M. [V]. Ils admettent en outre qu' une clef de répartition spéciale a bien été créée pour le groupe des garages et parkings en sous-sol , mais selon eux pas pour le groupe des parkings extérieurs. Or, il ressort du modificatif du règlement de copropriété du 7 mai 1974 qu'une telle clef a bien été créée.

Selon ce document, ( page 8)

«'Les cent douze lots numéros 1020 à 1131 représentant les parkings extérieurs constituent avec les 19 lots de parkings déjà créés portant les numéros 1001 à 1019, un autre groupe de copropriété.

Chacun des lots numéros ', 1001 à 1131 comprendra, outre des locaux privatifs composant ledit lot avec une quote-part des tantièmes du sol et des parties communes générales à tous les copropriétaires évaluée en cent millièmes, selon la désignation qui va suivre, mais encore une quote-part des parties communes spéciales aux copropriétaires du groupe dont dépend le lot intéressé, dont le nombre sera identique à celui des tantièmes généraux ainsi qu'il a été dit à l'acte susvisé du 29 janvier 1974 (le règlement de copropriété initial).

En conséquence, la désignation des lots dont s'agit ne mentionne pas les tantièmes de copropriété des parties communes spéciales aux copropriétaires desdits groupes, le nombre desdits tantièmes étant égal à celui des tantièmes généraux compte-tenu, bien entendu, du dénominateur de la fraction de tantièmes de la copropriété applicable à chaque groupe qui sera':

(')

Pour les parkings extérieurs de': mille sept cent quatre-vingt-onze /mille sept cents quatre-vingt onzièmes ( 1791/1791).'»

Il s'agit bien là d'une clef de répartition spéciale combinant fraction des parties communes générales, notamment du sol, et une quote-part des parties communes spéciales réparties entre les propriétaires du groupe «' parkings extérieurs'» dans la limite de 1791 èmes.

Les appelants ne démontrent pas en quoi cette clef de répartition serait contraire aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et à l'article 16 du règlement de copropriété, ni en quoi elle aurait été méconnue.

S'agissant de la conformité des annexes 2 et 3, force est de constater qu'elles sont établies sur le modèle annexé au décret 2005-240 du 14 mars 2005.

Contrairement à ce que soutiennent les appelants, la discordance alléguée entre le total des charges figurant sur l'annexe 2 de l'exercice 2017 et celui mentionné sur l'annexe 3 de la même année, n'est qu'apparent.

En effet, l'annexe 2 présente une comptabilité en partie double (charges/produits), avec au crédit des comptes des provisions sur opérations courantes et des écritures produits divers, avantages gardiens-employés et produits financiers courants. La somme de 732 136,92 portée au total «'produits'» de la colonne «' exercice clos réalisé à approuver'» correspond au total des charges de l'exercice clos réalisé ( 719 492,48) majoré de l'excédent ( des produits) sur opérations courantes affecté aux copropriétaires ( 12 644,44), selon les principes de la comptabilité en partie double.

L'annexe 3 présente une comptabilité analytique par catégorie de charges pour opérations courantes. Le total des charges nettes de l'exercice clos réalisé s'établit à 715 545, 65 euros, étant observé que le total des écritures produits divers courants, avantages en nature, produits financiers, écart de répartition créditeur, intérêts de retard copropriété, comptabilisées en négatif, correspond au montant total des écritures produits divers courants, avantages gardiens-employés et produits financiers courants portés au crédit de l'annexe 2. Ce montant ajouté au total des charges nettes de l'annexe 3 permet de retomber sur le montant des charges sur opérations courantes de l'annexe 2, soit 719 492,48 euros. Dès lors la discordance n'est pas caractérisée.

Enfin , la résolution n° 6 ayant été adoptée à la majorité de 38292/55336, si l'on tient compte des voix de Mme [H] titulaire de 362 tantièmes, il apparaît que le sens du vote n'est pas modifié.

Au regard de ces éléments d'analyse , la résolution n° 6 n'a pas lieu d'être annulée.

- Sur l'annulation des résolutions n°s 7 et 8 de l'assemblée générale du 23 mai 2018, relatives à la désignation du syndic et à la dispense de mise en concurrence du contrat de syndic .

Les époux [V] font valoir', en lecture de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 que la dispense de mise en concurrence du syndic pour l'année à venir ne peut être votée que dans les conditions de majorité prévues par l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, sans possibilité de procéder à un second vote dans les conditions de l'article 24. Ils soutiennent que le syndic a été désigné pour la première fois en 2014 et que depuis cette époque, il a été systématiquement réélu sans jamais être mis en concurrence, de même que son contrat ne l'a jamais été . La résolution n° 8 relative à la dispense de mise en concurrence a fait l'objet d'un premier vote dans les conditions de majorité de l'article 25 qui n'a pas reçu la majorité requise, puis d'un second vote dans les conditions de majorité de l'article 24 qui a permis d'adopter cette résolution. Ce second vote est selon eux illicite. Enfin, le contrat de syndic n'a pas été conclu pour une durée similaire aux années précédentes, mais pour une durée de 16 mois et 8 jours.

Les intimés s'opposent à cette demande aux motifs que l'obligation de mise en concurrence n'a pris effet qu' à compter du 6 novembre 2015'; que l'article 21 de la loi ne précise pas à partir de quelle date le délai de trois ans doit être décompté'; qu' à la date du 23 mai 2018, le conseil syndical n'était pas tenu de cette obligation de mise en concurrence, le délai de trois ans expirant le 6 novembre 2018'; qu' aucune sanction n'a été prévue à cette obligation de mise en concurrence dont la méconnaissance ne peut entraîner la nullité de la désignation du syndic, selon la doctrine et la cour de cassation.

L'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi Alur du 24 mars 2014, modifiée par la loi Macron du 6 août 2015, a institué une obligation de mise en concurrence des contrats de syndics.

Selon ce texte, dans sa rédaction applicable à la date du 23 mai 2018, «'Tous les trois ans, le conseil syndical procède à une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic avant la tenue de la prochaine assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation d'un syndic, sans préjudice de la possibilité, pour les copropriétaires, de demander au syndic l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée générale de l'examen des projets de contrat de syndic qu'ils communiquent à cet effet. Toutefois, le conseil syndical est dispensé de procéder à cette mise en concurrence lorsque l'assemblée générale annuelle qui précède celle appelée à se prononcer sur la désignation d'un syndic après mise en concurrence obligatoire décide à la majorité de l'article 25 d'y déroger. Cette question est obligatoirement inscrite à l'ordre du jour de l'assemblée générale concernée.

Le conseil syndical peut se prononcer, par un avis écrit, sur tout projet de contrat de syndic. Si un tel avis est émis, il est joint à la convocation de l'assemblée générale, concomitamment avec les projets de contrat concernés.'»

En l'absence de précisions apportées par les textes, cette obligation de mise en concurrence doit s'analyser comme une obligation de moyens. La mise en concurrence des contrats de syndics doit conduire à ce que « plusieurs contrats de syndics » soient soumis à l'appréciation des copropriétaires et en tout cas au moins deux.

L'obligation de mise en concurrence des contrats de syndics pèse sur le conseil syndical uniquement. Toutefois un copropriétaire peut demander au syndic d'inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée générale, appelée à se prononcer sur la désignation du syndic, l'examen de projets de contrat de syndic qu'il communique à cet effet.

Avant l'ordonnance ELAN du 30 octobre 2019, le conseil syndical devait impérativement mettre en concurrence les contrats de syndics tous les 3 ans, lors de l'assemblée générale appelée à se prononcer sur le renouvellement ou la désignation d'un syndic.

Depuis cette ordonnance, le conseil syndical doit procéder à une mise en concurrence à chaque assemblée générale devant se prononcer sur la désignation d'un syndic.

Aucune sanction n'a été définie par les textes. L'ordonnance ELAN du 30 octobre 2019 est venu compléter l'article 21, tenant compte d' une jurisprudence de la cour de cassation qui avait jugé valablement adoptée une décision de nomination du syndic nonobstant l'absence de mise en concurrence et de consultation du conseil syndical ; l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 dispose désormais que cette mise en concurrence n'est pas prescrite à peine d'irrégularité de la décision de désignation du syndic.

La désignation du syndic n' est donc pas susceptible d'être annulée pour défaut de mise en concurrence du syndic.

Enfin s'agissant de la majorité à laquelle la désignation du syndic et la résolution de dispense de mise en concurrence du syndic ont été votées, l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction applicable au litige prévoit que «'Lorsque l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas décidé à la majorité prévue à l'article précédent mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote.

Lorsque le projet n'a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans le délai maximal de trois mois, peut statuer à la majorité de l'article 24.

Le présent article n'est pas applicable aux décisions mentionnées aux n et o de l'article 25.'», soit au vote des travaux d'amélioration (25 n) et au vote sur la demande d'individualisation des contrats de fourniture d'eau (25 o).

L'article 25-1 est en revanche applicable à la désignation du syndic ( Cass. 3ème Civ. 14 avril 2016, n° 15-11.043) et à la dispense de mise en concurrence.

Dès lors , si la désignation du syndic et la dispense de mise en concurrence du syndic doivent être votées à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 ( majorité des voies de tous les copropriétaires) un second vote à la majorité de l'article 24 ( majorité des voix exprimées des copropriétaires présents et représentés) peut être organisé immédiatement, lorsque la délibération soumise au premier vote a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat.

C'est bien dans le respect de ces conditions de majorité que les délibérations 7 et 8 ont été soumises au vote des copropriétaires et finalement adoptées à la majorité de l'article 24.

Quant à la durée du contrat elle est conforme à l'article 28 al 2 du décret du 17 mars 1967 qui fixe à 3 ans maximum la durée des fonctions du syndic.

Enfin , la cour peut vérifier que la comptabilisation des voix de Mme [D] [H] n'a pas d'incidence sur le résultat du vote qui reste favorable aux délibérations 7 et 8, aux conditions de majorité de l'article 24, que l'on comptabilise ou non les voix de cette dernière.

- Sur la nullité des résolutions n° 11-1 à 11-8 et 11-10 relatives à la désignation des membres du conseil syndical':

Les époux [V] font grief à ces résolutions de n' avoir pas précisé la durée des mandats des conseillers syndicaux.

Ils reprochent surtout à l'assemblée générale de n' avoir élu que 9 membres titulaires et 2 suppléants, au motif erroné que selon le règlement de copropriété il ne peut y voir que neuf conseillers syndicaux, nombre selon eux insuffisant.

Pour s' opposer à l' annulation, les défendeurs font valoir que la durée du mandat des conseillers fixée dans les résolutions est conforme aux dispositions de l'article 22 du décret du 17 mars 1967 qui prévoit que le mandat des membres du conseil syndical ne peut excéder trois années renouvelables, l'assemblée générale ayant le loisir de fixer ou de modifier les règles relatives à l' organisation et au fonctionnement du conseil syndical à défaut de précision dans le règlement de copropriété. Que la désignation de conseillers suppléants n'est que facultative et qu' enfin,

Les intimés répliquent que selon les articles 70 à 72, les copropriétaires ont dévolu à l'assemblée générale tant la décision d'instituer un conseil syndical , que les règles relatives à son organisation et son fonctionnement'; que lors de l'assemblée générale spéciale du 17 décembre 2014, il a été décidé que «' le nombre de conseillers syndicaux sera de 9 membres maximum pour l' ensemble de la copropriété. Si plus de 9 candidats se présentaient, seuls les 9 premiers en nombre de voix seraient élus'»

Ils ajoutent que la désignation de conseillers suppléants est facultative et que seuls Messieurs [OX] et [J] élus, mais non intégrés au conseil syndical en raison de la limitation du nombre de conseillers à 9, pourraient avoir qualité à contester les résolutions en question.

Selon l'article 22 du décret du 17 mars 1967, «' à moins que le règlement de copropriété n' ait fixé les règles relatives à l'organisation et au fonctionnement du conseil syndical, ces règles sont fixées ou modifiées par l'assemblée générale à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965. Le mandat des membres du conseil syndical ne peut excéder trois années renouvelables.

En l'espèce le règlement de copropriété de l'immeuble stipule en ses articles 70, 71 et 72 qu'il appartient à l'assemblée générale des copropriétaires statuant à la majorité prévue d'instituer le conseil syndical, d'adopter les règles relatives à son organisation et à son fonctionnement.

Lors de l'assemblée générale spéciale du 17 décembre 2014, les copropriétaires ont adopté en second vote à la majorité de l'article 24 la résolution fixant à 9 le nombre maximum de membres du conseil syndical, avec la précision que si plus de 9 candidats se présentent, seuls les neufs premiers en nombre de voix seraient retenus.

Il est donc manifeste qu' au regard du nombre de voix obtenues lors du vote des résolutions contestées, Mme [QE], Mme [TJ], Mme [OG], Mme [FI], M. [QX], Monsieur [BJ], Mme [RF] et Mme [RV], ayant obtenu le plus de voix, ont été valablement élus au conseil syndical.

La précision de la résolution n° 11 selon laquelle les membres du conseil syndical sont désignés «' à compter de la présente assemblée, jusqu' à l'assemblée appelée à statuer sur les comptes de l'exercice 2018'» n'est pas contraire à l'article 22 du décret du 17 mars 1967 dans la mesure où la durée de ce mandat n'excède pas la durée de trois ans.

Enfin la cour peut vérifier que la comptabilisation des voix de Mme [D] [H] n'a pas d'incidence sur le résultat du vote de ces résolutions.

Dès lors , les demandeurs seront déboutés de leur demande d'annulation des résolutions 11-1 à 11-8 et 11-10.

- Sur la demande d'annulation de la résolution 18 de l'assemblée générale du 23 mai 2018: désignation d'un maître d''uvre pour le CCTP et le DCE des travaux de réfection totale de l' étanchéité de la dalle parking supérieure du bâtiment :

Au regard de l'article 10 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965, de l'article 11 du décret du 17 mars 1967, de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1967 et de l'article 19-2 du décret du 17 mars 1967, les époux [V] soutiennent que la mise en concurrence impose, lorsque plusieurs devis ont été notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour qu'ils soient soumis au vote. Or, alors que deux devis ont été joints à la convocation , un seul a été soumis au vote. Le second n'a tout simplement pas été mentionné. Un troisième devis de l' entreprise BET MARCHE n' a pas été joint. S'agissant d'un marché supérieur à 3000,00 euros, la mise en concurrence était obligatoire. Le vote par l'ensemble des copropriétaires de la résolution tendant à la désignation d'un maître d''uvre pour réfection de l'étanchéité de la dalle du parking serait irrégulier , dans la mesure où cette résolution ne concerne que les propriétaires des parking extérieurs , tel que cela ressort de l'article 5 B du règlement de copropriété.

Pour s' opposer à cette demande d' annulation, les intimés soutiennent que si le devis BET MARCHE n' a pas été joint c'est parce qu' il était en cours de réalisation.

Que la désignation d' un maître d' 'uvre était nécessaire compte-tenu de l'importance des travaux.

Qu' enfin, s' agissant des modalités du vote, le moyen soulevé a déjà été rejeté par arrêt de la cour d' appel d' Aix du 14 janvier 2019 au visa de l' article 5A du règlement de copropriété.

Cette résolution a été adoptée à la majorité de l'article 24. Ont été annexés à la convocation, le projet de mission du cabinet BET [F] [M] pour un montant de 3240 euros et la proposition de mission du cabinet ABZR pour un montant de 8676 euros, ainsi que le cahier des clauses techniques particulières et le dossier de consultation des entreprises.

En choisissant le bureau d'étude [F] [M] pour un montant de 3200 euros les copropriétaires étaient parfaitement informés des conditions essentielles de ce contrat, conformément aux dispositions de l'article 11-I du décret du 17 mars 1967.

Il importe peu qu' un troisième devis sollicité par le syndic n' ait pas été communiqué avec la convocation en raison du fait qu' i1 était en cours de réalisation.

S' agissant du vote de cette résolution par l'ensemble des copropriétaires, il était normal que le vote soit effectué sur la base des charges générales, l'article 5A du règlement de copropriété définissant comme partie commune à l' ensemble des copropriétaires, la totalité du sol bâti et non bâti, ainsi que les voies de circulation et de desserte, ce qui est le cas en l'espèce.

Quant à l' utilité d'un maître d''uvre, compte-tenu de la nature et de la spécificité des travaux, il n'apparaît pas anormal que l'assemblée générale ait choisi de désigner un maître d' 'uvre.

La cour peut vérifier que la rectification portant sur les tantièmes afférents aux lots de Mme [D] [H] n'a pas d'incidence sur le résultat du vote. Il n' y a donc pas lieu d'annuler cette résolution n° 18 de l'assemblée générale du 23 mai 2018.

- Sur la demande d'annulation de la résolution n° 30 portant sur les honoraires sur les travaux de réfection de la terrasse de Mme [TX].

Les appelants soutiennent que dès lors que les travaux en question étaient de simples travaux de remise en état et non de gros travaux, la rémunération du syndic n'est pas justifié, alors qu'il perçoit déjà des honoraires importants.

Les intimés font valoir que la rémunération du syndic est encadrée par les dispositions de 1' article 18-lA de la loi du 10 juillet 1965.

En l'espèce, les époux [V] n'établissent pas que la rémunération votée méconnaîtrait les dispositions de l'article 18-1 A de la loi de 1965. La résolution votée n'a pas lieu d' être annulée, alors que l'incertitude concernant les tantièmes de Madame [H] n'a eu aucune incidence sur le sens du vote.

- Sur la nullité des résolutions 31 à 36 relatives à des saisies immobilières pratiquées sur les lots de Madame [L] et de M et Mme [E]'; la fixation de la mise à prix ainsi que le montant des dotations pour dépréciation sur créances douteuses:

Les époux [V], recevables à contester ces résolutions dans la mesure où ils sont copropriétaires opposants, font valoir qu ' afin d'assurer la bonne information des copropriétaires, les tentatives de résolution amiable ainsi que les preuves de mise en recouvrement devraient a minima être produites ainsi que les prix de mise en vente des lots faisant l'objet d'une saisie immobilière justifiés par le syndic. Ils considèrent que les prix de vente des lots ont été fixés de manière tout à fait discrétionnaire . Aucune évaluation par une agence immobilière indépendante n'a été produite . Le montant des provisions pour créances douteuses n'est pas plus justifié par le syndic.

Pour s' opposer à ces annulations les défendeurs rappellent les dispositions de l' article 55 du décret du 17 mars 1967 et la jurisprudence de la cour de cassation. .

L' article 55 du décret dispose que le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale.

Lorsque l'assemblée générale doit autoriser le syndic à poursuivre la saisie immobilière de lots, l' article 11-I. 11° du décret du 17 mars 1967 précise que les projets de résolution doivent mentionner d' une part la saisie immobilière d' un lot, d' autre part le montant de la mise à prix, ainsi que le montant des sommes estimées définitivement perdues.

En l' espèce, la convocation est parfaitement régulière au regard de ce texte, le syndic n' ayant pas à communiquer à l'ensemble des copropriétaires d'autres informations que celles énoncées à l'article 11-I.11° du décret de 1967.

S'agissant de la mise à prix, comme l'a retenu le tribunal, les montants fixés par l'assemblée générale permettent de couvrir la dette des copropriétaires débiteurs ainsi que les frais, ces montants n' ayant pas vocation à correspondre aux prix auxquels les lots seront définitivement vendus sachant qu' à défaut d' enchère le créancier poursuivant sera déclaré adjudicataire au montant qu' il aura fixé.

Les appelants ne démontrent pas non plus en quoi la fixation du montant de la dotation aux dépréciations sur créances douteuses, estimé par le syndic, serait injustifié.

Enfin, la rectification concernant les tantièmes de Madame [D] [H] n' a pas d' incidence sur le résultat du vote.

Il n' y a pas lieu dans ces conditions d'annuler les résolutions 31 à 36 régulièrement votées.

Sur la demande de communication de pièces

Les époux [V] demandent la condamnation de la société Foncia AD Immobilier à leur communiquer les documents suivants, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir :

- Le bordereau de remise contre décharge de la convocation et/ou le bordereau postal de notification en recommandé de la convocation (bordereau national et international).

- L'état des dépenses de l'exercice 2017, dans la forme légale détaillée, précisant les comptes comptables, les dates et toutes les opérations portées au débit et au crédit, de cet état annuel (article D 11 §I 1° alinéa).

- L'état détaillé des honoraires du syndic composant sa rémunération annuelle au titre de l'exercice 2017 (article D11 §II 2° alinéa).

- L'ETAT DE REPARTITION DES CHARGES de 2017, entre les copropriétaires (article D 11 §II 4° alinéa).

- Le rapport du ou des vérificateurs aux comptes au titre de l'exercice 2017 (article D11).

- Le procès-verbal de la réunion préparatoire obligatoire établi par le syndic et le président du conseil syndical relatif à l'ordre du jour de l'Assemblée Générale ordinaire du 23 mai 2018 (D26 alinéa 5).

- La copie de la convention d'ouverture du compte courant séparé ainsi que les 12 relevés bancaires du compte-courant relatifs à l'exercice N-1.

- L'intégralité des remises en banque, pour rapprochement avec les 12 relevés bancaires du compte-courant précité.

- La copie de la convention d'ouverture du compte sur livret rémunéré, séparé ainsi que les 12 relevés bancaires du compte sur livret rémunéré, relatifs à l'exercice N-1, 2017.

- L'intégralité des remises en banque, pour rapprochement avec les 12 relevés bancaires, du compte sur livret rémunéré précité.

- La carte professionnelle du syndic en titre, Madame [Q] [O], au titre de l'exercice 2017.

- L'attestation de l'assurance RC professionnelle du syndic au titre de 2017.

- L'attestation de la garantie financière du syndic au titre de 2017.

- Le bulletin N° 2 du casier judiciaire du syndic.

- La carte professionnelle du ou des salariés chargé(s) de la copropriété par délégation du syndic au titre de l'exercice 2017.

- La situation des fournisseurs à la date de reddition des comptes de l'exercice N-1, au 31 décembre 2017.

- Le devis de la société TELESURVEILLANCE non joint à la convocation (question n°12). - Le devis de la société SEGELEC (ou CEGELEC) non joint à la convocation (question n°13).

- Le devis de la société SEGELEC (ou CEGELEC) non joint à la convocation (question n°15)

- Le devis de la société BET MARCHE, non joint à la convocation (question n°18)

- Le devis de la société KOMILFO, non joint à la convocation (question n°19)

- Le devis de la société CB PEINTURE, non joint à la convocation (question n°24)

- Le devis de la société N.C.P, non joint à la convocation (question N°24)

- Les documents techniques (modèle ' puissance, etc') et le plan d'installation (extérieure) relatifs à la climatisation que veut faire installer à ses frais, Madame [Y] (question n° 23).

Comme l'a retenu le tribunal par une motivation pertinente que la cour fait sienne , seuls les copropriétaires qui prétendent avoir été irrégulièrement convoqués sont recevables à demander la production par le syndic des pièces justificatives des convocations. Or les époux [V] ne soutiennent pas avoir été irrégulièrement convoqués. Il n' y a pas lieu en conséquence de faire droit à cette demande de communication des justificatifs de convocation.

L'état financier de l'exercice 2017, le compte de gestion générale et ses annexes conformes au décret de 2005 (article D 11 §I 1° alinéa) ont été communiqués.

L' état de répartition des charges de 2017, entre les copropriétaires, n'est pas prévu par l' article D 11 §II 4° alinéa, ni même par le 5° alinéa de cet article qui prévoit un état individuel de répartition des charges pour chaque propriétaire, qui a été remis .

Le rapport du ou des vérificateurs aux comptes n'est pas obligatoire, la gestion et la comptabilité du syndic étant contrôlées par le conseil syndical en application de l' article 26 du décret du décret du 17 mars 1967.

La réunion préparatoire obligatoire relative à l'ordre du jour des assemblées générales n'implique pas la tenue d'un procès-verbal établi par le syndic et le président du conseil syndical, de sorte qu'il n'y a pas lieu de faire droit à cette demande (D26 alinéa 5).

La copie de la convention d'ouverture du compte courant séparé a été communiquée par le syndicat des copropriétaires comme l'indiquent les bordereaux de pièces communiquées versés au débat,

La carte professionnelle du syndic en titre, Madame [Q] [O], délivrée le 27 juillet 2016 a été communiquée dans le cadre de la procédure RG n° 16/04694 comme l'indique le bordereau de pièces communiquées versé au débat, de même que les attestations d'assurance RC professionnelle et de garantie financière du syndic.

La carte professionnelle de M [I], chargé de la copropriété , valable de 2016 à 2019, est versée aux débats.

Le bulletin N° 2 du casier judiciaire du syndic n'est délivré qu' à certaines autorités et ne peut être délivré à des particuliers.

Les documents techniques (modèle ' puissance, etc') et le plan d'installation (extérieure) relatifs à la climatisation que veut faire installer à ses frais, Madame [Y] ( résolution n° 23 de l' AG du 23 mai 2018), n'ont pas à être délivrés a posteriori alors que M [V] a voté en faveur de la réalisation de ces travaux .

Rien ne justifie la communication sous astreinte de L'intégralité des remises en banque, la convention d'ouverture du compte sur livret rémunéré, la communication des relevés périodiques des comptes bancaires séparés du syndicat, accessibles aux membres du conseil syndical, la situation des fournisseurs à la date de reddition des comptes de l'exercice N-1, au 31 décembre 2017 non mentionnée dans la liste des pièces dont la communication aux copropriétaires est prévue.

Les devis demandés, afférents soit aux résolutions 12 et 13 annulées, soit aux résolutions 15 et 19 votées par M [V], soit à la résolution 24 rejetée sont devenus sans objet.

La communication du devis de la société BET MARCHE afférent à la résolution n°18, alors que deux autres devis relatifs au choix du maître d''uvre ont été communiqués aux copropriétaires, avant l' assemblée générale du 23 mai 2018, n'est pas justifiée.

En revanche, l'état détaillé des sommes perçues par le syndic au titre de sa rémunération, prévu par l'article 11 II 2° du décret n°1967-223 du 17 mars 1967, aurait dû être communiqué pour information aux copropriétaires, au plus tard en même temps que l'ordre du jour de l'assemblée générale. La société Foncia AD Immobilier ne justifie pas l'avoir fait. Elle sera en conséquence condamnée à délivrer ce document pour l'exercice 2017 sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé le délai de 3 semaines à compter de la signification du présent arrêt, l'astreinte étant fixée pour une période de 3 mois.

Sur l'appel incident du syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] et la société Foncia AD Immobilier':

- Sur l 'annulation des résolutions 12 à 14 de l'assemblée générale du 23 mai 2018:

Les intimés sollicitent l'infirmation du jugement en ce qu'il a annulé les résolutions 12 à 14.

La résolution n°12 adoptée à la majorité de 1' article 24 concerne la mise en place d' un gardiennage pour la surveillance et le contrôle d'accès à la piscine.

La résolution n° 13 adoptée également à la majorité de l' article 24 concerne la réalisation de travaux de réfection des tableaux électriques des parties communes du bâtiment C suite à 1' audit de sécurité effectué par SOCOTEC.

La délibération 14 concerne les honoraires du syndic sur ces travaux.

S'agissant de la délibération n° 12, les intimés soutiennent que l'article 11-1 du décret du 17 mars 1967 et la jurisprudence n'exigent nullement la notification de tous les devis des entreprises consultées'; qu'en l'espèce, les copropriétaires ont reçu avec la convocation les devis des entreprises NEOPAX et SAAS SECURITE. Le devis de l'entreprise TELESURVEILLANCE était alors en cours d'élaboration.

En l'espèce, l' examen de la convocation à l'assemblée générale du 23 mai 2018 montre qu'ont été soumis aux copropriétaires, s' agissant du gardiennage de la piscine, les deux contrats déjà obtenus (NEOPAX pour un montant de 9230,58 euros TTC et SAAS SECURITE pour un montant de 11 400 euros TTC), le devis TELESURVELLANCE étant en cours de réalisation.

Or les copropriétaires se sont prononcés pour le choix de la société la TELESURVEILLANCE, sans que son devis leur ait été soumis en même temps que la convocation et sans que la délibération fasse état de la présentation de ce devis lors de l'assemblée générale.

C' est donc à juste titre que le tribunal a annulé la délibération n° 12 en considérant que les copropriétaires s'étant prononcés en faveur de l'entreprise TELESURVEILLANCE n'avaient pas bénéficié d'une information suffisante.

En ce qui concerne la résolution 13, le tribunal a retenu que les copropriétaires avaient été informés, en même temps que leur convocation, des conditions essentielles des contrats SCHIRIPPA et SLSG pour des montants variant entre 5571,97 euros TTC et 6691,30 euros TTC'; qu'en optant pour l' entreprise SLSG, ils avaient donc bénéficié d' informations suffisantes sur les conditions essentielles de ce contrat.

Toutefois, le tribunal a retenu que cette résolution, qui stipule que l'assemblée générale «'confie la réalisation de ces travaux à l'entreprise SLSG ou, à défaut, à l' entreprise la mieux disante et répondant au mieux des intérêts du syndicat des copropriétaires pour un montant de 5571,97 euros TTC'», s'analyse comme comportant une délégation de pouvoir à une personne indéterminée, délibération qui ne pouvait être adoptée que par un vote distinct à la majorité de 1'article 25, alors en outre qu' une telle délégation ne peut être donnée qu'au conseil syndical.

Cette motivation du tribunal est contestée par les intimés qui soulignent que les copropriétaires ont choisi clairement et de manière définitive le prestataire de service chargé de ces travaux dont l' offre de service était conforme aux intérêts de la copropriété.

Cependant, le texte de cette résolution déléguait à une personne non identifiée la faculté de choisir une entreprise mieux disante dans la limite du devis de l'entreprise SLSG. Or, il a été jugé en application des dispositions des articles 24 et 25 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 21 et 26 du décret du 17 mars 1967 que doit être adoptée à la majorité des voix de tous les copropriétaires la délégation de pouvoir donnée au conseil syndical de choisir l'entreprise chargée d'effectuer des travaux ( Cass. Civ. 3e 31 mai 2018 n° 17-18.046)

Le jugement sera également confirmé en ce qu'il a annulé cette résolution et la résolution 14 concernant les honoraires sur ces travaux.

- Sur la demande d'annulation des résolutions 21 et 22 de l'assemblée générale du 23 mai 2018': décision de réaliser les travaux de mise en place de plots anti-vibrations au niveau des supports des pompes primaires de la chaufferie, et honoraires sur ces travaux':

La réalisation de ces travaux a été confiée à « l'entreprise COFELY ou à défaut à l' entreprise la mieux disante pour un montant de 2 818,80 euros TTC '', montant du devis de l'entreprise COFELY.

Comme pour la résolution n° 13, cette résolution délègue, à une personne indéterminée, la faculté de choisir une entreprise mieux disante dans la limite du devis de l'entreprise COFELY.

Pour les mêmes raisons que précédemment, cette résolution sera annulée, ainsi que la résolution 22 concernant les honoraires du syndic sur ces travaux.

- Sur les demandes de dommages et intérêts pour procédure abusive et d'amende civile:

La SAS Foncia AD Immobilier sollicite une somme de 25 000,00 euros à titre de dommages et intérêts en l'état des 12 procédures abusives et vexatoires introduites consécutivement par les époux [V] à son encontre.

Le syndicat des copropriétaires sollicite pour sa part une somme de 20 000,00 euros de dommages et intérêts sur le même fondement et le prononcé d'une amende civile .

Si l' article 32-1 du code de procédure civile dit que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile, celle-ci ne peut être mise en 'uvre que de la seule initiative de la juridiction saisie, les parties qui peuvent former une demande de dommages et intérêts, n'ayant pas d' intérêt au prononcé d'une amende civile à 1'encontre de leur adversaire.

Les intimés se prévalent de l'abus du droit d'ester en justice des appelants pour fonder leur demande indemnitaire. Il est constant que l'exercice d'une action en justice constitue un droit, qui ne peut dégénérer en abus que s'il est démontré une volonté de nuire de la partie adverse ou sa mauvaise foi ou une erreur ou négligence blâmable équipollente au dol, ce qui suppose de rapporter la preuve de ce type de faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre les deux, dans les conditions prévues par l'article 1240 du code civil.

En l'espèce les intimés qui échouent à caractériser la faute faisant dégénérer en abus 1'exercice par les époux [V] de leur droit d'ester en justice doivent être déboutés de leur demande de dommages et intérêts.

Sur la demande de dommages et intérêts de M et Mme [V] pour préjudice moral.

Les appelants sollicitent une somme de 10000,00 euros en réparation d'un préjudice moral qui ne repose sur aucun justificatif. Il convient de les débouter de cette demande.

Sur les demandes annexes':

Compte tenu de l' issue du litige , chacune des parties succombant partiellement, il convient de faire masse des dépens de première instance et d'appel et de dire qu'ils seront supportés par tiers par chacune des parties, avec distraction au bénéfice des avocats qui en ont fait la demande de ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans recevoir provision.

Au regard de l'issue du litige, l'équité ne justifie pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Il n'y a pas lieu de dispenser M. et Mme [V] de leur participation à la dépense commune des frais de la présente procédure en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

PAR CES MOTIFS